Baubewilligung; Neubau eines Mehrfamilienhauses (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 11. Dezember 2024; BVD 110/2024/63)

100.2025.12U

NYR/WUV/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 20. Januar 2026

Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Marti, Verwaltungsrichter Nyffenegger

Gerichtsschreiberin Schmutz

A.________ AG

vertreten durch Rechtsanwältin …

Beschwerdeführerin

gegen

1.B.________

2.C.________

3.D.________

4.E.________ und F.________

alle p.A. D.________

5. Erbengemeinschaft G.________, bestehend aus:

• H.________

• I.________

Beschwerdegegnerschaft

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

sowie

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.01.2026, Nr. 100.2025.12U, Seite 1

Einwohnergemeinde Melchnau Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, Baumgartenstrasse 4, 4917 Melchnau

betreffend Baubewilligung; Neubau eines Mehrfamilienhauses (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 11. Dezember 2024; BVD 110/2024/63)

Prozessgeschichte:

A.

Die A.________ AG ist Eigentümerin der Parzelle Melchnau Gbbl. Nr. 1.________ in der Wohnzone. Am 13. Juni 2022 reichte sie ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses. Dagegen erhoben unter anderen B.________, C.________, D.________, E.________ und F.________ sowie G.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 15. April 2024 erteilte der Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises Oberaargau die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab.

B.

Gegen diesen Entscheid reichten die genannten Einsprecherinnen und Einsprecher (Bst. A) am 7. Mai 2024 gemeinsam Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Die BVD hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 11. Dezember 2024 gut, hob den Gesamtentscheid des Regierungsstatthalters vom 15. April 2024 auf und verweigerte die Baubewilligung (Bauabschlag).

C.

Dagegen hat die A.________ AG am 13. Januar 2025 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben.

B.________, C.________, D.________, E.________ und F.________ sowie G.________ beantragen mit gemeinsamer Beschwerdeantwort vom 29. Januar 2025 (sinngemäss) die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids. Die BVD schliesst mit Beschwer­devernehmlassung vom 30. Januar 2025 auf Abweisung der Beschwerde. Die Einwohnergemeinde (EG) Melchnau beantragt mit Stellungnahme vom 23. Januar 2025, die Beschwerde sei gutzuheissen und die erteilte Baubewilligung zu bestätigen.

Am 15. Februar 2025 ist G.________ verstorben und ihre Erbinnen, H.________ und I.________, sind an ihrer Stelle ins Verfahren eingetreten (Beschwerdegegnerinnen 5). Ihnen ist am 5. Januar 2026 Einsicht in die amtlichen Akten gewährt worden.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist als Baugesuchstellerin durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Die Beschwerdeführerin stellt nicht ausdrücklich einen reforma­torischen Antrag. Aus der Beschwerdebegründung, die zur Auslegung des Rechtsbegehrens beizuziehen ist (BVR 2015 S. 541 [VGE 2014/266 vom 4.6.2015] nicht publ. E. 2, 2011 S. 391 E. 3.3; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 6, Art. 32 N. 18), ergibt sich jedoch, dass sie mit dem Begehren um Aufhebung des angefochtenen Entscheids die Bewilligung ihres Baugesuchs erreichen will. Das Rechtsbegehren ist in diesem Sinn zu verstehen.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, ein Mehrfamilienhaus mit elf Wohnungen verteilt über fünf Stockwerke auf ihrer Parzelle Nr. 1.________ in der Wohnzone W3 zu erstellen. Umstritten ist, ob die baurechtliche Grundordnung der EG Melchnau für die Wohnzone W3 eine Begrenzung des Nutzungsmasses auf maximal drei Vollgeschosse vorsieht.

2.2 Die baurechtliche Grundordnung der EG Melchnau besteht aus dem Baureglement vom 2. Dezember 2019 (GBR; einsehbar unter: <www.melchnau.ch>, Rubriken «Online-Schalter/Reglemente») einschliesslich der graphischen Darstellung der Messvorschriften im Anhang dazu sowie dem Zonenplan (vgl. Auszug Zonenplan, Akten Gemeinde 6B; vgl. Art. 64 Abs. 1 Bst. b BauG; Art. 1 Abs. 1 GBR). Das Baureglement enthält – mit Ausnahme für die Zone mit Planungspflicht (ZPP) «beim Schulhaus» (Art. 34 Abs. 3 GBR) – unbestrittenermassen keine Bestimmungen zur Geschosszahl. Hingegen lassen sich der Legende zum Zonenplan auch für die Wohnzonen W2a, W2b und W3 sowie für die Wohn- und Gewerbezone WG2 und die Gewerbezone G Angaben zur Geschosszahl entnehmen. Die Parzelle der Beschwerdeführerin liegt gemäss Zonenplan in der Wohnzone W3. Die Legende enthält hierzu den Hinweis «Wohnzone 3-geschossig W3».

