Expropriation compensation for urban income propertyKI-generiert

C. EXPROPRIATIONSRECHT EXPROPRIATION 33. Urteil vom 12. Mai 1916 i. S. Schweizerische 13undesbahnen gegell Meyer. Ex pro pr. -Ges. Art. :3. Enteignung einer städtischeIl Lie- genschaft (Wohn-und G.eschäftshaus). Grundsätze für die Ermintlung der Entschädigung. l !assgcbcnd ist iu der Regel der hrtragswert. Berücksichtigung suhjcktivl r Momente? A. -Die Schweizer. BundesbahneIl bedürfell zur Ver- legung der linksufrigen Zürichseebahn u. a. des ganzen Hauses der Witwe Meyer-Regli an der Ecke Seestrasse- Spitzgasse in Zürich-Enge und verlangen dessen Abtre- tung. Es handelt sich um ein altes, aber gut erhaltenes Haus, das etwas in die Strasse vorspringt, sodass es für den von der Stadt her Kommenden von weitem sichtbar ist. Die Liegenschaft misst 221,5 m

; überbaut sind aber nur zirka 100 m 2 ; der Rest bildnt ein hübsches, gut unter- haltenes Gärtlein und Höflein. Das Erdgeschoss enthält ein grosses, helles, aber ziemlich niedriges Ladenlokal, das an den Konsumverein sehr günstig, zu 1900 Fr. per Jahr, vermietet ist. Die beiden Vohnungell im ersten und im zweiten Stock werden von der Eigentümerin selbst be- wohnt; die Räume sind klein, unmodern, aber traulich. B. -Die eidg. Schätzungskommission des II. Kreises hat durch Entscheid vom 13. November 1914 der Expro- priatin del1' Ertragswert der Liegenschaft mit 53,000 Fr., und 350 Fr. Urnzugskosten zugesprochen, nebst je 5% Zins vom Tag der Inanspruchnahme der Liegenschaft an,

indem sie den Ertrag des Ladens auf 1900 Fr. und den- jenigen der Wohnungen auf 1300 Fr. ansetzte, und die Summe von 3200 Fr. zu 6% kapitalisierte. Ferner be- haftete sie die Bahn bei ihren Erklärungen, die Liegen- schaft nicht vor 1. April 1916 in Besitz zu nehmen und der Expro pria tin den An tritt j eweilen 6 Monate vor 1. April oder 1. Oktober anzuzeigen. Die weitergehenden B gehren der Expropriatin wurden abgewiesen. C. -Gegen diesen Entscheid haben beide Parteien rechtzeitig die Beschwerde an das Bundesgericht ergriffen, mit den Anträgen : a) die E x pro p r i a tin : Erhöhung der Entschädigung für die Hauptliegen- schaft, ohne die 59 m t im Jahre 1896 hinzugekauftes Gar- tenland, auf 69,000 Fr. entsprechend einer Rendite von 3450 Fr. (1900 Fr. 1550 Fr.) zu 5% kapitalisiert; Zusprechung einer Eu tschädigung von 5900 Fr. für die 59 m l hinzugekauftes Land, sowie von 15,000 Fr. für indirekte Nachteile; b) die E x pro p r i a n tin: Herabsetzung der Entschädigung auf 50,000 Fr., dies namentlich mit Rücksicht darauf, dass der jetzige Ladell- mietzins von 1900 Fr. on der Schätzungskommission zu Unrecht als dauernder Ertrag angenommen worden sei, denn er sei nur infolge der Konkurrenz durch den Lebell mittelverein entstanden und angesichts der vielen Neu- bauten in der Gegend nicht aufrecht zu halten. Entweder müsse daher die Dauerrendite herabgesetzt oder aber berücksichtigt werden, dass der Anlagewert viel kleiner sei als der Ertragswert. D. -Die von der Instruktionskommission des Bundes- gerichts bestellten Experten haben die ganze Liegenschaft nach ihrem Ertragswert auf 58,100 Fr. geschätzt; eine getrennte Entschädigung für die 59 m

Hof und Garten lehnen sie ab, weil die ganze Parzelle als Einheit aufzu- fassen sei. Der Ertragswert übersteige den Anlagewert,

240 Expropriationsrecht. N 33. und es sei nur auf ihn abzustellen, denn das Haus sei zwar alt, abm noch nicht zum Abbruche reif. Für den Dauerer- trag sei der jetzige Mietwert zu Grunde zu legen; eine Erhöhung sei nicht zu erwarten, wie auch sichere Anhalts- punkte dafür fehlten, dass der allerdings hohe Ladenzins sinken werde, da auch andere Lebensmittelhändler wegen der ausgezeichneten Lage und der dem Lokal erworbenen Kundschaft einen gleich hohen Zins anlegen könnten. Den Wohnungs wert bemessen die Experten, indem sie beide Wohnungen als Ganzes betrachten, auf 1550 Fr. (statt 1300 Fr., wie die Schätzungskommission) ; dabei geben sie die Auslage für eine ungefähr gleich grosse Wohnung in gleicher Lage auf 1800 Fr. an. Endlich wird Abweisung der Entschädigungsforderung von 15,000 Fr. für indi- rekte Nachteile beantragt. E. -Die Instruktionskommission hat sich den An- trägen der Experten in allen Teilen angeschlossen und demgemäss unterm 29. Februar 1916 folgenden moti- vierten Urteilsantrag erlassen: l) 1. Der Rekurs der Expropriantin wird abgewiesen. l) Derjenige der Expropriatin wird in dem Sinne teil- weise begründet erklärt, dass die von der Expropriantin für die Abtretung der Liegenschaft Planparzelle 112 mit Haus zu bezahlende Entschädigung von 53,000 Fr. auf 58,100 Fr. erhöht wird. Im übrigen wird der Rekars der Expropriatin abge- wiesen und der Entscheid der Schätzungskommission bestätigt. 2. Die Instruktionskosten im Betrage von 250 Fr. werden der Expropriantin auferlegt. 3. Diese hat ferner der Expropriatin einen Beitrag von 50 Fr. an deren ausserrechtliche Kosten im Rekursver- ,) fahren zu leisten. l) 4. (Mitteilungsverfügung.) l) F. -Die Expropriatin nahm diesen Urteilsantrag an, mit dem Vorbehalt, bei Nichtannahme durch die Bahn ihre Begehren zu erneuern.

Die Bahn dagegen lehnte mit Eingabe vom 16. März 1916 die Annahme des Urteilsantrages ab und verlangte Beurteilung der Sache durch das Bundesgericht. Sie aner- kennt, dass über den objektiven Grundstückswert hinaus ein der Expropriatin allfällig weiter entstehender Schade entschädigt werden müsse; auch erklärt sie, mit der im Urteilsantrag vertretenen Auffassung einig zu gehen, dass das subjektive Interesse nach den ökonomischen Wert- faktoren zu bemessen sei, die nur in der Person der Expro- priatin sich verwirklicht haben. Dagegen ficht sie die Anwendung dieses Grundsatzes auf den vorliegenden Fall an; insbesondere verlangt sie, dass der objektive Verkehrs- wert und die subjektiven Zuschläge auseinander gehalten werden. G. -An der heutigen Verhandlung hat der Vertreter der Bahn den Beschwerdeantrag auf Herabsetzung der Entschädigung von 53,000 Fr. auf 50,000 Fr. erneuert; eventuell, d. h. für den Fall als ein subjektiver Zuschlag zum objektiven Verkehrswert gemacht werden sollte, hat er Festsetzung dieses Zuschlages auf 3000 Fr. beantragt; ganz eventuell, es seien die bundesgerichtlichen Experten zur Erstattung eines Ergänzungsgutachtens anzuhalten. Die Expropriatin hat durch ihren Vertreter beantragen lassen, es seien alle Anträge der Expropriantin abzuweisen und es sei der Urteilsantrag der Instruktionskommission zum Urteil zu erheben. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. -Da die Expropriatin ihre Beschwerdebegehren heute nicht wieder aufgenommen, sondern auf Bestäti- gung des Urteilsantrages der Instruktionskommission an- getragen hat, ist nur zu untersuchen, ob die von der Schätzungskommis::.ion auf 53,000 Fr. festgesetzte Ent- schädigung gemäss dem Urteilsantrag auf 58,100 Fr. zu erhöhen oder entsprechend dem Antrag der Bundesbahnen auf 50,000 Fr. herabzusetzen, eventuell zu bestätigen sei, AS 4! I -1916

und ob zu diesem Zwecke die Experten zur Erstattung eines Ergänzung gutachtens anzuhalten seien. 2. -Der Streit dreht sich um die Berechnung des Wertes der Liegenschaft. Es ist unbestritten, dass es sich um eine städtische Liegenschaft handelt, die in der Haupt- sache als Wohn-und Ge chäftshaus, dmch Vermietung des Ladenlokals und Bewohnung der übrigen Räume durch die Eigentümerin, ausgebeutet wird. Bei solchen Objekten ist die Entschädigung in der Regel nach dem Ertragswerte, der Ertragsfähigkei t, zu bemessen, wenn das Gebäude nicht etwa so alt und baufällig ist, dass sein Abbruch bevorsteht, was hier nicht zutrifft. Hiebei ist natürlich der momentane Ertrag nur der wichtigste Anhaltspunkt für den allein massgebenden Da u er e r t rag, welch letzterer je nach den Verhält- nissen grösser oder kleiner als der momentane Ertrag sein kanu. Der richtige, volle Ertragswert wird bei solchen Objekten in der Regel auch dem richtig verstandenen Ver k ehr s wer t gleichkommen jedenfalls dann, wenn man -wie zutreffend EGER, Preuss. Enteignungsgesetz, 3. Auf I. S. 160 -darauf abstellt, was der Expropriat auslegen müsste, um ein anderes Objekt zu kaufen, das ihm den gleichen Ertrag abwirft. Wenn daher die bundes- gerichtlichen Experten einen Ertragswert von 58,100 Fr. auf Grund des Dauerertrages berechnet haben, so sollte dieser 'Wert auch dem richtig berechneten Verkehrswert entsprechen. Nun haben allerdings die Experten in ihrer Autwort auf die Bemängelung des Gutachtens durch die Expropriatin den neu angegebenen Wert von 50,000 Fr. als den wirklichen Verkehrswert bezeichnet und darauf hingewiesen, dass der für die Expropriatin massgebellde subjektive Wert grösser sei als der Wert, den die Liegen- schaft im allgemeinen Verkehr habe. Auf diese nach-' trägliche Äusserung der Experten beruft sich denn auch die Expropriatin, um die ganze Grundlage der Wertung, nämlich diejenige der Ertragsfähigkeit der Liegenschaft, nzufechten. Doch legt sie dieser beiläufigen und ohne

24;:1 irgendwelche Substantiierung gemachten Angabe einen Sinn bei, der ihr augenscheinlich nicht zukommt. Wie die Instruktionskommissioll in der Begründung ihres Urteils- antrages zutreffend ausführt, verstehen die Experten hier unter Verkehrswert offenbar den objektiven Wert der Liegenschaft im a I I g e m ein e 11 Ver k ehr und gehen von der Annahme aus, dass der objektive Verkehrs- wert gleich dem Mindestpreise sei, den j e der Käufer unter allen UJl!ständen für das Objekt auslegen würde. Dieser 'Vert ist aber für die Eutsehädigung nicht inass- gebend. Bei der Bestimmung der richtigen Entschädigung für die Enteignung solcher Renditeliegenschaften ist, wie bereits ausgeführt, auf die E r t rag s f ä h i g k e i t abzustellen: der Enteigner hat nicht nur denjenigen Be- trag zu ersetzen, den ein beliebiger Käufer, auch der nach Herabdrücken der Preise trachtende Spekulant, für das expropriierte Objekt höchstens hezahlen würde, sondern vielmehr das, was der Enteignete unter günstigsten Ver- kaufsverhältnissen daraus erlösen. könnte, sofern man überhaupt auf den Verkaufswert abstellen will. So wird denn auch in der Praxis und der Literatur der Ertrags- wert vielfach in Gegensatz gesetzt zum Verkaufswert und daher, wo nach dem Ermessen Sachverständiger die Be- rechnung auf Grund des ErlragswerLes vorzunehmen ist, von der Ermittlung des Verkaufswertes ganz abgesehen (vergl. SEYDEL, Enteignungsgesetz Li. Auflage S. 51 f.). Auch die Befürchtung der Expropriantin, dass die auf Grund der Ertragsfähigkeit ermittelten Preise in anderen Fällen gegen sie ausgebeutet werden könnten, ist unbe- gründet; denn der Ertragswert hat stets nur individuelle Bedeutung. wie denn auch die Experten ausdrücklich betonen, dass hier eigenartige Verhältnisse vorliegen. 3. -Geht man aber allein von der VlT ertung nach der Ertragsfähigkeit aus, so ergibt sich, wenn man das Exper- tengutachten richtig würdigt, dass in Wirklichkeit hier ein Zuschlag für subjektive Schadensl1lomente über den objektiven Ertragswert hinaus gar nicht gemacht worden

