Lease after fire: lessor's duty to rebuild and damagesKI-generiert

14. Arteil vom 23. Februar 1912 in Sachen Tappolet, Kl. und Ber. Kl., gegen Einwohnergemeinde Stein a./ Rh., Bekl. und Ber. Bekl. OR Art. 145, 301 u. 310. Pacht. Unmöglichkeit der Erfüllung auf Seite des Verpächters, wenn bei Pacht landwirtschaftlicher Grundstücke das Wohn- und Oekonomiegebäude abbrennt? Pflicht des Verpächters zur Wiederherstellung der abgebrannten Gebäulichkeiten? Wichtiger Grund zur Auflösung der Pacht; Schadenersatz. A. Durch Urteil vom 13. Oktober 1911 hat das Oberge richt des Kantons Schaffhausen in vorliegender Streitsache er kannt: Die Beklagte ist gerichtlich gehalten, dem Kläger (unter allen Titeln) den Betrag von 1500 Fr. zu bezahlen. B. Gegen dieses Urteil hat der Kläger gültig die Berufung an das Bundesgericht ergriffen mit dem Antrage: Es sei die Be klagte zu verurteilen, dem Kläger zu bezahlen 9039 Fr. nebst 5% Zins ab 7. Februar 1910, eventuell eine nach richterlichem Er messen zu bestimmende Summe. C. In der heutigen Verhandlung hat der Vertreter des Be rufungsklägers den gestellten Antrag erneuert. Der Vertreter des Berufungsbeklagten hat auf Abweisung der Berufung und Bestäti gung des angefochtenen Urteils, eventuell auf Rückweisung des Falles zu neuer Beurteilung durch die Vorinstanz angetragen. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
15. Im März 1909 hat die Beklagte, die Einwohnergemeinde Stein a./Rh., mit dem Kläger Adolf Tappolet einen Pachtvertrag über das 47 Hektaren umfassende Hofgut Unterwald abgeschlossen, wonach der Beklagte das Gut um einen jährlichen Pachtzins von 2500 Fr. für die beiden ersten Jahre und von 3500 Fr. für die spätere Pachtzeit auf 15 Jahre mit Antritt auf Lichtmeß 1910 als Pächter übernahm. Am 27. Oktober 1909, also vor dem ver einbarten Autritt, brannten sämtliche Pachtgebäude mit Ausnahme des Schweinestalles und des Waschhaufes ab, für welchen Schaden die Beklagte in der Folge 42,000 Fr. von der Brandassekuranz anstalt vergütet erhielt. Schon vor dem Brande waren auf zu sammen 25,000 Fr. veranschlagte Umbauten am Okonomie und Wohngebäude vorgesehen worden. Nach dem Brande traten die Par teien in Unterhandlungen über den Wiederaufbau der abgebrannten Gebäulichkeiten und der Kläger ließ durch seinen Bruder, Architekt Tappolet, ein Projekt ausarbeiten, dessen Ausführung auf 77,500 Fr. zu stehen gekommen wäre. Nach Rücksprache mit einem andern Fachmanne erklärte die Beklagte durch Schreiben vom 24. No vember 1909 dem Kläger, daß sie gegen diesen Voranschlag Be denken habe, indem wohl richtiger mit einem Kostenbetrag von 100,000 Fr. gerechnet werde. Die Verhandlungen der Parteien über die Pläne und Kostenberechnungen für die erforderlichen Neu bauten und über die neu aufzustellenden Pachtbedingungen dauerten dann weiter. Dabei bemerkte der Kläger in einem Schreiben vom
16. Januar 1910, auf Anderungen des abgeschlossenen Vertrages unter dem Vorbehalte eintreten zu wollen, daß er sich, wenn keine Einigung über die verschiedenen Punkte zu Stande komme, wieder an den bestehenden Pachtvertrag halten werde. In einem spätern

Brief vom 28. Januar 1910 anerbot er sich, den Bau nach den nunmehr erstellten Plänen für 110,000 Fr. zu übernehmen und einen höhern Pachtzins, nämlich 4000 Fr., eventuell auch 4500 Fr. bezahlen zu wollen. Zu einer Verständigung kam es aber nicht. Vielmehr teilte die Beklagte am 7. Februar 1910 dem Kläger mit, daß sie sich entschlossen habe, von einem Wiederaufbau der abge brannten Gebäulichkeiten abzusehen und daß der Pachtvertrag da durch hinfällig geworden sei. Später hat die Beklagte dennoch ge baut und das Gut einem andern Pächter, Hanhart, übergeben. Der Kläger fordert im nunmehrigen Prozesse von der Beklagten die Bezahlung von 9039 Fr. samt Zins