720 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz.
95. Arret du S decem'bre 1906, dans la cause
lIoirs Brunner, dem. et rec., contre Brunner, der. et int.
:BaU a. loyer. -Obligation du preneur de faire certains amena-
gements. -Resiliation du bail par le proprietaire pour inexecu-
Hon de cette obligation. -Art. 117, 122, 110 et suiv. CO. -
Duree du contrat; interpretation.
A. -Par acte du 5 juin 1889, Ferdinand Brunner remit
en Iocation
a Hermann Brunner l'Hotei de la Poste a Sion,
pour le terme de 15 ans, a partir du 1 er janvier 1889.
Par acte du 21 decembre 1902, Ferdinancl Brunner a con-
senti, en faveur
du meme Hermann Brunner, un nouveau bail
pour le
meme immeubie. Ce nouveau contrat porte entre
autres les clauses suivantes :
M. Hermann Brunner s'engage a faire faire, de ses pro-
" pres deniers, les transformations projetees au batiment
"
dit Hötel de la Poste , sis rue de Lausanne, en ville de
Sion, transformations consistant a transformer l'ecurie du
" dit bötel en salle de restaurant, et Ia grange en salle!", le
tout suivant ses indications et suivant plan dresse par
l'entrepreneur Fasanino, a Sion. - De son cöte,
M. Ferdinand Brunner, comme contre-prestation, declare
louer a nouveau, soit donner a bail et cela pour le terme
de douze ans, a partir de l'expiration du bai! du 15 juin
1889, soit a partir du 1 er janvier 1905 (cinq), le batiment
dit Hötel de la Poste ..... - De plus, comme il ne
s'agit pas d'un bai! pur et simple, le comparant, M. Fer-
dinand Brunner, entend que la presente convention lie ses
heritiers apres son deces. - Pour Ie cas Oll les trans-
formations projetees seraient terminees pour Ie 1 er janvier
1905, et qne Ia presente convention, en ce qui concerne
le bail, ne peut etre executee pour un motif quelconque,
" M. Hermann Brunner aura droit, de Ia part du bailleur ou
de ses ayants droit, au remboursement total et immediat
du cout des transformations. De meme si ces trans-
formations etaient inachevees a cette date, il aurait droit
" aux debours par lui faits jusqu'alors.
IL Obligationenrecbt. So 95.
B. -Le 20 mars 1903, Ferdinand Brunner est decede,
laissant pour heritiers entre autres les demandeurs. Par Iettre
du 16 avriI 1903, confirmee par celle du 18 mai suivant, les
hoirs de Ferdinand Brunner signifiaient
au defendeur qu'ils
-avaient decide de vendre l'Hötel de la Poste et de fixer
l'entree en possession par l'acquereur au 1 er janvier 1905.
-Le 21 mai 1903, Hermann Brunner repondit que son bai!
n'expirait que le 1
er
janvier 1917, mais que pour ne pas en-
traver Ia vente il quitterait cet immeuble pour le 1 er janvier
1905, moyennant juste indemnite pour le tort cause par ce
conge premature. Il suspendit les preparatifs qu'iI faisait pour
l'execution des travaux que le contrat du 21
decembre 1902
mettait a sa charge, et par lettre du 15 juin, il avisa les
hoirs demandeurs qu'iI fixait
a 50000 Cr. l'indemnite qu'il
feclamait pour rupture du bail.
Le 13 novembre
1903, les hoirs de Ferdinand Brunner
repondirent qu'ils retiraient leur lettre
du 16 avril1903, qu'il
fallait considerer la denonciation de bail qu'elle renfermait
comme nulle
et non avenne, et que le bail conclu Ie 21 Qe-
cembre 1902, deploiera donc ses effets a partir du 1 er jan-
vier
1905.
C. -Par lettre du 11 decembre 1903, les hoirs de Fer-
dinand Brunner s'adresserent
a nouveau a Ieur Iocataire et
lui signifierent que le bail du 5 juin 1889, conclu pour une
duree de quinze ans, expirait le 1 er janvier 1904, et non pas
le 1
er janvier 1905 ; -que par l'acte du 21 decembre 1902,
il s'etait engage a executer d'importantes modifications a
l'immeuble loue, en contre-prestation des quelles Ferdinand
Brunner s'etait
engage a lui consentir un nouveau bail ; -
et qu'il etait mis en dem eure d'avoir a achever les travaux
projetes pour le 1
er janvier 1904, a defaut de quoi Ia contre-
prestation, c'est-a-dire
Ia promesse du nouveau bail ne serait
pas due.
Le
defendeur repondit par Iettre du 16 decembre 1903,
qu'il etait au benefice d'un bai! expirant le 1 er janvier 1905,
et d'une convention prolongeant Ia location de douze aunees
a partir de cette date; -que vu le conge qu'il avait re ;u
722 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz.
par lettre du 16 avril 1903, il s'etait vu force de suspendre
l'execution des transformations projetees; -
et que puisque
les hoirs voulaient bien se conformer aux conventions,
il
s'executerait, de son cöte, dans les termes du contrat.
Parties ne parvinrent neanmoins pas a s'entendre.
D. -Par ecriture du 20 mars 1905, les demandeurs ont
conclu
a ce qu'il plaise aux tribunaux prononcer :
1° Le bail du 5 juin 1889 a pris fin le 1 er janvier
1904;
2° M. Hermann Brunn er ne peut pas se prevaloir de Ia
convention du 21 decembre 1902 et exiger une proroga-
tion du bail pour douze annees ;
3° M. Hermann Brunner est tenu a evacuer l'Hötel de
la Poste a Sion immediatement et a payer aux hoirs
Brunner une equitable indemnite po ur la jouissance de l'im-
meuble du 1 er janvier 1904 au jour de l'evacuation ;
" Subsidiairement: M. Hermann Brunner est tenu d'exe-
cuter dans un delai convenable, fixe par le tribunal, les tra-
yaux prevus sous la menace formelle que la convention se
trouvera resiliee si les travaux ne sont pas termines dans
le delai fixe.
Le defendeur a pris, en reponse, les conclusions suivantes :
1
Pour le cas Oll le conge donne a 1 1. Hermann Brunner
serait maintenu, les hoirs Brunner sont tenus de lui payer
l'indemnite reclamee dans ses ecritures sur le prix da
50000 fr.;
4'. 2° M. Hermann Brunner est declare au Mnefice de Ia
couvention du 21 decembre 1902. -Il va de soi qua
M. Hermann Brunner mis une fois au benefice de la con-
vention fera les travaux prevus par le contrat;
4'. 3° Les hoirs Brunner sont tenus de payer tout dommage
que leurs agissements out cause a M. Hermann Brunner;
4° Les couclusions de Ia partie actrice sout ecartees.
E. -Par jugement du 9 decembre 1905, le Tribunal du
distl'ict de Si on a prononce:
1
La convention du 21 decembre 1902 commeuce a
ressortir ses effets a partir du 1 er janvier 1905 (cinq) ;
IV. Ubligationenrecht. N° 95.
20 M. Hermann Brunner est tenu d'executer les travaux
prevus dans cette convention, dans le delai de vingt mois
a dater de l'entree en force du present jugement, a peine
de resiliation du contrat ;
3
II lui est accorde une indemnite de 137 fr. 10 avec
interet legal des Ia date du paiement a Pfefferle de pa-
reille valeur;
40 Les autres conclusions des parties sont ecartees.
F. -Devant la Cour d'appel, a l'audience du 3 juillet
1906, les hoirs demandeurs, partie appelante, ont repris leurs
conclusions originaires.
HermannBrunner a conclu
a ce qu'ilsoitprononce ce qui suit:
. 1° La convention du 21 decembre 1902 commence a
sortir ses effets a partir du 1 er janvier 1905. -Hermann
'I Brunner est tenu d'executer les travaux prevus dans cette
convention dans le delai de vingt mois a dater de l'entree
en force du present jugement a peine de resiliation du
contrat;
20 Les autres conclusions des hoirs Brunner sont ecar-
tees;
q. 30 II est accorde a Hermann Brunner une indemnite
totale de 7337 fr. 10; -137 fr. 10 note Pfeflerlej -
200 fr. ennuis, temps consacre, plan Fasanino ; -1000 fr.
pour conge illegal j -6000 fr. pour retards apportes dans
la construction;
4: Subsidiairement: Reserves formelles sont donnees a
Hermann Brunner sur ces derniers chefs d'indemnite, au
cas Oll les juges ne trouveraient pas dans le dossier d'ele-
'I ments d'appreciation suffisants.
G. -Par jugement du 3 juillet 1906, la Cour d'appel et
de cassation du Valais a purement et simplement confirme
le jugement du Tribunal de Sion,
et il a ecarte les autres
conclusions des parties.
La Cour a appuye son prononce sur
les considerants
ci-apres resumes: Les demandeurs n'ont pas
prouve que ce soit par erreur que le contrat du 21 decembre
1902 fixe comme point de depart du bail le 1 er janvier 1905.
Les demandeurs ne sont pas fondes a invoquer l'art. 123
724 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz.
CO pour resilier Ie dit contrat, puisqu'H ne resulte pas de
cet acte
qu'H aurait ete dans l'intention de Ferdinand Brunner
que les transformations projetees fussent faites
immediate-
ment a l'Hotel de Ia Poste. L'obligation du defendeur rentre
dans la categorie de celles
prevues a l'art. 95 CO. L'emploi
du mot
contre-prestation pour 1e contrat n'a pas d'im-
portance speciale, vu la teneur meme de cet acte. -La de-
nonciation de bail du 16 avril 1903 a force le defendeur a
suspendre les preparatifs qu'il faisait pour executer les tra-
vaux; H a droit a la reparation du dommage qui Iui a ete
cause
sans droit (art. 50 et 51 CO) en tant que ce dommage
est prouve. -La conclusion subsidiaire
du defendeur n'a
pas
ete soumise au Tribunal de premiere instance, Ia Cour
ne peut donc pas l'examiner (art. 330 Cpc valaisan).
H. -C'est contre ce prononce que les hoirs demandeurs
ont
declare recourir en reforme au Tribunal federal' ils ont
, '
declare reprendre leurs conclusions ol'iginaires.
Statuant sur ces (aits et considerant en droit :
- -La question essentielle qui divise les parties est
celle de savoir si le contrat du 21 decembre 1902, accordant
au defendeur et intime un baH de douze ans, est resilie par
Ia faute de celui-ci et si par consequent les hoirs demandeurs
peuvent reprendre
Ia libre disposition de l'Hotei de la Poste
a Sion.
Le premier motif invoque par les recourants est qu'aux
termes du contrat,
Ie preneur s'etait oblige a transformer
l'ecurie
et Ia grange de l'hOtel en salles, et que ce n'etait
que comme contre-prestation, c'est-a-dire si ces constructions
etaient
operees, que Ie bail devait prendre naissance. L'obli-
gation qu'avait assumee Ie defendeur devait donc a leur avis
A , , 1-
etre executee avant Ia date fixee pour le commencement du
bail, c'est-a-dire a une epoque determinee. Les hoirs deman-
deurs estiment que comme le defendeur ne s'est pas acquitte
de son obligation d'operer les transformations prevues avant
la
da.te fixee comme debut du baH, Hs sont en droit, aux
termes de l'art. 123 CO, de se departir du contrat sans
autre formalite.
IV. Obligationenrecht. o 95.
L'interpretation que les demandeurs donnent du contrat,
et sur laquelle Hs fondent leur argumentation, est absolument
erronee, voire
meme contraire aux termes de l'acte. Il suffit,
pour s'en convaincre,de lire le dernier alinea qui prevoit
explicitement une alternative suivant que les transfol'mations
seraient terminees ou seraie'fit inachevees a la date
fixee pour le debut du baH; iI en resulte que les parties ont
donc, des l'abord, prevu qu'il etait possible que les travaux
ne seraient pas acheves
a cette date Ja. Le contrat du 21 de-
cembre 1902 porte en effet Ia clause suivante : Pour le cas
ou les transformations projetees seraient terminees pom' le
prentier janvier 1905 et que Ia presente convention en
. ce qui concerne le baU ne pnt etre executee pour un motif
queiconque, M. Hermann Brunner aura droit de Ia part
du bailleur ou de ses ayants droit au remboursement total
et immediat du cont des transformations. - De meme
si ces transformations etaient inachevees ä cette date, il
aurait droit aux debours par lui faits jusqu'alors.
En presence d'une clause aussi explicite et, au reste, du
sens
meme du contrat dans son ensemble, I'emploi du mot
contre-prestation ne saurait avoir le sens a Ia fois condi-
tionnel
et absolu que les demandeurs entendent lui donner.
2. -C'est a tort, en revanche, que les instances canto-
nales ont admis que Ies circonstances memes de la cause in-
diquent que I'epoque
a laquelle les travaux devaient etre
acheves avait ete laissee au choix du preneur, pourvu que
les transformations prevues soient
executees a l'expiration
du
baH, attendu que le preneur seul avait interet ales faire
executer au plus
tot. C'est la une appreciation erronee des
faits. Il est en effet incontestable que le preneur n'avait pas
seul
interet a ce que les transformations de l'hOtel fussent
faites le plus
tot possible. Il est dans l'interet des proprie-
taires d'un hOtel que leur etablissement conserve toujours sa
renommee et sa clientele, et se developpe; or, Ia renommee
d'un
hOtel, Ia qualite de Ia clientele qui s'y attache, depen-
dent, dans une
la1'ge mesure, du bätiment et de ses installa-
tions ;
il ne saurait des 101's etre indifferent aux proprüntaires
726 A. Entscheidungen des Bundes;;erichts als oberster ZiI'ilgerichtsinstanz.
de voir leur hOtel mal entretenu par le locataire. En l'espece
tout
particulierement, il ne saurait etre indifferent aux hoirs
demaudeurs de voir
a l'expiration du bail, leur hOtel leur re-
venir
meme entierement repare et transforme, s'illeur revient
avec une mauvaise renommee
et une cIientele inferieure,
provenant
du fait que les transfonnations que le locatiüre
avait prises a sa charge n' ont pas ete executees atemps.
Ils ont donc interet a ce que les transformations projetees
soient faites le plus t6t possible.
Le
delai dans lequel le defendeur devait rempIir ses obli-
gations n'etant pas fixe par le contrat, mais ne dependant
pas
non plus comme on vient de le voir, de sa Iibre volonte
et de son seul interet, les hoirs demandeurs etaient en droit
de le constituer en demeure en l'interpellant (art.
117 00) ;
ils pouvaient, en outre, lui fixer ou lui faire fixer un delai
convenable, conformement a l'art. 122 00, en le prevenant
que faute par lui de s' exeeuter, le contrat se trouverait re-
silie
a l'expiration du delai.
O'est
donc avec raison que les hoirs Brunner se sont es-
times en droit de sommer le defendeur par lettres des
10/12 decembre 1903, d'avoir a executer les travaux qu'il
s'etait
obIige a faire. Mais leur sommation a perdu toute va-
leur etant donne qu'ils ont fixe a leur partie adverse un delai
qui etait manifestement insuffisant, et qui, a ce titre, n'etait
pas
convenable au sens de 1'art. 122 00. -Sans parIer
du fait, qu'a premiere vue deja, un delai de moins de 20 jours
est insuffisant pour transformer
une ecurie en salle de res-
taurant et une grange en salles, -cela en decembre, a Sion,
-cette insuffisanee resulte de ce que le tribunal de pre-
miere instance se pronon ;ant sur la conclusion subsidiaire
des demandeurs, a
fixe a 20 mois le delai qu'il a estime eon-
venable pour operer les transfonnations prevues.
3. -La question de savoir si le bail garanti par le con-
trat du 21 decembre 1902 a commence a courir des le
er janvier 1904 ou des le 1 er janvier 1905 n'a d'apres la
solution donnee
aux questions precedentes, plus d'interet que
pour savoir
jusqu'a, quelle date le baiI doit durer, etant donne
qu'il est conclu pour douze annees.
IV. Obligationenrecht. N0 95.
11 n'est pas douteux qu'il y a dans le contrat deux expres
sions employees comme equivalents et qui ne coneordent
pas. D'une part, le contrat
fixe comme point de depart du
bail l' expiration du b( il de quinze annees, signe le 5 juin
1889, et
entre en viguenr le 1 er janvier 1889, soit le 1 er jan-
vier 1904, d'autre part, il fixe cette date d'une autre ma-
niere, en disant: soit d partir du 1
er
janvier 1905 (cinq) .
En presence de cette contradiction il y a lieu de determiner
quelle a
ete !'iutention des parties.
11 ressort clairement du texte meme de l'acte que si les
parties peuvent avoir
commis une erreur sur la date a la-
quelle le contrat du 5 juin 1889 prenait fin, elles ont mani-
feste
d'une manii:lre claire et nette la date a la quelle le bail
prevu par le contrat du 21 decembre 1902 devait commencer.
En effet,
ce contrat indique deux fois, expressement, la date
du 1
er
janvier 1905. 11 se peut que Ferdinand Brunner ait
eru
que cette date co'incidait avec celle de la fin du contrat
anterieur, soit qu'iI ait fait
un faux calcul, soit qu'il ait pense
que le bail se trouvait prolonge d'un an par tacite reconduc-
tion et qu'il
etait trop tard pour le denoncer. S'il a eru cela,
il s'est trompe; mais il n'a commis la qu'une erreur dans les
motifs
qui 1'0nt amene a admettre la date du 1 er janvier 1905,
et non pas une erreur essentielle infirmant le eontrat au
sens de l'art.
21 00 ; la date indiquee dans l'acte exprime
bien
materiellement la volonte du bailleur.
Pour que le contrat puisse etre annuIe a raison d'une
erreur
non essentielle, il faudrait qu'il y eilt eu dol ou eon-
trainte exercee par le preneur. Or ce fait n'a pas eM etabli.
D'une part,
il n'a pas et8 prouve ni meme allegue que Her-
mann Brunner ait eu, pour ce qui le concerne, conscience
de l'erreur commise; d'autre part,
il ressort du dossier que
Ferdinand Brunner a agi librement et dans la pleine
posses-
sion de ses facultes.
4. -O'est a bon droit que les instances cantonales ont
admis que le
defendeur a en raison de suspendre les prepa-
ratifs de travaux qu'il faisait, lorsqu'il rettut la lettre du
16 avril 1903 lui annon ;ant la denonciation de son bai!. Il
AS 32 II -1 )06
7'. 8 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsiustanz.
etait en effet du devoir du preneur qui se voyait evince et
annon(jait dans sa reponse l'intention de demander des dom-
mages-interets, de reduire le plus possible le dommage que
la
resiliation intempestive du contrat lui causait. Cette resi-
liation ayant ete operee sans droit et les demandeurs ayant
ainsi
viole les obligations leur incombant d'apres le contrat,
ils sont tenus en vertu des articles 110 et suiv. CO de re-
parer le dommage qu'a entraine leur intervention intempes-
tive et injustifiee.
Le chifIre de 137 fr.
10 n'ayant pas ete attaque dans le
recours, il y a lieu de le maintenir.
Par ces motifs,
Le Tribunal federal
prononce:
Le recours est ecarte et le jugement de la Cour d'appel
et de cassation du canton du Valais, du 3 juillet 1906, est
confirme dans son entier.
