Land sale fraud: cantonal law governs and appeal inadmissibleKI-generiert

30. Urteil vom 19. Januar 1900 in Sachen Schmid gegen Bolliger. Art. 56 Org.-Ges. Liegenschaftenkauf. Betrügerische Angaben des Ver käufers betr. die Mieterträgnisse. Haltung des Kaufes durch den Käufer und Schadener satzklage desselben aus Art. 50 ff. in Ver bindung mit Art. 24 O.-R. Inkompetenz des Bundesgerichtes. Art. 231 Abs. 2 0.-R. Auch die Willensmängel beim Liegenschaftenkaufe und deren Wirkungen sind vom kantonalen Rechte beherrscht. A. Am 6. Januar 1898 kam zwischen dem Kläger I. A. Schmid, Kaufmann, und dem Beklagten Bolliger, Metzger in Zürich ein Kauf bezw. Tauschvertrag zu stande, wonach Bolliger dem Schmid ein an der Rieterstraße, Zürich II gelegenes Wohnhaus samt Okonomiegebäude und Umgelände zum Preise von 105,000 Fr. verkaufte. Gleichzeitig trat Schmid dem Bolliger 111 Aren 84,3 Quadratmeter Land in Seebach um den Preis von 30,921 Fr. 55 Cts. ab. Nach Vollziehung dieses Vertrages behauptete Schmid, der Beklagte Bolliger habe ihm vor dem Kaufsabschlusse über die Rendite seiner Liegenschaft die Angabe gemacht, er beziehe folgende Mietzinse: Fürs Erdgeschoß 800 Fr., für den ersten Stock 800 Fr., für den zweiten Stock 850 Fr., für den dritten 700 Fr., für Stall und Remise 850 Fr. und für die im Okonomiegebäude befindliche Wohnung 320 Fr., im ganzen also 4320 Fr. In der Voraussetzung, daß diese An gaben richtig seien, habe er sich entschlossen, den vom Beklagten geforderten Kaufpreis von 105,000 Fr. zu bezahlen. Anläßlich der Fertigung habe der Beklagte fünf Mietverträge vorgewiesen und dabei bemerkt, daß er denjenigen Mietvertrag, den er mit dem Mieter der im Okonomiegebäude befindlichen Wohnung abge schlossen habe, dem Kläger später zustellen werde. Erst nachträglich habe sich herausgestellt, daß das Okonomiegebäude im Ganzen einen Zins von 850 Fr. abwerfe, daß also in diesem Betrag der

Mietzins für die Wohnung, der allerdings 320 Fr. ausmache, inbegriffen sei. Die Rendite der gekauften Liegenschaft belaufe sich somit nicht auf 4320 Fr., sondern nur auf 4000 Fr. Der Kläger kapitalisierte diese Differenz und kam auf diese Weise zu einem Schadenersatz von 8000 Fr. Diese Forderung klagte er (neben andern, nicht mehr im Streite liegenden Posten) gegen den Be klagten gerichtlich ein. Der Beklagte trug auf Abweisung der Klage an; er bestritt, daß er dem Kläger falsche Angaben über die Rendite der Liegenschaft gemacht habe. Die erste Instanz (Bezirksgericht Zürich, III. Abteilung) hat die Klage bis zum Belaufe von 7000 Fr. gutgeheißen. In den Entscheidungsgründen wird wesentlich ausgeführt: Der vorge brachte Standpunkt des Beklagten, daß dem Getäuschten nach Art. 24 O. R. nur das Recht zustehe, vom Vertrage zurückzu treten und Ersatz des negativen Vertragsinteresses zu verlangen, daß dagegen die Genehmigung des Kaufes die Geltendmachung einer Schadenersatzforderung ausschließe, sei ein unrichtiger. In einer derartigen Anordnung läge eine außerordentliche Härte und eine Begünstigung des unredlichen Geschäftsverkehrs, von der von vornherein nicht anzunehmen sei, daß sie im Willen und in der bsicht des Gesetzgebers gelegen habe. In Art. 24 O. R. sei freilich nur davon die Rede, daß der Betrogene berechtigt sei, den Vertrag als ungültig anzufechten. Daß der andere Teil ver pflichtet sei, ihm den aus der Aufhebung des Vertrages erwachsen den Schaden bezw. das sog. negative Vertragsinteresse zu vergüten, sei nicht in Art. 24 O. R. ausgesprochen, sondern das ergebe sich aus der Anwendung der Art. 50 ff. O. R. Ein Betrug sei selbstverständlich eine unerlaubte Handlung im Sinne des Art. 50 O. R., und verpflichte den schuldigen Teil zum Schadenersatz. Nun sei nicht abzusehen, warum der Betrogene nicht auch dann eine Schadenersatzforderung auf Art. 50 O. R. sollte stützen können, wenn er den Vertrag trotz des Betruges gelten lasse. Für eine derartige Auffassung lasse sich schlechterdings keine Begrün dung finden. Zudem stelle Art. 28 O. R. noch ausdrücklich den wohl selbstverständlichen Satz auf, daß die Genehmigung eines wegen Betruges unverbindlichen Kaufes den Anspruch auf Schadenersatz nicht ohne weiteres ausschließe. Es müsse deshalb untersucht werden, ob dem Kläger ein Schaden erwachsen sei und ob er nicht aus besondern Gründen, etwa wegen Verjährung oder Verzichtes mit einer Entschädigungsforderung ausgeschlossen werden müsse. Derartige Ausschlußgründe seien übrigens nicht geltend gemacht worden. Unhaltbar sei freilich der rechtliche Stand punkt des Klägers, der sich, nachdem er in der Hauptverhandlung zur rechtlichen Begründung seiner Klage gar nichts vorgebracht habe, in der Schlußverhandlung auf die Art. 243 u. ff. O. R. berufen habe. Diese Artikel beziehen sich nur auf die Gewähr leistung wegen Sachmängel, die aber hier nicht behauptet seien, wie sich denn auch die Klage nicht als Preisminderungs , sondern als Schadenersatzklage darstelle. Der Beklagte bestreite nun aber im weitern, den Kläger durch betrügerische Angaben zum Ver tragsschlusse verleitet zu haben. In dieser Hinsicht treffe die Be weislast den Kläger. In Würdigung des Zeugenbeweises sei dieser Beweis als geleistet zu betrachten. Das Quantitativ betreffend sei vom Beklagten ausdrücklich nichts eingewendet worden, allein aus dem Standpunkte, den er eingenommen habe, müsse wohl geschlossen werden, daß er eventuell die Höhe der klägerischen Forderung bestritten wissen wolle. In Betracht falle immerhin, daß vom Beklagten bestimmte Einwendungen nicht erhoben wor den seien; so habe er namentlich nicht behauptet, daß eine Stei gerung der Mietzinse, zu denen die verschiedenen Räumlichkeiten vom Beklagten vermietet gewesen seien, möglich sei, und daß sich auf diese Weise jene Differenz ganz oder teilweise ausgleichen lasse. Ebensowenig sei behauptet worden, daß der Kläger das Haus in jedem Falle, also auch dann zum Preise von 105,000 Fr. erworben hätte, wenn ihm bekannt gewesen wäre, daß sich die Rendite auf nur 4000 Fr. statt 4320 Fr. belaufe. Es sei des halb, und dafür spreche ja auch die große Wahrscheinlichkeit, davon auszugehen, daß wenn der Kläger sich entschlossen habe, den vom Beklagten verlangten Preis zu bezahlen, für ihn die vermeintliche Höhe des Zinsertrages bestimmend gewesen sei. Es erscheine des halb angängig, die Differenz zwischen der letztern und der wirk lichen Rendite der Schadensberechnung zu Grunde zu legen. Dabei dürfe aber nicht so verfahren werden, daß dieselbe kapitali siert werde. Vielmehr sei der Kaufpreis in dem Verhältnis zu

reduzieren, in welchem der wirkliche Mietwert hinter dem angeb lichen zurückbleibe. Der nach der Formel 105,000 : X 4320 : 4000 berechnete Schaden belaufe sich dann auf 7778 Fr. Da aber in Wirklichkeit der Schaden, dessen Größe noch von zahl reichen andern Momenten beeinflußt sein könne, sich nicht be rechne, sondern nur schätzen lasse, und die Wahrscheinlichkeit dafür spreche, daß der Schaden eher kleiner als größer sei, so recht fertige es sich, jene Zahl nach unten auf 7000 Fr. abzurunden. Die zweite Instanz hat durch Urteil vom 6. Mai 1899, in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils, die Klage abgewiesen, im wesentlichen aus folgenden Gründen: Die Feststellung der Vorinstanz, es sei bewiesen, daß der Beklagte dem Kläger doloser weise unrichtige Angaben bezüglich der Mieterträgnisse