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Broker earns commission despite later negotiations by others

BGE 36 II 10Amtliche Sammlung des Bundesgerichts (BGE) / Band II17.02.1908Dismissed

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Von Omnilex extrahiert

Omnilex-Zusammenfassung

Rossier challenged a cantonal judgment ordering him to pay Rusillon and Degrange a 1% brokerage commission on the sale of his estate, arguing that the sale was actually concluded through notary Fricker. The Federal Tribunal held that the brokers had introduced the buyer, arranged visits, and prepared the sale to the point that its completion was foreseeable; they did not need to participate in the final price negotiations. Fricker’s later intervention did not interrupt causation or deprive them of their commission. The appeal was dismissed and the cantonal judgment confirmed.

Omnilex-Regeste

Art. 405 al. 1 CO; brokerage commission for the sale of real estate; causation and extent of the broker’s activity. The broker earns the promised commission if his activity put the parties in contact and prepared the transaction so that its conclusion was to be expected in the ordinary course of events. It is not necessary that the broker personally conduct the final negotiations or remain involved until the contract is definitively signed. A later intervention by a third person does not break the causal link where it merely overlaps with the broker’s preparatory work and the sale remains the result of that work (consid. 2-3).

Gesamter Gesetzestext

10 Oberste Zivilgerichtsinstanz. -I. Materiellrechtliche Entscheidungen, 2. Arret du 21 ja.nvier 1910, dans la cattsc Rossier, der. cl l'CC., contre Rusillon et Degra.nge, dem. ct int. Constatations de faits Hant 1e Tribunal federal (art. a OJF). - Contrat de courtage, art. 405 al. 1 CO: Pour avoir droH a la commission a lui pro mise pour la conclusion d'un marche (vente d'un immeuble) par son intermediaire , le courtier n'a pas besoin de participer jusqu'au bout aux tractations des par- ties; i1 suffit qu'il ait mis les parties en presence et prepare le marche de sorte que son aboutissement fUt a prevoir d'apres le cours ordinaire des choses. A. -Les sieurs Rusillon et Degrange, gerants d'immeu- bles, ,3. Geneve, y possMent une agence de Iocation, de vente et d'achat de proprietes. Des decembre 1907 Hs se sont occupes de la vente du domaine des Genets appartenant alors au Rieur Alex. Rossier, a Bursinel. IIs ont propose cette campagne a uu de leurs clients, M. Mercier-Dürst, a Bale. Le 28 decembre 1907, Rusillon et Degrange visiterent en com- pagnie de M.ercier la propriete des Genets. Cette visite eut lieu en presence de Rossier et porta tant sur les batiments que sur le mobilier du chateau. Par lettre du 4 janvier 1908, Mercier demandait aux courtiers de s'informer du plus juste prix des Genets. RusiIlon se rendit alors chez Rossier, qui vint a son tour a Geneve le 6 janvier pour indiquer aux courtiers ses conditions de vente. Ces conditions furent com- muniquees le meme jour a Mercier. Le 7 janvier, Rusillon et Degrange confirmerent par lettre adressee a Rossier l'entre- tien de la veille. IIs ecrivaient: Pour la vente, vous ne la consentiriez que pour l'en- semble de 44 hectares de terrain environ, avec tous les batiments, pour le prix de 380000 fr., mobilier du chateau compris, celui-ci estime a environ 40000 fr ..... Nous avons transmis ces conditions a notre client en l'engageant vive- ment a traiter. Si nous ne reussissons pas avec lui, nous avons d'autres personnes en vue a qui nous l'offrirons .... " Nous avons fixe le taux de la commission a 1 % pour la Berufungsinstanz: 1. Allgemeines Obligationenrecht. N° 2.

