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| BVD 110/2023/9 |
Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 23. Juni 2023
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn C.________ Beschwerdeführer
vertreten durch Frau Rechtsanwältin D.________
und
Frau E.________ Beschwerdegegnerin 1
Herrn F.________ Beschwerdegegner 2
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Sigriswil, Gemeindeverwaltung, Kreuzstrasse 1, 3655 Sigriswil
betreffend die Verfügung der Baubewilligungbehörde der Gemeinde Sigriswil vom 22. Dezember 2022 (eBau Nr. 2022-11406; Abbruch Scheune, Neubau Einfamilienhaus mit Autounterstand)
I. Sachverhalt
1. Am 14. August 2017 reichte die Eigentümerin der Parzelle Sigriswil Grundbuchblatt Nr. H.________ ein Baugesuch ein für einen Anbau an das bestehende Gebäude in der östlichen Ecke der Parzelle (Baubewilligungsverfahren Nr. A.________). Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Vorgesehen war der Anbau eines Zimmers im Obergeschoss, der Umbau des Erdgeschosses, ein hangseitiger Anbau als Keller sowie die Erstellung überdachter Parkplätze über dem Neubau. Mit Bauentscheid vom 30. September 2020 wurde die Baubewilligung für den Anbau, die Wohnraumerweiterung sowie den Autounterstand erteilt. Das Bauprojekt wurde bis heute nicht realisiert.
2. Per 2. Juni 2021 wurde von der Parzelle Sigriswil Grundbuchblatt Nr. H.________ eine Fläche von 394 m2 abparzelliert, als neue Parzelle Sigriswil Grundbuchblatt Nr. I.________ im Grundbuch eingetragen und auf die Beschwerdegegnerin 1 und den Beschwerdegegner 2 übertragen. Am 3. September 2021 reichten die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 (nachfolgend Beschwerdegegnerschaft) ein Baugesuch für den Abbruch der bestehenden Scheune und den Wiederaufbau als Einfamilienhaus mit Autounterstand ein (Baubewilligungsverfahren Nr. B.________). Aufgrund des Nichterhalts des Näherbaurechts der Eigentümerin des südwestlich an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks Sigriswil Grundbuchblatt Nr. J.________ wurde das Baugesuch zurückgezogen und das Baubewilligungsverfahren Nr. B.________ mit Abschreibungsverfügung vom 14. Juli 2022 von der Vorinstanz als gegenstandslos abgeschrieben.
3. Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 12. August 2022 bei der Gemeinde Sigriswil ein neues Baugesuch ein für den Abbruch der bestehenden Scheune und den Neubau eines Einfamilienhauses mit Autounterstand auf Parzelle Sigriswil Grundbuchblatt Nr. I.________. Gleichzeitig reichte die Beschwerdegegnerschaft Ausnahmegesuche für die Unterschreitung des Strassenabstandes und für eine Abweichung von der nach Gemeindebaureglement vorgegebenen Stellung der Bauten ein und beantragte in diesem Zusammenhang die Festlegung des grossen Grenzabstandes im Westen des projektierten Gebäudes. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen der Beschwerdeführer Einsprache.
Mit Bauentscheid vom 22. Dezember 2022 erteilte die Gemeinde Sigriswil die Baubewilligung und erteilte (nicht im Dispositiv, aber in der Begründung des Entscheids) Ausnahmen für die Unterschreitung des Strassenabstandes und für die Abweichung von der vorgegebenen Stellung der Bauten.
4. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 19. Januar 2023 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragt die Aufhebung des Bauentscheids vom 22. Dezember 2022, sowie die Einholung einer Stellungnahme der Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) und der Denkmalpflege (KDP) und die Durchführung eines Augenscheins. Er macht insbesondere geltend, die Ausnahmebewilligung für eine abweichende Stellung der Baute sei zu Unrecht erteilt worden, der grosse Grenzabstand sei nicht eingehalten, das Bauvorhaben beeinträchtige das Ortsbild und verletze die Vorschriften zum Denkmalschutz und die Voraussetzungen zur Unterschreitung des Strassenabstands seien nicht erfüllt.
5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte bei der Vorinstanz die Vorakten sowie die Akten der beiden Baubewilligungsverfahren Nr. A.________ und Nr. B.________ ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Beschwerdegegnerschaft beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 16. Februar 2023 (Eingang mit verbesserter Unterschrift am 16. März 2023), die Beschwerde und die Anträge auf Einbezug der OLK und der KDP sowie auf Durchführung eines Augenscheins seien abzuweisen. Mit Stellungnahme vom 17. Februar 2023 beantragt die Vorinstanz die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne.
