Art. 5 Abs. 2 RPG; Zuweisung eines teilweise überbauten Grundstücks zu einer Freifläche, Bemessung der Entschädigung. Zuweisung eines Grundstücks zur Freifläche für Sport- und Schulanlagen. In dieser planerischen Massnahme lag eine materielle Enteignung, da das Grundstück im massgebenden Zeitpunkt zum engeren Baugebiet gehörte und erschlossen bzw. erschliessbar war (E. 3 und 4). Bemessung der Entschädigung - Stichtag: Bei der Bemessung von Entschädigungen aufgrund von Art. 5 Abs. 2 RPG ist in der Regel auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung abzustellen (Bestätigung der Rechtsprechung; E. 5). - Bewertungs-Methoden: Vorrang der sog. Vergleichsmethode; Anforderungen an die Vergleichbarkeit von Grundstücken (E. 7 und 8). - Bewertung im einzelnen (E. 8a-c). Das Bundesgericht ist auch im Entschädigungsverfahren wegen materieller Enteignung nur an die für ein Entschädigungsobjekt als Ganzes gestellten Begehren gebunden (E. 9).
114 Ib 286
ab Seite 288
A. P. ist Eigentümerin der Liegenschaft Nr. 1460 am Uferweg in Bern. Die langgestreckte Parzelle von 19 341 m2 liegt am rechten Aareufer nördlich der Lorrainebrücke und wird durch zwei Waldstreifen von den höher liegenden Nachbargrundstücken abgetrennt. Auf dem südlichen Teil des Grundstücks stehen teils unter der Eisenbahnbrücke der SBB-Linie Olten-Bern - die Gebäude der ehemaligen Brauerei Gasser, die heute an Gewerbetreibende vermietet werden. Der nördliche Teil ist weitgehend unüberbaut.
Im Oktober 1973 reichte Frau P. ein Gesuch für den Neubau von fünfzehn Mehrfamilienhäusern und einer unterirdischen Autoeinstellhalle auf der Parzelle Nr. 1460 ein. Das Grundstück gehörte damals zum provisorischen Schutzgebiet II gemäss dem Bundesbeschluss über dringliche Massnahmen auf dem Gebiet der Raumplanung (BMR) und lag nach dem Berner Bauklassenplan von 1955 sowohl in der "Schutzzone der Aaretalhänge" als auch in den Bauklassen IIA und III, welche Bauten mit zweieinhalb bzw. drei Geschossen zuliessen. Die Stadt Bern erhob gegen das Baugesuch gestützt auf Art. 56 des Baugesetzes vom 7. Juni 1970 (aBauG) Planungseinsprache. In der Folge wurden ein neuer Nutzungszonenplan sowie ein "Überbauungsplan Uferweg" erarbeitet, welche die Parzelle Nr. 1460 der "Freifläche a" bzw. der für Sport- und Schulanlagen reservierten Freifläche zuwiesen. Die Stimmbürger hiessen diese Pläne am 8. Juni 1975 gut, doch konnte die der Stadt Bern im Einspracheverfahren angesetzte Frist zur Einholung der Genehmigung nicht eingehalten werden. Der Regierungsrat teilte daher auf Antrag der Stadt die Parzelle Nr. 1460 am 17. September 1975 dem mit einem Bauverbot belegten provisorischen Schutzgebiet I gemäss BMR zu. Der "Überbauungsplan Uferweg" wurde schliesslich am 24. Dezember 1975 durch die kantonale Baudirektion genehmigt und das Baugesuch von A. P. aufgrund der neuen Planung am 10. Oktober 1976 abgewiesen. Die Beschwerden der Grundeigentümerin gegen die Umzonungen und gegen den Bauabschlag blieben ohne Erfolg. Insbesondere wies der Regierungsrat am 11. Januar 1978 die gegen den "Überbauungsplan Uferweg" erhobene Beschwerde ab, wodurch die neue Nutzungsplanung rechtskräftig wurde.
