Forderung aus Heimfall von Spitalgebäuden

100.2024.262U

DAM/SBE/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 13. Februar 2026

Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Häberli, Verwaltungsrichter Nyffenegger

Gerichtsschreiberin Streun

A.________ AG handelnd durch die statutarischen Organe

vertreten durch Rechtsanwalt …

Klägerin

gegen

Einwohnergemeinde B.________ vertreten durch Rechtsanwalt Prof. Dr. …

Beklagte

betreffend Forderung aus Heimfall von Spitalgebäuden

Prozessgeschichte:

A.

Die A.________ AG ist auf dem Immobiliensektor im Gesundheitsbereich tätig. Bis Ende 2023 war sie Baurechtsnehmerin der (damaligen) Parzellen B.________ Gbbl. Nrn. 1________ und 2________, umfassend das (ehemalige) C.________, das sie mittels Infrastrukturvertrag an die D.________ AG vermietete. Die mit den Baurechten belasteten Bodenparzellen B.________ Gbbl. Nrn. 3________ und 4________ sind im Eigentum der Einwohnergemeinde (EG) B.________. Mit der Einstellung des Spitalbetriebs am Standort E.________ per 31. Dezember 2023 ist nach Art. 143 Abs. 2 des Spitalversorgungsgesetzes vom 13. Juni 2013 (SpVG; BSG 812.11) der Heimfall der im Baurecht stehenden Gebäude eingetreten (Tagebucheintrag im Grundbuch am 26.4.2024).

B.

Die EG B.________ und die A.________ AG ersuchten die Gültschätzungskommission des Kantons Bern im Frühjahr/Sommer 2023, die Höhe der Heimfallsentschädigung festzulegen. Mit Schätzungsprotokoll vom 5. September 2023 legte die Gültschätzungskommission den Verkehrswert der Bauten aus den Baurechten Nrn. 1________ und 2________ auf gerundet 10 Mio. Franken fest. In der Folge teilte die EG B.________ der A.________ AG mit, dass sie das Resultat der Schätzung in dieser Höhe nicht akzeptiere und einen Betrag von gerundet 2,4 bis 2,6 Mio. Franken als «plausible Heimfallsentschädigung» erachte. Die A.________ hielt die EG B.________ darauf hin – unter Hinweis auf die Verzugsfolgen – zur Bezahlung der ausstehenden Forderung von 10 Mio. Franken an. Am 2. Mai 2024 erfolgte eine Zahlung der EG B.________ an die A.________ von 2,5 Mio. Franken, die diese als Teilzahlung an den geschuldeten Betrag anerkannte.

C.

Mit Klage vom 5. September 2024 beantragt die A.________ AG beim Verwaltungsgericht, die EG B.________ sei zu verpflichten, ihr einen Betrag von Fr. 7'500'000.-- (zzgl. Zins zu 5 % seit dem 5.3.2024) als Heimfallsentschädigung zu bezahlen.

Am 20. September 2024 hat die (damalige) Abteilungspräsidentin den Parteien Gelegenheit gegeben, zur Frage der Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts Stellung zu nehmen. Die EG B.________ beantragt mit Stellungnahme vom 15. Oktober 2024, die Zuständigkeit der Verwaltungsjustizbehörden sei zu bejahen und jene der Zivilgerichte zu verneinen; es seien die Akten zur weiteren Behandlung an das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland zu überweisen; eventuell sei die Sache durch das Verwaltungsgericht zu behandeln. Die A.________ AG hat mit Eingabe vom 5. November 2024 an ihren Rechtsbegehren gemäss Klage vom 5. September 2024 festgehalten.

Erwägungen:

1.

Die Klägerin ruft das Verwaltungsgericht zur Beurteilung der geltend gemachten Entschädigung aus Heimfall von Spitalgebäuden auf dem Klageweg an. Im Klageverfahren ausgetragen werden unter anderem Streitigkeiten über vermögensrechtliche Ansprüche aus öffentlichem Recht. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Streitigkeiten auf Klage hin als einzige Instanz, wenn es die Gesetzgebung vorsieht oder keine andere Verwaltungsjustizbehörde zuständig ist (Art. 87 Bst. d des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Für Klagen, die vermögensrechtliche Ansprüche Privater aus öffentlichem Recht gegen Gemeinden betreffen, ist die Regierungsstatthalterin oder der Regierungsstatthalter zuständig (Art. 88 Bst. c VRPG). Das Verwaltungsgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen (Art. 3 Abs. 4 und Art. 20a VRPG; BVR 2013 S. 582 E. 1.2).