6. Mit Schreiben vom 11. April 2023 verzichtete die Beschwerdegegnerschaft auf die Einreichung von Schlussbemerkungen. Der Beschwerdeführer bestätigt in seinen Schlussbemerkungen vom 5. Mai 2023 die in der Beschwerde gestellten Rechtsbegehren. Er machte Ausführungen zur abweichenden Firstausrichtung, welche vorliegend nicht gestattet sei, zur Unterschreitung des grossen Grenzabstands, zum Ortsbild- und Denkmalschutz sowie zur Unterschreitung des Strassenabstands.
7. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten
2. Festlegung des grossen Grenzabstandes
a) Der Beschwerdeführer rügt, der grosse Grenzabstand sei nicht eingehalten. Der grosse Grenzabstand sei die zulässige kürzeste Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie der talseitigen Fassade und der Parzellengrenze, unabhängig davon, ob die talseitige Fassade die Giebel- oder die Trauffassade sei. Hier sei deutlich, dass die Südfassade die talseitige Fassade sei. Deshalb bestehe kein Spielraum zur Bestimmung einer anderen massgeblichen Fassade für den grossen Grenzabstand. Der grosse Grenzabstand sei klar unterschritten. Es liege auch kein Ausnahmegesuch vor, welches zudem nicht bewilligt werden könnte.
b) Die Beschwerdegegnerschaft bringt in ihrer Beschwerdeantwort vom 16. Februar 2023 vor, mit Blick auf die ungewöhnliche Parzellenform sei es angezeigt, die Westfassade als massgebende Fassade für die Bemessung des grossen Grenzabstandes zu bestimmen. Dafür biete das Gemeindebaureglement Möglichkeit. Zudem bestehe auf der Westfassade der grösste Aussenraum. Die entsprechende Ausnahmebewilligung sei von der Gemeinde zu Recht erteilt worden, der grosse Grenzabstand auf der Westseite werde eingehalten.
c) Die Vorinstanz führt in ihrem Bauentscheid vom 22. Dezember 2022 aus, aufgrund der wenig tiefen und auf der Nordseite durch die K.________-Strasse begrenzte Parzelle sei eine sinnvolle Überbauung nur mit einem grossen Grenzabstand in Richtung Westen möglich. Der grosse Grenzabstand werde gegen Westen festgelegt und das Ausnahmegesuch betreffend Abweichung von der Stellung der Bauten werde genehmigt.
d) Für die Grenzabstände gegenüber Nachbargrundstücken sind die Vorschriften der Gemeinden massgebend (Art. 12 Abs. 2 BauG). Art. 212 Abs. 1 GBR3 legt für die Wohnzone W2 einen kleinen Grenzabstand von 4.00 m und einen grossen Grenzabstand von 8.00 m fest. In Art. A123 GBR wird der grosse Grenzabstand wie folgt geregelt:
«1 Der grosse Grenzabstand gA bezeichnet die zulässige kürzeste Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie der talseitigen Fassade des Gebäudes und der Parzellengrenze. Er wird rechtwinklig zur massgebenden Fassade gemessen.
2 Kann die talseitige Fassade nicht eindeutig ermittelt werden, bestimmt die Baupolizeibehörde auf Antrag der Baugesuchsteller auf welcher Fassade – die Nordfassade ausgenommen – der grosse Grenzabstand gemessen wird.
3 Liegt die talseitige Fassade auf der Nordseite, bestimmt die Baupolizeibehörde auf Antrag der Baugesuchsteller auf welcher Fassade der grosse Grenzabstand gemessen wird.»
Die Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom (vgl. Art. 109 KV4 und Art. 65 Abs. 1 BauG). Diese Autonomie beschränkt sich nicht auf den Bereich der Rechtsetzung. Wo eine Gemeinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde, zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Wird die Anwendung einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung und Anwendung rechtlich haltbar ist. Die Rechtsmittelbehörde ist nicht befugt, einer anderen, ebenfalls möglichen oder vertretbaren Auslegung den Vorzug zu geben.5
e) Der Wortlaut von Art. A123 GBR ist klar und eindeutig: Der grosse Grenzabstand gilt für die talseitige Fassade des Gebäudes. Nur in Fällen, in welchen diese nicht eindeutig zu ermitteln ist, kann der grosse Grenzabstand auf einer anderen Seite zu liegen kommen bzw. darf die Baupolizeibehörde die Lage des grossen Grenzabstandes festlegen.
