Baubewilligung; Neubau Einfamilienhaus mit Autounterstand (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 19. Juni 2025; BVD 110/2024/82)

100.2025.234U

STE/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 24. April 2026

Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Steinmann

Gerichtsschreiber Tschumi

A.________ vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführer

gegen

B.________ AG handelnd durch die statutarischen Organe

vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdegegnerin 1

und

Einwohnergemeinde Hellsau Bauverwaltung, Steingasse 2, 3429 Höchstetten

Beschwerdegegnerin 2

sowie

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

betreffend Baubewilligung; Neubau Einfamilienhaus mit Autounterstand (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 19. Juni 2025; BVD 110/2024/82)

Prozessgeschichte:

A.

Am 12. Mai 2023 reichte die B.________ AG bei der Einwohnergemeinde (EG) Hellsau ein Baugesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Autounterstand (Doppelunterstand) auf der Parzelle Hellsau Gbbl. Nr. 1________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2 und steht im Gesamteigentum von C.________ und D.________. Gegen das Bauvorhaben erhob A.________, Grundeigentümer der Nachbarparzelle Gbbl. Nr. 2________, Einsprache. Diese wies die EG Hellsau am 24. Mai 2024 ab und erteilte die Baubewilligung.

B.

Gegen diesen Bauentscheid erhob A.________ am 26. Juni 2024 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Die B.________ AG reichte mehrere Projektänderungen ein, zuletzt am 29. April 2025. Mit Entscheid vom 19. Juni 2025 wies die BVD die Beschwerde ab, bewilligte die Projektänderung vom 29. April 2025 und bestätigte im Übrigen den Bauentscheid der EG Hellsau.

C.

Gegen den Entscheid der BVD hat A.________ am 21. Juli 2025 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Bewilligung für die Projektänderung vom 29. April 2025 sei zu verweigern (Bauabschlag); eventuell sei die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Mit Beschwerdeantwort vom 21. August 2025 beantragt die B.________ AG, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; eventuell sei die Sache zur Prüfung einer Projektänderung betreffend Autounterstand an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die EG Hellsau verweist in ihrer Stellungnahme vom 6. August 2025 auf die Ausführungen im Bauentscheid und die Stellungnahmen im Beschwerdeverfahren vor der BVD und beantragt damit sinngemäss die Abweisung der Beschwerde. Die BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 14. August 2025 auf Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist als Nachbar des Baugrundstücks durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

Die Bauparzelle grenzt auf der Westseite an die Landwirtschaftszone; ansonsten ist sie von Grundstücken in der W2 umgeben. Gemäss den bewilligten Plänen weist das geplante Einfamilienhaus auf der West- und Ostseite eine Länge von 8 m auf, auf der Süd- und Nordseite eine solche von 8,8 m (Projektänderung vom 29.4.2025, Vorakten BVD 4A pag. 130 ff.). Auf der Ostseite soll ein Autounterstand (Carport) für zwei Personenwagen angebaut werden.

3.

Umstritten ist zunächst, auf welcher Seite der grosse Grenzabstand einzuhalten ist.

3.1 Gemäss Art. 6 Abs. 2 des Baureglements der Gemeinde Hellsau vom 11. Dezember 2019 (GBR; einsehbar unter: <www.hellsau.ch>, Rubriken «Verwaltung/Leben und Reglemente/Verordnungen») haben Gebäude auf der besonnten Längsseite einen grossen Grenzabstand einzuhalten. Dieser beträgt in der Wohnzone 10 m (Art. 4 Abs. 1 GBR). Die Längsseite («Gebäudelänge») ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst (Art. 4 Abs. 1 i.V.m. Anhang A1 GBR bzw. Art. 12 und Anhang 1 Figuren 3.1 und 3.2 der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen [BMBV; BSG 721.3]). Ist die besonnte Längsseite nicht eindeutig bestimmbar, d.h. keine Seite mehr als 10 % länger oder bei Ost-West-Orientierung der Längsseite, bestimmt die Baupolizeibehörde die Anordnung der Grenzabstände (Art. 6 Abs. 2 GBR).

