RA Nr. 110/2015/166 Bern, 26. April 2016
in der Beschwerdesache zwischen
Herrn A.________ Beschwerdeführer 1
Frau B.________ Beschwerdeführerin 2
beide vertreten durch Herrn Fürsprecher C.________
und
Herrn D.________ Beschwerdegegner 1
Frau E.________ Beschwerdegegnerin 2
beide vertreten durch Frau Fürsprecherin F.________
sowie
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wilderswil, Bauverwaltung, Kirchgasse 31, 3812 Wilderswil
betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wilderswil vom 17. November 2015 (4.301.01728/07; 2-Familienhaus)
I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegner reichten am 17. Juni 2015 bei der Gemeinde Wilderswil ein Baugesuch ein für den Neubau eines Zweifamilienhauses mit Studio und vier Abstellplätzen sowie für den Teilabbruch und die Umnutzung des bestehenden Schopfes auf Parzelle Wilderswil Grundbuchblatt Nr. G.________. Die Parzelle liegt in der Kernzone. Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 17. November 2015 erteilte die Gemeinde Wilderswil die Baubewilligung.
2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 16. Dezember 2015 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 17. November 2015 und die Abweisung des Baugesuchs. Sie machen insbesondere geltend, aufgrund der voraussichtlichen Baukosten sei die Zuständigkeit der Gemeinde nicht gegeben, die Dachgestaltung entspreche nicht dem Gemeindebaureglement und der erforderliche Gebäudeabstand sei nicht eingehalten.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegner und die Gemeinde beantragen die Abweisung der Beschwerde. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der fristgerecht eingereichten Beschwerde zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert. Sie sind zudem unmittelbare Nachbarn des Baugrundstücks, so dass sie die für die Einsprache- und Beschwerdeberechtigung erforderliche Beziehungsnähe zum Bauvorhaben aufweisen. Die Beschwerdeführenden sind damit zur Beschwerdeführung legitimiert. Ob die Beschwerdeführenden an jeder einzelnen Rüge das von Art. 35c Abs. 1 BauG verlangte schutzwürdige Interesse haben, kann offen bleiben. Ein solches Interesse besteht jedenfalls an der Rüge, die vorgesehene Dachgestaltung sei unzulässig und diene einzig einer maximalen Ausnützung (siehe Erwägung 4). Auf die formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Rechtliches Gehör
a) Die Beschwerdeführenden baten die Gemeinde nach Eröffnung des Bauentscheides im Hinblick auf eine allfällige Beschwerde bei der BVE um Akteneinsicht.4 Sie rügen, die Gemeinde habe ihrem Anwalt daraufhin lediglich Kopien der Akten zugestellt mit dem Hinweis, die Pläne würden nicht herausgegeben, diese könnten jedoch bei der Gemeinde eingesehen werden.5
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG6 gibt den Parteien unter anderem das Recht, Einsicht in die Akten zu nehmen, soweit nicht überwiegende öffentliche oder private Interessen deren Geheimhaltung erfordern (Art. 23 Abs. 1 VRPG). Die Akten können am Sitz der entscheidenden Behörde eingesehen werden. Ein Recht, sie nach Hause mitzunehmen, besteht nicht. Den zur Berufsausübung im Kanton zugelassenen Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten werden die Akten jedoch praxisgemäss zur Einsicht überlassen, da genügend Gewähr dafür besteht, dass sie vollständig und unverändert wieder zurückgegeben werden.7
c) Die Gemeinde erklärt, sie habe die Akten den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden fälschlicherweise nur in Kopie und ohne die Pläne zugestellt. Sie anerkennt damit, dass sie die Akteneinsicht vorliegend nicht gemäss der genannten Praxis gewährt hat. Eine Gehörsverletzung liegt hingegen nicht vor. Die Beschwerdeführenden bzw. ihr Anwalt hätten nachfragen oder die Pläne bei der Gemeinde einsehen können. Die Beschwerdeführenden machen daher zu Recht nicht geltend, sie hätten einen Nachteil erlitten, der zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides führen müsste.
