120 2025 76 - Umnutzung Scheune in gewerblichen Lagerraum; Benützungsverbot

	BVD 120/2025/76

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BVD 120/2025/76

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) vom 21.Januar 2026

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________ Beschwerdeführer 1

Herrn D.________ Beschwerdeführer 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

und

Herrn F.________ Beschwerdegegner

Herrn G.________ von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter

sowie

Baupolizeibehörde der Einwohnergemeinde Zäziwil, Bernstrasse 1, 3532 Zäziwil

betreffend die Feststellungsverfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Zäziwil vom

8. Oktober 2025 (Umnutzung Scheune in gewerblichen Lagerraum; Benützungsverbot)

I. ** Sachverhalt**

1. Der Beschwerdegegner ist Alleineigentümer der Parzelle Zäziwil Grundbuchblatt Nr. I.________. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone. Auf dieser Parzelle befinden sich ein Wohnhaus (J.________weg 4), eine Scheune (J.________weg 4a), ein Einstellraum (J.________weg 4b) und ein Unterstand (J.________weg 4c).

2. Aufgrund von Lärmbeschwerden eröffnete die Gemeinde Zäziwil Ende August 2023 ein baupolizeiliches Verfahren gegen den Beschwerdegegner. Anlässlich einer Begehung vom 16. April 2024 stellte die Gemeinde eine Umnutzung der Scheune fest. Daraufhin reichte der Beschwerdegegner am 16. Dezember 2024 ein (nachträgliches) Baugesuch bei der Gemeinde Zäziwil ein für die Umnutzung der Scheune am J.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum und eine private Werkstatt sowie die Änderung der Dacheindeckung des Wohnhauses am J.________weg 4.

3. Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführer am 31. März 2025 Einsprache. Gleichentags reichten die Beschwerdeführer eine baupolizeiliche Anzeige gegen den Beschwerdegegner ein. Nach Durchführung eines Augenscheins vor Ort am 14. August 2025 teilte die Gemeinde den Beschwerdeführern mit Schreiben vom 10. September 2025 mit, das Baupolizeiverfahren bleibe bis zum Abschluss des laufenden Baubewilligungsverfahrens sistiert. Auf die Anordnung eines Benützungsverbots werde verzichtet, da es sich lediglich um formelle Mängel handle und ein Benützungsverbot in diesem Zusammenhang nicht verhältnismässig wäre. Mit Schreiben vom 24. September 2025 beantragten die Beschwerdeführer den Erlass eines Benützungsverbots und einer anfechtbaren Verfügung. Die Gemeinde entschied mit Feststellungsverfügung vom 8. Oktober 2025, aufgrund des laufenden Baubewilligungsverfahrens werde das baupolizeiliche Verfahren bis zum Entscheid über das Baugesuch sistiert und auf ein Benützungsverbot werde aufgrund der genannten Erwägungen zum jetzigen Zeitpunkt verzichtet.

4. Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführer am 10. November 2025 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie stellen folgende Rechtsbegehren:

1. Die „Feststellungsverfügung“ der Einwohnergemeinde Zäziwil („Vorinstanz“) vom 8. Oktober 2025 sei aufzuheben.

2. Es sei ein Benützungsverbot zu erlassen, welches zwar nicht die blosse Lagerung von Gegenständen im nicht bewilligten, von F.________ (dem Beschwerdegegner) unrechtmässig vermieteten und von G.________ unrechtmässig betriebenen Lager am J.________weg 4, 4a und 4c (Zäziwil-Gbbl. Nr. I.________), aber jeglichen Warenumschlag und jegliche Bewirtschaftung des betreffenden Lagers untersagt, also:

• jegliche Entnahme von Waren aus dem Lager;

• jegliche Lieferung von Waren in das Lager;

• jegliche Arbeit im Lager und um das Lager und insbesondere jeglicher Betrieb des Staplers, welcher der Bewirtschaftung des Lagers dient.

3. Für den Fall der Widerhandlung gegen das Benützungsverbot gemäss Ziff. 2 oben sei die Strafe gemäss Art. 292 StGB anzudrohen.

4. Es seien keine Verfahrenskosten zu erheben.

5. Die Einwohnergemeinde Zäziwil als betroffenes Gemeinwesen (eventuell der Kanton Bern) sei zu verurteilen, den Beschwerdeführern für das vorliegende Verfahren eine Parteientschädigung zu leisten.

