110 2025 156 - Umnutzung Scheune in gewerblichen Lagerraum und private Werkstatt, Dacheindeckung

	BVD 110/2025/156

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BVD 110/2025/156

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) vom 13.März 2026

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________ Beschwerdeführer 1

Frau D.________ Beschwerdeführerin 2

Herrn E.________ Beschwerdeführer 3

Herrn F.________ Beschwerdeführer 4

Beschwerdeführer 3 und 4 vertreten durch Herrn Rechtsanwalt G.________

und

Herrn H.________ Beschwerdegegner

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Zäziwil, Bernstrasse 1, 3532 Zäziwil

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Zäziwil vom 21. November 2025 (Umnutzung Scheune in gewerblichen Lagerraum und private Werkstatt, Dacheindeckung) sowie die Verfügung des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR) vom 22. September 2025 (G.-Nr. 2025.DIJ.736)

I. ** Sachverhalt**

1. Der Beschwerdegegner reichte am 16. Dezember 2024 bei der Gemeinde Zäziwil ein nachträgliches Baugesuch ein für die Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum und eine private Werkstatt sowie für die Änderung der Dacheindeckung des Wohnhauses am K.________weg 4 auf der Parzelle Zäziwil Grundbuchblatt Nr. L.________. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Verfügung vom 22. September 2025 erteilte das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Abteilung Bauen, für die Änderung der Dacheindeckung die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG[1] und für die Umnutzung der Scheune die Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG. Die Gemeinde Zäziwil erteilte mit Gesamtentscheid vom 21. November 2025 die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 und 2 am 16. Dezember 2025 gemeinsam Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen, die Baubewilligung zur «Umnutzung Scheune in gewerblichen Lagerraum und private Werkstatt» sei aufzuheben. Am 19. Dezember 2025 reichten sodann die Beschwerdeführer 3 und 4 gemeinsam Beschwerde bei der BVD ein. Sie stellen folgende Rechtsbegehren:

1. Der Entscheid vom 21. November 2025 (eBau-Nr. I.________) sei vollständig aufzuheben.

2. Die Vorinstanz sei anzuweisen, die vollständige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und die Räumung des Lagers anzuordnen, das Gegenstand des Entscheids vom 21. November 2025 (eBau-Nr. I.________) bildet.

3. Eventuell (zu Ziff. 1 und 2 oben, für den Fall, dass die Beschwerde nicht vollständig gutgeheissen würde):

a. Die Vorinstanz sei anzuweisen, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen, soweit Türöffnungen neu eingebaut oder vorbestehende Öffnungen, die nicht Türöffnungen waren, vergrössert wurden, so dass sie als Türöffnungen genutzt werden können.

b. Im Sinne einer Auflage seien mehr als maximal zwei Zu- und Wegfahrten pro Woche zum oder vom Lager zu untersagen.

c. Im Sinne einer Auflage seien Zu- und Wegfahrten und Umschlagsarbeiten ausserhalb der akustischen Tageszeit (07.00 Uhr bis 19.00 Uhr) vollständig zu untersagen.

d. Im Sinne einer Auflage seien lärmintensive Umschlags- und Transportarbeiten vollständig zu untersagen.

4. Die Verfahrenskosten seien dem Beschwerdegegner zur Bezahlung aufzuerlegen.

5. Der Beschwerdegegner sei zu verurteilen, den Beschwerdeführern für das vorliegende Verfahren eine Parteientschädigung zu leisten.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet[2], vereinigte die beiden Beschwerdeverfahren. Gleichzeitig führte es den Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Der Beschwerdegegner beantragt in seiner Stellungnahme vom 12. Januar 2026 die Bestätigung der Baubewilligung und die Abweisung der Beschwerden. Die Gemeinde Zäziwil beantragt in ihrer Stellungnahme vom 23. Januar 2026 die vollständige Abweisung beider Beschwerden sowie die Bestätigung der angefochtenen Entscheide. Auch das AGR, Abteilung Bauen, beantragt in seiner Stellungnahme vom 26. Januar 2026 die Abweisung der Beschwerden.

4. Auf die Rechtsschriften und die vorhandenen Akten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. ** Erwägungen**