2.3 Der Regierungsstatthalter des Verwaltungskreises Oberaargau erachtete die bau- und planungsrechtlichen Vorschriften als eingehalten und erteilte der Beschwerdeführerin mit Gesamtentscheid vom 15. April 2024 die Baubewilligung (Akten Regierungsstatthalteramt [RSA] 6D pag. 2 ff.). Die BVD, die sich auf Beschwerde der Nachbarinnen und Nachbarn (Beschwerdegegnerschaft im vorliegenden Verfahren) hin mit der Angelegenheit zu befassen hatte, kam nach einer summarischen Einschätzung zum Schluss, gemäss Zonenplan seien in der Wohnzone W3 nur dreigeschossige Bauten zulässig und das Bauvorhaben überschreite die zulässige Geschosszahl. Mit Verfügung vom 13. August 2024 gab sie den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, sich zu dieser Einschätzung zu äussern (Akten BVD 6A pag. 42 f.). Die Gemeinde führte in ihrer Stellungnahme vom 23. August 2024 aus, die Zonen W2a, W2b und W3 seien gemäss Art. 25 Abs. 1 GBR für das ruhige Wohnen bestimmt. Eine maximale Anzahl an Geschossen werde mit dieser Formulierung bewusst nicht definiert. Das Mass der Nutzung werde mit der Absicht, dass die Gebäudevolumen im Sinn eines haushälterischen Umgangs mit dem Boden vollumfänglich genutzt werden könnten, in Art. 40 GBR lediglich durch die vorgegebenen Grenzabstände, die Gebäudelänge und die Fassadenhöhe traufseitig (Fh tr) und in Art. 25 Abs. 2 GBR durch die zulässige Dachneigung definiert. Der Gemeinderat wende diese Auslegung bereits seit Jahrzehnten an, auch schon unter der Geltung der vormals gültigen baurechtlichen Grundordnung. Dieser Praxis entsprechend seien in den letzten Jahren mehrere Baubewilligungen erteilt worden (so z.B. Mehrfamilienhaus am …weg 18 in der W3, Mehrfamilienhaus am …weg 14 in der W3 sowie Wohnhaus am …weg 9 und Wohnhaus am …weg 11, beide in der W2). Die Gemeinde sei der Überzeugung, dass diese Auslegung und die angewandte Handhabung in ihrer Autonomie liege und rechtens sei (Akten BVD 6A pag. 44 ff.). Dieselbe Auffassung vertrat der Regierungsstatthalter in seiner Stellungnahme vom 27. August 2024 (Akten BVD 6A pag. 47 f.). Die Baugesuchstellerin (Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren) brachte mit Eingabe vom 2. September 2024 ebenfalls vor, die Gemeinde habe von einer Regelung der Geschossigkeit abgesehen und die Gebäudevolumen in der Wohnzone W3, gleich wie in den übrigen Wohnzonen und anders als in der ZPP «beim Schulhaus» (Art. 34 Abs. 3 GBR), durch die trauf- und giebelseitige Fassadenhöhe, die Gebäudelänge sowie durch die Dachneigung bestimmt. Das Bauprojekt halte damit die gesetzlichen Vorgaben ein (Akten BVD 6A pag. 49 f.). Mit Schlussbemerkungen vom 20. September 2024 hielt die Gemeinde an ihrer bisherigen Haltung fest und ergänzte, das Baureglement datiere vom 9. April 2020 (Genehmigungsdatum des Amtes für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern [AGR]) und sei damit jünger als der Zonenplan vom 7. Juli 2016 (Genehmigungsdatum AGR). Dem Baureglement komme somit Vorrang zu. Bei der Bezeichnung in der Legende handle es sich um einen redaktionellen Fehler, der bei der nächsten Teilrevision des Zonenplans bereinigt werde (Akten BVD 6A pag. 54 ff.). Die Baugesuchstellerin führte mit Eingabe vom 26. September 2024 ebenfalls aus, mit der Revision des Baureglements sei die Beschränkung der Geschosszahl aufgehoben worden. Dabei sei verpasst worden, die Legende zum Zonenplan an die neuste Fassung des Baureglements anzupassen, was ein redaktionelles Versehen darstelle. Hinzu komme, dass die Gemeinde bei der Auslegung ihrer eigenen Bestimmungen autonom sei (Akten BVD pag. 57 ff.). Ergänzend zu den bisherigen Ausführungen hielt die stellvertretende Regierungsstatthalterin mit Eingabe vom 30. September 2024 fest, die Gemeinde habe seit der Anpassung des Baureglements eine einheitliche Praxis angewandt, die aus Sicht des Regierungsstatthalteramts rechtlich vertretbar, inhaltlich nachvollziehbar und nicht zu beanstanden sei (Akten BVD pag. 64 f.).

