110 2024 1 - Neubau Einfamilienhaus

	BVD 110/2024/1

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BVD 110/2024/1

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) vom 8. April 2024

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________ Beschwerdeführer 1

Frau D.________ Beschwerdeführerin 2

beide vertreten durch Herrn Fürsprecher E.________

und

Frau F.________ Beschwerdegegnerin 1

Herrn G.________ Beschwerdegegner 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Dr. iur. H.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Buchholterberg, Postfach 18, 3615 Heimenschwand

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Buchholterberg vom

8. Dezember 2023 (Gemeinde-Nr. 923/2023-07; Neubau Einfamilienhaus)

I. ** Sachverhalt**

1. Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 3. April 2023 bei der Gemeinde Buchholterberg ein Baugesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses auf der Parzelle Buchholterberg Grundbuchblatt Nr. J.________. Die bisher unbebaute Parzelle liegt in der Wohn- und Gewerbezone WG 2. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Bauentscheid vom 8. Dezember 2023 bewilligte die Gemeinde das Bauvorhaben.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 3. Januar 2024 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Bauentscheids vom 8. Dezember 2023 und die Erteilung des Bauabschlags. Sie rügen die Nichteinhaltung des grossen Grenzabstands sowie des Gebäudeabstands und die Unzulässigkeit der dafür erteilten Ausnahmebewilligungen. Ausserdem bemängeln sie die Gestaltung des geplanten Neubaus.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet[1], führte den Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein.

Die Beschwerdegegnerschaft beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 1. Februar 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne, und die Bestätigung des Bauentscheids vom 8. Dezember 2023. Mit Stellungnahme vom 2. Februar 2024 beantragt auch die Gemeinde Buchholterberg, die Beschwerde sei abzuweisen und der Bauentscheid vom 8. Dezember 2023 sei zu bestätigen.

4. Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. ** Erwägungen**

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG[2] innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig.

b) Die Beschwerdegegnerschaft bestreitet in ihrer Beschwerdeantwort vom 1. Februar 2024 die Legitimation der Beschwerdeführenden. Die Beschwerdeführenden seien nicht unmittelbare Nachbarn des Bauprojekts, mithin vom Bauprojekt nicht unmittelbar betroffen. Ausserdem würden die Beschwerdeführenden nicht aufzeigen, wie sie konkret in ihren Rechten betroffen bzw. verletzt seien. Vorliegend mangle es den Beschwerdeführenden an einer besonderen Nähe zum Streitgegenstand und an einer zumindest potentiellen Betroffenheit in eigenen Rechten. Dies gelte insbesondere für das von ihnen geltend gemachte Argument der Verletzung von Abstandvorschriften, zumal nicht der Abstand zu ihrem eigenen Gebäude bzw. ihrer eigenen Parzelle betroffen sei.

Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden haben sich mit ihrer Einsprache am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt, sind aber nicht durchgedrungen. Sie sind daher formell beschwert.

Neben der formellen Beschwer bedarf es zur Beschwerdelegitimation auch der materiellen Beschwer: Nach Art. 40 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG sind zur Beschwerde Personen befugt, die durch das Bauvorhaben unmittelbar in ihren eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sind. Diese Interessen können rechtlicher oder tatsächlicher Natur sein. Es braucht aber eine besondere Betroffenheit, eine besonders nahe Beziehung zur Streitsache. Es ist erforderlich, dass die Einsprecherinnen und Einsprecher persönlich vom Bauvorhaben in höherem Mass als die Allgemeinheit berührt werden. Diese Anforderungen grenzen die Einsprache Betroffener von der unzulässigen Populareinsprache ab. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interesse an der Sache berechtigt nicht zur Einsprache. Würde die Einsprache bzw. Beschwerde gutgeheissen, müsste dies der einsprechenden Person einen praktischen Nutzen bringen, d.h. ihre rechtliche oder tatsächliche Situation beeinflussen können, indem das Bauvorhaben nicht oder nur nach Änderungen, welche für die einsprechende Person vorteilhaft sind, realisiert werden kann.[3]

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss die besondere Beziehungsnähe zum Streitgegenstand bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. In einer besonders nahen Beziehung zur Streitsache stehen naturgemäss die Nachbarn des Baugrundstücks. Als Nachbargrundstücke gelten in der Regel anstossende Grundstücke sowie solche, die bloss durch einen Verkehrsträger vom Baugrundstück getrennt sind.[4] Darüber hinaus reicht die Nachbarschaft aber so weit, wie die allfälligen nachteiligen Auswirkungen des Bauvorhabens. Bei ästhetischen Einwänden muss zumindest eine Sichtverbindung vom Nachbargrundstück auf das Bauvorhaben bestehen. Das Bundesgericht anerkennt die Legitimation von Nachbarn bis zu einem Abstand von 100 m in der Regel ohne weitere Abklärungen.[5]