3. Zuständigkeit der Gemeinde
a) Es ist unbestritten, dass Wilderswil eine kleine Gemeinde im Sinn von Art. 33 Abs. 2 BauG ist und dass ihr nicht die volle Bewilligungskompetenz übertragen wurde.8 Ihre Zuständigkeit beschränkt sich daher auf Bauvorhaben mit geringem Koordinationsaufwand (Art. 33 Abs. 2 BauG in Verbindung mit Art. 9 Abs. 1 BewD9), sofern weder eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich ist noch die Baukosten Fr. 1'000'000.00 übersteigen (Art. 9 Abs. 2 BewD).
b) Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Baukosten für die Erstellung von drei voll ausgebauten Geschossen mit komplexer Dachgestaltung, mit dem Teilabbruch und der Neuerstellung von Abstellräumen sowie der Erstellung von vier Abstellplätzen überstiegen Fr. 1'000'000.00 deutlich. Bei einem Gebäudevolumen von rund 1'250 Kubikmeter und einem durchschnittlichen Preis von Fr. 850.00 pro Kubikmeter ergäben sich Baukosten von Fr. 1'062'500.00 bzw. unter Einbezug der Umgebungsgestaltung sowie der Erstellung der notwendigen Autoabstellplätze von Fr. 1'100'000.00. Die Gemeinde sei für die Erteilung der Baubewilligung nicht zuständig gewesen.
c) Im Baugesuch sind die Baukosten einschliesslich der Eigenarbeiten, aber ohne Kosten für Projektierung, Landerwerb, Erschliessung und Bauzinsen zu beziffern; die Behörde kann in Zweifelsfällen die Vorlage der Kostenvoranschläge verlangen (Art. 11 Abs. 1 Bst. e BewD).
d) Die Baukosten sind im Baugesuch mit Fr. 800'000.00 ausgewiesen. Nach Eingang der Einsprache der Beschwerdeführenden holte die Gemeinde bei den Beschwerdegegnern einen detaillierten Kostenvoranschlag ein, der die einzelnen Posten genau beschreibt und die Baukosten auf Fr. 825'000.00 beziffert.10 Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführenden sind im Kostenvoranschlag die Umgebungsarbeiten sowie die geplanten Abstellplätze enthalten.11 Die Beschwerdeführenden zeigen zudem nicht auf, welche Posten im Kostenvoranschlag unterbewertet sein sollen. Sie kritisieren den Kostenvoranschlag lediglich pauschal aufgrund der Annahme eines mittleren Kubikmeterpreises von Fr. 850.00. Kubikmeterpreise können von Bauvorhaben zu Bauvorhaben erheblich schwanken. Die Annahme eines nicht näher begründeten Kubikmeterpreises vermag den detaillierten Kostenvoranschlag nicht zu widerlegen. Zudem liegen die Baukosten gemäss Kostenvoranschlag mit Fr. 825'000.00 deutlich unter der relevanten Grenze von Fr. 1'000'000.00. Die Rüge der Unzuständigkeit der Gemeinde ist unbegründet.
4. Dachform und Baudimensionen
a) Geplant ist ein Zweifamilienhaus mit einem Studio. Das Gebäude weist zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf. Der Grundriss ist gestaffelt; auf der Südfassade besteht auf der südwestlichen Ecke ein Rücksprung von 3,30 m auf 2,79 m. Geplant ist ein Dach mit zwei parallel verlaufenden Firsten. Die Firste weisen einen Abstand von lediglich 3,30 m auf und stehen quer zur Gebäudelänge. Die Dachflächen des Hauptdaches bzw. der Hauptdächer weisen eine Dachneigung von jeweils 30° auf. Vorgesehen sind pro Dachfläche je eine Lukarne mit einer Dachneigung von 20°.
b) Die Beschwerdeführenden machen geltend, es handle sich um zwei Satteldächer und zwei Lukarnen. Dies ergebe keine ruhige Dachgestaltung und es bestehe auch keine vergleichbare Dachgestaltung in Wilderswil. Es gehe rein um eine maximale Ausnützung, indem die vorgesehene Dachgestaltung einen dreigeschossigen Bau ermögliche. Für die Beurteilung der Gestaltung sei ein Augenschein durchzuführen und die Kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) beizuziehen.
Die Beschwerdegegner bringen vor, es handle sich um ein 2-firstiges Satteldach, welches vom Gemeindebaureglement nicht verboten werde. In der Umgebung bestehe eine heterogene Dachlandschaft, die auch nicht besonders schützenswert sei. Die Einwände der Beschwerdeführenden betreffend Ästhetik vermöchten einen Bauabschlag nicht zu rechtfertigen, zumal die Gemeinde, welche in Gestaltungsfragen über eine gewisse Autonomie verfüge, das Bauvorhaben bewilligt habe. Auch die Gemeinde ist der Auffassung, es liege ein 2-firstiges Satteldach vor und dieses werde vom Gemeindebaureglement nicht ausgeschlossen.
c) Die Gemeinde weist detaillierte Vorschriften über die Dachgestaltung auf. In der Kernzone sind für Hauptbauten nur Sattel- und Walmdächer zugelassen; die Dachflächen sind ruhig zu halten. Die Dachneigung muss 18° bis 30° betragen und die Vordächer müssen in der Kernzone giebel- und traufseitig mindestens 1,20 m betragen (Art. 6 Abs. 1 GBR12). Dachaufbauten sind nach den detaillierten Vorgaben von Art. 6 Abs. 2 GBR zulässig, soweit im Rahmen von Art. 5 GBR eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. Dacheinschnitte sind in der Kernzone nicht erlaubt. Weitere Vorgaben betreffen beispielsweise Parabolantennen und die Materialisierung (Art. 6 Abs. 3 und 4 GBR).