2.4 Mit Entscheid vom 11. Dezember 2024 hob die BVD den Gesamtentscheid des Regierungsstatthalters vom 15. April 2024 auf und verweigerte die nachgesuchte Bewilligung (Bauabschlag). Zur Begründung führte sie aus, das Baureglement kenne die Wohnzonen W2a, W2b und W3, äussere sich aber – abgesehen von der Dachneigung – nicht dazu, worin sich diese unterscheiden. Hingegen werde in der Legende zum Zonenplan die zulässige Geschosszahl für die verschiedenen Wohnzonen festgelegt. Dem klaren Wortlaut der Legende sei zu entnehmen, dass in der Wohnzone W3 maximal dreigeschossige Bauten zulässig seien. Die Gemeinde habe im Baureglement keine Masse für Unter- und Dachgeschosse festgelegt, weshalb diese auch als Vollgeschosse gelten würden. Das Bauvorhaben sehe fünf Vollgeschosse vor und überschreite damit die gemäss Zonenplan in der Wohnzone W3 geltende Vorgabe von maximal drei Vollgeschossen (angefochtener Entscheid E. 2).

2.5 Die Beschwerdeführerin wendet mit ihrer Beschwerde vom 13. Januar 2025 dagegen ein, die Gemeinden seien in ihrer Ortsplanung im Rahmen der Gesetzgebung und der übergeordneten Planung frei. Die Vor­instanz habe sich nicht über die Auslegung des kommunalen Rechts durch die Gemeinde hinwegsetzen dürfen (Beschwerde S. 8). Das Baureglement sehe keine Regelung betreffend Geschossigkeit vor, weshalb auch etliche Bauprojekte ohne Berücksichtigung der Geschosszahl bewilligt worden seien, was die Gemeinde selbst in ihren Stellungnahmen im vorinstanzlichen Verfahren bestätigt habe (Beschwerde S. 9 ff.). Diese Praxis bestehe seit Jahrzehnten und sei im Rahmen eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht zu würdigen (Beschwerde S. 13). Die Gemeinde habe bestätigt, dass es sich bei der Bezeichnung in der Legende zum Zonenplan um einen redaktionellen Fehler handle. Auch das Regierungsstatthalteramt habe die Auffassung der Gemeinde in seinen Stellungnahmen geschützt. Die Vor­instanz sei daher zu Unrecht zum Schluss gelangt, in der Wohnzone W3 seien nur dreigeschossige Bauten zulässig (Beschwerde S. 6 ff.). Selbst wenn aber davon ausgegangen werde, dass eine rechtswidrige Praxis angewendet werde, habe die Gemeinde zum Ausdruck gebracht, dass sie die Legende zum Zonenplan bei der nächsten Teilrevision an das Baureglement anpassen werde und bis dahin die angeblich rechtswidrige Praxis weiterzuverfolgen gedenke. Damit bestehe ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (Beschwerde S. 15f.). Die Gemeinde stützt mit ihrer Stellungnahme vom 23. Januar 2025 die Vorbringen der Beschwerdeführerin (act. 4).

3.

