Art. 3, 4 Ziff. 1 Expr.-Ges.; Totalübernahme bei Teilenteignung eines gewerblich genutzten Grundstücks und Ermittlung des Verkehrswertes. Das Recht auf Totalabnahme setzt nicht voraus, dass die Betriebsunmöglichkeit unmittelbar durch die abgetretene Teilfläche als solche bewirkt werde; genügt vielmehr, dass die Abtretung mittelbar Folgen zeitigt, welche die bisherige gewerbliche Nutzung des Restgrundstücks nur mit großen Schwierigkeiten oder gar nicht mehr zulassen. Die Bestimmung ist im Lichte des Grundsatzes voller Entschädigung auszulegen. Bei gewerblich genutzten Liegenschaften ist für die Entschädigung grundsätzlich der Verkehrswert maßgebend; der Rentabilitätswert ist nur kontrollierend heranzuziehen, soweit er aus der Sache selbst und nicht vorwiegend aus persönlicher Geschäftstätigkeit herrührt (consid. 2-3).
Arteil vom 13. Dezember 1902 in Sachen Schweizerische Bundesbahnen, Expropriantin u. I. Rek., gegen Gesellschaft für Malzfabrikation, Expropriatin u. II. Rek. Recht des Expropriaten auf Totalabnahme nach Art. 4 Ziff. 1 Expr.- Ges. Tat- und Rechtsfragen. Ermittelung des Verkehrswertes einer abzutretenden Liegenschaft, auf der ein Gewerbe betrieben wird. A. Der Urteilsantrag der Instruktionskommission geht dahin:
Das Begehren der Expropriatin auf Gesamtübernahme ihres Grundstückes durch die Expropriantin wird als begründet erklärt.
Die Expropriantin hat der Expropriatin an Kapital zu bezahlen: a) Den Verkehrswert des abzutretenden Grund Fr. 566,000 stückes mit 2,000 b) Für Umzugskosten für Minderproduktion für c) Als Entschädigung 59,000 die Jahre 1897 bis 1902 6,081 d) Für die Kosten des Bureau Einbaues Zusammen Fr. 633,081
Von diesem Betrage sind 5 % Zinsen zu bezahlen und zwar: seit dem Tage der ersten Terrain Inanspruch nahme von. Fr. 70,000 seit dem Tage der Inanspruchnahme des Wohn hauses von. 125,000 seit 1. Juli 1901 von 438,081
Die weitergehenden Begehren der Parteien werden abgewiesen.
die Vertreter der Parteien folgende Anträge gestellt:
a) Der Vertreter der Expropriantin: In erster Linie
sei nicht auf Totalabnahme, sondern nur auf partielle Expropria
tion zu erkennen. Der Landwert sei auf 50 Fr. per
m2 festzu
setzen. Bei der Ermittlung des Rentabilitätswertes
sei an der
Kapitalisierung zu 6 % festzuhalten (wie im ersten Experten
gutachten). Für bisherigen Minderwert sei ein größerer Abzug
als nur ein solcher von 2 % zu machen. Er legt folgende
Zusammenstellung zu den Akten:
Verkehrswert Fr. 245,000
Umzugsspesen 2,000
Minderproduktion 59,000 Fr. 306,000 Total Eventuell, bei Total Expropriation: a) Verkehrswert, nämlich:
Terrain, 2974 m2 à 50 Fr. Fr. 148,700
Wohngebäude 49,500
Fabrik 203,480 98,4804. Maschinen
Einfriedigung 3,440
Cisternen 2,000 Zusammen Fr. 505,520 Dazu Rentabilitätswert 492,000 Fr. 997,520 Fr. 498,760 Fr. 498,760 Abzüglich 5 % 24,938 Fr. 473,822 b) Umzugsspesen 2,000 c) Minderproduktion 59,000 Fr. 534,822 Total b) Der Vertreter der Expropriatin:
Der Antrag der Instruktionskommission auf Totalexpro priation sei zu bestätigen, ebenso die Posten von 2000 Fr. für Umzug, und 6081 Fr. für Kosten des Bureau Einbaues.
Die Entschädigung für das Grundstück sei zu erhöhen auf 808,000 Fr., eventuell um 65,000 Fr.