Die Beschwerdeführenden wohnen auf der Parzelle Nr. A.________, welche nicht direkt an die neu zu überbauende Parzelle angrenzt. Zwischen der Parzelle der Beschwerdeführenden und der Parzelle der Beschwerdegegnerschaft besteht aber nur eine Distanz von ca. 12 m. Von der Liegenschaft der Beschwerdeführenden besteht zudem Blickkontakt zum geplanten Neubau. Die Beschwerdeführenden sind aufgrund der geringfügigen Distanz zur Bauparzelle als Nachbarn zu qaulifizieren; sie sind vom Bauvorhaben unmittelbar und in höherem Masse als die Allgemeinheit berührt. Dringen sie mit ihren Rügen durch, haben sie zudem einen praktischen Nutzen, da das Bauvorhaben diesfalls nicht wie geplant realisiert werden kann. Die Beschwerdeführenden sind somit zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Gebäude- und Grenzabstand

a) Der geplante Neubau unterschreitet unbestrittenermassen im Westen den grossen Grenzabstand zur Nachbarparzelle Nr. B.________ und hält den Gebäudeabstand zum Wohnhaus auf der Nachbarparzelle nicht ein.

Mit Schreiben vom 11. März 2023 beantragte die Beschwerdegegnerschaft deshalb eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG für das Unterschreiten des grossen Grenzabstandes. Sie legte dem Ausnahmegesuch ausserdem eine Vereinbarung bei, gemäss der sie mit der Eigentümerschaft der Parzelle B.________ ein gegenseitiges Näherbaurecht abgeschlossen hatte.

Sowohl hinsichtlich des grossen Grenzabstands als auch des Gebäudeabstands erteilte die Gemeinde Buchholterberg mit dem Bauentscheid vom 8. Dezember 2023 die Ausnahmebewilligung. Sie hielt dazu in der Entscheidbegründung fest, im vorliegenden Fall werde der grosse Grenzabstand (und somit auch der Gebäudeabstand) lediglich durch die nordwestliche Gebäudeecke des geplanten Hauptgebäudes unterschritten. Die wohnhygienischen Verhältnisse und der Brandschutz seien nicht beeinträchtigt und es liege ein Näherbaurecht der betroffenen Grund-, resp. Gebäudeeigentümerschaft vor. Die zu überbauende Parzelle sei ausserdem durch ihre spezielle Form und unter Einhaltung aller erforderlichen Bauabstände nur sehr schwer bebaubar. Durch die minimale, unwesentliche Unterschreitung des grossen Grenzabstandes und somit des Gebäudeabstandes könne eine sinnvolle Bebauung sichergestellt werden. Ansonsten müsste die Parzelle als unbebaubar bezeichnet werden, was dem Zweck der Bauzone widerspreche und einer materiellen Enteignung gleichkommen würde.

b) Die Beschwerdeführenden machen dagegen geltend, die beiden Ausnahmebewilligungen würden einzig dazu dienen, das beantragte Bauvorhaben entsprechend den Wünschen der Bauherrschaft nutzen zu können. Ziel sei eine aus Sicht der Bauherrschaft möglichst optimale Nutzung des Grundstücks. Der Wunsch nach einer optimalen Lösung oder einer besseren Nutzung genüge aber nicht für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Die Annahme wonach die Parzelle aufgrund ihrer speziellen Form und unter Anwendung aller Abstandsvorschriften nur sehr schwer bebaubar sei, treffe in keiner Art und Weise zu und von einer materiellen Enteignung könne nicht die Rede sein. Erstens habe die Bauherrschaft das Grundstück am 22. April 2022 in Kenntnis der heute geltenden Zonen- und Bauvorschriften und damit der Bebauungsmöglichkeiten erworben. Zweitens könne das hier interessierende Grundstück mit einem redimensionierten oder einem anderen Projekt, welches den baurechtlichen Vorschriften Rechnung trage, bebaut und genutzt werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung der beiden Ausnahmebewilligungen seien somit nicht erfüllt.

