Invalidity of mansard-room promise and liability for concealmentKI-generiert

ObDgationenreeht. Na 64. 64. Urteil der I. Zivilabtellung vom 29. Kai 1914 i. S. !aur. Beklagter, gegen Lais, Kläger. Verkauf eines Hauses mit Uebernahme der Verpflichtung. im Estrichraum ein Mansardenzimmer zu erstellen. Nichtigkeit dieser Verpflichtung nach Art. 1 7 a 0 R, weil baupolize1- widrig. Haftung des Verkäufers gegenüber dem Käufer' wegen Verschweigung der Unausführbarkeit der fraglichen Bauarbeit. Bestimmung des negativen Vertragsinter- es ses als dem kapitalisierten Mietwert des versprochenen Mansardenzimmers entsprechend.

1. -Im Februar 1911 hat der damals im Wettingen bei Baden wohnende Kläger vom Beklagten, der in Zü- rich den Beruf eines Zimmenneisters ausübt, ein Doppel- wohnhaus an der Röntgenstrasse in Zürich IV zum Preise von 85,000 Fr gekauft. Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer, das Haus, wie vereinbart, nach der Fertigung in Stand zu stellen. Die fragliche Vereinbarung ist vom 14. Februar 1911 datiert und vom Beklagten unterzeichnet; sie lautet: Herr Baur verpflichtet sich zum Kauf noch einzelne Verbesserungen vorzunehmen, nämlich: Verkaufsladen einrichten, Mansardenzimmer und Waschstangen samt Hofraum einrichten, die übrigen, noch nicht fertigen Arbeiten am Hause prompt herzu- stellen bis
2. Mai 1911. Nach der Fertigung entstanden zwischen den Parteien Differenzen; der Kläger behauptete, dass der Beklagte den durch Jene Erklärung vom 14. Fe- bruar 1911 übernommenen Verpflichtungen nicht nach- gekommen sei. Im nunmehrigen Prozess hat er die Be- träge eingefordert, die für die ordentliche Instandstellung. des Hauses erforderlich seien, zusammen 6581 Fr. 10 Cts. nebst Zins zu 5 % vom 17. Januar 1912 an. o Von dieser Forderung ist nur noch der Hauptposten streitig, der die Erstellung des in der Erklärung erwähn- ten Mansardenzimmers betrifft. Statt eines solchen Zimmers, macht der Kläger in dieser Hinsicht geltend habe der Beklagte einen biossen Bretterverschlag erstellt.

Ferner dürfe der Raum infolge einer Verfügung der Ge- sundheitspolizei vom 14. November 1911 nicht als Schlru- raum benutzt werden. Hätte das der Kläger gewusst, so würde er den Hauskauf nicht abgeschlossen haben. Eine Mansarde in diesem Hause habe einen Mietwert von 25 Fr. im Monat, also von 300 Fr. im Jahr, was zu 5 % kapitalisiert einen Ausfall von 6000 Fr. ergebe. Die Vorinstanz hat diese Forderung in der Höhe von 2400 Fr., nebst entsprechendem Verzugszins, zugespro- -ehen, indem sie den Mietwert auf nur 12 Fr. monatlich veranschlagt und den Jahreszins zu 6 % kapitalisiert hat. Der Beklagte verlangt nunmehr gänzliche Abweisung der Forderung, während der Kläger den Vorentscheid nicht angefochten hat. 2. -.... . 3. - .... .

1. -.... .

Der BeIdagte beruft sich ferner darauf, dass die Einrichtung des fraglichen Mansardenzimmers baupolizei- Hch nicht gestattet war, und wendet gestützt hierauf ein, er sei nach Art. 17 a OR an sein Versprechen nicht gebunden. In der Tat hat man es mit einem Fall von Nichtigkeit nach dem genannten Artikel zu tun, mag man nun die versprochene Leistung, an der fragli- chen Stelle ein Mansardenzimmer einzurichten. als eine widerrechtliche ansehen. weil sie gegen ein polizeiliches Verbot verstosse, oder als eine unmögliche, weil sie die- ses Verbotes wegen nicht ausführbar sei. Mit der Nich- tigkeit der streitigen Verpflichtung erledigt sich indessen die Klageforderung nicht. Vielmehr fällt im weitem folgendes in Betracht: Die Vorinstanz nimmt -mit der untern Instanz - an, der Beklagte als Fachmann sei sich bei der Einge- hung der Verpflichtung des entgegenstehenden Polizei- verbotes bewusst gewesen, nicht aber der Kläger und seine für ihn handelnde Mutter, da diese beim Vertrags- abschlusse ausserhalb des Kantons gewohnt hätten und