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Der Entscheid der Gemeinde Zäziwil ist ein Gesamtentscheid im Sinne von Art. 9 Abs. 1 KoG[3], die Verfügung des AGR eine weitere Verfügung im Sinne von Art. 9 Abs. 2 Bst. b KoG. Beide sind gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5 Abs. 1 KoG mit Beschwerde nach Art. 40 Abs. 1 BauG[4] bei der BVD anfechtbar. Diese ist somit zur Beurteilung der Beschwerde zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Sowohl die Beschwerdeführenden 1 und 2 als auch die Beschwerdeführer 3 und 4, deren Einsprachen abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Streitgegenstand

a) Die Beschwerdeführenden 1 und 2 beantragen, die Baubewilligung zur «Umnutzung Scheune in gewerblichen Lagerraum und private Werkstatt» sei aufzuheben. Sodann halten die Beschwerdeführer 3 und 4 in ihrer Beschwerde fest, ebenfalls Gegenstand des Baugesuchs vom Dezember 2024 hätten Veränderungen am Dach des Wohnhauses gebildet. Gegen diese baulichen Änderungen würden sie grundsätzlich keine Einwände erheben. Die vorliegende Beschwerde beziehe sich in erster Linie auf die Umnutzung des Stalls. Allerdings würden sie befürchten, dass im Zuge der Bauarbeiten am Wohnhaus auch weitere bauliche Veränderungen am Stall vorgenommen werden könnten, die «nicht auffallen», weil ohnehin gebaut werde, und die darauf abzielten, den Stall noch weiter in einen Dachdeckerbetrieb umzugestalten, was er faktisch jetzt schon sei.

b) Anfechtungsobjekt ist die Verfügung der Vorinstanz. Der Streitgegenstand braucht sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines Beschwerdeverfahrens als auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt somit die Verfügungs- oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.[5]

c) Angefochten sind vorliegend der Entscheid der Gemeinde Zäziwil vom 21. November 2025 sowie die Verfügung des AGR vom 22. September 2025, mit welchen dem Beschwerdegegner die Baubewilligung für die Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum und eine private Werkstatt sowie für die Änderung der Dacheindeckung des Wohnhauses am K.________weg 4 erteilt wurde. Die Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 und 2 richtet sich einzig gegen die Baubewilligung für die Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum und eine private Werkstatt. Zwar beantragen die Beschwerdeführer 3 und 4, der Entscheid vom 21. November 2025 sei vollständig aufzuheben. Unter Einbezug der Begründung fällt jedoch auf, dass sich ihre Beschwerde ebenfalls nur gegen die Baubewilligung für die Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum und eine private Werkstatt richtet. Entsprechend ist Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens einzig die Baubewilligung für die Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum und eine private Werkstatt.

Soweit die Beschwerdeführer 3 und 4 befürchten, dass im Zuge der Bauarbeiten am Wohnhaus auch weitere bauliche Veränderungen am Stall vorgenommen werden könnten, liegt dies ausserhalb des Streitgegenstands, weshalb darauf nicht einzutreten ist. Sollten anlässlich der Bauarbeiten am Wohnhaus auch bauliche Veränderungen an der Scheune vorgenommen werden, müsste dem (bau-)polizeilich begegnet werden.

3. Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG für die Umnutzung in einen gewerblichen Lagerraum

a) Das AGR argumentiert in seiner Verfügung vom 22. September 2025, die bestehende Scheune werde im südwestlichen Gebäudeteil zu einer Werkstatt für hobbymässige, kleine Schlosserarbeiten umgenutzt. In der nordöstlichen Gebäudehälfte werde ein Bereich als Materiallager von der Dachdeckerfirma A.________, mit Betriebsstandort B.________ 35, Zäziwil, genutzt. Gemäss Fachbericht Immissionsschutz vom 11. Februar 2025 erfolge der Materialumschlag der Dachdeckerfirma A.________ zwei- bis dreimal pro Woche. Es handle sich um eine Zweckänderung ohne baubewilligungspflichtige Massnahmen. Aus diesen Gründen erteilte es unter anderem die Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG für die Umnutzung der Scheune. Gestützt darauf erteilte die Gemeinde Zäziwil die Baubewilligung.

b) Sowohl die Beschwerdeführenden 1 und 2 als auch die Beschwerdeführer 3 und 4 bestreiten, dass die Anforderungen von Art. 24a RPG erfüllt sind. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 machen sinngemäss geltend, der Beschwerdegegner habe bereits bauliche Massnahmen vorgenommen, um die geplante Umnutzung überhaupt technisch zu ermöglichen. Sodann monieren die Beschwerdeführenden 3 und 4 zusammenfassend, der Beschwerdegegner habe bereits (ohne Baubewilligung) bauliche Massnahmen getroffen, um die Nutzungsänderung überhaupt zu ermöglichen (insbesondere der Bau von Zugängen sowohl im Erdgeschoss als auch im Obergeschoss). Selbst wenn keine baulichen Massnahmen nötig gewesen wären, könnte keine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24a RPG erteilt werden. Denn gerade durch den Güterumschlag entstünden neue Auswirkungen auf die Erschliessung und die Umwelt.