3.1 Die bauliche Nutzung ist durch die baurechtliche Grundordnung der Gemeinde, bestehend aus Baureglement und Zonenplan (vorne E. 2.2), bestimmt (Art. 4 Abs. 1 BauG). Während das Baureglement die allgemeinen Bauvorschriften der Gemeinde, die Vorschriften zum Zonenplan sowie allenfalls abgaberechtliche Bestimmungen enthält (Art. 69 Abs. 1 BauG), bestimmt der Zonenplan in der Regel mittels einer Karte parzellenscharf den örtlichen Geltungsbereich der Nutzungsvorschriften (vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 5. Aufl. 2024, Art. 57 N. 6; Jeannerat/Moor, in Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 14 N. 20; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, N. 953). Er legt gemäss Art. 71 Abs. 1 BauG insbesondere die Bauzone und ihre Einteilung, die Landwirtschaftszone, die Bauernhofzone, die Weiler- oder Erhaltungszonen und die weiteren Nutzungszonen fest (Satz 1). Der Zonenplan bezeichnet zudem die Schutzgebiete, die Gefahrengebiete und die Immissionsgebiete (Satz 2). Die Gemeinden sind in ihrer Ortsplanung im Rahmen der Gesetzgebung und der übergeordneten Planung frei (Art. 65 Abs. 1 BauG). Diese Autonomie beschränkt sich nicht auf den Bereich der Rechtsetzung; insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinde – wie hier – nicht selbst Baubewilligungsbehörde ist, sondern sich als Verfahrensbeteiligte auf die entsprechende Auslegung beruft (BGer 1C_484/2016 vom 28.6.2017 E. 2.1.2; BVR 2019 S. 51 E. 6.2; VGE 2019/215 vom 2.7.2020 E. 4.3). Wird die Anwendung einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Dabei ist auch von Belang, wie die Gemeinde die zur Diskussion stehende Vorschrift bisher in der Praxis verstanden und gehandhabt hat (statt vieler BVR 2019 S. 51 E. 6.2 mit Hinweisen). Die Rechtmittelinstanzen auferlegen sich mit anderen Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und rechtlich vertretbar wäre (statt vieler BVR 2023 S. 25 E. 5.5; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 21 und 23, Art. 66 N. 19 und 24 ff.).

3.2 Das Baureglement enthält für die hier interessierende Wohnzone W3 unbestrittenermassen keine Begrenzung des Nutzungsmasses mit einer Geschosszahl (vgl. vorne E. 2.2). Hingegen weist der Zonenplan die Parzelle der Beschwerdeführerin der «Wohnzone 3-geschossig W3» zu. Die Vor­instanz ist zum Ergebnis gelangt, der Zonenplan lege eindeutig fest, dass die Geschosszahl in der Wohnzone W3 auf drei Vollgeschosse beschränkt sei. Wer die baurechtliche Grundordnung (bestehend aus Baureglement und Zonenplan) konsultiere, dürfe und müsse davon ausgehen, dass für die Wohnzone W3 eine Geschosszahl definiert sei. Die Auslegung der Gemein­de, wonach die Geschosszahl nicht beschränkt sei, sei rechtlich nicht haltbar (angefochtener Entscheid E. 2g).

3.3 Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden:

3.3.1 Die Bauweise, die Stellung der Bauten, ihre Abmessungen und Geschosszahl sowie die architektonische Gestaltung werden durch die Vorschriften der Gemeinden geregelt (Art. 13 Abs. 1 BauG). Zu den Abmessungen gehört auch die Höhe von Bauten. Die Gemeinden können diese durch Festlegung von Gesamthöhen, Fassadenhöhen und/oder Geschosszahl (mit festgelegter Geschosshöhe) bestimmen (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 13 N. 5a). Es steht den Gemeinden somit frei, wie sie die Höhe von Bauten bestimmen wollen. Das Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (Normalbaureglement, NBRD; BSG 723.13), welches eine kantonale Ersatzordnung für Gemeinden darstellt, die von der Pflicht zur Ortsplanung entbunden sind und das bei fehlender oder lückenhafter Regelung im Baureglement als ergänzendes Recht gilt (Art. 67 und 70 Abs. 1 BauG; Art. 1 NBRD), regelt die Geschosszahl nicht mehr. Die Regelung wurde im Rahmen der Revision des BauG und des NBRD vom 28. Januar 2009 aufgehoben (Art. 70 Abs. 2 aBst. b BauG; aArt. 17 NBRD), weil diese nebst der Regelung der Gebäudehöhe als unnötig erachtet wurde, da sich aus der Gebäudehöhe und der gesetzlich vorgeschriebenen minimalen Raumhöhe (Art. 67 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]) automatisch die höchstmögliche Geschosszahl ergibt (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 70 N. 3). Der Verzicht auf die Festlegung einer Geschosszahl ist damit grundsätzlich möglich und steht im Ermessen der Gemeinde.