3.2 Die Vorinstanz ist zum Schluss gekommen, dass der Carport rechtlich als Hauptbaute bzw. als Teil des Hauptgebäudes zu behandeln ist. Zwar erfülle er die Kriterien für einen Anbau nach Art. 5 Abs. 1 i.V.m. Anhang A1 GBR bzw. Art. 4 BMBV hinsichtlich Fläche, Nebennutzflächen und Abtrennung vom Rest des Einfamilienhauses. Nördlich weise er allerdings eine Fassadenhöhe von 4,15 m auf und überschreite damit die in Art. 5 Abs. 1 GBR für Anbauten geregelte maximale Höhe von 4 m. Folglich könne er nicht als Anbaute im Sinne von Art. 4 BMBV qualifiziert werden und sei an die Gebäudelänge anzurechnen (angefochtener Entscheid E. 5). Nach den Praxisempfehlungen des Amtes für Gemeinden und Raumordnung (AGR) zur Umsetzung der BMBV vom 1. März 2018 (BSIG Nr. 7/721.3/1.1, einsehbar unter: <www.gemeinden.dij.be.ch>, Rubriken «BSIG/BSIG Datenbank»; im Folgenden: BSIG-Weisung BMBV) wäre der Carport aber auch dann an die Gebäudelänge anzurechnen, wenn es sich um eine Anbaute im Sinn von Art. 4 BMBV handeln würde. Durch die Anrechnung des Carports an die Gebäudelänge weise das Gebäude eindeutig auf der Südseite die besonnte Längsseite auf. Der grosse Grenzabstand sei somit auf dieser Seite einzuhalten. Dass das Wohn- und Esszimmer nach Westen ausgerichtet sei, ändere daran nichts (angefochtener Entscheid E. 6b).

3.3 Anbauten sind gemäss Art. 4 BMBV mit einem anderen Gebäude zusammengebaut, überschreiten in ihren Dimensionen die zulässigen Masse nicht und enthalten nur Nebennutzflächen. Die Maximalmasse für Anbauten sind in Art. 5 Abs. 1 GBR geregelt: Die anrechenbare Gebäudefläche darf höchstens 60 m2 betragen, die Fassadenhöhe höchstens 4 m. Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass der Carport die Maximalhöhe für Anbauten von 4 m überschreitet. Er ist aber der Auffassung, dass der Carport «bei der Bestimmung der besonnten Längsseite» trotzdem nicht berücksichtigt werden dürfe, weil nicht das geringfügige Überschreiten der Höhe entscheidend sei, sondern die Nutzung und die optische Erscheinung. So betrachtet handle es sich beim Carport um eine klassische Anbaute, wovon auch die Gemeinde ausgegangen sei (Beschwerde Rz. 22). Die Anrechnung von Anbauten an die Gebäudelänge ergebe dann Sinn, wenn es um Gebäudevolumen und Erscheinungsbild gehe. Der grosse Grenzabstand habe aber wohn- und arbeitshygienische Bedeutung, weshalb er namentlich für Einstellgaragen und Lagerplätze nicht gelte. Für Anbauten sei vielmehr generell ein stark reduzierter Grenzabstand vorgesehen. Sinn und Zweck des grossen Grenzabstands sei es, bewohnten Räumen möglichst viel Licht und Freiraum vor den Fenstern zu verschaffen. Berücksichtige man nicht bewohnte Anbauten bei der Festlegung des grossen Grenzabstands, profitiere nicht die für das Wohnen massgebliche Fassade vom grösseren Abstand, sondern allenfalls jene, welche aufgrund von Anbauten am meisten unbewohnte Länge aufweise. Eine solche Auslegung der massgebenden Normen widerspreche Sinn und Zweck des grossen Grenzabstands. Dementsprechend habe die Gemeinde im Baubewilligungsverfahren für ein weitgehend identisches Vorhaben auf der Nachbarparzelle Hellsau Gbbl. Nr. 3________ ebenfalls festgestellt, dass es sich bei der Westfassade um die besonnte Längsseite handle (Beschwerde Rz. 16 ff., 30 ff.). Das Gleiche gelte für das hier strittige Bauvorhaben; der grosse Grenzabstand müsse im Westen eingehalten werden, was nicht der Fall sei.

3.4 Zwar trifft zu, dass dem grossen Grenzabstand namentlich wohn- und arbeitshygienische Bedeutung zukommt (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 70 N. 15). Entgegen dem Beschwerdeführer bedeutet das aber nicht, dass deshalb die besonnte Längsseite anhand der Ausrichtung von Wohn- oder Arbeitsräumen zu bestimmen ist. Denn dann läge es im Belieben der Bauherrschaft, die besonnte Längsseite festzulegen. Die Anordnung von Wohnräumen hat sich vielmehr grundsätzlich nach der besonnten Längsseite bzw. dem grösseren Grenzabstand zu richten und nicht umgekehrt (VGE 20024/20025/20029 vom 17.10.1997 E. 8b). Massgebend für die besonnte Längsseite ist nach der klaren Regelung in der BMBV die Gebäudelänge; die Funktion der Räume im Gebäudeinnern ist unbeachtlich (vgl. VGE 2023/18 vom 5.9.2025 E. 6.6). Die Gebäudelänge ist einheitlich zu bestimmen und nicht, wie der Beschwerdeführer meint, einerseits für «Gebäudevolumen und Erscheinungsbild» und anderseits – allenfalls abweichend davon – für die bestmögliche Belichtung von Wohnräumen. Dass der Carport höher ist als für Anbauten vorgesehen, bestreitet der Beschwerdeführer wie erwähnt zu Recht nicht. Folglich handelt es sich nicht um einen Anbau, wie er in Art. 4 BMBV verbindlich definiert ist (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 10a), sondern um einen Teil des Hauptgebäudes, der an die Gebäudelänge anzurechnen ist. Im Übrigen hat die Vor­instanz zutreffend festgehalten, dass der Carport auch dann anzurechnen wäre, wenn es sich um einen Anbau handeln würde, weil er das zulässige Mass für vorspringende Gebäudeteile von 2 m überschreitet (vgl. vorne E. 3.2; Art. 5 Abs. 3 i.V.m. Anhang A1 GBR bzw. Art. 7 Abs. 2 und Art. 10 sowie Anhang 1 Figuren 2.1 und 2.3.a BMBV). Unter Einbezug des Carports weist das Gebäude auf der Südseite die besonnte Längsseite auf: Das flächenkleinste Rechteck, das die projizierte Fassadenlinie umfasst (Art. 12 und Anhang 1 Figuren 3.1 und 3.2 BMBV), ist im bewilligten Plan «Grundrisse, Schnitt A-A» korrekt eingetragen (Vorakten BVD act. 3A hinter pag. 131); danach misst die Gebäudelänge 13,6 m (8 m + 5,6 m). Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die Gemeinde habe bei einem vergleichbaren Bauvorhaben auf der Nachbarparzelle Nr. 3________ befunden, der grosse Grenzabstand sei im Westen einzuhalten, ändert dies nichts, zumal die BVD die fragliche Baubewilligung auf Beschwerde hin aufgehoben hat. Sie hat auch dort festgehalten, dass der Autounterstand, unabhängig davon, ob es sich um einen Teil der Hauptbaute oder um eine Anbaute handle, an die Gebäudelänge anzurechnen sei und das Gebäude folglich auf der Südseite die besonnte Längsseite aufweise, wo grundsätzlich der grosse Grenzabstand einzuhalten sei (BVD 110/2024/164 vom 5.3.2025 E. 4c).

4.

Während der Beschwerdeführer ferner der Ansicht ist, dass der Carport den grossen Grenzabstand auf der Südseite nicht einhält, macht die Beschwerdegegnerschaft geltend, für den Carport sei ohnehin bloss der kleine Grenzabstand massgebend.

4.1 Gemäss der Vorinstanz ist gegen Süden auch für den Carport der grosse Grenzabstand massgebend und ist dieser ab der Fassadenlinie des Unterstands und nicht ab dem bis zur Fassadenlinie des Wohnhauses reichenden Dach zu messen. Der Grenzabstand sei in den Bauplänen folglich korrekt eingetragen und eingehalten (angefochtener Entscheid E. 6b). Demgegenüber macht der Beschwerdeführer geltend, bei der gegen Süden offenen Seite des Carports, wo es an einer Fassade fehle, sei die fiktive Fassadenflucht am Rand des Vordachs massgebend. Der grosse Grenzabstand sei folglich beim Carport zu Unrecht an einer Stelle gemessen worden, die gegenüber der Fassade des Wohnhauses deutlich zurückversetzt sei (Beschwerde Rz. 39 ff.). Die Beschwerdegegnerin 1 ist ihrerseits der Auffassung, dass es sich beim Carport um ein unbewohntes Hauptgebäude handle, das lediglich den kleinen Grenzabstand einhalten müsse. Sollte das Gericht zu einem anderen Schluss gelangen, verfüge sie im Übrigen über ein Näherbaurecht gegenüber den im Süden gelegenen Nachbarparzellen.

4.2 Entgegen der Beschwerdegegnerin 1 ist auch für den Carport im Süden der grosse Grenzabstand massgebend: Es handelt sich nicht um ein (selbständiges) unbewohntes Hauptgebäude im Sinn von Ziff. 2.6 der BSIG-Empfehlung Nr. 7/721.0/10.1 zur Behandlung einiger Sonderfälle von baubewilligungspflichtigen Vorhaben vom 14. April 2010 (einsehbar unter: <www.gemeinden.dij.be.ch>), sondern um einen Teil des Hauptgebäudes, der bloss Nebennutzflächen enthält, die in Beziehung zum Wohnhaus stehen (vgl. VGE 2022/113 vom 20.6.2024 E. 6.2; ferner BSIG-Weisung BMBV zu Art. 4). Der Grenzabstand ist gemäss Art. 4 Abs. 1 GBR i.V.m. Art. 22 BMBV die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Parzellengrenze. Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain (Art. 8 BMBV) und die projizierte Fassadenlinie die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung (Art. 9 BMBV). Gegen Süden ist der Carport offen, d.h. er hat keine Südfassade. In solchen Fällen gilt nach den Praxisempfehlungen des AGR der Dachrand als fiktive Fassadenflucht, sofern wie hier kein Mindestmass für Vordächer vorgeschrieben ist (BSIG-Weisung BMBV zu Art. 2). Die entsprechende Empfehlung bezieht sich nach ihrem Wortlaut zwar nur auf freistehende Dachkonstruktionen (wie Carports, Tankstellendächer usw.), die auch als Gebäude im Sinn von Art. 2 BMBV gelten. Warum es sich bei angebauten (teilweise) offenen Gebäudeteilen anders verhalten sollte, ist aber nicht ersichtlich. Vom Dachrand des Carports gemessen ist der grosse Grenzabstand von 10 m zu den südlichen Nachbarparzellen nicht eingehalten. Allerdings hat die Beschwerdegegnerin 1 vor Verwaltungsgericht einen Dienstbarkeitsvertrag vom 15./18. August 2025 eingereicht, in dem die Eigentümerin und der Eigentümer der Nachbarparzellen Nrn. 4________ und 5________ der Bauherrschaft je ein Näherbaurecht einräumen (act. 5A; vgl. auch Grudis-Auszug betreffend die Parzelle Nr. 1________). Damit darf die Bauherrschaft den reglementarischen Grenzabstand zu den südlichen Nachbarparzellen unterschreiten (vgl. Art. 8 Abs. 1 GBR). Den im Rahmen des Näherbaurechts vereinbarten Abstand hält der Carport ein.

5.

5.1 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als offensichtlich unbegründet. Solche Fälle beurteilt das Verwaltungsgericht in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Die Beschwerdegegnerin 1 hat den Dienstbarkeitsvertrag, der die Bauherrschaft zum Näherbau berechtigt, zwar erst mit der Beschwerdeantwort vor Verwaltungsgericht eingereicht. Es handelt sich insoweit aber um ein echtes Novum, weshalb der Beschwerdegegnerin 1 insoweit keine Verletzung der Mitwirkungspflichten vorzuwerfen ist, die eine vom Unterliegerprinzip abweichende Kostenverlegung rechtfertigen könnte (Art. 108 Abs. 1 und 3 VRPG; vgl. Michel Daum und Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 25 N. 19 und 22 bzw. Art. 108 N. 19 und 38, je mit Hinweisen). Zudem hat der Beschwerdeführer (stillschweigend) an seiner Beschwerde festgehalten, nachdem er Kenntnis vom Näherbaurecht hatte.

5.3 Der Beschwerdeführer hat folglich die Kosten für das Verfahren vor Verwaltungsgericht zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ausserdem hat er der Beschwerdegegnerin 1 die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). – Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 macht für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Honorar von Fr. 8'125.-- geltend, zuzüglich Auslagen von Fr. 25.20 und Mehrwertsteuer (MWSt) von Fr. 660.15, insgesamt ausmachend Fr. 8'810.35 (Kostennote vom 16.4.2026, act. 8A). Dies erscheint nach den genannten Kriterien als deutlich überhöht: Schwierigkeitsgrad und Aufwand sind als unterdurchschnittlich zu werten: Es gab keine umfangreichen Akten zu sichten und die Streitigkeit war auf ein Thema beschränkt (Einhaltung des grossen Grenzabstands). Ausserdem fand lediglich ein einfacher Schriftenwechsel statt. Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Bedeutung der Streitsache erscheint deshalb für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Parteikostenersatz von pauschal Fr. 4'000.-- (inkl. Auslagen) als angemessen. Die MWSt ist nicht zu berücksichtigen, da die Beschwerdegegnerin 1 selber mehrwertsteuerpflichtig ist und die ihrer Rechtsvertretung geschuldete MWSt als Vorsteuer in Abzug bringen kann (BVR 2015 S. 541 E. 8.2; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 10).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden dem Beschwerdeführer auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.-- entnommen. Der Restbetrag von Fr. 2'000.-- wird dem Beschwerdeführer nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin 1 für das Verfahren vor Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf Fr. 4'000.-- (inkl. Auslagen), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

-Beschwerdeführer -Beschwerdegegnerin 1 -Beschwerdegegnerin 2 -Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundes­gericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes­ge­richt (BGG; SR 173.110) geführt werden.