der ver kauften Liegenschaft gemacht habe, könne unter Verweisung auf die erstinstanzliche Begründung bestätigt werden. Dagegen frage sich nun, ob der Kläger, der nicht gemäß Art. 24 O. R. den Kaufvertrag als unverbindlich erklären, sondern ihn halten wolle, dennoch den ihm entstandenen Schaden einklagen könne. Wenn in dieser Beziehung das Bezirksgericht auf Art. 28 O. R. ab stelle, so sei zu bemerken, daß diese Gesetzesbestimmung nicht etwa eine neue Grundlage für eine eigenartige Schadenersatzforderung schaffe, sondern lediglich bestimme, daß die Genehmigung des Ver trages nicht die Geltendmachung einer allfälligen auf Art. 50 O. R. zu basierenden Klage ausschließe. Als Schaden, der dem nach in Betracht komme, könne nun aber nicht der Nachteil be trachtet werden, der dem Käufer infolge der Haltung des Kauf vertrages erwachse. Denn diesen Schaden hätte er durch Bestreitung der Gültigkeit des Kaufvertrages abwenden können. Das Gesetz würde offenbar dies ausdrücklich sagen, wenn es den Grundsatz hätte aufstellen wollen, daß der Käufer im Falle des Art. 24 entweder den Vertrag nicht gelten lassen oder den Nachteil ein klagen könne, der ihm bei Nichtanfechtung desselben entstehe. Frage könne also nur ein weiterer Schaden kommen, den der Käufer auch einklagen könnte bei Nichthalten des Kaufes, das negative Vertragsinteresse. Die Meinung des Art. 28 sei ledig lich, daß ein solcher Schaden auch dann, wenn der Kauf gehalten werde, einklagbar sei. Doch sei dies nicht weiter auszuführen, da der Kläger einen solchen Schaden gar nicht behauptet habe. Die Motive zum Entwurfe für ein bürgerliches Gesetzbuch II, S. 576 beantworten allerdings die vorwürfige Frage in entgegengesetztem Sinne, davon ausgehend, daß durch den Vertragsabschluß der Schaden entstanden sei, so daß er nun entweder infolge Anfech tung des Vertrages oder durch Einklagung einer Entschädigungs summe seine Wirkung übe. Allein nach der durch die Theorie und Praxis den einschlägigen Bestimmungen des Obligationen rechtes gegebenen Auslegung (vgl. von Tuhr in der Zeitschrift für schweizerisches Recht XVII, 1 ff.) sei der Vertrag, bei dem der eine Teil durch betrügerische Handlungen des andern zum Abschlusse bestimmt worden sei, nicht nur anfechtbar, wie nach dem deutschen bürgerlichen Gesetzbuche, 124, sondern unver bindlich für den Betrogenen. Gehe man hievon aus, so könne also auch nicht gesagt werden, daß dieser nichtige Vertrag eine schädigende Wirkung dem gegenüber ausüben könne, der ihn nicht zu genehmigen brauche. Von einem andern Gesichtspunkte aus komme allerdings von Tuhr S. 19 dazu, dem betrogenen Teile eine Schadenersatzklage einzuräumen, indem er unterscheide zwischen dem Falle, wo der eine Teil ohne die Vorspiegelungen des andern überhaupt einen Vertrag nicht abgeschlossen hätte (hier solle der Vertrag ungültig sein), und dem Falle wo der Dolus des einen Kontrahenten den andern lediglich zur Accep tierung weniger günstiger Bedingungen veranlaßt habe; hier solle dieser den Schaden einklagen, dagegen nicht den Vertrag als un verbindlich erklären können. Allein für eine solche Unterscheidung biete der Wortlaut des Gesetzes durchaus keine Anhaltspunkte; auch würde die Durchführung derselben das Resultat haben, daß der betrogene Teil durch seine Klage thatsächlich bessere Ver tragsbedingungen erzwecken und erreichen werde, als die verein barten. Mit Recht habe daher die Gerichtspraxis den Vertrag für den betrogenen Teil in allen Fällen als unverbindlich er klärt, in denen der Irrtum, in dem er sich beim Vertragsschlusse befunden habe, durch betrügerische Handlungen des andern Teils erregt worden sei. Wenn die Klage nach den gemachten Aus führungen nicht auf Art. 50 O. R. gestützt werden könne, so

komme weiter in Frage, ob der Kläger seine Forderung auf Art. 243 begründen, also die Minderungsklage anstellen könne. Doch sei dies zu verneinen. Die Angabe des Verkäufers eines Gebäudes, es trage eine bestimmte Summe von Mietzinsen ein, sei nicht die Zusicherung einer dem Objekte innewohnenden Eigenschaft. Der Mietwert bestimme sich vielmehr aus den vor handenen Eigenschaften der Sache, die hier nicht fraglich seien und über die der Verkäufer unrichtige Angaben nicht gemacht habe. Behauptungen, die der Eigentümer aufstelle, und die zwar auf die verkaufte Sache Bezug haben, aber nicht Eigenschaften derselben betreffen, können daher wohl im Falle ihrer Un richtigkeit zur Anwendung des Art. 24, nicht aber zur Geltend machung des Art. 243 führen (vgl. Rechenschaftsbericht des Obergerichtes von 1898, Nr. 118, und handelsrechtliche Entsch., XVI, S. 122). B. Gegen diese Entscheidung hat der Kläger rechtzeitig und in richtiger Form die Berufung an das Bundesgericht ergriffen mit dem Antrage: es sei in Abänderung von Dispositiv 1 des angefochtenen Urteils die Klage gutzuheißen und der Beklagte Bolliger zu verpflichten, außer der anerkannten bezahlten Post von 1507 Fr. 70 Cts., weitere 7000 Fr. an den Kläger zu bezahlen. In der Berufungserklärung wird dabei hinsichtlich der Kompe tenzfrage bemerkt: Die Kompetenz des Bundesgerichtes sei ge geben, da die Schadenersatzforderung von 7000 Fr. auf Art. 50 O. R. gestützt werde. Es handle sich somit um die Anwendung eidgenössischen Rechtes. Daß der Betrug bei einem Liegenschaften kaufe begangen worden, sei irrelevant, vielmehr falle nur in Betracht, daß eine widerrechtliche Handlung von Seiten des Be klagten vorliege und hierauf eine Schadenersatzklage gegründet werde. Nur die Bestimmungen über den Liegenschaftenkauf in seinen vertraglichen Beziehungen seien dem kantonalen Rechte vorbehalten und diesem unterstellt. Dagegen sei bei den Bestim mungen über unerlaubte Handlungen dem kantonalen Rechte nirgends Spielraum gelassen und unterstehen diese somit schlecht hin und ausnahmslos dem eidgenössischen Rechte, denn nur soweit die Regelung einer Materie dem kantonalen Rechte vorbehalten sei, könne solches zur Anwendung kommen. Das Bundesgericht sei also kompetent. zieht in Erwägung:Das Bundesgericht

1. Die Kompetenz des Bundesgerichts hängt davon ab, ob in der Sache eidgenössisches oder aber kantonales Recht anwendbar ist. Nun kann einem Zweifel nach der in Anwendung des Art. 231 Abs. 2 O. R. erwachsenen konstanten bundesrechtlichen Praxis nicht unterliegen, daß der zwischen den Parteien am 6. Januar 1898 abgeschlossene Vertrag als Kauf (oder Tausch ) vertrag über Liegenschaften in allen Beziehungen nicht dem eidgenössischen, sondern dem kantonalen Rechte untersteht, so daß für denselben sowohl die speziellen den Kauf betreffenden, als auch die allge meinen Vertragsrechtsnormen des eidgenössischen Obligationen rechts als solche, als Normen des eidgenössischen Rechts, nicht gelten.
2. Danach ist denn in erster Linie klar, daß sich die Frage, ob der Beklagte vertraglich für die Richtigkeit seiner Angaben über den bisherigen Mietertrag des verkauften Hauses einzustehen habe, nach kantonalem und nicht nach eidgenössischem Rechte be urteilt. Das Bundesgericht ist daher nicht kompetent zu unter suchen, ob nicht allfällig die gedachte Angabe als dictum pro missum zu betrachten sei, so daß der Beklagte dem Kläger ex contractu auf sein Interesse an der Richtigkeit derselben hafte, sondern es ist in dieser Hinsicht die angefochtene, diese Frage verneinende Entscheidung der Vorinstanz ohne weiteres maß gebend.
