RA Nr. 110/2017/165 Bern, 13. März 2018
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________ Beschwerdeführer 1
Frau B.________ Beschwerdeführerin 2
beide vertreten durch C.________
und
Herrn D.________ Beschwerdegegner
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 3792 Saanen
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen vom 28. November 2017 (2012-084; Verlängerung Baubewilligung)
I. Sachverhalt
1. Am 16. Mai 2012 reichten Herr F.________ und Frau G.________ bei der Gemeinde Saanen ein Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Gebäudes sowie den Neubau eines Einfamilienchalets mit unterirdischen Nebenräumen und oberirdischem Parkplatz für zwei Autos auf Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. E.________. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 10. Oktober 2012 erteilte die Gemeinde Saanen die Baubewilligung. Dagegen erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Mit Entscheid vom 2. Dezember 2013 hiess die BVE deren Beschwerde teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung unter anderem mit der Auflage, dass das Einfamilienchalet nur als Erstwohnung genutzt werden darf; im Übrigen wies sie die Beschwerde ab. Die daraufhin von den Beschwerdeführenden erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Bern mit Urteil vom 4. April 2014 ab. Die dagegen von den Beschwerdeführenden erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wies das Bundesgericht mit Urteil vom 24. Oktober 2014 ab.
2. Am 8. Juni 2017 hat der Beschwerdegegner die Liegenschaft Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. E.________ zusammen mit dem am 24. Oktober 2014 rechtskräftig bewilligten Bauprojekt erworben.1 In der Folge reichte der Beschwerdegegner am 21. Juni 2017 bei der Gemeinde Saanen ein Gesuch ein für die Verlängerung der entsprechenden Baubewilligung um zwei Jahre. Gegen das Verlängerungsgesuch erhoben die Beschwerdeführenden wiederum Einsprache. Mit Entscheid vom 28. November 2017 verlängerte die Gemeinde die Gültigkeit der am 24. Oktober 2014 rechtskräftig gewordenen Baubewilligung und verfügte, dass mit den entsprechenden Bauarbeiten bis spätestens am 25. November 2019 begonnen werden muss.
3. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 28. Dezember 2017 Beschwerde bei der BVE ein. Sie beantragen die Aufhebung des Entscheids vom 28. November 2017; eventualiter sei die Angelegenheit zur vollständigen Feststellung des Sachverhalts und zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Beschwerdeführenden machen insbesondere eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör sowie das Vorliegen einer wesentlichen Veränderung der massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse seit der Rechtskraft der zu verlängernden Baubewilligung geltend.
4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, führte den Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Sowohl die Gemeinde wie auch der Beschwerdegegner – Letzterer zumindest sinngemäss – beantragen die Abweisung der Beschwerde.
5. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1. Prozessvoraussetzungen
Entscheide betreffend die Verlängerung einer Baubewilligung können wie ein Bauentscheid angefochten werden (Art. 41 Abs. 4 BewD3). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Verlängerung der Baubewilligung
a) Die Baubewilligungsbehörde kann die Geltungsdauer einer Baubewilligung um höchstens zwei Jahre verlängern (Art. 42 Abs. 3 erster Satz BauG). Die Verlängerung ist ausgeschlossen, wenn sich die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid wesentlich verändert haben (Art. 42 Abs. 3 zweiter Satz BauG). Veränderte Verhältnisse liegen jedenfalls dann vor, wenn die Baubewilligung nicht mehr erteilt werden könnte.5
b) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse hätten sich seit der Rechtskraft der Baubewilligung am 24. Oktober 2014 wesentlich verändert. Folglich dürfe die Baubewilligung nicht verlängert werden.
Eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse sehen die Beschwerdeführenden in der Person des Beschwerdegegners bzw. in dessen Absichten. So habe dieser überhaupt kein Interesse an der Realisierung des ursprünglich bewilligten Bauvorhabens. Vielmehr beabsichtige er, das bestehende Chalet weiterhin als Zweitwohnung zu nutzen. Lediglich die beiden mit dem ursprünglichen Bauvorhaben bewilligten Parkplätze und Veloabstellplätze plane der Beschwerdegegner zu realisieren. Dies verdeutlichten nicht nur seine eigenen Aussagen, sondern insbesondere auch die verschiedenen am bestehenden Chalet und seiner Umgebung vorgenommenen Renovations- und Sanierungsarbeiten (Einbau Bad mit Dusche, Einbau Heizung, Ersatz Cheminée, Erneuerung Küche, Renovation Fassade, Sanierung Dach, Anlegung Fussweg mit Beleuchtung sowie umfassende Umgebungs- und Gartenarbeiten) sowie die Tatsache, dass der Beschwerdegegner seit ca. drei Jahren Besitzer des fraglichen Grundstücks sei, ohne irgendwelche Arbeiten im Hinblick auf das bewilligte Neubauprojekt vorgenommen zu haben. Aufgrund des Prinzips der Einheit des baurechtlichen Entscheids sei es jedoch nicht zulässig bzw. unverhältnismässig, lediglich die Parkplätze, mithin also nur einen Teil des ursprünglichen Projekts, zu realisieren. Die Parkplätze stünden im unmittelbaren Zusammenhang mit dem bewilligten Neubau des Chalets, welches als grosse und luxuriöse Erstwohnung einen anderen Bedarf an Parkplätzen aufweise als das bestehende Chalet. Die Parkplätze seien mithin nicht für das bestehende Gebäude und dessen Nutzung als Zweitwohnung bewilligt worden. Die Frage der Bewilligungsfähigkeit der Parkplätze für das weiterhin als Zweitwohnung genutzte, nicht umgebaute Chalet müsse vielmehr in einem neuen, separaten Baubewilligungsverfahren beurteilt werden.
Eine wesentliche Veränderung der massgebenden rechtlichen Verhältnisse nehmen die Beschwerdeführenden sodann aufgrund der seit Inkrafttreten der neuen Zweitwohnungsgesetzgebung am 1. Januar 2016 bestehenden Sistierungsmöglichkeit von im Grundbuch angemerkten Nutzungsbeschränkungen für Erstwohnungen an. Mit dieser Sistierungsmöglichkeit könne die Rechtsbeständigkeit und Wirkung der Nutzungsbeschränkung in Frage gestellt werden. Die sorgfältige Überprüfung von möglichen Umgehungssachverhalten sei in Zweitwohnungsgemeinden wie Saanen deshalb zentral. Dies gelte gerade auch im vorliegenden Fall, in welchem nur ein Projektbestandteil realisiert werden solle und damit die Einheit des bewilligten Bauvorhabens aufgebrochen werde. Nur wenn erstellt sei, dass der Eigentümer der zu erstellenden Wohnung diese auch als Erstwohnung nutzen werde bzw. dass die Räumlichkeiten überhaupt als Erstwohnung genutzt werden könnten, könne die Nutzungsbeschränkung zum Tragen kommen und eine Umgehung derselben ausgeschlossen werden. Dies könne jedoch nicht im Verfahren zur Verlängerung der Baubewilligung beurteilt werden, sondern bedürfe eines neuen Baubewilligungsverfahrens, welches auf das effektiv geplante bzw. zu realisierende Bauvorhaben bezogen sei.
c) Die Baubewilligung ist eine Verfügung (Polizeierlaubnis) mit welcher festgestellt wird, dass das jeweilige Bauvorhaben mit den Vorschriften des Bau- und Planungsrechts sowie den weiteren im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften im Einklang steht und insoweit ausgeführt werden darf.6 Der Inhaber einer Baubewilligung ist demnach nicht verpflichtet, sondern bloss berechtigt, das jeweils bewilligte Bauprojekt zu realisieren. Aus dem Umstand, wonach der Beschwerdegegner bisher nicht mit der Realisierung des am 24. Oktober 2014 rechtskräftig bewilligten Projekts begonnen haben soll, können die Beschwerdeführenden folglich von Anfang an nichts zu ihren Gunsten ableiten. Gleiches gilt bezüglich der von den Beschwerdeführenden beanstandeten Arbeiten, welche der Beschwerdegegner am bestehenden Chalet und dessen Umgebung vorgenommen haben soll. Denn die genannten Arbeiten würden den Abbruch des bestehenden Gebäudes und den Neubau eines Einfamilienchalets mit unterirdischen Nebenräumen sowie oberirdischem Parkplatz für zwei Autos auf der Parzelle Nr. E.________, mithin den Inhalt der erteilten Baubewilligung, deren Verlängerung vorliegend umstritten ist, nicht gegenstandslos machen. Ob die von den Beschwerdeführenden beanstandeten Renovierungs- bzw. Sanierungsarbeiten im Hinblick auf einen späteren Abbruch des betreffenden Gebäudes ökonomisch sinnvoll sind, spielt für die Frage der Verlängerung der Baubewilligung zudem keine Rolle, sondern ist einzig und allein Sache der Bauherrschaft. Jedenfalls kann daraus nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass der Beschwerdegegner gar kein Interesse an der Realisierung des ursprünglich bewilligten Bauvorhabens bzw. nur ein Interesse an einer teilweisen Realisierung hat. Dies ist eine blosse Annahme der Beschwerdeführenden, für welche in den Akten keine konkreten Anhaltspunkte bestehen. Der Beschwerdegegner hat diese Behauptung im vorinstanzlichen Verfahren denn auch ausdrücklich bestritten.7 Der Umstand, wonach der Beschwerdegegner eine Verlängerung der Baubewilligung verlangt, lässt ferner vielmehr darauf schliessen, dass er nach wie vor ein Interesse an der Realisierung des ursprünglich bewilligten Bauvorhabens hat. Selbst wenn aber die Behauptung der Beschwerdeführenden zutreffen sollte und der Beschwerdegegner tatsächlich die Absicht hätte, das am 24. Oktober 2014 rechtskräftig bewilligte Projekt nicht (vollständig) zu realisieren, könnten die Beschwerdeführenden daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Eine blosse Intention stellt nämlich noch keine wesentliche Veränderung der massgebenden tatsächlichen Verhältnisse im Sinne von Art. 42 Abs. 3 zweiter Satz BauG dar.
