Einspracheentscheid vom 23. Juni 2025

EL 200 2025 501

JAP/SHE/STA

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Sozialversicherungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 4. Dezember 2025

Verwaltungsrichter Jakob, Kammerpräsident

Verwaltungsrichter Isliker, Verwaltungsrichter Kölliker

Gerichtsschreiber Schnyder

A.________ vertreten durch Sozialdienst B.________

Beschwerdeführer

gegen

Ausgleichskasse des Kantons Bern Abteilung Ergänzungsleistungen, Chutzenstrasse 10, 3007 Bern

Beschwerdegegnerin

betreffend Einspracheentscheid vom 23. Juni 2025

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 4. Dez. 2025, EL 200 2025 501

Sachverhalt:

A.

Der 1943 geborene A.________ (nachfolgend Versicherter bzw. Beschwerdeführer) meldete sich im April 2024 bei der Ausgleichskasse des Kantons Bern (nachfolgend AKB bzw. Beschwerdegegnerin) zum Bezug von Ergänzungsleistungen (EL) zu seiner Altersrente der Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHV) an (Akten der AKB [act. II] 1). Mit Verfügung vom 23. August 2024 (act. II 11) verneinte die AKB einen Anspruch des Versicherten auf EL ab dem 1. April 2024, da das Vermögen per 31. Dezember 2023 über dem für einen EL-Anspruch zulässigen Wert für Ehepaare von Fr. 200'000.-- gelegen habe. Die dagegen erhobene Einsprache (act. II 13, 17, 20) wies die AKB mit Entscheid vom 23. Juni 2025 (act. II 24) ab. In der Zwischenzeit war der Versicherte am 8. April 2025 in ein Altersheim eingetreten (act. II 21).

B.

Mit Eingabe vom 18. August 2025 erhob der Versicherte, vertreten durch den Sozialdienst B.________ (nachfolgend Sozialdienst), Beschwerde gegen den Einspracheentscheid vom 23. Juni 2025 (act. II 24) mit folgenden Rechtsbegehren:

1. Der Einspracheentscheid vom 23. Juni 2025 sei aufzuheben.

2. Das angerechnete Vermögen sei anzupassen.

3. Es sei von der Anrechnung eines Vermögensverzichtes abzusehen.

4. Eventualiter sei der Vermögensverzicht mit dem Repartitionswert für das Jahr 2018 zu berechnen (Beginn Verkaufsbemühungen).

5. Subeventualiter sei der Vermögensverzicht mit dem Repartitionswert für das Jahr 2020 zu berechnen.

6. Subeventualiter seien weitere Abklärungen vorzunehmen, bzw. die Angelegenheit sei zur Vornahme weiterer Abklärungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.

7. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

Die Beschwerdegegnerin schloss mit Beschwerdeantwort vom 4. September 2025 auf Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.

1.1 Der angefochtene Entscheid ist in Anwendung von Sozialversicherungsrecht ergangen. Die Sozialversicherungsrechtliche Abteilung des Ver­waltungsgerichts beurteilt gemäss Art. 57 des Bundesgesetzes vom 6. Oktober 2000 über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts (ATSG; SR 830.1) i.V.m. Art. 54 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft (GSOG; BSG 161.1) Beschwerden gegen solche Entscheide. Der Beschwerdeführer ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen nicht durchgedrungen, durch den angefochtenen Entscheid berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung, weshalb er zur Beschwerde befugt ist (Art. 59 ATSG). Die örtliche Zuständigkeit ist ge­geben (Art. 58 ATSG). Da unter Berücksichtigung des Fristenstillstandes auch die Bestimmungen über Frist (Art. 60 ATSG i.V.m. Art. 38 Abs. 4 lit. b ATSG) sowie Form (Art. 61 lit. b ATSG; Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]) eingehalten sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2 Anfechtungsobjekt bildet der Einspracheentscheid vom 23. Juni 2025 (act. II 24). Streitig und zu prüfen ist der EL-Anspruch des Beschwerdeführers ab 1. April 2024 und dabei insbesondere die Berechnung des für die Vermögensschwelle relevanten Reinvermögens. Die richterliche Beurteilung hat sich daher praxisgemäss auf diesen Punkt zu beschränken, wo­gegen nach Lage der Akten kein Anlass besteht, die übrigen unbestrittenen Berechnungspositionen in die Prüfung miteinzubeziehen (BGE 131 V 329 E. 4 S. 330).

