Tenancy damages after premature termination by purchaserKI-generiert

54. Arteil vom 1. Juli 1905 in Sachen Dehninger, Kl., W. Bekl. u. Ber. Kl., gegen Im Obersteg, Bekl., W. Kl. u. Ber. Bekl. Miete. Schadenersatzklage des Mieters gegen den Vermieter wegen vorzeitiger Kündigung (durch den Erwerber des Mietlokales, der in den Mietvertrag eingetreten ist). Mass des Schadenersatzes. Art. 116, insbes. Abs. 3 OR. Tatsächliche Feststellungen und recht liche Würdigung der Tatsachen, Art. 81 06. A. Durch Urteil vom 19. April 1905 hat das Appellations richt des Kantons Baselstadt folgendes Urteil des Civilgerichtes von Baselstadt bestätigt: Der Kläger wird mit seiner Klage abgewiesen und als Widerbeklagter zur Zahlung von 1178 Fr. 20 Cts. an den Be klagten und Widerkläger verurteilt. B. Gegen das Urteil des Appellationsgerichtes hat der Kläger und Widerbeklagte rechtzeitig und formrichtig die Berufung an das Bundesgericht erklärt, mit dem Antrag, es sei der Rekurs für be gründet zu erklären, das Urteil des Appellationsgerichtes aufzu heben und Rekursbeklagter mit seiner Widerklage abzuweisen und bei seiner Anerkennung von 321 Fr. a Cts. zu behaften. C. In der heutigen Verhandlung vor Bundesgericht ist nur der Vertreter des Berufungsbeklagten erschienen. Derselbe hat in erster Linie Nichteintreten wegen mangelnden Streitwertes, in zweiter Linie Abweisung der Berufung und Bestätigung des an gefochtenen Urteils beantragt. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
55. Der Beklagte und Widerkläger hatte in einem dem proviso rischen Bahnhof gegenüberliegenden Hause in Basel zum Betrieb seines Auswanderungs und Geldwechslergeschäftes einen Eckladen gemietet. Diese Miete ging am 30. Juni 1905 zu Ende. An fangs 1902 mietete er auch noch einen angrenzenden, kleinern Laden mit Antritt auf 1. Oktober 1903 zum Preis von 900 Fr. per Jahr. Die Miete sollte bis zur Außerbetriebsetzung des pro visorischen Bahnhofes dauern. Dem Mieter war gestattet, die beiden Läden durch Türe und Schalter miteinander zu verbinden. Am 15. Oktober 1903 kaufte der Kläger und Widerbeklagte das Haus, in welchem sich die beiden Läden befanden; er über nahm im Kaufvertrag die bestehenden Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten. Trotzdem kündete er dem Beklagten am
56. November 1903 die Miete des kleinern Lokals auf 30. April
57. Der Beklagte erklärte mit Brief vom 5. November, die Kündigung nur unter gewissen Vorbehalten annehmen zu wollen; sollte der Kläger mit diesen Vorbehalten nicht einverstanden sein, so sei er genötigt, für die vorzeitige Auflösung Schadenersatzan sprüche geltend zu machen. Der Kläger wies die Vorbehalte zu rück und bestand auf der Kündigung; zur Diskussion stehe einzig noch die Entschädigung (Schreiben des kläg. Anwaltes vom 18. Mär 1904). Hierauf klagte der heutige Beklagte auf Haltung des Ver trages; seine Klage wurde aber von den zuständigen Gerichten abgewiesen mit der Begründung, er habe die Kündigung ange nommen und besitze nur noch einen Anspruch auf Entschädigung. Erst hierauf verließ der heutige Beklagte das Mietobjekt (Ende Juli 1904). Als der heutige Kläger den Mietzins eines Halb jahres mit 450 Fr. forderte, kompensierte der Beklagte mit einem gleich hohen Teil des von ihm auf 5000 Fr. bemessenen, aus dem Vertragsbruch des Klägers entstandenen Schadens und wurde vom zuständigen Gerichte mit seiner Kompensationseinrede geschützt. Im vorliegenden Prozesse ist die Klageforderung von 321 Fr. a Cts. an sich anerkannt; sie wird aber vom Beklagten mit einem weitern Teil seiner Entschädigungsforderung kompensiert. Darüber hinaus verlangte der Beklagte als Widerkläger Verurteilung des Klägers als Widerbeklagten zur Zahlung von 4678 Fr. 20 Cts., nämlich 5000 Fr. 321 Fr. a Cts.; in der mündlichen Schluß verhandlung reduzierte er die Schadensberechnung von 5000 Fr. auf 2250 Fr., welche Summe dem Mietzins für die Restdauer des Mietvertrages entspreche, brachte hievon die bereits kompen sierten 450 Fr. sowie die Klageforderung in Abzug und verlangte deshalb nur noch Verurteilung des Widerbeklagten zur Zahlung von 1478 Fr. 20 Cts.