d) Umstritten ist, ob es sich beim geplanten Dach mit zwei Firsten um ein Satteldach im Sinn von Art. 6 Abs. 1 GBR handelt. Ein Satteldach besteht definitionsgemäss aus zwei gegeneinander ansteigenden Dachflächen.13 Daraus ergeben sich senkrechte dreieckige Giebel. Sind mehrere Satteldächer mit ihren Längsachsen nebeneinander angeordnet, so liegt ein Paralleldach vor.14 Solche sind beispielsweise bei Reihenhäusern verbreitet. Beim vorliegend geplanten Dach handelt es sich nicht um ein gewöhnliches Satteldach. Insbesondere ergibt sich mit den zwei Firsten auf der Nordfassade eine ungewöhnliche Form, da hier zwei dreieckige Giebel nebeneinander stehen. Es liegt aber auch nicht ein typisches Paralleldach vor, da das darunter liegende Dachgeschoss durchgehend ist und die beiden Firste nahe beieinander stehen. Die Beschwerdegegner und die Gemeinde bezeichnen die Dachform als "2-firstiges Satteldach". Ob das geplante Dach ein Satteldach im Sinn von Art. 6 Abs. 1 GBR darstellt, ist nach dem Wortlaut der Bestimmung unklar. Einzig aus der Bezeichnung "Satteldach" lässt sich nicht schliessen, ob ein Satteldach auch zwei oder allenfalls sogar mehrere Firste aufweisen darf.
e) Ist der Wortlaut einer Bestimmung nicht eindeutig, muss unter Einbezug der weiteren Auslegungselemente nach der Lösung gesucht werden, die mit Blick auf die Wertentscheidung des Gesetzgebers am meisten überzeugt. Dabei sind der Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen, die Entstehungsgeschichte sowie der Sinn und Zweck der Norm zu berücksichtigen.15
Die Vorschriften über die Dachgestaltung befinden sich im Abschnitt "Qualität des Bauens und Nutzens" unter dem Titel "Gestaltung". Aus der systematischen Stellung von Art. 6 Abs. 1 GBR ergeben sich keine direkten Anhaltspunkte über die Zulässigkeit von Dächern mit mehreren Firsten.
Der Erläuterungsbericht zur Ortsplanungsrevision vom 17. Februar 2009 gibt Hinweise auf die Entstehungsgeschichte. In Bezug auf die Dachgestaltung geht daraus hervor, dass diese für das Ortsbild wichtig ist und die Bestimmungen zur Dachgestaltung gegenüber dem alten Gemeindebaureglement präzisiert wurden.16 Anhaltspunkte zur Zulässigkeit eines Daches mit zwei oder mehreren Firsten ergeben sich aus dem Erläuterungsbericht nicht.
f) Die Vorschrift, wonach in der Kernzone nur Sattel- und Walmdächer zugelassen sind, verfolgt jedenfalls einen ästhetischen Zweck. Im Kommentar zu Art. 6 GBR wird festgehalten, dass das Ortsbild von Wilderswil durch die bestehende Dachlandschaft besonders geprägt wird. Dies ergibt sich auch aus dem Erläuterungsbericht.17 Bei der Beurteilung der Ästhetik ist daher der Dachgestaltung besonderes Gewicht beizumessen. Ob das 2-firstige Dach mit zwei Lukarnen der von Art. 6 Abs. 1 GBR geforderten ruhigen Dachgestaltung entspricht, ist fraglich. Die Frage muss jedoch nicht abschliessend beantwortet werden und es kann auf einen Augenschein und den Beizug der OLK verzichtet werden.
