Land sale contract as complete sale; fraud and warrantyKI-generiert

ObllRaUonenrecht. Ne 75. . 75. 'arten aer I. ZivilabteUung 'Vom 7. Oktober 1916 i. S. Helfer, Beklagter, gegen Fischer und Peterhans, Kläger. Grundstückkauf. Behandlung einer 'als Vorvertrag bezeichneten Vereinbarung, die alle wesentlichen Be- standteile eines eigentlichen Kaufvertrages enthält. Mass- gebende Bestimmungen für ihre Anfechtung. Annahme einer absichtlichen Täuschung, darin liegend, dass der Verkäufer dem Käufer unzutreffende Angaben über die Rentabilität des Kaufgegenstandes gemacht hat. .r1. -Durch Urteil vom . Mai 1916 hat das Oberge- richt des Kantons Aargau erkannt: Dispositiv 1 des bezirksgerichtlichen Urteils ist be- stätigt. . (Das Bezirksgericht Bremgarten hatte den Beklagten pflichtig erklärt, den am 8. Januar 1914 mit den Klägern abgeschlossenen Vorvertrag zu halten und demgemäss zum Abschluss eines Hauptvertrages Hand zu bieten, und die fällige Anzahlungssumme von 3000 Fr. zu be- zahlen.) B. -Gegen dieses Urteil hat qer Beklagte rechtzeitig die Berufung an das Bundesgericht erklärt, mit den An- trägen: Das Urteil sei aufzuheben und die Klage gänzlich abzuweisen. Eventuell seien die Akten an die Vorinstanz zurück- zuweisen zur Feststellung des Minderwerts der verkauften Liegenschaft, und die Klage in dem Sinne abzuweisen, dass der Kaufpreis von 18,000 Fr. um den Betrag des Minderwerts herabgesetzt und demgemäss die eingeklagte Anzahlung ganz oder teilweise als dahingefallen erkUirt werde. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. -Die Kläger seltrieben anfangs Dezember 19ü ObUgatloDeJll'ecbt. NI 75. 49.i ine Liegenschaft in Dottikon, bestehend aus einem Wohnhaus und einem Garten mit Treibhaus, im Offerten- blatt der Schweizer. Handelsgärtner als konkurrenzlose Gärtnerei in aufblühender, industriereicher Ortschaft I) zum Verkanfe aus. Am 15. Dezember 1913 teilten sie dann dem Beklagten auf Befragen mit, einem tüchtigen Fachmanne biete diese Gelegenheit . zweifelsohne eine sichere Existenz, es habe hier ein Gärtner mit zwei Mann das ganze Jahr zu tun, indem einige Herrschaftsgärten da seien und ihm auch die Friedhofgärtnerei übertragen würde. Die Gemeindekanzlei ihrerseits erteilte dem Be- klagten günstige Auskunft. Nach erfolgter Besichtigung der Liegenschaft entschloss er sich, sie zu kaufen. Am 8. Januar 1914 wurde der Vertrag in Dottikon von beiden Parteien unterzeichnet; . dabei wurde dem Be- klagten in letzter Stunde mitgeteilt, dass die Herren Fischer ihre Privatgärten durch einen eigenen Gärtner besorgen liessen unn die Friedhofgärtnerei für das Jahr 1914 bereits vergeben sei. Der Vertrag, welcher von Notar Meyer öffentlich beurkundet wurde, hat folgenden "fortlaut : Vorvertrag. ) Verkäufer: 1. Theodor Emil Fischer, Jakob Josefs, Steinlieferant, geb. 1889, von und in Dottikon, und ) 2. Friedrich-Emil Peterhans, Josef-Marius Schmiede-
   10. mei ter, geb. 1877, von Fü,lisbach in Dottikon ver;.
   11. pflichten sich, an Käufer: Gottlieb Helfer, Gärtner,
   12. Franzen, geb. 1874 von Lurtigen bei Murten, in Ragaz,
   J zu verkaufen folgendes Grundstück im Gemeindebann i) Dottikon : a) 41,16 Aren Hausplatz und Garten mit Gärtnerei, Steuerschatzung ........... Fr. 4,290 b) Ein Wohnhaus mit Treibhaus sub N° 200 des Lagerbuches Dottikon einge- J) tragen, geschätzt und brandversichert zu )) t 1,300 J) Gesamtschatzung .......... Fr. 15,590

I) Der Kaufpreis beträgt 18,000 Fr. schreibe achtzehn- tausend Franken. Sämtliche auf dem Kaufobjekt haftende Grund- pfandschulden sind von den Verkäufern abzuheben und ein neuer Schuldbrief von 15,000 Fr. mit jährlichen I) Abschlagszahlungen zu errichten. Diese neue Sehuld- summe von 15,000 Fr. ist dem Käufer auf Rechnung der Kaufsumme zu überbinden und der Rest von 3000 Fr., ausmachend die Kaufsumme von 18,000 Fr. bis 20. Januar 1914 bar zu bezahlen. Verschiedene Bestimmungen :

1. Nutzen und Gefahr der Kaufgegenstände geben mit dem 8. Januar 1914 auf den Erwerber über. I) 2. Die Stipulationskosten diese!) Vorvertrages, sowie ,die Stipulations-und Grundbuchlmsten des zu errichten- den Schuldbriefes und des Hauptvertrages zahlen die Verkäufer und der Käufer je zur Hälfte. I) 3. Die Verkäufer verpflichten sich, dem Käufer auf dem neuzuerrichtenden Schuldbrief per 15,000 Fr. welche Pfandsumme dem Käufer so dann überbunden wird, als solidarische Bürgen zu unterzeichnen. I) 4. Für allfälI. Mängel am verkauften Gebäude wird ) keine Währschaft getragen. Der Beklagte bezog die Liegenschaft. Bald darauf er- klärte er jedoch den Klägern, er trete von dem Vertrage zurück und ziehe aus, weil' er Mängel entdeckt habe,. welche die Liegenschaft zur Betreibung einer Gärtnerei untauglich machten; sie sei derart feucht, dass sogar die Wohnung direkt ungesund sei; die Kläger hätten ihm diese Mängel arglistig verschwiegen und ihn dadurch ge- täuscht. Hierauf reichten die Kläger die vorliegende Klage ein, mit dem Begehren, der Beklagte sei pflichtig zu erklären, den am
2. Januar 1914 mit ihnen abgeschlos- senen Kaufvertrag zu halten und demgemäss zum Ab- bchluss eines Hauptvertrages Hand zu bieten und die Obllgationenrecht. N° 75. .i97 fällige Anzahlungssumme von 3000 Fr. zu bezahlen I). Der Beklagte beantragte Abweisung der Klage. Diese wurde indessen von beiden kantonalen Instanzen geschützt.

-Mit der Vorinstanz ist zunächst die -von der Minderheit des Bezirksgerichts Bremgarten vertretene

Auffassung zurückzuwei en, der streitige Vertrag !)ei ein einseitiger, indem er nur die Kläger als Verkäufer, nicht aber den Beklagten als Käufer verpflichtet habe. Dem- gegenüber genügt es, darauf hinzuweisen, dass letzterer selber nie der Meinung gewenen ist, er ei nicht auch ver- pflichtet : er ist auf die Liegenschaft gezogen und hat nachträglich erklärt, dass er den Vertrag wegen Täu- schung und Irrtums nicht gelten lasse ; auch im Prozess hat er jenen Standpunkt nicht eingenommen. Handelt es sich also um einen zweiseitigen Vertrag, so ist darin im Gegensatz zur Vorinstanz nicht ein blosser Vorvertrag. sondern ein eigentlicher Kaufvertrag zu er- blicken. Denn die Vereinbarung enthält alle wesentlichen Bestandteile eines solchen, und es ist nicht ersichtlich, was im Hauptvertrage noch weiter hätte bestimmt werden sollen : der Kaufgegenstand ist genau bezeichnet, der Kaufprei., bestimmt festgesetzt, die Art und Weise der Abzahlung ist geordnet, und ebenso der Nutzens-und Gefahrsübergang .. Es liegt abo trotz der äusseren Form, auf die es nicht ankommt, ein vollständiger Kaufvertrag vor. welcher der Erfüllung durch Abschluss eines weiteren Vertrages nicht bedurfte, sondern selbst schon, seine Gül- tignit vorausgesetzt, alle Rechtsfolgen des Kaufes - namentlich die Notwendigkeit der Eintragung in das Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB) -bewirkte. 3. -Hieraus folgt, dass die Beurteilung der Anfechtung des Vertrages durch den Beklagten sich in erster Linie nach den speziellen kaufrecntlichen Bestimmungen, ins- besondere nach den Vorschriften über die Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache richtet, was nicht aus- schliesst. dass daneben die Bestimmungen des allgemeinen

