Lease clause on subletting interpreted via Art. 285 COKI-generiert

150 A. Oberste Zivilgericbtsinstanz. -I. IlaterieUrechtliche Entscheidungen. lungen biefei ,, efd)eibeill unterbrod)en tt. r fönnte biefe rgument'dion nid)t efU) t mit bem inw(mbe entfräften, b tfl er om b( tffer ber d llgten (tuf bie gefeilid)e lnlld)frij't a ur jtl(tge ebung nid)t Ilufmerffllm gemad)t worben fei; benn ei ft t md)t fef , ob %ürfpred) SOidnerm ieau ü ernllUllt elegen ett genabt Iltte, O t er im )ril 1907 bereiti nid)t menr n waU bei . tlägeri war. SOai , om 27. 6eptem er (onne u e bei .3ctnrei) butterte Sd)reiben, womit Dr. SOietnelm bem eairfi. geridjt Sdjw a feinen ücftritt ali ertrder bei . trägeri tn. aefg te , ftammt nämUdj n tdj bem g tnaen Ilftengemäuen !pfoaeU uer

lauf offen tr llUi bem 31lnre 1906. ui bem ef(tgten folgt onne weUerei, bcts bie 6djabenerfai" forberung bei Jtlägeri inftdjtIidj tnrei oS) u u l3 t 0 ft e n i Uon 12,000 %r. für ben erluft feinei llrudjei gegenüber ber rbfdjaft eid)lin ber egtünbung entbend. '!lagegen mag ei aunäd)ft aweifelnctft erfdjeinen, ob bie uorj'tenenbe rsumentlltion d) aur bweifuug be wettern ofteni )on 300 ljr. für bie Iiner erl(tnfenen roae foften genüge, bu bod) wo anaunenmen 1ft, bctu biefe . toften bem . träger uud) betnn uuferlegt geblieben wliren, wenn er red)taettig bie uer efferte . tl(tge eingeretd)t unh im 3 weit en !pfoaeffe mcttetiell obgeftegt ätte. llein bie iicffor. berung ber . toj'ten bei erften erfanreni wlire eben nur gered)t fertigt, wenn feftj'tiinbe, bau ber . tliiger mit feinem S) tU )tanfllrudj 6ei materieller eurteilung burdjgebrungen wäre. '!liefen inad)weii a er ift ber Jtläger aufoIge feiner UnterIuffung ber weitern ros aeufünrung fdjulbig geblieben. ß fann inm bager (lUd) biefer e enlloften unter ben erörterten ernä tniffen nidjt a u g e f13 r odjen werben. . !nun 9 1l en fretlief) bie efhlgten felbj't rief) au i9rer 5Serteibi: gung gegeniiuer ber . trage nid)t auf rt. 158 aO uemfen, unb ei ift bei9alu nod) bie rage au rüfen, ob bai unbeigeridJt biefe eftimmung gleidJwo (, )on ?n:mtee wegen, ur m:muenbuug bringen bürfe. iei tft jebod) an uejnijen. SOeun bie eftrettung bel' jtlllge nad) IDlnugnue ber l)orftenenl)en rgumentntion fteUt nid)1 eine eigentnef)e nrebe bel' ef(agten im 5inne ber eltenb: m td)ung einee gefeiUd)en egenanjllrud) gegenüber bem an fidj begrünbeten . tlagea.nf:prudje bnr (wie . . Oie inrebe ber mer" 3. Obliptionenrecbt. N° !S.

red)uuns, ber iIgunll ober ilud) ber erjnrun9, beren eriicf ftdjtiguUß )on mteß wegen rt. 160 ilO auebritcflid) uer ietet), fonbern )termenr einen iUlUClnb, ber lebiglid) bie Unuegtünbetneit bei JtIQ:gea.nf:prudJei (tuf runb beß efeiei bnrtut. i nnbelt fid) t!fo bet ei um bie etnfa:dje m:nweubung bei efe,ei nuf ben gegebenen at eftQ:nb, um bie red)t1tdje ?IDiirbtgung biefei a:tbe: j't , tnjld)tUdj bereu bai unbeigeridjt nidjt iluf bie ft er prlifung ber arteiftanb13unfte befd)räntt ift. emaö bieten efünrungen ift ber bie . tluge abroeifenbe t tn" tonale ntfdjetb onne iebe rörtentng oer weitem age bei 6djabeninadjweifei, mit ber fid) bie orinftana ilU tfadJItd) be: fnUi ttf au eftaugen . ; -' edauut: SDie rufung beß . tlägeri wirb (tfgewiefen unbbetmit b ß Urteil bei fd)w ) ertfdjen jtClntonigerief)ti uom 18. Oftouer 1911 in nlIen en beftiitigt. 25. Arrit de la. Ire netion civi1e du i4 mal 191i, dans la cause WeH UnmobUiere Fundus 13., der. et l'ec.,contre , Chenevard Bojoux Sv Oie, dem. et int. Ball .. 10yer. ADe. CO art. 285. -Sous-Ioeatiou par le preneur. -Clause speciale inseree a ce sujet dans le contrat de bai!; interpretation de cette clause au moyen de la loi elle-m6me. A. -Suivant aete de ball signe le 6 decembre 1904, les demandeurs Chenevard Rojoux Cie ont pris a. bail de dame Rochette et dans la maison, rue du Commeree a. Geneve, N° 9, des locaux comprenant trois arcades et tout le premier etage, pour y transferer divers rayons de leur commerce, ins- taUe depuis longtemps an face de la maison Roehette. Ce bai! etait conelu pour une duree de douze ans, allant du 14 r oetobre 1905 au 30 septembre 1917, moyennant UD prix an- Duel de 10000 fr. L'acte de bail contenait la clause suivaute: c Art. 3. Le locataire pourra sous-Iouer, ou pr6ter tout ou