die stadtzürcherischen Bauvorschriften nicht hätten ken- nen müssen. Dabei hält die Vorinstanz eine Aussage der rau ai als unwesentlich, wonach der Zeuge Ruegger Ihr mItteIlte, dass in einem andern Hause ein dortiger Raum auf dem Estrich nicht als Schlafraum benützt werden könne. Demgegenüber verweist sie auf die Uner- fahrenheit der Frau Lais in Bausachen und darauf, dass die bauliche Einteilung jenes Hauses eine andere sei und daher nicht von selbst auch die nämlichen Bauvorschrif- ten als anwendbar hätten gelten müssen. Gegen diese ganze Würdigung lässt sich vom bundesrechtIichen Standpunkte aus umsoweniger etwas einwenden, als nicht wohl einzusehen ist, wieso der Kläger dazu gekommen wäre, eine Nebenleistung sich auszubedingen und bei der Bestimmung des Kaufpreises mit in Rechnung zu ziehen, deren Nichterfüllbarkeit er zum voraus kannte. Hienach hat also der Beklagte durch absichtliche Verseh weigung im Kläger den Irrtum erweckt, er gehe zu dessen Gunsten eine gültige Verpflichtung ein. Darin liegt aber eine unerlaubte Handlung, die den Be- klagten schadenersatzpflichtig macht (vergI. EB 35 II S. 308, 36 II S. 203, OSER, Kommentar zum OR S. 83 Ziffer 4 b). Für die Schadensbemessung ist nicht, wie die Vorin- stanz meint, das Erfüllungsinteresse massgebend. Denn der Irrtum des Klägers hat nicht zur Folge, dass ihm das entgeht, wozu sich' ihm der Beklagte (rechts- unwirksam) verpflichtet hatte: Die eingegangene Ver- pflichtung wäre auch dann ungültig und ein Erfüllungs- anspruch des Klägers ausgeschlossen gewesen, wenn der Beklagte die fraglichen Polizeivorschriften ebenfalls nicht gekannt hätte und nicht hätte kennen müssen oder wenn umgekehrt beide Parteien sie gekannt hätten. Zu Grunde zu legen ist vielmehr das ne g a t iv e V e r- tragsinteresse : Der Beklagte hat also dem Kläger den Schaden zu ersetzen, der ihm daraus entstanden ist, dass er sich auf den Abschluss des nichtigen Vertrages Obligationenrecht. N o 64. 373 vom 14. Februar 1911 eingelassen hat. Dieser Schaden bemisst sich aber unter den gegebenen Umständen in gleicher Weise, wie es die Vorinstanz für die Ermittlung des Erfüllungsinteresses getan hat; er ist mithin gleich dem kapitalisierten Mietwerte eines Mansardenzimmers von der Art des versprochenen. Hätte nämlich der Kläger gewusst, dass die Erstellung und Benutzung eines solchen Zimmers baupolizeilich verboten sei, so würde er zwar die Liegenschaft dennoch gekauft haben, was auch der Be- klagte ausdrücklich behauptet (siehe Berufungsschrift S. 10), der Kläger freilich bestreitet, ohne aber erhebliche Gründe dafür dargetan zu haben. Dagegen hätte der Kläger in diesem' Falle nicht den vollen Kaufpreis von 85,000 Fr. bezahlt und der Beklagte ihn nicht gefordert. Der Kaufpreis wäre vielmehr zum mindesten -wenn nämlich nicht noch irgendwelche Gründe zu einer weitern Herabsetzung bestanden hätten -um den Betrag klei- ner gewesen, um den sich der Verkehrswert des Hauses erhöhen würde, wenn es das verlangte Mansardenzimmer enthielte. Es ergibt sich das zwingend daraus, dass der Kaufvertrag über die Liegenschaft auf das besondere Abkommen vom 14. Februar .1911 und die darin ausbe- dungene Nebenverpflichtung zur Erstellung des Mansar- denzimmers verweist und dass also diese Verpflichtung ei- nen Teil der Gegenleistung für die verkaufte Liegenschaft bildet. Insofern lässt sich sagen, dass auch in Hinsicht auf den Liegenschaftskauf selbst dem Beklagten als Ver- käufer eine Täuschung, wenn auch ein blosser dolus inci- dens, zur Last fällt und dass er daher, trotzdem der Käufer den Vertrag genehmigt hat, nach Art. 28

aOR ersatzpflichtig ist. Bei der zifIermässigen Bestimmung des Mietwertskapitals handelt es sich um eine Tatfrage und es ist einfach auf die vorinstanzliche Würdigung abzustellen, die zu einer Summe von 2400 Fr. gelangt. Mit Unrecht behauptet der Beklagte, der Kläger habe überhaupt nicht auf das negative Vertragsinteresse abge- stellt. Die Klageforderung ist vielmehr auch in diesem

