110 2025 106 - Mehrfamilienhaus

	BVD 110/2025/106

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BVD 110/2025/106

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) vom 2. Februar 2026

in der Beschwerdesache zwischen

Amt für Wald und Naturgefahren, (AWN), Abteilung Walderhaltung Standort Bern, Laupenstrasse 22, 3008 Bern Beschwerdeführerin

und

Baukonsortium A.________, bestehend aus:

B.________Genossenschaft

Beschwerdegegnerin 1

C.________AG

Beschwerdegegnerin 2

vertreten durch D.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Langnau i.E., Bauverwaltung, Alleestrasse 8, Postfach 566, 3550 Langnau im Emmental

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Langnau vom 11. Juli 2025 (Baugesuchs-Nr. 2023-0117, 2023-23035; Mehrfamilienhaus)

I. ** Sachverhalt**

1. Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 27. Februar 2024 bei der Gemeinde Langnau im Emmental ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 14 Wohnungen auf ihrer Parzelle Langnau im Emmental Grundbuchblatt Nr. I.________. Die Parzelle grenzt südlich an einen bewaldeten Steilhang.

2. Die Publikation des Baugesuchs erfolgte am 28. März 2024 und 4. April 2024. Die Einsprachefrist lief bis am 29. April 2024. Mit Verfügung (Verfahrensprogramm) vom 28. März 2024 holte die Gemeinde Langnau im Emmental bei der Beschwerdeführerin mit Frist bis zum 29. April 2024 eine Stellungnahme betreffend die Baute in Waldnähe ein.

3. Mit Stellungnahme vom 26. April 2024 teilte die Beschwerdeführerin der Gemeinde Langnau im Emmental im Sinne einer Nachforderung mit, dass das Vorhaben in Absprache mit ihr zu überarbeiten und dabei eine Vergrösserung des Waldabstands anzustreben sei. Der daraufhin nach mehrfachem Schriftenwechsel mit der Projektverfasserin und der Gemeinde Langnau im Emmental von Seiten der Beschwerdeführerin ausgestellte und negativ ausgefallene Amtsbericht Wald datiert schliesslich vom 16. Juni 2025.

4. Mit Gesamtentscheid vom 11. Juli 2025 erteilte die Gemeinde Langnau im Emmental den Beschwerdegegnerinnen die Baubewilligung sowie – in Abweichung vom negativen Amtsbericht der Beschwerdeführerin – die Bewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands.

5. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 7. August 2025 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 11. Juli 2025. Dabei macht sie geltend, dass die Vorinstanz die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands nicht hätte erteilen dürfen.

6. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet[1], führte den Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Beschwerdeantwort vom 12. September 2025 beantragten die Beschwerdegegnerinnen, das Verfahren sei auf die Frage der Beschwerdelegitimation zu beschränken und auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. Eventualiter sei ihnen nach positiver Zwischenverfügung über das Eintreten Frist für die Einreichung einer Stellungnahme in der Sache anzusetzen. Mit Stellungnahme vom 12. September 2025 äusserte sich die Gemeinde Langnau im Emmental zum vorliegenden Verfahren, ohne dabei einen Antrag zu stellen.

7. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 15. Oktober 2025 stellte das Rechtsamt den Parteien die erwähnten Eingaben zu und teilte ihnen mit, dass über die Frage der Beschwerdelegitimation im Endentscheid befunden werde. Weiter ermöglichte das Rechtsamt den Parteien mit besagter Verfügung die Einreichung einer Stellungnahme in der Sache, worauf diese jedoch verzichteten.

8. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. ** Erwägungen**

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG[2]. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG[3] innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Zur Einsprache befugt sind auch Behörden des Kantons oder des Bundes (Art. 35 Abs. 2 Bst. c BauG) zur Wahrung der ihnen anvertrauten öffentlichen Interessen (Art. 35c Abs. 2 BauG). Ein negativer Amtsbericht einer kantonalen Fachstelle ist einer Einsprache gleichzusetzen, der anschliessend zu einer Beschwerde legitimiert, wenn er innerhalb der Einsprachefrist eingereicht worden ist.[4] Dass explizit ein Dokument mit dem Titel «Einsprache» eingereicht wird, ist dabei nicht nötig.[5] Es reicht, wenn aus dem Inhalt hervorgeht, dass das Vorhaben von den Verfassenden nicht gutgeheissen wird.[6]

Die Beschwerdeführerin nahm mit Schreiben vom 26. April 2024 zu Handen der Vorinstanz Stellung zum vorliegend strittigen Bauvorhaben der Beschwerdegegnerinnen und führte dabei Folgendes aus:

«Im vorliegenden Baugesuch haben wir zwei Dinge festgestellt:

Zum einen war uns im Jahr 2023 nicht bewusst, dass das UG ein MFH bei einem Waldabstand von 10.0m bzw. bis zur Liftkabine von 8.0m zur Konsequenz hatte. Damit wird im vorliegende[n] Baugesuch eine zusätzliche Verkürzung für ein bewohntes Gebäude beantragt. Bereits in unserem Amtsbericht vom 24.06.2021 stimmten wir einer Verkürzung für ein MFH bei einem Waldabstand von 17.0m zu (siehe eBau Nr. 2021-2891). Einer weiteren Verkürzung können wir nicht mit der Begründung einer «ortsüblichen Bebauung» zustimmen. Die umliegenden Häuser sind generell niedriger und EFH. Damit ist mit dem Neubau eines zweiten MFH die Walderhaltung gefährdet und die Waldbewirtschaftung zusätzlich eingeschränkt.

Zum anderen bekamen wir im aktuellen Verfahren Einsicht in die bewilligten Pläne für das UG. Diese wichen in Waldnähe vom Situationsplan 1:500 vom 13.01.2023 ab, welchen wir für unsere Prüfung über eBau erhalten haben. Der Waldabstand misst nun nicht mehr nur 9.0m bis zum Lift, sondern 7.0m bis zum Lagerraum und den Kellerräumen. Damit besteht eine zusätzliche Verkürzung von 2.0m, denen wir nicht zugestimmt haben.»

Ihre Stellungnahme vom 26. April 2024 schloss die Beschwerdeführerin sodann mit folgender Nachforderung ab:

«Nachforderung

Gestützt auf die vorhergehenden Punkte bitten wir die Leitbehörde um Einforderung der nachstehenden Informationen / Unterlagen:

- Das Vorhaben ist in Absprach[e] mit der Abteilung Walderhaltung Region Voralpen zu überarbeiten. Eine Vergrösserung des Waldabstandes ist anzustreben.

- Die Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstandes wäre bewilligungsfähig, wenn sie sich am Nachbargebäude auf der Parzelle Nr. E.________ dem Gebäude Nr. 377a orientieren würde.»

Aus den zitierten Ausführungen in der Stellungnahme vom 26. April 2024 geht klar hervor, dass die Beschwerdeführerin das Bauprojekt hinsichtlich des Waldabstands nicht gutheissen konnte. Vielmehr wäre ihrer Ansicht nach eine Überarbeitung des Bauvorhabens notwendig gewesen, damit dieses aus waldrechtlicher Sicht hätte bewilligt werden können. Vor diesem Hintergrund ist denn auch verständlich, dass die erwähnte Stellungnahme nicht in der Form eines (abschlies­sen­den) Amtsberichts dahergekommen ist und somit den Beschwerdegegnerinnen ohne Weiteres die Einreichung einer diesbezüglichen Projektänderung ermöglicht hätte. Die Beschwerdeführerin zeigte ihnen mit dem Hinweis auf die Orientierung am Nachbargebäude auch gleich eine Möglichkeit auf, um zu einem zulässigen Waldabstand kommen zu können. Die gewählte Form bzw. der Titel der fachbehördlichen Einschätzung der Beschwerdeführerin ändert schliesslich nichts daran, dass mit diesem Schreiben ein Bauabschlag impliziert wurde. Mit Blick auf die hier zu beurteilende Beschwerdelegitimation kommt die Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 26. April 2024 somit einem negativen Amtsbericht gleich. Dass ihr abschliessender und betreffend den Waldabstand gleichermassen negativ lautender Amtsbericht sodann erst vom 16. Juni 2025 datiert, spielt diesbezüglich keine Rolle, denn die erwähnte negative Stellungnahme ging bei der Leitbehörde bereits am 26. April 2024 und somit während der Einsprachefrist ein. Nach dem Gesagten und entgegen dem Vorbringen der Beschwerdegegnerinnen ist sie einer Einsprache gleichzusetzen und berechtigt somit die Beschwerdeführerin zur Beschwerdeerhebung.

Auf ihre frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten und die diesbezügliche Rüge der Beschwerdegegnerinnen erweist sich als unbegründet.

2. Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands

a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands vorliegend nicht gegeben seien, da keine besonderen Gründe für den Näherbau vorliegen würden. Die Schutzfunktion des Waldes würde mit einem derartigen Näherbau verhindert, die Waldbewirtschaftung erschwert und der ökologische Mehrwert des Waldrandes gefährdet werden, da der Wald dauernd niedergehalten werden müsste. Zudem sei das Risiko eines Windwurfs von grossen Bäumen und damit eine Gefahr für Personen nicht auszuschliessen. Ihre Fachexpertise sei schliesslich zu wenig berücksichtigt worden und die Vorinstanz hätte die Bewilligung für den Näherbau daher nicht erteilen dürfen.

Die Vorinstanz erkannte gemäss ihren Ausführungen zur Ausnahme Nr. 4. in Ziffer 3 auf Seite 6 des angefochtenen Entscheids, dass das betreffende und sehr steile Waldstück regelmässig gepflegt und unterhalten werde müsse. Die Höhe der betreffenden Bäume müsse bereits zum heutigen Zeitpunkt im Auge behalten werden, damit die Bäume nicht zu gross würden. Weiter ging die Vorinstanz davon aus, dass die Waldfunktion, namentlich seine Schutz-, Wohlfahrts- und Nutzfunktion durch die Gewährung der Ausnahme nur unwesentlich beeinträchtigt wäre. Ebenfalls wäre ihrer Ansicht nach die Zugänglichkeit für die Waldbewirtschaftung durch den Bau aufgrund der bereits bestehenden Bauten und Anlagen nicht zusätzlich beeinträchtigt. Ferner sei im vorliegenden Fall nach dem Gebot von Treu und Glauben die Sicht der Bauherrschaft mehr zu gewichten. Diese hätte im Rahmen der vorgängigen Bewilligung des Untergeschosses nämlich davon ausgehen dürfen, dass für die Beschwerdeführerin genügend erkennbar gewesen war, dass auf dem Untergeschoss die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit dem entsprechenden Waldabstand vorgesehen war. Die Ansicht der Beschwerdeführerin, wonach die Gefahr des Zurückdrängens des Waldes als gross betrachtet wird, teilte die Vorinstanz daher nicht und sie gewährte den Beschwerdegegnerinnen die beantragte Ausnahme zur Unterschreitung des Waldabstands gemäss Art. 27 KWaG und erteilte ihnen letztlich für ihr Bauvorhaben die Baubewilligung.

b) Das Waldareal ist durch die Forstgesetzgebung umschrieben und geschützt (Art. 18 Abs. 3 RPG[7]). Als Wald gelten Flächen, die mit Waldbäumen oder Waldsträuchern bestockt sind und Waldfunktionen erfüllen können (Art. 2 Abs. 1 WaG[8]). Im Kanton Bern gilt eine Bestockung mit einer Fläche von mindestens 800 m2, einer Breite von mindestens 12 m und einem Alter von mindestens 20 Jahren als Wald (Art. 3 Abs. 1 KWaG[9] i.V.m. Art. 2 Abs. 4 WaG und Art. 1 Abs. 1 WaV[10]). Auch eine Bestockung, die in besonderem Masse Wohlfahrts- oder Schutzfunktionen erfüllt, ist Wald (Art. 2 Abs. 4 WaG, Art. 3 Abs. 2 KWaG). Bauten und Anlagen in Waldesnähe sind nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen (Art. 17 Abs. 1 WaG). Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestands (Art. 17 Abs. 2 WaG). Aus wichtigen Gründen können die zuständigen Behörden die Unterschreitung des Mindestabstands unter Auflagen und Bedingungen bewilligen (Art. 17 Abs. 3 WaG). Im Kanton Bern ist für Bauten und Anlagen ein Waldabstand von mindestens 30 m vorgeschrieben (Art. 25 Abs. 1 KWaG i.V.m. Art. 34 Abs. 1 KWaV[11]). Für Gebäude, die nicht für Wohnzwecke bestimmt sind, Lagerhäuser und ähnliche Einrichtungen gilt ein Waldabstand von mindestens 15 m (Art. 34 Abs. 1 Bst. e KWaV). Liegen besondere Verhältnisse vor, kann die zuständige Stelle der Wirtschafts-, Energie- und Umweltdirektion, d.h. die Waldabteilung des AWN, Ausnahmen bewilligen (Art. 26 Abs. 1 und 2 KWaG i.V.m. Art. 9 Bst. a OrV WEU[12], Art. 34 Abs. 2 KWaV).