Die Beschwerdegegnerschaft stellt in Frage, ob es für die Unterschreitung der Abstandsvorschriften überhaupt einer Ausnahmebewilligung i.S.v. Art. 26 BauG bedurfte. Tatsache sei nämlich, dass ein gegenseitiges Näherbaurecht mit der Eigentümerschaft der Parzelle Nr. B.________ bestehe. Bei Unterschreitung von Abstandsvorschriften im Rahmen eines gegenseitigen Näherbaurechts handle es sich um eine im Baureglement ausdrücklich vorgesehene Situation. Dafür sei eigentlich keine Ausnahmebewilligung erforderlich, da sich die Beschwerdegegnerschaft innerhalb des Baureglements bewege und gerade keine Ausnahme von entsprechenden Bestimmungen beanspruche. Mithin könne sich die Beschwerdegegnerschaft direkt auf das Baureglement berufen und bei gegebenen Voraussetzungen von den entsprechenden reduzierten baupolizeilichen Massen profitieren. Es lasse sich somit festhalten, dass die Unterschreitung des Grenz- und Gebäudeabstands durch das gewährte gegenseitige Näherbaurecht gedeckt sei, da bei einem gegenseitigen Baurecht der Gebäudeabstand sogar auf null reduziert werden könne.

c) Die Grenzabstände gegenüber nachbarlichem Grund sind in Art. 15 ff GBR[6] geregelt: Bei der Erstellung von Bauten, welche den gewachsenen Boden überragen, sind gegenüber dem nachbarlichen Grund die in Art. 29 GBR festgelegten kleinen und grossen Grenzabstände zu wahren (Art. 15 Abs. 1 GBR). Der kleine Grenzabstand gilt für die Schmalseiten und die beschatteten Längsseiten eines Gebäudes. Er bezeichnet die zulässige kürzeste waagrechte Entfernung der Fassade (Umfassungswand) von der Grundstückgrenze (Art. 15 Abs. 2 GBR). In der Wohn- und Gewerbezone WG 2 gilt ein kleiner Grenzabstand von 4 m (Art. 29 Abs. 1 GBR). Der grosse Grenzabstand gilt für die besonnte Längsseite des Gebäudes. Er wird rechtwinklig zu ihr gemessen (Art. 15 Abs. 2 GBR). In der Wohn- und Gewerbezone WG 2 gilt ein grosser Grenzabstand von 8 m (Art. 29 Abs. 1 GBR).

Gemäss Art. 18 GBR dürfen mit Zustimmung der Nachbarin / des Nachbarn Bauten näher an die Grenze gestellt oder an die Grenze gebaut werden, sofern der vorgeschriebene Gebäudeabstand gewahrt bleibt. Der Abstand zweier Gebäude (Gebäudeabstand) muss wenigstens der Summe der dazwischen liegenden, für sie vorgeschriebenen Grenzabstände entsprechen (Art. 19 Abs. 1 GBR). Gegenüber Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Bestimmungen den nach dem aktuellen Baureglement vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass des fehlenden Grenzabstandes (Art. 19 Abs. 3 GBR).

d) Der grosse Grenzabstand ist vorliegend auf der Südwestseite des Bauvorhabens gegenüber der Grenze zur Parzelle Grundbuchblatt Nr. J.________ einzuhalten; er beträgt 8 m. Zwischen dem geplanten Neubau auf der Parzelle Grundbuchblatt Nr. J.________ und der Liegenschaft auf der Parzelle Nr. B.________ ergibt sich aus Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 29 Abs. 1 GBR ein einzuhaltender Gebäudeabstand von 12 m. Sowohl der Grenzabstand als auch der Gebäudeabstand werden durch die nordwestliche Gebäudeecke des Bauvorhabens um rund einen Meter unterschritten.

Für die Unterschreitung des Grenzabstandes liegt ein Näherbaurecht vor.[7] Es ist deshalb diesbezüglich keine Ausnahmebewilligung erforderlich. Der Gebäudeabstand dagegen ist aber gemäss klarem Wortlaut von Art. 18 GBR auch bei einem Näherbaurecht zu wahren und kann somit auch nicht mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarn unterschritten werden. Dabei ist es entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerschaft auch unerheblich, ob ein gegenseitiges Näherbaurecht vereinbart wurde. Für die Unterschreitung des Gebäudeabstands wäre daher eine Ausnahmebewilligung erforderlich.

