Tenant’s duty to use leased premises until lease endKI-generiert

28. Arteil vom 19. April 1902 in Sachen Burri, Bekl. u. Ber. Kl., gegen Geier-Kübler, Kl. u. Ber. Bekl. Miete. Pflicht des Mieters zur Benutzung der Mietsache bis zum Ab laufe der Mietzeit. Vertragsauslegung; Rechtsgrundsätze über die gesetzlichen Pflichten des Mieters. Art. 274, 279, 283 O.-R. A. Durch Urteil vom 8. Februar 1902 hat die I. Appellations kammer des Obergerichtes des Kantons Zürich erkannt: Der Beklagte ist pflichtig, der Klägerin 500 Fr. nebst Zins zu 5 % seit 24. Oktober 1901 zu bezahlen, die Mehrforderung wird abgewiesen. B. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte rechtzeitig und in richtiger Form die Berufung an das Bundesgericht eingelegt, mit den Anträgen Das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Klage in vollem Umfange abzuweisen; Eventuell seien unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Akten zu vervollständigen, insbesondere sei ein Beweisverfahren darüber anzuordnen, ob der Beklagte beim Vertragsschlusse mit der Klägerin resp. deren Rechtsvorfahren ausdrücklich oder still

schweigend die Verpflichtung zur Bewerbung des Mietobjektes ein gegangen sei; Weiter eventuell: Es sei die der Klägerin zugesprochene Ent schädigung auf einen richterlich zu bestimmenden Betrag zu re duzieren. C. In der heutigen Verhandlung wiederholt der Vertreter des Beklagten diese Berufungsanträge. Der Vertreter der Klägerin trägt auf Abweisung der Beru fung an. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. Laut Mietvertrag, beginnend mit 1. April 1895, hatte der Beklagte Burr im Hirschen zu Wollishofen Zürich II, einen Laden zum Betriebe einer Metzgerei sowie eine Wohnung nebst Zubehör gemietel, zu einem jährlichen Mietzinse von 1600 Fr. (wovon 1000 Fr. für den Laden zu rechnen sind). Der Laden besteht laut dem von der Vorinstanz vorgenommenen Augenschein aus drei zusammenhängenden und eigens für das Metzgereigewerbe eingerichteten Räumlichkeiten: einem Fleischverkaufsladen, einem Wurstereilokal und einem Küchenraum mit Raucheinrichtung; ohne bauliche Umänderungen könnten diese Mietlokalitäten nicht wohl für einen andern Geschäftsbetrieb verwendet werden. Laut Art. 4 der besondern Bestimmungen des Mietvertrages ver pflichtete sich der Mieter, die von ihm gemieteten Räumlichkeiten sachgemäß zu bewohnen und zu unterhalten, dieselben zu fremden Zwecken nicht zu gebrauchen 2c. Nachdem der Vermieter Heußer im Winter 1900 auf 1901 in Konkurs geraten war, übernahm die Klägerin mit der Liegenschaft zum Hirschen auch den Miet vertrag mit dem Beklagten, der jedoch, wie der Klägerin mitge teilt worden, auf 1. Oktober 1901 vom Beklagten gekündigt war. Am 10. August 1901 stellte nun der Beklagte den Betrieb der Metzgerei in den gemieteten Lokalitäten ein, indem er außen am Verkaufsladen den Anschlag anbrachte: Die Metzg befinde sich von nun an im Nachbarhause. Der Beklagte hatte nämlich zwischen das stadtwärts an den Hirschen angrenzende Wohn haus Nr. 320 käuflich erworben und darin neue Metzg Lokalitäten erstellt, die er seither bewirbt. Die Klägerin ließ den Beklagten am 10. August 1901 auffordern, das Metzgereigewerbe in den von ihm gemieteten Lokalitäten wieder aufzunehmen; der Beklagte antwortete jedoch unterm 12. gl. Mts., er sei dazu nicht ver pflichtet. Die Metzgerei im Hirschen blieb vom 10. August 1901 an bis mindestens zum Tage der Fällung des vorinstanz lichen Urteils unbenutzt.
