a Art. 17 Abs. 1 und Art. 21 Abs. 2 BZP i.V.m. Art. 71 BGG; Art. 261 Abs. 1 OR; Art. 83 Abs. 4 ZPO; Art. 17 Abs. 3 BZP. Wechsel des Eigentümers des Mietobjekts während hängigem Verfahren; prozessuale Konsequenzen (E. 1 und 5).
151 III 481
4A_576/2024 vom 29. April 2025
ab Seite 482
A.a Mit Mietvertrag vom 1. März 2016 mietete B. (Beklagter; Beschwerdegegner) von C., damaliger Eigentümer des Grundstücks Nr. x an der U.strasse in V., ab dem 1. April 2016 die an besagter Adresse im Untergeschoss liegende 2,5-Zimmer-Wohnung. Nachdem C. verstorben war, übernahm D. das Grundstück Nr. x per 1. Februar 2022 von der Erbengemeinschaft C. sel. und trat damit anstelle von C. sel. bzw. der Erbengemeinschaft als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag mit dem Beklagten ein.
Eigentümerin der Nachbargrundstücke Nrn. y und z ist die A. AG (Klägerin; Beschwerdeführerin). Auf diesen beiden Grundstücken realisiert sie zusammen mit der E. AG die "Überbauung W.".
A.b Mit Schreiben vom 7. Oktober 2022 teilte der Rechtsanwalt von D. dem Beklagten mit, dass in der "W." ein grösseres Bauprojekt realisiert werde, worüber er erst vor ein paar Wochen informiert worden sei. Die geplante Bautätigkeit werde das Gebiet "W." in einem anderen Erscheinungsbild zeigen, weshalb auch die in die Jahre gekommene Liegenschaft an der U.strasse in V. anders erscheinen solle. Aus diesem Grund erfolge die Kündigung gemäss amtlichem Formular. Gleichentags wurde das Mietverhältnis mit amtlichem Formular nach Art. 266l Abs. 2 OR auf den 30. Juni 2023 mit der Begründung "Abbruch/Neubau des Gebäudes" gekündigt. Am selben Tag kündigte D. auch den beiden anderen Mietparteien an dieser Adresse.
Nach der ausgesprochenen Kündigung verkaufte D. das Grundstück Nr. x an die Klägerin.
B.B.a Am 9. November 2022 focht der Beklagte die Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht an. Nachdem die Klägerin den von der Schlichtungsbehörde unterbreiteten Urteilsvorschlag abgelehnt hatte, wurde ihr die Klagebewilligung erteilt.
Am 11. Mai 2023 reichte die Klägerin beim Kantonsgericht Zug gegen den Beklagten Klage ein und verlangte die Feststellung, dass die mit amtlichem Formular vom 7. Oktober 2022 auf den 30. Juni 2023 erklärte Kündigung des Mietvertrags der Wohnung im Untergeschoss an der U.strasse in V. gültig und ein allenfalls gestelltes Begehren des Beklagten um Erstreckung des Mietverhältnisses vollumfänglich abzuweisen sei. Der Beklagte verlangte die Abweisung der Klage, eventualiter die Erstreckung um 48 Monate bis 30. Juni 2027.
Mit Entscheid vom 2. Oktober 2023 wies der Einzelrichter am Kantonsgericht die Klage ab und hob die Kündigung vom 7. Oktober 2022 auf. Er erachtete die Kündigung als missbräuchlich, weil die Klägerin ein konkretes Bauvorhaben weder substantiiert behauptet noch bewiesen habe.
B.b Dagegen erhob die Klägerin Berufung an das Obergericht des Kantons Zug mit den der Klage entsprechenden Rechtsbegehren.
Mit Urteil vom 3. Oktober 2024 wies das Obergericht die Berufung ab, soweit es darauf eintrat, und bestätigte den erstinstanzlichen Entscheid.
(...)
C. Die Beschwerdeführerin beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen vom 4. November 2024, das Urteil des Obergerichts vom 3. Oktober 2024 sei aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die mit amtlichem Formular vom 7. Oktober 2022 erklärte Kündigung des Mietvertrags der Wohnung im Untergeschoss an der U.strasse in V. auf den 30. Juni 2023 gültig sei und es sei eine Auszugsfrist des Beschwerdegegners von maximal zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils festzulegen. Es sei ein allenfalls gestelltes Begehren des Beschwerdegegners um Erstreckung des Mietverhältnisses vollumfänglich abzuweisen. Eventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen, um gemäss den Erwägungen des Bundesgerichts neu zu entscheiden.
