120 2025 68 - Betriebsleiterwohnung

	BVD 120/2025/68

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BVD 120/2025/68

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) vom 9. Februar 2026

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________ Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

Baupolizeibehörde der Gemeinde Diemtigen, Gemeinderat, Diemtigtalstrasse 15, Postfach 13, 3753 Oey

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Diemtigen vom 18. September 2025 (eBau-Nummer A.________; Betriebsleiterwohnung)

I. ** Sachverhalt**

1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle Diemtigen Grundbuchblatt Nr. F.________.[1] Die Parzelle Nr. F.________ liegt in der «Ferienhauszone J.________» (Überbauungsordnung [UeO] Nr. 2). Auf der Parzelle Nr. F.________ sowie teilweise auf der angrenzenden Parzelle Nr. B.________ in der Landwirtschaftszone bewilligte die Gemeinde Diemtigen im Jahr 2019 dem Beschwerdeführer zusammen mit den Herren E.________ und G.________ das Bauvorhaben «Neubau Werkhalle mit Betriebsleiterwohnung, Zufahrtsstrasse und landwirtschaftlicher Abstellplatz».[2] Die Parzelle Nr. B.________ steht im Eigentum von Herrn G.________. Bei der Bauausführung kam es gemäss dem damaligen Projektverfasser, Herrn H.________, zu Abweichungen vom bewilligten Projekt und aufgrund einer aufsichtsrechtlichen Anzeige von Herrn H.________ bzw. der I.________ zur Involvierung des Regierungsstatthalteramts Frutigen-Niedersimmental als Aufsichtsbehörde über die Baupolizei der Gemeinde Diemtigen.[3] Im Nachgang zum aufsichtsrechtlichen Verfahren stellte die Gemeinde Diemtigen bei der Bauabnahme vom 12. Juli 2021 verschiedene Abweichungen vom bewilligten Projekt fest.[4] Daraufhin passten die Bauherren die Ausführungspläne an.[5] Auf Verlangen der Gemeinde Diemtigen reichte der Beschwerdeführer am 3. November 2022 ein nachträgliches Baugesuch ein, mit welchem die Abweichungen vom ursprünglichen Projekt baubewilligt werden sollten.[6] Mit Bauentscheid vom 15. November 2023 bewilligte die Gemeinde Diemtigen das umgesetzte Bauvorhaben «Neubau Werkhalle mit Betriebsleiterwohnung, Zufahrtsstrasse und landwirtschaftlichem Abstellplatz, J.________ 3755 Horboden. Erstellen einer Metalltreppe; Erstellen einer Leitplanke; Erweiterung Grundrisse im UG; neue Anzahl, Grösse und Anordnung der Fenster und Tore; Wechsel des Dachmaterials von Ziegel auf Blech (nachträgliches Baugesuch)» mit den angesprochenen Abweichungen vom ursprünglichen Projekt.[7] Nach dieser nachträglich erteilten Baubewilligung gelangte die I.________ mit einer erneuten aufsichtsrechtlichen Anzeige ans Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental.[8] Daraufhin eröffnete die Gemeinde Diemtigen ein baupolizeiliches Verfahren gegen den Beschwerdeführer bzw. führte ein gemäss Angaben der Gemeinde bereits hängiges Baupolizeiverfahren betreffend die Betriebsleiterwohnung und deren Nutzung weiter.[9]

2. Am 12. April 2024 eröffnete die Gemeinde Diemtigen dem Beschwerdeführer eine erste Wiederherstellungsverfügung. Diese betrifft die Betriebsleiterwohnung und deren Nutzung. Die Gemeinde Diemtigen ordnete an, die Betriebsleiterwohnung müsse «gemäss Baubewilligung ab dem 1. September 2024 vorschriftsgemäss genutzt werden.» Diese Anordnung verband sie mit einer Strafandrohung sowie der Möglichkeit, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Ebenfalls auferlegte sie dem Beschwerdeführer Kosten in der Höhe von CHF 810.–.[10]