Der Widerbeklagte beantragt Abweisung der Widerklage, weil mit den bereits kompensierten 450 Fr. der Schaden des Wider klägers genügend ersetzt sei. Die Vorinstanz stellt fest, daß das Geschäft des Widerklägers nur in unmittelbarer Nähe des Bahnhofes gedeihen konnte und daß ein Ersatzlokal für das Mietobjekt einzig und allein in einem beim Bahnhofausgang befindlichen Kiosk gefunden werden konnte, dessen Einrichtung zum Betrieb des widerklägerischen Geldwechsler geschäftes aber mit ganz erheblichen Kosten verbunden war. Der durch die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses ent standene Schaden sei ein so bedeutender, daß die Zusprechung des Maximums, auf das nach bundesgerichtlicher Praxis (Amtl. Samml. Bd. XV, S. 325) und nach dem reduzierten Begehren des Wider klägers erkannt werden könne, gerechtfertigt sei. Der Widerkläger könne somit einen Betrag beanspruchen, welcher dem Mietzins, der bei Einhaltung der Miete noch zu bezahlen gewesen wäre, entspreche. Dies mache nun aber bloß 1950 Fr. und nicht 50 Fr., wie der Widerkläger berechne, aus. Hievon seien die anerkannten 771 Fr. a Cts. in Abzug zu bringen, so daß dem Widerkläger 1178 Fr. 20 Cts. zuzusprechen seien. 2. Die wegen angeblich mangelnden Streitwertes erhobene for melle Einrede des Berufungsbeklagten ist unbegründet. Denn die am 20. Dezember 1904 eingereichte, schriftlich abgefaßte Wider klage ging auf 5000 Fr., bezw., bei Abzug der anerkannten Klagførderung, auf 4678 Fr. 20 Cts., und erst in der Schluß verhandlung vom 25. Februar 1905, als die Parteien unmittel bar vor der Beratung des Gerichts das Wort zu Replik und Duplik erhielten, wurde die Widerklagforderung auf 1800 Fr. bezw. 1478 Fr. 20 Cts. reduziert. Diese mündlichen Parteivor träge erscheinen nun aber nach Basler Civilprozeßrecht nicht als Bestandteile von Klage und Antwort, da sie nur Rechtserörte rungen enthalten sollen, während der tatsächliche Prozeßstoff schon vorher durch Klage und Antwort festgelegt ist (vergl. Amtl. Samml. der bundesger. Entsch., Bd. XXI, Nr. 106, Erw. 5, Bd. XXVII, 2, Nr. 56, Erw. 2). Es ist daher bei der Bestimmung des ge mäß Art. 59 OG für die bundesgerichtliche Kompetenz maßge benden Streitwertes auf obige 4678 Fr. 20 Cts. abzustellen. 3. Der Widerbeklagte und Berufungskläger hat seine Ent schädigungspflicht grundsätzlich anerkannt. Es braucht daher nicht untersucht zu werden, ob dieselbe prinzipiell begründet war, oder ob, da der Widerbeklagte die bestehenden Mietverträge übernommen hatte, auf Haltung des Vertrages statt auf Schadenersatz zu klagen gewesen wäre. Angesichts dieser grundsätzlichen Anerkennung der Entschädigungspflicht darf dann aber bei Bemessung des Schadens nicht doch wieder aus dem Umstand, daß nicht auf Haltung, sondern nur auf Schadenersatz geklagt wurde, auf mangelndes Interesse an der Haltung geschlossen werden. Der Widerkläger hat übrigens sein Interesse an der Naturalerfüllung dadurch genügend bekundet, daß er noch bis zuletzt die Aufrecht erhaltung des Mietverhältnisses zu erreichen suchte; der Wider beklagte dagegen hat durch sein Verhalten und insbesondere durch den Brief seines Anwalts vom 18. März 1904 zur Genüge be wiesen, daß er umgekehrt an der Auflösung der Miete ein großes Interesse hatte. 