5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet[1], führte den Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Zudem gab es auch dem Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Abteilung Bauen, Gelegenheit zur Stellungnahme. Der Beschwerdegegner reichte am 2. Dezember 2025 eine Stellungnahme ein. Das AGR verzichtete mit Schreiben vom 8. De-zember 2025 auf das Stellen eines Antrags. Die Stellungnahme der Gemeinde Zäziwil ging am 9. Dezember 2025 ein. Der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte liess sich nicht vernehmen.

6. Auf die Rechtsschriften und die vorhandenen Akten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. ** Erwägungen**

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG[2] können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Die Beschwerdeführer sind als Anzeiger durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

2. Streitgegenstand

a) Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.[3]

b) Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet die Verfügung der Gemeinde Zäziwil vom 8. Oktober 2025, welche lediglich die Umnutzung der Scheune am J.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum und eine private Werkstatt zum Thema hat. Der Unterstand am J.________weg 4c war hingegen nicht Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens. Dieser bildet Gegenstand eines anderen Baupolizeiverfahrens.[4] Die Ausführungen der Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde im Zusammenhang mit dem Unterstand am J.________weg 4c gehen somit über den Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens hinaus; was die diesbezüglichen Rügen anbelangt, so ist auf die Beschwerde daher nicht einzutreten.

3. Vorsorgliches Benützungsverbot

a) Die Beschwerdeführer rügen zusammenfassend, die Nutzung sei aus einer Mehrzahl von Gründen nicht rechtmässig und auch wenn die Nutzung materiell rechtmässig wäre (was nicht der Fall sei), müsste richtigerweise ein Nutzungsverbot erlassen werden. Sodann werfen sie dem Beschwerdegegner und dem von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten (krasse) Bösgläubigkeit vor, weshalb ein Benützungsverbot erlassen werden müsse. Schliesslich halten die Beschwerdeführer fest, ein Benützungsverbot sei mit der Eigentumsgarantie ohne Weiteres vereinbar und auch aus dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit könne der Beschwerdegegner (und könne der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte) nichts zu den eigenen Gunsten ableiten.

b) Die Gemeinden üben im Rahmen ihrer baupolizeilichen Zuständigkeit die Aufsicht über die Einhaltung der Bauvorschriften aus (vgl. Art. 45 Abs. 2 BauG). Sie sind verpflichtet, im Rahmen dieser Zuständigkeit alle Massnahmen zu treffen, die zur Durchsetzung der Bauvorschriften erforderlich sind.[5] Erhält eine Gemeinde Kenntnis von einer widerrechtlichen Bautätigkeit oder Nutzung, von einem Verstoss gegen Bauvorschriften oder Nebenbestimmungen zu Baubewilligungen sowie von einer Störung der öffentlichen Ordnung im Sinne von Art. 45 Abs. 2 Bst. c BauG, leitet sie ein Wiederherstellungsverfahren ein. Sie kann überdies ein sofortiges Benützungsverbot erlassen, wenn es die Verhältnisse erfordern. Diese Verfügung ist sofort vollstreckbar (vgl. Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Sinn eines Benützungsverbots ist es, zu verhindern, dass die Bauherrschaft aus einem rechtswidrigen Zustand Nutzen ziehen kann oder dass sie oder andere Personen geschädigt werden können.[6]

Für den Erlass eines vorsorglichen Benützungsverbots ist zunächst vorausgesetzt, dass ein formell rechtswidriger Zustand vorliegt. Das heisst, es liegt ein baubewilligungspflichtiger Tatbestand vor und eine entsprechende Bewilligung fehlt, oder es steht fest, dass von einer Bewilligung oder von Nebenbestimmungen dazu abgewichen worden ist.[7] Für den Nachweis der Rechtswidrigkeit der Nutzung bei einem vorläufigen Benützungsverbot genügt es, dass aufgrund einer summarischen Prüfung die Rechtswidrigkeit der Nutzung als wahrscheinlich (glaubhaft) erscheint.[8] Ob das Bauvorhaben auch materiell rechtswidrig ist oder ob es den Bauvorschriften entspricht, ist erst in einem allfälligen (allenfalls bereits eingeleiteten nachträglichen) Baubewilligungs- oder Wiederherstellungsverfahren zu prüfen.[9]