Die Frage der Entschädigung wegen Minderproduktion in folge Nichtausführung des 96e Bauprojektes sei zu erneuter Untersuchung und Antragstellung an die Instruktionskommission zurückzuweisen.
Die Entschädigung für Betriebseinstellung sei zu admittie ren und auf 50,000 Fr. festzusetzen. Eventuell sei dieser Punkt zur Untersuchung und neuen Antragstellung an die Instruktions kommission zurückzuweisen. Eventuell: Falls auf Partialexpropria sei die Frage der Entschädigung an die tion erkannt würde, Instruktionskommission zurückzuweisen. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Die Gesellschaft für Malzfabrikation hat von ihrem 2974 m2 haltenden Grundstücke an der Margarethenstraße in Basel der S. C. B. einen Teil im Umfange von 1174 m2 abzutreten. Auf diesem Teile befand sich zur Zeit der Einleitung der Expropria tion ein mit der Margarethenstraße auf gleicher Höhe gelegenes Areal, auf welchem das Wohn und Verwaltungsgebäude stund zwischen Wohnhaus und Bahnlinie, welch letztere nördlich vom Grundstücke lag, war ein Vorgarten angelegt. Auf dem verblei benden Grundstück stehen das Fabrikgebäude und die maschinellen Einrichtungen 2c. Die Bahnlinie wird durch die Erweiterung nicht nur näher an das verbleibende Grundstück gerückt (auf circa sondern auch tiefer 5 M. gegenüber circa 65 M., wie früher), gelegt, und zwar eirca 3 M. tiefer als der Hofboden der Mäl zerei.
In erster Linie ist die grundsätzliche Frage zu entscheiden, ob dem Begehren der Expropriatin um Total Expropriation stattzugeben sei oder ob nur eine Partial Expropriation stattzu finden habe. Das Begehren kann sich nur stützen auf Art. 4 iff. 1 des Expropriationsgesetzes, wonach Total Expropriation vom Expropriaten dann verlangt werden kann, wenn von einem Gebäude oder von einem Komplex von Liegenschaften, der zur Betreibung eines Gewerbes dient, ein Teil abgetreten werden muß, ohne welchen die Benutzung des Gebäudes oder die Betrei bung des Gewerbes nur mit großen Schwierigkeiten oder gar nicht möglich ist, und welcher auch nicht durch andere angemes sene Veranstaltungen ersetzt werden kann. Ob eine derartige Erschwerung oder Verunmöglichung der Benutzung des Gebäudes oder des Gewerbebetriebes vorliegt, ist Tat und der Natur der Sache nach speziell Expertenfrage; dagegen ist es eine Rechts frage, welche Erschwerungen oder Verunmöglichungen den Tat bestand dieser Gesetzesbestimmung erfüllen, unter dieselbe fallen. Es sind daher die von der Expropriatin für das Begehren auf Total Expropriation geltend gemachten Gründe zu prüfen, sowohl darauf, ob sie überhaupt unter Art. 4 Ziff. 1 Expr. Ges. fallen, als auch darauf, ob sie an sich stichhaltig, erwiesen seien. a) Hier werden die drei ersten von der Expropriatin geltend gemachten Gründe für Totalabnahme im Anschluß an das Exper tengutachten und der Instruktionsantrag zurückgewiesen. b) Dagegen erachtet der Urteilsantrag den vierten von der Expropriatin geltend gemachten Grund für Totalabnahme: Ver unmöglichung des Weiterbetriebes der Malzfabrik infolge vermehr ter Rauch und Rußbelästigung, verursacht durch das Näherrücken und das Tieferlegen der Bahn, als tatsächlich erwiesen, und nimmt an, dieser Umstand falle unter Art. 4 Ziff. 1 Expr. Ges. in der Verhandlung vor Bundesgericht hat der Vertreter der Expropriantin nur das Vorhandensein der Verunmöglichung des Fortbetriebes der Mälzerei, also die tatsächliche Begründung des Antrages auf Totalabnahme bestritten, dagegen die Anwendbarkeit des Art. 4 Ziff. 1 Expr. Ges. für den Fall des Vorhandenseins jener tatsächlichen Voraussetzung nicht in Zweifel gezogen. Dessenungeachtet darf nicht etwa gesagt werden, durch diese Stel lungnahme der Expropriantin sei das Bundesgericht der Prüfung der Rechtsfrage, ob der von der Expropriatin geltend gemachte Grund für Totalabnahme, sein tatsächliches