Implied new lease after judicial terminationKI-generiert

50. Urteil vom 11. Oktober 1901 in Sachen Schmid gegen Rittmann. Miete (unbeweglicher Sachen). Gerichtliche Auflösung der Miete au Begehren des Mieters nach Art. 277 O.-R.; Verbleiben des Mieters im Mietobjekte. Klage (des Cessionars des Vernieters) auf Zahlung des Mietzinses. Fortsetzung des atten Mietvertrages, oder still schweigende Eingehung eines neuen Mietvertrages? Art. 290 O.-R. Dauer der neuen Miete. A. Durch Urteil vom 1. Juli 1901 hat das Appellations gericht des Kantons Baselstadt erkannt: Beklagter wird zur Bezahlung von 1250 Fr. nebst 5 % Zins seit 31. März 1901 an Kläger verurteilt. B. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte rechtzeitig und in richtiger Form die Berufung an das Bundesgericht eingelegt mit dem Antrage auf Abweisung der Klage. C. Der Vertreter des Klägers stellt in seiner Rekursbeantwor tung keinen Antrag, verweist indessen auf die Rechtsschriften vor den kantonalen Instanzen und die Protokolle dieser Instanzen und bestreitet die Behauptungen des Berufungsklägers. Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
51. Der Kläger Rittmann hatte einen Teil der Liegenschaft Leonhardsgraben Nr. 8 in Basel, deren Eigentümer er ist, an einen Steinthal vermietet, dieser an Grisard, und dieser zuletzt an

den gegenwärtigen Beklagten (der darin ein Möbellager unter brachte), und zwar zum Preise von 5000 Fr. jährlich, vom 16. Februar 1899 bis 1. April 1901. Nachdem der Beklagte sich im August und September 1899 bei Grisard mehrfach dar über beschwert hatte, daß seine Möbel von Mäusen zernagt werden, die wahrscheinlich vom Nachbarhause, in dem sich ein Getreidelager befand, herkommen, und der Kläger (an den sich Steinthal auf Verlangen Grisards gewendet hatte) alsdann Ende September 1899 die Scheidemauer hatte versetzen lassen, erklärte der heutige Beklagte am 30. September 1899, er trete unter Vorbehalt seiner Schadenersatzansprüche von der Miete auf

1. Januar 1900 zurück, weil der Mäuseplage innert der ange setzten Frist kein Ende gemacht worden sei. Am 10. Oktober 1899 erhob er sodann gegen seinen Vermieter Grisard Klage mit dem Begehren, es sei der Mietvertrag gemäß Art. 277 O. R. als aufgelöst zu erklären, unter Reduktion des Mietzinses für das
2. und 4. Quartal 1899. Grisard anerkannte grundsätzlich das Begehren des heutigen Beklagten und verlangte nur Reduktion des von letzterm beanspruchten Schadenersatzes. Er verkündete dem Steinthal den Streit; das gleiche that letzterer gegenüber dem heutigen Kläger Rittmann. Dieser trug in einer besondern Ver nehmlassung auf gänzliche Abweisung der Klage an. Durch Urteil vom 12. Dezember 1899 erklärte das Civilgericht Baselstadt den zwischen den Parteien (Schmid und Grifard) abgeschlossenen Miet vertrag als aufgelöst. Dieses Urteil ging davon aus, das Begeh ren um Auflösung des Mietvertrages sei von Grisard anerkannt und der Streitberufene Rittmann habe keine weiteren Begehren stellen können, als Grisard selbst. Gegen dieses Urteil ergriff nur der gegenwärtige Beklagte, dessen Schadenersatzforderung nicht im vollen Betrage gutgeheißen worden war, mit Bezug auf diese die Appellation an das Appellationsgericht des Kantons Baselstadt. Dieses hat indes am 22. Januar 1900 das erstinstanzliche Ur teil bestätigt. Inzwischen hatte der Beklagte das Mietobjekt nicht verlassen, sondern er blieb bis Mitte Februar 1900 darin. Am 5. Februar 1900 schrieb er an Grisard: Nachdem die Unterhandlungen betref fend weitere Benützung der Räumlichkeiten bis zum 1. April 1900 sowohl mit ihm, Grisard, als mit Steinthal und Rittmann an der allseitigen Erklärung gescheitert seien, daß weder der eine noch der andere über die Lokalitäten zu verfügen habe, die von ihm (dem Beklagten) angestrebte Verständigung sich auch als un möglich herausgestellt habe, so habe er seine Dispositionen dahin getroffen, daß bis nächsten Mittwoch Abend die Räumlichkeiten geräumt sein werden, mit Ausnahme einiger Gegenstände, welche dem Steinthal gehören und deren Verbleib sich dieser bis zum