Ein Benützungsverbot kann erlassen werden, «wenn es die Verhältnisse erfordern». Mit anderen Worten: Es ist nicht jede bewilligungsbedürftige, aber (noch) nicht bewilligte Nutzung sofort zu untersagen. Die zuständige Behörde hat zu prüfen, ob eine solche Massnahme verhältnismässig wäre; sie geniesst dabei einen gewissen Beurteilungsspielraum. Je nach den Umständen kann es vorläufig genügen, die Grundeigentümerschaft aufzufordern, ein Baugesuch einzureichen. Steht jedoch bereits fest oder ist es zumindest sehr wahrscheinlich, dass der Betrieb materiell-rechtlich unzulässig ist, ist das Interesse der Bauherrschaft an einem (vorläufigen) Weiterbetrieb in der Regel nicht schutzwürdig. Ist dagegen der Betrieb möglicherweise bewilligungsfähig, also vielleicht nur formell rechtswidrig, kann es unverhältnismässig sein, den Betrieb sofort einzustellen. Unverhältnismässig kann eine sofortige Einstellung insbesondere dann sein, wenn der Betrieb bereits lange Zeit unbeanstandet geführt und ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren bereits eingeleitet worden ist.[10]

Ein vorsorgliches Benützungsverbot ist in der Regel zu verfügen, wenn durch die Benützung die Sicherheit oder Gesundheit von Menschen oder Tieren gefährdet wird, die Umwelt durch Emissionen oder Immissionen unzulässig belastet wird, erhebliche Sachwerte gefährdet sind, eine bösgläubige Bauherrschaft aus der Nutzung einen unrechtmässigen Vorteil ziehen könnte (vorbehalten bleiben Fälle, in denen das Benützungsverbot zugleich Dritte in unbilliger Weise treffen würde) oder zur Durchsetzung nicht erfüllter Bedingungen der Baubewilligung, nicht jedoch zum Eintreiben finanzieller Forderungen.[11] Nicht jeder bösgläubig erzielte unrechtmässige Vorteil erfordert zwingend den Erlass eines vorsorglichen (sofortigen) Benützungsverbots. Ist bereits ein nachträgliches Bewilligungsverfahren hängig, kann es aus Gründen der Verhältnismässigkeit vielmehr geboten sein, einer Bauherrschaft eine streitige Nutzung bis zum definitiven Entscheid im Bewilligungsverfahren vorläufig offenzuhalten. Dies vor allem dann, wenn in absehbarer Zeit mit einem Entscheid im Baubewilligungsverfahren gerechnet werden kann. Diesfalls müssten dringliche und schwergewichtige Interessen für ein sofortiges Benützungsverbot vorhanden sein, wie die Gefährdung der Umwelt oder der Sicherheit von Menschen oder Tieren.[12]

c) Unbestrittenermassen ist die Umnutzung der in der Landwirtschaftszone liegenden Scheune am J.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum und eine private Werkstatt baubewilligungspflichtig, wofür aber keine (rechtskräftige) Baubewilligung vorliegt. Die derzeitige Nutzung der Scheune am J.________weg 4a stellt daher einen formell rechtswidrigen Zustand im Sinne von Art. 46 Abs. 1 BauG dar. Ob die Umnutzung der Scheune am J.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum und eine private Werkstatt auch materiell rechtswidrig ist, ist – wie bereits erwähnt (vgl. Erwägung 3.b) – im nachträglichen Baubewilligungsverfahren bzw. im hängigen Beschwerdeverfahren zu prüfen. Die materielle Rechtswidrigkeit ist für den Erlass eines vorsorglichen Benützungsverbots nach Art. 46 Abs. 1 BauG nicht Voraussetzung.