96. tMf :önlU 14. Jt lUbnr 1906 in Elnd)en
iutnd1(inbeu 4tqU4rl, .stl. u. I. er . .jn., gegen
Ji ftUnUgnrntl:rdj4ft Grand Hotel St. Koritz,
efL u. 11. mer . jtL
Anspmch aus fahrlässiger Tötung des Versorgers. -Verletzung eines
lfIietrertrages'! -Art. 50 OR: Widerreohtliohkeit. Schutzpflicht
des Inhabers eines noch im Rohbalt befindlichen Neubaues in dem
Arbeitet' ihre Schlafstätte haben.
A. murd) Urteil )om 28. m:prH 1906 nt baß .ltnnfonngerid)t
)on raubünben über baß .stlagebegef)ren, baß auf Banlung )on
27,800 %r. ging, erfannt:
mie jUnge 'rotrb im elinne bel' r'roligungen aIß begrünbet unO.
bie efla9te bnf)er :pffid)ttg ert(ürt, ben .ltfügern eine (bttfd)äbtgung
bon 6000 %r. nebit Btnß au 5 % feit 13. o )emver 1904 3
u
beaaf)len.
IV. ObJigationenrecht. N° 96. 729
R eibe qsarteien ljaben gegen biefe.6 Urteil red)taeitig bie e
rufung an l)aß munbeßgerid)t ergriffen.
:Der. mernfungGantrag . bel' .stIliger rautet: :Da.6 munbe.6gerid)t
'rooUe Im Elmne bel' lCott )e beß fantonßgerid)tHd)en Urteilß, iebo
unter erneinung eineß 6e hft )erfd)uIbenß lCarquartß, fei eß auß
bem tte! fd)ulbf)after ertragß'roibrigfeit, fei eß in mn'roenbung
On mrt. 50 ff. Din bel' .stliigerfd)aft nad) rinterHdjem r
meffe einen im inaf)men bel' .!tlage liegenben metrag 3ufnrenen.
:Dte iSef agte heantragt l)agegen:
- mie jtrage lei gänalid) avautt'eifen.
- ),lentueU fet bie f!ägerifd)e %orberung auf 3000 %r. a
u
rebuaieren.
. C. egen baß genannte Urteil 9at bie ef(agte aud) .ltaifationß
be)d)'roerbe (tn ben .stletnen iRat beß .ltanton.6 raubünben er
griffen. :Diefe ift burd) ntfneibung bom 17. ,3uni 1906 a6
gemiefen 'roorben.
- (mrmenredjt.)
- ,3n bel' ljeutigen erljanb ung 9aben bie ertreter bel' qsar
teien je auf utljeiäung bel' eigenen unb 6lueifung bel' gegne
rifd)en erufung angetragen.
:Der ertreter bel' etragten ljat babel bie %ormrid)tigfeit bel'
erufung bel' .stIäger bemängelt.
:Daß unbeßgerid)t 3ie9t in r'roägung:
- mer f)emann be3m. mater bel' .stläger, bel' am 13. %ebruar
1862 geborene mad)bed'er ,3ofef mnton lCarquart, 'roar lon
mad)bed'ermeijter . )!BaUer ),lom 5. Dftober 1904 an a( !r
heiter für bie htbed'ung beß maUf.6 beß Grand Hotel St. Moritz
hefd)liftigt. Bu jener BeH 'roar bel' iRof)6au beß j)otdß im meient
Iidjen boUenbet, bo fef)Uen im , nnern nod) bie meiften aben
uut-Bmifd)enmlinbe. :Der bauleitenbe mrd)iteft bel' ef(agten,
.stoUer, Hell für bie Unterfunft bel' mrbeiter eine n3alj( Bimmel'
im inof)bau :pro )if orifdj einridjten, bie ben mrveitern gegen bi(
tge (;S'ntfdjlibigung -antangß 80 t 'f f:päter 50 tß l ro
(nd)t unb lCann -aIß j)erberge unb 6djlafftätte übedaffen
'rourben. ,3. m. lCarquart veaog ein fold)e.6 Bimmel' im qsarterre
3ufnmmen mit feinem e6enarbeiter uo!. Um in biefeß Bimmel'
au gelangen, muaten fie einen ang burd)fnreiten. j)ier befanben