Vorhandensein vor ausgesetzt, unter die mehrerwähnte Gesetzesbestimmung subsumiert werden könne, enthoben; dieser Prüfung kann sich das Bundes gericht nicht entziehen, eben weil es sich um eine Rechtsfrage, und um eine bloße, für das Bundesgericht unverbindliche Rechts auffassung der Expropriantin (oder ihres Vertreters) handelt, und den Ausführungen der Expropriantin eben weil sie bloße Rechtsausführungen sind nicht die Bedeutung beigelegt werden darf, sie sei eventuell mit der Anwendung des die Totalabnahme pflicht regelnden Art. 4 Ziff. 1 Expr. Ges. einverstanden, wider setze sich also eventuell der Totalabnahme nicht. Wird nun jene Rechtsfrage geprüst, so ergiebt sich folgendes: Nach dem Wort laute des Art. 4 Ziff. 1 Expr. Ges. kann zweifelhaft sein, ob der Umstand der Verunmöglichung des Weiterbetriebes der Mälzerei wegen Verschlechterung des Malzes infolge Näherrückens und Tieferlegens der Bahn unter diese Gesetzesbestimmung falle. Denn nach dem Wortlaute wird verlangt, daß die Betreibung des Gewerbes nur mit großen Schwierigkeiten oder gar nicht möglich ist, weil ein Teil abgetreten werden muß, ohne den der Betrieb nicht oder nur sehr erschwert möglich ist; die Verunmög lichung oder große Erschwerung des Betriebes muß also nach diesem Wortlaute eine direkte Folge davon sein, daß ein Teil der Liegenschaft abgetreten werden muß. Nun könnte gesagt werden, dieser Fall liege bei dem hier behandelten Umstande nicht vor: die Mälzerei könne trotzdem faktisch weiter betrieben werden. Allein hiegegen könnte zunächst wohl nicht ohne Grund eingewen det werden: nach den Expertengutachten stehe fest, daß jede Mäl zerei zu einem rationellen Betriebe eines gewissen Umschwunges gegen Belästigung und Schädigung durch Rauch und Ruß be dürfe; werde nun von diesem Umschwung ein Teil abgetreten, und entstehe hiedurch Verschlechterung des Malzes, so sei diese und damit die Erschwerung oder Verunmöglichung direkt auf die Abtretung jenes Teiles zurückzuführen, beruhe sie auf dieser Ab tretung eines Teiles als wirkender Ursache. Sodann aber darf Art. 4 Ziff. 1 Expr. Ges. überhaupt nicht so einschränkend aus gelegt werden, wie in der obigen wörtlichen Interpretation ge Gesetzesbestimmung schehen. Eine rationelle Auslegung dieser
muß auch zurückgreifen auf den die volle Schadenersatzpflicht des Exproprianten für allen dem Expropriaten aus der Abtretung erwachsenden Vermögensschaden aufstellenden Art. 3 l. c. Nach diesem Grundsatze steht fest, daß der Expropriat zu entschädigen ist für den Minderwert des verbleibenden Grundstücks. Art. 4 enthält nun nur eine Weiterbildung dieses Grundsatzes, wenn er unter bestimmten Voraussetzungen dem Expropriaten das Recht gibt, vom Exproprianten die Gesamtabnahme zu verlangen. Aller dings statuiert diese Bestimmung ein ausnahmsweises Recht, allein doch nicht in dem Sinne, daß sie streng nur nach dem Wort laute auszulegen wäre. Jene Voraussetzungen sind wie folgt normiert: die Totalabnahme kann (vom Expropriaten) verlangt werden, wenn entweder von einem Grundstück, dessen Abtretung nur teilweise erforderlich ist, nicht wenigstens ein zusammenhän gender Flächenraum von 5000 m2 übrig bleibt (Art. 4 Ziff. 2), oder wenn von einem Gebäude oder von einem Komplex von Liegenschaften, der zur Betreibung eines Gewerbes dient, ein Teil abgetreten werden muß, ohne welchen die Benutzung des Gebäudes oder die Betreibung des Gewerbes nur mit großen Schwierigkeiten oder gar nicht möglich ist, und welcher auch nicht durch andere angemessene Veranstaltungen ersetzt werden kann. Während nun Ziffer 2 den Fall der Zerstücke lung und Verkleinerung des Grundstückes im Auge hat und ein objektives Kriterium für die Totalabnahmepflicht aufstellt, nämlich den Umfang des verbleibenden Restgrundstückes (gleich einer Anzahl anderer Expropriationsgesetze; vgl. Eger, Das