Das Gemeindebaureglement von Wilderswil sieht keine Nutzungsbegrenzung über eine Geschossflächen-, Baumassen- oder Überbauungsziffer vor. Die zulässige Ausnützung ergibt sich somit ausschliesslich aus den Vorschriften über die Bauabstände und die Gebäudedimensionen.18 Diese finden sich zur Hauptsache in Art. 2 GBR. So gilt in der Kernzone von Wilderswil eine Gebäudehöhe von 6 m und eine Firsthöhe von 9 m (Art. 2 Abs. 1 GBR). Es sind zwei Geschosse erlaubt, wobei ein Geschoss ab einer Kniewandhöhe von mehr als 0,60 m als Vollgeschoss zählt. Aber auch die vorgeschriebene Dachform sowie die Dachneigung beschränken die Baudimensionen. So sind für Hauptbauten nur Sattel- und Walmdächer mit einer Dachneigung von 18° bis 30° zulässig (Art. 6 Abs. 1 GBR). Die Vorschriften über die Gebäude- und Firsthöhe, die Kniewandhöhe sowie die Dachform und Dachneigung führen in ihrem Zusammenwirken dazu, dass die Ausnützung im Dachgeschoss bei typischen Satteldächern mit einem First eingeschränkt wird. Wie sich aus den Materialien ergibt, wurde die Kniewandhöhe mit dem aktuellen Gemeindebaureglement neu eingeführt, was bei Kreuzfirstdächern zu Unsicherheiten betreffend die Messweise führte.19 In der Folge wurde die Fussnote 4 bei Art. 2 GBR ergänzt und klar gestellt, dass "bei Kreuzfirstdächern, welche die ganze Fassadenlänge des Dachgeschosses in Anspruch nehmen, (...) die Kniewandhöhe in den Eckpunkten gemessen" wird. Dies unterstreicht, dass die Vorschriften über die Dachgestaltung auch für die Baudimensionen von Bedeutung sind. Neben der ästhetischen Zielsetzung bezwecken die Vorschriften zur Dachform und zur Dachgestaltung auch die Begrenzung des Nutzungsmasses.
g) Die Beschränkung auf Satteldächer (und Walmdächer) zusammen mit den detaillierten Dachvorschriften (Art. 6 Abs. 1 und 2 GBR) bezwecken also u.a., die Nutzung des Dachgeschosses zu begrenzen. Vor diesem Hintergrund ist eine Auslegung, wonach unter dem Begriff "Satteldach" auch 2-firstige Satteldächer zugelassen sein sollen, rechtlich nicht haltbar. Denn bei zwei- oder mehrfirstigen Satteldächern verlieren die detaillierten Vorschriften zur Dachgestaltung ihre Wirkung zur Beschränkung des Nutzungsmasses. Eine mit dem zweifirstigen Dach vergleichbare Ausnützung im Dachgeschoss wäre mit einem gewöhnlichen Satteldach mit einem First nur möglich, wenn beispielsweise die zulässige Firsthöhe überschritten, die Dachneigung nicht eingehalten und/oder die Kniewandhöhe überschritten wird. Das Dach mit zwei Firsten ist daher in der Kernzone nicht zulässig. Die Beschwerde ist gutzuheissen und dem Baugesuch ist der Bauabschlag zu erteilen. Bei diesem Ergebnis erübrigen sich Ausführungen zu den weiteren Vorbringen der Beschwerdeführenden.
5. Kosten
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdegegner. Sie haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'600.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV20).
b) Die Beschwerdegegner haben zudem den Beschwerdeführenden die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes der Beschwerdeführenden beträgt Fr. 2'412.70 (Honorar Fr. 2'000.00; Auslagen Fr. 82.50; Mehrwertsteuer Fr. 166.60; Saldo Geldverkehr Fr. 163.60). Unter dem Titel Saldo Geldverkehr sind Zahlungen an die Gemeinde Wilderswil vom 5. Dezember 2014 über Fr. 96.50 sowie vom 7. Januar 2016 über Fr. 67.10 für das Kopieren von Akten aufgeführt. Während die Zahlung aus dem Jahr 2016 in den Vorakten ausgewiesen ist,21 betrifft die Zahlung aus dem Jahr 2014 nicht das vorliegende Beschwerdeverfahren, da sie bereits vor Einreichung des Baugesuchs im Juni 2015 erfolgte. Die Kostennote, die ansonsten zu keinen Bemerkungen Anlass gibt, ist damit um Fr. 96.50 zu kürzen. Die Beschwerdegegner haben somit den Beschwerdeführenden die Parteikosten von Fr. 2'316.20 zu ersetzen.
c) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren hat in jedem Fall der Gesuchsteller zu tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD). Diese belaufen sich gemäss Ziff. IV/4.6 des Bauentscheids der Gemeinde Wilderswil vom 17. November 2015 auf Fr. 2'818.70. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde Wilderswil zuständig.
III. Entscheid
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Wilderswil vom 17. November 2015 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 17. Juni 2015 wird der Bauabschlag erteilt.
2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'600.00 werden den Beschwerdegegnern zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 2'818.70 werden den Beschwerdegegnern zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde zuständig.
3. Die Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Betrag von Fr. 2'316.20 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten Betrag.
IV. Eröffnung
Herrn Fürsprecher C.________, eingeschrieben
Frau Fürsprecherin F.________, eingeschrieben
Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Wilderswil, Bauverwaltung, eingeschrieben
BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION
Die Direktorin
Barbara Egger-Jenzer
Regierungsrätin