d) Die Beschwerdeführer begründen die Notwendigkeit eines Benützungsverbots damit, dass der bösgläubige Beschwerdegegner aus der Nutzung der Scheune am J.________weg 4a einen unrechtmässigen Vorteil zieht. Vorliegend könnte der Beschwerdegegner wohl, entgegen der Auffassung der Vorinstanz, als bösgläubig im baurechtlichen Sinn angesehen werden, wird doch allgemein vorausgesetzt, dass die Bewilligungspflicht von Bauvorhaben bekannt ist.[13] Allerdings wäre von einem Benützungsverbot nicht nur der Beschwerdegegner, sondern auch der von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte betroffen, an welchen der gewerbliche Lagerraum vermietet wird. Zudem hat die Gemeinde Zäziwil bereits ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchgeführt. Anlässlich dessen hat sie diverse Amts- und Fachstellen ersucht, zum Bauvorhaben in Form eines Amts- bzw. Fachberichts oder einer Verfügung Stellung zu nehmen.[14] Sämtliche Amts- und Fachstellen haben dem nachträglichen Baugesuch des Beschwerdegegners (unter Auflagen und Bedingungen) zugestimmt.[15] Zudem hat das AGR, Abteilung Bauen, mit Verfügung vom 22. September 2025 die Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG[16] für die Umnutzung der Scheune erteilt.[17] Aufgrund dessen hat die Gemeinde Zäziwil dem Beschwerdegegner mit Bauentscheid vom 21. November 2025 die Baubewilligung für die Umnutzung der Scheune am J.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum und eine private Werkstatt erteilt.[18] Auch wenn das dagegen erhobene Beschwerdeverfahren noch hängig ist, ist es unter diesen Umständen nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinde im Rahmen ihres Ermessensspielraums zum Schluss kam, dass die Verhältnisse die Anordnung eines sofort vollstreckbaren Benützungsverbots nach Art. 46 Abs. 1 BauG nicht erfordern, zumal ihr die behördlichen Beurteilungen im Rahmen des nachträglichen Baugesuchs bereits im Zeitpunkt des Erlassens der angefochtenen Verfügung vorlagen. Schliesslich sind keine schwergewichtigen und dringlichen Interessen ersichtlich, die in der Regel ein sofortiges Benützungsverbot erfordern.

e) Nach dem Gesagten gebieten die Verhältnisse den Erlass eines vorsorglichen Benützungsverbots für die Nutzung der Scheune am J.________weg 4a als gewerblichen Lagerraum und private Werkstatt nicht. Entsprechend ist die Beschwerde abzuweisen und die Verfügung der Gemeinde Zäziwil vom 8. Oktober 2025 zu bestätigen.

4. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführer. Sie haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG[19]). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 1000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV[20]).

b) Parteikosten im Sinne des Gesetzes sind lediglich den Beschwerdeführern entstanden (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Als unterliegende Partei haben sie jedoch keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Folglich werden keine Parteikosten gesprochen.

III. ** Entscheid**

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Verfügung der Gemeinde Zäziwil vom 8. Oktober 2025 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 1000.00 werden den Beschwerdeführern zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführer haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. ** Eröffnung**

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben

- Herrn F.________, eingeschrieben

- Herrn G.________, eingeschrieben

- Baupolizeibehörde der Einwohnergemeinde Zäziwil, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus

Regierungspräsident

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.

[1] Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

[2] Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

[3] Vgl. Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14.

[4] Vgl. Protokoll der Begehung vor Ort vom 14. August 2025, Ziffer 1.2, pag. 182 der Vorakten der Gemeinde Zäziwil.

[5] BVR 2011 S. 200 E. 4.4.2.

[6] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 7.

[7] BVR 1994 S. 303 E. 3.

[8] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 7a i.V.m. 6b.

[9] Vgl. BVR 2004 S. 424 E. 2.

[10] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 7.

[11] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 7.

[12] VGE 21570/21571 vom 22. Januar 2003 E. 3.b mit Verweis auf VGE 19195 vom 24. März 1995 E. 4.c/aa.

[13] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9a Bst. a/bb.

[14] Vgl. Verfahrensprogramm der Gemeinde Zäziwil vom 14. Januar 2025, pag. 282 f. der Vorakten der Gemeinde Zäziwil.

[15] Vgl. Stellungnahme des Amts für Wirtschaft (AWI), Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz, vom 14. Januar 2025, Fachbericht Brandschutz des Feueraufsehers vom 29. Januar 2025, Fachbericht Immissionsschutz des Amts für Umwelt und Energie (AUE), Abteilung Immissionsschutz, vom 11. Februar 2025 und Gewässerschutzbewilligung des Amts für Wasser und Abfall (AWA) vom 13. Februar 2025, pag. 318, 313 ff., 309 ff. und 298 ff.

[16] Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).

[17] Vgl. Verfügung des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Abteilung Bauen, vom 22. September 2025, pag. 295 ff. der Vorakten der Gemeinde Zäziwil.

[18] Vgl. Baubewilligung der Gemeinde Zäziwil vom 21. November 2025, pag. 1 ff. der Vorakten der Gemeinde Zäziwil.

[19] Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).

[20] Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).