c) Demgegenüber führt die Gemeinde Zäziwil in ihrer Stellungnahme vom 23. Januar 2026 aus, die Beschwerdeführenden rügten angeblich ungenehmigte bauliche Massnahmen, namentlich eine Vergrösserung der Verkehrsfläche des Vorplatzes, die Entfernung des Naturbelags, die Erstellung eines Belags sowie das Anbringen von Stellriemen. Diese Massnahmen seien Bestandteil des bewilligten Projekts gewesen, aus den eingereichten Unterlagen ersichtlich und seien bereits anlässlich der Begehung vom 16. April 2024 vom AGR als zulässig beurteilt worden. Es seien keine zusätzlichen befestigen Flächen geschaffen worden; die Stabilisierung mittels Stellriemen sei als unproblematisch eingestuft worden. Das Augenscheinprotokoll vom 14. August 2025 habe zudem folgende Veränderungen festgehalten: Entfernung von Krüpfen und weiteren Installationen mit Rückbau auf den ursprünglichen Zustand, Vergrösserung der Öffnung im Durchgangsraum zum Lagerraum, Sanierung des Betonriegels beim Tor, Erstellung eines neuen Tors beziehungsweise Öffnung in der Schalung an der Ostfassade sowie der Ersatz des Rundkiesbodens in den ersten zwei «Boxen» durch einen Plattenboden. Diese Anpassungen seien vom AGR ausdrücklich als baubewilligungsfrei beurteilt und von der Baupolizeibehörde als normaler Unterhalt qualifiziert worden. Bereits das Protokoll zur Begehung vom 16. April 2024 habe ausdrücklich festgehalten, dass die Maueröffnung vergrössert werden dürfe, um eine Befahrbarkeit mit dem Stapler zu ermöglichen. Die Massnahmen stünden im Einklang mit der Verfügung des AGR vom 22. September 2025.

Diesbezüglich hält das AGR in seiner Stellungnahme vom 26. Januar 2026 zunächst fest, die Beurteilung zur Baubewilligungspflicht gemäss Art. 1a BauG und Baubewilligungsfreiheit gemäss Art. 1b BauG baulicher Massnahmen und Nutzungsänderungen obliege der kommunalen Bewilligungsbehörde. Im Zweifelsfall obliege dem zuständigen Regierungsstatthalteramt die Befugnis, darüber zu entscheiden (Art. 48 Abs. 2 Bst. a BewD[6]). Dies gelte auch bei Bauvorhaben und Nutzungsänderungen ausserhalb der Bauzonen. Zu den strittigen, erfolgten baulichen Veränderungen am Gebäude Nr. 4a nehme es aufgrund fehlender Zuständigkeit nicht Stellung. Im Weiteren bringt es vor, beim Gebäude Nr. 4a handle es sich um ein ehemaliges landwirtschaftliches Stallgebäude mit Futterlagerraum. Die landwirtschaftliche Nutzung des Gebäudes und der Vorplätze habe wohl auch tägliche Fahrten mit landwirtschaftlichen Fahrzeugen und Maschinen (Traktoren, Ladewagen etc.) beinhaltet. Die bestrittene teilweise neue Nutzung des ehemaligen Stallgebäudes als zonenfremder Materiallagerraum und dessen Bewirtschaftung im Umgang gemäss dem Betriebskonzept des Betreibers vom 6. Februar 2025 führe aus seiner Sicht – im Vergleich mit der vormaligen, landwirtschaftlichen Nutzung des Ökonomiegebäudes Nr. 4a – zu keinen neuen, übermässigen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt. Dem Materiallager im beantragten Umfang von ca. 155 m2 (schräg schraffierte Fläche im Grundrissplan vom 1. November 2024) stehe auch kein anderer Bundeserlass entgegen. Unter Berücksichtigung der vorliegenden und bei dauerhafter Einhaltung der verfügten Bedingungen und Auflagen seiner Verfügung/Ausnahmebewilligung vom 22. September 2025 (keine Einrichtung von Arbeitsplätzen, keine Lagerung von Gerüstmaterial, Materialumschlag lediglich zwei bis dreimal wöchentlich), welche einen integrierenden Bestandteil des Bauentscheids vom 21. November 2025 bildeten und der dauerhaften Einhaltung der Auflage im Bauentscheid zur Bewirtschaftung des Materiallagers lediglich zwischen 07.00 Uhr und 19.00 Uhr, halte die beantragte, teilweise Umnutzung des ehemaligen Ökonomiegebäudes zur Einlagerung von nicht landwirtschaftlichen Material auf der dafür beantragten Fläche die Ausnahmemöglichkeiten von Art. 24a RPG ein. Die Erläuterungen der Beschwerdeführenden in deren Beschwerdeschriften führten zu keiner anderen Beurteilung.