Nach Abschluss der verschiedenen Rechtsmittelverfahren stellte A. P. am 20. September 1979 bei der Enteignungs-Schätzungskommission Kreis II ein Entschädigungsbegehren für die Zuweisung der Parzelle Nr. 1460 zu einer Freifläche. Die Einwohnergemeinde Bern verlangte hierauf die formelle Enteignung des Grundstücks, womit sich die Eigentümerin einverstanden erklärte. Mit Entscheid vom 8. Dezember 1982 sprach die Schätzungskommission der Enteigneten eine Verkehrswertentschädigung von Fr. 3'820'870.-- sowie eine Inkonvenienzentschädigung von Fr. 140'955.90, insgesamt Fr. 3'961'825.90 nebst Zins ab Eröffnung des Urteils zu. Diesen Entscheid zogen beide Parteien an das kantonale Verwaltungsgericht weiter.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern erklärte am 1. September 1986 die von der Schätzungskommission zugesprochene Inkonvenienzentschädigung für nicht geschuldet und setzte die Verkehrswertentschädigung gestützt auf eine Oberexpertise auf Fr. 3'246'000.-- herab, wobei es das Urteilsdatum der Vorinstanz als massgebenden Bewertungszeitpunkt wählte.
A. P. und die Einwohnergemeinde Bern haben gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichtes vom 1. September 1986 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Die Stadt Bern verlangt, dass die Enteignungsentschädigung nach richterlichem Ermessen erheblich herabgesetzt werde. Die Enteignete stellt den Antrag, es seien ihr eine dem amtlichen Wert des Grundstücks entsprechende Enteignungsentschädigung von Fr. 4'191'200. - nebst Zins zu 5 % seit 20. September 1979 sowie eine Inkonvenienzentschädigung von Fr. 140'955.90 zuzusprechen. Das Bundesgericht heisst die Beschwerde der Enteigneten gut.
Aus den Erwägungen:
a) Das Verwaltungsgericht stellt im angefochtenen Entscheid zur strassenmässigen Erschliessung der umstrittenen Parzelle fest, dass der Uferweg als Erschliessungsstrasse zwar nicht in allen Teilen den im Eingriffszeitpunkt geltenden Bestimmungen der kantonalen Bauverordnung vom 26. November 1970 entsprochen habe. Zu berücksichtigen sei aber, dass der Uferweg dem Schwerverkehr zur ehemaligen Brauerei als hinreichende Zufahrt gedient habe. Es dürfe deshalb davon ausgegangen werden, dass er mit einem verhältnismässig geringen Aufwand zu einer Erschliessungsstrasse hätte ausgebaut werden können, die auch den Ansprüchen einer Wohnsiedlung genügt hätten. In diesem Zusammenhang könne auf die entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden.
Diese Erwägungen des Verwaltungsgerichtes sind wohl kurz, beruhen jedoch nicht auf offensichtlich unrichtigen oder unvollständigen Sachverhaltsfeststellungen. Insbesondere ist das Gericht nicht davon ausgegangen, dass der Uferweg die Mindestbreite von 5 m einhalte, welche neue Zufahrtsstrassen gemäss Art. 33 Abs. 2 der anwendbaren Bauverordnung in der Regel aufweisen "sollen". Dass das Verwaltungsgericht selbst keinen Augenschein vorgenommen hat, beanstandet die Beschwerdeführerin zu Recht nicht, durfte es doch auf die Angaben der Vorinstanz abstellen, die ihrerseits einen Augenschein durchgeführt und den Uferweg vermessen hatte. Ob das Grundstück strassenmässig als hinreichend erschlossen gelten darf, ist keine Frage der Sachverhaltsfeststellung, sondern der rechtlichen Würdigung des Sachverhalts.
b) Nach den Feststellungen der bundesgerichtlichen Delegation ist der asphaltierte Uferweg im Bereich der Lorrainebrücke 4,05 bis 4,25 m breit und weist bei einer Kellertreppe des Hauses Uferweg 4 (Restaurant Altenberg) die geringste Breite von nur 3,65 m auf. Der Altenbergrain erreicht an der schmälsten Stelle eine Breite von 4,40 m, oberhalb des Restaurants Altenberg eine solche von 4,70 m. Der Altenbergrain mündet jedoch nicht nur in den Uferweg, sondern auch in die Altenbergstrasse, durch welche das ganze untere Altenbergquartier erschlossen wird. Die Altenbergstrasse ist ihrerseits teilweise ebenfalls nur 4,70 m breit. Da auf ihr parkiert werden darf, beträgt die Breite der Fahrspur lediglich rund 3 m; Kreuzungsmöglichkeiten gibt es nur im Bereich der Parkverbotsabschnitte.