2.

Zunächst ist zu prüfen, ob eine öffentlich-rechtliche oder eine zivilrechtliche Streitsache vorliegt.

2.1 Fehlt es wie hier an einer spezialgesetzlichen Regelung, stützen sich Lehre und Rechtsprechung für die Abgrenzung zwischen öffentlichem Recht und Zivilrecht auf verschiedene Methoden (z.B. Interessen-, Funktions-, Subordinationstheorie), wobei keiner ein Vorrang zukommt. Vielmehr ist in jedem Einzelfall zu prüfen, welches Abgrenzungskriterium den konkreten Gegebenheiten am besten gerecht wird (statt vieler BGE 138 II 134 E. 4.1 [Pra 101/2012 Nr. 100]; BVR 2018 S. 259 E. 2.5.1; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 8 N. 12 ff.).

2.2 Ausgangspunkt der Streitigkeit ist ein auf Art. 143 Abs. 2 und 3 SpVG gestützter Entschädigungsanspruch infolge vorzeitigen Heimfalls von Baurechten an Spitalgebäuden. Art. 143 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 SpVG regelt den vorzeitigen Heimfall der Baurechte, die einem Regionalen Spitalzentrum (RSZ) im Rahmen des Übergangs der Bezirks- und Regionalspitäler an die neuen Trägerschaften eingeräumt worden sind; der Heimfall tritt ein, wenn der Boden nicht mehr für die Spitalversorgung verwendet wird. Die Regelung des Heimfalls wurde mit dem (gestaffelten) Inkrafttreten des aSpVG am 1. Januar 2006 geschaffen (vgl. Art. 87 Abs. 5 und 6 des alten Spitalversorgungsgesetzes vom 5. Juni 2005 [aSpVG; BAG 05-106], in Kraft bis 31.12.2013). Dabei kam es zu einem Wechsel der Trägerschaften von den Gemeinden zum Kanton (vgl. Vortrag des Regierungsrats zum aSpVG, in Tagblatt des Grossen Rates 2004, Beilage 6, S. 6 f.; ferner Vortrag des Regierungsrats zur Revision des aSpVG, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 9, S. 83 f. [Erläuterungen zum Art. 143]), wobei der Kanton für die regionale akutstationäre Grundversorgung RSZ in der Rechtsform von Aktiengesellschaften nach Art. 620 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) errichtete (vgl. Art. 10 Abs. 1 i.V.m. Art. 37 Abs. 1 aSpVG bzw. zum geltenden Recht Art. 15 Abs. 1 i.V.m. Art. 19 Abs. 1 SpVG; zur Mehrheitsbeteiligung des Kantons vgl. Art. 36 Abs. 1 und 2 aSpVG bzw. zum geltenden Recht Art. 21 Abs. 1 und 2 SpVG). Gemäss Art. 143 Abs. 3 SpVG ist im Fall des vorzeitigen Heimfalls (nach Abs. 2) eine Abgeltung für Bauten, Anlagen und Einrichtungen geschuldet, deren Höhe durch die Gültschätzungskommission festgelegt wird.

2.3 Die Klägerin ist als privatrechtliche Aktiengesellschaft organisiert und bezweckt den Erwerb, das Halten und die Bewirtschaftung von Immobilien, insbesondere die zur Verfügungstellung von Immobilien an Spitäler und andere Unternehmen im Gesundheitsbereich, insbesondere an die D.________ AG, sowie die Erbringung aller damit zusammenhängenden Tätigkeiten (vgl. Auszug aus dem Handelsregister, einsehbar unter: <www.zefix.ch>). Sie gehört zu 100 % dem Kanton Bern (vgl. <www.D.________.ch>, Rubriken «…»).

