Baubewilligung; Neubau von drei Doppeleinfamilienhäusern und drei Dreifamilienhäusern (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 20. August 2024; BVD 110/2023/199)

100.2024.279U

STN/TST/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 2. Dezember 2025

Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Stohner

Gerichtsschreiber Tschumi

A.________ und B.________ vertreten durch Rechtsanwalt Dr. … und Rechtsanwältin …

Beschwerdeführende

gegen

C.________ AG handelnd durch die statutarischen Organe vertreten durch Rechtsanwältin … und Rechtsanwalt …

Beschwerdegegnerin 1

Einwohnergemeinde Safnern

Baubewilligungsbehörde, Hauptstrasse 62, 2553 Safnern

Beschwerdegegnerin 2

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.12.2025, Nr. 100.2024.279U, Seite 1

betreffend Baubewilligung; Neubau von drei Doppeleinfamilienhäusern und drei Dreifamilienhäusern (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 20. August 2024; BVD 110/2023/199)

Prozessgeschichte:

A.

Am 1. Juli 2022 stellte die C.________ AG bei der Einwohnergemeinde (EG) Safnern ein Baugesuch für den Neubau von drei Doppel- und drei Dreifamilienhäusern auf den Parzellen Safnern Gbbl. Nrn. 1________, 2________, 3________, 4________-8________ und 9________-11________ (damals: Nrn. 1________, 12________, 13________, 14________, 15________, 16________, 17________ und 18________), die sich im Perimeter der Überbauungsordnung «Stygräbe Nord» (nachfolgend: ÜO) befinden. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen A.________ und B.________ Einsprache. Nachdem die C.________ AG am 19. Dezember 2022 und 16. Januar 2023 je eine Projektänderung eingereicht hatte, wies die Regierungsstatthalterin des Verwaltungskreises Biel/Bienne die Einsprachen mit Gesamtentscheid vom 24. November 2023 ab und bewilligte das geänderte Vorhaben.

B.

Gegen diese Baubewilligung gelangten A.________ und B.________ am 27. Dezember 2024 mit Beschwerde an die Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Diese holte beim Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) einen Bericht zur Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit den Vorschriften der ÜO ein. Um den in diesem Bericht formulierten Vorbehalten Rechnung zu tragen, reichte die C.________ AG am 7. Mai 2024 eine weitere Projektänderung ein. Mit Entscheid vom 20. August 2024 bewilligte die BVD diese Projektänderung, bestätigte im Übrigen die Baubewilligung und wies die Beschwerde von A.________ und B.________ ab.

C.

Dagegen haben A.________ und B.________ am 18. September 2024 gemeinsam Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Bewilligung für das Bauvorhaben sei zu verweigern (Bauabschlag); eventuell seien die Akten zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem sei die ÜO zur Überarbeitung an die Gemeinde zurückzuweisen.

Mit Beschwerdeantwort vom 22. Oktober 2024 stellt die C.________ AG den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die EG Safnern beantragt mit Beschwerdeantwort vom 25. Oktober 2024, dass die Beschwerde abzuweisen sei. Die BVD schliesst mit Vernehmlassung vom 10. Oktober 2024 ebenfalls auf Beschwerdeabweisung.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben als Anwohnerin und Anwohner in unmittelbarer Umgebung der Baugrundstücke ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten (vgl. aber E. 1.2 hiernach).