Dass der Altenbergrain und der Uferweg das in der Bauverordnung vom 26. November 1970 festgelegte Normmass von 5 m nicht erreichen, heisst nicht, dass sie nur eine unzureichende Erschliessung bilden würden, gilt doch dieses - übrigens nur empfohlene - Mindestmass allein für neue Zufahrtsstrassen. Die bestehenden Strassen erreichen dieses Mass vor allem in Stadtgebieten häufig nicht, ohne dass dadurch die Überbaubarkeit der angrenzenden Areale ausgeschlossen würde. Das zeigt gerade das Beispiel des Altenbergraines und der Altenbergstrasse mit Neuüberbauungen, die trotz der schmalen Zufahrt im hier massgebenden Zeitpunkt bewilligt und verwirklicht worden sind. Zudem haben die Vorinstanzen zu Recht festgestellt, dass der Uferweg jedenfalls über weite Strecken mit tragbarem Aufwand hätte ausgebaut werden können. Selbst wenn davon ausgegangen wird, dass eine Wohnüberbauung einen grösseren Verkehr nach sich gezogen hätte, als er durch den Brauereibetrieb verursacht wurde, darf ohne weiteres angenommen werden, dass durch bauliche Massnahmen und geeignete Verkehrsbeschränkungen, wie sie in Wohngebieten üblich sind und heute zur Verkehrsberuhigung sogar gefordert werden, ein geordneter Verkehr auf dem Uferweg hätte sichergestellt werden können. Da es der Enteigneten jederzeit freistand, das durch sie veranlasste Fahrverbot für den Durchgangsverkehr auf der Liegenschaft Nr. 884 aufheben zu lassen, hinderte auch dieses entgegen der Meinung der Einwohnergemeinde Bern die Erschliessbarkeit der Parzelle Nr. 1460 nicht.
c) Im übrigen ist nicht bestritten, dass die weiteren Erschliessungsanlagen bestanden oder, so die Kanalisation, hätten geschaffen werden können. Das Stadtplanungsamt Bern bestätigte dies bereits in einem Schreiben vom 27. November 1974 an den Vertreter der Stadt. Die Kanalisation muss sogar noch, wie sich aus der Stellungnahme der Einwohnergemeinde vom 26. November 1987 ergibt, für die bestehenden Bauten auf der Parzelle Nr. 1460 erstellt werden, deren Abwässer immer noch ungeklärt in die Aare fliessen.
Die Vorinstanzen sind somit zu Recht von einer hinreichenden Erschliessung bzw. Erschliessbarkeit der Liegenschaft Nr. 1460 ausgegangen.
Die Vorinstanzen haben sich darauf beschränkt, festzustellen, dass die Parzelle Nr. 1460 gemäss dem Berner Bauklassenplan aus dem Jahre 1955 zur Bauklasse IIA (2 1/2 Geschosse) und III (3 Geschosse) gehörte, bevor sie zur ebenfalls zum Baugebiet zählenden Freifläche für Sport- und Schulanlagen geschlagen worden sei. Wie das Bundesgericht bereits in BGE 109 Ib 17 E. 4a festgehalten hat, war jedoch der Bauklassenplan von 1955 kein Zonenplan im Sinne von Art. 14 aBauG, der - wie es das damals geltende Gewässerschutzrecht des Bundes verlangte - das Baugebiet vom übrigen Gemeindegebiet abgrenzte. Formell betrachtet ist daher die Zuweisung der Parzelle Nr. 1460 zur Freifläche, die durch den Zonenplan von 1975 als erster Nutzungsplanung im Sinne von Art. 22quater BV vorgenommen wurde, nicht unter dem Gesichtswinkel der Auszonung, sondern unter jenem der Nichteinzonung zu betrachten (vgl. BGE 112 Ib 400 E. 5b). Nun gehörte indessen das fast mitten in der Stadt Bern, im überbauten Gebiet liegende und teilweise selbst überbaute Grundstück eindeutig zum engeren Baugebiet und war daher nach den bundesrechtlichen Bestimmungen überbaubar (Art. 19 und 20 des Gewässerschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 in Verbindung mit Art. 28 der Allgemeinen Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972). Das Vorliegen der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Überbauung wird denn auch vor Bundesgericht nicht mehr bestritten. Hätten diese gefehlt, so hätte übrigens das von der Grundeigentümerin im Jahre 1973 eingereichte Baugesuch sofort abgewiesen werden können und hätte keine Planungseinsprache erhoben werden müssen. Die Einwohnergemeinde Bern ging im Beschwerdeverfahren gegen den Bauabschlag selbst von der Überbaubarkeit der Liegenschaft aus, trug sie doch gemäss Entscheid des Regierungsrates vom 11. Januar 1978 unter anderem vor, dass das hängige Baugesuch "ohne den Schutz gemäss BMR und ohne neue Schutzbestimmungen bewilligt werden müsste".