3. Im weitern aber ergiebt sich aus dem erwähnten Grund satze, daß für Liegenschaftskauf oder Tauschverträge das kanto nale Recht auch die Willensmängel, welche deren Gültigkeit affi zieren, und die Wirkungen derselben regelt, während die Bestim mungen des eidgenössischen Obligationenrechts über Mängel des Vertragsabschlusses, wie sie in Art. 18 28 O. R. niedergelegt sind, als solche, als Normen des eidgenössischen Rechts, auf die Liegenschaftskauf oder Tauschverträge keine Anwendung finden. Das kantonale Recht bestimmt demgemäß z. B. darüber, welcher Frrtum bei Liegenschaftskäufen als wesentlicher zu betrachten sei und welche Wirkung dem wesentlichen Irrtum zukomme, ob der

selbe das Geschäft (wie im Obligationenrecht) nur für den renden unverbindlich, oder zu einem absolut nichtigen, für beide Teile unverbindlich mache. Demgemäß bestimmt denn auch das kantonale Recht darüber, welche Wirkung ein bei dessen Abschluß geübter Betrug auf die Gültigkeit des Liegenschaftskaufes ausübe. Zwar kann das kantonale Recht selbstverständlich die Schaden ersatzpflicht des Betrügers nicht ausschließen, denn der Betrug ist zweifellos eine unerlaubte Handlung im Sinne des Art. 50 O. R., so daß aus derselben ein Schadenersatzanspruch kraft eidgenössischen Rechts entsteht, welchen das kantonale Recht, da in dieser Hinsicht ein Vorbehalt für dasselbe nicht gemacht ist, nicht beseitigen kann. Dagegen steht dem kantonalen Rechte, da es eben das Vertrags recht des Liegenschaftskaufes in vollem Umfange normiert, in thesi frei, zu bestimmen, daß Betrug den dadurch herbeigeführten Liegenschaftskauf nichtig, für beide Teile, nicht nur für den Be trogenen, sondern auch für den Betrüger, vorbehältlich der Scha denersatzpflicht desselben, unverbindlich mache; es kann daher folgeweise auch bestimmen, daß zwar der Betrüger an den Ver trag, bei Genehmigung desselben durch den Betrogenen, gebunden sei, bezw. daß der Betrogene den Betrüger durch seine Genehmi gung des Vertrages bei demselben festhalten könne, allein bloß in dem Sinne, daß er nur die Wahl habe, entweder bei der Erfül lung des Vertrages, so wie derselbe abgeschlossen ist, zu beharren, oder aber den Vertrag abzulehnen und Schadenersatz zu verlangen, daß er aber nicht den Vertrag aufrechthalten und danehen Ent schädigung für die schädigenden Wirkungen des Bestehenbleibens desselben verlangen dürfe. Auch hiebei handelt es sich eben um die Wirkungen des Willensmangels auf die vertragliche Rechts stellung der Parteien, speziell darum, in welchem Sinne der be trogene Teil den Gegner bei dem Vertrage festhalten könne, bezw. welche Wirkungen sich an seine Genehmigung des Vertrages, welche denselben erst zu einem rechtsbeständigen macht, knüpfen. Im wesentlichen in dem letztangegebenen Sinne nun hat die Vor instanz die Bestimmungen des Obligationenrechts über den Ein fluß des Willensmangels des Betrugs auf Gültigkeit und Wir kungen des Vertrages aufgefaßt und auf den Liegenschaftskauf angewendet, wenn sie ausführt, daß der Betrogene, wenn er den für ihn unverbindlichen Vertrag durch seine Genehmigung auf rechthalte, zu einem gültigen mache, nicht gleichzeitig Ersatz des durch die Haltung des Vertrages ihm entstandenen Schadens, sondern nur eines (nicht näher definierten) negativen Vertrags interesses" verlangen könne. Ob nun diese Auffassung richtig ist, mag zweifelhaft erscheinen; allein es entzieht sich deren Nach prüfung der Kompetenz des Bundesgerichts, da eben die bezüg lichen Bestimmungen des Obligationenrechts im vorliegenden Falle in ihrer Anwendung auf den Liegenschaftskauf nicht als Normen des eidgenössischen, sondern des subsidiären kantonalen Rechts in Betracht kommen. Ist dem aber so, so ist durch die Entscheidung über eine präjudizielle Frage des kantonalen Rechts der Delikts klage des Klägers die Grundlage von vornherein entzogen. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Auf die Berufung des Klägers wird nicht eingetreten.