110 2023 38 - Indoor CBD Anlage

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BVD 110/2023/38

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)

vom 15. August 2023

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________ Beschwerdeführer 1

Frau D.________ Beschwerdeführerin 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

und

F.________ Beschwerdegegnerin

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Langnau i.E., Bauverwaltung, Alleestrasse 8, Postfach 566, 3550 Langnau im Emmental

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Langnau vom 14. Februar 2023 (Baugesuch Nrn. 2021-0074 und 2021-4053; Indoor CBD Anlage)

I. Sachverhalt

1. Auf dem ehemaligen A.________-Areal an der H.________strasse 6 in der Gemeinde Langnau im Emmental befindet sich eine Überbauung mit drei Mehrfamilienhäusern (H.________strasse 6, 6a und 6b bzw. Parzellen Langnau im Emmental Grundbuchblatt Nrn. N.________, O.________ und P.________). Die drei Mehrfamilienhäuser weisen zwei gemeinsame Untergeschosse auf. Das erste Untergeschoss umfasst unter anderem Technik- und Kellerräume. Im zweiten Untergeschoss befindet sich eine Einstellhalle.1 Im südwestlichen bis südöstlichen Bereich des ersten Untergeschosses liegt die Parzelle Nr. B.________, welche die drei Miteigentumsanteile Nrn. B.________-1, B.________-2 und B.________-3 umfasst.2 Sodann liegt in der südöstlichen Ecke des Areals und im zweiten Untergeschoss die Parzelle Nr. J.________. Die Parzellen Nrn. J.________, B.________, N.________, O.________ und P.________ bzw. die übrige Fläche des Areals werden umschlossen von der Gemeinschaftsparzelle Nr. Q.________. Diese umfasst gemäss Grundbuchauszug die «übrige befestigte Fläche», die Gartenanlage sowie die Einstellhalle und weitere unterirdische Bauten. Sämtliche der Parzellen liegen in der Zone mit Planungspflicht (ZPP) 2 Oberstrasse.

Die Beschwerdegegnerin reichte am 1. Juli 2021 (Eingang in Papierform) bei der Gemeinde ein Baugesuch ein für eine «Indoor CBD Anlage mit Stecklingszelten in Lagerhalle» auf der Parzelle Nr. B.________.3 Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Die Beschwerdegegnerin reichte am 21. März 2022 im eBau sowie am 1. April 2022 in Papierform eine Projektänderung ein, die einen angepassten Bau- und Lüftungsplan umfasste sowie den Brandschutz betraf.4 Aus dem Situationsplan vom 21. Dezember 2022 und dem Lüftungskonzept vom 22. April 2022 folgt, dass die Beschwerdegegnerin die Erstellung einer Lüftung in der Parzelle Nr. B.________-3 plant.5 Die Lüftung umfasst eine Zuluft-Fassung mit Wetterschutzgitter durch das Treppenhaus in der südöstlichen Ecke des Areals auf der Parzelle Nr. J.________. Der Abluftkamin soll auf dem bereits gebauten (aber bis anhin nicht als solchen genutzten) Liftschacht auf der Parzelle Nr. J.________ errichtet werden.6 Die Rechtmässigkeit des Liftschachts ist umstritten. Gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführenden ist der Liftschacht Gegenstand eines baupolizeilichen Verfahrens. Mit Gesamtentscheid vom 14. Februar 2023 erteilte die Gemeinde Langnau im Emmental der Beschwerdegegnerin die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 17. März 2023 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen, der Gesamtentscheid vom 14. Februar 2023 sei aufzuheben und dem Baugesuch der Beschwerdegegnerin sei der Bauabschlag zu erteilen. Eventualiter sei die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an die Gemeinde zurückzuweisen.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet7, eröffnete mit Instruktionsverfügung vom 23. März 2023 den Schriftenwechsel und holte die Vorakten ein. Die Gemeinde beantragt in ihrer Stellungnahme vom 21. April 2023 die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin hat die Verfügung am 30. März 2023 entgegengenommen,8 innert Frist jedoch keine Beschwerdeantwort eingereicht.