Hieraus ergibt sich, dass ohne die Planungseinsprache und die provisorischen Schutzmassnahmen, die bei der Prüfung der Baulandqualität ausser acht bleiben müssen (BGE 109 Ib 17 E. 3), die Parzelle Nr. 1460 mit grosser Wahrscheinlichkeit überbaut worden wäre und dies durch die Zuweisung des Bodens zur Freifläche endgültig vereitelt worden ist. Die planerische Massnahme trifft daher die Eigentümerin wie eine Enteignung.
Damit trägt jedoch das Verwaltungsgericht dem Umstand keine Rechnung, dass der Entschädigungsanspruch, der sich aus Art. 5 Abs. 2 RPG ergibt, ein bundesrechtlicher ist und durch kantonale Bestimmungen weder geschmälert noch erweitert werden darf (vgl. BGE 107 Ib 222 E. 2). Wie das Bundesgericht unlängst festgehalten hat, ist der Richter einzig dann nicht an die bundesrechtliche Garantie gebunden, wenn das formelle Enteignungs- oder das sog. Heimschlagsrecht aufgrund des kantonalen Rechts auf einen Eingriff hin gewährt wird, der im konkreten Fall nicht zu einer materiellen Enteignung geführt hat und somit nicht unter Art. 5 Abs. 2 RPG fällt; in diesem Falle darf die Entschädigung ausschliesslich nach den kantonalen Vorschriften bemessen werden (BGE 114 Ib 177 E. 3a). Hat dagegen die planerische Massnahme eine materielle Enteignung, insbesondere den Verlust der Baulandqualität zur Folge, so entsteht mit deren Inkrafttreten ein Entschädigungsanspruch auf Ersatz des in diesem Moment verursachten Minderwertes. Von diesem Zeitpunkt an nimmt das Grundstück an einer allfälligen Wertsteigerung des privaten Baulandes auch nicht mehr teil und sind in der Regel dem Eigentümer, sobald er um Entschädigung ersucht, für die Werteinbusse Zinsen zu entrichten (BGE 114 Ib 178 E. 4, 284 E. 2a, je mit Hinweisen auf frühere Urteile).
Das Bundesgericht hat keinen Anlass, von seiner einlässlich begründeten und wiederholt bestätigten Rechtsprechung abzuweichen (vgl. etwa BGE 113 Ib 33 E. 3a, BGE 112 Ib 494 und bereits zitierte Entscheide). Der Einwand des Verwaltungsgerichtes, dem Gemeinwesen erwüchsen bei erst lange nach dem planerischen Eingriff verlangten Übernahmen finanzielle Vorteile, überzeugt nicht. Will das Gemeinwesen mit der formellen Enteignung zuwarten, so kann sich der Eigentümer jedenfalls für die materielle Enteignung, die in der Regel den grössten Teil des Verkehrswertes beschlägt, sofort entschädigen lassen. Will der Eigentümer selbst mit seinem Entschädigungs- oder Übernahmebegehren zuwarten, weil er auf eine neuerliche Umzonung, das heisst darauf spekuliert, dass sich die gerade vorgenommene Planung als Fehlplanung erweist. So tut er dies auf eigenes Risiko. Im übrigen muss für die Festsetzung von Freiflächen für öffentliche Bauten und Anlagen ein genügend konkretisierter Bedarf nachgewiesen sein, was eine Wiedereinweisung des beanspruchten Bodens in eine private Bauzone ausschliessen sollte. Allerdings ist einzuräumen, dass der Grundeigentümer dann benachteiligt werden kann, wenn das Gemeinwesen seinen Entschädigungsanspruch für materielle Enteignung bestreitet, das Gerichtsverfahren lange dauert und während dieser Zeit die Landpreise erheblich ansteigen. In einer solchen Situation muss allenfalls ein Ausgleich geschaffen werden, um dem Recht des Grundeigentümers auf volle Entschädigung zu entsprechen (BGE 114 Ib 179). Unter den hier gegebenen Umständen (s. hinten E. 9) stellt sich diese Frage indessen nicht.
