Obligationenrecht (Miete und Pacht). Änderung vom 15. Dezember 1989.
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Text D
Obligationenrecht (Miete und Pacht). Änderung vom 15. Dezember 1989.
1.- Mit Schreiben vom 6.ds. haben wir Sie darauf hingewiesen, dass - gemäss Art. 3 der Schlussbestimmungen zum Achten Titel und zum Achten Titelbis des Obligationenrechts (AS 1990 I S. 832) - auch das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs von der am 1. Juli 1990 in Kraft getretenen Revision des Obligationenrechts betroffen wird:
a) Nach Art. 282 Abs. 1 SchKG konnte bei der Betreibung für Miet- und Pachtzinse mit dem Zahlungsbefehl die in den Art. 265 und 293 aOR vorgesehene Androhung verbunden werden, dass nach Ablauf der Nachfrist der Vertrag aufgelöst sei und der Gläubiger die sofortige Ausweisung des Mieters oder Pächters verlangen könne. Diese Verbindung der Betreibung mit der Ansetzung einer Nachfrist wird beseitigt.
Neu kann der Vermieter - gemäss Art. 257d Abs. 1 OR in der Fassung vom 15. Dezember 1989 - dem Mieter eine Zahlungsfrist von mindestens zehn Tagen, bei Wohn- und Geschäftsräumen von mindestens 30 Tagen ansetzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter - gemäss Art. 257d Abs. 2 OR in der Fassung vom 15. Dezember 1989 - fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. In analoger Weise, mit einer anzusetzenden Zahlungsfrist von 60 Tagen, kann der Verpächter gegenüber dem Pächter nach Massgabe von Art. 282 OR in der Fassung vom 15. Dezember 1989 vorgehen.
Zu beachten ist nun aber, dass die Androhung der Kündigung und der Ausweisung nicht mehr in den Zahlungsbefehl aufgenommen werden kann; vielmehr soll sie künftig getrennt von der Betreibung für Miet- und Pachtzinse ausgesprochen werden (Botschaft vom 27. März 1985, BBl 1985 I, S. 1477). Dieser Absicht entsprechend, sind die Art. 23 Abs. 1 Ziff. 2 und Art. 282 SchKGaufgehoben worden.
b) Das Retentionsrecht des Vermieters und Verpächters, wie es Art. 272 und 286 Abs. 3 aOR für unbewegliche Sachen vorsahen, kann - gemäss Art. 268 Abs. 1 bzw. Art. 299c OR in der Fassung vom 15. Dezember 1989 - nur noch bei Miete oder Pacht von Geschäftsräumen ausgeübt werden. Entsprechend lautet nun Art. 283 Abs. 1 SchKG: "Vermieter und Verpächter von Geschäftsräumen können)..."
2.- Diese Gesetzesänderungen rufen der Korrektur bzw. Ausscheidung von Betreibungsformularen:
Form. 1 (Betreibungsbegehren)
Ziff. 7 der Erläuterungen erhält folgenden Wortlaut:
Der Gläubiger, der Vermieter oder Verpächter von Geschäftsräumen ist und das Retentionsrecht ausüben will, muss gleichzeitig mit dem Betreibungsbegehren durch Einreichung des Form. 39 das Begehren um Aufnahme einer Retentionsurkunde stellen.
Form. 39 (Begehren um Aufnahme einer Retentionsurkunde)
In neuen Fussnoten wird darauf hingewiesen, dass das Retentionsrecht nur noch im Zusammenhang mit der Miete oder Pacht von Geschäftsräumen ausgeübt werden kann, und wird die (gegenüber Art. 272 Abs. 2 aOR geänderte) Vorschrift des revidierten Rechts betreffend die vom Untermieter eingebrachten Gegenstände wiedergegeben:
1 Das Retentionsrecht steht nur dem Vermieter oder Verpächter von Geschäftsräumen zu (Art. 268 Abs. 1 und 299c ORund Art. 283 Abs. 1 SchKG in der Fassung vom 15. Dezember 1989).
2 Das Retentionsrecht des Vermieters umfasst die vom Untermieter eingebrachten Gegenstände insoweit, als dieser seinen Mietzins nicht bezahlt hat (Art. 268 Abs. 2 OR in der Fassung vom 15. Dezember 1989).