vente et 5 % pour la location, payable au premier verse- ment de l'acquereur ou du locataire. , Le Iendemain, 8 janvier, Rusillon et Degrange euI'.ent une conversation telephonique avec Mercier et en commumquerent le resultat a Rossier. Par lettre du 9 janvier, ils ecrivaient a Mercier qu'ils avaient soumis ses desirs au proprietaire et que, pour en obtenir une prompte rep?nne, Hs. iraient pas, er la journee du 10 janvier aux Genets ou 11s pomteralent 1111- ventaire et releveraient les plans a la Mairie. Un des cour- tiers se rendit le lendemain aux Genets et prit un releve des plans qu'il adressa a Mercier. Le 13 janvier, Rusillnn .et, De- grange envoyerent a Mercier un compte-rendu detaIile de l'affaire. Les 16 et 22 janvier, ils correspondlrent avec Ros- sier. Dans la seconde de ces lettres Hs ecrivaient: l Il est convenu que nous devrons vous presenter en personne ou par ecrit les acquereurs ou locataires even- tueis et que Ia commission ne nous serait due qu'en cas de vente ou de Iocation par notre intermediaire. A cette lettre etait joint le bon de eommission suivant que Rossier retourna muni de sa signature : l Bon de commission. Je soussigne, proprietaire de la campagne l .Les Gennts a Gilly et Bursinel, m'engage a payer a messIeurs Rusllion et Degrange une commission de un pour cent (10f0! sur le prix de vente de ma propriete, si cette vent.e heu pnr " leur intermediaire. Pour la loeation, Ia commlSSIon seralt de 4 % sur la premiere annee. Les Genets, le 22 janvier 1908. , Alexandre R08sier. Le 20 janvier, en accusant reception du bon, Rusillon et Degrange annon ;aient a Rossier la vi8ine prochaine de Mer- eier et lui faisaient observer que Mercwr trouvaIt tn38 sen- sible la diminution de loyer pour le pre dont Rossier reste- rait locataire en ca8 de vente. Le meme jour, ils recomman- derent encore les Genets a Merder. Le 7 fevrier eut lieu une nouvelle visite des Genets par Mercier et son architecte sous la conduite de Rossier. Par

12 Oberste Zivilgerichtsinstanz -I. Materiellrechtliche Entscheidungen. lettre du 10 fevrier, Mercier informa Rusillon et Degrange qu'il ne pouvait pas depasser 300000 fr. Le 13 du meme mois, RusiIlon et Degrange Iui adresserent un tableau des impots per ;us par le canton de Vaud et par Ia commune da Gland. Le 17 fevrier, au cours d'une entrevue a Geneve r Rossier decIara a RusiUon et Degrange que 1'0flre de 300000 fr. Iui paraissait trop faible, mais qu'a 340000 fr. H discuterait. Le resurne de cette conversation a ete trans- mis le meme jour a Mercier par telephone. Les 19 et 22 fevrier, les parties communiquerent encore par tele- phone. Le 29 fevriery Rusillon et Degrange apprirent que Merder avait traite avec Rossier, au nom duquel des propositions plus avautageuses avaient ete faites par le notaire Fricker. La coneInsion du marche avait eta precedee de pOUl'parIers entre Mercier et Fricker. Celui-ci avait offert le 8 fevrier Ia propriete de Jolimont a Mercier. La visite de Ia campagne eut lieu le 12 fevrier et une seconde fois Ie 19 fevrier. Dans la soiree du 19, au cours d'une conversation entre Mercier et Fricker, Mercier exprima le regret de ne pouvoir acheter les Genets, le proprietaire en demandant 360000 fr. (il avait sans doute oubIie au moment que Rossier, sur les instances de Rusilloll et Degrange, avait deja reduit ses pretentions a 340000 f1'.), Fricker lui assura alors qu'il pouvait lui pro- eurer l'achat de ce domaine pour une somme sensiblement inferieure a 360000 fr. Apres avoir fait visiter les Genets a sa femme Ie 20 fevrier Mercier demanda Ie Iendemain a Fricker, qu'il rencontra ä. ausanne, de faire a Rossier une offre de 310 000 fr. et peut- etre de 315000 fr. Le 22 fevrier le notaire Fricker rendit compte a Mercier de Ia discussion qu'il avait eue avec Ros- sier, qui avait consenti a baisser le prix jusqu'a 330000 f1'. Mercier ayant eleve son offre a 325000 fr., le marche fut coneIu sur cette base et Ia promesse de vente passee le 29 fevrier. Le notaire Fricker, qui dressa cet acte, instru- menta egalement, le 24 avril1908, I'acte definitif de vente, pour le prix de 325000 fr. Berufungsinstanz: 1. Allgemeines Obligationenrecht. No 2.