3. Mit der Verfügung vom 19. Juni 2024 wies das Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental die angezeigte Gemeinde Diemtigen an, gegen den Beschwerdeführer einerseits ein Baupolizeiverfahren hinsichtlich der Fussboden- und Deckenheizungen (Baugesuch e-Bau Nr. A.________) sowie andererseits ein Baupolizeiverfahren in Bezug auf die behauptete unbewilligte Aushubdeponie unter anderem auf den Fremdparzellen Nr. B.________ sowie K.________ zu eröffnen. Weiter wurde die Gemeinde Diemtigen angewiesen, im Baupolizeiverfahren betreffend die Wohnnutzung J.________ 6 (Betriebsleiterwohnung) nach Ablauf der Wiederherstellungsfrist die baurechtskonforme Wohnnutzung zu kontrollieren und gegebenenfalls durchzusetzen.[11]

4. Am 20. September 2024 ging bei der Gemeinde Diemtigen das Baugesuch des Beschwerdeführers für die «Umnutzung Betriebsleiterwohnung in Wohnung mit uneingeschränkter Nutzung» in Papierform ein.[12] Am 2. Oktober 2024 fand ein Augenschein vor Ort betreffend die in Ziffer 3 vom Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental geforderten Untersuchungen statt.[13] Mit Verfügung vom 9. Januar 2025 sistierte die Gemeinde Diemtigen das genannte Baugesuch betreffend die Umnutzung der Betriebsleiterwohnung aufgrund der laufenden Ortsplanungsrevision.[14]

5. Am 13. Mai 2025 eröffnete die Gemeinde Diemtigen dem Beschwerdeführer eine zweite Wiederherstellungsverfügung. Diese betrifft die Überschreitung der Baubewilligung bezüglich des Einbaus einer Bodenheizung sowie eine fehlende Absturzsicherung in der Werkstatt. Die Gemeinde Diemtigen ordnete an, es sei ein unverstellbarer Thermostat einzubauen, welcher auf eine Maximaltemperatur von 4°C eingestellt werde. Zur Installation sei ein technischer Beschrieb und eine schriftliche Bestätigung (vom Eigentümer und Installateur) einzureichen. In der Werkstatt sei über der Grube der höhenverstellbaren Hebebühne eine Absturzsicherung zu montieren.[15]

6. Mit Schreiben vom 21. Juli 2025 nimmt das Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental Bezug auf seine Verfügung vom 19. Juni 2024 im aufsichtsrechtlichen Verfahren (vgl. Ziffer 3 vorangehend) und setzt der Gemeinde Diemtigen neuerliche Fristen zur Behebung der monierten, baupolizeilichen Sachverhalte.

7. Daraufhin eröffnete die Gemeinde Diemtigen dem Beschwerdeführer am 18. September 2025 eine dritte baupolizeiliche Verfügung. Diese nimmt Bezug auf die bereits in der ersten und zweiten Wiederherstellungsverfügung angeordneten Massnahmen und betrifft wiederum die Überschreitung der Baubewilligung bezüglich des Einbaus einer Bodenheizung in der Werkstatt, die Wohnnutzung der Betriebsleiterwohnung sowie unbewilligte Aushubdeponien. Konkret verfügte die Gemeinde Diemtigen Folgendes:

«Fussboden- und Deckenheizung (Baugesuch eBau Nr. A.________)

1. Die Wärmeabgabe im Bereich Werkstatt / Lager ist abzukoppeln und technisch sicherzustellen, dass keine weitere Beheizung dieser Räume erfolgt. Die Räume dürfen künftig lediglich frostfrei gehalten werden (max. 4°C).

2. Bis am ** 20. Oktober 2025** ist durch die Bauherrschaft ein technischer Beschrieb der Installation (unverstellbarer Thermostat) und eine schriftliche Bestätigung, welche vom Eigentümer sowie dem Installateur unterschrieben ist, dem Gemeinderat Diemtigen einzureichen.

3. Rechtskräftig verfügte Massnahmen, die der Pflichtige innerhalb der angesetzten Frist nicht oder nicht vorschriftsgemäss ausgeführt, lässt die Baupolizeibehörde auf seine Kosten durch Dritte vornehmen, BauG Art. 47.

Zweckfremde Wohnnutzung der Betriebsleiterwohnung (Baugesuch eBau Nr. A.________)

4. Die Betriebsleiterwohnung wird hiermit mit einem Benützungsverbot belegt. Sämtliche Räumlichkeiten dürfen, mit Ausnahme des Betriebsleiters der Firma M.________, nicht durch Dritte benutzt oder an solche vermietet werden.

5. Das Mietverhältnis mit der Mieterin ist zu kündigen bzw. die Rechtskraft der erfolgten Kündigung des Mietverhältnisses vom 28.08.2025 schriftlich zu bestätigen.

6. Zu Kontrollzwecken wird durch die Gemeindebaupolizeibehörde zum Zeitpunkt der Umsetzung der Massnahmen gemäss Ziff. 6 vor nach, auf Kosten der Grundeigentümer der Stromzähler abgelesen.

7. Die Aufhebung des Benützungsverbotes kann frühestens dann geprüft werden, wenn eine rechtmässige Nutzung durch den Betriebsleiter sichergestellt ist.

8. Beim Eintritt einer rechtmässigen Nutzung der Betriebsleiterwohnung werden die baulichen Massnahmen gemäss Ziff. 6 vor nach, durch die Baupolizeibehörde rückgängig gemacht. Allfällige Kosten gehen zu Lasten des Grundeigentümers.

9. Im Falle einer Beschwerde durch den Grundeigentümer ist der Durchsetzung des Benützungsverbots die aufschiebende Wirkung zu entziehen.

10. Diese Verfügung ist unbesehen der Anfechtungsmöglichkeit sofort vollstreckbar (Art. 46 Abs. 1 BauG[16]). Die Gemeindebaupolizeibehörde wird diese notfalls mit Polizeigewalt durchsetzen.

11. Im Falle einer Beschwerde durch den Grundeigentümer ist der Durchsetzung des Benützungsverbots die aufschiebende Wirkung zu entziehen.

12. Diese Verfügung ist unbesehen der Anfechtungsmöglichkeit sofort vollstreckbar (Art. 46 Abs 1 BauG). Die Gemeindebaupolizeibehörde wird diese notfalls mit Polizeigewalt durchsetzen.

13. Es wird darauf hingewiesen, dass Widerhandlungen gegen das Benützungsverbot nach Art. 50 ff. BauG strafbar sind.

14. Die Einreichung einer Strafanzeige bei der zuständigen Staatsanwaltschaft bleibt ausdrücklich vorbehalten.»

Unbewilligte Aushubdeponie Grundstücke Diemtigen Gbbl. Nrn. B.________ und K.________

15. Bis am ** 20. Oktober 2025** hat die Bauherrschaft die schriftlichen Nachweise für die rechtmässige Verwertung des Aushubmaterials bei der Bauverwaltung Diemtigen einzureichen.

16. Bis am ** 20. Oktober 2025** hat die Bauherrschaft die Höhe und die Kubikmeter der Terrainveränderung zur Umgebungsgestaltung nachzuweisen und bei der Bauverwaltung Diemtigen einzureichen.

17. Sofern die Nachweise nicht bis am 20. Oktober 2025 vorliegen, wird das Baupolizeiverfahren fortgesetzt.»

Daneben auferlegte die Gemeinde Diemtigen dem Beschwerdeführer die Kosten dieser Verfügung in der Höhe von CHF 360.–.

8. Gegen diese Verfügung reichte der Beschwerdeführer am 17. Oktober 2025 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er stellt folgende Rechtsbegehren:

«1. Es seien die Ziffern 4, 5 und 6 des Dispositivs vom 18. September 2025 aufzuheben und wie folgt neu zu fassen:

4. Die Betriebsleiterwohnung wird mit einem Benützungsverbot belegt. Sie darf ausschliesslich vom Betriebsleiter allein oder gemeinsam mit seinen Familienangehörigen bewohnt werden. Eine anderweitige Nutzung oder Vermietung an Dritte ist untersagt.

5. Das Mietverhältnis mit der Mieterin ist auf den erstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen. Der Baupolizeibehörde der Gemeinde Diemtigen ist eine Kopie der Kündigung vorzulegen.

6. Zu Kontrollzwecken wird nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäss Ziffer 5 hiervor der Stromzähler durch die Baupolizeibehörde der Gemeinde Diemtigen abgelesen, sofern die Räumlichkeiten nicht ohne Unterbruch vom Betriebsleiter allein oder gemeinsam mit seinen Familienangehörigen weiterbewohnt werden.

2. Es seien die Ziffern 7, 8, 11 und 12 des Dispositivs vom 18. September 2025 aufzuheben.

• Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST - »

9. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,[17] holte die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. In ihrer Beschwerdeantwort vom 4. Dezember 2025 beantragt die Gemeinde Diemtigen, den Rechtsbegehren des Beschwerdeführers sei vollumfänglich zu entsprechen. Am 19. Dezember 2025 reichte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers seine Kostennote ein.

10. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. ** Erwägungen**

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden. Der Beschwerdeführer ist als Adressat durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf seine form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

b) Anfechtungsobjekt ist die Verfügung vom 18. September 2025. Der Streitgegenstand braucht sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.[18]

Der Beschwerdeführer stellt in seiner Beschwerde ausschliesslich Anträge bezüglich den Anordnungen betreffend die Nutzung der Betriebsleiterwohnung. Konkret ficht er die Ziffern 4-8 sowie 11 und 12 des Verfügungsdispositivs an. Auch aus der Begründung der Beschwerde ergibt sich nichts anderes. Dementsprechend beschränkt sich der Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens auf die Frage der Rechtmässigkeit dieser Anordnungen und damit der Ziffern 4-8 sowie 11 und 12 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung vom 18. September 2025.

2. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bez. der Betriebsleiterwohnung

a) Der Beschwerdeführer vermietete die als Betriebsleiterwohnung bewilligte Wohnung[19] im Gebäude auf der Parzelle Nr. F.________ an Frau N.________. Zwischenzeitlich hat der Beschwerdeführer das Mietverhältnis mit Frau N.________ gekündigt, mithin ist er teilweise der angefochtenen Verfügung bereits nachgekommen.[20] Frau N.________ ist nicht Betriebsleiterin der M.________, welche ihrerseits das Gebäude auf der Parzelle Nr. F.________ vom Beschwerdeführer mietet und ihr Gewerbe an diesem Standort betreibt. Demnach wird bzw. wurde die Betriebsleiterwohnung nicht baubewilligungskonform genutzt, mithin besteht bzw. bestand ein formell rechtswidriger Zustand. Dieser Umstand ist vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Die Gemeinde Diemtigen führte somit zu Recht ein baupolizeiliches Verfahren gegen den Beschwerdeführer. Dieser reichte für die Umnutzung der Betriebsleiterwohnung in eine uneingeschränkte Wohnnutzung zwar ein Baugesuch ein. Dieses ist momentan jedoch sistiert, da eine Umnutzung gemäss den Parteien einzig bewilligungsfähig sei, wenn in der laufenden Ortsplanungsrevision die Parzelle Nr. F.________ einer anderen Zonenordnung zugeführt würde.[21] Daraus erhellt, dass die Gemeinde zu Recht das hängige Baupolizeiverfahren weiterführte.

b) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Gleiches gilt für die widerrechtliche Nutzung einer bestehenden Baute oder Anlage. Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.[22] Ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ist im Allgemeinen gegeben, da das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und an der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, generell gross ist.[23]

Als Wiederherstellungsmassnahme im Sinne von Art. 46 Abs. 2 BauG kann auch ein definitives Benützungsverbot erlassen werden, wenn – zumindest gestützt auf eine summarische Prüfung – feststeht, dass die zu verbietende Nutzung nicht bewilligungsfähig ist. Wie jede Wiederherstellungsmassnahme muss auch das Benützungsverbot verhältnismässig sein.[24] Zudem braucht es eine angemessene Frist zur Umsetzung des Benützungsverbots.[25]

c) In der angefochtenen Verfügung hat die Gemeinde Diemtigen die Betriebsleiterwohnung mit einem Benützungsverbot als Wiederherstellungsmassnahme belegt. Ausgenommen davon ist einzig der Betriebsleiter der Firma M.________. Ausserdem wurde der Beschwerdeführer verpflichtet, das bestehende Mietverhältnis mit der Mieterin zu kündigen bzw. die Rechtskraft der erfolgten Kündigung vom 28. August 2025 zu bestätigen. Ebenfalls ordnete die Gemeinde zu Kontrollzwecken das Ablesen der Stromzähler an.

Wie gesehen, verstösst die Vermietung an eine beliebige Drittperson gegen die zulässige Nutzung der Betriebsleiterwohnung. Die gewerbliche Vermietung der Wohnung an beliebige Dritte ist nach einer summarischen Prüfung[26] gestützt auf die bestehende Nutzungsordnung und der geltenden Baubewilligung auch nicht bewilligungsfähig.[27] An der Einhaltung der Bestimmungen des Baurechts und damit auch den Nutzungsmöglichkeiten gemäss erteilten Baubewilligungen besteht sodann grundsätzlich ein öffentliches Interesse. Als Wiederherstellungsmassnahme hat die Gemeinde ein definitives Benützungsverbot mit Ausnahme für den Betriebsleiter der M.________ angeordnet. Dieses erlassene Benützungsverbot ist geeignet, die strittige Nutzung zu unterbinden und damit den rechtswidrigen Zustand wiederherzustellen.

d) Der Beschwerdeführer bringt vor, das Benützungsverbot in Ziffer 4 des Dispositivs der Verfügung vom 18. September 2025 sei zu eng gefasst. Die Formulierung in der angefochtenen Verfügung verletze einerseits den grundrechtlichen Schutz des Familienlebens und müsse auf die Familie des Betriebsleiters oder der Betriebsleiterin ausgedehnt werden. Andererseits überschreite die Gemeinde Diemtigen ihr Ermessen, indem vom Benutzungsverbot einzig ein Betriebsleiter der heutigen Mieterin der Gewerbehalle ausgenommen sei. Damit sei eine anderweitige Vermietung der Gewerbehalle für den Beschwerdeführer faktisch verunmöglicht.

Der Beschwerdeführer macht somit mildere Massnahmen geltend, mit welchen dasselbe Ziel erreicht werden könne. Der vom Beschwerdeführer in seiner Beschwerde vorgebrachten Neuformulierung des Benützungsverbots stimmte die Gemeinde Diemtigen in ihrer Beschwerdeantwort vom 4. Dezember 2025 vorbehaltlos zu. Die Ausweitung der Ausnahme vom Benützungsverbot auf den Betriebsleiter alleine oder gemeinsam mit seinen Familienangehörigen ist auch objektiv nicht zu beanstanden und stellt ein milderes Mittel mit der gleichen Eignung dar. Gleiches gilt für die wegfallende Beschränkung auf die heutige Mieterin der Gewerbehalle und der Betriebsleiterwohnung, der M.________. Dem Beschwerdeführer muss es offen stehen, seine Liegenschaft gesamthaft einer neuen, zonen- und baubewilligungskonformen, Vermietung zuzuführen. Diesfalls hat er dafür besorgt zu sein, dass die Betriebsleiterwohnung als solche einzig im Sinne der genannten Interpretation der Baubewilligung vom 1. Juli 2019 benutzt wird.