Mit Instruktionsverfügung vom 11. Mai 2023 hielt das Rechtsamt fest, es komme gestützt auf eine erste summarische Prüfung zum Schluss, dass keine genügende Zustimmung der Grundeigentümerschaft vorliege und erteilte den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Beschwerdegegnerin holte die Instruktionsverfügung vom 11. Mai 2023 nicht ab, weshalb ihr diese mit gewöhnlicher Post vom 26. Mai 2023 erneut zugestellt wurde. Von der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde gingen innert Frist keine Stellungnahmen zur summarischen Einschätzung des Rechtsamts ein. Die Beschwerdeführenden reichten am 26. Mai 2023 eine Stellungnahme ein und beantragten Akteneinsicht. Mit Schreiben vom 30. Mai 2023 wurde den Beschwerdeführenden die Akteneinsicht gewährt.

Mit Instruktionsverfügung vom 3. Juli 2023 erhielten die Parteien anschliessend Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Die Instruktionsverfügung vom 3. Juli 2023 wurde der Beschwerdegegnerin am 4. Juli 2023 zugestellt. Die Beschwerdeführerin reichte am 25. Juli 2023 Schlussbemerkungen sowie die Kostennote ein. Von der Beschwerdegegnerin gingen innert Frist keine Schlussbemerkungen ein.

4. Auf die Vorakten und die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG9. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG10 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, sie hätten im Einspracheverfahren verschiedene Rügen in Bezug auf die Geruchs- und Lärmemissionen sowie die Fachberichte erhoben. Die Gemeinde habe sich mit diesen Rügen nicht näher auseinandergesetzt, sondern ohne weitere Erläuterung einzig auf die Fachberichte verwiesen. Auch sei die Gemeinde nicht auf ihre Rüge eingegangen, wonach sich der vorgesehene Kamin nicht gut in das Ortsbild einpasse. Sie habe die Rüge lediglich bei der Wiedergabe der Einsprache erwähnt. Damit habe die Gemeinde den Entscheid nicht genügend begründet und das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG11 gibt den Parteien das Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.12

Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Eine Heilung kommt in erster Linie bei nicht besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen in Frage. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist aber auch bei schwerwiegenden Gehörsverletzungen eine Heilung nicht ausgeschlossen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären.13 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.14

c) In ihrer Einsprache vom 9. August 2021 zum Baugesuch vom 1. Juli 2021 äusserten die Beschwerdeführenden unter anderem die Befürchtung, dass die Abluft über den Liftschacht geführt werde, der unmittelbar an ihren Garten angrenze und es dadurch zu grossen Lärm- und Geruchsimmissionen komme.15 Mit Stellungnahme vom 17. September 2021 zweifelten die Beschwerdeführenden an der Gültigkeit des Fachberichts Immissionsschutz vom 2. August 2021 und wiederholten ihre Bedenken zu den Lärm- und Geruchsimmissionen.16 In ihrer Einsprache vom 23. Mai 2022 zur Projektänderung vom 21. März 2022 rügten die Beschwerdeführenden, der zur Entlüftung vorgesehene Abluftschacht sei lediglich 20 m von ihrem Haus bzw. 3 m von ihrem Grundstück entfernt. Zudem sei der Kamin gegenüber dem Erdgeschoss und ihrem Garten nur wenig erhöht. Der Betrieb einer CBD-Hanfanlage führe erfahrungsgemäss zu erheblichen Geruchsemissionen und zu Lärmemissionen aufgrund der Ab- und Zuluft. Des Weiteren rügten die Beschwerdeführenden, dass der Aufbau des Kamins sich nicht ins Ortsbild einpasse und keine gute Gesamtwirkung erziele. Erschwerend komme hinzu, dass direkt angrenzend mit der Parzelle der Beschwerdeführenden die Dorfkernschutzzone beginne.17