152 A. Oberste Zivilgerichtsinstanz. -I. Materiellrechtliche Entscheidungen. partie des locaux loues, sous sa responsabiIite et moyennant l'autorisation des regisseurs. B. -L'immeuble Oll se trouvent les locaux loues a ete, dans la suite, vendu a la societe anonyme de I'Immeuble, rue du Commerce,9, Fundus B., qui s'est engageeä respecterles baux conclus par dame Rochette. Au mois de juillet 1911, les demandeurs et intimes ont transporte Jeur annexe dans des locaux adjacents a leur magasin principal, ce qui rendait dis- ponibles les locaux Ioues dans l'immeuble Fundus B. Ils se mirent alors en relations avec la maison Burger-Kehl Oe, a Zurich qui s'etait declaree disposee ä sous-Iouer les dits 10- caux, mais, avant de conclure, ils porterent leur intention a la connaissance des regisseurs de l'immeuble, afin d'obtenir d'eux l'autorisation reservee par le baU. C. -Par lettre du 4 octobre 1911, MM. I'HuilIier fils, regisseurs du dit immeuble, repondirent a Chenevard Rojoux Oe: c... nous vous informons que la proprietaire est disposee a vous accorder cette autorisation moyennant le versement d'une somme de 5000 francs, payee a titre d'indemnite. Le ) octobre 1911, les demandeurs Chenevard Rojoux Cie prennent acte du fait que les regisseurs n'ont ancune objec- tion a faire a la sous-Iocation et que des lors c leur autori- sation est virtuellement acquise ; ils se refusent par contre a payer une indemnite quelconque en se fondant sur l'm. 3 du bail. Ds confirment cette maniinre de voir dans une lettre dn 6 octobre, on ils annoncent. avoir sous-Ioue le m6me jour a Burger-Kehl Oe, Enfin le 8 octobre, l'un des administra- teufS, le sieur Lewy Levaillant, annonce ä Chenevard Rojoux Cie qu'ils n'ont pas donne et ne c donneront pas l'autorisa- tion de cession de baU a n'importe qui ... D. -Les demandeurs ont alors introduit la presente ins- tance et ont conclu a faire prononcer qu'ils ont le droit de sous-Iouer sous leur responsabiIit6 a Burger-Kehl Cie pour la duree du bail soit jusqu'au 30 septembre 19171es arcades de l'immeuble appartenant a la Sodete defenderesse et a une indemnite de 10000 fr. La Societe a concln au mal-fonde da 3;' Obligationenrecht. N° 25.

1 -demande. Par jugement du 28 novembre 1911, le Tribu- nal' da Ire instance de Geneve a reconnu a ChaIievard Rojoux Qle le droit de sous-Iocation conteste et condamne la Societe Fundus B. a leur payer une indemnite de 3000 fr. avec int r6ts ,des le jour de jugement. Sur appel principal des deman- dellrs et appel-incident de la Societe defenderesse, la Cour de Jnstice civile de Geneve a, par arr6t du 16 mars 1912, confirme le jugement de premiere instance en reduisant tou- tefois a 1000 fr. l'indemnite accordee a Chenevard Rojoux 0 " mais en reservant a ceux-ci lenrs droits contre la Societ6 Fundus B. a raison du prejudiee qu'il pourrait eprou- ver post6rieurement a l'arrnt de la Conr. C'est contre cet arrnt que la Sodete Fundus B. a recouru en reforme au Tri- bunal federal en date du ler avri11912. Elle conclnt ace que les pretentions de Chenevard Rojoux Cie soient ecartees tant en ce qui concerne la constatation d'un droit de sous- location que pour l'indemnite qu'ils reclament. Statuant sur ces aUs et considerant en droit :

1. -L'instance cantonale a admis que, tandis que l'art.