Der Beschwerdegegner und die Vorinstanz beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Die Beschwerdeführerin replizierte, worauf der Beschwerdegegner duplizierte. In der Duplik brachte dieser neu vor, die streitbetroffene Liegenschaft sei von der Beschwerdeführerin an die F. AG verkauft worden. Gemäss Grundbuch sei das Eigentum am 10. Oktober 2024 auf die F. AG übergegangen. Er beantragt, das Bundesgericht habe von Amtes wegen zu prüfen, ob die neue Eigentümerin gewillt sei, in das laufende Verfahren einzutreten und dies mittels ausdrücklicher Erklärung zu bestätigen. Bei einem Eintritt in das laufende Verfahren sei die neue Eigentümerin zu verpflichten, für die Vollstreckung des Entscheids bzw. "für die bereits geschuldeten Parteientschädigungen Sicherheit zu leisten". Sollte die neue Eigentümerin einen Verfahrenseintritt ablehnen, sei die Beschwerde mangels Aktivlegitimation der Beschwerdeführerin abzuweisen. Denn im Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung, am 4. November 2024, sei sie nachweislich nicht mehr Eigentümerin des Mietobjekts und damit aktivlegitimierte Vermieterin gewesen.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut.
(Auszug)
Aus den Erwägungen:
So verhält es sich, wenn das Mietobjekt, dessen Kündigung Gegenstand des Verfahrens bildet, während der Beschwerdefrist veräussert wird und der neue Eigentümer und Vermieter nicht in den Prozess eintritt. Wohl geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über (Art. 261 OR), weshalb der alte Vermieter aus dem Mietverhältnis grundsätzlich nicht mehr verpflichtet und berechtigt ist. Ein hängiger Prozess betreffend die Gültigkeit der vom alten Vermieter ausgesprochenen Kündigung wickelt sich trotz des Eigentumsübergangs zwischen den bisherigen Parteien ab, solange kein zulässiger Parteiwechsel stattfindet.
Eine solche Konstellation liegt in casu vor: Gemäss Grundbuch ging das Eigentum am streitigen Mietobjekt während laufender Beschwerdefrist gegen das Urteil der Vorinstanz vom 3. Oktober 2024 per 10. Oktober 2024 auf einen Dritterwerber (die F. AG) über. Die Beschwerdeführerin war mithin im Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung am 4. November 2024 nicht mehr Eigentümerin. Ein Parteiwechsel hat nicht stattgefunden, da ein solcher von der Dritterwerberin nicht verlangt wurde. Deshalb behielt trotz Eigentumsübergang die Beschwerdeführerin im bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren Parteistellung (Art. 17 Abs. 1 und Art. 21 Abs. 2 BZPi.V.m. Art. 71 BGG) und ebenso die Beschwerdelegitimation (Art. 76 BGG), da sie ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung der von ihr (bzw. ihrem Rechtsvorgänger) ausgesprochenen Kündigung hat, namentlich im Hinblick auf allfällige diesbezügliche Ansprüche der Erwerberin.
Entgegen den Ausführungen und Anträgen des Beschwerdegegners in der Duplik hat das Bundesgericht nicht von Amtes wegen abzuklären, ob die neue Eigentümerin im Sinne von Art. 83 Abs. 1 ZPO in den Prozess eintreten möchte. Ohnehin findet die ZPO im bundesgerichtlichen Verfahren keine Anwendung (vgl. Art. 1 ZPO, wonach dieses Gesetz die Verfahren vor den kantonalen Instanzen regelt).
(...)
3.1 Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a Abs. 1 OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 148 III 215 E. 3.1.1 f.; BGE 145 III 143 E. 3.1). Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1).
3.2 Zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit einer ordentlichen Kündigung ist der wirkliche Kündigungsgrund entscheidend. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung der Kündigung führt nicht automatisch zu deren Treuwidrigkeit, kann allerdings ein Indiz dafür sein, dass kein schützenswertes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht oder der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben ist (BGE 148 III 215 E. 3.1.3; BGE 143 III 344 E. 5.3.1; je mit Hinweisen).
3.3 Für die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung muss sich das Gericht in den Zeitpunkt versetzen, in dem die Kündigung ausgesprochen wurde. Umstände, die sich erst nach diesem Zeitpunkt ereignen, können eine ursprünglich zulässige Kündigung nicht im Nachhinein zu einer missbräuchlichen machen. Allerdings erlauben derartige Umstände bisweilen Rückschlüsse auf die Absichten der Vermieterschaft im Kündigungszeitpunkt (BGE 148 III 215 E. 3.1.4; BGE 142 III 91 E. 3.2.1; je mit Hinweisen). Fällt der Grund, aus welchem die Kündigung ausgesprochen wurde, in der Folge dahin, wird die Kündigung nicht nachträglich treuwidrig (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 138 III 59 E. 2.1 in fine).
3.4 Es obliegt dem Empfänger zu beweisen, dass die Kündigung ohne schützenswerten Grund oder aus einem verpönten Grund erfolgte. Die kündigende Partei hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; sie hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds vorhandenen, notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 148 III 215 E. 3.1.5; BGE 142 III 568 E. 2.1; Urteil 4A_475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4.5 mit Hinweisen).
3.5 Diese Grundsätze sind auch auf die sogenannte Sanierungs- bzw. Umbaukündigung anwendbar (dazu grundlegend BGE 148 III 215 E. 3.2 mit Hinweisen).
3.5.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 135 III 112 E. 4.2; Urteil 4A_473/2024 vom 29. Oktober 2024 E. 4.1). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Dass die Vermieterschaft bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für die Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt (BGE 148 III 215 E. 3.2.2; BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung über kein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen vermag, ob sein Verbleiben die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten erschweren würde bzw. ob eine Räumung des Mietobjekts erforderlich ist (BGE 148 III 215 E. 3.2.2; BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.2.2).
3.5.2 Ob eine mit Blick auf ein Umbauprojekt ausgesprochene Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird. Sie wird nicht nachträglich missbräuchlich, wenn dem Projekt die Bewilligung nicht gewährt wird. Missbräuchlich ist die Kündigung nur, wenn bereits im Kündigungszeitpunkt offensichtlich war, dass das Projekt an sich namentlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist (Urteil 4A_142/2017 vom 3. August 2017 E. 4.1 und 4.2).
3.6 Von der Sanierungs- oder Umbaukündigung zu unterscheiden ist die Abbruchkündigung:
3.6.1 Das Bundesgericht hat bereits entschieden, dass die Kündigung wegen umfassender Sanierungs- bzw. Umbauarbeiten (vastes/importants travaux d'assainissement/de transformation), welche die Nutzung des Mietobjekts unmöglich machen, nicht missbräuchlich ist (BGE 148 III 215 E. 3.2; Urteil 4A_503/2013 vom 5. März 2014 E. 4.2). Dies muss umso mehr gelten, wenn die Vermieterschaft das Gebäude nicht nur umfassend renovieren oder umbauen, sondern es abbrechen will. Denn der Abbruch des Mietobjekts macht dessen Nutzung als Wohn- oder Geschäftsliegenschaft unmöglich.
3.6.2 Dabei setzt die Gültigkeit der Abbruchkündigung nicht voraus, dass der Abbruch wegen des schlechten Zustands der Liegenschaft erforderlich und dringend ist, genauso wenig, wie die Gültigkeit einer Sanierungskündigung voraussetzt, dass die Sanierungs- oder Umbauarbeiten nötig und dringend sind (Urteil 4A_503/2013 vom 5. März 2014 E. 4.3). Es ist nicht Sache der Mieterschaft zu beurteilen, ob der Abbruch der Liegenschaft durch deren schlechten Zustand (im Zeitpunkt der Kündigung) gerechtfertigt erscheint. Vielmehr steht es (im Verhältnis zur Mieterschaft) in der alleinigen Entscheidung der Vermieterschaft, welche Arbeiten in welchem Umfang sie wann vornehmen lassen will (BGE 148 III 215 E. 3.2.1). Entsprechend obliegt der Entscheid über einen Abbruch der Liegenschaft ausschliesslich der Vermieterschaft. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Abbruch zustandsbedingt angebracht und dringend ist. Für einen Abbruch können auch andere Gründe als ein schlechter Gebäudezustand sprechen, so etwa ökonomische Überlegungen, wenn bei erhöhter Nutzungsziffer mit einem Neubau oder dem Einbringen des Grundstücks in eine Gesamtüberbauung eines Gebiets ein höherer Ertrag erzielt werden kann. Demnach macht ein Abbruch und Neubau zwecks Ertragserhöhung die Kündigung nicht missbräuchlich.
3.6.3 Da ein Verbleib der Mieterschaft bei einem Abbruch der Mietliegenschaft von vornherein nicht in Frage kommt, entfällt bei der Abbruchkündigung selbstredend das bei der Sanierungskündigung geltende Erfordernis, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt betreffend die geplante Sanierung des Mietobjekts verfügen muss, aufgrund dessen die Mieterschaft abzuschätzen vermag, ob ihr Verbleiben die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten erschweren würde bzw. ob eine Räumung des Mietobjekts nötig ist. Bei der Abbruchkündigung ist aber auch nicht erforderlich, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung ein bereits ausgereiftes Projekt betreffend die nach dem Abbruch geplante Weiterverwendung des Grundstücks, also namentlich etwa ein ausgearbeitetes und zeitnahes Neubauprojekt, vorlegen kann. Denn die konkreten Elemente des allenfalls künftig geplanten Ersatzneubaus spielen für die Frage des Verbleibs der Mieterschaft im aktuellen Mietobjekt keine Rolle bzw. ändern nichts an der Tatsache, dass der Abbruch des aktuellen Mietobjekts den Auszug der Mieterschaft zwingend mit sich bringt. Aus dem gleichen Grund unerheblich sind ferner die konkreten Modalitäten und der Zeitplan des Abbruchs, weshalb die Vermieterschaft in der Kündigung darüber nicht im Einzelnen berichten muss.