Der Gutachter errechnete zunächst für den nördlichen Teil der Parzelle Nr. 1460 (10 879 m2, davon 1882 m2 Wald) mit Stichtag 11. Januar 1987 aufgrund der Anlagekosten einer möglichen Überbauung einen Verkehrswert von Fr. 2'183'000.--. Eine Kontrollrechnung anhand der erzielbaren Mietzinse nahm er nicht vor. Dagegen ergänzte er in einem Zusatzgutachten über die Wertverhältnisse im Dezember 1982 das nach der Naegeli-Methode ermittelte Ergebnis von Fr. 2'620'000.-- durch eine Rückwärtsrechnung, die ein Resultat von Fr. 2'413'000.-- ergab. Bei der Bewertung der südlichen Teilfläche (6580 m2, davon 1885 m2 Wald) ging der Experte davon aus, dass die ehemals der Brauerei dienenden Bauten (rund 15 000/m3) bestehen blieben und weiter vermietet würden. Aus dem Realwert - bei dessen Bemessung er einen Gebäudewert von nur Fr. 37.50 bzw. Fr. 40.70/m3 einsetzte und dem aufgrund der tatsächlich erzielten Mietzinse festgesetzten Ertragswert ergab sich ein Verkehrswert von Fr. 731'000.-- (1978) bzw. von Fr. 746'000.-- (1982).
Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden beschränken, die - wie die Lageklassenmethode oder die Rückwärtsrechnung - auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann. Da im vorliegenden Fall Preise ermittelt werden konnten, die in der fraglichen Zeit für zum Vergleich geeignete Liegenschaften bezahlt worden sind, ist die im angefochtenen Entscheid getroffene Methodenwahl von der Enteigneten zu Recht beanstandet worden.
Ausgehend von den selbst erhobenen Vergleichspreisen haben die Gutachter folgende Überlegungen und Berechnungen angestellt:
a) Im Sinne einer Grobschätzung haben die Experten festgehalten, dass allein auf dem nördlichen Teil der Parzelle Nr. 1460 von rund 10 000 m2 (ohne Waldfläche) doppelt so viel an Bauvolumen hätte realisiert werden können, als auf den 3578 m2 bzw. 4315 m2 umfassenden Vergleichsgrundstücken am Altenbergrain und am Dalmaziquai verwirklicht worden ist. Da für die Vergleichsgrundstücke durchschnittlich etwa 2,8 Mio. Franken (rund Fr. 700.--/m2) bezahlt worden sind, lässt sich für die Parzelle Nr. 1460 das Doppelte, also mit 5,6 Mio. Franken bereits mehr als die von der Eigentümerin verlangte Entschädigung einsetzen. Bei einer solchen Betrachtungsweise bleiben die Nachteile, die die Parzelle Nr. 1460 gegenüber den Vergleichsgrundstücken aufweist, nicht unberücksichtigt, wird doch die ganze Restfläche von über 9000 m2 dem Käufer "geschenkt" bzw. mit null bewertet.
