Baubewilligung; Zufahrt mit Wendeplatz und Autounterstand zu Wohnhaus in Landwirtschaftszone (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 10. März 2021; BVD 110/2020/212)

100.2021.101U

STE/SPR

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 3. Januar 2022

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Steinmann

Gerichtsschreiber Grossrieder

A.________

vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdeführer

gegen

1. B.________

2. C.________

beide vertreten durch Rechtsanwältin … und Rechtsanwältin …

Beschwerdegegnerschaft

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Saanen

Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 3792 Saanen

betreffend Baubewilligung; Zufahrt mit Wendeplatz und Autounterstand zu Wohnhaus in Landwirtschaftszone (Entscheid der Bau- und Verkehrs-direktion des Kantons Bern vom 10. März 2021; BVD 110/2020/2)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom , Nr. 100.2021.101U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

A.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone liegenden Parzelle Saanen Gbbl. Nr. 1________ mit einem als Ferienhaus erbauten Chalet. Am 23. März 2020 ersuchte er die Einwohnergemeinde (EG) Saanen um eine Baubewilligung für den Neubau eines Autounterstands mit Wendeplatz auf seiner Parzelle sowie einer Zufahrtsstrasse über die benachbarte Par­zelle Saanen Gbbl. Nr. 2________, welche im Eigentum von C.________ steht und ebenfalls in der Landwirtschaftszone liegt. Dagegen erho­ben B.________ und C.________ am 15. Juli 2020 bzw. 12. August 2020 Einsprache. Nachdem das Amt für Gemeinden und Raum­ordnung des Kantons Bern (AGR) die Ausnahmebewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzone mit Verfügung vom 2. Juni 2020 verweigert hatte, erteilte die EG Saanen dem Vorhaben am 29. Oktober 2020 den Bauab­schlag.

B.

Hiergegen reichte A.________ am 30. November 2020 bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) Beschwerde ein. Diese wies die Beschwerde mit Entscheid vom 10. März 2021 ab.

C.

Gegen diesen Entscheid hat A.________ am 9. April 2021 Verwal­tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt, der angefochtene Ent­scheid sei aufzuheben und es sei ihm die Baubewilligung für die Erstellung einer Hauszufahrt mit Wendeplatz und Autounterstand zu erteilen, eventuell bloss für die Hauszufahrt mit Wendeplatz.

B.________ und C.________ beantragen mit Beschwer­deantwort vom 10. Mai 2020, die Beschwerde sei abzuweisen und der Bau­abschlag vom 29. Oktober 2020 sowie die Verfügung des AGR vom 2. Juni 2020 seien zu bestätigen. Die BVD schliesst mit Beschwerdevernehmlas­sung vom 15. April 2021 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Die EG Saanen verzichtet mit Eingabe vom 14. April 2021 auf eine Stellungnahme.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge­nommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG, vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

Das Chalet des Beschwerdeführers ist aktuell über einen steilen Fussweg auf dem Grundstück Nr. 3________ des Beschwerdegegners 1 erreichbar. Da dies mit zunehmendem Alter beschwerlich werde, will der Beschwerdeführer eine Zufahrt bauen, die auf dem Grundstück Nr. 2________ der Beschwerdegegnerin 2 von der …strasse abzweigt und nach rund 110 m auf dem Grundstück des Beschwerdeführers bei einem auf zwei Seiten offenen, gut 20 m2 grossen Autounterstand mit Wendeplatz endet. Der Weg soll eine Breite von 3 m und eine Steigung von 7,6 bis 15 % aufweisen. Aufgrund der Hanglage sind entlang des Weges Terrainanpassungen notwendig und auf der Parzelle des Beschwerdeführers auch Stützmauern (vgl. Pläne zum Bau­gesuch, Akten Gemeinde act. 3D3 und 3D4).

3.

3.1 Nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) dürfen Bauten und An­lagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Vo­raussetzung einer solchen Bewilligung ist namentlich, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlos­sen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG). Nach Art. 16a Abs. 1 RPG sind Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone zonenkonform, die zur landwirtschaftli­chen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. – Unter den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass das Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform ist und deshalb einer Ausnah­mebewilligung nach Art. 24 ff. RPG bedarf.