d) Gemäss Art. 22 Abs. 1 Bst. a RPG müssen Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. Die Zonenkonformität für das Bauen in der Landwirtschaftszone ist bundesrechtlich in den Art. 16 ff. RPG und Art. 34 ff. RPV[7] geregelt. Landwirtschaftszonen sollen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden (vgl. Art. 16 Abs. 1 RPG). Laut Art. 16a Abs. 1 RPG sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur landwirtschaft-lichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Garten nötig sind. Unbestritten und klar ist, dass der gewerbliche Lagerraum und die private Werkstatt in der Scheune am K.________weg 4a nicht der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder dem produzierenden Gartenbau dienen und somit nicht zonenkonform sind. Das Vorhaben setzt entsprechend eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG voraus. Vorliegend ist von den Ausnahmetatbeständen einzig Art. 24a RPG (Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen) zu prüfen. Art. 24 RPG (standortgebundene Bauten und Anlagen), Art. 24b RPG (nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe ausserhalb der Bauzonen), Art. 24c RPG (altrechtliche Bauten und Anlagen), Art. 24d RPG (landwirtschaftsfremde Wohnnutzung und schützenswerte Bauten und Anlagen), Art. 24e RPG (hobbymässige Tierhal-tung) und Art. 37a RPG (zonenfremde gewerbliche Bauten und Anlagen) kommen von vornherein nicht in Betracht.

e) Bei Art. 24a RPG handelt es sich um einen erleichterten Ausnahmebewilligungstatbestand. Diese Bestimmung ist auf alle bestehenden Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone anwendbar, sofern sie rechtmässig erstellt worden sind. Eine Zweckänderung von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone kann bewilligt werden, wenn sie keine baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert, dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (Bst. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (Bst. b). Ausnahmebewilligungen nach Art. 24a RPG werden von Gesetzes wegen unter dem Vorbehalt veränderter Verhältnisse erteilt (Art. 24a Abs. 2 RPG).[8]

Der Begriff der baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 24a RPG ist weit auszulegen. Es sind darunter alle Arbeiten an der Baute zu verstehen, die im Hinblick auf die neue Nutzung ausgeführt werden und damit der Bewilligungspflicht gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG unterstehen. Ob ein Vorhaben baubewilligungspflichtig ist, bestimmt sich in diesem Zusammenhang nach Bundesrecht. Wird eine Zweckänderung von baubewilligungsfreien Unterhalts- und Renovationsarbeiten begleitet, steht dies einer Anwendung von Art. 24a RPG nicht entgegen. Dabei kommen aber einzig solche Arbeiten in Betracht, die auch ohne die Zweckänderung, d.h. für die ursprüngliche Nutzung der Baute erforderlich sind. Was aber über eine blosse Renovation hinausgeht bzw. im Hinblick auf die beabsichtigte Zweckänderung erfolgt, fällt unter den Begriff der baulichen Massnahmen, die im Rahmen von Art. 24a RPG ausgeschlossen sind.[9]

Neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt, die die Anwendbarkeit von Art. 24a RPG verbieten, entstehen in erster Linie aus Mehrbelastungen der Erschliessungsinfrastruktur. Diese ist ausserhalb der Bauzonen häufig bloss für die land- oder die forstwirtschaftliche Nutzung dimensioniert. Mit Mehrbelastungen verbunden sind dann allenfalls zusätzliche Immissionen. Mit Auswirkungen auf den «Raum» sind Einflüsse auf die räumliche Ordnung gemeint, die ausserhalb der Bauzonen vom Trennungs- und vom Konzentrationsgrundsatz geprägt wird, also vom grundsätzlichen Bauverbot für nicht zonenkonforme oder nicht standortgebundene Bauten.[10] Nach dem klaren Gesetzeswortlaut ist nicht massgebend, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig sind; sobald die Zweckänderung mit einer Mehrbelastung von Raum, Erschliessung oder Umwelt verbunden ist, fällt eine Bewilligung nach Art. 24a RPG ausser Betracht. Als Vergleichsmassstab gilt grundsätzlich die zuletzt erlaubte Nutzung.[11]