1.3 Die Abteilungen urteilen gewöhnlich in einer Kammer bestehend aus drei Richterinnen oder Richtern (Art. 56 Abs. 1 GSOG).

1.4 Das Gericht überprüft den angefochtenen Entscheid frei und ist an die Begehren der Parteien nicht gebunden (Art. 61 lit. c und d ATSG; Art. 80 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 und Art. 84 Abs. 3 VRPG).

2.

Vorgängig macht der Beschwerdeführer sinngemäss eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Begründungspflicht) geltend, da sich die Beschwerdegegnerin nicht mit dem Argument, dass sich der Repartitionswert seit Beginn der Verkaufsbemühungen im Jahr 2018 von Fr. 805'300.-- auf Fr. 1'248'215.-- erhöht habe, obwohl sich der Wert der Liegenschaft – währenddem diese nicht habe verkauft werden können – reduziert habe, auseinandersetze. Gleich verhalte es sich mit dem Argument, dass sich der Repartitionswert wenige Tage nach dem Verkauf der Liegenschaft auf Fr. 1'000'750.-- reduziert habe (Beschwerde S. 8 Ziff. 22). Mit Blick auf den Ausgang dieses Gerichtsverfahrens (vgl. E. 4.6 hiernach) erübrigen sich Ausführungen hierzu.

3.

3.1 Gemäss Art. 4 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 6. Oktober 2006 über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (ELG; SR 831.30) haben Personen mit Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt (Art. 13 ATSG) in der Schweiz Anspruch auf EL, wenn sie eine Rente der AHV oder der Invalidenversicherung (IV) beziehen oder nach lit. b oder d der genannten Bestimmung Anspruch auf eine solche Rente hätten. Die EL bestehen aus der jährlichen EL sowie der Vergütung von Krankheits- und Behinderungskosten (Art. 3 Abs. 1 ELG). Die jährliche EL entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen, mindestens jedoch dem höheren der folgenden Beträge (Art. 9 Abs. 1 ELG):

a.der höchsten Prämienverbilligung, die der Kanton für Personen festgelegt hat, die weder EL noch Sozialhilfe beziehen;

b.60 % des Pauschalbetrages für die obligatorische Krankenpflegeversicherung nach Art. 10 Abs. 3 lit. d ELG.

3.2 Nach Art. 9a Abs. 1 ELG haben nur Personen Anspruch auf EL, wenn sie über ein Reinvermögen unterhalb der Vermögensschwelle verfügen; diese liegt:

a.bei alleinstehenden Personen bei Fr. 100‘000.--;

b.bei Ehepaaren bei Fr. 200‘000.--;

c.bei rentenberechtigten Waisen und bei Kindern, die einen Anspruch auf eine Kinderrente der AHV oder IV begründen, bei Fr. 50‘000.--.

Zum Reinvermögen nach Art. 9a Abs. 1 ELG gehört auch Vermögen, auf welches nach Art. 11a Abs. 2 - 4 ELG verzichtet wurde (Art. 9a Abs. 3 ELG). Mit der Schwelle wird ein tatsächlicher Vermögensverzehr bis zum Erreichen der Vermögensschwelle von der versicherten Person gefordert (Urteil des Bundesgerichts [BGer] 8C_12/2024 vom 4. Juli 2024 E. 4.2.1).

3.3 Gemäss Art. 11a Abs. 2 ELG werden die übrigen Einnahmen, Vermögenswerte und gesetzlichen oder vertraglichen Rechte, auf die eine Per­son ohne Rechtspflicht und ohne gleichwertige Gegenleistung verzichtet hat, als Einnahmen angerechnet, als wäre nie darauf verzichtet worden. Ein Vermögensverzicht gemäss Art. 11a Abs. 2 ELG liegt vor, wenn eine Person Vermögenswerte veräussert, ohne dazu rechtlich verpflichtet zu sein, und die Gegenleistung weniger als 90 % des Wertes der Leistung ent­spricht (Art. 17b lit. a der Verordnung vom 15. Januar 1971 über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung [ELV; SR 831.301]). Die Höhe des Verzichts bei Veräusserung entspricht der Differenz zwischen dem Wert der Leistung und dem Wert der Gegenleistung (Art. 17c ELV).