3.6.4 Jedoch kann auch eine Abbruchkündigung in bestimmten Fällen missbräuchlich sein, wobei die missbrauchsbegründenden Umstände von der Mieterschaft zu beweisen sind.
3.6.4.1 So gilt auch bei der Abbruchkündigung, dass diese missbräuchlich ist, wenn bereits im Kündigungszeitpunkt offensichtlich ist, dass ein Abbruch der Liegenschaft objektiv unmöglich erscheint, weil er namentlich eindeutig mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist (etwa Denkmalschutz), weshalb die Vermieterin die notwendige Abbruchbewilligung mit Sicherheit nicht erlangen wird (analog BGE 142 III 91 E. 3.2.1).
3.6.4.2 Missbräuchlichkeit einer Abbruchkündigung kann sich ferner ergeben, wenn dargetan ist, dass der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben und zugleich der wahre Grund nicht feststellbar ist (analog BGE 148 III 215 E. 3.1.3; BGE 138 III 59 E. 2.1). Ob die Mieterschaft hinreichende Umstände dargetan hat, welche die Ernsthaftigkeit der mit dem Abbruch begründeten Kündigung entfallen lassen, ist im Einzelfall zu prüfen. Dabei darf aus einer fehlenden oder nur pauschalen Angabe über die Weiterverwendung des Grundstücks nach dem Abbruch nicht ohne Weiteres darauf geschlossen werden, der angegebene Kündigungsgrund (Abbruch) sei bloss vorgeschoben. Denn grundsätzlich kann der Eigentümer frei entscheiden, aus welchem Motiv und zu welchem Zeitpunkt er seine Liegenschaft abbrechen will (vgl. E. 3.6.2), solange er über ein schützenswertes Interesse verfügt und nicht schikanös vorgeht. Zur Prüfung der Ernsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrunds muss es deshalb genügen, wenn die Vermieterschaft eine plausible Absicht bzw. eine realisierbare Skizze über die Weiterverwendung des Grundstücks angibt, ohne dass sie bereits ein ausgereiftes Projekt vorlegen müsste. Gänzlich entfallen dürfen nähere Angaben über die künftige Nutzung, wenn sich das Mietgebäude in einem derart schlechten Zustand befindet, dass der Abbruchbedarf auf der Hand liegt, weshalb der Vermieterschaft ohne Weiteres ein schützenswertes Interesse an der Kündigung zukommt.
(...)
5.1 Da die Vorinstanz die Kündigung für ungültig erklärte, erübrigte sich die Prüfung des Erstreckungsbegehrens des Beschwerdegegners. Dementsprechend finden sich im angefochtenen Urteil keine diesbezüglichen Feststellungen, etwa zu den Suchbemühungen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist das Bundesgericht daher nicht in der Lage, über das Erstreckungsbegehren sogleich (abschlägig) zu befinden. Die Sache ist insofern an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit sie die vom Beschwerdegegner eventualiter begehrte Erstreckung beurteile.
5.2 Dabei wird sie zu prüfen haben, ob die neue Eigentümerin insofern in das Verfahren einzubeziehen ist (vgl. E. 1).
Der Übergang des Mietverhältnisses nach Art. 261 Abs. 1 OR wird als gesetzliche Einzelrechtsnachfolge im Sinne von Art. 83 Abs. 4 Halbsatz 2 ZPO (und Art. 17 Abs. 3 BZP) angesehen. Bei der Veräusserung einer Liegenschaft bleibt der Mietvertrag bestehen, und der Käufer tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein, in die hängigen Prozesse aber nur, soweit sie Sachverhalte betreffen, die sich auch nach dem Eigentumsübergang auf das Mietverhältnis auswirken könnten (BGE 127 III 273 E. 4c/aa; Urteile 4A_263/2024 vom 10. Dezember 2024 E. 1.2.1; 4A_251/2012 vom 28. August 2012 E. 2).
Eine allenfalls über das Datum des Eigentumserwerbs hinausgehende Erstreckung könnte die Rechte und Pflichten der neuen Eigentümerin und Vermieterin berühren. Gegebenenfalls wird die Vorinstanz daher zu prüfen haben, ob sie die neue Eigentümerin in das Verfahren einbeziehen und ihr das rechtliche Gehör gewähren muss.