1.2 Die Beschwerdeführenden verlangen, dass die ÜO zur Überarbeitung an die Gemeinde zurückzuweisen sei (vorne Bst. C). Nutzungspläne bzw. planerische Festlegungen in einer ÜO werden prozessual wie Verfü­gungen behandelt und müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich bestandskräftig werden (Prinzip des einmaligen Rechtsschutzes; VGE 2023/239 vom 11.2.2025 E. 3.2 mit Hinweisen; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 60 N. 9). Im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren beschränkt sich der Verfahrensgegenstand dagegen auf das konkrete Bauvorhaben, währenddem eine rechtskräftige planerische Festlegung nicht mehr in abstrakter Weise angefochten werden kann (vgl. zur ausnahmsweisen vorfrageweisen bzw. akzessorischen Überprüfung im Baubewilligungsverfahren allerdings Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 60 N. 9 ff.). Der Antrag der Beschwerdeführenden auf Rückweisung der ÜO an die Gemeinde liegt deshalb ausserhalb des hier zu beurteilenden Streitgegenstands (zum Begriff vgl. Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 4 ff.). Auf die Beschwerde ist insofern nicht einzutreten.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

Streitig ist unter anderem, ob die Erschliessung des Bauvorhabens sichergestellt ist.

2.1 Gemäss den Baugesuchsplänen «Liegenschaftsentwässerung» bzw. «Liegenschaftsentwässerung mit Werkleitungen», beide vom 10. Juni 2022 (Vorakten RSA [act. 3C]), sollen die neu zu erstellenden Schmutzabwasser- und Regenwasserleitungen insbesondere über den südlichen Bereich der Parzelle Safnern Gbbl. Nr. 19________ führen, welche im Eigentum des Beschwerdeführers steht. Die Beschwerdeführenden machen vor Verwaltungsgericht erstmals geltend, dass für diese Abwasserleitungen auf ihrer Parzelle ein Durchleitungsrecht fehle, weshalb die Erschliessung rechtlich nicht sichergestellt sei (Beschwerde Rz. 33; vgl. auch Vernehmlassung der BVD vom 10.10.2024 [act. 3]). Die Beschwerdegegnerin 1 bestreitet nicht, dass sie für diese Abwasserleitungen über kein Durchleitungsrecht verfügt. Sie stellt sich aber auf den Standpunkt, dass sämtliche privatrechtlichen Punkte zwischen den Parteien zu einem späteren Zeitpunkt nötigenfalls gerichtlich geregelt werden könnten. Zudem bringt sie vor, dass sie die gesamte Detailerschliessung für das Bauvorhaben realisieren könne, ohne von den Beschwerdeführenden Dienstbarkeiten in Anspruch nehmen zu müssen (Beschwerdeantwort [act. 4] S. 13).

2.2 Die Verfahrensbeteiligten stellen richtigerweise nicht in Frage, dass die Erschliessung der Baugrundstücke hinsichtlich der Abwasserleitungen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu prüfen ist, auch wenn der Einwand der mangelnden rechtlichen Sicherstellung neu ist und vor den Vorinstanzen kein Thema war (vgl. zum Streitgegenstand auf dem Gebiet des Bau- und Planungsrechts allgemein Michel Daum, a.a.O., Art. 20a N. 8 mit zahlreichen Hinweisen).

2.3 Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird (Art. 22 Abs. 2 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]; Art. 7 Abs. 1 BauG). Gemäss Art. 7 Abs. 2 Bst. b BauG setzt eine genügende Erschliessung namentlich voraus, dass vorschriftsgemässe Einrichtungen zur Beseitigung des Abwassers bestehen (vgl. auch Art. 19 Abs. 1 RPG; zur Anschlusspflicht an die öffentliche Kanalisation in Bauzonen Art. 11 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20]). Die Erschliessungsanlagen müssen insbesondere auch rechtlich sichergestellt sein (Art. 3 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Gemäss Art. 4 Bst. c BauV gilt die Erschliessung als sichergestellt, wenn bei Anlagen auf fremdem Grund entweder ein für die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer verbindlicher Plan (Überbauungsplan, Strassenplan) besteht oder das Recht zur Erstellung und Erhaltung der Anlagen vor dem Bauentscheid vereinbart ist (Satz 1). Die benötigten Rechte müssen bei Baubeginn erworben sein (Satz 2). Ist die Erschliessung im Zeitpunkt des Baubewilligungsentscheids nicht sichergestellt, ist die Bewilligung grundsätzlich zu verweigern. Unzulässig wäre es insbesondere, die Baubewilligung dennoch auszustellen, etwa mit der Auflage, die Bauherrschaft habe bis zum Baubeginn eine genügende Lösung für die Erschliessung beizubringen (VGE 2022/339 vom 11.6.2024 E. 5.2.2, 2014/139 vom 14.10.2014 E. 2.1, 23339 vom 3.11.2008 E. 4.4.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 9, Art. 38-39 N. 15a Bst. b und N. 16).