Das vorliegend zu beurteilende Gebäude liegt – wie auch die umliegenden bestehenden Gebäude – parallel zum Hang. Aufgrund der Höhenlinien des Hangs ist eindeutig, dass die Hangneigung von Nordosten nach Südwesten zum See hin verläuft. Als talseitig orientierte Fassade ist die Südwestfassade des geplanten Gebäudes offensichtlich eindeutig bestimmbar. Da die talseitige Fassade eindeutig ermittelt werden kann, besteht kein Raum für eine Festlegung der Lage des grossen Grenzabstands durch die Gemeinde. Die Auslegung der Vorinstanz, dass aufgrund der Parzellenform und der Ausrichtung des Gebäudes gegen Westen der grosse Grenzabstand nicht auf der talseitigen Fassade gemessen wird, widerspricht dem klaren Wortlaut von Art. A123 GBR. Eine dem Wortlaut widersprechende Auslegung ist rechtlich nicht haltbar und lässt sich nicht durch die Gemeindeautonomie begründen.
Gestützt auf diese Ausführungen steht fest, dass die talseitige Fassade beim vorliegenden Bauprojekt auf der Südwestseite der Baute liegt. Das Bauvorhaben hat daher auf dieser Seite, gegenüber der Parzelle Nr. J.________, den grossen Grenzabstand von 8.00 m gemäss Art. 212 Abs. 1 GBR einzuhalten. Der kürzeste Abstand der Fassadenlinie auf der Südwestseite des geplanten Gebäudes zur Parzellengrenze beträgt aber nur 4.00 m. Der minimal erforderliche Grenzabstand wird nicht eingehalten.
3. Ausnahmebewilligung
a) Wie ausgeführt, sind die Voraussetzungen für die Festlegung eines abweichenden grossen Grenzabstandes vorliegend nicht erfüllt. Zu prüfen bleibt, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG erteilt werden kann.
b) Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften können bewilligt werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein.
Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen zur Folge hätte.
Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: vom Interesse an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.6
c) Es ist unklar, ob die Beschwerdegegnerschaft in ihrem Ausnahmegesuch vom 10. August 2022 neben den beantragten Ausnahmen zur Unterschreitung des Strassenabstandes und zur abweichenden Stellung der Bauten sinngemäss auch die abweichende Festlegung des grossen Grenzabstandes beantragt hat. Im Schreiben vom 10. August 2022 führt die Beschwerdegegnerschaft Folgendes aus:
«Um die wenig tiefe, auf der Nordseite durch die K.________-Strasse begrenzte Parzelle überhaupt sinnvoll bebauen zu können, beantragt die Bauherrschaft den grossen Grenzabstand in Richtung Westen zulegen und damit auch den First waagrecht zur Falllinie des Hanges zu stellen.
(…) Auf Grund der Parzellenform und Ausrichtung des Gebäudes gegen Westen, beantragt die Bauherrschaft eine Ausnahmebewilligung.»
Wie bereits ausgeführt, sind die Voraussetzungen zur Festlegung eines abweichenden grossen Grenzabstandes vorliegend nicht erfüllt. Daran ändert auch nichts, dass das Gebäude gegen Westen ausgerichtet werden soll. Die talseitig liegende Fassade kann trotz dieser Ausrichtung nach Westen eindeutig ermittelt werden.
Würde das auf der Parzelle bestehende Gebäude umgebaut und massvoll erweitert, wie dies das mit Baubewilligung vom 30. September 2020 vorgesehen war, würde das Bauvorhaben von der Besitzstandsgarantie profitieren. Bei einem Abbruch und Neubau, welcher in einer erheblichen Vergrösserung des Wohnraums resultieren würde, ist dies nicht der Fall und der grosse Grenzabstand zur südlich gelegenen Parzelle muss eingehalten werden.