CO accorde le droit au preneur de sous-louer tout on partie de la chose louee pourvu qu'i1 n'en resulte aucun changement prejudiciable au bailleur, il s'est etabli a Geneve un usage local contraire au moyen de l'insertion dans la presque totalite des formulaires employes par les regisseurs de cette ville d'une clause derogatoire a l'art. 285, et stipu- lant expressement que Ie locataire ne pourra sous-Iouer tout ou partie des locaux loues sans le consentement ecrit du baillt'ur ou de ses mandataires ... Or, le ball signe en 1904 par dame Rochette et les demandenrs ne contient pas cette clause, mais une clanse d'une portee toute differente, qui n'autorise pas le bailleur a refnser au preneur de conclure nn contrat de sous-location sous sa responsabilite, mais lui reconnatt an contraire ce droit, tout en en subordonnant l'exerdce a certaines conditions. Assimiler une pareille clause a celle d'un usage general a Geneve, comme le pretendent les reeourants, serait lui donner un sens ilIusoire, contraire aux regles de l'interpretation des conventions. On doit re-

IM Ä. Oberste Zivilgerichisiostau. -I. MaterieUrechtIiche Entscheidungen. marquer du reste que le Code civil fran contient une dis- position analogue a cella du Code federal des obligations, tandis que le Code civil allemand interdit.. 1 sous-location .sans le consentement du bailleur, mais et en cas de refus de celui .. ci, autorise le preneur ä. resilier le contrat dans les delais Iegaux. 2. -Pris dans son sens litteral, l'art. 3 du ball contient eependant Une contradiction entre la reconnaissance du droit de sons-Iouer, reconnu dans la premiere phrase, et la in de !' rÜde qui fait dependre l'exercice de ce droit de l'autori- sation des regisseurs. Mais cette contradiction dans les termes peutntre resolue facilement, en s'inspirant en particulier de 1a loi elle-mnme, qui reste applica.ble sauf derogation ex- presse et doit, en consequence, conserver toute sa. force, tant et aussi longtemps qu'il n'y a pas ete deroge d'une maniere indubitable. L'art. 285 aecorde en effet au preneur le droit de sous-Iouer, ala condition qu'il n'en resulte aucun change- ment prejudieiable an bailleur. On peut done interpreter fart. 3 du bail eomme renfermant une applieation speciale de eette disposition, au moyen de l'etablissement en faveur du bailleur d'un droit de controle prealable Iui permettant d'ecarter 8. I'avance et par un refns preaIable toute modifica- tion a I'usage de la chose qui lui serait prejudiciabie. L'au- torisation que doit obtenir le locataire a ainsi UD caractere de pure forme: le contrat l'oblige a provoquer de la part du bailleur les oppositions eventuelles qu'il serait en droit de faire valoir contre la sous-Ioeation projetee. Mais cette oppo- sition devra, cela va de soi, tre motivee et ne pas etre em- preinte d'arbitraire. Comprendre autrement l'art. 3 du bail ser.ait en faire une interpretation abusive et contraire aux re- gles de la bonne foi et de 1 loyaute. 3. -Les instances eantonales ont e!1suite reeonnu que la Societe recourante n'a, en principe, sonleve aucune objee- tion, ni contre la personne des sous-Iocataires, ni contre leur commerce, mais qu'elle s'est bornee a reclamer une indemnite de 5000 francs qui ne se justitiait nullement. Elles ont, en consequence, reconnu aux demandeurs eie droit de sous 3. Obligationenrecht. N° 25.

.louer 8. Burger et Kehl, pour un commerce identique au leur., des le 1 er juillet 1912 jusqu'au 30 septembre 1917 et sous leur responsabilite, les areades et l'entresol de !'im- meuble de 1a Societe defenderesse. n n'y a pas lieu da mo- difiar en quoi que ce soit cette deeision, qui laisse ä. 1 Societe immobiIiere Fundus B. le droit de controler en tout temps l'usage qui est fait des lieux loues, et la faculte de 5'opposer dans les mnmes conditions a un changement qui Iui serait prnjudieiable. 4. -La Cour de justice a accorde aux demandeurs une indemniM de 1000 fr. en applica.tion des articleH 50 et suiv. CO et de I'art. 106 de la loi de pr.ocndure civile genevoise. On doit cependant reconnattre que les artieles 50 et snivants CO ne sont nullement applica.bles en l'espece, 1a Societe da- fenderesse u'ayant commis aucun acte illicite vis-ä.-vis de Chenevard Rojoux Cle : le present litige ne se caracterise pas, en effet, comme un pro ces temeraire ou soutenu par esprit de pure chica.'ne. n y aurait ainsi lieu da reformer sur ce point l'arrnt de la Cour de Jnstice civile, si la condamna- tion a des dommages-internts etait fondee uniquement sur des dispositions de droit civil fnderal. Mais l'insta.nce canto- nale a invoque au m6me titre l'art. 106 Cpc genevoise, .dont l'interpretation echappe eompletement au Tribunal federal, et dont l'applica.tion sulfit, par contre, pour justitier I'indem- nite accordee. Par ces motifs, le Tribunal federal prononce: Le recours est ecart6 et l'arr6t de la. Cour de Justice ci- vite de Geneve du 16 mars 1912 confirme.