b) Bei ihren weiteren Berechnungen sind die Experten zunächst von der Annahme ausgegangen, alle bestehenden Bauten würden abgebrochen und die ganze Parzelle soweit möglich neu überbaut. Dabei ist die eigentlich überbaubare Fläche auf 9887 m2, die nur als Umgebung nutzbare Fläche auf 5545 m2 und das Waldareal gemäss dem Situationsplan 1:500 des Vermessungsamtes der Stadt Bern vom 9. Juli 1984 auf 3909 m2 festgesetzt worden. Den gut überbaubaren Boden haben die Gutachter auf Fr. 500.--/m2 geschätzt und damit gegenüber den Vergleichspreisen von Fr. 700.--/m2 einen wesentlichen Abzug vorgenommen, um dem höheren Erschliessungsaufwand und der etwas ungünstigeren Lage Rechnung zu tragen. Die als "Umgebung" bezeichnete Fläche, die insbesondere den südlichen Teil umfasst und auf der neben den Erschliessungsanlagen etwa Tennis- oder Kinderspielplätze hätten errichtet werden können, ist mit Fr. 100.--/m2 bewertet worden. Für das Waldareal haben die Experten gleich wie die Schätzungskommission Fr. 20.--/m2 eingesetzt, da für Waldflächen im Baugebiet, die regelmässig die Wohnqualität verbessern, erfahrungsgemäss erheblich mehr bezahlt wird als die für Wald üblicherweise erzielten Preise. Hieraus ergeben sich folgende Beträge:
9887 m2 überbaubare Fläche à Fr. 500.--
Fr. 4'943'500.--
5545 m2 Umgebung à Fr. 100.--
Fr. 554'500.--
3909 m2 Wald à Fr. 20.--
Fr. 78'180.--
insgesamt
Fr. 5'576'180.--
Umgerechnet auf die überbaubare und die Umgebungsfläche ergibt sich ein Durchschnittspreis von rund Fr. 356.--/m2, auf die ganze Fläche der Parzelle Nr. 1460 ein solcher von rund Fr. 288.--/m2.
c) Schliesslich haben die Experten wie das Verwaltungsgericht angenommen, dass nur der Nordteil des Grundstücks neu überbaut worden wäre und die ehemaligen Brauereigebäude weiterhin gewerblich genutzt worden wären. Inwieweit die bereits im Jahr 1978 vermieteten Gebäulichkeiten hätten umgebaut oder erweitert werden können, braucht in diesem Zusammenhang nicht näher abgeklärt zu werden. Bei der Bewertung der Bauten sind die bundesgerichtlichen Experten gleich wie Architekt B. von einem Volumen von 15 000 m3 ausgegangen, haben indessen den Realwert höher, nämlich auf Fr. 80.--/m2 geschätzt. Ihrer Auffassung nach ist die Bausubstanz trotz mangelnden Unterhalts im wesentlichen gesund und darf für die Gebäude im massgebenden Zeitpunkt mindestens der Rohbauwert eingesetzt werden. Der relative Landwert des gewerblich genutzten Bodens ist auf Fr. 100.--/m2 festgelegt worden. Bei der Bewertung des überbaubaren Teiles Nord sind die Gutachter grundsätzlich vom bereits geschätzten Preis ausgegangen, haben jedoch angesichts dessen, dass die gewerblich genutzten Brauereigebäude eine weniger ansprechende Nachbarschaft bilden, einen Abzug von Fr. 100.--/m2 vom Baulandwert vorgenommen. Die Bewertung lautet demnach:
Gebäude 15 000 m3 à Fr. 80.--
Fr. 1'200'000.--
5545 m2 Gewerbeland Süd à Fr. 100.--
Fr. 554 500.--
9887 m2 Bauland Nord à Fr. 400.--
Fr. 3'954'800.--
3909 m2 Wald à Fr. 20.--
Fr. 78'180.--
insgesamt
Fr. 5'786'980.--
d) Aufgrund dieser Bewertungen und Vergleiche sind die Experten zum Schluss gekommen, dass der Verkehrswert der Parzelle Nr. 1460 in der Grössenordnung von 5,5 Mio. Franken liege. Da dieser Betrag die von der Enteigneten verlangte Entschädigung von Fr. 4'191'200. - deutlich übersteigt, hat sich eine genaue Bezifferung erübrigt (vgl. E. 9).
Das Bundesgericht ist nach ständiger Rechtsprechung in reinen Schätzungsfragen an die Auffassung seiner Experten gebunden, sofern diese nicht auf einer falschen Auslegung des Gesetzes beruht oder irrtümliche tatsächliche Feststellungen, Lücken oder Widersprüche enthält (BGE 104 Ib 85 E. 2, 101 Ib 408, BGE 100 Ib 207). Das ist hier offensichtlich nicht der Fall. Das Begehren der Enteigneten um Erhöhung der Entschädigung erweist sich demnach als berechtigt.