2.4 Die Gebäude, die mit dem (vorzeitigen) Heimfall in das Eigentum der EG B.________ übergegangen sind und deren Heimfallsentschädigung hier strittig ist, dienten der Spitalversorgung. Die medizinische und pflegerische Versorgung der Bevölkerung des Kantons mit den dafür notwendigen Einrichtungen ist eine öffentliche Aufgabe (vgl. Art. 41 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 1 SpVG; BVR 2013 S. 251 E. 3.1 f.; VGE 2018/273 vom 27.4.2020 E. 2.3 f. [beide noch zum aSpVG]). Die Gebäude dienten unmittelbar dieser öffentlichen Aufgabe und gehörten damit zum Verwaltungsvermögen, auch wenn die dingliche Berechtigung an ihnen nicht (direkt) dem Kanton zustand, sondern einer vom Kanton beherrschten, privatrechtlich ausgestalteten Trägerschaft (vgl. VGE 23336 vom 15.8.2008 E. 4.2 [betr. Gasanlage]; Tschannen/Müller/Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, Rz. 1331, 1340, 1354 f.). Die Heimfallsentschädigung steht wie dargelegt im Zusammenhang mit dem Untergang der Baurechte, die zufolge der Übernahme der Spitalinfrastruktur durch den Kanton bzw. durch kantonal beherrschte Trägerschaften begründet worden sind. Das SpVG regelt die Voraussetzungen für den Heimfall und legt die Entschädigungsmodalitäten fest. Da hier nicht der sachenrechtliche Eigentumsübergang, sondern allein die Entschädigung für die (Rück-)Übertragung von Bauten des Verwaltungsvermögens streitig ist, ist der geltend gemachte Entschädigungsanspruch als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren (vgl. auch VGE 2024/173 vom 20.9.2024, in ZBGR 2025 S. 295 E. 2 [Heimfall von im Baurecht erstellten Schulgebäuden] und als Gegenbeispiel VGE 2010/234 vom 3.12.2010 [Anspruch aus Vertrag betreffend die Nutzung von Parkplätzen in der Umgebung einer Sport- und Mehrzweckhalle und deren grundbuchliche Sicherstellung]). Die Verwendung eines zivilrechtlichen Instituts (Baurecht) ändert daran nichts (vgl. BVR 2012 S. 567 E. 2.4, 1977 S. 85 E. 5, 1976 S. 191 E. 3).

2.5 Es handelt sich somit um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit, die im Klageverfahren zu beurteilen ist. Eine (spezialgesetzliche) Bestimmung, wonach der strittige Anspruch auf dem Beschwerdeweg geltend gemacht werden kann (Art. 90 Abs. 1 VRPG), ist nicht erkennbar.

3.

Zu klären bleibt damit, ob die öffentlich-rechtliche Streitigkeit durch das Verwaltungsgericht oder die Regierungsstatthalterin zu beurteilen ist.

3.1 Im Klageverfahren richtet sich die Zuständigkeitsabgrenzung zwischen dem Verwaltungsgericht und dem Regierungsstatthalteramt namentlich nach dem Grundsatz, dass der Kanton und andere rechtsfähige Träger kantonaler öffentlicher Aufgaben in eigener Sache nicht bei der Regierungsstatthalterin oder beim Regierungsstatthalter klagen sollen müssen oder beklagt werden können (Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 87 N. 10, Art. 88 N. 1). Dieser nach der gesetzlichen Konzeption wesentliche Gesichtspunkt ist für den Entscheid über die Zuständigkeit auch im vorliegenden Fall wegleitend. Von entscheidender Bedeutung ist demnach, ob die Klägerin als Private zu betrachten ist (Art. 88 Bst. c VRPG) oder ob die subsidiäre Direktzuständigkeit des Verwaltungsgerichts greift (Art. 87 Bst. d VRPG; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 87 N. 33; vorne E. 1).

3.2 Die Klägerin erfüllt kantonale öffentliche Aufgaben, ist allerdings privatrechtlich organisiert (vorne E. 2). Es handelt sich um ein sog. öffentliches Unternehmen in Privatrechtsform (vgl. zum wenig gefestigten Begriff Michel Daum, a.a.O., Art. 2 N. 22; Tschannen/Müller/Kern, a.a.O., Rz. 228 ff., insb. 238). Bei der Auslegung des Behördenbegriffs nach Art. 2 Abs. 1 VRPG neigt das Verwaltungsgericht dazu, derartige Unternehmen (insb. Aktiengesellschaften) aufgrund ihrer privatrechtlichen Rechtsform unter den Begriff der Privaten im Sinn von Bst. c zu subsumieren und sie nicht den Organen des Kantons oder der Gemeinden nach Bst. a bzw. b zuzurechnen. Die Frage ist allerdings umstritten und erscheint in der Rechtsprechung nicht vertieft geklärt. Je nach konkreter Ausgestaltung des privatrechtlich organisierten Verwaltungsträgers und dem jeweiligen Kontext des Behördenbegriffs kann die eine oder andere Zuordnung näherliegen (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 2 N. 4 mit Hinweisen; ferner Uhlmann/Wilhelm, Verfügungskompetenz, in Häner/Waldmann [Hrsg.], 8. Forum für Verwaltungsrecht, Brennpunkt «Verfügung», 2022, S. 87 ff., 92 f.).