4. Was die Höhe des dem Widerkläger erwachsenen Schadens rifft, so fällt in Betracht, daß die Nichterfüllung des Vertrages seitens des Widerbeklagten, wie bereits angedeutet, auf rein eigen nützige Motive zurückzuführen ist, und daß die in der Kündigung vom 1. November 1903 liegende Vertragsverletzung offenbar eine bewußte war, indem der Widerkläger keine drei Wochen früher als Käufer des Mietobjektes die bezüglich desselben bestehenden Miet verträge mit allen Rechten und Pflichten übernommen hatte. Unter diesen Umständen ist die Anwendung von Art. 116 Abs. 3 OR gerechtfertigt, wonach dem richterlichen Ermessen vorbehalten bleibt, bei schwerem Verschulden mehr zuzusprechen, als derjenige Schaden beträgt, welcher bei Eingehung des Vertrags als un mittelbare Folge der Nichterfüllung vorhergesehen werden konnte. 5. Das volle Erfüllungsinteresse des Mieters bestand im vor liegenden Falle nicht, wie der Widerbeklagte anzunehmen scheint, in demjenigen Gewinn, der durch Untermiete zu erzielen war. Wenn auch von der Vorinstanz als nachgewiesen betrachtet wird, daß der Widerkläger das Mietobjekt weiter zu vermieten suchte, so bestand doch sein Interesse an der Miete nicht bloß in der ge ringen Differenz zwischen dem Mietzins, den er vom Untermieter

erhalten hätte, und demjenigen Mietzins, den er selber zu zahlen hatte. Vielmehr sollte ihm diese Untermiete, wie festgestellt und übrigens zugestanden ist, dazu dienen, die Konkurrenz des Wider beklagten zu untergraben und so den eigenen Geschäftsgewinn zu erhöhen. Neben dem aus der Untermiete allfällig zu erzielenden höhern Mietzins wäre daher für die Zeit, während welcher der Widerkläger das Lokal in Untermiete gab, als Gewinn aus der Untermiete derjenige Betrag in Betracht gekommen, um welchen der Gewinn des Geldwechslergeschäftes des Widerklägers sich in folge Wegfalls der Konkurrenz des Widerbeklagten gesteigert hätte. Der Umstand, daß der Widerkläger das Mietobjekt zur Untermiete offerierte, beweist also nicht, daß ihm aus der Auflösung der Miete kein bedeutender Schaden entstand. Für die Zeit vom 1. Juli 1905 an muß der aus dem Betrieb des ganzen Geldwechslergeschäftes erhoffte Gewinn der Berechnung des voraussehbaren Schadens als Höchstbetrag zu Grunde gelegt werden. Da das eine Lokal nur bis 1. Juli 1905 gemietet war, das heute streitige aber für die ganze unbestimmte Dauer des Bestehens des provisorischen Bahnhofs, so diente das letztere, wie die Vorin stanz feststellt, für die Zeit nach Beendigung der andern Miete als Unterkunft für das ganze Geschäft. Mit dem vertragswidrigen Entzug desselben trat also auch der Verlust des ganzen Geschäfts gewinns ein, sofern nicht ein anderes den gleichen Gewinn er möglichendes Lokal gefunden werden konnte. Nach der Feststellung der Vorinstanz war ein solches nicht anders erhältlich als durch Erwerb des vor dem Bahnhof stehenden Kioskes. Wird ange nommen, daß der Betrieb des Geldwechslergeschäftes im genannten Kiosk einen gleich großen Gewinn abgeworfen habe, wie im Mietraume, so besteht der Schaden in der Differenz zwischen dem Mietzins und den Kosten der Anschaffung und Einrichtung des Kioskes abzüglich des nach Benutzung desselben verbleibenden Restwertes. Aus den Feststellungen der Vorinstanz ergibt sich weder ein Anhaltspunkt darüber, ob dieser Kiosk wirklich vollen Ersatz für das Mietobjekt bieten konnte, was jedenfalls zweifelhaft ist, noch auch darüber, welche bestimmten Kosten durch die Ein richtung des Kioskes