Form. 40 und 40a (Retentionsurkunde)
Anstatt des Hinweises auf Art. 272 aOR enthalten diese Formulare nun den Hinweis auf Art. 268 bzw. 299c in der Fassung vom 15. Dezember 1989.
Form. 41b (Zahlungsbefehl für die Betreibung von Miet- und Pachtzins nebst Androhung der Ausweisung)
Form. 41c (Zahlungsbefehl für die Betreibung von Miet- und Pachtzins nebst Androhung der Ausweisung (Familienwohnung))
Da die Androhung der Kündigung und der Ausweisung nicht mit dem Zahlungsbefehl verbunden werden kann, sind diese beiden Zahlungsbefehle nicht mehr zu benützen. Sie werden aus der Mustersammlung der Eidgenössischen Drucksachen- und Materialzentrale entfernt.
Texte F Lettre aux autorités cantonales de surveillance et aux offices de poursuite et de faillite 20.7.90.
Code des obligations (Bail à loyer et bail à ferme) Modification du 15 décembre 1989
1.- Par notre lettre du 6 courant, nous vous avons informés qu'à teneur de l'art. 3 des dispositions finales des titres huitième et huitièmebis du code des obligations (RO 1990 I p. 832), la revision du code des obligations entrée en vigueur le 1er juillet 1990 concernait également la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite:
a) D'après l'art. 282 al. 1 LP, lorsque la poursuite avait pour objet des loyers ou fermages, le commandement de payer pouvait être combiné avec l'avis comminatoire prévu aux art. 265 et 293a CO, signifiant qu'à l'expiration du délai de grâce le contrat serait résilié et que l'expulsion du locataire ou du fermier pourrait être requise. Cette combinaison de la poursuite avec la fixation d'un délai de grâce est supprimée. Selon l'art. 257d al. 1 CO dans sa teneur du 15 décembre 1989, le bailleur peut désormais fixer un délai de paiement au locataire et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut, toujours selon l'art. 257d al. 2 CO dans sa teneur du 15 décembre 1989, résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Le bailleur peut procéder de même à l'égard du fermier en application de l'art. 282 CO dans sa teneur du 15 décembre 1989, en fixant un délai de paiement de 60 jours.
Mais il convient de remarquer que le commandement de payer ne peut plus énoncer l'avis comminatoire de résiliation et d'expulsion; celui-ci doit au contraire être formulé à l'avenir séparément de la poursuite pour loyers et fermages (Message du 27 mars 1985, FF 1985 I, p. 1369). Les art. 23 al. 1 ch. 2 et 282 LP ont donc été abrogés.
b) Le droit de rétention, tel qu'il était prévu par les art. 272 et 286 al. 3a CO pour le bail d'un immeuble, n'est plus conféré - selon les art. 268 al. 1 et 299c CO dans leur teneur du 15 décembre 1989 - qu'au bailleur de locaux commerciaux. L'art. 283 al. 1 LP est donc désormais ainsi libellé: "Le bailleur de locaux commerciaux peut ...".
2.- Ces modifications législatives appellent la correction, respectivement la suppression, des formules de poursuite suivantes:
Formule no 1: réquisition de poursuite
Le chiffre 7 des explications reçoit le contenu suivant:
Il convient de signaler, dans de nouvelles notes en bas de page, que le droit de rétention ne peut plus être exercé qu'en relation avec le bail de locaux commerciaux et de reproduire la disposition (modifiée par rapport à l'art. 272 al. 2a CO) du droit revisé afférente aux meubles apportés par le sous-locataire:
1 Le droit de rétention n'est conféré qu'au bailleur de locaux commerciaux (art. 268 al. 1 et 299c CO et art. 283 al. 1 LP dans la teneur du 15 décembre 1989).
2 Le droit de rétention du bailleur grève aussi les meubles apportés par le sous-locataire dans la mesure où celui-ci n'a pas payé son loyer au locataire (art. 268 al. 2 CO dans sa teneur du 15 décembre 1989).
Formules nos 40 et 40a: procès-verbal de prise d'inventaire
Au lieu de renvoyer à l'art. 272a CO, ces formules se réfèrent maintenant à l'art. 268, respectivement 299c, dans la teneur du 15 décembre 1989.