Der Zweck des Waldabstands besteht darin, den Wald vor natürlicher oder menschlicher Zerstörung zu bewahren. Zudem soll der Waldabstand eine zweckmässige Bewirtschaftung und Erschliessung des Waldes ermöglichen, den Wald vor Feuer schützen sowie dem hohen ökologischen Wert des Waldrandes Rechnung tragen. Angemessen ist der Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand, wenn er den Schutz dieser im öffentlichen Interesse liegenden Zwecke gewährleistet, welche durch eine zu enge Nachbarschaft von Bauten und Anlagen zum Wald beeinträchtigt würden.[13] Auf Bundesebene ist auf eine verbindliche Regelung eines minimalen Waldabstands verzichtet worden, doch sollte dieser Abstand in der Regel 15 m nicht unterschreiten.[14] Der von den Kantonen bestimmte und vom Bund gestützt auf Art. 52 WaG genehmigte allgemeine Mindestabstand nach Art. 17 Abs. 2 WaG bewegt sich je nach Kanton zwischen 10 m und 30 m.[15] Der vom Kanton Bern festgesetzte gesetzliche Waldabstand von 30 m ist im Vergleich mit anderen Kantonen somit relativ hoch angesetzt. Er wurde nicht in erster Linie mit Blick auf den Schutz des Waldes und der angrenzenden Bauten derart gross festgelegt, sondern vor allem mit Blick auf das Landschaftsbild.[16] Ferner ist zu beachten, dass Waldränder sowohl wegen ihres landschaftlichen, biologischen und ästhetischen Wertes als auch angesichts ihrer vermehrten Gefährdung besonders zu schützen sind. Zu erhalten ist nicht allein die Quantität, sondern auch die Qualität des Waldes. Angemessen ist der Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand, wenn er dem Schutz dieser im öffentlichen Interesse liegenden Zwecke gewährleistet, welche durch eine zu enge Nachbarschaft von Bauten und Anlagen zum Wald beinträchtig würden.[17] Eine aktuelle und konkrete Gefährdung braucht nicht vorzuliegen. Die bernischen Forstbehörden gewähren grundsätzlich relativ weitgehende Ausnahmen vom gesetzlichen Waldabstand. Besondere Verhältnisse im Sinn von Art. 26 Abs. 1 KWaG werden in der Regel dann bejaht, wenn das konkrete Vorhaben weder den Zweck noch die Anliegen bedroht, die mit dem gesetzlichen Waldabstand verfolgt werden.[18] Die Festsetzung des Waldabstands unter Berücksichtigung der obge­nan­nten Kriterien hängt sodann stark von den konkreten Verhältnissen im Einzelfall ab. Der Einfluss von Tiefbauten im Waldabstandsbereich auf den Wald ist zum Beispiel bedeutend geringer als der von Hochbauten. Während für Wohnbauten in günstiger Lage zum Wald Waldabstände unter 15 m im Allgemeinen im Kanton Bern nicht bewilligt werden, ist beispielsweise ein minimaler Waldabstand von 2 m für Erschliessungsstrassen üblich. Weiter ist erfahrungsgemäss bei Wohnbauten mit weniger als 15 m Waldabstand eine Beeinträchtigung des Waldes vorhanden. Für Ausnahmen unter diesem Grenzwert müssen deshalb besonders wichtige und zwingende Gründe vorliegen sowie das Nichtvorhandensein einer Beeinträchtigung des Waldes offensichtlich sein. Die Beurteilung der Waldverträglichkeit nach verschiedenen Schutzzwecken setzt schliesslich spezifisches Fachwissen voraus, das weitgehend auch (wald-)technische Belange zum Gegenstand hat. Bei der Beurteilung von Ausnahmegesuchen werden die «besonderen Verhältnisse» sowohl für den Wald als auch für die vorgesehene bauliche Nutzung beurteilt.

c) Das vorliegende Bauvorhaben sieht den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf einem bereits zuvor errichteten Untergeschoss vor. Das Untergeschoss wurde in einem separaten Baubewilligungsverfahren mit einem verkürzten Waldabstand bewilligt, zumal gemäss dem diesbezüglichen Amtsbericht der Beschwerdeführerin vom 30. Mai 2023[19] hierzu die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands erteilt werden konnte. Das darüberliegende Mehrfamilienhaus soll nun mit seinem nördlich vorspringenden Anbau für den Lift bis zu 8.5 m und mit der nördlichen Hausfassade bis zu 10.5 m an den betreffenden Wald herangebaut werden.