Le 2 mars 1908, Rusillon et Degrange s'enquirent par telephone aupres de Rossier des conditions de Ia vente. Ros- sier leur indiqua Ie prix de 330 000 fr. (au cours du proces, il a explique qu'il en etait reste par erreur a ce chiffre con- sidere par Iui precedemment comme detinitif). La -dessus, Rusillon s'ecria: Eh bien, c'est bon, on touchera Ia com- mission. 1 Ce propos a termine l' entretien. Le 4 mars 1908, Rusillon et Degrange ont reclame a Ros- siel' le paiement de la commission de 1 % prevue par le bon du 22 janvier. Le notaire Fricker leur repondit au nom de Rossier, le 7 mars, que celui-ci contestait leur devoir Ia somme reclamee, la vente des Genets n'ayant pas eu lieu par leur interme- diaire. Et il ajoute: C' est par mon entremise qne monsieur 1 Merder, qui etait alors sur le point de terminer l'acquisi- tion d'une autre propriete a Rolle, que je Iui avais offerte, a concIu cette affaire aux conditions Oll elle a ete traitee. B. -C'est ä Ia suite de ces faits que Rusillon et Degrange ont ouvert action contre Rossier par exploit notifie le 12 oc- tobre 1908. Un acte de non-conciliation leur ayant ete de- livre le 19 octobre, Hs ont suivi a leur action par le depot de Ia demande au Greffe de Ia Cour civile du Tribuual can- tonal du canton de Vaud le 17 decembre 1908. Les co'ncIusions des demandeurs tendent a ce qu'il soit prononce avec suite de depens que Ie defendeur est leur debiteur et doit leur faire prompt paiement de Ia somme de 3250 fr. avec interet a 5 % des le 12 octobre 1908. Le defendeur a conclu avec depens a liberations des fins de Ia demande. C. -Par jugement dn 26 octobre 1909, Ia Cour civile vaudoise a prononce: Les conclusions de Ia demande sont admises, celles de la reponse etant ecartees. 1 D. -C'est contre ce prononce que le defendeur a, par aete du 15 novembre 1909, declare recourir en reforme au Tribunal federal en reprenant ses conelusions liberatoires. Les demandeurs ont conelu au rejet du recours et a Ia confirrnation de l'arret defere.