spreuß. Gesetz über die Enteignung von Grundeigentum, 2. Aufl., I, S. 281), stellt Ziffer 1 ab auf die Zweckbestimmung des Grund stückes, auf seine individuelle Beschaffenheit und Benutzung. Und zwar genügt nach dem eidgen. Expropriationsgesetze schon der Umstand, daß die Benutzung des Gebäudes oder die Betreibung des (auf dem Grundstücke betriebenen) Gewerbes infolge der Ab tretung eines Teiles nur mit großen Schwierigkeiten möglich ist. Eine derartige Erschwerung oder Verunmöglichung der bisherigen Benutzung kann nun auch herbeigeführt werden durch die mittel baren Folgen der Abtretung eines Teiles, namentlich gerade durch die Rauch und Rußeinwirkungen infolge dieser Abtretung; und in Weiterbildung des Grundsatzes der vollen Entschädigung für allen dem Expropriaten aus der Abtretung entstehenden Schaden soll dem Expropriaten auch dann, wenn das Restgrundstück infolge der mittelbaren Folgen der Abtretung eines Teiles zu seiner bis herigen Zweckbenutzung gar nicht oder nur mit Schwierigkeiten geeignet ist, das Recht zustehen, die Abnahme des für ihn zum Fortbetriebe des Gewerbes unbrauchbar gewordenen Teiles zu ver langen. (Anders allerdings z. B. nach preuß. Enteignungsgesetz, nach Eger, a. a. O., S. 284.) Ob nun das Restgrundstück bei der Abtretung eines Teiles nach seiner bisherigen Zweckbestim mung noch weiter benutzt werden kann oder nicht, ist eine Sach verständigenfrage. Im vorliegenden Falle haben von den fünf bundesgerichtlichen Experten drei, worunter die zwei mälzerei und brauereitechnischen Spezialexperten, die Frage im Sinne der Expropriatin beantwortet, während die Minderheit eine tatsäch liche Verschlechterung des Malzes und damit eine Verunmöglichung oder bedeutende Erschwerung des Betriebes nicht als erwiesen annimmt, dagegen dann allerdings mit der Mehrheit darin einig geht, daß unter allen Umständen das Renommée der Expropriatin Schaden leide und sich aus diesem Grunde eine Totalabnahme rechtfertige. Wird von diesem letzten Gesichtspunkte, der einen neuen Faktor für die Begründung der Totalabnahme einführt, zunächst abgesehen, so muß nun allerdings gesagt werden, daß es wünschenswert wäre, wenn die Begründung der Mehrheit der Experten etwas eingehender ausgefallen, insbesondere mit Proben aus der Fabrik der Expropriatin in Basel belegt und begründet worden wäre. Indessen schwinden diese Bedenken gegen die An nahme der Mehrheit der Experten doch, wenn folgendes in Be tracht gezogen wird: Einmal deckt sich die Ansicht der bundes gerichtlichen Experten mit derjenigen der Spezialexperten der Schatzungskommission. Sodann ist auch dem Gutachten von Professor Aubry ein gewisses Gewicht beizulegen; wenn schon es als bloßes, einer Partei (der Expropriatin) erstattetes Privat gutachten anzusehen ist, darf ihm doch nicht alle Bedeutung abgesprochen werden, und darf es jedenfalls zur Unterstützung der Ansicht der bundesgerichtlichen Experten umsomehr herange zogen werden, als diese selber darauf abstellen, also sich dessen Inhalt geradezu zu eigen machen. Auf der andern Seite geben
weder die Schatzungskommission, noch die Minderheit der bundes gerichtlichen Experten an, durch welche Vorkehren die Expropriatin die auch von ihnen anerkannte vermehrte Belästigung abzuwenden vermöchte; und die Anbringen der Minderheit der bundesgerichtlichen Experten über die Lage anderer Mälzereien in der Nähe von Rauch und Ruß erzeugenden Fabriken (in den Rheinlanden ec.) sind allzu vag, die Verhältnisse in dieser Rich tung allzu wenig abgeklärt, als daß darauf abgestellt werden könnte. Hat so das Gutachten der Mehrheit der bundesgericht lichen Expertenkommission zur Grundlage zu dienen, so sind die tatsächlichen Voraussetzungen der Anwendbarkeit des Art. 4 Ziff. 1 Expr. Ges. gegeben und ist dieser nach dem Gesagten zur Anwendung zu bringen. Die Frage, ob die Gefährdung des Renommées der Expropriatin einen genügenden Grund für Total abnahme im Sinne des genannten Artikels bilden würde, kann damit dahingestellt bleiben. 