3.3 In einem Leiturteil aus dem Jahr 2012 hat sich das Verwaltungsgericht zur Frage geäussert, ob eine private Organisation (juristische Person), die mit der Erfüllung ihr übertragener öffentlicher Aufgaben betraut war (sog. Beleihung; vgl. zum Begriff etwa Michel Daum, a.a.O., Art. 2 N. 23), als Private im Sinn von Art. 88 Bst. e VRPG zu betrachten ist (Zuständigkeit des Regierungsstatthalteramts für die Beurteilung von vermögensrechtlichen Streitigkeiten zwischen Privaten aus öffentlichem Recht). Es hat dafür gehalten, die Organisation trete nicht als «echte» Private im Sinn dieser Regelung auf, wenn die Streitigkeit in unmittelbarem Zusammenhang mit der öffentlichen Aufgabenerfüllung steht (BVR 2013 S. 365 E. 4.5; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 87 N. 33). Zuständig für die Behandlung der Klage sei daher das Verwaltungsgericht (Art. 87 Bst. d VRPG).

3.4 Im vorliegenden Fall geht es zwar nicht um die Beleihung einer Privaten, sondern Klägerin ist ein öffentliches Unternehmen in Privatrechtsform. Indes lässt sich auch hier die Frage stellen, wie die Streitigkeit mit der öffentlichen Aufgabenerfüllung durch die Klägerin zusammenhängt. Diese erbrachte am Standort E.________ bis 2016 Spitalversorgungsleistungen (damals noch unter der Firma A.________; Stellungnahme Klägerin vom 5.11.2024 [act. 6] Rz. 11 mit Klagebeilage 7 [act. 1B]). Seit 2016 wurde diese Aufgabe durch die D.________ AG übernommen und war die Klägerin nunmehr (nur noch) mit der Bereitstellung der für die Spitalversorgung notwendigen Gebäude betraut. Mit der Einstellung des Spitalbetriebs durch die D.________ AG am Standort E.________ per Ende 2023 (vorne Bst. A; Medienmitteilung der D.________ AG vom 24.4.2023, Klagebeilage 13 [act. 1B]), werden die dortigen Gebäude nicht mehr zur Erfüllung von Spitalversorgungsaufgaben genutzt. Die Streitigkeit über die Höhe der Heimfallsentschädigung beschlägt somit kein spezifisch mit der öffentlichen Aufgabenerfüllung in Zusammenhang stehendes Interesse bzw. es ist nicht ersichtlich, inwiefern sich der Prozessausgang auf die Aufgabenerfüllung auswirken würde. Die Klägerin ist bei dieser Sachlage als Private im Sinn von Art. 88 Bst. c VRPG zu betrachten.

3.5 Soweit dem Umstand Rechnung zu tragen sein sollte, dass die Klägerin als öffentliches Unternehmen in Privatrechtsform staatlich beherrscht wird, ist Folgendes festzuhalten: Die Rechtsform der Klägerin als Aktiengesellschaft nach Art. 620 ff. OR spricht für die Qualifikation als Private. Eine davon abweichende Zuordnung als Organ des Kantons aufgrund der Einflussmöglichkeiten des beherrschenden Gemeinwesens könnte – wenn überhaupt – allenfalls dann in Betracht gezogen werden, wenn politisch bedeutende Fragen zur Diskussion stehen, etwa weil sie wichtige gesamtstaatliche oder gesellschaftliche Interessen berühren (vgl. Müller/Feller, Verwaltungsorganisationsrecht, in dieselben [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, S. 1 ff., S. 47 N. 133). Um solche Gesichtspunkte dreht sich die hier interessierende Streitigkeit nicht. Die Berechnung der Heimfallsentschädigung ist weitgehend eine technische Angelegenheit. Das zeigt sich insbesondere an der Zuständigkeit der Gültschätzungskommission zur Festlegung der Höhe der Abgeltung beim vorzeitigen Heimfall (Art. 143 Abs. 3 SpVG). Die Kommission wendet als Fachgremium die allgemein anerkannten Schätzungsmethoden und -grundsätze an (vgl. auch Art. 2 Abs. 1 und Art. 4 Abs. 1 der Verordnung vom 20. September 1995 über die amtliche und ausseramtliche Schätzung von Grundstücken [Schätzungsverordnung, SchV; BSG 215.129.1]). Die Bewertung der Baurechte gemäss dem Schätzungsprotokoll vom 5. September 2023 beruht entsprechend auf technischen Kriterien (z.B. bei der Ermittlung des Verkehrs- und Landwerts; vgl. Klagebeilage 19 S. 5 [act. 1B]). Auch das Kriterium der staatlichen Beherrschung führt hier daher nicht dazu, die Klägerin abweichend von ihrer privatrechtlichen Rechtsform als Organ des Kantons der Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zu unterstellen (Art. 87 Bst. d VRPG).