2. Mit der vorliegenden Klage verlangt nun die Klägerin vom Beklagten Schadenersatz dafür, daß der Beklagte die gemieteten Metzgereilokalitäten vertrags und gesetzeswidrig vorzeitig nicht mehr benutzt und sie dadurch entwertet habe. (Das Quantitativ der Schadenersatzforderung ging ursprünglich auf 5000 Fr. nebst Zins zu 5 % seit 1. August 1901.) Der Beklagte hat jede Schadenersatzpflicht abgelehnt, mit der Begründung, eine Pflicht zum Gebrauche der fraglichen Mietlokalitäten (d. h. speziell der Metzgereilokale) sei ihm weder durch den speziellen Miet vertrag überbunden gewesen, noch folge sie aus den gesetzlichen Bestimmungen über Sachmiete; er habe daher nur von einem Rechte Gebrauch gemacht und weder vertragswidrig, noch widerrechtlich im Sinne der Bestimmungen über unerlaubte Handlungen gehandelt. Während die erste Instanz den Stand punki des Beklagten teilte und somit die Klage abwies, ist die Vorinstanz zu ihrem eingangs mitgeteilten, die Klage grund sätzlich gutheißenden Urteile dadurch gelangt, daß sie in Fällen wie der vorliegende, wo ein Mietlokal zu einem bestimmten Ge brauche und für ein bestimmtes Gewerbe eingerichtet ist, eine gesetzliche Pflicht des Mieters zum Gebrauch und zur Bewerbung der Mietsache annahm. Hiegegen richtet sich die Berufung des Beklagten.
3. Der Vertreter des Beklagten hat heute namentlich betont, es handle sich beim streitigen Vertrag um Miete und nicht um Pacht; nun sei aber der Mieter nach schweizerischem Obligatio nenrecht, Art. 274, nur zur Vergütung des Mietzinses verpflichtet, während allerdings der Pächter gemäß Art. 303 eod. nicht nur zur Leistung des Pachtzinfes, sondern auch zur bestimmungsge mäßen ordentlichen Bewirtschaftung des gepachteten Gegenstandes verpflichtet sei. Richtig ist nun unzweifelhaft, daß es sich beim fraglichen Vertrage nach den Bestimmungen des schweizerischen Obligationenrechtes um einen Miet und nicht um einen Pacht

vertrag handelt; denn nach schweizerischem Obligationenrecht ist die Pacht gerichtet auf den Bezug der Früchte oder Erträgnisse einer unbeweglichen Sache oder eines nutzbaren Rechtes, während bei Überlassung zum entgeltlichen Gebrauch einer Sache Miete vorliegt (Art. 296 einerseits, Art. 274 anderseits; vergl. auch Amtl. Samml. der bundesger. Entsch., Bd. XIX, S. 331 Erw. 3, Urteil vom 22. April 1893 i. S. Masse Déglon gegen Blum). Dagegen kann aus der Gegenüberstellung der Gesetzestexte über den Begriff der Miete und der Pacht und die Verpflichtungen des Mieters einerseits, des Pächters anderseits, nicht ohne weiteres gefolgert werden, daß eine Verpflichtung des Mieters, die zum Gebrauch überlassene Sache auch wirklich zu gebrauchen, schlech terdings ausgeschlossen sei. Klar, und auch weder vom Beklagten noch von der ersten Instanz bestritten, ist zunächst, daß eine der artige Vereinbarung ausdrücklich im Vertrag festgesetzt werden kann (vergl. einen solchen Fall in Handelsrechtl. Entscheid., Bd. 16, S. 164). Die Klägerin erblickt denn auch eine solche Vereinbarung in Ziffer 4 der Besonderen Bestimmungen des Mietvertrages. Es kann ihr jedoch hierin nicht beigetreten werden. Aus dieser Vertragsbestimmung kann nicht eine spezielle Verpflich tung des Mieters, die Mietsache zu bewohnen, hergeleitet werden; vielmehr ist der Nachdruck (wie die erste Instanz richtig ausgeführt hat) auf das Wort sachgemäß zu legen. Alsdann aber liegt in dieser Bestimmung keine weitere Verpflichtung als die gesetzlich, in Art. 283 O. R., ausgesprochene, wonach der Mieter bei dem Gebrauche der gemieteten Sache mit der Sorg falt eines sorgsamen Hausvaters zu verfahren hat. Auf diese Bestimmung ist nunmehr einzugehen. 4. Im allgemeinen ist bei Beurteilung der dem Mieter gegen über dem Vermieter gesetzlich obliegenden Pflichten davon auszu gehen, daß der Mietvertrag wie übrigens im heutigen Rechte alle Verträge und Rechtsgeschäfte, die nicht streng formeller Natur sind ein contractus bonae fidei ist, also von dem Grund satze von Treu und Glauben im Verkehre beherrscht wird und nach diesem Grundsatze auszulegen ist. Die in Erwägung 3 in fine angeführte Bestimmung des Art. 283 O. R. stellt sich als nichts anderes denn als eine Anwendung dieses allgemeinen, das Vertragsrecht beherrschenden Grundsatzes dar. Die Verpflichtungen des Mieters erschöpfen sich danach von vornherein nicht in der in Art. 274 O. R. speziell aufgestellten Pflicht zur Entrichtung des Mietzinses; diese Gesetzesbestimmung will nicht etwa die Pflichten des Mieters erschöpfend aufzählen, sondern sie gibt zu nächst nur die Begriffsbestimmung des Mietvertrages und stellt die aus dieser Begriffsbestimmung notwendig entspringende Pflicht des Mieters auf; im übrigen regeln die Art. 283 288 die Pflichten des Mieters näher. Was vertragswidriger Gebrauch der Mietsache und Mißbrauch derselben (Art. 283 Abs. 2 O. R. ist, bestimmt sich in jedem Falle nach der Natur des betreffenden Mietvertrages und der betreffenden Mietsache. Was nun von diesen Gesichtspunkten aus die heute streitige Verpflichtung des Mieters, das Mietobjekt zu benützen, betrifft, so ist allerdings im allgemeinen zu sagen, daß eine derartige Verpflichtung, die allgemeiner Art und für jeden Mietvertrag gültig wäre, nicht besteht; im allgemeinen stellt sich der Gebrauch der Miete durch den Mieter nur als Recht desselben, nicht als Pflicht dar. Da gegen kann es Verhältnisse geben, wo der Gebrauch der Mietsache zur Pflicht des Mieters wird. Das ist dann der Fall, wenn das Mietobjekt nur zu dem Zwecke, zu dem es vermietet ist, einge richtet worden ist und nun der Nichtgebrauch eine Entwertung herbeiführt. Des Nähern liegt dieser Fall dann vor, wenn eine Sache zum Betriebe eines bestimmten gewerblichen oder industriel len Geschäftes vermietet worden ist, zu dem Zwecke, daß dieses Gewerbe ausgeübt werde. Fälle derartiger Vermietung grenzen enge an die Pacht (unter welche sie nach den Bestimmungen ver schiedener Gesetze auch fallen würden); die Heranziehung der für die Pacht geltenden Grundsätze über die Bewirtschaftung des Mietobjektes liegt daher hier nahe. Das rechtliche Interesse des Vermieters erschöpft sich hier nicht im Bezuge des Mietzinses vielmehr hat in dergleichen Fällen der Vermieter selber ein recht liches Interesse daran, daß das betreffende Gewerbe vom Mieter auch wirklich bis zum Schlusse der Miete ausgeübt werde; denn ein zeitweiliges Leerstehen der für ein bestimmtes Gewerbe herge richteten Lokalitäten setzt den Wert der letztern herab und verur sacht dem Vermieter auch im übrigen Schaden, bestehend in

schwierigerer Vermietbarkeit und eventuell in Kosten für Umbau ten der Lokalitäten. In dergleichen Fällen hat der Mieter nach dem Grundsatze von Treu und Glauben auf dieses berechtigte Interesse des Vermieters Rücksicht zu nehmen, und ist die Pflicht der tatsächlichen Benutzung der Mietsache als im Vertrage ge wollt und mitenthalten anzusehen. Diese Pflicht kann namentlich auch hergeleitet werden aus dem in Art. 283 Abs. 2 O. R. ent haltenen Verbote der Zufügung von Schaden durch offenbaren Mißbrauch der Mietsache: unter Mißbrauch ist nicht nur der Mißbrauch, der der Substanz der Sache Schaden zufügt, zu ver stehen, sondern jeder Mißbrauch, der ihren Wert verringert (vgl. auch Hafner, Kommentar, 2. Aufl., Art. 283 Anm. 4). Aller dings darf auf der andern Seite dieser Grundsatz von der Ver pflichtung des Mieters zum Gebrauche der Sache nicht rigoros, mit aller Schärfe, durchgeführt werden; vielmehr haben hier die Grundsätze über vertragliches Verschulden Anwendung zu finden und ist im Einzelfalle die Verpflichtung beider Teile nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zu bestimmen. (Vergl. über diese prinzipielle Frage: Janggen, Sachmiete, S. 90 f., Lau rent, Principes, XXV, S. 283 und dort citierte; andere Fälle: Revue des Bundescivilrechts, IX, S. 85; Rechenschaftsbericht des Zürcher Obergerichts pro 1899, S. 67; Zeitschrift für fran zösisches Civilrecht, Bd. XXVII, S. 21 f. zu weitgehend); Kohler in Iherings Jahrbuch für Dogmatik.) Der vorliegende Fall nun gehört zu denjenigen Fällen, in denen eine Mietsache zum Be triebe eines bestimmten Gewerbes vermietet worden ist; die Pflicht des Mieters (und Beklagten), die Mietsache bis zum Schlusse der Miete zu benützen, ist also zu bejahen. Ebenso kann nicht be stritten werden, daß der Beklagte diese Pflicht schuldhaft ver letzt hat. 5. Ist demnach der Bestand der von der Klägerin behaupteten Pflicht des Beklagten grundsätzlich anzuerkennen und ist deren schuldhafte Verletzung durch den Beklagten erwiesen, so fragt sich weiter, welches die Folgen dieser Verletzung seien, speziell ob daraus ein Schadenersatzanspruch der Klägerin (als Vermieterin) gegen den Beklagten (als Mieter) folge. Die analoge Anwen dung des Art. 279 O. R., wonach der Vermieter dann, wenn der Mieter auch wegen eigener Verschuldung die Mietsache nicht benützen kann, nur Anspruch auf die volle Gegenleistung hat, würde zur Abweisung des Schadenersatzanspruches führen. Allein es geht nicht an, den Fall des Nichtbenutzenkönnens der Miet sache wenn auch wegen Verschuldung des Mieters dem Falle des Nichtbenutzenwollens gleichzustellen; beide Fälle sind ihrer innern Natur nach verschieden, auf einen verschiedenen inneren Willen des Mieters zurückzuführen. Der Fall des Nicht benutzenwollens ist nach den allgemeinen Grundsätzen über die Nichterfüllung von Verträgen zu beurteilen und danach erscheint ein Schadenersatzanspruch des Vermieters als gegeben, wenn er Schaden erlitten hat, der mit dem vertragswidrigen Verhalten des Mieters in ursächlichem Zusammenhange steht. 6. Vorliegend ist nun nicht zu verkennen, daß die Klägerin in erster Linie, und hauptsächlich, Schaden erleidet durch die an sich durchaus erlaubte Konkurrenz, die der Beklagte ihr (resp. ihrem jetzigen Mieter) macht. Dagegen hat die Vorinstanz doch auch einen gewissen mit dem Vertragsbruche des Beklagten in Kausalzusammenhang stehenden Schaden angenommen, und es ist nicht ersichtlich, daß diese Annahme in tatsächlicher Beziehung aktenwidrig oder in rechtlicher Hinsicht irrtümlich sei. Die Klage ist daher grundsätzlich, und in quantitativer Beziehung in dem von der Vorinstanz gesprochenen Betrage gutzuheißen. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Die Berufung wird abgewiesen und somit das Urteil der

1. Appellationskammer des Obergerichtes des Kantons Zürich vom 8. Februar 1902 in allen Teilen bestätigt.