Wollte der Beschwerdegegner die Parkplätze ohne den Neubau realisieren, so würden diese dem bestehenden Chalet dienen, das als Zweitwohnung genutzt wird. Ob das zulässig ist, spielt für die Frage der Verlängerung der Baubewilligung schliesslich ebenfalls keine Rolle und braucht deshalb vorliegend auch nicht beantwortet zu werden. Es bleibt jedoch darauf hinzuweisen, dass das von den Beschwerdeführenden angerufene Prinzip der Einheit des baurechtlichen Entscheids – sofern dieser Grundsatz im Kanton Bern überhaupt zur Anwendung gelangt8 – nicht absolut gilt. Vielmehr ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen, ob derjenige Teil eines bewilligten Bauvorhabens, welcher alleine realisiert werden soll, klar vom Gesamtvorhaben getrennt werden kann, mithin keine materielle Einheit mit Letzterem bildet.9
Nach dem Gesagten besteht vorliegend also keine wesentliche Veränderung der massgebenden tatsächlichen Verhältnisse. Die für diese Frage massgeblichen Sachverhaltselemente konnten zudem anhand der zur Verfügung stehenden Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf den von den Beschwerdeführenden beantragten Augenschein sowie die übrigen Beweisanträge (Edition des Kaufrechtsvertrags vom 6. Februar 2015 und der Grundbuchanmeldung betreffend die Kaufrechtsausübung) kann daher verzichtet werden, da von diesen keine neuen relevanten Erkenntnisse zu erwarten sind.
d) Die Baubewilligung, deren Verlängerung vorliegend umstritten ist, wurde mit einer Auflage betreffend Erstwohnungsnutzung versehen.10 Mit Urteil des Bundesgerichts vom 24. Oktober 2014 wurde die Baubewilligung mitsamt Auflage rechtskräftig. An die genannte Nutzungsbeschränkung wäre der Beschwerdegegner nun auch bei einer Verlängerung der Baubewilligung gebunden; die Überprüfung der Einhaltung der Nutzungsbeschränkung nach Bauabschluss wäre zudem – wie bis anhin – Sache der Baupolizeibehörde. Eine Änderung der massgebenden rechtlichen Verhältnisse hat also ebenfalls nicht stattgefunden. Anders sähe es aus, wenn die ursprüngliche Baubewilligung noch keine Auflage betreffend Nutzungsbeschränkung beinhaltet hätte, im Zeitpunkt der Verlängerung aber eine solche neuerdings vorgeschrieben wäre. Schliesslich stellt auch die mit dem Inkrafttreten der neuen Zweitwohnungsgesetzgebung am 1. Januar 2016 geschaffene Möglichkeit, eine im Grundbuch angemerkte Nutzungsbeschränkung für Erstwohnungen unter bestimmten Voraussetzungen sistieren zu lassen (Art. 14 Abs. 1 ZWG11), keine Veränderung der massgebenden rechtlichen Verhältnisse im Sinne von Art. 42 Abs. 3 zweiter Satz BauG dar. Denn einerseits bestehen keine Indizien dafür, dass der Beschwerdegegner überhaupt von dieser Sistierungsmöglichkeit Gebrauch machen möchte. Die Beschwerdeführenden machen denn auch nicht geltend, dass der Beschwerdegegner eine Sistierung beabsichtige. Vielmehr bringen sie abermals vor, dass er nur eine teilweise Projektrealisierung anstrebe. Dafür existieren jedoch ebenfalls keine (konkreten) Indizien (E. 2c). Andererseits müsste der Beschwerdegegner für eine Sistierung gemäss Art. 14 Abs. 1 ZWG ein entsprechendes Gesuch bei der Baubewilligungsbehörde einreichen. Erst dann wäre zu überprüfen, ob eine Umgehung der ursprünglich verfügten Nutzbeschränkung beabsichtigt wird. Mit anderen Worten stellt die mit der neuen Zweitwohnungsgesetzgebung eingeführte Sistierungsmöglichkeit zwar eine Veränderung der rechtlichen Verhältnisse dar. Diese ist für die Frage der Verlängerung der Baubewilligung jedoch nicht massgebend und daher im vorliegenden Fall unbeachtlich.