4.

4.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass der strittige Anspruch auf Leistung einer Heimfallsentschädigung seine Grundlage im öffentlichen Recht hat und auf dem Klageweg geltend zu machen ist (vorne E. 2). Für die Behandlung der Klage ist nicht das Verwaltungsgericht, sondern das Regierungsstatthalteramt zuständig (E. 3 hiervor). Damit ist die Klage zur weiteren Behandlung an das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland weiterzuleiten. Ein formloses (einfaches) Weiterleiten nach Art. 4 Abs. 1 VRPG scheidet aus, weil sich die (anwaltlich vertretene) Klägerin auf den Standpunkt stellt, die Angelegenheit sei durch das angerufene Gericht zu behandeln (vorne Bst. C). Es liegt damit ein Kompetenzkonflikt zwischen Partei und Behörde vor; die Weiterleitung der Sache ist demnach mit der förmlichen Feststellung der Unzuständigkeit des Verwaltungsgerichts zu verbinden (vgl. BVR 2013 S. 582 E. 2.5; VGE 2019/349 vom 5.10.2020 E. 3.1; Michel Daum, a.a.O., Art. 4 N. 7; Markus Müller, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 53).

4.2 Ein förmlicher Entscheid über die Zuständigkeit, der mit der Überweisung verbunden wird, ist von der in der Sache kompetenten Spruchbehörde zu fällen (Michel Daum, a.a.O., Art. 4 N. 13). Das Gericht urteilt folglich in Dreierbesetzung (Art. 56 Abs. 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]; vgl. BVR 2013 S. 582 E. 1.4).

5.

Ist die (Un-)Zuständigkeit wegen eines Kompetenzkonflikts zwischen Behörde und Partei urteilsmässig festzustellen, gelten die ordentlichen Kostenverlegungsgrundsätze nach Art. 102 ff. VRPG (vgl. BVR 2021 S. 349 [VGE 2020/402 vom 16.2.2021] nicht publ. E. 3.2; Michel Daum bzw. Ruth Herzog, a.a.O., Art. 4 N. 14 bzw. Art. 107 N. 11 und 16). Da die Klägerin im Kompetenzkonfliktverfahren unterliegt, hat sie die Verfahrenskosten zu tragen und ist nicht parteikostenberechtigt (Art. 109 Abs. 1 VRPG). Der Beklagten sind mangels eines relevanten Aufwands mit Blick auf die Frage der Zuständigkeit keine Parteikosten zuzusprechen (vgl. allgemein Ruth Herzog, a.a.O., Art. 109 N. 6; so etwa auch VGE 23245 vom 9.9.2008 E. 4).

6.

Das verwaltungsgerichtliche Urteil regelt die Zuständigkeit förmlich und endgültig, schliesst das Verfahren insgesamt aber nicht ab. Es stellt daher einen kantonal letztinstanzlichen Zwischenentscheid über die Zuständigkeit im Sinn von Art. 92 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) dar (vgl. BVR 2021 S. 349 [VGE 2020/402 vom 16.2.2021] nicht publ. E. 4, 2013 S. 582 E. 4; vgl. auch Michel Daum, a.a.O., Art. 61 N. 19).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur Beurteilung der Klage wird verneint.

2. Die Klage vom 5. September 2024 wird zur weiteren Behandlung an das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland weitergeleitet.

3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 6'000.--, werden der Klägerin auferlegt.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

5. Zu eröffnen:

-Klägerin -Beklagte

Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland (mit Beilage gemäss Ziff. 2 [Klageschrift im Original])

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.