Ausnahmegründe für eine Unterschreitung des Grenzabstandes sind nicht ersichtlich. Zwar ist die Parzellenform des Baugrundstücks eher ungewöhnlich und nicht einfach zu bebauen. Mit Baugesuch vom 14. August 2017 (Baugesuch-Nr. A.________) beantragte jedoch die Vorbesitzerin der Bauparzelle (welche damals noch Teil der heutigen Nachbarsparzelle Sigriswil Grundbuchblatt Nr. H.________ war), die Bewilligung eines Bauprojekts, welches vorsah, das bestehende Haus umzubauen und zu erweitern. Das bestehende Erdgeschoss sollte zu zwei Zimmern und einem Badezimmer umgebaut werden. Weiter war ein Anbau an der Nordostfassade vorgesehen, welcher im Erdgeschoss einen Keller und im Obergeschoss ein zusätzliches Zimmer beherbergen sollte. Über dem neuen Anbau sollte zudem ein überdachter Parkplatz für drei Fahrzeuge entstehen. Es wurden Ausnahmebewilligungen für die Unterschreitung des Strassenabstandes sowie für einen von Art. 415 Abs. 4 GBR abweichenden Dachvorsprung beantragt. Mit Bauentscheid vom 30. September 2020 gewährte die Vorinstanz der damaligen Baugesuchstellerin die beantragten Ausnahmebewilligungen und erteilte die Baubewilligung. Dieses Bauvorhaben sah die Erhaltung der aktuell auf dem Grundstück vorhandenen Scheune mit Wohnteil vor, wodurch aufgrund der Besitzstandsgarantie auch kein Näherbaurecht der Eigentümerin der Parzelle Sigriswil Grundbuchblatt Nr. J.________ notwendig gewesen wäre und auch die talseitig ausgerichtete Fassade in Richtung Südwesten erhalten geblieben wäre.
Wie das vorhergehende Baugesuch Nr. A.________ deutlich macht, gibt es durchaus Möglichkeiten, auf der schmalen und speziell geschnittenen Bauparzelle ein der Baugesetzgebung entsprechendes Gebäude zu realisieren. Die Tatsache, dass die Eigentümerin der südlich gelegenen Parzelle keine Zustimmung zum Zurückschneiden resp. Fällen der bestehenden Bäume gibt sowie kein Näherbaurecht gewährt, liegt im Risiko der Bauherrschaft und stellt keinen Ausnahmegrund dar. Das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben sieht im Gegensatz zum mit Bauentscheid vom 30. September 2020 bewilligten Gebäude eine Vergrösserung des Wohnraumes vor, was eine intensivere Ausnützung der Bauparzelle zur Folge hat und somit einem rein finanziellen Interesse der Beschwerdegegnerschaft dient. Auch dies stellt keinen Ausnahmegrund dar. Insgesamt sind keine besonderen Verhältnisse für eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 26 BauG gegeben. Da das Bauvorhaben den grossen Grenzabstand nicht einhält und keine Ausnahme erteilt werden kann, ist der Bauabschlag zu erteilen. Unter diesen Umständen erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen des Beschwerdeführers einzugehen.
4. Zusammenfassung, Kosten
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerschaft. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 2200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV7).
b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote der Rechtsvertreterin des Beschwerdeführenden beläuft sich auf CHF 11 035.50 (Honorar CHF 9900.00, Auslagen CHF 346.50, Mehrwertsteuer CHF 789.00). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV8 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11 800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG9). Wie die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers korrekt vorbringt, ist vorliegend der gebotene Zeitaufwand als durchschnittlich zu werten, da nur ein Schriftenwechsel stattfand und kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses sind insgesamt durchschnittlich im unteren Bereich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von CHF 4800.00 angemessen, was einem Ausschöpfungsgrad von rund 40 % entspricht. Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner haben somit dem Beschwerdeführer Parteikosten in der Höhe von CHF 5542.80 (Honorar CHF 4800.00, Auslagen CHF 346.50, Mehrwertsteuer CHF 396.30) zu ersetzen.
c) Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haben als Baugesuchstellende grundsätzlich die amtlichen Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens zu tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD). Diese betragen laut Dispositivziffer 7 Bst. a des angefochtenen Entscheids gesamthaft CHF 3478.90.
III. Entscheid
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Bauentscheid der Gemeinde Sigriswil vom 22. Dezember 2022 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 12. August 2022 wird der Bauabschlag erteilt.
2. Die Verfahrenskosten von CHF 2200.00 werden der Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2 zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 3478.90 werden der Beschwerdegegnerin 1 und dem Beschwerdegegner 2 zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde zuständig.
3. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haben dem Beschwerdeführer die Parteikosten im Betrag von CHF 5542.80 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haften solidarisch für den gesamten Betrag.
IV. Eröffnung
Frau Rechtsanwältin D.________, eingeschrieben
Herrn F.________ und Frau E.________, eingeschrieben
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Sigriswil, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
Bau- und Verkehrsdirektion
Der Direktor
Christoph Neuhaus
Regierungsrat
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.