Auch den vom Beschwerdeführer beantragten, neuen Formulierungen der begleitenden Massnahmen des verfügten Benützungsverbots in den Ziffern 5 und 6 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung stimmte die Gemeinde Diemtigen in ihrer Beschwerdeantwort vorbehaltlos zu. Diese neuen Formulierungen sind ebenfalls objektiv nicht zu beanstanden. Einerseits kann der Beschwerdeführer selber keine Rechtskraftbescheinigung einer Mietvertragskündigung vorlegen, ohne dass diese von der anderen Vertragspartei angefochten und sodann von der Zivilgerichtsbarkeit bestätigt würde. Andererseits erscheint das Ablesen des Stromzählers zu Kontrollzwecken der erfolgten Beendigung der widerrechtlichen Wohnnutzung effektiv nur dann sinnvoll, wenn es zu einem Leerstand kommen sollte, bevor eine baubewilligungskonforme Nutzung der Betriebsleiterwohnung aufgenommen wird.

e) Der Beschwerdeführer beantragt in Rechtsbegehren 2 sodann die Aufhebung der Ziffern 7, 8, 11 und 12 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung vom 18. September 2025. Auch der ersatzlosen Streichung dieser Ziffern stimmte die Gemeinde Diemtigen in ihrer Beschwerdeantwort vom 4. Dezember 2025 vorbehaltlos zu. Die BVD erkennt Ziffer 7 übereinstimmend mit dem Beschwerdeführer als sachlich nicht gerechtfertigte Verknüpfung der Nutzung der Betriebsleiterwohnung und der Überprüfung des Benützungsverbots. Ziffer 7 ist demnach unverhältnismässig. Ziffer 8 ist sodann inhaltlich unklar. Aus der Verfügung und auch aus ihrer Begründung geht nicht hervor, welche baulichen Massnahmen die Gemeinde Diemtigen in Ziffer 8 anspricht. Die Ziffern 11 und 12 sind letztlich offensichtliche Wiederholungen der Ziffern 9 und 10 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung vom 18. September 2025 und demnach unnötig.

f) Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde des Beschwerdeführers gesamthaft als begründet und ist gutzuheissen. Die Formulierungen des Benützungsverbots in Ziffer 4 sowie der begleitenden Massnahmen in den Ziffern 5 und 6 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung vom 18. September 2025 sind entsprechend dem Antrag des Beschwerdeführers in seinem Rechtsbegehren 1 anzupassen. Die Ziffern 7, 8, 11 und 12 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung vom 18. September 2025 sind ersatzlos zu streichen.

3. Kosten

a) Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 1200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG[28] i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV[29]). Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebietet eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigen, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Gemeinde Diemtigen. Da die Gemeinde nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen ist, können ihr keine Kosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG). Es wird daher auf die Erhebung von Verfahrenskosten verzichtet; die Verfahrenskosten im Umfang von CHF 1200.00 gehen zu Lasten des Kantons.[30]

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV[31] beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11 800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG[32]).

Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers macht in seiner Kostennote vom 19. Dezember 2025 für das Beschwerdeverfahren vor der BVD Parteikosten in der Höhe von CHF 5522.60 geltend (Honorar CHF 4960.– Auslagen CHF 148.80.– und Mehrwertsteuer von CHF 413.80). Die Kostennote des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Gemeinde Diemtigen hat somit dem Beschwerdeführer die Parteikosten in der Höhe von CHF 5522.60 zu ersetzen.

III. ** Entscheid**

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Ziffern 4-6 der Verfügung der Gemeinde Diemtigen vom 18. September 2025 werden wie folgt abgeändert (kursiv):

4. Die Betriebsleiterwohnung wird mit einem Benützungsverbot belegt. Sie darf ausschliesslich vom Betriebsleiter allein oder gemeinsam mit seinen Familienangehörigen bewohnt werden. Eine anderweitige Nutzung oder Vermietung an Dritte ist untersagt.

5. Das Mietverhältnis mit der Mieterin ist auf den erstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen. Der Baupolizeibehörde der Gemeinde Diemtigen ist eine Kopie der Kündigung vorzulegen.