Ablauf seines Vertrages vorbehalten habe. Er lehne die Verant wortlichkeit ab, wenn am nächsten Donnerstag der Laden ge schlossen bleibe, nachdem weder von Grisard noch von Steinthal oder Rittmann irgend eine Mitteilung betreffend Übernahme des Ladens durch einen neuen Mieter an ihn, Schmidt, gelangt sei. Diese Anzeige des Beklagten führte zu Unterhandlungen zwischen dem Kläger und Grifard, scheint aber dem Beklagten gegenüber nicht beantwortet worden zu sein. Laut Cession vom 14. Januar 1901 trat Grisard die Forde rung in unbestimmtem Betrage, die ihm gegenüber dem Beklagten aus Mietverhältnis für die Zeit nach dem 1. Januar 1900 noch zustehe, an den Kläger ab. Gestützt hierauf hat letzterer gegen den Beklagten Klage eingereicht mit dem Rechtsbegehren: Der Beklagte sei zur Zahlung von 2500 Fr. nebst 5 % Zins seit 17. Ja nuar 1901 an den Kläger zu verurteilen; eventuell sei vom Gericht eine ihm angemessen scheinende Zinsentschädigung festzu setzen. Zur Begründung dieser Klage machte der Kläger im we sentlichen geltend, der Beklagte habe das Mietverhältnis nach dem
3. Januar 1900 stillschweigend fortgesetzt, nachdem der Zustand, der den Beklagten zu seiner Klage gegen Grisard veranlaßt gehabt habe, durch Errichtung einer Mauer vor dem 12. Dezember 1899 beseitigt gewesen sei. Infolge Fortsetzung der Miete nach der ge richtlichen Aufhebung des Mietvertrages habe der Beklagte das Recht zur Aufhebung verwirkt; der Mietvertrag vom 16. Februar 1899 sei wieder in Kraft getreten, und das Aufgeben der Miete im Februar 1900 durch den Beklagten qualifiziere sich als Ver tragsbruch. Der Beklagte habe somit auf Grund des Art. 292 O. R. einen halben Jahreszins zu vergüten. Aber auch bei An nahme des definitiven Unterganges des alten Mietvertrages schulde

der Beklagte den Mietzins für zwei Quartale gemäß Art. 290 Abs. 1 O. R. Der Beklagte hat vor erster Instanz auf Abweisung der Klage angetragen, unter folgender Begründung: Am 1. Januar 1900 sei das Urteil des Civilgerichts vom 12. Dezember 1899 noch nicht rechtskräftig, und sei noch ungewiß gewesen, wie viel der Beklagte an Grisard zu zahlen habe, um ungehindert ausziehen zu können. Ungewiß sei auch gewesen, an wen der Beklagte die Mietlokalitäten abzutreten und wem er die Schlüssel zu über geben habe, da unentschieden gewesen sei, ob auch die Mietver träge Grisard Steinthal und Steinthal Rittmann am 1. Januar 1900 ihr Ende erreicht haben. Der Übelstand, wegen dessen ge kündigt worden, sei leidlich gehoben gewesen, und endlich hätte ein Auszug am Neujahr Unannehmlichkeiten mit sich gebracht, zumal damals die Witterung schlecht gewesen sei. Auch haben weder Grisard noch Steinthal, noch der Kläger Schritte zur Wie dervermietung gethanz der Beklagte habe daher keinen Grund gehabt, seinen Auszug zu beschleunigen. Seine Bemühungen um Abschluß eines neuen Mietvertrages zu günstigeren Bedingungen seien vergeblich gewesen, da ihn immer einer an den andern ge wiesen habe; vom Scheitern der Unterhandlungen habe er nicht nur dem Grisard (mit der Anzeige vom 5. Februar 1900) son dern auch dem Dr. Feigenwinter, als Vertreter von Steinthal und Rittmann, Mitteilung gemacht. Es habe sich nicht um Fort setzung des Mietvertrages gehandelt, sondern um eine, unter den obwaltenden Umständen erklärliche, Langsamkeit und Bequemlichkeit des Auszuges. Gegen den Auszug sei von keiner Seite Einsprache erhoben worden, ebensowenig gegen die Anzeige vom 5. Februar 1900. Von einem Vertragsbruch sei daher keine Rede. Ebenso wenig erscheine die Klage gerechtfertigt aus dem Gesichtspunkte der Bereicherung. 