Teils des OR über absichtliche Täuschung beim Vertrags- schlusse herangezogen werden können (verg!. OSE ; Komm. zu Art. 197 OR S. 485 f.). a) Die Haupteinrede der absichtlichen Täuschung ist von den kantonalen Instanzen zu Unrecht abgewiesen worden. Zwar ist eine solche Täuschung nicht schon in der allgemeinen Offerte der Kläger in der Fachzeitschrift zu erblicken, wenn auch andrerseits sich der Auffassung nicht beipflichten lässt, es sei ein Zeitungsinserat hiezu überhaupt ungeeignet, weil es sich an unbestimmte Per ... sonen wende. Denn unter diesen befindet sich auch der konkrete Vertragskontrahent, und er kann durch das Inserat in einen für den' Vertragsabschluss kausalen Irrtum versetzt worden sein. Im vorliegenden Falle war indessen die Anpreisung im Offertenblatt der Handels- gärtner doch zu allgemein gehalten, als dass darin eine absichtliche Täuschung gesehen werden könnte. Es frägt sich aber weiter, ob eine solche nicht in der Zuschrift der Kläger vom 15. Dezember 1913 au den Beklagten liege, worin gesagt ist, die Gärtnerei biete einem tüchtigen Fachmanne zweifelsohne eine sichere Exi tenz, es habe ein Gärtner mit zwei Mann das ganze Jahr zu tun, indem in Dottikon auch einige Herrscliaftsgärten bestünden und dem Käufer überdies die Friedhofgärtnerei übertragen würde. Die Anpreisung ist nach dem Expertengutachten objektiv unrichtig, da ein Gärtner auf der angebotenen Liegenschaft nur ein mittelmässiges Auskommen erzielen könnte, und eine Täuschung ist auch nicht deshalb abzu lehnen, weil ( die Anpreisung sich noch in dem Masse von Treu und Glauben im landesüblichen Verkehr hielt t. Diese Auffassung der Vorinstanz geht zu weit. Richtig ist dagegen, dass der Beklagte unmittelbar vor Unterzeich- nung des Vertrages darüber aufgeklärt wurde, dass die Herrschaftsgärten in der Hauptsache von einem Privat- gärtner besorgt würden und dass auch die FIiedhofgärt nerei für das Jahr 1914 bereits vergeben sei. Die Frage, ob dadurch der Kausalzusammenhang zwischen der Täu- ObUgationenrecht. 1" 0 i5. schUdg durch jene Angaben und dem Vertragsabschlusse zerstört 'Worden sei, kann unerörtert bleiben. weil die weitere bestimmte Zusicherung über den Umfang des Geschäfts, e habe ein Gärtner mit zwei Mann da!' ganze Jahr zu tun, aller Erfahrung nach für den Beklagten bestimmend sein musste. Es ist klar, dass bie von den Klägern gemacht wurde, um ihn zum Kaufe zu bewegen. und die Bemerkung des Bezirksgerichts, es sei anzuneh- men, dass er auch ohne diese Vorspiegelung den Kauf abgeschlossen hätte, wird durch nichts gestützt; es wäre Sache der Kläger gewesen, Anhaltspunkte für diese ganz unwahrscheinliche Annahme vorzubringen. Wenn endlich das Obergericht ausführt, es gehe aus dem Beweisver- fahren nicht zur Ueberzeugung des Richters hervor, dass die Kläger das Bewus tseill der Täuschung hatten. so ist darauf zu erwidern, dass sie nach der Sachlage zweifellob wissen mussten, ihre Angabe stehe mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht in Einklang. Es ist also anzunehmen, dass absichtliche Täuschung vorliegt. b) Was sodann die Mängelrüge nach Art. 197 OR anbe- langt, so haben die vom Bezirksgericht bestellten Sach- verständigen schwere Mängel festgestellt, die vom Käufer nicht sofort wahrgenommen werden konnten. Allerdings, führen sie aus, hätte der Beklagte, wenn er erfahrener und weniger leichtgläubig gewesen wäre, mehrere Mängel seheu und richtig würdigen können, immerhin habe er die unge- nügende Trockenlegung des Bauplatzes nicht almen können, weil ein halbwegs ordentlicher Baumeister derar- tigeFehlernichtbegehe, die Feuchtigkeit mache das Haus zu Zeiten ungesund, und ein un icherer Wasserhaushalt sei auch ein bleibender Nachteil des Bodens. Die für dab Bundesgericht verbindlich festgestellten Mängel (Wasser- gefahr, Feuchtigkeit und zu tiefe Lage de Hauses, un- zweckmä;,sige Anlage des Treibhauses, steiniger Boden), :sowie die zugesicherten, tatsächlich aber nicht vorhan- denen Eigenschaften, worunter auch die Rentabilität der Gärtnerei zu rechnen ist, sind derart, dass eine Wandelung AR i2 11 -19lii