6. Zu Kontrollzwecken wird nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäss Ziffer 5 hiervor der Stromzähler durch die Baupolizeibehörde der Gemeinde Diemtigen abgelesen, sofern die Räumlichkeiten nicht ohne Unterbruch vom Betriebsleiter allein oder gemeinsam mit seinen Familienangehörigen weiterbewohnt werden.

Die Ziffern 7, 8, 11 und 12 der Verfügung der Gemeinde Diemtigen vom 18. September 2025 werden aufgehoben.

2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

3. Die Gemeinde Diemtigen hat dem Beschwerdeführer die Parteikosten im Betrag von CHF 5522.60 zu ersetzen.

IV. ** Eröffnung**

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben

- Baupolizeibehörde der Gemeinde Diemtigen, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus

Regierungspräsident

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.

[1] Im Folgenden: Parzelle Nr. F.________.

[2] Vgl. die Baubewilligung vom 1. Juli 2019, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 2.

[3] Vgl. die Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffern 4-7.

[4] Vgl. das Schreiben der Gemeinde Diemtigen an den Beschwerdeführer vom 14. Juli 2021, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 8.

[5] Vgl. den Protokollauszug der Baukommission Diemtigen vom 11. August 2022, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 9.

[6] Vgl. die Ausdrucke des Baugesuchs aus dem eBau vom 17. November 2022, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffern 14 f.

[7] Vgl. die entsprechende Baubewilligung vom 15. November 2023, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 23.

[8] Vgl. die aufsichtsrechtliche Anzeige vom 19. Dezember 2023, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 24.

[9] Vgl. den Protokollauszug der Sitzung des Gemeinderats von Diemtigen vom 4. März 2024, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 27; vgl. die Gewährung des rechtlichen Gehörs für den Beschwerdeführer mit Schreiben vom 26. März 2024, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 30.

[10] Vgl. die Wiederherstellungsverfügung vom 12. April 2024, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 32.

[11] Vgl. die Verfügung vom 19. Juni 2024 zur aufsichtsrechtlichen Anzeige gegen die Gemeinde Diemtigen, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 33.

[12] Vgl. den Ausdruck aus dem e-Bau des Baugesuchs Nr. L.________ vom 14. Mai 2024 zusammen mit den Plänen in Papierform, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 35.

[13] Vgl. die Aktennotiz der Gemeinde Diemtigen vom Augenschein vom 2. Oktober 2024, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 38.

[14] Vgl. die Sistierungsverfügung vom 9. Januar 2025, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 42.

[15] Vgl. die Wiederherstellungsverfügung vom 13. Mai 2025, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 46.

[16] Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

[17] Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

[18] Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14.

[19] Vgl. die Baubewilligung vom 1. Juli 2019, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 2.

[20] Vgl. die Kündigung des Mietverhältnisses des Beschwerdeführers an die Mieterin der Wohnung vom 28. August 2025 per 30. November 2025, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 51.

[21] Vgl. die vom Beschwerdeführer nicht angefochtene Sistierungsverfügung vom 9. Januar 2025, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 42.

[22] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.

[23] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a.

[24] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10 mit Hinweisen.

[25] Heidi Walther, Das Rechtsamt kommentiert aktuelle Entscheide, Das baupolizeiliche Benützungsverbot/Teil II, in KPG-Bulletin 5/1992 S. 33.

[26] Vgl. für die entsprechende Prüfungspflicht im Beschwerdeverfahren gegen Wiederherstellungsmassnahmen, Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 15a.

[27] Vgl. auch die entsprechenden Aussagen der Gemeinde Diemtigen anlässlich der Sistierung des vom Beschwerdeführer angeregten Baubewilligungsverfahrens zur Umnutzung der umstrittenen Betriebsleiterwohnung, in den Vorakten der Gemeinde Diemtigen, Ziffer 42.

[28] Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).

[29] Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).

[30] Vgl. Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 31 f.

[31] Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811).

[32] Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).