2. Die erste Instanz hieß die Klage im Betrage von 625 Fr. nebst Zins zu 5% seit 17. Januar 1901 gut, indem sie davon ausging, daß vom 1. Januar 1900 an eine neue Miete auf unbestimmte Zeit, aber precario auflösbar, abgeschlossen worden sei, der Beklagte überdies auch vom Gesichtspunkte der Bereiche rung aus zur Zahlung eines halben Quartalzinses verpflichtet erscheine. Gegen dieses Urteil ergriff nur der Kläger die Appella tion an das Appellationsgericht, mit dem Antrage auf sprechung der Klage im vollen Umfange; der Beklagte trug Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils an. Das eingangs mit geteilte Urteil des Appellationsgerichts faßte das Verbleiben des Beklagten in den Mieträumlichkeiten nach dem 1. Januar 1900 dahin auf, daß stillschweigend ein neues Mietverhältnis zu gleichen Bedingungen wie das alte begründet worden sei, aber in der Meinung, daß es als sofort gekündigt zu gelten habe, wenn das Appellationsgericht das erstinstanzliche Urteil (zwischen dem Be klagten und Grisard) bestätige und zwar naturgemäß auf das erste ortsübliche Ziel, also auf 1. April 1900. 3. Der in der Berufungsschrift des Beklagten gestellte Antrag, die Klage sei gänzlich abzuweisen, ist unzulässig, da er sich, nach dem der Beklagte vor zweiter Instanz nur Bestätigung des erst instanzlichen Urteils (das ihn zur Zahlung von 625 Fr. verur teilt hatte) beantragt hat, als neues Begehren darstellt und somit gemäß Art. a Organis. Ges. vor Bundesgericht ausgeschlossen ist. Es kann sich daher für das Bundesgericht nur fragen, ob das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen, oder das erstinstanzliche Urteil wiederherzustellen sei. Damit entfällt auch die Frage, ob eine ungerechtfertigte Bereicherung des Beklagten vorliege; denn von diesem Standpunkte aus könnte die Klage nur in dem von der ersten Instanz geschützten Betrage von 625 Fr. gutgeheißen d. h. der Beklagte nur zur Zahlung des Mietzinses für die Dauer der thatsächlichen Fortsetzung der Miete verurteilt werden, wäh rend die Forderung auf weitere 625 Fr., welche dem Kläger von der Appellationsinstanz zugesprochen worden sind und nach dem Gesagten vor Bundesgericht einzig noch im Streite liegen, nur vom Gesichtspunkte des stillschweigenden Abschlusses eines Miet vertrages bis zum nächsten Ziele gutgeheißen werden kann. Das Bundesgericht hat also zu untersuchen, ob vom 1. Januar 1900 an stillschweigend ein neues Mietverhältnis zwischen dem Beklagten und Grifard begründet worden und wenn ja, ob dies gemäß der Annahme der ersten Instanz nur für die Dauer, während welcher der Gebrauch des Miekobjekts vom Beklagten wirklich fortgesetzt worden ist, oder bis zum nächsten Ziele, wie die Vorinstanz an nimmt, geschehen sei. 4. Nun ist ohne weiteres klar, daß Art. 291 O. R. hier keine

Anwendung findet. Zwar ist der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, jedoch vor Ablauf der vereinbarten Zeit das Miet verhältnis gerichtlich aufgehoben worden, und auf diesen Fall bezieht sich Art. 291 O. R. nicht. Der Kläger hat denn auch den Standpunkt mit Recht nicht mehr festgehalten, der alte Miet vertrag sei einfach nach dem 1. Januar 1900 erneuert und fort gesetzt worden, und sich auch auf Art. 292 O. R. nicht weiter berufen, sondern er scheint den Standpunkt der Vorinstanz accep tiert zu haben. 5. Den beiden kantonalen Instanzen ist nun darin beizustim men, daß vom 1. Januar 1900 ab stillschweigend ein neuer Mietvertrag zwischen dem Beklagten und Grifard vereinbart wor den sei. Das Urteil vom 12. Dezember 1899 in Sachen Schmid gegen Grisard berührte das Mietverhältnis zwischen Grisard und Steinthal und dasjenige zwischen letzterm und dem Kläger Ritt mann in keiner Weise, da ja Grisard weder gegen den einen noch gegen den andern klagend aufgetreten ist und ein Begehren auf Auflösung des Mietvertrages gestellt hat. Das Mietverhältnis zwischen Grisard und Steinthal dauerte also fort und es war nur Grisard zur weitern Vermietung der fraglichen Lokalitäten befugt. Wie der Beklagte selbst betont, hat Grisard schon vor erster Instanz sich mit dem Begehren des (gegenwärtigen) Be klagten um Auflösung des Vertrages einverstanden erklärt, und beide Parteien gehen ausdrücklich darin einig, daß nur der Be klagte selbst und wie selbstverständlich, da ja das Hauptbegeh ren gutgeheißen war nur bezüglich der Entschädigungsfrage die Appellation gegen das civilgerichtliche Urteil vom 12. Dezem ber 1899 ergriffen habe, so daß dieses Urteil bezüglich der Auf lösung des Mietvertrages in Rechtskraft erwachsen war und vom