Die Gemeinde listet im angefochtenen Entscheid unter Ziff. I.10 die Einsprachepunkte der Beschwerdeführenden auf. Erwähnt sind insbesondere die gerügten übermässigen Emissionen und die fehlende ästhetische Gesamtwirkung des Kamins. Sodann hält die Gemeinde unter Ziff. I.14 fest, dass die Beschwerdeführenden insbesondere den Fachbericht Immissionsschutz anzweifeln würden. Hinsichtlich der Lärm- und Geruchsimmissionen erklärte sich die Gemeinde unter Ziff. III.2 mit dem Inhalt des Fachberichts Immissionsschutz vom 7. Dezember 2022 vollumfänglich einverstanden. In der nachfolgenden Ziff. III.3 behandelt die Gemeinde die Vorbringen der Beschwerdeführenden zu den Lärm- und Geruchsimmissionen. Sie hält insbesondere fest, es lägen sämtliche erforderlichen Fachberichte im positiven Sinne vor. Der Fachbericht Immissionsschutz vom 7. Dezember 2022 komme zum Schluss, dass sowohl die Luftreinhalteverordnung und die Geruchsstoffkonzentrationen mit möglichen vorsorglichen Massnahmen umgesetzt würden und durch die Anlage keine übermässigen Immissionen zu erwarten seien. Zudem erwog die Gemeinde, dass keine unzulässigen Lärmbelastungen erwartet würden und sie hinsichtlich der Kaminhöhe keine Unregelmässigkeiten oder Fehler feststelle. Abschliessend hielt die Gemeinde fest, dass dem Vorsorgeprinzip genügend Rechnung getragen werde. Damit hat sich die Gemeinde mit den Rügen der Beschwerdeführenden zu den Lärm- und Geruchsimmissionen befasst und begründet, weshalb sie die Einsprache in dieser Hinsicht abwies. Demgegenüber hat sich die Gemeinde im angefochtenen Entscheid mit den Einwänden der Beschwerdeführenden hinsichtlich des Ortsbildes und der Dorfkernschutzzone nicht auseinandergesetzt. Dem angefochtenen Entscheid lässt sich keine Begründung entnehmen, weshalb die Einsprache der Beschwerdeführenden diesbezüglich abgewiesen wird. Damit hat die Gemeinde das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt. Die Beschwerdeführenden konnten ihre Rechte im Beschwerdeverfahren jedoch vollumfänglich wahrnehmen und die BVD verfügt über volle Kognition (vgl. Art. 40 Abs. 3 BauG). Die Gehörsverletzung wurde somit geheilt. Sie ist allerdings bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.

3. Bauen auf fremdem Grund

a) Das Baugesuch ist unterzeichnet von der R.________ GmbH, die Eigentümerin der Parzelle Nr. B.________ bzw. der Miteigentumsanteile Nrn. B.________-1 bis B.________-3 ist.18

Die Beschwerdeführenden bringen vor, es werde nicht nur auf der Parzelle Nr. B.________-3, die im Eigentum der R.________ GmbH stünde, sondern auch auf der Parzelle Nr. J.________ gebaut. Die Parzelle Nr. J.________ beinhalte 76 verschiedene Miteigentumsanteile. Der Bau des Kamins auf dieser Parzelle erfordere gemäss Art. 10 Abs. 2 BewD19 die Zustimmung aller Grundeigentümer. Diese Zustimmung fehle. Da einige der Miteigentümer sich im vorinstanzlichen Verfahren als Einsprecher beteiligt hätten, bestehe keine Grundlage dafür, ausnahmsweise vom Zustimmungserfordernis abzusehen. Auf das Baugesuch hätte demnach nicht eingetreten werden dürfen. Ob die Grundeigentümer der Parzelle Nr. J.________ ein Benützungsrecht am Lift hätten, sei unbeachtlich. Unabhängig von zivilrechtlichen Nutzungsmöglichkeiten sei massgebend, auf welcher Parzelle sich das Bauvorhaben befinde und in wessen Eigentum diese stehe. In ihrer Stellungnahme vom 26. Mai 2023 ergänzen die Beschwerdeführenden, der Kaminbau und die Umnutzung des Liftschachts seien Massnahmen im Sinne von Art. 647e ZGB20. Deren Vornahme erfordere Einstimmigkeit der Miteigentümerschaften der Parzellen Nrn. Q.________ und J.________. Der Kaminbau und die Umnutzung diene allein der Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr. B.________. Für die übrigen Eigentümer wirke sich die Massnahme bestenfalls neutral, häufig aber belastend aus (Emissionen, Unansehnlichkeit etc.). Gemäss BGE 141 III 357 E. 3 sei eine bauliche Massnahme an einem gemeinschaftlichen Teil, die ausschliesslich im Interesse eines oder weniger Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer liege, aus der Optik der Gemeinschaft als luxuriös anzusehen. Nach Kenntnis der Beschwerdeführenden sähen die Verwaltungsordnungen der Parzellen Nrn. Q.________ und J.________ vor, dass auch bei Beschlüssen über eine Änderung der Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Anlagen (also einer Umnutzung wie hier) Einstimmigkeit erforderlich sei. Die Beschwerdegegnerin benötige in jedem Fall die Zustimmung aller Grundeigentümerschaften. Die Zustimmung sei jedoch nicht gegeben und mithin aussichtslos. Bei den Parzellen Nrn. Q.________ und J.________ lägen mehrere Miteigentumsanteile im Eigentum von Einsprechenden. Bei dieser Ausgangslage habe die Beschwerdegegnerin mangels Zustimmung aller Grundeigentümerschaften kein schutzwürdiges Interesse an einer Baubewilligung. Zudem habe die Beschwerdegegnerin auch kein eigenes schutzwürdiges Interesse. Die Beschwerdegegnerin wolle die gemeinschaftlichen Teile und damit nicht nur den der Grundeigentümerin der Parzelle Nr. B.________ zugewiesenen Teil der Parzelle nutzen. Ausserdem habe die Nutzung Auswirkungen auf die gemeinschaftlich genutzten Teile. Mit Schlussbemerkungen vom 25. Juli 2023 fügen die Beschwerdeführenden an, auf den Parzellen Nrn. Q.________ und J.________ würden gemeinschaftliche Teile für das Bauvorhaben benötigt. Auf der Parzelle Nr. J.________ seien lediglich die Autoabstellplätze zu Sondernutzungsrecht ausgeschieden. Die Parzelle Nr. Q.________ beinhalte nicht nur die oberirdische Allmend, sondern zum Beispiel auch Zu- und Abluftschächte. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnungen beider Parzellen sähen ein Einstimmigkeitserfordernis für luxuriöse bauliche Massnahmen und für Zweckänderungen vor. Die Umnutzung bestehender Leitungen für eine Entlüftung der CBD-Anlage und die neue Nutzung des bisherigen Liftschachts als Entlüftung seien Änderungen der Zweckbestimmung. 60/100 Anteile an der Parzelle Nr. Q.________ seien im mehrheitlichen Eigentum von Parzellen, an denen ihrerseits mehrheitlich die Einsprechenden Miteigentum hätten. Da die nötige Zustimmung der Eigentümerschaft offensichtlich nicht vorliege, sei auf das Baugesuch nicht einzutreten und die angefochtene Bewilligung aufzuheben.