f) Gemäss dem Situationsplan vom 1. November 2024 werden die beiden in der nördlichen Ecke der Scheune befindlichen «Boxen» sowie die Fläche des ehemaligen Heuwalmen als gewerblicher Lagerraum an den Dachdeckerbetrieb vermietet.[12] Die Umnutzung dieser Flächen der Scheune am K.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum machte verschiedene bauliche Massnahmen notwendig. Damit die Fläche des ehemaligen Heuwalmen mit dem Stapler befahren werden kann, musste die bereits ohne Baubewilligung für das Heugebläse erstellte Öffnung im Durchgangsraum zum Lagerraum vergrössert werden.[13] Zudem wurde in der Ostfassade auf Höhe des Obergeschosses der ersten «Box» neu eine Öffnung/ein Tor eingefügt.[14] Es ist davon auszugehen, dass dies ebenfalls im Zusammenhang mit der Umnutzung dieser Fläche in einen gewerblichen Lagerraum steht, wird dadurch doch das Lagern von Material im Obergeschoss der ersten «Box» erleichtert. Diese baulichen Massnahmen gehen über eine blosse Renovation hinaus und sind im Hinblick auf die beabsichtigte Zweckänderung erfolgt, womit eine Anwendung von Art. 24a RPG ausser Betracht fällt.[15] Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass dieses Obergeschoss, welches über den beiden vermieteten «Boxen» besteht und über eine Treppe in der dritten «Box» erschlossen ist, nicht Teil der Baubewilligung für das Erstellen einer Viehscheune vom 15. Juli 1971 war.[16] Fraglich, jedoch offen bleiben kann, ob dieses Obergeschoss ebenfalls in Verbindung mit der Umnutzung der Scheune in einen gewerblichen Lagerraum steht. Es wird an der Gemeinde Zäziwil sein, dies anlässlich des Wiederherstellungsverfahrens (vgl. nachfolgend Erwägung 5.b) näher zu prüfen. Gleiches gilt für die weiteren baulichen Massnahmen (Anbringen eines Zauns beim ehemaligen Heuwalmen,[17] Austausch des ehemaligen Rundkiesbodens in den ersten zwei «Boxen» durch ein Plattenboden und neuer Belag auf der nordwestlichen Fassadenseite[18]). Bei diesen kann nicht abschliessend festgestellt werden, ob sie mit der teilweisen Umnutzung der Scheune in einen gewerblichen Lagerraum zusammenhängen. Schliesslich lässt sich nicht eindeutig bestimmen, dass die Umnutzung nicht mit einer Mehrbelastung der Erschliessung einhergeht. Da jedoch bereits die erwähnten baulichen Massnahmen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG entgegenstehen, kann offenbleiben, ob die teilweise Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt hat. Das AGR hat damit die Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG für die Umnutzung der Scheune in einen gewerblichen Lagerraum zu Unrecht erteilt.

4. Mangelhafte Baugesuchsunterlagen / Umnutzung in eine private Werkstatt

a) Im Weiteren rügen die Beschwerdeführer 3 und 4, das Baugesuch sei unter verschiedenen Gesichtspunkten unklar und unvollständig. Sie kritisieren insbesondere den Grundrissplan.

b) Das Baugesuch hat das Bauvorhaben in allen für die Beurteilung wesentlichen Punkten zu beschreiben. Lage, Einordnung, Gestaltung und Konstruktion sind zudem durch den Situationsplan und die Projektpläne darzustellen.[19] Form und Inhalt der Baueingabe sind in den Art. 10 ff. BewD näher geregelt. Mit dem Baugesuch sind der Situationsplan, die Projektpläne und die allenfalls erforderlichen weiteren Unterlagen einzugeben (Art. 10 Abs. 3 BewD). Der Situationsplan ist im vermessenen Kantonsgebiet auf der Grundlage von aktuellen Daten der amtlichen Vermessung zu erstellen. Die Nachführungsgeometerin oder der Nachführungsgeometer bestätigt die Richtigkeit und die Aktualität des Situationsplans (Art. 12 Abs. 1 BewD). Nach Art. 10 Abs. 2 BewD haben die Projektverfasserinnen und Projektverfasser im Situationsplan die nach Art. 13 BewD verlangten baupolizeilichen Angaben einzutragen. Diese sind durch die Verwendung einer besonderen Farbe deutlich von den von der Nachführungsgeometerin oder vom Nachführungsgeometer bescheinigten Eintragung zu unterscheiden. Für die Projektpläne schreibt Art. 14 Abs. 1 BewD vor, dass diese im Massstab 1:100 oder 1:50 beizulegen sind. Zu erstellen sind insbesondere Grundrisspläne (Art. 14 Abs. 1 Bst. a BewD). Weiter sind die zum Verständnis des Bauvorhabens nötigen Schnitte (Art. 14 Abs. 1 Bst. b BewD), die Fassadenpläne (Art. 14 Abs. 1 Bst. c BewD) und gegebenenfalls ein Umgebungsgestaltungsplan (Art. 14 Abs. 1 Bst. d BewD) beizulegen. Bei Änderungen wie An-, Um- und Erweiterungsbauten muss aus den Plänen hervorgehen, welche Gebäudeteile bestehen bleiben, welche abgebrochen und welche neu erstellt werden sollen (Art. 14 Abs. 4 BewD). Nach Art. 15 Abs. 1 BewD kann die Behörde weitere Unterlagen, wie Angaben über die Konstruktion, den Bauvorgang und die Sicherheitsvorkehren, Fotomontagen, Modelle, detaillierte Aufstellungen über das Mass der Nutzung, Berechnungen und Schattendiagramme verlangen.