3.2 Der Beschwerdeführer beruft sich vorab auf die Besitzstandsgarantie für altrechtliche Bauten und Anlagen nach Art. 24c RPG. Danach werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzo­nen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich ge­schützt (Abs. 1). Sie können mit Bewilligung der zuständigen Behörde er­neuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden (Abs. 2). Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und An­lagen beschränkt, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde (Art. 24c Abs. 2 i.V.m. Art. 41 der Raumplanungsver­ordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Stichtag ist in der Regel der 1. Juli 1972, d.h. das Datum des Inkrafttretens des Bundesgesetzes vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (aGSchG; AS 1972 I 950 ff., 966), das erstmals Bau- und Nichtbaugebiet klar trennte (BGE 129 II 396 E. 4.2.1; BVR 2016 S. 471 E. 3.2 mit Hinweisen; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, Art. 81 N. 18 und 20). – Beim Chalet des Beschwerdeführers handelt es sich nach dessen unbestritten gebliebenen Angaben um eine rechtmässig er­stellte, altrechtliche Baute im Sinn von Art. 24c RPG. Es wurde 1963 als Fe­rienhaus erbaut und bis vor einigen Jahren auch als solches genutzt. Seit 2008 bewohnt der Beschwerdeführer das Chalet ganzjährig.

3.3 Eine Änderung einer altrechtlichen Baute oder Anlage gilt als teil­weise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV); dabei dürfen bauliche Veränderungen keine wesentlich verän­derte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 Bst. c RPV). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG).

3.4 Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass es sowohl dem Autounter­stand mit Wendeplatz als auch der Zufahrt an einem körperlichen Zusam­menhang zum bestandesgeschützten Chalet fehle, weshalb keine Erweite­rung des Chalets vorliege. Vielmehr handle es sich um die Neuerstellung einer Zufahrt zu der altrechtlichen Baute und damit um ein eigenständiges Bauvorhaben. Bereits aus diesem Grund könne keine Bewilligung gestützt auf Art. 24c RPG erteilt werden (angefochtener Entscheid E. 3f). Zudem er­fordere das Bauvorhaben Terrainanpassungen, grössere Aufschüttungen und markante Stützmauern, womit es sowohl das Gelände als auch das äussere Erscheinungsbild erheblich verändere. Folglich werde die Identität der Baute nicht mehr gewahrt und müsse die Wesensgleichheit verneint wer­den. Unter diesen Umständen könne offenbleiben, ob das Vorhaben für eine zeitgemässe Wohnnutzung nötig sei, wie dies Art. 24c Abs. 4 RPG verlan­gen würde (angefochtener Entscheid E. 3g). Schliesslich widerspreche das Vorhaben Art. 42 Abs. 3 Bst. c RPV, da der Beschwerdeführer das Chalet erst seit wenigen Jahren ganzjährig bewohne und davon auszugehen sei, dass er die umstrittene Zufahrtsstrasse in erster Linie aufgrund dieses neuen Dauerwohnsitzes benötige (angefochtener Entscheid E. 3h).

3.5 Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass ein körperlicher Zusam­menhang zwischen seinem Chalet und der geplanten Erschliessung fehlt. Dennoch hält er das Bauvorhaben gestützt auf Art. 24c RPG für bewilli­gungsfähig, weil die Zufahrt in der Gesamtbeurteilung des Erscheinungsbil­des zu würdigen sei. Die Terrainveränderungen wären nach der erneuten Begrünung in der Hanglage kaum mehr sichtbar. Die beiden Fahrspuren und der «angesäte» Wendeplatz würden «selbst aus der Vogelperspektive» keine auffälligen Wesensmerkmale bilden und das bisherige Gesamtbild nicht wesentlich verändern, zumal es sich bei einem Feldweg «notorisch» um einen unauffälligen Bestandteil von landwirtschaftlichen Nutzflächen handle. Zudem sei durchschnittlich mit höchstens einer Fahrt pro Tag zu rechnen und schliesse eine zeitgemässe Wohnnutzung nach Art. 24c Abs. 4 RPG «im Einklang mit der sachenrechtlichen Rechtsprechung zum Notweg» eine einfache Hauszufahrt ein (Beschwerde S. 6-8).