Appellationsgericht nicht mehr abgeändert werden konnte. Ob noch ein Verzicht auf die Auflösung seitens des Beklagten ohne Zustim mung der Gegenpartei möglich gewesen wäre, kann dahingestellt bleiben, da ein solcher Verzicht vom Beklagten niemals ausge sprochen worden ist, wie denn auch keine Partei einen solchen behauptet. Der Beklagte war also durch die von ihm ergriffene Appellation am Auszuge nicht gehindert; sein längeres Verbleiben konnte daher nur als Antrag zu einem neuen Mietvertrag auf gefaßt werden, zumal die Mängel der Mietsache, derentwegen der Vertrag gerichtlich aufgelöst worden war, inzwischen gehoben worden waren. Der Beklagte hat denn auch in der That den Willen, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, ausdrücklich be kundet, sowohl gegenüber Grisard, wie gegenüber Steinthal und gegenüber dem Kläger. Daß die Neujahrszeit und die damalige Witterung für den Umzug nicht geeignet waren, könnte nur gegen über einem Verbleiben von wenigen Tagen in Betracht kommen, nicht dagegen gegenüber einem so langen Aufschub. Ganz uner heblich ist endlich die Behauptung, der Beklagte habe nicht ge wußt, wem er die Schlüssel zu übergeben habe, da er sie ja in diesem Falle gemäß Art. 107 O. R. gerichtlich hätte deponieren können, um sich von jeder Verantwortlichkeit zu befreien. 6. Ist sonach mit den Vorinstanzen davon auszugehen, daß in stillschweigender Abschluß eines neuen Mietvertrages erfolgt sei, so kann dagegen, gestützt auf die vorliegenden Akten, der An sicht des Appellationsgerichts über die Dauer dieses Mietvertrages nicht beigestimmt werden. Der Beklagte hat behauptet, er habe seinem Vermieter Grisard die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ein Vierteljahr vorgeschlagen, und diese Behauptung ist un bestritten geblieben. Ebenso unbestritten ist aber auch, daß weder Grisard noch Steinthal noch der Kläger auf diesen Vorschlag eingegangen sind, sondern jeder sich auf den Standpunkt gestellt hat, die Sache gehe ihn nichts an. Dadurch haben sie offenbar den Beklagten veranlaßt, sich sofort um eine neue Lokalität um zusehen, indem er sonst befürchten mußte, vor dem 1. April 1900 aus den von Grisard gemieteten Lokalitäten ausgewiesen zu wer den. Ferner steht fest, daß der Beklagte am 5. Februar 1900 so wohl an Grisard als an Dr. Feigenwinter, als Vertreter des Steinthal und des Klägers, die in Erwägung 1 mitgeteilte An zeige, daß er infolge Scheiterns der Unterhandlungen betreffend Fortsetzung der Miete bis 1. April 1900 das Mietobjekt nächstens verlassen werde, erlassen hat, und daß diese Anzeige von keiner Seite irgendwie beanstandet worden ist, während doch Grisard, wäre er mit derselben nicht einverstanden gewesen, nach dem Grundsatze von Treu und Glauben zu einer Gegenäußerung ver pflichtet gewesen wäre. Und endlich ist unbestritten, daß Grifard

ohne irgend welchen Einspruch oder Vorbehalt den thatsächlichen Auszug Mitte Februar 1900 hat geschehen lassen, die Schlüssel in Empfang genommen, sein Guthaben einkassiert und sich mit dem Beklagten über die Instandstellung der Mietlokalitäten ver ständigt hat. Unter solchen Umständen kann unmöglich angenom men werden, daß die Willensmeinung der Parteien eine andere gewesen sei, als die, das Mietverhältnis auf die Dauer der that sächlichen Fortsetzung des Gebrauches der Mietlokalitäten durch den Beklagten auszudehnen. Das Mietverhältnis gestaltete sich also bezüglich der Dauer so, daß jede Partei jederzeit davon rücktreten, der Beklagte somit zu jeder Zeit die Miete künden, das Mietobjekt verlassen konnte, und anderseits Grifard jederzeit berechtigt war, Räumung des Mietlokals zu verlangen. Aus die sen Gründen ist das vorinstanzliche Urteil als rechtsirrtümlich aufzuheben und das erstinstanzliche Urteil wieder herzustellen. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Die Berufung wird in dem Sinne als begründet erklärt, daß das Urteil des Civilgerichts von Baselstadt wiederhergestellt wird. Der Beklagie ist somit zur Zahlung von 625 Fr. nebst 5 % Zins seit 17. Januar 1901 an den Kläger verurteilt.