3. Handelt es sich demnach nunmehr darum, den Wert der ganzen abzutretenden Liegenschaft zu ermitteln, so fragt es sich, wie dieser Wert zu berechnen, beziehungsweise welcher der ver schiedenen denkbaren Werte zu Grunde zu legen sei. Zu ermitteln ist nach feststehendem Grundsatze der Verkehrswert der abzutreten den Liegenschaft. Diese Liegenschaft dient hier zum Betriebe eines Gewerbes, und es steht nach der Praxis des Bundesgerichts eben falls fest, daß bei Bemessung der Entschädigung auch auf die Verwendung der Liegenschaft Rücksicht genommen wird. Die bun desgerichtlichen Experten berechnen nun den Verkehrswert nach einer in Expropriationsfällen ziemlich häufig angewendeten Me thode in der Weise, daß sie zunächst den Anlagewert, dann den Rentabilitätswert ermitteln, und hierauf als Verkehrswert das Mittel zwischen diesen beiden Werten bezeichnen. Der Urteils antrag schließt sich dieser Auffassung grundsätzlich an, und auch beide Parteien halten diese Berechnungsweise für richtig. Es kann jedoch bei Enteignung von Liegenschaften, auf denen ein Gewerbe betrieben wird, nicht so rein schematisch verfahren werden. Als leitender Grundsatz für die dem Expropriaten gemäß Art. 3 Expr. Ges. zu leistende Entschädigung hat zu dienen, daß der Expropriat vollständigen Ersatz für alle Vermögensnachteile, die ihm durch die Entziehung seines Eigentums zugefügt werden, erhalten soll; er soll sonach in den Stand gesetzt werden, an anderem Orte eine Ersatzliegenschaft von demselben Werte erwer ben und ein Etablissement von ungefähr dem gleichen Werte erstellen zu können. Von diesem Gesichtspunkte aus kann der Rentabilitätswert einer Fabrikliegenschaft bei der Bemessung des der Expropriation zu Grunde zu legenden Wertes nur insoweit in Betracht fallen, als die Rendite auf der Beschaffenheit des Grundstückes selber beruht, z. B. eine Folge der Lage desselben ist, oder direkt der Boden ausgebeutet wird (bei Steinbrüchen, Kiesausbeutung, Torfstich 2c.); dagegen hat die Rendite mit der Expropriation nichts zu tun, wenn sie im wesentlichen herrührt von der persönlichen Tätigkeit des Fabrikinhabers, da nicht diese, sondern nur das Instrument dieser Tätigkeit enteignet wird. Im vorliegenden Falle nun ist die Rentabilität von der Betreibung des Gewerbes gerade auf diesem Grundstücke nicht abhängig; sie kann daher nicht als direkter Faktor für die Bestimmung des Verkehrswertes verwendet werden. Wohl aber darf auf sie abge stellt werden zur Kontrollierung des andern Wertes, der zur Bestimmung des Verkehrswertes dient, nämlich des Anlagewertes. Denn grundsätzlich ist bei Verhältnissen, wie den vorliegenden, bei denen die Rentabilität nicht aus der Liegenschaft als solcher fließt sondern eine Folge der auf ihr erbauten Fabrikgebäude ist, der Verkehrswert (und damit der Expropriationswert) zu bestimmen nach dem Anlagewert; nur kontrollierend und ergänzend darf der Rentabilitätswert beigezogen werden; es ist auf den Rentabilitäts wert dann abzustellen, wenn er unter dem Anlagewerte bleibt und diese Differenz den Verkehrswert unter den Anlagewert hin unterdrückt und die Differenz in objektiven Gründen der Lage des Grundstückes und dergleichen ihre Ursache hat. Im vorliegenden Falle nun schätzen die bundesgerichtlichen Experten den Anlage wert auf 565,000 Fr. Dieser Wert deckt sich sozusagen vollstän dig mit dem von ihnen als Verkehrswert gefundenen Mittelwert zwischen Anlagewert und Rentabilitätswert, indem sie bei einem Rentabilitätswert von 590,000 Fr. unter Annahme eines Netto ertrages von 29,520 Fr. jährlich auf der Malzfabrikation, kapi talisiert zu 5%, zu einem Verkehrswerte von 577,500 Fr.