Die Kodifizierung der Verzichtstatbestände gemäss Art. 11a Abs. 2 ELG hat keine Änderung der bisherigen Praxis in Bezug auf Einkommens- und Vermögensverzichte zur Folge (BBl 2016 7538). Demnach sind die Tatbestandselemente "ohne Rechtspflicht" resp. "ohne gleichwertige Gegenleistung" nicht kumulativ, sondern alternativ. Ebenso wenig ist die Erfüllung ei­ner moralischen Pflicht ein ausreichender Grund, um eine Entäusserung nicht als Vermögensverzicht zu werten (vgl. hierzu die bis am 31. Dezember 2020 massgebliche Praxis betreffend die Tatbestandselemente "ohne rechtliche Verpflichtung" resp. "ohne adäquate Gegenleistung", BGE 146 V 306 E. 2.3.1 S. 308, 134 I 65 E. 3.2 S. 70 = Pra 2008 S. 562, 131 V 329; BGer 8C_12/2024 E. 4.2.2; SVR 2020 EL Nr. 10 S. 37, 9C_688/2019 E. 2.3.1; Carigiet/Koch, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 3. Aufl. 2021, S. 244 N. 630).

In zeitlicher Hinsicht ist zu beachten, dass für die Berücksichtigung eines Vermögensverzichts in der EL-Berechnung grundsätzlich unerheblich ist, wie weit die Verzichtshandlung zurückliegt (BGE 146 V 306 E. 2.3.1 S. 308). Dem Aspekt des Zeitablaufs wird auch weiterhin durch die jährliche Reduktion des anzurechnenden Betrages des Vermögens um Fr. 10'000.-- Rechnung getragen (Art. 17e ELV; vgl. E. 3.5 hiernach).

3.4 Gestützt auf Art. 9 Abs. 5 lit. b ELG hat der Bundesrat in Art. 17a ELV nähere Bestimmungen zur Vermögensbewertung erlassen. Danach ist das anrechenbare Vermögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im Wohnsitzkanton zu bewerten (Abs. 1). Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrswert (Marktwert) einzu­setzen (Abs. 4). Nach Abs. 5 ist bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstücks für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 11a Abs. 2 ELG vorliegt, der Verkehrswert massgebend. Der Verkehrswert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechtsanspruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht. Gemäss Abs. 6 der Bestimmung können die Kantone anstelle des Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitionswert anwenden. Da Grundstücke in den Kantonen unterschiedlich bewertet werden, ist aus Gründen einer korrekten Ausscheidung und sachgemässen Besteuerung eine einheitliche Referenzgrösse zu bestimmen; dazu werden sogenannte Repartitionswerte herangezogen (Urteil des BGer 9C_665/2019 vom 25. Juni 2020 E. 7.2.1 mit Hin­weis; vgl. auch Kreisschreiben 22 der Schweizerischen Steuerkonferenz vom 22. März 2018, letztmals geändert am 26. August 2020 [nachfolgend Kreisschreiben 22]). Der Kanton Bern hat von dieser mit Art. 17 Abs. 6 ELV eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht und stellt für die Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Berechnung der EL auf den Repartitionswert ab (Art. 4 des kantonalen Einführungsgesetzes vom 27. November 2008 zum Bundesgesetz über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung [EG ELG; BSG 841.31]). Der Repartitionswert wurde für im Kanton Bern gelegene Grundstücke rückwirkend für die ganze Steuerperiode 2020 auf 125 % angepasst und betrug davor im Jahr 2019 155 % bzw. zwischen 2002 und 2018 100 % des amtlichen Werts (Kreisschreiben 22; vgl. auch kantonales Dekret vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]; vgl. zum Ganzen BVR 2023 S. 169 E. 2.2.3).

Dass der Repartitionswert in einem Einzelfall höher als der Verkehrswert liegt, genügt nicht, um von der Anwendung des Repartitionswertes abzusehen. Es bestehen keine Gründe, die von der Rechtsprechung in Bezug auf die Massgeblichkeit des Steuerwertes statuierten Einschränkungen nicht auch bezüglich des Repartitionswertes anzuwenden: Es bedarf für ein Abgehen vom Repartitionswert besonderer Umstände, die ein Festhalten am Repartitionswert als missbräuchlich erscheinen lassen oder zu einem stossenden Ergebnis führen (vgl. Urs Müller, Rechtsprechung des Bundesgerichts zum ELG, 3. Aufl. 2015, Art. 11 N. 382 mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht verneinte solche besonderen Umstände beispielsweise, als der Verkehrswert eines Grundstückes mit 16 % nur geringfügig unter dem Repartitionswert lag (BVR 2008 S. 136), während das Eidgenössische Versicherungsgericht (EVG; heute: BGer) eine Differenz von 30 % bis 40 % als erheblich qualifizierte (Urteil P 23/02 vom 20. September 2002 E. 3.2; vgl. zum Ganzen BVR 2023 S. 169 E. 2.2.3).

3.5 Meldet sich eine Person für eine jährliche EL an, ist für den Anspruch das Vermögen massgebend, das am ersten Tag des Monats vorhanden ist, ab dem die EL beansprucht wird (Art. 2 Abs. 2 ELV). Gemäss Art. 17e Abs. 1 ELV wird der anzurechnende Betrag des Vermögens, auf das gemäss Art. 11a Abs. 2 und 3 ELG verzichtet wurde, für die Berechnung der EL jährlich um Fr. 10'000.-- vermindert. Der Betrag des Vermögens im Zeitpunkt des Verzichts ist unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Verzicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern (Art. 17e Abs. 2 ELV). Für die Berechnung der jährlichen EL ist der verminderte Betrag am 1. Januar des Bezugsjahres massgebend (Art. 17e Abs. 3 ELV).

4.

4.1 Massgebender Zeitpunkt für die Bemessung der Reinvermögensschwelle (Art. 9a Abs. 1 lit b ELG; vgl. auch E. 3.2 hiervor) ist der 1. April 2024 (vgl. act. II 1, Rz. 2511.02 der vom Bundesamt für Sozialversicherungen [BSV] herausgegebenen Wegleitung über die Ergänzungsleistungen zur AHV und IV [WEL] sowie E. 3.5 hiervor).

4.2 Der Beschwerdeführer war Alleineigentümer des Grundstücks ... Grundbuchblatt (Gbbl.) Nr. ... mit einem amtlichen Wert von Fr. 805'300.-- (im Steuerjahr 2019), welches er mit Kaufvertrag vom 10. Dezember 2019 für Fr. 710'000.-- an die C.________ GmbH (heute D.________ GmbH [vgl. SHAB-Publikation vom TT. April 2024]) veräusserte (act. II 9). Diese Grundstücksveräusserung weit unterhalb des Repartitionswertes (Art. 17a Abs. 6 ELV i.V.m. Art. 4 Abs. 1 EG ELG; Kreisschreiben 22; Anhang 7 der WEL; vgl. zum Ganzen E. 3.4 hiervor) von damals Fr. 1'248'215.-- (Fr. 805'300.-- x 155 %) ist prima vista als Verzichtshandlung i.S.v. Art. 11a Abs. 2 i.V.m. Art. 17b lit. a ELV zu qualifizieren und ein Verzichtsvermögen von Fr. 538'215.-- (Fr. 1'248'215.-- ./. Fr. 710'000.--) per 10. Dezember 2019 anzunehmen (Art. 17c ELV), soweit nicht ausnahmsweise vom Repartitionswert abgewichen werden kann (vgl. E. 4.3 ff. hiernach). Unter Berücksichtigung der Amortisation (vgl. aArt. 17a in der bis 31. Dezember 2020 gültigen Fassung bzw. Art. 17e ELV in der seither gültigen Fassung) wäre damit im Jahr 2024 noch ein Verzichtsvermögen von Fr. 498'215.-- (Fr. 538'215.-- ./. Fr. 40'000.--) anzurechnen (act. II 11/4, 24/2), welches zum Reinvermögen gehört und zum Überschreiten der massgebenden Schwelle von Fr. 200'000.-- führte (Art. 9a Abs. 1 lit. b und Abs. 3 ELG).

4.3 Da allemal der im Zeitpunkt der Entäusserung der Liegenschaft bekannte Wert (Müller, a.a.O. Art. 11 N. 499; BVR 2023 S. 169) und nicht etwa der Beginn der Verkaufsbemühungen oder die spätere allgemeine Neubewertung im Kanton Bern massgebend ist, kann – entgegen dem Eventual- bzw. Subeventualbegehren des Beschwerdeführers (Beschwerde S. 1 Ziff. 4 f.; vgl. auch Beschwerde S. 4 ff. Ziff. 10 ff.) – von vornherein nicht auf den Repartitionswert von 100 % für das Jahr 2018 bzw. 125 % für das Jahr 2020 abgestellt werden.