2.4 Unter den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass die geplanten Abwasserleitungen auf der Parzelle Nr. 19________ in keinem Überbauungs- oder Strassenplan festgelegt sind. Eine genügende Erschliessung setzt folglich voraus, dass das Recht zur Erstellung der Leitungen auf fremdem Grund im Zeitpunkt der Baubewilligung vereinbart worden ist. Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall aber offensichtlich nicht erfüllt, zumal unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer den ihm vorgelegten Dienstbarkeitsvertrag zur Begründung der fraglichen Durchleitungsrechte über die heutige Parzelle Nr. 19________ (Nr. 20________ gemäss dem Vertrag; vgl. Beschwerdebeilage 7 [act. 1C]) nicht unterzeichnet hat. Da – wie soeben dargelegt – das Recht zur Erstellung und Erhaltung der Abwasserleitungen gemäss Art. 4 Bst. c BauV vor dem Bauentscheid vereinbart worden sein muss, ist die genügende Erschliessung rechtlich unzureichend sichergestellt. Somit ist eine zentrale Voraussetzung für die Bewilligung des Bauvorhabens derzeit nicht gegeben.

2.5 Soweit die Beschwerdegegnerin 1 im Übrigen erwähnt, dass sie die gesamte Detailerschliessung auch ohne Inanspruchnahme einer Dienstbarkeit des Beschwerdeführers realisieren könnte, ist Folgendes festzuhalten: Wenn ein Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht, kann es allenfalls mit einer Projektänderung bewilligt werden (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a Bst. b). Eine Projektänderung setzt voraus, dass das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Die Grundzüge sind betroffen, wenn ein Hauptmerkmal wie namentlich die Erschliessung wesentlich verändert wird (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 12a). Ob eine alternative Erschliessung der hier zur Diskussion stehenden Baugrundstücke mit Abwasserleitungen im Rahmen einer Projektänderung in Betracht käme oder ein neues Projekt erfordern würde, muss nicht abschliessend beurteilt werden. Projektänderungen sind im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ausgeschlossen (Art. 43 Abs. 4 Satz 1 BewD; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13b). Das Verwaltungsgericht hat zwar die Befugnis, die Sache zur Prüfung einer Projektänderung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 4 Satz 2 BewD). Allerdings setzt ein solches Vorgehen in der Regel voraus, dass die Bauherrschaft einen Rückweisungsantrag stellt oder zumindest erklärt hat, zu einer Änderung des Projekts bereit zu sein. Abgesehen davon besteht kein Rechtsanspruch auf Rückweisung, sondern liegt der Entscheid im Ermessen des Gerichts (BVR 2023 S. 25 E. 11.1; VGE 2016/269 vom 17.5.2018 E. 5.2, 2016/292 vom 4.7.2017 E. 4.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13b). Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin 1 keinen Antrag auf Rückweisung zur Eingabe einer Projektänderung gestellt. Ebenso wenig konkretisiert sie, wie eine allfällige Projektänderung auszugestalten wäre, um die Erschliessung sicherzustellen (etwa betreffend die konkrete Linienführung der Abwasserleitung). Schliesslich ist auch völlig unklar, ob überhaupt Aussicht auf die Einräumung der für eine alternative Erschliessung benötigten Durchleitungsrechte besteht. Da die Beschwerdegegnerin 1 weder einen Rückweisungsantrag stellt noch nähere Angaben über eine allfällige Projektänderung macht, ist auf eine Rückweisung an die Vorinstanz zu verzichten.