c) Die von der Gemeinde Zäziwil bewilligten Pläne entsprechen diesen Vorgaben grösstenteils nicht. So handelt es sich beim Situationsplan im Massstab 1:500 vom 4. Dezember 2024 lediglich um einen Auszug aus dem Geoportal des Kantons Bern, der darüber hinaus auch keine Unterschrift einer Nachführungsgeometerin oder eines Nachführungsgeometers enthält. Er entspricht somit den Anforderungen von Art. 12 f. BewD nicht. Sodann weisen sämtliche Projektpläne einen Massstab von 1:200 auf, obwohl ein Massstab von 1:100 oder 1:50 gesetzlich vorgeschrieben ist (vgl. Art. 14 Abs. 1 BewD).[20] Zudem wird auf dem Grundrissplan im Massstab 1:200 vom 1. November 2024 lediglich das Erdgeschoss abgebildet. Sowohl das über die Treppe in der dritten «Box» erreichbare Obergeschoss über den beiden vermieteten «Boxen» als auch die Bühne im südöstlichen Bereich der Scheune werden nicht auf einem Grundrissplan abgebildet. Dass sich über den beiden vermieteten Garagenboxen ein weiteres Geschoss befindet, lässt sich denn auch aus keinem der Projektpläne entnehmen, obwohl zumindest der Schnitt B im Schnittplan im Massstab 1:200 vom 1. November 2024 den Zugang zu diesem zeigen müsste.[21] Im Weiteren fehlt im Grundrissplan der genaue Standort der privaten Werkstatt des Beschwerdegegners, die Öffnung im Durchgangsraum zum Lagerraum, die Wände zwischen den einzelnen Garagenboxen und die vorerwähnte Treppe. Hingegen wird auf den Standort des Mistplatzes hingewiesen, obwohl dieser bereits abgebrochen wurde.[22] Schliesslich vermitteln die Fassadenpläne im Massstab 1:200 vom 1. November 2024 den Eindruck, dass die Ost- und Westfassade lediglich aus zwei Materialien besteht. Tatsächlich sind diese Fassaden jedoch bis auf Höhe oberkant der Scheunentore mit Holz verkleidet und darüber in braunem Welleternit eingefasst. Zudem befindet sich sowohl über dem Scheunentor auf der östlichen Fassadenseite als auch über jenem auf der westlichen Fassadenseite ein «Fenster» aus durchsichtigem Plastik.[23]

d) Dies führt insbesondere dazu, dass die Bewilligungsfähigkeit der teilweisen Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in eine private Werkstatt nicht beurteilt werden kann. Zwar hält das AGR in der Verfügung vom 22. September 2025 fest, die bestehende Scheune werde im südwestlichen Gebäudeteil zu einer Werkstatt für hobbymässige, kleine Schlosserarbeiten umgenutzt. Der genaue Standort der Werkstatt sowie deren Länge und Breite (vgl. Art. 14 Abs. 1 Bst. a BewD) lässt sich jedoch anhand der vorhandenen Akten nicht feststellen. Es ist Sache der Bauherrschaft, vollständige und widerspruchsfreie Pläne einzureichen. Nur was aus den Plänen mit hinreichender Klarheit hervorgeht, kann bewilligt und rechtskräftigt werden; schematische Darstellungen genügen nicht. Aus unvollständigen oder missverständlichen Plänen kann die Bauherrschaft später (z.B. im Wiederherstellungsverfahren) nichts zu ihren Gunsten ableiten. Bei Unklarheiten zwischen dem Text der Baubewilligung und den (bewilligten) Plänen kommt Letzterem Vorrang zu.[24] Die Beschwerde der Beschwerdeführer 3 und 4 erweist sich somit auch aus diesem Grund als begründet.

5. Rückweisung und weiteres Vorgehen

a) Nach Art. 72 Abs. 1 VRPG[25] entscheidet die Beschwerdeinstanz in der Sache oder weist die Akten ausnahmsweise mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurück. Die Bestimmung verbietet der Beschwerdebehörde nicht, kassatorisch unter Rückweisung an die Vorinstanz zu entscheiden. Die Beschwerdeinstanz soll von dieser Möglichkeit aber nur ausnahmsweise Gebrauch machen. Es müssen besondere Gründe vorliegen, welche die prozessökonomischen Gesichtspunkte überwiegen. Mangelnde Entscheidreife der Angelegenheit kann einen solchen Grund darstellen, sofern die Beschwerdebehörde selber umfassende Beweismassnahmen durchführen müsste.[26]

b) Wird einem nachträglichen Baugesuch der Bauabschlag erteilt, entscheidet die Baubewilligungsbehörde zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG). Die Gemeinde Zäziwil hat dazu noch nichts instruiert oder entschieden, da sie von der Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum ausging. Bezüglich der Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und der für die Wiederherstellung anzusetzenden Frist besteht ein beträchtlicher Entscheidungsspielraum. Es ist nicht Aufgabe der BVD als Rechtsmittelinstanz, darüber als erste Behörde zu befinden.