14 Oberste Zivilgerichtsinstanz -1. Materiellrechtliche Entscheidungen. Statuanl sur ces aits et considerant en droit:

  1. -La question qui se pose est celle de savoir si les demandeurs ont droit a la commission de 1 % que leur assu- rait le bon du 22 janvier 1908 pour le cas ou Ia propriete des Genets serait vendue par leur intermediaire. L'instance cantonale a resolu affirmativement cette question: et, en pre- sence de l'etat de fait etabli par Ia Cour civiIe en conformite des pieces du dossier, il y a lieu de confirmer ce prononce pour les motifs developpes dans les considerants ci-apres : Le recourant a essaye, dans son memoire au Tribunal federal, de mettre en doute l'exactitude des constatations de fait de la Cour cantonaIe. Il laisse entendre que si les depo- sitions testimoniales avaient Me tenorisees et si l'on n'etait pas en presence des seules solutions rendues par l'instance cantonale, l'etat de fait se presenterait differemment et lui serait favorable. Ma-is le defendeur n'a point prouve et n'al- Iegue meme pas serieusement Ia contraruction des constata- tions de fait de Ia Cour civile avec les preuves intervenues au proces. Et ses regrets -fondes peut-etre -que Ia pro- cedure civile vaudoise ne comporte pas Ia tenorisation des depositions testimoniales, ne sauraient modifier les faits con- stants, etablis par Ia Cour cantonale d'une fa 'ion qui He le Tribunal federal. .
  2. -11 s'agit en l'espece des effets d'un contrat de cour- tage soumis aux dispositions du' CO (art. 405), le droit can- tonal vaudois ne renfermant aucune reglementation speciale du courtage en matiere d'immeubles, ainsi que la Cour civile le fait remarquer (cf. HAFNER, ad art. 405 CO, rem. 1 et 1a). L'art. 431 CO n'entre pas en ligne de compte in casu, car bien que le bon du 22 janvier 1908 parIe d'une commission, ce n'est pas en qualite de commissionnaires, mais bien de courtiers d'immeubles, que les demandeurs se sont entremis en vue de Ia vente du domaine des Genets. Les parties pa- raissent d'ailleurs d'accord sur ce point (cf. arret Orelli et Gschwind, du 3 mai 1905, RO 21 pag. 496 consid. 2). Se basant sur les principes poses par Ia jurisprudence, l'instance cantonale admet que les rapports juridiques entre I I Berufungsinstanz: 1. Allgemeines Obligationenrecht. No 2. le courtier et son commettant ne sont pas necessairement regis par les dispositions du CO sur le mandat, mais doivent etre apprecies dans chaque affaire d'apres les circonstances. A cet effet, il convient de rechercher en premiere ligne Ia commune intention des parties. Cette maniere de voir se justifie en droit; elle est conforme a la jurisprudence du Tri- bunal federal (cf. arrnt Brupbacher c. Ulrich, du 22 sep- tembre 1900, RO 26 II pag. 576 consid. 2; Ducolomb c. Fischer, 9 juin 1900, RO 26 II pag. 348). Pour etablir l'intention des parties, il y a lieu d'examiner tout d'abord le bon du 22 janvier 1908. 11 en appert que le defendeur s'est engage a payer aux demandeurs une commis- sion de 1 % sur le prix de vente de la propriete des Genets si ce marcM etait conelu par leur intermediaire. En conse- quence, pour que les courtiers aient droit a une commission, il doit etre etabli: 1

qu'ils ont amene l'acheteur, 2° que Ja vente a ete conclue avec cet acheteur. De plus, l'activite des courtiel's doit se trouver dans une relation de cause a effet avec Ia conclusion du marcM. (Cf. arret du Tribunal federal en la cause Fritschi c. Blinde, du 30 decembre 1895, RO 21 pag.1242 consid.4; Brupbacher c. Ulrich, loc. eil., pag. 577, Oll le Tribunal federal admet qu'il faut partir du contrat special et, subsidiairement, des principes generaux pour eta- blir ensuite de quelle activite du courtier la commission lui est due.) Or il est etabli que les demandeurs ont les premiers attire l'attention de l'acheteur sur les Genets et qu'ils ont mis cet amateur en rapport avec le vendeur. Par deux fois, ils ont procede avec lui a l'examen du domaine, et durant six semaines ils se sont activement employes a faire aboutir le marcM. Leurs efforts ont eu incontestablement pour conse- quence, ainsi que l'admet la Cour cantonale, de procurer au defendeur un amateur dispose a acheter sa propriete, le prix seul restant a debattre. Grace aux negociations des dem an- deurs, l'amateur avait fait une ofI're de 300000 fr. et le ven- deur avait ramene ses pretentions a 340000 fr., laissant en- tendre que ce prix pouvait encore etre discute.

16 Oberste Zivilgerichtsinstanz. -1. Iateriellrechtliche Entscheidungen. Jusqu'au 17 fevrier 1908, les demandeurs ont ete seuI a s'oceupel' de la vente des Genets. Le 8 fevrinl', le notall'e Frickel' avait bien ecrit a Mercier, mais pour Im proposer.la propriete de Jolimont. C'est eette campagne qne MnrC1er vint visiter le 19 fevrier, soit deux jours apres qu'll avalt ap- pris que les Genets Iui sernient vendu pour 40 0,00 fl:- Mercier ne fut d'ailleurs jamms sur le pomt de faIfe 1 aeqUI- sition de Jolimont, ainsi que le notaire Fricker l:a PLnltend.u our s'attribuer le merite de la vente des Genets. e SOlr Xu 19 fevrier seulement, Ie notaire Fricker et Mercier en vinrent a parler des Genets. Quelques jours plus tard, .le 29 fevrier, la promesse de vente fut passee entre MerCler etle defendeur pour le prix de 325000 fr. n resuite des considerations qui preeMent que les deman- deurs ont amene au defendeur une personne desireuse d'ache- tel' sa propriete et que la vente, a ete eft.e?tivement conclue avec cet amateur grace sUliout a leur actmte. . 3. Le defendeur soutient qu'll y aurait eu dans lns ne- gociations avec l'acheteur dnux pernodes : l'une consacree aux eftorts des demandeurs qm n'auralent pas aboutl -cette periode se serait terminee par une ruptur des pounpnrIers et l'autre durant laquelle le notaire FrICker auralt a son tour decouvert un aequereur en Ia personne de Mercier et aurait procure Ia vente a eelui-ei., .. Cette argumentation du defendeur nest pas onc:hable avec les faits constants de la cause. En effet, en Janvier. et fevrier 1908 Fricker avait negocie avec le comte de LIm- burg-Stirum, 'a la Raye, auquel II avait propose les Genets. Le 21 fevrier seulement, il exposa au defendeur que, 1e comte, qui etait age et malade, allait sunir une grave opera- tion et il ajouta: Je prefererais vous VOIf vendre les Genets a un autre amateur que j'ai et qui est en Suisse, c'est un amateur de Bale .... C'est le defendeur qui nomna alons Merder que les demandeurs lui avait deja pnopose. et pre- sente. La-dessus le notaire Fricker entama Ia dlscusnlOn dont il remlit compte a Mercier dans sa lettre du 22 fev:ler. Mals, contrairement a l'asseltion du defendeur, les tractatlOns entre Berufungsinstanz: 1. Allgemeines ObligatiQnenrechl. No 2.

parties n'etaient point interrompues depuis le 17 fevrier, et Mercier n'avait pas abandonne son projet d'acheter les Ge- nets. TI en etait reste amateur, la question seule du prix etant encore en suspens. C'est dans ce sens qu'll s'est nettement exprime 10rs de l'entretien qu'il eut avec le notaire Fricker le soir du 19 fevrier. TI est donc inexact de vouloir scinder les negociations en deux periodes. En realite, l'activite du notaire 'ricker ne s'est pas substituee a celle des deman- deurs, mais s'est exercee concurl'emment avec elle, et s'est simplement superposee ä. elle, comme le dit Ia Cour can- tonale. La succession des entremetteurs est purement chrono- logique. Si le notaire Fricker est arrive ä obtenir une reduc- tion du prix, il n'en reste pas moins vrai que son röle dans les negociations n'a ete que secondaire, le merite de l'abou- tissement du marcbe revenant en premiere ligne et princi- palement aux demandeurs. La relation de cause a effet entre les efforts des demandeurs et Ia conclusion de Ia vente n'a pas ete interrompue par l'intervention du notaire Fricker, et pou!' que les demandeurs aient droit a Ia cOlnmission pro- mise, II n'est point necessaire qu'ils aient participe jusqu'au bout aux tractations du vendeur et de l'acheteur. Au reste, ceux-ci ont toujours le dernier motj c'est a eux qu'il appar- tient en definitive de conclure et, s'ils Ie desirent, ils peuvent parfaitement diseuter directement entre parties certains points encore en suspens ou meme se faire representer pour 1es dernieres tractations; mais pou!' tout cela on ne saurait refuser la commission au courtier qui amis les parties en presence, qui a eveille et entretenu chez l'amateur l'intention d'acheter, qui a prepare le terrain, aplani les difficultes et mitri l'affaire au point que son aboutissement etait a prevoir cl'apres le co urs . ordinaire des choses. Or, en I'espece, la situation due a I'activite des demandeurs etait teJIe que la conclusion de la vente du domaine des Genets avec Mercier aurait pu avoir lieu aussi sans l'entremise du notaire Fricker. Il ne s'agissait plus que des derniers marchandages sur e prix auxquels des tiers, des representants, meme le notaire stipulateur, peuvent etre me!es, sans que les droits du cour- AS 36 11 -1910