Formule no 41b: poursuite pour loyer et fermages; commandement de payer avec menace d'expulsion
Formule no 41c: poursuite pour loyer et fermages; commandement de payer avec menace d'expulsion (logement de famille)
Comme la menace de résiliation et d'expulsion ne peut plus être combinée avec le commandement de payer, ces deux commandements de payer ne doivent plus être employés. Ils sont éliminés du recueil de modèles de l'Office central fédéral des imprimés et du matériel.
Testo I Lettera alle Autorità cantonali di vigilanza e agli Uffici di esecuzione e dei fallimenti 23.7.1990.
Codice delle obbligazioni (locazione et affitto) Modifica del 15 dicembre 1989
1.- Nella lettera del 4 luglio scorso abbiamo accennato al fatto che le nuove norme del Codice delle obbligazioni relative alla locazione e all'affitto, entrate in vigore il 1o luglio 1990, comportano innovazioni anche per la legge federale sulla esecuzione e sul fallimento (art. 3 delle disposizioni finali dei titoli ottavo e ottavobis CO: RU 1990 pag. 831).
a) L'art. 282 cpv. 1 vLEF stabiliva che, trattandosi di un'esecuzione per crediti derivanti da pigioni e affitti, il creditore poteva inserire nel precetto esecutivo la comminatoria degli art. 265 e 293 vCO secondo cui, decorso il termine legale, il contratto era sciolto e il creditore avrebbe potuto chiedere lo sfratto immediato del conduttore o dell'affittuario. Oggi l'esecuzione non può più essere combinata con tale comminatoria.
Il nuovo diritto prevede che il locatore può fissare al conduttore in mora un termine di 10 giorni almeno per il pagamento - 30 giorni almeno nel caso di locali d'abitazione o commerciali - con l'avvertenza che, scaduto infruttuosamente il termine, il rapporto di locazione sarà disdetto (art. 257d cpv. 1 CO). Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso, o con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese nel caso di locali d'abitazione o commerciali (art. 257d cpv. 2 CO). La stessa disciplina vale analogamente, con un termine di 60 giorni almeno, per l'affittuario in mora (art. 282 CO).
La comminatoria di disdetta e di sfratto non può più, ad ogni modo, essere inserita nel precetto esecutivo, ma dovrà essere notificata separatamente (Messaggio 27 marzo 1985 del Consiglio federale: FF 1985 I 1288). Per questa ragione gli art. 23 cpv. 1 n. 2 e 282 vLEF sono stati abrogati.
b) Il diritto di ritenzione del locatore a norma degli art. 272 e 286 cpv. 3 vCO sussiste solo per la locazione o l'affitto di locali commerciali (art. 268 cpv. 1 e 299c CO). Di conseguenza, l'attuale art. 283 cpv. 1 LEF si riferisce unicamente ai "locatori di locali commerciali".
2.- Le citate modifiche legislative hanno richiesto taluni interventi sui moduli destinati all'esecuzione.
Modulo 1 (Domanda di esecuzione)
La cifra 7 delle spiegazioni è così aggiornata:
Modulo 39 (Domanda per la formazione di un inventario)
In due note a piè di pagina si richiama la circostanza che il diritto di ritenzione è dato solo in caso di locazione o affitto di locali commerciali e si riproduce la norma (nuova rispetto all'art. 272 cpv. 2 vCO) che regola il diritto di ritenzione sugli oggetti introdotti dal subconduttore; il tutto nel seguente modo:
1 Il diritto di ritenzione esiste solo in caso di locazione o affitto di locali commerciali (art. 268 cpv. 1 e 299c CO, art. 283 cpv. 1 LEF).
2 Il diritto di ritenzione del locatore si estende agli oggetti introdotti dal subconduttore nella misura in cui questi non abbia pagato la pigione al sublocatore (art. 268 cpv. 2 CO).
Moduli 40 e 40a (Verbale per la formazione di un inventario)
Invece di menzionare l'art. 272 vCO i nuovi moduli rinviano agli art. 268 e 299c CO.
Moduli 41b e 41c (Precetto esecutivo per pigioni e affitti con comminatoria di sfratto: ordinario e per abitazione familiare)
Dal momento che la comminatoria di disdetta e di sfratto non può più essere combinata con l'esecuzione, questi due moduli non devono più essere usati. Essi sono eliminati dalla raccolta dell'Ufficio centrale federale degli stampati e del materiale.