entstanden. Die Vorinstanz hat den Schaden auf 1950 Fr. geschätzt, indem sie sowohl diese erheblichen Kosten der Abwehr größern Schadens als auch den entgangenen Gewinn aus dem Betrieb des Geldwechslergeschäftes in Betracht zog. Daß sie hiebei einen Grundsatz des eidgenössischen Rechtes verletzt oder aktenwidrige Feststellungen gemacht habe, kann nicht gesagt werden. Wenn einzelne Schadensfaktoren ohne bestimmte ziffermäßige Be weise schätzungsweise auf Grund der Kenntnis der örtlichen Ver hältnisse festgestellt wurden, so liegt darin keine Aktenwidrigkeit. Namentlich trifft dies zu bezüglich des Gewinns aus dem Geld wechslergeschäft, dessen Umfang dem Gerichte bekannt sein mochte sowie bezüglich der Kosten für Anschaffung und Einrichtung des Kioskes; es liegt nichts dafür vor, daß das Gericht hiebei Kosten von Einrichtungen berücksichtigt habe, die nicht absolut erforderlich waren. Allerdings hat nun die Vorinstanz den Schadensbetrag von 1950 Fr., zu welchem sie durch Schätzung gelangt, als das Maximum dessen bezeichnet, was nach bundesgerichtlicher Praxis zugesprochen werden könne; dieses Maximum sei der Betrag des Mietzinses für die Dauer des vertragswidrigen Entzugs des Mietobjektes. Hiezu ist zu bemerken, daß ein solches Entschädi gungsmaximum nicht besteht. Das von der Vorinstanz zitierte bundesgerichtliche Urteil (Amtl. Samml., Bd. XV, S. 325) be trifft lediglich die Berechnung des Streitwertes in Fällen, wo die Gültigkeit des Mietvertrages selber in Frage steht und die Parteien es unterlassen haben, in Klage und Antwort vor dem erstinstanzlichen Richter ihr Interesse zu beziffern, und wo daher angenommen werden kann, dieses Interesse sei auf beiden Seiten verhältnismäßig gering. Wo aber, wie im vorliegenden Falle, gerade über die Höhe des Interesses Streit herrscht, kann der Betrag des Mietzinses bloß als einer der zahlreichen maßgebenden Faktoren und in Ermanglung anderer Anhaltspunkte als Durch schnittsmaßstab in Betracht kommen. Wenn sodann in der Praxis die in Art. 292 OR für den Fall der Aufhebung wegen wichtiger Gründe vorgesehene Entschädigung in der Höhe eines halben Jahreszinfes auch schon analog angewendet wurde auf Fälle grundlosen Bruches eines Mietvertrages, so geschah dies doch immer im Sinne einer Minimalentschädigung, so daß also auch von diesem Gesichtspunkte aus die Qualifikation der vorinstanzlich zugesprochenen Entschädigung als eines Maximums als unzutreffend erscheint. Im vorliegenden Falle ist auf die Höhe des Mietzinses ein

etwas zu großes Gewicht gelegt worden. Immerhin ist aber der Schaden nach dem gesamten Vertragsinteresse des Mieters bemes sen worden. Der Mietzins wurde nur als Grenze der hieraus resultierenden Forderung betrachtet. Da nun das Vertragsinteresse des Mieters auf Grund der tatsächlichen Feststellungen jedenfalls nicht zu hoch bemessen wurde, so muß es bei der vorinstanzlich zugesprochenen Entschädigung von 1950 Fr. sein Bewenden haben. Werden hievon der anerkannte Klagbetrag mit 321 Fr. a Cts., sowie der bereits kompensierte Betrag von 450 Fr., zusammen also 771 Fr. a Cts. abgezogen, so ergibt sich als zu bestätigende Urteilssumme der Betrag von 1178 Fr. 20 Cts. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Die Berufung des Klägers wird abgewiesen und das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Baselstadt vom 19. April 1905 bestätigt.