3.3.2 Das Baureglement und der Zonenplan bilden als baurechtliche Grundordnung der Gemeinde zwar ein Ganzes und sind dementsprechend von den Baugesuchstellenden zusammen zu konsultieren, um ein verlässliches Bild davon zu erhalten, ob Bauten und Anlagen auf einem bestimmten Grundstück erstellt werden dürfen, welchen Zwecken sie dienen müssen bzw. dürfen und welche weiteren Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung erfüllt sein müssen (vgl. Beat Stalder, Raumplanungsrecht, in Müller/Feller [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, S. 405 ff., 463 N. 147). Art. 69 Abs. 1 BauG bestimmt indes, dass das Baureglement die allgemeinen Bauvorschriften der Gemeinden, die Vorschriften zum Zonenplan sowie allenfalls abgaberechtliche Bestimmungen enthält (vorne E. 3.1). Das Baureglement umfasst damit u.a. die Vorschriften, die allgemein für die Ausführung von Bauten gelten, sich also nicht auf bestimmte Nutzungszonen beziehen, sowie die Vorschriften zum Zonenplan, welche die in den einzelnen Nutzungszonen zulässigen Nutzungen näher umschreiben und damit die rechtliche Bedeutung der grafischen Darstellungen des Zonenplans bestimmen. Diese Vorschriften können sich namentlich auf Folgende Aspekte beziehen: Art und Mass der zulässigen Nutzung, Bauabstände und Stellung der Bauten, Bauweise und Baugestaltung, Umgebungsgestaltung und Bepflanzung sowie die Regelung von Spezialzonen wie der Zone mit Planungspflicht (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 69 N. 2 Bst. a und b). Der Zonenplan legt dagegen die einzelnen Nutzungszonen fest (Art. 71 Abs. 1 BauG). Er dient dazu, den örtlichen Geltungsbereich der im Baureglement statuierten Vorschriften zum Zonenplan kartografisch darzustellen (vgl. vorne E. 3.1). In der Regel werden die verschiedenen Zonen im Plan mit verschiedenen Farben und Schraffierungen gekennzeichnet (Beat Stalder, a.a.O., S. 465 N. 154). Der Planlegende kommt dabei die Funktion zu, die im Plan verwendeten Farben, Symbole, Zeichen und dergleichen zu beschreiben (vgl. auch Musterlegende Zonenplan und Hinweisplan, einsehbar unter: <www.raumplanung.dij.be.ch>, Rubriken «Arbeitshilfen und Muster/Musterbaureglement»). Aus der gesetzlichen Konzeption ergibt sich somit, dass die Bau- und Nutzungsvorschriften im Baureglement enthalten sind und der Zonenplan lediglich grafisch darstellt, zu welcher Nutzungszone die einzelnen Parzellen auf dem Gemeindegebiet gehören. Mit dem Plan bzw. mit der zugehörigen Legende werden keine eigenen, das Baureglement ergänzenden Vorschriften aufgestellt. Anders kann es sich verhalten, wenn kein Reglement erlassen wird (z.B. Strassenplan, Wasserbauplan; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 57 N. 6; Thierry Tanquerel, in Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 21 N. 23). Dieser Fall liegt hier nicht vor. Bereits vor diesem Hintergrund ist die Auslegung der Gemeinde, dass mit der Bezeichnung in der Legende zum Zonenplan «Wohnzone 3-geschossig W3» keine im Baureglement nicht enthaltene Vorschrift zur zulässigen Geschosszahl aufgestellt worden sei, rechtlich haltbar.

3.3.3 Hinzu kommt, dass die Gemeinde für die Wohnzonen keine Masse im Sinn von Art. 19 und 20 der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) zur Abgrenzung der Vollgeschosse von anderen Geschossarten (Unter- und Dachgeschosse) festgelegt hat (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 5 Bst. b). Eine solche Regelung findet sich im Baureglement einzig für die ZPP «beim Schulhaus». Es ist hingegen davon auszugehen, dass die Gemeinde – gleich wie für die erwähnte ZPP (Art. 34 Abs. 3 Bst. e BVR) – eine Abgrenzung der Vollgeschosse von den Unter- und Dachgeschossen vorgenommen hätte, hätte sie die zulässige Geschosszahl für die Wohnzone W3 auf drei Vollgeschosse beschränken wollen. Auch aus diesem Grund erscheint das Vorbringen der Gemeinde nachvollziehbar, die Bestimmungen zur Geschosszahl seien im Rahmen der Teilrevision des Baureglements gestrichen worden, der Zonenplan habe hingegen aus redaktionellem Versehen keine Anpassung erfahren (Stellungnahme vom 23.8.2024, Akten BVD 6A pag. 44 ff.; vgl. vorne E. 2.3).