Die Gemeinde erwog im angefochtenen Entscheid unter Ziff. III.3.e, gemäss Situationsplan sei die Beurteilung des Vorhabens «tatsächlich etwas verwirrend». Die Beurteilung, ob auf fremdem Grund gebaut werde, sei nicht abschliessend anhand der amtlichen Vermessung möglich. Die Parzelle Nr. B.________ befinde sich nahezu ausschliesslich im 1. Untergeschoss. Nur ein kleiner Teil sei im Situationsplan im nordwestlichen Teil der Parzelle Nr. Q.________ an der Oberfläche ersichtlich. Der Liftschacht im südöstlichen Teil der Überbauung erschliesse ganz klar das Untergeschoss und diene ausschliesslich der Parzelle Nr. B.________. Die Eigentümer der Parzelle Nr. J.________ hätten keinen Anspruch und keine Möglichkeit auf Benützung des Lifts.

b) Das Baugesuch ist von der Bauherrschaft, von den Projektverfasserinnen und Projektverfassern und bei Bauten auf fremdem Boden ausserdem von der Grundeigentümerin oder vom Grundeigentümer zu unterzeichnen (Art. 10 Abs. 2 BewD). Das Erfordernis der Unterschrift der Grundeigentümerschaft ist mehr als eine blosse Ordnungsvorschrift. Fehlt die Zustimmung der Grundeigentümerschaft oder fällt sie im Verlaufe des Verfahrens weg, ist auf das Gesuch mangels schutzwürdigen Interesses der Gesuchstellenden grundsätzlich nicht einzutreten. Das Unterschriftserfordernis von Art. 10 Abs. 2 BewD bedeutet aber nicht die Beteiligung der Grundeigentümerschaft am Baubewilligungsverfahren. Es soll lediglich verhindern, dass sich die Behörden mit Baugesuchen befassen müssen, welche aus zivilrechtlichen Gründen eindeutig nie verwirklicht werden können, weil ihnen die Grundeigentümerschaft nicht zustimmt. Die Mitunterzeichnung durch die Grundeigentümerschaft ist jedoch entbehrlich, wenn der oder die Gesuchstellende auch bei fehlender Zustimmung der Grundeigentümerschaft ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs hat. Das trifft etwa zu, wenn er oder sie als Stockwerkeigentümer oder Baurechtsinhaber ein nur seinen Eigentumsanteil betreffendes Bauvorhaben ausführen will, ein nachträgliches Baugesuch stellt oder das Enteignungsrecht am Baugrundstück besitzt oder beansprucht. Ist bloss unklar, ob das Bauvorhaben ohne Zustimmung der Grundeigentümerschaft verwirklicht werden kann, und ist dies nicht auszuschliessen, so ist auf das Gesuch trotz fehlender Unterschrift der Grundeigentümerschaft einzutreten.21 Der Schutzzweck von Art. 10 Abs. 2 BewD – das Vermeiden von Verwaltungsaufwand im Bewilligungsverfahren – greift im oberinstanzlichen Verfahren nicht mehr in jedem Fall. Die Baubewilligungsbehörde hat den Verwaltungsaufwand in der Regel bereits getätigt, das heisst es ist schon ein erheblicher Teil des Verwaltungsaufwands entstanden.22 Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass die Baubewilligungsbehörde ein Baugesuch behandelt hat, obwohl die Grundeigentümerschaft dem Bauvorhaben gar nicht zugestimmt hat und dieses ohne deren Zustimmung offensichtlich nicht verwirklicht werden kann. Denkbar ist auch, dass die Bauherrschaft eindeutig kein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs hat oder dieses im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens dahingefallen ist. In derartigen Fällen muss der Schutzzweck von Art. 10 Abs. 2 BewD sinngemäss auch im oberinstanzlichen Verfahren greifen. Die Rechtsmittelbehörde muss diesfalls, um weiteren unnötigen Aufwand im Rechtsmittelverfahren zu vermeiden, den angefochtenen Entscheid gestützt auf Art. 10 Abs. 2 BewD aufheben können.