18 Oberste Zivilgerichtsinstanz. -1. Materiellrechtliche Entscheidnngen. tier en soient dil11inues si Ia vente apparait COl11l11e le resul- tat de son travail, ainsi que c'est le cas en l'espece. Dan::l ces conditions, il y a lieu d'accueillir Ia del11ande et de condamner le defendeur au paiel11ent de Ia commission promise. Par ces motifs, La Tribunal federal prononce: Le recours est ecarte et Ie jugement de Ia Cour civile vau- doise confirrne. 3. dnU unm 29. ctuuat 1910 ht 6aef)en rcijdör, tt u. 5Ber. tl., gegen m.6" u. aJ i,cij, 5B'elf. u. ebenfaUß 5Ber. tL Haftung eines Bauunternehmers aus Art. 50 ff OR wegen der Abla- gerung des zu Reparatumrbeiten an einem Schulhause verwendeten gelöschten Kalks, an einer den Sch1ükindern zugänglichen Stelle des Schulhofes, bei verletzung eines Schulkindes, dadurch, das. es von einem andern Kinde mit dem Kalk beworfen wird. -Kausalzusam- menhang im Reohtssinne: Beziehung des Verhaltens des Bauunter- nehmers zum Verhalten des den Unfall dü'ekt verUl'sachenclen Kindes, 80hadensbemessung (Art. 51 OR) bei sehdeichtem Verschul- den des Haftbaren. A. -:l' uref) Urteil bom 15. IDeai 1909 at baß tantOtt6 gedef)t ,)on rilubünben erfannt: ,,:l' ie ,)on ben iSefIagten an ben tlliger 3u be3anIenbe 6ef)aben II cr jatfumme ttlirb auf 3500 r. feftgefent, famt ,Bini3 a 5 % feit II bem 3. ,J'uni 1907" (:l' atum bel.' lnnlingigmaef)ung bel.' trage beim mermtttleramt). :l' ai3 erftinftan3Uef)e rfenntnii3 bei3 5Beairfßgerief)tß ?:ßleffur ,)om 3./4. ilCo ,)ember 1908 l)atte bie 5Beflagten aur meaa!)Iung einer lttfd)libtgung ,)On 9825 r. 75 tß. an bm tläger bcrurteUt, ttlo ,)on 3225 r. 75 t6. .lom 3. ,J'uni 1907 an, unb 6600 r. bom ag bel.' UrteiIi3fliUung an, bti3 aur ußaal)Iung, mit 5 % a u berainfen. Berufungsinstanz: 1. Allgemeines Obligationl'nrecht. N° 3. 19 B. - egcn bai3 Urteil bei3 tantonßgerief)ti3 aben betbe ?:ßar teien reef)töeitig unb formrief)tig bie 5Berufung an baß 5Bunbcßge rief)t ergriffen: bel.' tIäger mit bem IJfntrng auf ttlefentHef)e Ih l)öl)ung bel.' ntfef)libigungi3fumme für ben lßerIuft bei3 ugeß, fo vie bei3 6ef)meraeni3gclbeß; bie mefIagten mit bem ntt'ag auf gänaIief)e uttletfung bel.' tIage, e ,)entueU auf Vtebutttou bel.' 6ef)abenerfanfumme auf 1500 r. C. -,J'n bel.' euttgen merufungßberl)anbIung aben bie ?:ßar tei ,)ertreter biefe nträge erneuert unb je auf bttleifung bel.' gegnerifef)en 5Berufung angetragen. :l' aß munbei3gerief)t 3ient in r ttl ii gun 9 :