e) Zusammengefasst haben sich seit der Rechtskraft der zu verlängernden Baubewilligung weder die massgebenden tatsächlichen noch die massgebenden rechtlichen Verhältnisse wesentlich verändert. Die Beschwerde erweist sich insofern als unbegründet.
3. Rechtliches Gehör / Beweisabnahme
a) Die Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, die Vorinstanz habe sich mit den von ihnen in ihrer Einsprache gestellten Beweisanträgen (insbesondere Durchführung eines Augenscheins und Edition des Kaufrechtsvertrags vom 6. Februar 2015 sowie der Grundbuchanmeldung betreffend die Kaufrechtsausübung) nicht auseinandergesetzt. Vielmehr habe sie pauschal ausgeführt, dass sich die Einsprache vor allem auf das bereits bewilligte Bauvorhaben beziehe, welches im vorgängigen Baubewilligungsverfahren abschliessend behandelt worden sei. Die nicht berücksichtigten Beweismittel würden jedoch darauf abzielen, die tatsächlichen und rechtlichen Veränderungen seit dem Bewilligungsentscheid zu dokumentieren. Ein solcher Vergleich sei unabdingbar um aufzuzeigen, dass die Voraussetzungen zur Verlängerung der Baubewilligung vorliegend nicht erfüllt seien. Durch die Nichtberücksichtigung der beantragten Beweise habe die Vorinstanz den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör verletzt, was aufgrund dessen formeller Natur, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führe. Selbst wenn aber eine Verletzung des rechtlichen Gehörs verneint würde, liege aufgrund der nicht abgenommen Beweise jedenfalls eine unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts vor. Folglich müsste die Angelegenheit zumindest an die Vorinstanz zur Durchführung weiterer Beweismassnahmen und Neubeurteilung zurückgewiesen werden.
b) Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG12). Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen Beweise abzunehmen, sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die Behörde bei freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die vorhandenen Akten erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.13
c) Wie bereits ausgeführt (E. 2c), konnten die für die Beurteilung des vorliegend umstrittenen Verlängerungsgesuchs masseblichen Sachverhaltselemente anhand der zur Verfügung stehenden Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Folglich ist es nicht zu beanstanden, dass bereits die Vorinstanz auf die von den Beschwerdeführenden zusätzlich beantragten Beweismittel (Augenschein und Dokumentenedition) verzichtet hat. Die Vor-instanz hat die von ihr vorgenommene antizipierte Beweiswürdigung zudem auch begründet. So hält sie im angefochtenen Entscheid ausdrücklich fest, dass private Vermutungen nicht berücksichtigt werden müssten. Es handelt sich dabei zwar nicht um eine ausführliche Begründung. Eine solche ist jedoch auch nicht erforderlich, wenn eine Behörde im Rahmen der antizipierten Beweiswürdigung einen Beweisantrag ablehnt; eine kurze Begründung reicht in diesem Fall aus.14 Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör jedenfalls nicht verletzt. Zudem liegt auch keine unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts vor. Folglich erweist sich die Beschwerde auch diesbezüglich als unbegründet.
4. Zusammenfassung und Kosten
a) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz die Gültigkeit der am 24. Oktober 2014 rechtskräftig gewordenen Baubewilligung zu Recht verlängert hat. Die Beschwerde erweist sich insofern als unbegründet und ist abzuweisen; die Verfügung der Gemeinde Saanen vom 28. November 2017 ist zu bestätigen.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV15). Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag.
c) Da der Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren – zumindest gegen aussen – nicht anwaltlich vertreten war, kann er keine Parteikosten geltend machen (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Insofern ist die von ihm eingereichte Kostenvorschussrechnung vom 7. Februar 2018 unbeachtlich. Auch sind hier die Voraussetzungen für eine Parteientschädigung nach Art. 104 Abs. 2 VRPG nicht erfüllt, da das Verfahren nicht besonders aufwändig war. Die Gemeinde hat ebenfalls keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 4 VRPG).
III. Entscheid
1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Gemeinde Saanen vom 28. November 2017 wird bestätigt.
2. Die Verfahrenskosten von Fr. 800.– werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.
IV. Eröffnung
C.________, eingeschrieben
Herrn D.________, eingeschrieben
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin