Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer 2017 (Entscheide der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 20. Februar 2024; 100 22 286, 200 22 222)

100.2024.89/90U

HAT/AEN/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 11. Februar 2026

Verwaltungsrichter Bürki, präsidierendes Mitglied

Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichter Nyffenegger

Gerichtsschreiberin Aellen

A.________ AG

handelnd durch die statutarischen Organe vertreten durch Advokat Dr. …

Beschwerdeführerin

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern

Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

Beschwerdegegnerin

und

Steuerrekurskommission des Kantons Bern Nordring 8, 3013 Bern

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer 2017 (Entscheide der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 20. Februar 2024; 100 22 286, 200 22 222)

Prozessgeschichte:

A.

Mit Verfügungen vom 19. Mai 2022 veranlagte die Steuerverwaltung des Kantons Bern die A.________ AG für das Steuerjahr 2017 abweichend von de­ren Selbstdeklaration bei den Kantons- und Gemeindesteuern auf einen steuerbaren Gewinn von Fr. 299'048.-- (zum Satz von Fr. 417'198.--) sowie ein Kapital von Fr. 266'794.-- (zum Satz von Fr. 332'754.--) und bei der di­rekten Bundessteuer auf einen steuerbaren Gewinn von Fr. 417'198.--. Die Abweichung beruhte insbesondere darauf, dass die Steuerverwaltung die als Aufwand verbuchten «Management- und Supportkosten» nur in der Höhe von Fr. 100'000.-- akzeptierte; im Umfang von Fr. 180'008.60 erachtete sie den Aufwand als nicht geschäftsmässig begründet. Mit Entscheiden vom 18. August 2022 wies die Steuerverwaltung des Kantons Bern die einge­reichten Einsprachen ab und hielt an der Aufrechnung beim steuer­baren Ge­winn fest.

B.

Mit Eingabe vom 1. September 2022 erhob die A.________ AG Rekurs und Be­schwerde bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK). Diese wies die Rechtsmittel mit Entscheiden vom 20. Februar 2024 ab.

C.

In einer einzigen Rechtsschrift vom 25. März 2024 hat die A.________ AG so­wohl betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern als auch die direkte Bun­dessteuer 2017 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie bean­tragt, die angefochtenen Entscheide aufzuheben und «die Management- und Support­kosten von insgesamt Fr. 280'009.-- als geschäftsmässig begrün­deten Auf­wand zu akzeptieren».

Am 26. März 2024 hat die Abteilungspräsidentin die Verfahren betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern sowie die direkte Bundessteuer 2017 verei­nigt.

Die StRK und die Steuerverwaltung schliessen mit Beschwerdevernehmlas­sung vom 16. April 2024 bzw. mit Beschwerdeantwort vom 21. Mai 2024 auf Abweisung der Beschwerden. Die Eidgenössische Steuerverwal­tung hat sich nicht verneh­men lassen.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge­setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] und Art. 145 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] sowie Art. 9 Abs. 3 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den Vollzug der direkten Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Rekurs- und Beschwerdeverfahren teilgenommen, ist durch die angefochtenen Entscheide besonders berührt und hat ein schutz­würdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG sowie Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 Abs. 1 DBG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 151 StG i.V.m. Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 140 DBG). Auf die Beschwerden ist einzutreten.

1.2 Sind sowohl Entscheide bezüglich der Kantons- und Gemeindesteu­ern als auch der direkten Bundessteuer angefochten, so muss das Ver­wal­tungsgericht zwei Urteile fällen, zumal es sich um verschiedene Steuern han­delt, die unterschiedlichen Gemeinwesen zustehen und in getrennten Ver­fahren veranlagt werden. Allerdings können die Entscheide in ein und der­selben Urteilsschrift getroffen werden (vgl. BGE 142 II 293 E. 1.2, 135 II 260 E. 1.3.1 [Pra 99/2010 Nr. 37], 130 II 509 E. 8.3 [Pra 94/2005 Nr. 114]). Da hier die einschlägigen Bestimmungen des kantonalen und eid­genössi­schen Rechts weitgehend gleich lauten, rechtfertigt sich die gemein­same Beurtei­lung der Streitigkeit hinsichtlich kommunaler, kantonaler und eidge­nössi­scher Steuern.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtenen Entscheide auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

Strittig ist die Höhe des steuerbaren Gewinns. Uneinig sind sich die Ver­fah­rensbeteiligten darin, ob die Steuerverwaltung die als Aufwand verbuch­ten «Management- und Supportkosten» teilweise als verdeckte Gewinnaus­schüttung qualifizieren und entsprechend beim Gewinn aufrechnen durfte.

2.1 Gegenstand der Gewinnsteuer juristischer Personen bildet der Rein­gewinn (Art. 85 Abs. 1 StG; Art. 57 DBG). Bestimmt wird er gemäss Art. 85 Abs. 2 Bst. a StG und Art. 58 Abs. 1 Bst. a DBG ausgehend vom Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrags des Vorjahrs, womit das Prinzip der Massgeblichkeit der Handelsbilanz ausdrücklich fest­geschrieben ist. Es besagt zum einen, dass in materieller Hinsicht die han­delsrechtlichen Grundsätze ordnungsgemässer Buchführung und Rech­nungslegung auch für die Bemessung des steuerbaren Gewinns mass­ge­bend sind, soweit keine speziellen steuerrechtlichen Vorschriften für die Ge­winnermittlung zur Anwendung gelangen. Zum anderen bilden in for­meller Hinsicht die von der steuerpflichtigen Person konkret eingereichte Bilanz und Erfolgsrechnung Ausgangspunkt und Grundlage der steuerlichen Ge­winn­er­mittlung; die steuerpflichtige Person wird auf ihrer Darstellung in der Jahres­rechnung behaftet, sofern diese in Übereinstimmung mit dem Handelsrecht erstellt wurde und das Steuerrecht keine abweichenden Regelungen enthält (vgl. BGE 147 II 209 E. 3.1.1; BVR 2012 S. 58 E. 3.3.6; ferner etwa VGE 2022/324/325 vom 31.5.2024 E. 2.2, auch zum Folgenden). Während die Bewertungsvorschriften des Handelsrechts Höchstbewertungsvorschrif­ten darstellen, die primär zum Schutz der Gläubigerschaft verhindern sollen, dass die Ertrags- und Vermögenslage des Unternehmens zu günstig ausge­wiesen wird, bezwecken die steuerrechtlichen Korrekturvorschriften, dass die Ertrags- und Vermögenslage entsprechend dem Grundsatz der Besteue­rung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 104 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Bern (KV; BSG 101.1) und Art. 127 Abs. 2 der Bun­desverfassung (BV; SR 101) nicht zu ungünstig präsentiert wird. Das Steu­er­recht kennt deshalb verschiedene Tatbestände, die zu steuerlichen Kor­rekturen eines handelsrechtlich korrekt ermittelten Reingewinns führen. So werden zum ausgewiesenen Gewinn namentlich alle vor Berechnung des Sal­dos der Erfolgsrechnung ausgeschiedenen Teile des Geschäftsergebnis­ses hinzugerechnet, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig begründe­tem Aufwand verwendet wurden; dazu zählen insbesondere offene und ver­deck­te Gewinnausschüttungen und geschäftsmässig nicht begründete Zu­wen­dungen an Dritte (Art. 85 Abs. 2 Bst. b Ziff. 5 StG; Art. 58 Abs. 1 Bst. b Al. 5 DBG).

2.2 Eine verdeckte Gewinnausschüttung ist immer dann anzunehmen, wenn die steuerpflichtige Gesellschaft für ihre Leistung keine oder keine gleichwertige Gegenleistung erhält, die Beteiligungsinhaberin oder der Be­tei­ligungsinhaber direkt oder indirekt (z.B. über eine nahestehende Person oder Unternehmung) einen Vorteil erlangt, der Dritten unter gleichen Bedin­gungen nicht gewährt worden wäre, und der Charakter dieser Leistung – ins­besondere das Missverhältnis zur Gegenleistung – für die Gesell­schaftsor­gane erkennbar war (vgl. BGE 144 II 427 E. 6.1; vgl. auch etwa VGE 2022/324/325 vom 31.5.2024 E. 2.2). Stets vorausgesetzt ist dabei, dass die Zuwendung ihren Rechtsgrund im Beteiligungsverhältnis hatte (statt vieler BGer 9C_660/2022 vom 10.5.2023, in StE 2023 B 72.14.2 Nr. 64 und StR 2023 S. 754 E. 4.2, 2C_449/2017 vom 26.2.2019, in StE 2019 B 24.4 Nr. 90 E. 2.3 und ASA 87 S. 661 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Als verdeckte Gewinnausschüttung gelten u.a. nicht marktkonforme (d.h. über­setzte) Leistungsentgelte zugunsten der Beteiligungsinhaberin bzw. des Be­teiligungsinhabers oder diesen nahestehenden Personen, die bei der Gesell­schaft zu einer entsprechenden Minderung des in der Erfolgsrechnung aus­gewiesenen Gewinns führen (Peter Locher, Kommentar zum DBG, II. Teil, 2. Aufl. 2022, Art. 58 N. 123 f.).

2.3 Verdeckte Gewinnausschüttungen an nahestehende Personen wer­den nach der sog. Dreieckstheorie so behandelt, wie wenn sie nicht direkt, sondern indirekt über die Inhaberschaft der Beteiligungsrechte an der Ge­sellschaft fliessen würden. Die Dreieckstheorie findet grundsätzlich auch bei verdeckten Vorteilszuwendungen zwischen Schwestergesellschaften An­wendung, indem die Zuwendung zum einen als Ausschüttung an die Beteili­gungsinhaberin bzw. den Beteiligungsinhaber, zum andern als ver­deckte Ka­pitaleinlage bei der empfangenden Gesellschaft behandelt wird (vgl. zum Ganzen BGE 138 II 57 E. 4.2; BGer 9C_660/2022 vom 10.5.2023, in StE 2023 B 72.14.2 Nr. 64 und StR 2023 S. 754 E. 4.3, 2C_824/2021 und 2C_825/2021 vom 12.10.2022 E. 4.3; VGE 2018/357/358 vom 7.5.2019 E. 4.1 [bestätigt durch BGer 2C_551/2019 vom 30.10.2019]). Ob eine Leis­tung der Gesellschaft an die Anteilsinhaberschaft (oder dieser nahestehende Personen) gerade aufgrund von deren Stellung erfolgt ist und einer Dritt­person nicht erbracht worden wäre, sodass es sich um eine steuerbare Zu­wendung handelt, beurteilt sich anhand eines Drittvergleichs (sog. Grund­satz des «dealing at arm's length»); bei diesem ist aufgrund aller konkreten Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ob das Geschäft in gleicher Weise mit einer Drittperson abgeschlossen worden wäre, die mit der Gesellschaft nicht verbunden ist (vgl. statt vieler BGE 144 II 427 E. 6.1, 140 II 88 E. 4.1; VGE 2018/357/358 vom 7.5.2019 E. 4.2 [be­stätigt durch BGer 2C_551/2019 vom 30.10.2019]).

3.

Aufgrund der Akten ist von folgendem Sachverhalt auszugehen:

3.1 Die Beschwerdeführerin beschränkte ihre Geschäftstätigkeit (auch) im hier massgebenden Steuerjahr 2017 auf das Halten und Verwalten von Liegenschaften (Beschwerden Rz. 14). Diese Tätigkeit ist unstrittig vom Ge­sellschaftszweck gedeckt (vgl. Handelsregisterauszug vom 25.3.2024, Be­schwerdebeilage [BB] 3; angefochtene Entscheide Bst. A, auch zum Folgen­den). Weiter steht fest, dass die Beschwerdeführerin zu 100 % von der Erbengemeinschaft B.________ sel. gehalten wurde, zu welcher auch dessen Ehefrau C.________ gehörte; letztere war zudem ge­mäss Handelsregister die einzige Verwaltungsrätin der Beschwerde­führerin (vgl. auch das Organigramm vom 21.9.2022, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 151).

3.2 Das Portfolio der Beschwerdeführerin umfasste im Jahr 2017 drei Lie­genschaften, wovon sich je eine in D.________, E.________ und F.________ befand. Bei der Liegenschaft in D.________ handelt es sich um ein 1950 errichtetes Ge­bäude mit 15 Wohnungen, einem Restaurant, einem Vereins- und zwei Ge­schäftslokalen (Verkehrswertgutachten «D.________» vom 2.3.2022 S. 2 und 10, in BB 4). Die Überbauung in E.________ besteht aus einem Doppelhoch­haus und einem Wohnblock mit insgesamt rund 120 Wohnungen sowie einem Ge­werbegebäude; zur Überbauung gehörten auch zwei Einstell­hallen, 72 Aus­senparkplätze, eine Trafo-Anlage und eine grosse Gartenan­lage (vgl. Ver­kehrswertgutachten «E.________» vom 2.3.2022 S. 1 f., 8 und 10, in BB 4). Die Liegenschaft in F.________ ist eine Gewerbeliegenschaft mit einer Gewerbeflä­che von 4'962 m2 und Lagerflächen im Keller von 2'394 m2 (zum Ganzen Beschwerden Rz. 15). Da die Beschwerdeführerin unstrittig über kein eige­nes Personal verfügte, lagerte sie die bei ihr anfallenden Arbeiten an eine Tochter- und eine Schwestergesellschaft aus.

3.3 So schloss die Beschwerdeführerin für jede ihrer drei Liegenschaften einen Verwaltungsvertrag mit der G.________ AG ab, von welcher sie sämtliche Beteiligungen hielt (nachfolgend: Tochtergesellschaft).

3.3.1 Gemäss diesen Verträgen oblagen der Tochtergesellschaft die fol­genden Aufgaben (vgl. Verwaltungsverträge vom 23.9. bzw. 28.11.2008, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 118-124, 126-132, 134-140 [nachfolgend: Ver­waltungsverträge], jeweilige Ziff. 1):

«1.1 Überwachung des Zustandes der Liegenschaft

[Treffen aller Massnahmen], die keinen Aufschub ertragen, um die Liegenschaft vor drohendem oder wachsendem Schaden zu be­wahren. [Anordnen] erforderliche[r] Instandstellungs- und Unterhalts­arbeiten (Renovationen) bis zu einem Betrag von im Einzelfall maxi­mal CHF 3'000.-- […] und [Überwachen der] Ausführung. […] Die Be­auftragten kontrollieren regelmässig die Liegenschaft/en. Jährlicher Bericht an den Hauseigentümer über den allgemeinen Zustand der Liegenschaft/en und allfällig notwendige Reparaturen. [Abschluss der] notwendigen Service-Abonnemente […] und [deren Überwa­chung].

1.2 Inkasso, Buchhaltung

Inkasso der Mietzinse und aller Nebenleistungen auf die Fälligkeits­termine. Durchführung sämtlicher Betreibungshandlungen und Aus­weisungen, etc. [Prüfen] und bezahlen sämtliche[r] anfal­lende[r] Rechnungen für Abgaben, Gebühren, Betreibungskosten, Versiche­rungsprämien, Lieferanten- und Handwerkerrechnungen […]. [Führen der] Liegenschaftsbuchhaltung nach kaufmännischen Grundsät­zen. [Erstellen der] termingerechte[n] Jahresrechnung (Lie­genschafts-Abrechnung) […]. Die [Tochtergesellschaft] über­weist aus den eingegangenen Mietzinsen monatlich [den vertraglich ver­einbarten Betrag] auf das von der Eigentümerin zur Verfügung ge­stellte Bankkonto. Allfällige Überschüsse aus der Jahresrechnung werden ebenfalls der Eigentümerschaft überwiesen.

1.3 Vermietung

Verhandlungen mit Mietinteressenten, Abschluss, Änderung und Kündigung von Mietverträgen für alle vermietbaren Objekte der Lie­genschaft. Bemühung um ständige Vermietung aller Objekte, falls notwendig durch Inserate, Vermietungstafeln und andere Publika­tionen […]. Einziehen von Auskünften bei einer neutralen Auskunfts­stelle. Die Mietzinse sind periodisch auf die jeweiligen Kündigungs­termine zu überprüfen und im Einvernehmen mit der Eigentümer­schaft an die gegebenen Verhältnisse anzupassen. Ein entsprechen­der Quartalsrapport (Mieterspiegel) wird der Eigentümerschaft je­weils […] zugestellt. […] Die Anwesenheit der Bewirtschafterin auf der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten oder bei Gericht ist durch das Grundhonorar gedeckt und wird nicht separat vergütet.

1.4 Verkehr mit den Mietern

Besorgung des gesamten Verkehrs mit den Mietern, Überwachung der Ordnung im Haus, Schlichtung von Streitigkeiten unter den Mie­tern im Rahmen der Bestimmungen des Mietvertrages und der Haus­ordnung. Abnahme und Übergabe der Mietobjekte bei Mieter­wechsel. Belastung der Mieter für Reparaturen und Unterhaltsar­bei­ten gemäss Bestimmungen des Mietvertrages. Auf ein geordnetes Schliesssystem und die Schlüsselverwaltung ist besonders zu ach­ten. Ein Schlüsselverzeichnis mit Angabe der Anzahl Schlüssel, die im Umlauf sind, wird von der Eigentümerin beigebracht.

1.5 Verkehr mit dem Hauswart

Die Beauftragten stellen einen [geeigneten] Hauswart in Absprache mit dem Hauseigentümer an, entlöhnen, instruieren und unterstützen ihn. Die Vermietung der Wohnungen wird teilweise durch den Haus­wart als verlängerter Arm der Verwaltung ausgeführt. Die Verwaltung schult dabei den Hauswart und instruiert ihn, um eine effiziente Voll­vermietung zu erlangen und beizubehalten. Die Beauftragten erstel­len sein Pflichtenheft. Allfällige Ausbildungskosten gehen zu Lasten der Eigentümerin.

1.6 Zentralheizung, zentrale Warmwasseranlage

Die Beauftragten kaufen zu bestmöglichen Konditionen Brennstoffe ein und erstellen jährlich eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung. […] Die Heiz- und Nebenkostenabrechnung wird bis jeweils 3 Monate nach Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode eines jeden Jahres fertiggestellt und an die Mieter versandt. Die Bewirtschafterin besorgt das Inkasso […].

1.7 Verkehr mit Versicherungsgesellschaften

[Abschluss der] notwendigen Versicherungen […]. [Melden von] Schadenfälle[n] direkt an die zuständigen Versicherer und [Über­wachen der] daraus resultierenden Debitoreninkassi».

3.3.2 Der Tochtergesellschaft war für die Verwaltung der Liegenschaften ein Honorar von 4 % (D.________), 3,75 % (E.________) und 3 % (F.________) des je­weiligen Brutto-Mietzinses zu bezahlen (Verwaltungsverträge Ziff. 2.1); ver­einbart war zusätzlich ein Honorar von Fr. 6'000.-- (D.________), Fr. 10'000.-- (E.________) und Fr. 6'600.-- (F.________), mit dem die «erstmalige Einrichtung» (und Anpassung) der Liegenschaftsbuchhaltung, des Heiz- und Betriebskosten-Abrechnungsmo­duls sowie die Erstellung der notwendigen Formulare abge­golten wurden (Verwaltungsver­träge Ziff. 2.3). Für die Wiedervermietung bei einem Mieter­wechsel sollte ausdrücklich kein separates Honorar entrichtet werden, aber namentlich für besonders rasche Wiedervemietungen und eine «Vollvermietung» wurden Bonuszahlungen vorgesehen (Verwaltungsverträ­ge Ziff. 1.3 und 2.2). Nicht im Honorar enthalten und von der Eigentümerin zu tragen waren «Kosten für Inserate, Anwaltshonorare, Betreibungsgebüh­ren, Gebühren für die Fortsetzung der Betreibung, Kosten für die Eröffnung eines Mietschlichtungsverfahrens und Gerichtskosten» sowie Kosten für die Ausbildung der Hauswarte (Verwaltungsverträge Ziff. 1.3 und 1.5). Soweit für die Erstellung der Heiz- und Nebenkostenabrechnung Kosten entstan­den, waren diese möglichst den Mieterparteien zu verrechnen (Verwaltungs­verträge Ziff. 1.6).

3.3.3 Im hier zu beurteilenden Steuerjahr 2017 stellte die Tochtergesell­schaft der Beschwerdeführerin monatlich Fr. 733.25 (D.________: 4 % der mo­natlichen Bruttoerträge von Fr. 16'973.35, zzgl. MWSt), Fr. 7'929.85 (E.________: 3,75 % der monatlichen Bruttoerträge von Fr. 195'798.35, zzgl. MWSt) und Fr. 1'237.30 (F.________: 3 % der monatlichen Bruttoerträge von Fr. 38'188.60, zzgl. MWSt) in Rechnung (monatliche Honorarrechnungen, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 79 ff., 92 ff., 105 ff.; vgl. zu den Bruttoerträgen auch die Steuer­ausscheidung der Beschwerdeführerin sowie jene der Steuerverwal­tung, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 115 bzw. 152). Für das gesamte Jahr ergab dies Honorare von Fr. 14'847.60 (F.________), Fr. 8'799.-- (D.________) sowie Fr. 95'158.20 (E.________) bzw. insgesamt Fr. 118'804.80 (vgl. Kontoblätter Ver­waltungs- und Managementkosten, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 144, 146, 148). Der entsprechend für die Liegenschaftsverwaltung verbuchte Auf­wand wurde von der Steuerverwaltung akzeptiert, da er den Rahmen dessen ein­hielt, was bei einer Verwaltung durch nahestehende Dritte praxisgemäss zum Abzug zugelassen wird (Verwaltungskosten von maximal 5 % des Brut­tomietertrags; Taxationsberechnungen vom 19.11.2021, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 153; Veranlagungsverfügungen vom 19.5.2022, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 225-227; Vernehmlassung der StV vom 23.11.2022 S. 7, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 166).

3.4 Weiter will die Beschwerdeführerin 2017 im Zusammenhang mit der Verwaltung ihrer Liegenschaften Leistungen von der H.________ AG bezogen haben, die sie als «Management- und Supportkosten» ver­buchte. Die H.________ AG wurde – wie die Beschwerdeführerin selber – zu 100 % von der Erbengemeinschaft B.________ sel. gehalten (nachfolgend: Schwestergesellschaft; vgl. angefochtene Entscheide Bst. A, E. 6.1).

3.4.1 Zu dieser Geschäftsbeziehung liegen keine schriftlichen Verträge, dafür aber drei Rechnungen vor. Aus diesen geht hervor, dass der der Schwestergesellschaft erteilte Auftrag die folgenden Arbeiten umfasst haben soll (vgl. Beilagen zum Schreiben vom 4.2.2022, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 174-182):

«- Kontakt zu den Behörden auf Gemeinde, kantonaler und eid­ge­nös­si­scher Ebene.

• Gespräche über Ausrichtung und Zukunft der Firma mit den dafür re­levanten Personen und Behörden.

• Anbahnen von neuen Geschäftsmöglichkeiten.

• Verantwortlich für die Führung der gesamthaften Buchhaltung und sämtlicher damit verbundenen administrativen Aufgaben.

• Buchhaltungsjournal führen.

• Verbuchen sämtlicher Geschäftsfälle und erstellen sämtlicher dazu gehörenden Abrechnungen.

• Führen der Debitoren- und Kreditorenbuchhaltung und monatliche Kontrolle der Ausstände und Guthaben inklusive Erledigung der Zah­lungsabwicklung.

• Führen der Hauptbuchhaltung und Erledigen der Abschlussarbeiten für die […] angegebene Abrechnungsperiode.

• Halten der Kommunikation mit Verwaltungsrat, Revisionsstelle und Behörden.

• Vorbereiten der jährlichen Revision der Geschäftsbücher für die […] angegebene Abrechnungsperiode.

• Vorbereiten und Durchführen von Sitzungen des Verwaltungsrates.

• Erstellen der Protokolle der Sitzungen des Verwaltungsrates.

• Erstellen der Geschäftsberichte.

• Durchführen und Festlegen der Anforderungen für IKS und Compli­ance.

• Erstellen der jährlichen IKS-Risikoberichte.

• Darstellung der Firma nach aussen.

• Vorbereiten, Einladen zu, Abhalten und Protokollieren der jährlichen Generalversammlung zusammen mit dem Verwaltungsrat.

• Steuerliche und juristische Beratung. Telefonischen und persön­li­chen Kontakt zu den relevanten Personen.

• Erstellen der Steuererklärungen.

• Erstellen der Beilagen zu den Steuererklärungen.

• Pflegen und Ausbau des Beziehungsnetzes im speziellen zu Banken und möglichen und potentiellen Investoren.

• Pflege der Beziehungen zu Projektentwicklern und Maklern.

• Erledigen sämtlicher die Aktiengesellschaft betreffende Korrespon­denz.

• Erledigen sämtlicher übrigen administrativen Arbeiten.

• Büromaterial bestellen und einlagern.

• Neue Dossiers bestellen, einlagern und anschreiben.

• Kopiaturen.

• Ablage sämtlicher Korrespondenz und der anfallenden Dokumente.

• Reisetätigkeit zu den Liegenschaften und zu Besprechungen.

• Vorbereiten und Durchführen von Verhandlungen vor Schlichtungs­stelle.

• Vorbereiten und Durchführen von Verhandlungen vor Mietgericht.

• Erstellen und Organisieren der für den Geschäftsbetrieb not­wen­di­gen Vollmachten.

• Vorbereiten, Organisieren, Teilnehmen und Durchführen von Ver­handlungen vor Zivilgericht. Begleiten des allenfalls damit beauf­trag­ten Rechtsanwaltes.

• Mitarbeit bei der Hauswartausbildung.

• Mitarbeiten beim Mahnwesen.

• Betreibungen bis Pfändung eventuell Konkurs.

• Gerichtsverfahren zum Erlangen der provisorischen Rechtsöffnung.

• Vorbereiten, Organisieren, Durchführen von Exmissionen».

3.4.2 Die Beschwerdeführerin entrichtete der Schwestergesellschaft monatliche «Anzahlungen» à Fr. 3'030.05 (F.________), Fr. 4'104.-- (D.________) und Fr. 16'200.-- (E.________), im Jahr 2017 insgesamt also Fr. 36'360.60, Fr. 49'248.-- und Fr. 194'400.-- (Kontoblätter Management- und Supportkos­ten, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 140-142). Die nämlichen Gesamtbeträge ent­sprachen sehr genau dem, was die Schwestergesellschaft der Beschwer­deführerin für ihre Leistungen per 31. Dezember 2017 – basierend auf Stun­denansätzen von Fr. 115.-- für Sekretariatsarbeiten, Fr. 145.-- für Buchhal­tung und Administration bzw. Fr. 185.-- für Treuhand, Beratung und Manage­ment – in Rechnung stellte, nämlich Fr. 36'355.50 (F.________), Fr. 49'258.80 (D.________) und Fr. 194'389.20 (E.________). Die Differenzbeträge von Fr. 10.80 bzw. Fr. 5.10 zu viel (E.________, F.________) und Fr. 10.80 zu wenig (D.________) wurden in den Rechnungen der Schwestergesellschaft jeweils mit einem als «Rabatt / Rundungsdifferenz» bezeichneten Betrag in gleicher Höhe ver­rechnet, sodass sich in allen drei Rechnungen ein «Restbetrag» von Fr. 0.-- ergab (zum Ganzen Rechnungen vom 31.12.2017, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 174, 177, 180). Auf Nachfrage der Steuerverwaltung erklärte die Be­schwerdeführerin, die Schwestergesellschaft stelle seit 2016 Pauschal­beträge in Rechnung, die auf bis und mit im Jahr 2015 erbrachten Leistungen basierten. Zugleich reichte sie Stundenaufstellungen der Schwestergesell­schaft für das Jahr 2017 ein. Die darin enthaltenen Arbeitsstunden wurden unstreitig den Stundenaufstellungen aus dem Jahr 2015 entnommen, d.h. die Stundenaufstellungen 2017 geben nicht die im Jahr 2017, sondern die im Jahr 2015 geleisteten Arbeitsstunden wieder (Beschwerden Rz. 30; Schreiben der Steuerverwaltung vom 16.2.2022 S. 1 und Schreiben der Be­schwerdeführerin vom 4.4.2022 S. 2 sowie die dazugehörigen Beilagen 3-5, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 186, 188-199, 205-207).

4.

4.1 Die Vorinstanz hat zusammengefasst erwogen, bei den streitigen «Management- und Supportkosten» handle es sich um geschäftsmässig nicht begründeten Aufwand. Die Beschwerdeführerin hätte nachweisen müs­sen, dass die Schwestergesellschaft im Jahr 2017 tatsächlich Leistungen er­bracht habe und dass diese Leistungen mit der Geschäfts­tätigkeit zusam­menhingen (angefochtene Entscheide E. 5). Da die Rechnun­gen der Schwestergesellschaft auf im Jahr 2015 geleisteten Arbeitsstunden basier­ten, beträfen die verbuchten Aufwendungen nicht den wirklichen, son­dern einen fiktiven Sachverhalt; damit halte die Beschwerdeführerin die han­delsrechtlichen Vorschriften für die Buchführung nicht ein. Die entsprechen­den Buchungen seien deshalb nicht ordnungsgemäss erfolgt, womit die Han­delsbilanz steuerlich nicht massgeblich sei (vgl. angefochtene Entscheide E. 6.2-6.4.1).

4.2 Dem hält die Beschwerdeführerin zusammengefasst entgegen, die Vorinstanz habe die beweisrechtlichen Grundsätze falsch angewendet: Da sie eine formell ordnungsgemässe Handelsbilanz (mit Belegen) eingereicht habe, wäre es an der Steuerverwaltung gewesen, eine verdeckte Gewinn­ausschüttung nachzuweisen. Die Beschwerdeführerin habe ihrerseits den Nachweis der geschäftsmässigen Begründetheit erbracht. Eine Analyse der Leistungen der Vorjahre habe ergeben, dass die Schwestergesellschaft im Bereich der Liegenschaftsverwaltung jedes Jahr weitgehend die gleichen Leistungen in ähnlichem Umfang erbracht habe. Bei den Zahlungen an die Schwestergesellschaft handle es sich deshalb um Pauschalbeträge, welche auf Erfahrungszahlen bis und mit 2015 gestützt werden könnten (Beschwer­den Rz. 29 f., 44 ff.). Da zudem kein Privataufwand vorliege, seien die ent­sprechenden geschäftlichen Aufwendungen steuerlich zu akzeptieren (vgl. Beschwerden Rz. 41).

5.

In beweis- bzw. verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt Folgendes:

5.1 Die Steuerbehörde trägt grundsätzlich die (objektive) Beweislast für steuerbe­gründende und -erhöhende Tatsachen und die steuerpflichtige Per­son für steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen (statt vieler BGE 148 II 285 E. 3.1.3, 146 II 6 E. 4.2; BVR 2017 S. 529 [VGE 2016/340 vom 9.8.2017] nicht publ. E. 6.2). Bei verdeckten Gewinnausschüttungen ist es deshalb Sache der Steuerbehörde, hinreichend Indizien vorzulegen, die auf die Unangemessenheit der Gegenleistung schliessen lassen. Ist ein sol­ches Missverhältnis dargetan, begründet dies steuerrechtlich die Vermu­tung, es liege eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Dann ist es an der steuer­pflichtigen Gesellschaft, die aus dem Missverhältnis begründete Vermutung zu entkräften. Misslingt der Beweis, trägt die steuerpflichtige Gesellschaft die Folgen der Beweislosigkeit (BGE 140 II 88 E. 7; BGer 9C_660/2022 vom 10.5.2023, in StE 2023 B 72.14.2 Nr. 64 und StR 2023 S. 754 E. 4.5, auch zum Folgenden; VGE 2022/324/325 vom 31.5.2024 E. 2.3 mit Hinweisen).

5.2 Die Beweisführungslast (subjektive Beweislast) liegt aufgrund der be­hördlichen Untersuchungspflicht bei der Veranlagungsbehörde (vgl. Art. 166 Abs. 3 Satz 1, Art. 174 Abs. 1 StG; Art. 123 Abs. 2 Satz 1, Art. 130 Abs. 1 DBG), doch untersteht die steuerpflichtige natürliche oder juristische Person einer weitreichenden Mitwirkungspflicht (Art. 167 und 170 ff. StG; Art. 124 ff. DBG). Sie muss alles tun, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen (Art. 167 Abs. 1 StG; Art. 126 Abs. 1 DBG). Sie muss insbeson­dere die Steuererklärung und Einlageblätter wahrheitsge­mäss und vollstän­dig ausfüllen, persönlich unterzeichnen und samt den vorgeschriebenen Bei­lagen fristgerecht bei der zuständigen Behörde einrei­chen (Art. 170 Abs. 2 Satz 1 StG; Art. 124 Abs. 2 DBG; vgl. zum Ganzen etwa VGE 2021/228/229 vom 1.5.2023 E. 2.1). Natürliche Personen mit Einkom­men aus selbständi­ger Erwerbstätigkeit und juristische Personen müssen der Steuererklärung die unterzeichneten Jahresrechnungen (Bilan­zen, Erfolgsrechnungen) der Steuerperiode oder, wenn eine kaufmännische Buch­haltung fehlt, eine Auf­stellung über Aktiven und Passiven, Einnahmen und Ausgaben sowie Privat­entnahmen und Privateinlagen beilegen (Art. 171 Abs. 2 StG in der hier noch anwendbaren ursprünglichen Fassung [BAG 00-124]; Art. 125 Abs. 2 DBG).

5.3 Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre Verfahrenspflich­ten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Un­ter­lagen nicht einwandfrei ermittelt werden, so nimmt die Steuerverwal­tung die Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen vor (Art. 174 Abs. 2 Satz 1 StG; Art. 130 Abs. 2 Satz 1 DBG). Anlass zu einer Ermessensveran­lagung bietet jede nicht zu beseitigende Ungewissheit im Sachverhalt, wel­che es der Veranlagungsbehörde verunmöglicht, die Steuerfaktoren oder Teile davon einwandfrei zu ermitteln (BGer 9C_239/2025 vom 4.9.2025 E. 4.3; VGE 2021/315/316 vom 14.8.2023 E. 2.1). Die Ungewissheit über den massgebenden Sachverhalt kann, muss aber nicht auf einer Nicht- bzw. Schlechterfüllung von Verfahrenspflichten beruhen (vgl. Zweifel/Hunziker, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 4. Aufl. 2022, Art. 130 DBG N. 30 und 33). Die Ermessensveranlagung be­steht in einer Schätzung der Steuerfaktoren oder einzelner Einkommens- bzw. Gewinnbestandteile und beruht auf einer Sachverhaltsfeststellung durch Wahrscheinlichkeitsschluss (BGer 2C_679/2016 und 2C_680/2016 vom 11.7.2017, in ASA 86 S. 56 und StE 2017 B 93.5 Nr. 33 E. 4.2.2; VGE 2022/218/219 vom 19.9.2023 E. 3.1, auch zum Folgenden). Ziel der ermessensweisen Schätzung ist die bestmögliche Annäherung an den wirk­lichen Sachverhalt; die steuerpflichtige Person soll – soweit möglich – ent­sprechend ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eingeschätzt werden (vgl. BGE 151 II 120 E. 6.2, 145 V 326 E. 4.1, 138 II 465 E. 6.4; BVR 2008 S. 181 E. 4.1). Die Veranlagungsbehörde hat die amtliche Schätzung pflicht­gemäss vorzunehmen. Sie kann dabei Erfahrungszahlen, Vermögensent­wicklung und Lebensaufwand der steuerpflichtigen Person berücksichtigen (Art. 174 Abs. 2 Satz 2 StG; Art. 130 Abs. 2 Satz 2 DBG; VGE 2021/315/316 vom 14.8.2023 E. 2.2).

5.4 Eine Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen kann die steuer­pflichtige Person nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten; die Ein­sprache ist zu begründen und muss allfällige Beweismittel nennen (Art. 191 Abs. 3 und 5 StG; Art. 132 Abs. 3 DBG). Die gegenüber der Ein­sprache im ordentlichen Verfahren qualifizierte Anforderung folgt aus der be­sonderen Natur der Ermessensveranlagung. Weil sich der betragsmässige Umfang der zu bestimmenden Steuerfaktoren nicht genau feststellen lässt, ist er zu schätzen. Die Schätzung beruht notwendigerweise auf Annahmen und Ver­mutungen. Da die Ermessensveranlagung deshalb zwangsläufig gewisse Ungenauigkeiten aufweist, ist die Möglichkeit, sie anzufechten, ent­spre­chend eingeschränkt (vgl. BGer 2C_304/2022 vom 17.11.2022 E. 4.2.2). Der Unrichtigkeitsnachweis ist umfassend zu erbringen; blosse Teilnachweise genügen nicht (VGE 2020/273/274 vom 21.5.2021 E. 4.2). Er kann auf zwei Arten erfolgen, nämlich indem die steuerpflichtige Person die bisherige Un­gewissheit bezüglich des Sachverhalts vollständig beseitigt oder indem sie dartut, dass die angefochtene Veranlagung offensichtlich übersetzt ist (BGer 2C_61/2021 vom 22.12.2021, in StE 2022 B 95.1 Nr. 17 E. 4.1 ff.; zum Ganzen ferner VGE 2021/315/316 vom 14.8.2023 E. 2.3 mit Hinweis).

6.

Ob die Vorinstanz die Handelsrechtskonformität der Buchhaltung der Be­schwerdeführerin zu Recht verneint hat, kann mit Blick auf die folgenden Er­wägungen offenbleiben. – Zunächst legen genügend Indizien den Schluss nahe, dass den Zahlungen der Beschwerdeführerin an die Schwestergesell­schaft keine angemessene Gegenleistung gegenübersteht, weshalb steuer­rechtlich eine verdeckte Gewinnausschüttung zu vermuten ist (vgl. vorne E. 5.1).

6.1 Zunächst handelt es sich bei der Schwestergesellschaft unstrittig um eine der Beschwerdeführerin nahestehende Person (angefochtene Ent­scheide E. 6 Ingress). Sodann liegt kein schriftlicher Vertrag vor, der eine verbindliche Vereinbarung über die Beauftragung mit den in den Rechnun­gen aufgelisteten Tätigkeiten und deren Abgeltung belegen würde. Weshalb die Beschwerdeführerin mit der Tochter-, nicht aber mit der Schwester­gesell­schaft schriftliche Verträge (für die Liegenschaftsverwaltung) abschloss, ist nicht nachvollziehbar und wird von ihr auch nicht erklärt bzw. plausibel dar­getan. Angesichts dessen, dass die Beschwerdeführerin die Arbeiten für die Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften nicht bloss punktuell, sondern all­um­fassend auslagerte, wäre zu erwarten gewesen, dass sie auch in Bezug auf die von der Schwestergesellschaft zu erledigenden Arbeiten auf eine sau­bere und korrekte vertragliche Regelung hinwirkt. Dies umso mehr, als die Zahlungen an die Schwestergesellschaft mehr als doppelt so hoch ausfallen als jene an die Tochtergesellschaft (vgl. dazu E. 6.2 hiernach) und auch mit Blick auf ihre absolute Höhe den Abschluss eines schriftlichen Vertrags ge­rechtfertigt hätten. Das Fehlen eines schriftlichen Vertrags mit einer klaren Regelung der übertragenen Aufgaben und der geschuldeten Entschädigung ist daher als gewichtiger Anhaltspunkt dafür zu werten, dass der Zahlung an die Schwestergesellschaft keine angemessene Gegen­leistung gegenüber­steht (vgl. auch BGer 2C_716/2022 vom 15.11.2022 E. 9.1 f., 2C_497/2018 vom 4.7.2019 E. 4.2).

6.2 Weiter fällt auf, dass die Beschwerdeführerin sowohl der Tochter- als auch der Schwestergesellschaft Zahlungen leistete für Tätigkeiten im Be­reich der Liegenschaftsverwaltung. Dies, obschon aus den mit der Tochter­gesellschaft abgeschlossenen Verwaltungsverträgen folgt, dass diese um­fassend mit der Liegenschaftsverwaltung betraut worden war (vorne E. 3.3.1). Zudem ist die Tochtergesellschaft entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen entschädigt worden (vgl. vorne E. 3.3.2 f.), was darauf schliessen lässt, dass sie sämtliche in den Verträgen umschriebenen Auf­gaben selber erfüllte und nicht etwa Teile davon der Schwestergesellschaft überliess; Entsprechendes wird denn auch von der Beschwerdeführerin nicht geltend gemacht. Insbesondere behauptet diese in den verwaltungsgericht­lichen Verfahren zu Recht nicht mehr, die Tochtergesellschaft sei nur für alle Aufgaben bezüglich Wohnungsübergaben und Wohnungskündigungen ver­antwortlich gewesen (anders noch Rekurs und Beschwerde vom 1.9.2022 Rz. 21, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 10). Die StRK hat infolge­dessen zutref­fend erwogen, dass sich verschiedene, in den Rechnungen der Schwester­gesellschaft aufgelistete Arbeiten eindeutig mit der vertraglich vereinbarten Tätigkeit der Tochtergesellschaft überschneiden (angefochtene Entscheide E. 6.4.1). Das gilt namentlich für alle Arbeiten im Bereich der Buchführung, soweit sie die Liegenschaftsbuchhaltungen betrafen, sowie für alle operati­ven und die administrativen Arbeiten, soweit sie mit der Liegen­schaftsver­waltung zusammenhingen (Reisetätigkeit zu den Liegenschaften und zu Be­sprechungen; Verhandlungen vor Schlichtungsstelle und Miet­gericht vorbe­reiten und durchführen; Mitarbeit bei der Hauswartausbildung; Mitarbeit beim Mahnwesen; Betreibungen bis Pfändung eventuell Konkurs; Gerichtsverfah­ren zum Erlangen der provisorischen Rechtsöffnung; Vorbe­reiten, Organi­sieren, Durchführen von Exmissionen [auch «Ausweisungen» genannt]; vgl. vorne E. 3.3.1 [insb. Ziff. 1.2-1.5 der vertraglichen Verein­barungen] und 3.4.1).

6.3 Wenn demnach die Liegenschaften umfassend von der Tochterge­sellschaft verwaltet wurden, dann ist aber ohnehin nicht ersichtlich, welche Leistungen die Schwestergesellschaft im nämlichen Aufgabenbereich für die Beschwerdeführerin noch hätte erbringen können. Selbst wenn mit der Be­schwerdeführerin davon ausgegangen würde, mit den aktenkundigen Rech­nungen und Stun­denaufstellungen sei immerhin die Vereinbarung eines Pauschalhonorars hinreichend belegt (vgl. vorne E. 4.2), was die Vorinstanz zu Recht infrage stellt (angefochtene Entscheide E. 6.4.1), betrifft nach dem Gesagten fast die Hälfte der in den Rechnungen aufgelisteten Arbeiten (auch) die Liegen­schaftsverwaltung, die aber bereits in den Tätigkeitsbereich der Tochtergesellschaft fiel. Weder die Rechnungen noch die Stundenauf­stellungen konnten unter die­sen Umständen mit den tatsächlichen Ver­hält­nissen übereinstimmen. Im Fehlen von detaillierten und nachvollzieh­baren Aufstellungen über erbrachte Leistungen oder Stunden ist damit ein weiteres Indiz für die Unangemessenheit der Gegenleistung der Schwes­tergesell­schaft zu erblicken.

6.4 Mit Blick auf das Fehlen eines gültigen (schriftlichen) Vertrags sowie den Umstand, dass sich die (angeblichen) Tätigkeitsbereiche der Schwester- mit jenen der Tochtergesellschaft in weiten Teilen überschnitten, bestehen konkrete Anhaltspunkte für ein (offensichtliches) Missverhältnis zwischen den Zahlungen der Beschwerdeführerin (Leistung) und den (angeblichen) Management- und Supportarbeiten der ihr nahestehenden Schwestergesell­schaft (Gegenleistung). Dies begründet nicht nur die steuerrechtliche Ver­mu­tung, es sei eine verdeckte Gewinnausschüttung erfolgt, sondern weckt auch Zweifel an der Handelsrechtskonformität der Jahresrechnung (vgl. hierzu vorne E. 4.1, zu den beweisrechtlichen Grund­lagen ferner E. 5.1 f.). Entge­gen der Beschwerdeführerin (vgl. Beschwerden Rz. 35) lässt sich we­der an­hand ihrer eigenen Jahresrechnung 2017 noch anhand der neu ein­gereich­ten Jahresrechnungen 2017 und 2018 der Schwestergesellschaft eine «klare und nicht verwechselbare Aufgabenteilung» erkennen, obschon die mit den Zahlungen bzw. (angeblichen) Leistungen zusammenhängenden Buchungen jeweils nicht als Liegenschaftsverwaltung, sondern unter dem (wenig aussagekräftigen) Titel «Management- und Supportkosten» verbucht wurden (vgl. Jahresrechnung 2017 der Beschwerdeführerin, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 104-114; Kontoblätter Management- und Supportkosten, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 140-142 [dort auch bezeichnet als «Manage­ment & Administration»]; Jahresrechnungen 2017 und 2018 der Schwester­gesellschaft, BB 6). Damit leistete die Be­schwerdeführerin nicht nur keinen Beitrag zur Erhellung der tatsächlichen Umstände, sondern trug sogar noch massgeblich dazu bei, dass sich gerade nicht ermitteln lässt, welche Leistun­gen die Schwestergesellschaft konkret erbrachte. Letztlich liegen weder de­taillierte Aufstellungen noch andere handfeste (oder zumindest erhellende) Hinweise dafür vor, dass die Schwestergesellschaft für die Beschwerde­führerin tatsächlich Leistungen (im behaupteten Umfang) erbracht hat. Inso­weit ist darauf hinzuweisen, dass durch die blosse Fakturierung eines Be­trags grundsätzlich keine Leistungserbringung bewiesen werden kann (BGer 2C_414/2019 vom 14.11.2019 E. 5.3.3). Die StRK hat mithin zu Recht er­wogen, die von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen (inkl. Jah­resrechnung 2017) taugten nicht als Nachweis für ein Tätigwerden der Schwestergesellschaft (vgl. angefochtene Entscheide E. 5-6.4.1).

6.5 Die (weiteren) Einwände der Beschwerdeführerin sowie die in den vorliegenden Verfahren neu eingereichten Unterlagen vermögen die steuer­rechtliche Vermutung (einer erfolgten verdeckten Gewinnausschüttung) ebenfalls nicht zu entkräften: Entgegen der sinngemässen Auffassung der Beschwerdeführerin (Beschwerden Rz. 30, 48) taugen angebliche «Erfah­rungszahlen bis und mit 2015» – die zudem weder erläutert noch mit Belegen gestützt werden – nicht als Beweis dafür, dass die Schwestergesellschaft im Jahr 2017 tatsächlich für die fakturierten Aspekte der Liegenschaftsver­wal­tung verantwortlich war. Ebenso wenig wird mit dem entsprechenden Ver­weis belegt, dass sie sämtliche der in den Rechnungen aufgelisteten aus­serhalb der Liegenschaftsverwaltung angesiedelten Arbeiten erledigte. Auch die weiteren von der Beschwerdeführerin in den vorliegenden Verfah­ren neu eingereichten Unterlagen (Verkehrswertgutachten von Liegenschaf­ten der Beschwerdeführerin per 2022, BB 4) vermögen – soweit die Be­schwerdefüh­rerin solches überhaupt substanziiert behauptet – nicht aufzu­zeigen, dass die Schwestergesellschaft im Jahr 2017 tatsächlich für die Be­schwerdefüh­rerin tätig wurde.

6.6 Nach dem Gesagten ist mit der StRK davon auszugehen, dass eine Gegenleistung der Schwestergesellschaft nicht erstellt ist (vgl. statt vieler auch BGer 9C_220/2024 vom 9.12.2024 E. 4.3.2). Der Rechtsgrund der Zahlungen der Beschwerdeführerin musste mithin im Beteiligungsverhältnis gelegen haben. Der Schwester­gesell­schaft wurden damit Leistungen aus­ge­richtet, die einer Drittperson nicht gewährt worden wären ohne eine Gegen­leistung bzw. ohne im Bereich der Liegenschaftsverwaltung zugleich die Tochtergesellschaft von ihren Auf­gaben zu entbinden. Jedenfalls ist nicht anzuneh­men, dass die Gesellschaftsorgane die Jahresrechnung 2017 der Beschwerdeführerin genehmigt hätten, wenn die streitbetroffenen Zahlun­gen einer Drittperson ausgerichtet worden wären. Mangels einer Gegenleis­tung der Schwestergesellschaft waren das Missverhältnis zu diesen Zahlun­gen sodann offensichtlich und der Charakter der Leistung für die Gesell­schaftsorgane folglich ohne Weiteres erkennbar. Damit sind sämtliche Vo­raussetzungen erfüllt, um mit der StRK von einer verdeckten Gewinnaus­schüttung auszugehen, die grundsätzlich aufzurechnen ist (zum Ganzen vorne E. 2.2 f.). Hinsichtlich der Höhe der folglich vorzunehmenden Auf­rech­nung geht aus den angefochtenen Entscheiden hervor, dass die StRK – wie schon die Steuerverwaltung – trotz mangelndem Nachweis gewisse Leistun­gen der Schwestergesellschaft anerkannt, deren Umfang aber ge­schätzt bzw. die entsprechende Schätzung der Steuerverwaltung bestätigt hat (vgl. hinten E. 7.1). Dieses Vorgehen ist nicht grundsätzlich zu bean­standen: Las­sen die von der Beschwerdeführerin eingereichten Unterlagen jedenfalls eine materielle Unrichtigkeit ihrer Angaben erkennen (falls es nicht über­haupt an einer handelsrechtskonformen Buchhaltung fehlt, vgl. vorne E. 6.4) mit der Folge, dass der Wert einer Gegenleistung der Schwester­ge­sellschaft nicht ermittelt werden kann, ist mit der StRK von einer erheblichen Unge­wissheit im Sachverhalt auszugehen. Damit waren auch die Voraus­setzun­gen für eine Schätzung nach pflichtgemässem Ermessen durch die Steuer­verwal­tung erfüllt (vorne E. 5.3 f.; zum Ganzen auch angefochtene Ent­scheide E. 6.5 f.).

7.

Zu prüfen bleibt, ob die StRK zutreffend zum Schluss gelangt ist, die Steuer­verwaltung habe das ihr zustehende Ermessen bei der Schätzung der (auf­zurechnenden) Kosten für «Management & Support» pflichtgemäss ausge­übt (zur eingeschränkten Anfechtbarkeit bzw. Überprüfbarkeit von [Teil-]Er­messensveranlagungen vgl. vorne E. 5.3 f.).

7.1 Für den Erhalt einer Gegenleistung (und gegebenenfalls für die ge­schäftsmässige Begründetheit des damit zusammenhängenden Auf­wands) spricht hier einzig, dass die Beschwerdeführerin über kein eigenes Personal verfügte und in jenen Bereichen, in welchen nicht bereits die Tochterge­sell­schaft für die Beschwerdeführerin tätig war, ebenfalls in gewissem Umfang Arbeiten anfielen (vgl. angefochtene Entscheide E. 6.10, auch zum Folgen­den). Die Vorinstanz hat erwogen, die Steuerverwaltung habe das ihr zu­stehende Ermessen in äusserst grosszügiger Weise zugunsten der Be­schwerdeführerin ausgeübt, zumal die Basis der Schätzung (die behaupte­ten 1'700 Arbeitsstunden) in keiner Weise rechtsgenüglich bewiesen sei. So­weit die Steuerverwaltung gestützt auf die in Rechnung gestellten 1'700 Arbeitsstunden von einem 90 %-Pensum eines «Immobilienverwalters» aus­gegangen sei und daraus einen Jahreslohn von Fr. 80'000.-- abgeleitet so­wie einen Sachaufwand von Fr. 20'000.-- hinzugerechnet habe, sei in ihre Ermessensausübung nicht einzugreifen.

7.2 Die Beschwerdeführerin stimmt insoweit mit der StRK überein, als eine Schätzung nach pflichtgemässem Ermessen anhand von Wahrschein­lichkeitsüberlegungen so vorzunehmen ist, dass sie der Wirklichkeit mög­lichst nahekommt, und das Entgelt für die Leistungen der Schwesterge­sellschaft so bemessen werden muss, wie es unter unabhängigen Dritten vereinbart worden wäre (Beschwerden Rz. 50 f.; angefochtene Entscheide E. 6.5; vorne E. 5.4). Sie kritisiert aber die Schätzung als solche und macht zusammengefasst geltend, es sei nicht sachgerecht, die Beschwerdeführe­rin isoliert zu betrachten. Richtigerweise sei vom Aufwand der Schwesterge­sellschaft auszugehen, die für alle Gruppengesellschaften die Management­dienstleistungen erbracht habe (vgl. Beschwerden Rz. 54 ff.).

7.3 Vorab ist anzumerken, dass die strittige Korrektur allein für das Jahr 2017 und einzig bei der Beschwerdeführerin erfolgt. Wie sie sich allenfalls auf nachfolgende Steuerjahre bzw. die Schwestergesellschaft auswirkt, ist hier nicht zu prüfen. Weiter erscheint zwar fraglich, ob bei einer Schätzung der streitigen Aufwand­positionen vom Jahreslohn eines «Immobilienver­walters» (bzw. einer Immo­bilienbewirtschafterin oder eines Immobilienbe­wirtschafters) ausgegangen werden sollte, wenn die Schwestergesellschaft im Bereich der Liegenschaftsverwaltung kaum für die Beschwerdeführerin tätig sein konnte (vgl. vorne E. 6.2 f.). Entgegen der Beschwerdeführerin (Beschwerden Rz. 54) fällt der Aufwand der Schwestergesellschaft als Basis für eine Schätzung aber ebenfalls ausser Betracht: Handelt es sich bei der Schwestergesellschaft um eine nahestehende Person (vorne E. 6.1), taugen Erkenntnisse aus dem Verhältnis zu einer solchen von vornherein nicht als Drittvergleich. Dies gilt umso mehr, als aussagekräftige und nachvollzieh­bare Sachbeweise für die angeblich geleisteten 1'700 Arbeitsstunden ohne­hin fehlen (vorne E. 6, insb. 6.4). Der erforderliche Unrichtigkeitsnachweis lässt sich auch nicht erbringen, indem der annäherungsweisen Ermittlung des strittigen Aufwands durch die Steuerverwaltung lediglich eigene Schät­zungen gegenübergestellt werden (vgl. BGer 2C_61/2021 vom 22.12.2021 E. 4.2; vgl. zum Ganzen auch Beschwerdeantworten S. 1 f.). Solches ver­sucht aber die Be­schwerdeführerin u.a. gestützt auf die in den verwaltungs­gerichtlichen Verfahren erstmals eingereichten Unterlagen (vgl. Beschwer­den Rz. 16, 24 ff., 55 ff.). Berücksichtigte die Steuerverwaltung dennoch zugunsten der Be­schwerdeführerin, dass diese kein eigenes Per­sonal be­schäftigte, und ging sie allein aus diesem Grund davon aus, dass die Schwestergesellschaft zumindest einen Teil der behaupteten Leistungen tat­sächlich erbracht haben musste, übte sie das ihr zustehende Ermessen in der Tat äusserst wohlwollend aus, was die StRK zu Recht betont hat (vgl. vorne E. 7.1). Mit Blick darauf, welche Aufgaben die Schwestergesellschaft überhaupt noch übernehmen konnte, weil sie nicht bereits der Tochtergesel­lschaft zufielen, wäre jedenfalls auch eine noch weitergehende Aufrechnung des verbuchten Aufwands möglich gewesen (Leistungen erbringen konnte die Schwestergesellschaft allenfalls noch im strategischen und administrati­ven Bereich sowie im Bereich Buchführung und Revision [soweit nicht die Liegenschaftsabrechnungen betreffend], wobei anzumerken ist, dass inso­weit offenbar [auch] ein Treuhandunter­nehmen Leistungen erbrachte; vgl. vorne E. 6.2 und diverse Kontoblätter aus der Jahresrechnung der Be­schwerdeführerin, in Vorakten StV [act. 3B] pag. 140-149). In den verwal­tungsgerichtlichen Verfahren ist die Beschwerde­führerin davor jedoch durch das umfassend geltende Verschlechterungsverbot geschützt (Art. 84 Abs. 2 VRPG; sog. Verbot der reformatio in peius; BVR 2016 S. 261 E. 4.8, 2010 S. 169 E. 4; VGE 2019/319/320 vom 17.8.2020 E. 3.4.3, 2017/64/65 vom 10.8.2018 E. 3.3.2 [bestätigt durch BGer 2C_52/2018 vom 23.3.2018]).

8.

Zusammengefasst hat die StRK zu Recht auf eine verdeckte Gewinnaus­schüttung der Beschwerdeführerin geschlossen (vorne E. 6) und (sinnge­mäss) erwogen, dass mangels zuverlässiger Unterlagen nach pflichtgemäs­sem Ermessen zu schätzen sei, wie hoch diese letztlich ausfiel (vorne E. 6.6, 7.1). Die von der Beschwerdeführerin neu eingereichten Unterlagen sind für sich oder im Verbund mit ihren weiteren Angaben nicht geeignet, die ange­fochtenen Entscheide hinsichtlich der (bestätigten) Höhe der Schätzung als rechtsfehlerhaft erscheinen zu lassen (vorne E. 7.2 f.). Infolgedessen ist von einem Aufwand für «Management und Support» durch die Schwester­gesell­schaft von Fr. 100'000.-- auszugehen, wobei unbestritten ist, dass dieser in diesem Umfang auch geschäftsmässig begründet war. Umgekehrt sind Zah­lungen der Beschwerdeführerin an ihre Schwestergesellschaft zu Recht im Betrag von Fr. 180'008.60 dem steuerbaren Gewinn aufgerechnet worden. Die angefochtenen Entscheide halten damit der Rechtskontrolle stand.

9.

Die Beschwerden erweisen sich als unbegründet und sind abzuweisen. Bei diesem Ausgang der Verfahren wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 1 DBG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 VRPG und Art. 104 Abs. 3 VRPG; Art. 145 Abs. 2 i.V.m. Art. 144 Abs. 4 DBG und Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. De­zember 1968 über das Verwaltungsverfahren [Verwaltungsverfah­rens­gesetz, VwVG; SR 172.021]).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde betreffend die Kantons- und Gemeindesteuern 2017 wird abgewiesen.

2. Die Beschwerde betreffend die direkte Bundessteuer 2017 wird abgewie­sen.

3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von insgesamt Fr. 4'000.--, werden der Beschwer­deführerin auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnommen.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

5. Zu eröffnen:

-Beschwerdeführerin -Beschwerdegegnerin -Steuerrekurskommission des Kantons Bern

-Eidgenössische Steuerverwaltung

Das präsidierende Mitglied:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundes­gericht, Schweizer­hof­quai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen­heiten ge­mäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes­gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.