gelangen, hievon jedoch noch einen Abzug von 2 % wegen bis herigen Minderwertes infolge nicht einwandfreier Lage machen, sodaß sie dann zu einem wirklichen Verkehrswert von 566,000 Fr. gelangen. Ist nun nach dem gesagten auf den Rentabilitätswert überhaupt nicht entscheidend abzustellen, so kann zunächst die zwischen den Parteien streitige und von den bundesgerichtlichen Experten in ihren beiden Gutachten verschieden beantwortete Frage: Ob der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrages ein Zinsfuß von 6 % oder ein solcher von 5 % zu Grunde gelegt werden solle, dahingestellt bleiben. Ebenso braucht die Frage des Abzuges wegen bereits vorhandenen Minderwertes nicht erörtert zu werden. In der nahezu vollständigen Übereinstimmung zwischen dem von den Experten gefundenen Anlagewert und dem Verkehrswert (nach hrer zweiten Berechnung) liegt die Gewähr, daß dieser letztere Wert den Verhältnissen angemessen sei, das richtige treffe. Es wären sonach nur noch die einzelnen Faktoren, die den Anlage wert repräsentieren, zu überprüfen. Indessen ist in dieser Hinsicht bloß der von den Experten angenommene Bodenpreis (70 Fr. per m2) angefochten, allerdings von beiden Parteien. Es handelt sich jedoch hiebei, wie im Urteilsantrag des nähern ausgeführt ist, um eine reine Schätzungsfrage, bei der das Bundesgericht, aus den dort entwickelten Gründen, an den Befund der Experten, wenn auch nicht rechtlich, so doch tatsächlich gebunden ist. Nach dem gesagten ist der Verkehrs oder Expropriationswert der abzu tretenden Liegenschaft inkl. Gebäulichkeiten rc. mit dem Urteils antrag festzusetzen auf 566,000 Fr., die Summe, welche die Experten als genügend für Beschaffung einer Ersatzliegenschaft erklären. 4. Daß die Expropriantin der Expropriatin die Umzugskosten mit 2000 Fr. zu ersetzen hat, ist nicht bestritten. 5. Bestritten ist dagegen die Entschädigung für Minderproduk tion, indessen heute, nachdem die Expropriantin für den Fall der Totalabnahme den Ansatz der Instruktionskommission von 59,000 Fr. anerkannt, nur noch von der Expropriatin, die Rückweisung die ses Punktes an die Instruktionskommission bezw. an eine neue Expertise beantragt. Diesem Begehren ist nicht Folge zu geben. Die Frage, wie hoch sich die an sich nicht bestrittene Entschädigung für Minderproduktion belaufe, ist eine reine Exper tenfrage.... 6. Des weitern verlangt die Expropriatin Ersatz dafür, daß sie infolge des Näherrückens und Tieferlegens der Bahn ge zwungen worden sei, ihren Betrieb schon im Oktober 1901 ein zustellen. (Ausführung, daß dieser Anspruch teilweise begründet ist.) 7. Die Expropriantin sicht sodann den Ansatz von 6081 Fr. für Kosten der Bureaueinbaute an. Jedoch mit Unrecht... Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Expropriatin auf Gesamtübernahme