3.6 Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden: Eine Bewilligung nach Art. 24c RPG ist erhältlich für Veränderungen an altrechtlichen Bauten und Anlagen, etwa für eine Vergrösserung der bestehenden Räumlichkeiten, eine innere oder äussere Umgestaltung oder eine Zweckänderung (vgl. Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 24c N. 7, 14, 17). Sie erfordert grundsätzlich einen körperlichen Zusammenhang zwischen der be­sitzstandsgeschützten Baute und dem Ausbauvorhaben. Fehlt der körperli­che Zusammenhang, gelten baubewilligungspflichtige Änderungen in der Umgebung eines besitzstandsgeschützten Gebäudes als eigenständige Bauvorhaben; sie fallen nicht in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Bewilligungen nach Art. 24c RPG, 2007, Ziff. 3.3.2 S. 9; AGR, Bauen ausserhalb der Bauzonen, Themenblatt A1). Weder der Autounter­stand mit Wendeplatz noch die Zufahrt weisen den erforderlichen körperli­chen Zusammenhang auf. Ob bei Ersteren ausnahmsweise darauf verzichtet werden könnte, kann offenbleiben, weil dies bei der Zufahrt jedenfalls nicht möglich ist. Bei ihr handelt es sich offensichtlich nicht um eine Änderung oder Erweiterung des besitzstandsgeschützten Chalets und auch nicht um die Än­derung oder Erweiterung einer bereits bestehenden, besitzstandsgeschütz­ten Strasse, sondern um ein eigenständiges Bauvorhaben und damit nicht um einen Anwendungsfall von Art. 24c RPG. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers käme eine Bewilligung gestützt auf Art. 24c RPG des­halb selbst dann nicht in Frage, wenn die neue Erschliessungsstrasse die Identität der altrechtlichen Baute tatsächlich wahren würde.

3.7 Auch dies ist indessen nicht der Fall: Wie die Vorinstanz zu Recht befand, würde der Bau der rund 3 m breiten und 110 m langen Zufahrt na­mentlich wegen der notwendigen Terrainanpassungen einen markanten Ein­griff in den bisher unberührten Hang darstellen. Daran vermögen weder die Wegoberfläche aus sickerfähigem Material noch die Begrünung der Terrain­anpassungen etwas zu ändern. Hinzu kommt, dass auch der geplante Wen­deplatz mit Autounterstand grössere Terrainveränderungen mit markanten Stützmauern bedingt, welche die Umgebung des Chalets erheblich verän­dern würden. Folglich wahren weder die neue Zufahrt noch die Terrainver­änderungen auf der Parzelle des Beschwerdeführers die Identität des Cha­lets. Unter diesen Umständen kann offenbleiben, ob die geplanten Bauten für eine zeitgemässe Wohnnutzung im Sinne von Art. 24c Abs. 4 RPG not­wendig wären. Schliesslich kann der Beschwerdeführer aus dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 1. Oktober 2004 schon deshalb nichts zu seinen Gunsten ableiten, weil es vom Bundesgericht aufgehoben worden ist (vgl. VGE 21812 betreffend Erschliessungsstrasse, die überwiegend nichtland­wirtschaftlichen Wohnbauten dient; BGer 1A.256/2004 vom 31.8.2005). Ohnehin hatte das Verwaltungsgericht auch in jenem Fall erwogen, dass die projektierte Strasse nicht als teilweise Änderung betrachtet werden könne und die Wesensgleichheit nicht gewahrt sei (E. 8).

3.8 Ob die Identität der Baute auch deshalb zu verneinen wäre, weil das Bauvorhaben eine unzulässige Nutzungsintensivierung ermöglicht (Art. 42 Abs. 3 Bst. c RPV), erscheint fraglich, zumal nichts darauf hindeutet, dass der Ausbaustandard des Chalets am Stichtag (1.7.1972) kein ganzjähriges Wohnen erlaubt hätte(vgl. BGer 1C_312/2016 vom 3.4.2017 E. 2.1; ARE, Teilrevision der Raumplanungsverordnung, Erläuternder Bericht, 2012, Ziff. II.4 S. 10). Die Frage kann mit Blick auf das Erwogene jedoch ebenfalls offenbleiben.

3.9 Zusammenfassend ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass das Bau­vorhaben nicht gestützt auf Art. 24c RPG bewilligt werden kann, da es nicht unter den Anwendungsbereich dieser Bestimmung fällt und im Übrigen die Identität des bestandesgeschützten Chalets nicht wahren würde.

4.

4.1 Eine erleichterte Ausnahmebewilligung gestützt auf eine andere Be­stimmung gemäss Art. 24a-24e RPG fällt unbestrittenermassen ausser Be­tracht. Es bleibt somit zu prüfen, ob eine Ausnahmebewilligung nach dem Grundtatbestand von Art. 24 RPG möglich ist. Eine solche setzt voraus, dass der Zweck der Baute einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert (Bst. a) und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Bst. b). Ge­mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt eine Baute oder Anlage als standortgebunden im Sinne von Art. 24 Bst. a RPG, wenn sie aus techni­schen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbe­schaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist. Da­bei beurteilen sich die Voraussetzungen nach objektiven Massstäben, und es kann weder auf die subjektiven Vorstellungen und Wünsche der Einzel­nen noch auf die persönliche Zweckmässigkeit oder Bequemlichkeit ankom­men. Generell ist ein strenger Massstab anzuwenden, um der Zersiedelung der Landschaft entgegenzuwirken (BGE 129 II 63 E. 3.1; BGer 1A.256/2004 vom 31.8.2005 E. 5).

4.2 Die Vorinstanz hat die Standortgebundenheit der geplanten Er­schliessungsstrasse unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtspre­chung verneint. Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, diese Praxis möge für Detailerschliessungen gelten; hier stehe jedoch lediglich eine Hauszufahrt zu einem einzelnen bestandesgeschützten Haus zur Diskus­sion. Damit finde «nicht die geringste zusätzliche Zersiedelung» statt. – Die­ser Auffassung kann nicht gefolgt werden: Auch eine neue Zufahrt zu bloss einer zonenwidrigen, nicht standortgebundenen Baute stellt eine Verletzung des Trennungsgrundsatzes dar. Denn dieser bezweckt ganz allgemein die Freihaltung der Landwirtschaftszonen von allen nicht landwirtschaftlichen und nicht standortgebundenen Bauten (BGE 147 II 309 E. 5.5). Das Bundes­gericht lehnt es in ständiger Rechtsprechung ab, die Standortgebundenheit mit der Zugehörigkeit zu einer Baute zu rechtfertigen, welche selbst zonen­fremd und nicht standortgebunden ist. Auch Erschliessungsanlagen und An­bauten, die einzig dazu dienen, den Komfort oder die Möglichkeiten der Be­nützung eines besitzstandsgeschützten landwirtschaftsfremden Hauptge­bäudes zu erhöhen, gelten nicht als standortgebunden (vgl. BGE 124 II 252 E. 2c, 117 Ib 266 E. 2a, 115 Ib 295 E. 2c; BGer 1C_154/2020 vom 13.7.2020 E. 5.3.1, 1C_9/2019 vom 4.10.2019 E. 4.2, 1C_284/2017 vom 1.3.2018 E. 4.3, 1C_257/2012 vom 6.9.2012 E. 3.1, 1A.32/2005 vom 8.12.2005 E. 3.1, 1A.256/2004 vom 31.8.2005 in BVR 2006 S. 224 E. 5, 1A.88/1999 vom 8.11.1999 E. 4c, je mit Hinweisen). Ob die Erschliessung einer einzigen oder mehreren Bauten dient, spielt keine Rolle.