zu 5 % vom 7. Februar 1910 an, eventuell einer nach richterlichem Ermessen zu bestimmen den Summe. Der genannte Kapitalbetrag setzt sich aus folgenden Posten zusammen: 1. Entschädigung nach Art. 310 OR 4500 Fr. 2. Entschädigung für Wartezeit vom März 1909 bis Februar 1910 2000 Fr. 3. Ersatz für Spesen betreffend den Vertragsab schluß 110 Fr. 4. Minderwert des für die Pacht angeschafften Inventars 200 Fr. 5. Umzugskosten 300 Fr. 6. Im Auftrage der Beklagten beschaffte Pläne und Kostenrechnungen 1663 50 Cts. 7. Mit diesem Auftrag für den Kläger verbundene Spesen la Fr. 8. Damit verbundene eigene Bemühungen des Klägers 85 Fr. 50 Cts. Die Vorinstanz hat die Klage, soweit sie auf die Nichterfüllung des Pachtvertrages abstellt (Posten 1 5), abgewiesen, und soweit gestützt wird (Posten 6 8) sie auf einen Auftrag der Beklagter in einem Gesamtbetrage von 1500 Fr. gutgeheißen. 2. Mit Unrecht nimmt die Vorinstanz an, nicht nur die Beklagte, sondern auch der Kläger habe sich nach dem Brande auf den Standpunkt gestellt, daß der bisherige Pachtvertrag dahinge fallen sei, und die Parteien hätten mit den darauf folgenden Unter handlungen lediglich den Abschluß eines neuen, und nicht die Er setzung oder Ergänzung des alten Vertrages bezweckt. In seinem Schreiben vom 26. Januar 1910 hat der Kläger deutlich zum Ausdruck gebracht, daß er das bisherige Vertragsverhältnis als noch bestehend ansehe. Wenn auch diese Außerung erst aus dem spätern Verlaufe der Unterhandlungen datiert, so beweist das nicht, daß der Kläger vorher eine gegenteilige Auffassung gehabt und ohne weiteres zugestanden habe, daß er aus dem abgeschlossenen Vertrage keine Rechte mehr für sich herleiten könne. Ein solcher Verzichtswille ist nicht schon daraus zu entnehmen, daß der Kläger sich anfänglich über die Fortdauer des alten Vertrages nicht aus gesprochen hat. Vielmehr bedürfte es dazu noch besonderer schlüssiger Anhaltspunkte. Solche bieten aber die geführten Unterhandlungen nicht. Namentlich ist es ohne entscheidende Bedeutung, wenn sich der Kläger auf eine Diskussion über neue Vertragsbedingungen ein gelassen und selbst einen bestimmten höhern Pachtzins vorgeschlagen hat. Das konnte sehr wohl und natürlicher Weise von Anfang an in dem Sinne gemeint sein, daß das bisherige Vertragsverhältnis zwar fortdauere, aber die durch den Brand bewirkte Sachlage eine andere Gestaltung desselben nötig mache und der Kläger sich na mentlich bei Ausführung der besprochenen Neubauten einer Zins erhöhung billigerweise nicht widersetzen könne. Übrigens scheint auch die Beklagte an eine Fortdauer des Vertrages gedacht zu haben, wenn sie in ihrem Schreiben vom 24. November 1909 bemerkt, sie sehe wohl ein, daß sie den Schwierigkeiten Rechnung tragen müsse, die der Kläger mit dem Antritt der Pacht habe. 3. In zweiter Linie behauptet die Beklagte unter Berufung auf den Art. 145 OR, sie könne aus dem frühern Pachtvertrag deshalb nicht mehr in Anspruch genommen werden, weil die ihr obliegende Leistung zur pachtweisen Überlassung des Gutes durch daß Abbrennen der Gebäude unmöglich geworden und damit das Vertragsverhältnis überhaupt erloschen sei. In tatsächlicher Bezie hung ist hier von den Feststellungen der Vorinstanz auszugehen, daß das Hofgut ziemlich weit von den nächsten Ortschaften ab und in gebirgigem Terrain liege und daß deshalb eine rationelle Be wirtschaftung ohne Wohn und Okonomiegebäude schlechthin un denkbar sei. Hiemit ist dargetan, daß die Beklagte den Vertrag ein fach auf Grund des durch den Brand geschaffenen Zustandes nicht mehr richtig erfüllen kann. Dagegen folgt daraus noch nicht, daß nun auch die der Beklagten obliegende Leistung im Sinne von Art. 145 OR unmöglich geworden sei. Zum vornherein ist diese Unmöglichkeit so weit beschränkt, als die Pachtsache bloß zum Teil zerstört wurde. Und sodann handelt es sich insofern um keine ob jektive, absolute Unmöglichkeit, als das Pachtgut durch Wiederer