2.6 Insgesamt ergibt sich damit, dass der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung mangels genügender Erschliessung zu verweigern ist. Auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden braucht bei diesem Ergebnis nicht eingegangen zu werden.

3.

3.1 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde offensichtlich begründet und deshalb gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist (vorne E. 1.2). Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

3.2 Bei diesem Prozessausgang hat die unterliegende Beschwerdegegnerin 1 die Kosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht hälftig zu tragen; die andere Hälfte der Kosten ist nicht zu erheben, da die Beschwer­degegnerin 2 (Gemeinde) zwar ebenfalls unterliegt, aber nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen ist (Art. 108 Abs. 1, 2 und 2a VRPG; BVR 2025 S. 14 E. 7.1). Die Beschwerdegegnerinnen haben den Beschwerdeführenden zudem die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht je hälftig zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG).

3.3 Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). Die Rechtsvertretung der Beschwerdeführenden macht ein Honorar von Fr. 5'520.00, zuzüglich Auslagen von Fr. 180.60 und Mehrwertsteuer (MWSt) von Fr. 461.75, insgesamt Fr. 6'162.35, geltend (Kostennote vom 27.10.2025 [act. 8]). Dieses Honorar erscheint nach Massgabe der soeben genannten Kriterien als übersetzt. So war der Rechtsvertreter im Verwaltungsgerichtsverfahren mit der Sache bereits vertraut, da er die Beschwerdeführenden schon vor der BVD vertreten hatte. Zudem standen keine komplexen sachverhaltlichen oder rechtlichen Fragen zur Diskussion. Die Schwierigkeit des Prozesses ist insofern als eher unterdurchschnittlich zu beurteilen. Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände erscheint für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht deshalb ein Parteikostenersatz von Fr. 4'500.-- (inkl. Auslagen und MWSt) als angemessen.

3.4 Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind entsprechend dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens zu verlegen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden hatte im vorinstanzlichen Verfahren ein Honorar von Fr. 6'000.--, zuzüglich Auslagen von Fr. 150.-- und MWSt von Fr. 482.15, insgesamt Fr. 6'632.15 geltend gemacht (Kostennote vom 18.7.2024, Vorakten BVD [act. 3A] pag. 106). Dies ist – wie bereits die Vorinstanz erwogen hat (vgl. angefochtener Entscheid E. 13c) – nicht zu beanstanden.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird, und der Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 20. August 2024 wird aufgehoben. Die mit Gesuch vom 1. Juli 2022 beantragte Baubewilligung mit Projektänderungen wird verweigert.

2. a)Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden der Beschwerdegegnerin 1 zur Hälfte, ausmachend Fr. 1'000.--, auferlegt. Die übrigen Kosten werden nicht erhoben.

b) Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 5'000.-- wird den Beschwerdeführenden nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.

c) Die Beschwerdegegnerinnen haben den Beschwerdeführenden für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf insgesamt Fr. 4'500.-- (inkl. Auslagen und MWSt), je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 2'250.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

3.a) Die Kosten des Verfahrens vor der Bau- und Verkehrsdirektion von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdegegnerin 1 zur Hälfte, ausmachend Fr. 1'500.--, auferlegt. Die übrigen Kosten werden nicht erhoben.

b) Die Beschwerdegegnerinnen haben den Beschwerdeführenden für das Verfahren vor der Bau- und Verkehrsdirektion die Parteikosten, bestimmt auf insgesamt Fr. 6'632.15 (inkl. Auslagen und MWSt), je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 3'316.05 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

-Beschwerdeführende -Beschwerdegegnerin 1

-Beschwerdegegnerin 2 -Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

-Bundesamt für Umwelt

und mitzuteilen:

Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne

Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundes­gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.