ExpropriatioDlI'eeht. N° 33. ist. Das trifft zweifellos zu für den Hauptfaktor, die Ertragsfähigkeit des Ladenlokales, da die Experten fest- stellen, dass auch andere Mieter mit gleichen Geschäfts- betrieben wie der Konsumverein den Mietzins von 1900 Franken anzulegen im Falle wären; dieser Zins wird daher für jeden Eigentümer, ohne Rücksicht auf die sub- jektiven Qualitäten der heutigen Expropriatin, dauernd zu beziehen sein. Etwas zweifelhafter ist die Sache hinsichtlich der von der Expropriatin selbst benutzten Wohnung, weil die Experten hier nicht angeben, welchen Massstab sie für die Wertung von 1550 Fr. anlegen; sie führen nur aus, dass die Expropriatin für einen gleich grossen Wohn- raum in gleicher Lage (aber nicht notwendig im Quartier Enge ) noch mehr, 1800 Fr., auslegen müsste. Es be- steht also kein sicherer Anhaltspunkt dafür, dass die Experten mit ihrem Ansatz von 1550 Fr. besondere sub- jektive Zuschläge gemacht haben, und wie grosse. Aber auch wenn sie darauf Rücksicht genommen haben sollten, dass eine so unmoderne, aber bestunterhaltene Wohnung nicht gerade für jeden dritten Mieter gleich grossen Wert hätte, wie für eine ältere Frau, und deshalb einen etwas höheren Betrag als denjenigen, den jeder andere Mieter dafür zahlen würde, angenommen hätten, so würden dadurch keine Rechtsgrundsätze verletzt. Einmal gibt es erfahrungsgemäss noch andere Liebhaber für derartige Wohnräume und wenIl man bei Bestimmung der Expro- priationsentschädigung richtigerweise immer auf die günstigste Verwertungsart abstellt, so darf auch hier die Möglichkeit berücksichtigt werden, dass nicht nur gerade zu Lebzeiten der Frau Meyer ein Bewohner gefunden wird, dem diese Wohnung ebenso viel Wert bietet. Abgesehen davon dürfen aber auch rein subjektive, in den besonderen Verhältnissen des Enteigneten begrün- dete Wertfaktoren, wie Doktrin und Praxis stets ange- nommen haben, mitberücksichtigt werden, wenn sie nicht einen bIossen Affektionswert, sondern einen eigentlichen Expropriationsrecht. N° 3.. 245 Vermögenswert darstellen (vergl. BURcKHARDT in Z. f. schw. R. 1913 S. 150 ff., JAEGER, Erläuternder Bericht zum Entwurf eines Zwangsenteignungsgesetzes S. 26, BGE 21 N° 137 E. 4, 32 II N0 74 E. 1). Und zwar trifft dieser Satz auch für solche subjektive Wertfaktoren zu, die allein mit der Liegenschaft, und nicht z. B. mit einem darin betriebenen Gewerbe zusammenhängen (vergl. die angeführten Entscheide des Bundesgerichts. sowie die bei EGER, a. a. O. S. 200 ff. und SEYDEL, a. a. O. S. 51 zi- tierten Entscheide des Reichsgerichts). 5. -Nach alle dem ist der Rekurs der Bahn abzuweisen und der Urteilsantrag der Instruktionskommission ohne weitere Beweismassnahmen zum Urteil zu erheben. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Der Urteilsantrag der Instruktionskommission vom 29. Februar 1916 wird zum Urteil des Bundesgerichts erhoben. 34. Auszug aus d.em Urteil vom 1a. Juli 1916 i. S. Schweizerische Eund.esbahDen gegen Häfner. Schadenersatz wegen Kundenverlustes bei der Expropriation einer Liegenschaft, auf der ein Gewerbe betrieben wird. Keine Entschädigung wegen Wegzuges von Kunden in folge gleichzeitiger Expropriation ihr e r Liegenschaften. (Dem Expropriaten wird die ganze Liegenschaft, worin er eine Metzgerei betrieben hat, enteignet.) Was den Schadener atz für Geschäftsstörung und Kundenverlust betrifft, so ist auf die zutreffenden Aus- führungen in den beiden Urteilsanträgen zu verweisen. Für den aus der Verlegung des Geschäftes notwendig ent- tehenden Kundenverlust ist der Expropriat mit dem von den Gerichtsexperten angesetzten Betrag eines Jahresge- winne von 13,000 Fr. jedenfalls hinreichend entschädigt.