374 Obligationenrecht. N0 65. Sinne substanürt orden, nämlich durch die Behaup- tung, der Klager wurde, wenn er die Unzulässigkeit der Erstellung .des Mansardenzimmers gekannt hätte, den auf gar mcht abgeschlossen haben, womit auch gesagt lnt. dass er ihn eventuell nur unter Festsetzung eines ge- nngeren Kaufpreises abgeschlossen hätte ..... . Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Die Berufung wird abgewiesen und damit das Urteil d:r .1. Appellationskammer des Obergerichts des Kantons Zunch vom 3. Dezember 1913 bestätigt. 65. Arrit da 1a Ire seotion eivile du 99 mai 1914 .,dans la cause Boeiete de seeours mutuels des emplO1es' da 1a Voirie, detenderesse, contre Ga1, demandeur. Exel?sion. d'un membre d'une societe eoope- ra tl ve (Utre 27 CO). -Pouvoir de contWle du juge lorsque l'exclunio a Me prononcee par la Societe elle- mnme en apphcabon d'un motif prevu par ses statuts Portee de rart. 685 CO. . . A .. -Charles Gay Hait, depuis 1888, membre de la Socle!e de secours mutuels des employes de la voirie , a ?ennve, dont le but es!' d'etablir, au moyen de COtIsanlOns, une garantie mutuelle de secours en cas de maladle . En d mbre 19 1, un societaire, le sieur Clauda, deceda. La soclete paya a sa veuve rindemnite reglementaire. Sachant ue. Clauda etait en retard dans le paiement de ses cObsatlOns, Gay se fit remettre par dame veuve CInuda: le cnrnet de societaire de son mari. Gay suppo- salt qu une Irregularite avait ete commise, l' art. 26 des statuns de la societe subordonnant le droit aux secours au pruement regulier des cotisations. Dame Clauda paya Obligatio.nenrecht. N° 65.

bientöt apres les cotisations arrierees, et le comite de la societe reclama ä Gay la restitution du carnet deo Clauda. Sur refus de Gay, le c()mite le mit en demeure, par lettre du 19 janvier 1912, de rendre le carnet au tresorier 'de la societe, sous peine de poursuites judiciaires. Gay, ayant persiste dans son refus . fut eite le' 24 janvier devant le juge de paix. A l'audience de ce magistrat, du 26 janvier, Gay restitua le carnet. Dans son assemblee du 31 janvier 1912. le comite decida d'exclure Gay de la societe. en application de rart. 24. ch. 4 et 5 des statuts, aux termes duquel sont exclus: 40 ceux qui, pour affaire de Ia. societe, auraient recours aux tribunaux; 50 ceux qui refusent de se sou- meUre aux decisions du comite ou de l'assemblee gene- rale. CeUe decision, prise sans que Gay mIt He appele ä s'expliquer, lui fut notifiee par lettre du 14 fevrier 1912. B. -Par exploit du 22 fevrier, Gay assigna la societe devant le Tribunal de Ire instance de Geneve, en con- cluant ä ce que la defenderesse fut condamnee ä reins- crire le demandeur au nombre des membres de la societe et ä lui payer la somme de 100 fr. ä titre de dommages- interets. Certe somme fut portee a 250 fr. au cours du proces. Le 29 fevrier, l' ssemblee generale de la sociHe defen- deresse ratifia, a une grande majorite. la decision du comite. La defenderesse a eOllclu ä liberation des fins de la demande en alleguant: 1 ° que le demandeur avait commis des aetes justifiant son exclusion en vertu de rart. 24, eh. 4 el 5 des statuts; 20 que depuis une anneeJendemandeur paralysait, par de continuelles vexa- tions, l' aetivite du comite. C. -Par jugemellt preparatoire du 30 mars 1913, le Tribunal !de Ire instance admit que les statuts enume- raientilimitativement les motifsd'exclusion des societaires et que la disposition de rart. 24, eh. 4 etait eontraire ä l' ordre public. Le tribunal limita par consequent le AS 40 H -1 1'14 26