ObUgationenrecht. o 7ti tl J , !lfes gerechtfertigt, erschiene, wenn ma)l ü1;H 1;'!Iaqpt ar,ye uwm wollte, ein solcher sei gültig zuntande gcko.m"r n:te.y.D ,nn der Wert und die Tauglichkeit der Kauf'Snhe zt,t. ,dem vorausgesetzten Gebrauche werden dUrch; die zandchen Mängel nicht nur gemindert, sOJlderngeradnzll , aufgehoben. Hieran vermöchte auch die Bestimmung; im' Ye.rtrage nichts zu ändern, dass; f allfällige Mängelaut Gnbäude keine Währschaftgntr9genwerde;,: einmal u,m- . rflsst dieWegbedingung nur die Mängel des Hames nicht dnr übrigen Liegenschaft, und sodaull ist nach Art. 199 Q'ß eine Vereinbarung über Aufhebung oder Benhrän-' ng' der Gewährspflicht ungültig, wenn der Verkäufer, wns hier anzunehmen ist, dem Käufer die Gewährsmängel arglistig verschwiegen hat. :4.:-Ist danacb die Berufung gutzuheissen und die Ipnge abzuweisen, so erübrigt es sich, die weiter vom.Be- klagten erhobene Einrede des wesentliehen Irrtums heinI Vertragsabschlusse zu prüfen. Demnach hat das BUlläesgericht erkannt: pie Berufung wird gutgeheissell und damit, in Aufhe., bung .des Urteils des Obergerichts des Kantons Aargau v;om 5. Mai 1916, die Klage gänzlich abgewiesen. 76. Urteil der 11. Zivila.bteUuDg vom :11; Oktobet'1916 i. S. Stegmüller, Beklagter, gegen Stegmüller, K1ägenri .. . ' ' ' .. Durnh den Eheab.schluss bedingte Schenkung de E.he Jllannes an seine Fnau. Rückforderungsanspruch des, Scherikers bei Scheidu:llg derEhe. ' .rA. -Im Jahre 1913 trntder am 16. März 1852 ge- borcne,yerwitwete Beklagte zu. der 3m 30; Oktober 1860 geb. H :cneIl,-' eben. alls. verwitweten Klägerin in e4t, näheres, B JlJÜschaftsverhältnis .. D.er Beklagt.e machte der Klä- : Heiratsallträge,gegen deren Annahme die Klägerin rimnrst 'Bedenken trug, weil der Beklagte eine dreissig- "jlb!ige. pflegebedürftige geistesschwache Tochter hatte d zu jener Zeit im, Rufe stand, mit einer gewissen Rosa Neuenschwander Beziehungen zu unterhalten. Am 27. Oktober 1913 trat der Beklagte der Klägerinsein Jnuthaben bei der Sol()thurner KantonaI-Ersparniskasse ilu :Betrage von 845 Fr. 65 Gts. nebst 4 % % Zins seit .1.:Januar 1913 ab; die Schuldnerin wurde von dieser AbtretUilg 'in Kenntnis gesetzt und das Guthaben auf den Namen der Klägerill umgeschrieben. Am folgendeu Tng meldeten die Parteien beim Zivilstandsamt Bärsch- ;wiLihr Eheversprechen an. Während der gesetzlichen gjnspruchsfrist erhob Rosa Neuenschwander Einsprachc gegen die Eheschliessllng mit der Begründung, der Be- klagte habe ihr die Ehe versprochen. Auf diese Einsprache hin äusserte die Klägerin die Absicht, vom Verlöbnis zurückzutreten; sie liess sich aber beschwichtigen, worauf die ,Ehe am 12. November 1913 abgeschlossen wurde. ;,-.,Am 21. Mai 1915 reichte die Klägerin beim Richteraml orneck-Thiersteill Klage gegen den Beklagten ein, mit dnrsie Scheidung der Ehe und Verurteilung des Beklagten Bezahlung einer Entschädigungs-und GellugtuUllgs- smnme von 5000 Fr. verlangte. Der Beklagte schloss auf .Mw,e!sung der Klage; eventuell, d. h. für deu Fall der ,Sebeidung, beantragte er Verurteilung der Klägerill znr RJj.ck,erstattung des ihr am 27. Oktober 1913 zedierten (iu,thabens von 9845 Fr. 65 Cts. nebst Zins. :L/3. -Durch Entscheid vom 15. Dezember 1915 hat .das Amtsgericht Dorneck-Thierstein die Ehe der.Parteien stützt . auf Art. 142 ZGB geschieden, den Beklagten als huldigen Teil erklärt; zwischen den Litiganteu die Gütertrennung ausgenprochen und sowobl das Begehren . Klägerin auf Verurteilung des Beklagten. zur Be- lung von 5000 Fr., als auch das Begehren des Beklagten ;:mf. Verurteih:mg der Klägerin zur Rückerstattung, des P.getretenenBet.rages V911 .9.845 Fr. 65 Cts. abgewiese:Ü .