3.3.4 Nicht zuletzt verweisen sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Gemeinde selbst auf verschiedene Bauten auf dem Gemeindegebiet, die ohne Rücksicht auf die in der Legende zum Zonenplan genannten Geschosszahlen bewilligt worden sind (Beschwerde S. 9 ff.; Akten BVD 6A pag. 44 ff.; vgl. vorne E. 2.3). Entgegen der Vorinstanz bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daran zu zweifeln, dass die von der Gemeinde hier vertretene Auslegung ihrer Nutzungsvorschriften auch ihrer ständigen Praxis entspricht.

3.4 Nach dem Gesagten ist die Auslegung der Gemeinde, wonach das Nutzungsmass abschliessend im Baureglement festgelegt wird und die Legende auf dem Zonenplan diesbezüglich keine Bedeutung hat – entgegen den Ausführungen der Vorinstanz – rechtlich haltbar. Angesichts dessen erübrigt es sich, einen Augenschein vor Ort durchzuführen. Ebenso kann darauf verzichtet werden, zu prüfen, ob der Beschwerdeführerin ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht zukommen würde (Beschwerde S. 13 ff.).

4.

4.1 Nach dem Erwogenen ist die Beschwerde dahin gutzuheissen, dass der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist. Die BVD wird sich mit den weiteren, noch nicht geprüften Vorbringen der Beschwerdegegnerschaft (Beschwerdeführende im vorinstanzlichen Verfahren) auseinanderzusetzen haben (angefochtener Entscheid E. 3a; Art. 84 Abs. 1 VRPG; vgl. Ruth Herzog, a.a.O., Art. 84 N. 11). Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

4.2 Bei diesem Verfahrensausgang dringt die Beschwerdeführerin mit ihrem Rechtsmittel nur teilweise durch, hat sie doch (sinngemäss) einen reformatorischen Antrag gestellt (vgl. vorne Bst. C und E. 1.2). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist indes im Kostenpunkt von einem vollumfänglichen Obsiegen auszugehen, sofern bei Vorliegen eines reformatorischen (Haupt-)Antrags ein Rückweisungsentscheid ergeht und die infolge Rückweisung vorzunehmende Neubeurteilung – wie hier – noch zu einer vollständigen Gutheissung der Begehren führen kann (BVR 2016 S. 222 E. 4.1; jünger etwa VGE 2023/65 vom 5.6.2025 E. 5.2). Demnach hat die unterliegende Beschwerdegegnerschaft unter Solidarhaft die gesamten Verfahrenskosten zu tragen und der Beschwerdeführerin die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG sowie Art. 106 VPRG). Das mit Kostennote vom 19. November 2025 (act. 11) geltend gemachte Honorar der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin gibt zu keinen Bemerkungen Anlass.

4.3 Die im vorinstanzlichen Verfahren entstandenen Kosten hat das Verwaltungsgericht im Rahmen des Rückweisungsentscheids nicht zu liquidieren. Darüber hat die Vorinstanz neu zu entscheiden (BVR 2022 S. 19 [VGE 2020/188 vom 5.10.2021] nicht publ. E. 8.3; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 7).

5.

Gegen das vorliegende Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben werden (Art. 82 ff. BGG). Da es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG handelt (Rückweisungsentscheid; statt vieler BGE 140 V 282 E. 2 mit Hinweisen), ist die Beschwerde aber nur zulässig, wenn eine der zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt ist.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird dahin gutgeheissen, dass der Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 11. Dezember 2024 aufgehoben und die Sache zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.a)Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden der Beschwerdegegnerschaft auferlegt.

b)Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 4’000.-- wird der Beschwerdeführerin nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.

3. Die Beschwerdegegnerschaft hat der Beschwerdeführerin die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 4'255.90 (inkl. MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

-Beschwerdeführerin -Beschwerdegegnerschaft -Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

-Einwohnergemeinde Melchnau

und mitzuteilen:

Regierungsstatthalteramt Oberaargau

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.