Im Anschluss an die obgenannte Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 26. April 2024 fand zwischen ihr, der Projektverfasserin und der Vorinstanz ein reger Schriftenwechsel betreffend den nun strittigen Waldabstand des Mehrfamilienhauses statt. Gemäss dem Schreiben der Projektverfasserin vom 6. Mai 2024[20] habe der Beschwerdeführerin bei der im Jahr 2023 erfolgten Beurteilung des Untergeschosses bewusst sein müssen, dass später oberhalb des Untergeschosses mit demselben Waldabstand der Bau eines Mehrfamilienhaus geplant war. Die Beschwerde­gegnerinnen haben daher nach Treu und Glauben davon ausgehen dürfen, dass die spätere Errichtung des Mehrfamilienhauses wie vorgesehen ermöglicht würde.

Dem widersprach die Beschwerdeführerin mit ihrem Antwortschreiben vom 24. Mai 2024[21] und sie hielt darin fest, dass in den ihr damals vorgelegenen Plänen für die Beurteilung des Untergeschosses nicht ersichtlich gewesen sei, dass später darüber die Errichtung eines Mehrfamilienhauses geplant war. Auch der Titel des damaligen Vorhabens «Rückbau bestehendes Gebäude, Neubau Untergeschoss mit Einstellhalle» habe keinen Aufschluss über die geplante zweite Etappe des Bauvorhabens gegeben. Sie sei daher in gutem Glauben davon ausgegangen, dass nur ein Untergeschoss geplant war und habe demzufolge auch nur dieses hinsichtlich des Waldabstands beurteilt. Eine waldrechtliche Beurteilung eines oberirdischen, mehrstöckigen Gebäudes würde schliesslich komplett anders ausfallen als eine solche für eine unterirdische Baute.

Mit Schreiben vom 31. Mai 2024[22] wies die Vorinstanz darauf hin, dass die Beschwerdeführerin unter anderem dem ursprünglichen Baugesuch für die Errichtung des Untergeschosses hätte entnehmen können, dass später darüber auch ein Neubau eines Mehrfamilienhauses geplant war. Die Beschwerdeführerin hätte ihrer Ansicht nach folglich schon zu diesem Zeitpunkt betreffend dessen Waldabstand intervenieren müssen und nicht erst jetzt. Die nun geforderten Massnahmen seien zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr umsetzbar.

Nachdem die Beschwerdeführerin in ihrem Schreiben vom 13. Juni 2024[23] wiederholte, dass sie betreffend den Waldabstand des Mehrfamilienhauses keinen positiven Amtsbericht ausstellen könne, führte die Vorinstanz gestützt auf Art. 8 KoG ein Bereinigungsgespräch durch. Daraufhin reichten die Beschwerdegegnerinnen am 17. Februar 2025 diverse Unterlagen ein und betonten damit, dass eine Vergrösserung des Waldabstands im vorliegenden Bauvorhaben sowohl unnötig als auch unmöglich sei.[24]

In ihrem darauffolgenden Schreiben vom 2. April 2025[25] betonte die Beschwerdeführerin nochmals die Wichtigkeit eines genügenden Waldabstands und führte aus, dass vorliegend nicht der durchschnittliche, sondern der kürzeste Abstand des vorliegenden Bauvorhabens zum Wald massgeblich sei. Auch erwähnte sie, dass die Bäume im betreffenden Wald wesentlich höher wachsen könnten als von den Beschwerdegegnerinnen angenommen. Weiter kritisierte sie, dass die Beschwerdegegnerinnen nur eine einzige Variante für eine Anpassung ihres Bauvorhabens geprüft und diese sogleich wieder verworfen hätten. Es seien daher keine wichtigen Gründe erkennbar, welche eine derart grosse Reduktion des Waldabstands rechtfertigen würden. Schliesslich forderte die Beschwerdeführerin seitens der Beschwerdegegnerinnen ein detaillierteres Varianten­studium ein, worauf Letztere allerdings verzichteten. Gemäss ihrer abschliessenden Stellungnahme vom 29. April 2024[26] hielten die Beschwerdegegnerinnen vielmehr an ihrer ursprünglichen Planung des Mehrfamilienhauses mit dem verkürzten Waldabstand fest.

Nachdem die Beschwerdeführerin mittels Verfügung der Vorinstanz vom 12. Mai 2025[27] zur Ausfertigung eines Amtsbericht aufgefordert wurde, stellte sie diesen am 16. Juni 2025 aus und hielt darin insbesondere Folgendes fest:

«Für den Bereich A.________ ist keine verbindliche Waldgrenze festgelegt. Entsprechend verläuft die Waldgrenze drei Meter ausserhalb der Linie, welche die Stockmitten der äussersten Bäume und Wurzelstöcke oder ein Meter ausserhalb der Linie, welche die äussersten Sträucher miteinander verbindet. Befindet sich innerhalb dieses Saums eine Parzellengrenze oder eine topografische Grenze, so fällt die Waldgrenze mit dieser Grenze zusammen (Art. 3 KWaV). Die Waldgrenze entspricht der amtlichen Vermessung. Es gilt der gesetzlich vorgeschriebene Waldabstand von 30 m. Die zuständige Stelle der Wirtschafts-, Energie- und Umweltdirektion kann Ausnahmen vom Mindestabstand vorsehen.

Das geplante Mehrfamilienhaus befindet sich in einer Mischzone. Vorher befand sich auf dem Grundstück eine Kirche mit sechseckigem Grundriss. Die nördlichste Ecke wies einen Waldabstand von rund 11.0 m auf, die westliche knapp 17.0 m und die östliche ca. 17.5 m. Die Breite der Kirche betrug 13.5 m. Auf der westlichen Nachbarparzelle befindet sich ein Einfamilienhaus mit ca. 11.0 m Waldabstand. Auf der angrenzenden östlichen Parzelle E.________ wurde vor kurzem ein sehr ähnliches Mehrfamilienhaus vom gleichen Architekturbüro geplant und vom selben Bauherr erstellt. Dafür wurde vorgängig eine Voranfrage eingereicht und mit Amtsbericht Wald vom 24.06.2021 ein Waldabstand von 17.0 m bewilligt (e-Bau-Nr. 2021-2891, Gesamtentscheid vom 04.03.2022). Für das nun vorliegende Projekt wurde keine Voranfrage eingereicht, da der Waldabstand gemäss Aussagen des Architekturbüros am Bereinigungsgespräch vom 07.08.2025 als wichtige Rahmenbedingung bei der Planung vergessen worden ist.

Das geplante Mehrfamilienhaus liegt an einem steilen, bewaldeten Hangfuss. Zwischen dem Haus und Wald befindet sich eine Erschliessungstrasse, nördlich davon eine neue Abschirmungsmauer zum Schutz des neuen Gebäudes gegen Hangmuren und eine ca. 6-11.0 m breite Wiese.

Der betroffene Wald gilt als Objektschutzwald, der vor Hangmuren schützt. Er hat auch eine ökologische Funktion.

Das geplante Mehrfamilienhaus kommt mit 10.5 m sehr nahe an den Wald zu liegen (die westliche Gebäudeecke ca. 12.0 m Waldabstand und die östliche ca. 15.0 m). Durch seine Länge von 32 m wirkt das Haus wie ein Riegel vor dem Wald. Es muss mit Beeinträchtigungen der Hygiene und Sicherheit der Bauten (Beschattung / Feuchtigkeit / Blatt- / Ast- und Baumfall) gerechnet werden. Damit die Hygiene und Sicherheit nicht beeinträchtigt werden, ist für das Haus ein grösserer Waldabstand nötig.

Die Waldfunktionen gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. c WaG werden durch das Vorhaben entscheidend beeinträchtigt. Die Walderhaltung bleibt nicht gewährleistet. Aufgrund des Schattenwurfes, des Blatt-, Ast- und Baumfalles können Selbsthilfemassnahmen nicht ausgeschlossen werden. Die Gefahr des Zurückdrängens des Waldes erachtet das AWN als gross.

Durch das Bauvorhaben entsteht eine übermässige zusätzliche Behinderung der Waldbewirtschaftung. Auch durch die neue Abschirmungsmauer gegen Hangmuren, die einen Waldabstand von 6.0 m aufweist, wird auf einer Länge von fast 14.0 m die Bewirtschaftung weiter erschwert.

Das Vorhaben ist in der jetzigen Form aus waldrechtlicher Sicht nicht bewilligungsfähig.»

Abschliessend stellte die Beschwerdeführerin in ihrem Amtsbericht vom 16. Juni 2025 folgenden Antrag:

«Die beantragte Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstandes wird nicht erteilt. Begründung: Durch den zu kurzen Waldabstand muss mit einer dauernden Niederhaltung des Waldes gerechnet werden. Dadurch wird die Walderhaltung gefährdet. Zusätzlich wird die Waldbewirtschaftung gegenüber dem vorherigen Zustand bedeutend erschwert.»

d) Der zitierte Amtsbericht der Beschwerdeführerin vom 16. Juni 2025 ist nachvollziehbar und schlüssig. Die Fachbehörde zeigt darin in verständlicher Art und Weise auf, inwiefern mit dem vorgesehenen Bauvorhaben die Walderhaltung gefährdet wäre und weshalb ein derart verkürzter Waldabstand nicht bewilligungsfähig ist. Gleiches ergibt sich bereits aus dem zuvor erfolgten und oben dargelegten Schriftenwechsel zwischen der Beschwerdeführerin, der Projektverfasserin und der Vorinstanz. Die von Seiten der Bauherrschaft am 17. Februar 2025 im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens vorgebrachten Gegenargumente und die dabei eingereichten Unterlagen vermögen daran nichts zu ändern. So hat die Beschwerdeführerin beispielsweise zu Recht darauf hingewiesen, dass die Bäume am betreffenden Hang wesentlich höher wachsen können als von den Beschwerdegegnerinnen angenommen, was eine dauernde Niederhaltung des Waldes nötig machen würde, um die Gefahr für Personen- und Sachschäden gering zu halten. Eine Niederhaltung stellt allerdings eine nachteilige Nutzung im Sinne von Art. 16 Abs. 1 WaG dar und steht im vorliegenden Fall im Widerspruch mit der Schutzwirkung des Waldes vor Hangmuren, welche gemäss Gefahrenhinweiskarte und Schutzwaldausscheidung am vorliegenden Standort relevant ist. Weiter hat die Beschwerdeführerin richtig aufgezeigt, dass die Waldgesetzgebung für solche Fälle keine Kompensationsmöglichkeit vorsieht und die Beschwerdegegnerinnen daher nicht einfach eine Waldaufforstung an anderer Stelle vornehmen können, um die vorliegende Unterschreitung des Waldabstands rechtfertigen zu können. Auch was die Zugänglichkeit für die Waldbewirtschaftung angeht, hat die Beschwerdeführerin in ihrem Amtsbericht aufgezeigt, dass aufgrund des Bauvorhabens und insbesondere wegen der vorgesehenen Abschirmungsmauer von einer übermässigen zusätzlichen Behinderung auszugehen ist. Schliesslich hat sie auch richtig festgestellt, dass die Bauherrschaft kein detailliertes Variantenstudium vorgenommen hat und abgesehen von einem einzigen Vorschlag, keine weiteren Varianten für eine Anpassung des Projekts unter Einhaltung eines grösseren Waldabstands aufgezeigt hat. Die Beschwerdeführerin ist folglich verständlicherweise zum Schluss gekommen, dass im vorliegenden Fall keine wichtigen Gründe erkennbar sind, welche eine derart grosse Reduktion des Waldabstands rechtfertigen würden. Zu Recht hat sie daher in ihrem Amtsbericht vom 16. Juni 2025 zu Handen der Vorinstanz beantragt, die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands nicht zu erteilen.

Die Vorinstanz hat sich in der nun angefochtenen Verfügung allerdings über diese fachbehördliche Einschätzung hinweggesetzt und den Beschwerdegegnerinnen die Bewilligung zur Unterschrei-tung des Waldabstands erteilt. In der betreffenden Begründung stützt sich sie sich auf das Gebot von Treu und Glauben und bringt vor, dass im vorliegenden Fall die Sicht der Bauherrschaft stärker zu gewichten sei. Dies leitet sie insbesondere davon ab, dass die Bauherrschaft darauf habe vertrauen können, dass das geplante Mehrfamilienhaus für die Fachbehörde zum Zeitpunkt ihrer Beurteilung des Untergeschosses erkennbar gewesen sei und sie die Zulässigkeit dessen Waldabstands später nicht abweichend beurteilen würde. Dem ist entgegenzuhalten, dass selbst wenn die Errichtung des Mehrfamilienhauses in den betreffenden Planunterlagen zur Beurteilung des Untergeschosses im Grundsatz erkennbar gewesen wäre, der Beschwerdeführerin das exakte Ausmass der Baute zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt sein konnte. Diesbezüglich bleibt zu erwähnen, dass die Flächenmasse von Untergeschossen und insbesondere Tiefgaragen von denjenigen der darüberliegenden Geschosse stark abweichen können. Folglich hätte die Beschwerdeführerin damals kaum eine korrekte Beurteilung des Waldabstands der oberirdischen Baute, welche zudem auf unterschiedlichen gesetzlichen Grundlagen beruht und sich von derjenigen des Untergeschosses verständlicherweise deutlich unterscheidet, vornehmen können. Auch hätte sie dies aufgrund der gestaffelt eingereichten Baugesuche auch gar nicht müssen. Es ergibt sich von selbst, dass bei der Einreichung von zwei separaten Baugesuchen der Gesuchsteller in Kauf nehmen muss, dass die separaten Bauvorhaben unabhängig voneinander geprüft und gegebenenfalls bewilligt oder abgewiesen werden. Das Risiko einer unterschiedlichen und nicht aufeinander abgestimmten Beurteilung trägt schliesslich einzig und allein die Bauherrschaft.

Dass und inwiefern die Waldfunktion entgegen der Einschätzung der Beschwerdeführerin aufgrund der Gewährung der Ausnahme nur unwesentlich beeinträchtigt sein soll, begründet die Vor-instanz im angefochtenen Entscheid sodann kaum. Vielmehr stützt sie sich dabei einzig auf die betreffenden Vorbringen der Beschwerdegegnerinnen, wie beispielsweise die angeblich geringe Höhe der Bäume, die vorgeschlagene Kompensationsaufforstung sowie die geprüfte und ausgeschlossene Verschiebung des Mehrfamilienhauses. Wie oben dargelegt, hat die Beschwerdeführerin diese Argumente in ihren fachbehördlichen Einschätzungen aber allesamt plausibel und gut begründet widerlegt. Es liegen somit keine besonderen Verhältnisse im Sinn von Art. 26 Abs. 1 KWaG vor, welche eine derartige Unterschreitung des Waldabstands rechtfertigen würden.

Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass die Voraussetzungen für die Gewährung der Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands im vorliegenden Fall nicht gegeben sind. Das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerinnen ist nicht bewilligungsfähig und ihm ist folglich in Gutheissung der Beschwerde der Bauabschlag zu erteilen.

3. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdegegnerinnen. Sie haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 2’500.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV[28]).

b) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).

c) Die Aufhebung des Gesamtbauentscheids hat keinen Einfluss auf die Kosten des Baubewilligungsverfahrens. Diese bleiben den Beschwerdegegnerinnen als Baugesuchstellerinnen auferlegt (Art. 52 Abs. 1 BewD).

III. ** Entscheid**

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Langnau im Emmental vom 11. Juli 2025 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 27. Februar 2024 wird der Bauabschlag erteilt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2’500.– werden den Beschwerdegegnerinnen zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegnerinnen haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 7’512.45 werden den Beschwerdegegnerinnen zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde zuständig.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. ** Eröffnung**

- Amt für Wald und Naturgefahren, (AWN), Abteilung Walderhaltung Standort Bern, eingeschrieben

- D.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Langnau im Emmental, Bauverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus

Regierungspräsident

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.

[1] Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

[2] Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).

[3] Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

[4] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-35c, N. 29.

[5] BVR 2018 S. 469 vom 5. Dezember 2017, E. 4.2.

[6] Entscheid der BVD 110/202/96 vom 9. November 2022, E. 1. b).

[7] Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).

[8] Bundesgesetz über den Wald vom 4. Oktober 1991 (Waldgesetz, WaG; SR 921.0).

[9] Kantonales Waldgesetz vom 5. Mai 1997 (KWaG; BSG 921.11).

[10] Verordnung über den Wald vom 30. November 1992 (Waldverordnung, WaV; SR 921.01).

[11] Kantonale Waldverordnung vom 29. Oktober 1997 (KWaV; BSG 921.111).

[12] Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Wirtschafts-, Energie- und Umweltdirektion (Organisationsverordnung WEU, OrV WEU; BSG 152.221.111).

[13] BGer 1C_730/2024 vom 1. September 2025, E. 4.1, mit weiteren Hinweisen.

[14] Vgl. zum Ganzen Botschaft vom 29. Juni 1998 zum Waldgesetz, BBl 1998 III 173 ff., 198; vgl. auch Noémie Gonseth, in: Kommentar zum Bundesgesetz über den Wald, Zürich 2022, Art. 17, N. 22.

[15] Vgl. Noémie Gonseth, a.a.O., Art. 17, N. 25.

[16] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 4/5, N. 8.

[17] BGer 1C_587/2023 vom 24. April 2025, E. 3.2.

[18] VGE 2023/164 vom 6. Mai 2025, E. 4.1, mit weiteren Hinweisen.

[19] Beschwerdebeilage Nr. 4.

[20] Vorakten pag. 3.03.

[21] Vorakten pag. 3.07.

[22] Vorakten pag. 3.08.

[23] Vorakten pag. 3.09.

[24] Vorakten pag. 3.13.

[25] Vorakten pag. 3.14.

[26] Vorakten pag. 3.16.

[27] Vorakten pag. 3.17.

[28] Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).