stellung der abgebrannten Gebäude in den frühern Stand hätte gebracht werden können, wenn nicht schon innert den drei Mona ten, die vom Brande an bis zum vereinbarten Pachtantritte hiefür noch verfügbar waren, so dann doch kurz nachher, sodaß bloß eine für die Erfüllung des Vertrages nicht wesentliche Leistungsverzö rung eingetreten wäre. Ob nun die Beklagte auch die einzelnen Teile des Pachtobjektes stets nur in natura als Verpächterin zu prästieren habe, oder ob sie im Falle ihres Unterganges ge halten sei, sie durch andere zu ersetzen, beantwortet sich zunächst aus den besonderen Bestimmungen des Pachtrechtes über die Leistungspflicht des Verpächters. In dieser Hinsicht nun läßt sich eine strenge, für alle Fälle geltende Regel nicht darüber aufstellen, inwiefern die Ersetzung eines untergegangenen Bestandteils als dem Verpächter obliegende Ausbesserung des Pachtobjektes oder als Hauptreparatur nach Art. 301 des OR zu gelten habe oder nicht. Es kommt vielmehr auf die besonderen Verhältnisse des einzelnen Falles an, namentlich auf den Umfang und die wirtschaftliche Natur des Pachtgegenstandes und seiner pachtweisen Benützung. Im gegebenen Falle nun ist vor allem darauf aufmerksam machen, daß die Parteien von Anfang an erhebliche Umbauten Wohn und Okonomiegebäude, im Voranschlage von 25,000 Fr., vorgesehen hatten und daß ihnen also auch unabhängig von der durch den Brand bewirkten Zerstörung der Zustand dieser Bestandteile des Pachtobjektes einer wesentlichen Umänderung be dürftig erschien, daß an Stelle der verbrannten Gebäulichkeiten die Brandversicherungssumme von 42,000 Fr. trat und daß es sich um einen Vertrag von 15jähriger Dauer handelt. Berücksichtigt man das alles, so darf als der Natur des vorliegenden Pachtver hältnisses und dem vernünftigen Willen der Parteien entsprechend gelten, die Beklagte als Verpächterin zu einer gewissen Aufwen dung für die Instandsetzung des beschädigten Pachtobjektes, und war wohl bis zur Höhe jener beiden Beträge zusammen, also von 67,000 Fr. für verpflichtet anzusehen. Sie hat somit nicht kurzweg den Wiederaufbau mit der Begründung ablehnen können, daß sie ienen Teil ihrer Leistung, der in der Gebrauchsüberlassung der fraglichen Gebäude liegt, nach deren Untergang durch Brand nicht mehr schulde und daß der Vertrag überhaupt dahingefallen sei, weil sich ohne jene Gebäude das Pachtgut nicht mehr als solches bewirtschaften lasse. 4. Nun ist aber für die Beurteilung des Falles noch ein weiterer Umstand rechtlich von Bedeutung. Nach den Akten muß nämlich angenommen werden, es sei für eine rationelle Wieder erstellung der abgebrannten Gebäude ein viel höherer Betrag als 67,000 Fr. nötig gewesen. Der Kläger selbst hat, nachdem er zu erst 77,500 Fr. in Anschlag gebracht hatte, in seinem Schreiben vom 28. Januar 1910 von einer Übernahme des Baues um 110,000 Fr. gesprochen und die Beklagte hat ihm schon im November 1909 annähernd diesen Betrag als erforderlich bezeichnet. Daß eine so hohe Ausgabe das Maß dessen überschreitet, was der Beklagten vermöge ihrer Pflicht zur Instandsetzung der Pachtsache zugemutet werden kann, hat auch der Kläger selbst gefühlt, indem er sich für den Fall dieser Ausgabe zur Bezahlung eines erheblich höheren Pachtzinses (4000 Fr. bis 4500 Fr.) bereit erklärt und damit zugegeben hat, daß eine solche Aufwendung billigerweise eine Ab änderung des geltenden Vertrages zu Gunsten der Verpächterin zur Folge haben müsse. Daß mit den erwähnten geringern Mitteln das Pachtgut auch nur zur Not in einen Zustand hätte gebracht werden können, der vorläufig eine weitere Ausnützung gestattet hätte, ist nicht anzunehmen; die