Die Sache ist daher zur Durchführung des Wiederherstellungsverfahrens an die Gemeinde zurückzuweisen. Die Gemeinde Zäziwil muss die allenfalls noch nötigen Abklärungen treffen und den Beteiligten, einschliesslich des Mieters des Beschwerdegegners, das rechtliche Gehör zu den in Betracht gezogenen Wiederherstellungsmassnahmen und zur Wiederherstellungsfrist gewähren. Anschliessend hat sie über die Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu entscheiden.

c) Sodann kann das nachträgliche Baugesuch des Beschwerdegegners in Bezug auf die Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in eine private Werkstatt aufgrund der mangelhaften Baugesuchsunterlagen nicht beurteilt werden (vgl. Erwägung 4). Es ist nicht Sache der BVD, die Baugesuchsunterlagen verbessern oder vervollständigen zu lassen und das verbesserte bzw. vervollständigte Baugesuch als erste Instanz zu beurteilen. Die Streitsache erweist sich daher in Bezug auf die Umnutzung der Scheune in eine private Werkstatt als nicht entscheidreif. Der angefochtene Bauentscheid vom 21. November 2025 ist daher auch in Bezug darauf aufzuheben und die Sache wird an die Vorinstanz zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen und zur neuen Entscheidung zurückgewiesen.

Im neuen Verfahren wird die Gemeinde Zäziwil dem Beschwerdegegner Gelegenheit zu geben haben, das Baugesuch zu vervollständigen und zu verbessern. Der Beschwerdegegner ist insbesondere aufzufordern, die für die Beurteilung des Vorhabens erforderlichen Baugesuchspläne einzureichen. Sobald die verbesserten Baugesuchsunterlagen vorliegen, ist den Beschwerdeführenden Gelegenheit zur Einsichtnahme und zur Stellungnahme zu geben. Dem Beschwerdegegner ist anschliessend Gelegenheit zu geben, sich zu den Eingaben der Beschwerdeführenden zu äussern (vgl. Art. 33 Abs. 2 BewD).

d) Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, die übrigen Rügen der Beschwerdeführenden zu behandeln.

6. Kosten

a) Die amtlichen Kosten des erstinstanzlichen (nachträglichen) Baubewilligungsverfahrens hat in jedem Fall der Baugesuchsteller zu tragen, Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 52 Abs. 2 BewD). Gemäss dem Bauentscheid der Gemeinde Zäziwil vom 21. November 2025 belaufen sich die amtlichen Kosten auf CHF 6566.35. Die amtlichen Kosten werden dem Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde Zäziwil zuständig.

Soweit aufgrund der Fortsetzung des Baubewilligungsverfahrens in Bezug auf die Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in eine private Werkstatt zusätzliche Kosten anfallen, sind diese im neuen Entscheid zu erheben, unter Beachtung der bereits bezahlten Kosten.

b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalgebühr von CHF 200.00 bis CHF 4000.00 je Beschwerde erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV[27]). In Anwendung dieser Bestimmung wird die Pauschale für die beiden Beschwerden der Beschwerdeführenden auf je CHF 1200.00 festgelegt. Werden in einem einzigen Entscheid mehrere Beschwerden beurteilt, so kann die Pauschalgebühr für die einzelnen Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer angemessen reduziert werden (Art. 21 Abs. 3 GebV). In Anwendung dieser Bestimmung werden die Pauschalen um je einen Drittel, also auf CHF 800.00 pro Beschwerde reduziert. Insgesamt betragen die Verfahrenskosten somit CHF 1600.00.

Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebietet eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigen, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt der Beschwerdegegner als unterliegend, weshalb er die Verfahrenskosten zu tragen hat.

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeindewesen als gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Der unterliegende Beschwerdegegner hat daher den Beschwerdeführern 3 und 4 deren Parteikosten zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 waren nicht anwaltlich vertreten, weshalb sie trotz Obsiegens keinen Anspruch auf Parteikostenersatz haben (Art. 104 Abs. 1 VRPG).

Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer 3 und 4 beläuft sich auf CHF 3607.50 (Honorar CHF 3240.00, Auslagen CHF 97.20, Mehrwertsteuer CHF 270.30) und gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdegegner hat somit den Beschwerdeführern 3 und 4 die Parteikosten von CHF 3607.50 zu ersetzen.

III. ** Entscheid**

1. Die Beschwerden werden gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werden kann. Der Bauentscheid der Gemeinde Zäziwil vom 21. November 2025 und die Verfügung des Amts für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Abteilung Bauen, vom 22. September 2025 werden in Bezug auf die Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum und eine private Werkstatt aufgehoben. Dem nachträglichen Baugesuch vom 13. Dezember 2024 wird in Bezug auf die Umnutzung der Scheune am K.________weg 4a in einen gewerblichen Lagerraum der Bauabschlag erteilt.

2. Die Sache wird zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde Zäziwil zurückgewiesen. Dazu gehen die Vorakten zurück an die Gemeinde Zäziwil.

3. Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 6566.33 werden dem Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde Zäziwil zuständig.