Ergänzend ist festzuhalten, dass kein Fall von Art. 19 Abs. 3 GBR vorliegt; im Bereich der Unterschreitung des Grenz- und Gebäudeabstandes hält die Baute auf der Nachbarparzelle den kleinen Abstand von 4 m ein.

e) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen zur Folge hätte. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: vom Interesse an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.[8]

Die Beschwerdegegnerschaft hat ein Ausnahmegesuch für die Unterschreitung des Grenzabstandes gestellt. Um eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Gebäudeabstandes hat sie nicht ersucht. Die Vorinstanz hätte daher keine Ausnahme erteilen dürfen; es gibt keine Ausnahmeerteilung von Amtes wegen.[9] Aber selbst wenn die Beschwerdegegnerschaft ein entsprechendes Gesuch gestellt hätte, könnte mangels Ausnahmegrund keine Ausnahme erteilt werden:

Die Bauparzelle ist nicht genau rechteckig, d.h. die nordwestseitige und die südostseitige Parzellengrenzen sind zwar parallel zueinander, die nordöstliche und die südwestliche Parzellengrenzen dagegen nicht. Dieser Umstand führt aber nicht dazu, dass die Parzelle nicht bebaubar wäre. Die Parzelle hat laut Grundbuch eine Fläche von 578 m2 und ist damit genügend gross, um ein Einfamilienhaus zu erstellen. Die Fläche des geplanten Gebäudeteils, welcher in den Grenzabstand ragt bzw. den Gebäudeabstand unterschreitet, ist nur rund 1.6 m2 gross. Ein nur geringfügig kleineres Gebäude könnte erstellt werden. Zudem könnte der Parzellenform auch mit einem Gebäude, das nicht genau rechteckig ist, Rechnung getragen werden. Dem Argument, wonach die fragliche Parzelle ohne Unterschreitung des Grenz- und Gebäudeabstands nicht bebaubar sei, kann nicht gefolgt werden. Das Interesse an der Ausnahme liegt vielmehr in der aus Sicht der Bauherrschaft optimalen Nutzung der Parzelle. Eine gewünschte Ideallösung stellt jedoch keinen Grund für das Erteilen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG dar. Die Vorinstanz hat zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Gebäudeabstandes erteilt.

3. Ergebnis, weitere Rügen, Beweismittel und Kosten

a) Das Bauvorhaben kann nicht bewilligt werden, da der Gebäudeabstand unterschritten wird und dafür keine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. Der angefochtene Entscheid der Gemeinde Buchholterberg vom 8. Dezember 2023 ist damit in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und dem Bauvorhaben ist der Bauabschlag zu erteilen. Bei diesem Ergebnis erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden einzugehen. Auf das von den Beschwerdeführenden beantragte Beweismittel zum Ortsbild (Stellungnahme der Kantonalen Kommission für die Pflege der Orts- und Landschaftsbilder, OLK) konnte daher verzichtet werden. Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.[10]

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerschaft. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 2000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV[11]).

c) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von CHF 4100.20 hat in jedem Fall die Beschwerdegegnerschaft als Baugesuchstellerin zu tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD[12]). Zuständig für das Inkasso dieser Kosten bleibt die Gemeinde Buchholterberg.

d) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Beschwerdegegnerschaft hat daher den Beschwerdeführenden die Parteikosten zu ersetzen. Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden beläuft sich auf CHF 2579.80 (Honorar CHF 2375.00, Auslagen CHF 18.40, Mehrwertsteuer 2023 (7.7%) CHF 144.40, Mehrwertsteuer 2024 (8.1%) CHF 42.00). Die Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerschaft hat somit den Beschwerdeführenden die Parteikosten von CHF 2579.80 zu ersetzen.

III. ** Entscheid**

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Bauentscheid der Gemeinde Buchholterberg vom 8. Dezember 2023 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 3. April 2023 mit Projektänderung vom 19. Oktober 2023 wird der Bauabschlag erteilt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2000.00 werden der Beschwerdegegnerschaft zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegnerschaft haftet solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 4100.20 werden der Beschwerdegegnerschaft zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde zuständig.

4. Die Beschwerdegegnerschaft hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im Betrag von CHF 2579.80 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdegegnerschaft haftet solidarisch für den gesamten Betrag.

IV. ** Eröffnung**

- Herrn Fürsprecher E.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt H.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Buchholterberg, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus

Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.

[1] Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

[2] Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

[3] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-35c, N. 16.

[4] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c, N. 17.

[5] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c, N. 17a.

[6] Baureglement der Gemeinde Buchholterberg vom 16. November 2005, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern am 16. November 2005.

[7] Vorakten, p. 104.

[8] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4.

[9] Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 6.

[10] BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen.

[11] Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).

[12] Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).