  1. - :l' ie meffagten ruber unb afnfdj, maugefef)äft, in ur, IU aren burdj mertrng bom 15. ,J'uli 1905 .lon bel.' 5tabt l)ur mit bel.' ußfünrung beß innern Umbauei3 beß 5eminargebäube au
  2. ilCicolai betraut ttlorben. ,J'nfoIge naef)trligIief)cr rttleiterung bei3 uftragei3 bauerten bie mauar6eiten noef) über bie 6ef)uIferien 1906 tnaui3. ilaut ,Biff. 4 bel.' aUgemeinen tforbbebingungen lag ei3 bel.' 5Bauleitung ob, ben Unternenmern ben ?:ßlat an3Uttleifen, auf bem fie inre 5Baumaterialien ttlli!)renb bel.' 5Bauaeit abaulagern atten. :l' aF eine foldje aui3brüctHef)e nttletfung feiteuß bel.' 5Bau leitung ergangen ttläre, ift aui3 ben ften nief)t erjtef)tlief). 6en fottlenig 1ft aber feftgefteIIt, ba 5Bauleitung ober 6ef)ulbel)örben gegen bie bon ben meflagten biei3faUß getroffenen norbnungen ie maIi3 (ftnftlrndje ernoben litten. ilaut ,Biff. 3 bcr gIeidjen fforb bebingungen ttlar ei3 6adje bel.' Unternel)mer, bie aur 5ief)erung bel.' r6eit gegen mefef)äbtgungen nötigen norbnungen au treffen, unb ei3 ttlar il)nen Me mernntttll'rtHef)feit für UnglüctßfliUe üuer bunben, bie aui3 ?Sernaef)IIiFigung biefer Dbliegenneiten entftenen rönnten. i3 fte!)t nun feft, baF 5ef)üfer fief) öfterß mit bem im 6d)ulnof, Iängß bcr IDeauer bei3 mtßl)aufcß, in etner ntfemung bon airfa 4 m bom 5Brnnnen offen geJagerten, aur llRörteluereitUl1g 6efttmmten gelöfef)tcn taU 3u fef)affen maef)ten, baF fte mit 6ef)au feIn barauf fef)Iugen, foba er erumfnritte, unb ba fie talfteUe gegen bie llRauer ttlarfen, fottlie, ba bel.' 6ef)ulbiencr 6tu fie je ttleHen ttlarnte unb ,)om taltnaufen ttlegttliei3, ttlemt er fie ba bei traf. 60 ttlurbe am 15. 6entember 1906, naef)mittagi3 4 Unr, bem 7 iäl)rtgen tIäger eorg :tfdjalär, aIß er naef) 6ef)uIfef)Iufl

Schlagwörter

brokeragecommissioncausationreal estate saleintermediationcontract interpretationfinal negotiations

Von Omnilex extrahiert

Von Omnilex extrahierte Kernrechtsfragen

Kernrechtsfrage

Whether the brokers were entitled to the promised 1% commission under the brokerage agreement

Extrahierter Entscheid

Yes. It was enough that they put buyer and seller in contact and prepared the transaction so that the sale’s completion was foreseeable in the ordinary course; they did not need to conduct the final negotiations themselves.

Extrahierte Begründung

The written commission note required payment if the property was sold through their intermediation. The brokers first drew the buyer’s attention to the property, arranged visits, sustained negotiations for weeks, and created a situation in which the buyer was ready to purchase. The later intervention of the notary did not break the causal link, because it merely overlapped with and completed negotiations already materially advanced by the brokers.

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