Beklagte hätte sich aber überhaupt hierauf nicht einzulassen gehabt, sondern sie durfte verlangen, daß die notwendigen Neubauten mit solchen Mitteln aufgeführt werden, daß damit eine wirtschaftlich zweckmäßige und den Zeitbedürfnissen an gepaßte Ausnützung des Gutes ermöglicht würde. Und endlich war ihr angesichts ihres Interesses an einer anhaltenden sachgemäßen Bewirtschaftung des Gutes auch nicht zuzumuten, den Pachtvertrag ohne irgend welche weitere Wiederherstellungsarbeiten fortdauern zu lassen, unter welchen Bedingungen ihn übrigens auch der Klä ger nicht fortführen wollte. Berücksichtigt man all das, so ist zu sagen, daß durch den Brand das Vertragsverhältnis zwar nicht aufgelöst wurde, wohl aber damit für die Beklagte ein wichtiger Grund im Sinne des Art. 310 des OR eingetreten ist, der ihr die Fortsetzung des Pachtverhältnisses unerträglich machte": Um den Vertrag entsprechend ihren berechtigten Interessen fortsetzen zu können, hätte sie besondere Aufwendungen von solchem Umfange AS 38 II 1912

an den Pachtgegenstand machen müssen, daß sie zum bedungenen Pachtzins in einem unbilligen Mißverhältnis ständen und es wäre damit eine Lage geschaffen worden, deren Eintritt die Parteien beim Vertragsabschlusse nicht gewollt haben. Anderseits räumt nun aber der Art. 310 des OR der Ver tragspartei das Recht der Pachtauflösung nur unter der Bedingung ein, daß sie der andern Partei vollen Schadenersatz anbietet, und hierauf hat denn auch der Kläger zur Begründung seiner Schaden ersatzforderung ausdrücklich abgestellt. Laut dem Absatz 2 des Art. 310 muß der Ersatz mindestens einem Jahreszinse gleich kommen. Im vorliegenden Falle ist er nach Würdigung aller Um stände auf 3000 Fr. festzusetzen, womit im besondern dem Um stande Rücksicht getragen wird, daß der Pachtzins zwar für die ersten zwei Jahre nur 2500 Fr., für die übrigen 13 Jahre aber 3500 Fr. betragen hätte. Die Zusprechung von 3000 Fr. erfolgt in der Meinung, daß damit allen Schadensmomenten nach freiem Ermessen Rechnung getragen ist und die verschiedenen aus dem Pachtverhältnis abgeleiteten Ersatzansprüche der Klage (Posten 1 bis 5) erledigt sein sollen. Letzteres gilt auch von der Forderung von la Fr. für Spesen aus Auftrag des Stadtrates Stein (Klagposten 7). Denn bei dieser Forderung handelt es sich nach der aktenmäßigen Feststellung der Vorinstanz in Wirklichkeit um Auslagen, die dem Kläger dadurch entstanden sind, daß er sich zeit weise in der Nähe des Gutes aufhielt, um seine eigenen Interessen als Pächter in Hinsicht auf die künftige Bewirtschaftung des Gutes zu wahren. 5. Forderungen aus Auftrag sind dagegen diejenigen für Pläne und Kostenrechnungen von 1663 Fr. 50 Cts. und eigene Bemühungen des Klägers von 85 Fr. 50 Cts. (Klagposten 6 und 8). In dieser Hinsicht behauptet die Beklagte mit Unrecht, daß sie keinen unbeschränkten Auftrag erteilt habe; das Gegenteil ergibt sich aus einem Brief des Klägers an die Beklagte vom 5. De zember 1909, worin jener ganz allgemein bestätigt, zur Besorgung von Plänen mit Kostenvoranschlag beauftragt worden zu sein; dessen Inhalt hat aber die Beklagte stillschweigend gutgeheißen. Den Betrag, den der Kläger für seine Unkosten und Bemühungen zu beanspruchen hat, bestimmt die Vorinstanz auf rund 1500 Fr., welche Festsetzung auf einer bundesrechtlich zutreffenden Würdigung der Verhältnisse beruht. 6. Für die beiden dem Kläger geschuldeten Beträge von 3000 Fr. und 1500 Fr. läuft von der Klageerhebung (21. Juli 1910) an der gesetzliche Verzugszins von 5 %. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Die Berufung wird dahin gutgeheißen, daß in Aufhebung des angefochtenen Urteils die dem Kläger von der Beklagten zu bezah lende Summe auf zusammen 4500 Fr., verzinsbar zu 5 % vom 21. Juli 1910 an, erhöht wird.