4. Die Verfahrenskosten von CHF 1600.00 werden dem Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Das Inkasso erfolgt mit separater Zahlungseinladung.

5. Der Beschwerdegegner hat den Beschwerdeführern 3 und 4 die Parteikosten im Betrag von CHF 3607.50 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. ** Eröffnung**

- Frau D.________ und Herrn C.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt G.________, eingeschrieben

- Herrn H.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Zäziwil, mit Beilagen gemäss Ziffer 2,

eingeschrieben

- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per E-Mail

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus

Regierungspräsident

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden, hinsichtlich der Rückweisung unter den Voraussetzungen von Art. 61 i.V.m. Art. 74 Abs. 3 VRPG. Eine allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.

[1] Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).

[2] Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

[3] Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).

[4] Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

[5] Vgl. Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 12 bis 14.

[6] Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

[7] Raumplanungsverordnung des Bundesrats vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1).

[8] BGer 1C_131/2018 vom 27. August 2018 E. 3.1.

[9] Vgl. BGer 1C_381/2020 vom 27. Juli 2021 E. 4.2, 1C_131/2018 vom 27. August 2018 E. 3 und 6.2, 1C_283/2017 vom 23. August 2017 E. 3.2 und 3.3; vgl. auch Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Abteilung Bauen, Bauen ausserhalb der Bauzonen, Themenblatt A5, Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen (abrufbar unter: www.bauen.dij.be.ch > Bauen ausserhalb der Bauzonen > Themenblätter).

[10] Rudolf Muggli, in Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24a N. 11 f. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung.

[11] BGer 1C_434/2022 vom 25. August 2023 E. 5.2 mit weiteren Hinweisen.

[12] Vgl. Situationsplan im Massstab 1:200 vom 1. November 2024; Plan «Grundriss + Schnitte» im Massstab 1:100 vom 9. September 1970, rev. 11. Mai 1971.

[13] Vgl. Bilder der Begehung vom 14. August 2025 sowie Besprechungsnotiz und Bilder der Begehung vom 16. April 2024, pag. 191 f. und 326 ff. der Vorakten der Gemeinde Zäziwil; Plan «Grundriss + Schnitte» im Massstab 1:100 vom 9. September 1970, rev. 11. Mai 1971.

[14] Vgl. Beilage 7 der Baueinsprache/Rechtsverwahrung/Lastenausgleichsbegehren vom 31. März 2025, pag. 90 f. der Vorakten der Gemeinde Zäziwil.

[15] Vgl. Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Abteilung Bauen, Bauen ausserhalb der Bauzonen, Themenblatt A5, Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen.

[16] Vgl. Bilder der Begehung vom 14. August 2025 und Beilage 6 der Baueinsprache/Rechtsverwahrung/Lastenausgleichsbegehren vom 31. März 2025, pag. 191 ff. und 92 f. der Vorakten der Gemeinde Zäziwil; Plan «Grundriss + Schnitte» im Massstab 1:100 vom 9. September 1970, rev. 11. Mai 1971.

[17] Vgl. Bilder der Begehung vom 14. August 2025 und Bilder der Begehung vom 16. April 2024, pag. 191 f. und 326 der Vorakten der Gemeinde Zäziwil.

[18] Vgl. Protokoll und Bilder der Begehung vom 14. August 2025, pag. 181 ff. der Vorakten der Gemeinde Zäziwil; Grundrissplan im Massstab 1:200 vom 1. November 2024.

[19] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34a N. 4.

[20] Vgl. Grundrissplan, Fassadenpläne und Schnittplan im Massstab 1:200 vom 1. November 2024.

[21] Vgl. Bilder zur Begehung vom 14. August 2025, Beilage 7 der Baueinsprache/Rechtsverwahrung/Lastenausgleichsbegehren der Beschwerdeführer 3 und 4 vom 31. März 2025 und Bilder zur Begehung vom 16. April 2024, pag. 191 f., 90 f. und 326 der Vorakten der Gemeinde Zäziwil.

[22] Vgl. Beilagen 2 und 3 der Stellungnahme der Beschwerdeführer 3 und 4 vom 3. November 2025, Bilder zur Begehung vom 14. August 2025, Beilage 7 der Baueinsprache/Rechtsverwahrung/Lastenausgleichsbegehren der Beschwerdeführer 3 und 4 vom 31. März 2025 und Bilder zur Begehung vom 16. April 2024, pag. 159 f., 191 f., 90 ff. und 326 der Vorakten der Gemeinde Zäziwil.

[23] Vgl. Beilage 7 der Baueinsprache/Rechtsverwahrung/Lastenausgleichsbegehren der Beschwerdeführer 3 und 4 vom 31. März 2025, pag. 92 f. der Vorakten der Gemeinde Zäziwil.

[24] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34a N.19a.

[25] Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).

[26] Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 72 N. 8.

[27] Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).