c) Gemäss Art. 647c ZGB können Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind, mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt werden, soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem einzelnen vorgenommen werden dürfen (sog. notwendige bauliche Massnahmen). Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647d Abs. 1 ZGB; sog. nützliche bauliche Massnahmen). Sodann dürfen Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden (Art. 647e Abs. 1 ZGB; sog. luxuriöse bauliche Massnahmen). Die Frage der Notwendigkeit oder Nützlichkeit bestimmt sich immer aus Sicht der Gemeinschaft. Entscheidend ist, welches gemeinschaftliche Interesse an der Durchführung einer bestimmten baulichen Massnahme an einer gemeinschaftlichen Sache besteht. Steht die bauliche Massnahme im ausschliesslichen Individualinteresse eines oder weniger Stockwerkeigentümer, ist sie gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung aus der Perspektive der Gemeinschaft als luxuriös anzusehen.23 Gemäss Art. 647 Abs. 1 ZGB können die Miteigentümer eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren.

d) Die Beschwerdegegnerin plant zum einen bauliche Massnahmen auf der Parzelle Nr. B.________-3. Dort soll das Kernstück der CBD Indoor Anlage mit Anzucht, Blüte und Trocknung errichtet werden.24 Die Parzelle Nr. B.________-3 (gleich wie die Parzellen Nrn. B.________-1 und B.________-2) ist im Alleineigentum der R.________ GmbH. Der gemäss Handelsregisterauszug einzelzeichnungsberechtigte Gesellschafter und Geschäftsführer der R.________ GmbH hat das Baugesuch vom 1. Juli 2021 und die Projektänderung vom 21. März 2022 mitunterzeichnet.25

Entgegen der Umschreibung im Baugesuch und der Baupublikation umfasst das Bauvorhaben andererseits aber auch bauliche Massnahmen auf der Parzelle Nr. J.________. Gemäss Situationsplan vom 21. Dezember 2022 (wobei umstritten ist ob dieser die Anforderungen gemäss Art. 12 f. BewD erfüllt) ist auf dem Liftschacht auf der Parzelle Nr. J.________ ein Abluftkamin geplant. Weiter soll der Liftschacht als Lüftungsschacht für die CBD Indoor Anlage ungenutzt werden. Zudem sieht das Lüftungskonzept vom 20. April 2022 eine Zuluft-Fassung der Lüftung mit Wetterschutzgitter im südöstlichen Treppenhaus auf der Parzelle Nr. J.________ vor.26