Der Repartitionswert ergibt sich aus dem Repartitionsfaktor des amtlichen Wertes, wobei letzterer im Rahmen der allgemeinen Neubewertung (AN20; vgl. dazu AND sowie BGE 148 I 210) am 25. Januar 2021 rückwirkend ab dem Steuerjahr 2020 marginal von Fr. 805'300.-- auf Fr. 800'600.-- reduziert wurde (act. II 9/2, 24/4; vgl. Auszug des Grundstückdaten-Informati­onssystems GRUDIS vom 15. September 2025), während die amtlichen Werte für die meisten nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke erhöht wurden (vgl. Präsentation vom 21. Januar 2025 zur Jahres-Medienkonferenz der Steuerverwaltung des Kantons Bern, S. 21 f. [<www.be.ch>, unter: E-Ser­vices und Dienstleistungen/News und Medien/Medienmitteilungen]). Daraus lassen sich jedoch keine verbindlichen Schlüsse für die sich hier stellenden Frage ziehen. Denn einerseits werden im Rahmen der amtlichen Bewertung zwar u.a. auch die Lage der Liegenschaft sowie der Ausbau­standard bzw. die Demodierung (also der Renovationsbedarf) berücksichtigt (vgl. Steuerverwaltung des Kantons Bern, Nichtlandwirtschaftliche Bewertungsnormen vom 10. Oktober 2018, S. 12 f. sowie Erläuterungen zum steuerlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften, Ausgabe 2020, S. 6 [jeweils abrufbar unter: <www.svfin.be.ch>, unter: The­men/Steuersituationen/Wohneigentum/Liegenschaften/Allgemeine Neubewertung 2020]) und erfolgt die steuerrechtliche Bewertung voraussichtlich bzw. massvoll (vgl. Roesch/Pandurski, Abgaberechtliche Immobilienbewertung, in StR 78/2023 S. 671). Andererseits handelt es sich bei der steuerlichen Bewertung von Grundstücken um ein Massbewertungsverfahren, bei welchem eine gewisse Schematisierung und Pauschalisierung unausweichlich und zulässig ist (Roesch/Pandurski, a.a.O.); so wurden die neuen amtlichen Werte im Kanton Bern denn auch automatisiert berechnet und nur in wenigen, konkreten und genau definierten Einzelfällen wurde ein Augenschein vor Ort durchgeführt (vgl. Erläuterungen zum steuerlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften, Ausgabe 2020, S. 3). Vor diesem Hintergrund ist nicht ausgeschlossen, dass im hier zu beurteilenden Fall der auf dem amtlichen Wert basierende Repartitionswert von Fr. 1'248'215.-- (vgl. E. 4.2 hiervor) – unter Berücksichtigung der besonderen Umstände (vgl. E. 4.4 hiernach) – im damals herrschenden Marktumfeld dennoch wesentlich höher als der Verkehrswert lag und ein Abstellen auf diesen Wert als missbräuchlich zu werten ist bzw. zu einem stossenden Ergebnis führt.

4.4 Der Beschwerdeführer verzichtete aus Kostengründen auf eine Verkehrswertschatzung (act. II 20/1), die Wohn- und Gewerbeliegenschaft wur­de jedoch von der Immobilienmaklerin E.________ AG auf dem Markt zum Kauf angeboten (act. II 13/4, 13/32-47, 20/4-8). Während eine Verkehrs­wertschatzung den Preis zum Gegenstand hat, der unter den aktuellen Marktbedingungen für eine Immobilie voraussichtlich erzielt werden kann, wird durch das Feilbieten der Immobilie auf dem freien Markt der tatsächliche Marktpreis ermittelt. Die Vermarktung der Immobilien erfolgte vorliegend unter normalen Marktbedingungen, insbesondere hatte die Corona-Pandemie im Zeitpunkt des Verkaufs im Dezember 2019 (noch) keinen Markteinfluss (erst im März 2020 wurde die weltweite Verbreitung des COVID-19 seitens der Weltgesundheitsorganisation [WHO] als Pandemie qualifiziert; vgl. Bericht der Eidgenössischen Kommission für Wohnungswesen EKW vom 10. Januar 2022 zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das Wohnen [<www.bwo.admin.ch>, unter: Wohnungspolitik, Wohnungspolitik Bund/Eidgenössische Kommission für Wohnungswesen EKW/Dokumente]) und sorgte das Niedrigzins-Umfeld für eine anhaltend hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt (der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank [SNB] war 2019 negativ [https://data.snb.ch, unter: Themen/Zinssätze, Renditen und Devisenmarkt/Daten/Zins­sätze/Maxi­mum]), was auch an den damals steigenden Immobilienpreisindizes für Wohnimmobilien ersichtlich ist (vgl. https://data.snb.ch, unter: Themen/Volkswirtschaft der Schweiz/Preise und Löhne/Immobilienpreisindi­zes). Die Vermarktung erfolgte gemäss E.________ AG (act. II 13/4) ab Oktober 2018 während über einem Jahr auf den von der F.________ AG betriebenen bekannten Onlineportalen Immoscout und Homegate (vgl. <www.immoscout24.ch> und <www.homegate.ch>) und wurde damit automatisch auch auf dem Vergleichsportal der comparis.ch AG (<www.comparis.ch> unter: Immobilien/Immobilie finden/Immobilienmarkt) publiziert; damit hatte das Verkaufsinserat eine schweizweite Reichweite. Zudem wurde eine professionelle Verkaufsdokumentation mit Auszug aus dem Katasterplan, illustrativen Fotos, Grundrissen etc. erstellt (act. II 13/32-47). Zwar wurde die gute Mikrolage angepriesen (act. II 13/33), die Liegenschaft befindet sich jedoch im Ortsteil ... der Einwohnergemeinde G.________, mithin einem abgelegenen Standort mit suboptimaler Verkehrserschliessung und ohne Infrastruktur, Schulen sowie Einkaufsmöglichkeiten (vgl. act. II 20/7). Erschwerend kam hinzu, dass das Grundstück mit einer Gewerbehalle aus dem Jahr 1989 und einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929 überbaut war. Damit sprach das Inserat hauptsächlich potenzielle Käufer an, welche nicht einzig auf der Suche nach reinem Wohneigentum oder Gewerbeliegenschaften waren, sondern Interesse an einer gemischten Nutzung haben. Hinzu kommt, dass nur eine Wohnung saniert und vermietet war, zwei Wohnungen den heutigen Anforderungen nicht mehr genügten und der Rest des Wohngebäudes sich noch im Rohbau des Erstellungsjahres 1929 befand. In der Verkaufsdokumentation wurde denn auch explizit darauf hingewiesen, dass die Liegenschaft einer ganzheitlichen Renovation bedarf (act. II 13/33). Mithin eignete sich das Objekt vorerst nicht zum Selbstbewohnen, war gleichzeitig aber auch als Renditeobjekt ohne erhebliche zusätzliche Investitionen nicht attraktiv, was den Interessentenkreis deutlich geschmälert haben dürfte. Schliesslich wirkten sich nach den unwidersprochen gebliebenen Angaben der Immobilienmaklerin auch die Immissionen von der angrenzenden Hauptstrasse sowie den umliegenden Gewerbetrieben negativ auf die Nachfrage aus (act. II 20/7). Trotz all diesen spezifischen Nachteilen des Grundstücks gab es einige Anfragen von Interessenten (anfangs ca. 40 bzw. nach Preisreduktion ca. 20) und verschiedene Angebote, wobei die C.________ GmbH als Höchstbietende nach zwei Bieterrunden schliesslich den Zuschlag erhielt (act. II 20/7). Wohl mag die Vermarktungsdauer von dreizehn Monaten angesichts der aufgezeigten Besonderheiten nicht übermässig lang sein (act. II 24/4), sie war jedoch hinreichend. Denn vor dem Verkauf standen mehrere Interessenten im Wettbewerb und gewährleistete die Maklerin mit der Durchführung des zweistufigen Bieterverfahrens ein für den Beschwerdeführer möglichst optimales Ergebnis. Bei dieser Ausgangslage, bei der unter normalen Marktbedingungen das Grundstück, welches etliche deutliche wertmindernde Eigenschaften aufwies, über längere Zeit professionell schweizweit zum Kauf angeboten und nach durchgeführtem Bieterverfahren an den Höchstbietenden veräussert wurde, ist nach dem hier massgebenden Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit anzunehmen, dass der Beschwerdeführer mit dem (dem effektiven Verkehrswert entsprechenden) Kaufpreis im damaligen Zeitpunkt eine adäquate Gegenleistung für sein Grundstück erhielt. Dass das Verkaufsobjekt vor dem Verkauf nicht geräumt war und er allenfalls gewisse Unterhaltsarbeiten vernachlässigte (act. II 13/1, 24/3 f.), ändert im Ergebnis nichts. Ein Teil der Wohnliegenschaft befand sich seit Jahrzenten im Rohbau (act. II 13/33), womit es diesbezüglich eines wertvermehrenden Aufwandes und nicht eines blossen Unterhalts bedurft hätte. Des Weiteren befand sich im Zeitpunkt des Verkaufs immerhin eine Wohnung in einem sanierten Zustand. Sodann ist es nicht unüblich, dass Eigentümer bei jahrzehntelanger Haltedauer von gewerblich oder gemischt genutzten Liegenschaften viel Inventar anhäufen, welches einer potenziellen Käuferschaft teilweise wertlos erscheint. Dass beim Angebot der C.________ GmbH hohe Räumungskosten eingepreist gewesen wären, ist jedenfalls nicht ausgewiesen, vielmehr wurde vertraglich die termingerechte Räumung durch den Verkäufer vereinbart (act. II 9/6 Ziff. 3.3 Lemma 3).

4.5 Der dem Verkehrswert entsprechende Verkaufspreis lag mehr als 43 % ([Fr. 1'248'215.-- ./. Fr. 710'000.--] / Fr. 1'248'215.-- x 100) unter dem Repartitionswert für das Jahr 2019 (vgl. E. 4.3 hiervor), womit von letzterem ausnahmsweise abgewichen werden darf (vgl. E. 3.4 hiervor).

4.6 Nach dem Gesagten liegt kein Vermögensverzicht vor und wurde die massgebende Schwelle von Fr. 200'000.-- unterschritten (Art. 9a Abs. 1 lit. b und Abs. 3 ELG). Damit erübrigen sich in diesem Kontext Weiterungen im Zusammenhang mit den geltend gemachten Schulden (act. II 24/5). Die Beschwerdegegnerin hätte einen EL-Anspruch des Beschwerdeführers nicht bereits mit der Begründung verneinen dürfen, am 1. April 2024 sei die Reinvermögensschwelle überschritten gewesen. In Gutheissung der Beschwerde ist der Einspracheentscheid vom 23. Juni 2025 (act. II 24) daher aufzuheben und die Sache an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit sie die weiteren Anspruchsvoraussetzungen der EL prüft. Dabei wird sie auch per 1. Januar 2025 (vgl. Rz. 3712.04 WEL) die Aufhebung des ge­meinsamen Haushaltes (act. II 16; Beschwerde S. 3 Ziff. 6) sowie den Heimeintritt des Beschwerdeführers per 8. April 2025 (act. II 22; Beschwerde S. 2 Ziff. 1) zu berücksichtigen haben.

5.

5.1 In Anwendung von Art. 1 Abs. 1 ELG i.V.m. Art. 61 lit. fbis ATSG (Umkehrschluss; vgl. auch BBl 2018 1639) sind keine Verfahrenskosten zu erheben.

5.2 Der durch eine Organisation der öffentlichen Sozialhilfe vertretene Versicherte hat trotz Obsiegens keinen Anspruch auf Parteientschä­digung (BGE 126 V 11 E. 1 - 5 S. 11).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Einspracheent­scheid der Ausgleichskasse des Kantons Bern vom 23. Juni 2025 aufgehoben und die Sache wird an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen, damit sie im Sinne der Erwägungen verfahre und neu verfüge.

2. Es werden weder Verfahrenskosten erhoben noch werden Parteikostenentschädigungen zugesprochen.

3. Zu eröffnen (R):

-Sozialdienst B.________ z.H. des Beschwerdeführers

-Ausgleichskasse des Kantons Bern, Abteilung Ergänzungsleistungen

-Bundesamt für Sozialversicherungen

Der Kammerpräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.

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