Aus dem Grundbucheintrag geht hervor, dass die Parzelle Nr. J.________ in 76 Miteigentumseinheiten aufgeteilt ist (Parzellen Nrn. J.________-1 bis J.________-76). Die R.________ GmbH ist Eigentümerin der Miteigentumseinheiten Parzellen Nrn. J.________-6 bis J.________-18, J.________-27 bis J.________-31, J.________-35 bis J.________-38 sowie J.________-40 bis J.________-44. Die R.________ GmbH ist folglich Eigentümerin von 27 Miteigentumseinheiten. Demgegenüber haben 49 Miteigentumseinheiten andere Eigentümerinnen und Eigentümer. Sowohl der Liftschacht als auch das Treppenhaus auf der Parzelle Nr. J.________ sind gemeinschaftliche Teile. Gemäss dem Aufteilungsplan 1 / GBBL J.________ vom 16. Januar 201327 dienen der Liftschacht und das Treppenhaus in der südöstlichen Ecke des Areals nicht nur der Erschliessung der Parzelle Nr. B.________ im ersten Untergeschoss, sondern auch des zweiten Untergeschosses (Einstellhalle) und damit der Parzelle Nr. J.________. Dass das Treppenhaus in der südöstlichen Ecke des Areals auch der Erschliessung des Untergeschosses dient, geht im Übrigen auch aus dem Grundrissplan 1. Untergeschoss – Haus A/B/C vom 14. Mai 2013 hervor. Darauf ist ersichtlich, dass das Treppenhaus in einen Korridor führt, der an seinem westlichen Ende in ein weiteres Treppenhaus zum zweiten Untergeschoss mündet.28 Ungeachtet der Erschliessungs- und Nutzungssituation des Treppenhauses und des Liftschachts kann in diesem Zusammenhang zudem festgehalten werden, dass der Abluftkamin oberirdisch auf die Parzelle Nr. J.________ ragt und damit die Miteigentümerinnen und -eigentümer dieser Parzelle tangiert. Ob die Miteigentümerinnen und -eigentümer ein Nutzungsrecht am Treppenhaus und dem Liftschacht haben und wenn ja, ob sie dieses tatsächlich in Anspruch nehmen, kann im Folgenden daher offen gelassen werden. Der Sondernutzung zugewiesen sind gemäss Ziff. I.3. der Nutzungs- und Verwaltungsordnung für die unterirdische Einstellhalle (2. UG), Langnau i.E.-Grundbuchblatt Nr. J.________, Wohnüberbauung «G.________» vom 14. August 201329 einzig die 76 Autoabstellplätze in der Einstellhalle. Da der Abluftkamin der Lüftung der Räumlichkeiten in der Parzelle Nr. B.________-3 dienen soll, steht er ausschliesslich im Individualinteresse der Beschwerdegegnerin, welche selbst nicht Miteigentümerin ist, sondern die Räumlichkeiten auf der Parzelle Nr. B.________-3 von der R.________ GmbH mietet. Dasselbe gilt auch für die Zuluft-Fassung der Lüftung mit Wetterschutzgitter, die laut Lüftungskonzept vom 20. April 202230 ins südöstliche Treppenhaus führen soll.31 Der bundesgerichtlichen Rechtsprechung folgend sind der Abluftkamin, die Umnutzung des Liftschachts in einen Lüftungsschacht und die Zuluft-Fassung der Lüftung mit Wetterschutzgitter aus Sicht der Miteigentümerinnen und Miteigentümer der Parzelle Nr. J.________ als luxuriöse bauliche Massnahmen im Sinne von Art. 647e Abs. 1 ZGB anzusehen. Dementsprechend ist, soweit die Nutzungs- und Verwaltungsordnung nichts anderes vorsieht, die Zustimmung aller Miteigentümerinnen und -eigentümern vorausgesetzt. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung für die unterirdische Einstellhalle (2. UG), Langnau i.E.-Grundbuchblatt Nr. J.________, Wohnüberbauung «G.________» vom 14. August 2013, enthält in Ziff. IV.A. unter anderem folgende Bestimmungen:

4. Jedem der Miteigentumsanteilen Nrn. J.________-1 bis J.________-76 steht eine Stimme zu.

5. […] Die Zustimmung aller Miteigentümer ist notwendig in folgenden Fällen:

[…]

c. bei Beschlüssen über die Änderung der Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Anlagen;

d. bei Beschlüssen über die Anordnung von baulichen Massnahmen, die lediglich der Verschönerung oder der Bequemlichkeit dienen.32

Folglich setzt das Bauvorhaben gemäss Ziff. IV./A./5. Bst. c und d der Nutzungs- und Verwaltungsordnung die Zustimmung aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer der Parzelle Nr. J.________ voraus, wobei jedem Miteigentumsanteil eine Stimme zusteht. Mit Ausnahme der R.________ GmbH haben die übrigen Miteigentümerinnen und Miteigentümer der Parzelle Nr. J.________ bis anhin jedoch weder das Baugesuch und die Projektpläne unterzeichnet, noch haben sie anderweitig ihre Zustimmung zum Bauvorhaben erteilt. Es erscheint denn auch wenig wahrscheinlich, dass sie diese Zustimmung künftig erteilen werden, insbesondere da einige von ihnen im Baubewilligungsverfahren Einsprache erhoben haben, namentlich:

• Parzelle Nr. J.________-1: Herr AA.________, Einsprecher der Kollektiveinsprache Nr. 6.33

• Parzelle Nr. J.________-22: Frau BB.________ und Herr CC.________, Einsprecherin und Einsprecher Nr. 8.34

• Parzelle Nr. J.________-25: Frau DD.________, Einsprecherin Nr. 2.35

• Parzelle Nr. J.________-33: Frau EE.________ und Herr FF.________, Einsprecherin und Einsprecher Nr. 5.36

• Parzelle Nr. J.________-39 und J.________-45: Frau GG.________ und Herr HH.________, Einsprecherin Nr. 4 und Einsprecher Nr. 3.37

• Parzellen Nrn. J.________-46 bis J.________-48: Frau II.________ und Herr JJ..________, Einsprecherin und Einsprecher Nr. 7.38

Dass die einsprechenden Miteigentümerinnen und Miteigentümer den Bauentscheid nicht angefochten haben, vermag ihre Zustimmung nicht zu ersetzen. Der Verzicht auf das Erheben einer Beschwerde kann seinen Grund insbesondere darin haben, dass die Einsprechenden beispielsweise kein Kostenrisiko eingehen oder sich weiteren administrativen Aufwand ersparen wollen. Dasselbe gilt sinngemäss auch für die Miteigentümerinnen und Miteigentümer, die im Baubewilligungsverfahren keine Einsprache erhoben haben. Zusammengefasst kann das Bauvorhaben aufgrund der fehlenden, eindeutig erforderlichen Zustimmung der Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr. J.________ nicht verwirklicht werden.

e) Im Übrigen hat die Beschwerdegegnerin auch kein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs. Die Beschwerdegegnerin selbst ist weder Miteigentümerin, noch Baurechtsinhaberin der Parzelle Nr. J.________ und das Bauvorhaben betrifft wie aufgezeigt einen gemeinschaftlichen Teil und nicht eine Sache im Sondernutzungsrecht. Offensichtlich hat die Beschwerdegegnerin auch kein Enteignungsrecht an der Parzelle Nr. J.________. Anders als die Indoor CBD Anlage, die offenbar schon vor Einreichung des Baugesuchs am 9. Juni 2021 in Betrieb war,39 soll der Abluftkamin neu errichtet werden. Hinsichtlich des Abluftkamins handelt es sich somit nicht um ein nachträgliches Baugesuch, weshalb ein eigenes schutzwürdiges Interesse der Beschwerdegegnerin auch nicht mit der Nachträglichkeit des Baugesuchs begründet werden kann. Nach dem Gesagten hat die Beschwerdegegnerin somit auch kein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung ihres Baugesuchs.

f) Zusammengefasst hätte die Vorinstanz mit Blick auf Art. 10 Abs. 2 BewD nicht auf das Baugesuch eintreten dürfen. Der angefochtene Gesamtentscheid ist aus diesem Grund aufzuheben. Auf das Baugesuch der Beschwerdegegnerin vom 1. Juli 2021 bzw. auf die Projektänderung vom 21. März 2022 kann nicht eingetreten werden. Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden zu prüfen.

4. Beweisabnahme

a) Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG). Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen Beweise abzunehmen, sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die Behörde bei freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die vorhandenen Akten erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.40

b) Die Beschwerdeführenden beantragen den Beizug der Vorakten, der Grundbuchauszüge der Parzellen Nrn. J.________, B.________ und I.________ sowie der Akten des Baubewilligungsverfahrens aus dem Jahr 2014 zum Warenlift. Ferner verlangen die Beschwerdeführenden in Zusammenhang mit der Abluft und der Anordnung der umliegenden Gebäude die Durchführung eines Augenscheins. Sie beantragen zudem die Anordnung eines Obergutachtens betreffend Geruchsbelästigung, die Einholung eines Fachberichts bei der Denkmalpflege des Kantons Bern (KDP) oder der Kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) sowie bei Bedarf die Durchführung eines Parteiverhörs mit den Beschwerdeführenden. Die Vorakten zum angefochtenen Gesamtentscheid vom 14. Februar 2023 sowie betreffend die Baubewilligung des Liftschachts aus dem Jahr 2014 wurden mit Instruktionsverfügung vom 23. März 2023 beigezogen. Die Grundbuchauszüge der Parzellen Nrn. J.________, B.________, I.________ hat die BVD von Amtes wegen berücksichtigt, weshalb sich der von den Beschwerdeführenden beantragte Beizug erübrigte. Mit Blick auf die vorangehenden Erwägungen und den Ausgang des Verfahrens kann zudem auch auf die weiteren von den Beschwerdeführenden beantragten Beweismittel verzichtet werden. Von diesen Beweismitteln sind keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten.

5. Kosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Diese wird vorliegend bestimmt auf CHF 1200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV41). Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG).

Bei vorliegendem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat grundsätzlich die Verfahrenskosten zu tragen, auch wenn sie keine eigenen Anträge gestellt hat.42 Allerdings ist zu beachten, dass die Gemeinde ihrer Begründungspflicht hinsichtlich des Einsprachepunktes zum Ortsbild nicht nachgekommen und damit das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt hat. Dies stellt einen besonderen Umstand im Sinne von Art. 108 Abs. 1 VRPG dar. Die dadurch entstandenen Verfahrenskosten sind nicht der Beschwerdegegnerin anzulasten.43 Es rechtfertigt sich daher, der Beschwerdegegnerin nur fünf Sechstel der Verfahrenskosten, ausmachend CHF 1000.– zur Bezahlung aufzuerlegen. Auf die Erhebung der übrigen Verfahrenskosten wird verzichtet.

Die Beschwerdegegnerin hat als Baugesuchstellerin grundsätzlich auch die amtlichen Kosten des Baubewilligungsverfahrens zu tragen (vgl. Art. 52 Abs. 1 BewD). Diese betragen laut Dispositiv-Ziff. IV.3 des angefochtenen Entscheids insgesamt CHF 4769.90. Gemäss Kostenzusammenstellung umfasst dieser Betrag insbesondere auch eine Gebühr von CHF 100.00 für die Baukontrolle.44 Aufgrund des Bauabschlags sind die Kosten des Baubewilligungsverfahrens um diesen Betrag zu reduzieren. Weiter gilt zu beachten, dass gemäss Ziff. 4.5.4 des Anhangs 4 zur Verordnung zum Gebührenreglement der Gemeinde Langnau im Emmental vom 4. März 2019 die Kosten des Baubewilligungsverfahrens im Falle eines Bauabschlages um höchstens 25% der Grundgebühr zu reduzieren sind. Die Grundgebühr beträgt gemäss Kostenzusammenstellung CHF 400.00. Infolge des Bauabschlags rechtfertigt sich vorliegend eine weitere Reduktion der vorinstanzlichen Kosten um 25% der Grundgebühr, das heisst um CHF 100.00. Insgesamt sind die vorinstanzlichen Kosten damit um CHF 200.00 auf insgesamt CHF 4569.90 zu reduzieren. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde zuständig.

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Grundsätzlich hat die unterliegende Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführenden die Parteikosten zu ersetzen. Hier gilt aber ebenfalls den bereits hinsichtlich der Verfahrenskosten genannte besondere Umstand zu berücksichtigen.

Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden beläuft sich auf CHF 2988.55 (Honorar CHF 2500.–, Auslagen CHF 274.90 und Mehrwertsteuer CHF 213.65) und gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdeführenden haben somit Anspruch auf Parteikostenersatz in der Höhe von CHF 2988.55. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden fünf Sechstel der Parteikosten, ausmachend CHF 2490.45 zu ersetzen. Ein Sechstel der Parteikosten der Beschwerdeführenden, ausmachend CHF 498.10 hat die Gemeinde zu ersetzen, da sie den besonderen Umstand zu verantworten hat.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Langnau im Emmental vom 14. Februar 2023 wird aufgehoben. Auf das Baugesuch vom 1. Juli 2021 bzw. die Projektänderung vom 21. März 2022 wird nicht eingetreten.

2. Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten von CHF 1000.– werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

Die reduzierten Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von CHF 4569.90 werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde zuständig.

3. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im Betrag von CHF 2490.45 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

Die Gemeinde Langnau hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im Betrag von CHF 498.10 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

• Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben

• F.________, eingeschrieben

• Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Langnau i.E., Bauverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus

Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.

Beilage: Situationsplan vom 21. Dezember 2022, bewilligt am 14. Februar 2023 (pag. 8.01 der Vorakten).