4.3 Zu keinem anderen Ergebnis führt der Einwand des Beschwerdefüh­rers, wonach bei Vorliegen einer zivilgerichtlich anerkannten Wegnot im Sinn der Einheitlichkeit der Rechtsordnung zu entscheiden sei, sofern dadurch nicht zentrale öffentliche Interessen verletzt würden. Der Bau einer Zufahrt über fremden Boden setzt zwar die zivilrechtliche Berechtigung dazu voraus. Eine Baubewilligung kann aber nur erteilt werden, wenn auch alle planungs- und baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dies ist hier nicht der Fall. Der Bau einer zonenfremden, nicht standortgebundenen Strasse wider­spricht vielmehr dem fundamentalen raumplanerischen Grundsatz der Tren­nung von Bau- und Nichtbaugebiet (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4, 111 Ib 213 E. 6b; BGE 1C_469/2019 und 1C_483/2019 vom 28.4.2021 E. 5.5; BVR 2013 S. 85 E. 5.2; VGE 2020/219 vom 2.11.2021 E. 6.4). Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, die Bewilligung von nichtlandwirtschaftlichen Wohnnutzungen oder örtlichen Kleingewerben im Streusiedlungsgebiet (Art. 24 Bst. a RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 RPV) stehe offensichtlich in einem viel deutlicheren Widerspruch zum Trennungsgrundsatz als die Bewilligung eines Feldwegs als Hauszufahrt zu einer bestandesgeschützten Baute, kann er auch daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten. Wie die Vorinstanz bereits ausgeführt hat, geht es bei den privilegierten Bauten im Streusiedlungsge­biet um reine Nutzungsänderungen, nicht um Neubauten. Zudem können auch solche Nutzungsänderungen nur bewilligt werden, wenn dadurch die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur der betroffenen Baute im Wesentlichen unverändert bleiben (Art. 39 Abs. 3 RPV).

5.

Der Beschwerdeführer beruft sich schliesslich auf die Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfassung [BV; SR 101]; Art. 24 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]) und macht einen unzulässigen Eingriff gel­tend. – Die Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum nicht unbe­schränkt, sondern nur innerhalb der Schranken, die ihm im öffentlichen Inte­resse durch die Rechtsordnung und namentlich der Raumplanung gezogen sind. Sie verschafft demnach keinen Anspruch auf beliebige, ungehinderte Nutzung und Überbauung eines Grundstücks (vgl. BGE 146 I 70 E. 6.1, 117 Ib 243 E. 3a, 105 Ia 330 E. 3c f.; BGer 1C_578/2019 vom 25.5.2020 E. 5, 1C_99/2017 vom 20.6.2017 E. 4; BVR 2020 S. 17 E. 7.1; VGE 2016/175 vom 1.3.2017 E. 4.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum berni­schen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 2 N. 1). Die Bestandesgarantie als Teilgehalt der Eigentumsgarantie umfasst nur das Recht auf den Weiterbe­stand der ursprünglich rechtmässig bewilligten Baute, indem sie unterhalten und – damit ihr Wert nicht kontinuierlich abnimmt – erneuert werden darf. Die Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG geht darüber hinaus und lässt we­sentlich mehr Änderungen des Bestehenden zu. In diesem Sinn stellen Art. 24c RPG – aber auch Art. 24b, 24d und 24e RPG – Fälle einer aus be­sonderen Gründen «erweiterten Besitzstandsgarantie» dar (vgl. Rudolf Muggli, in Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24c N. 11). Erfüllt ein Bauvorhaben – wie hier – bereits die Anforderun­gen nach der erweiterten Besitzstandsgarantie von Art. 24c RPG nicht (vgl. vorne E. 3), kann es somit erst recht nicht gestützt auf die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV und Art. 24 KV bewilligt werden. Die Verweigerung der Bau­bewilligung stellt demnach keinen (unzulässigen) Eingriff in die Eigentums­garantie dar.

6.

6.1 Der rechtserhebliche Sachverhalt ist in den Akten ausreichend doku­mentiert, weshalb sich Weiterungen wie der beantragte Augenschein oder der Beizug der Akten betreffend Notwegrecht erübrigen. Die entsprechenden Beweisanträge werden abgewiesen (vgl. zur antizi­pierten Beweiswürdigung statt vieler BGE 144 II 427 E. 3.1.3; BVR 2021 S. 285 E. 3.3.2; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum ber­nischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 18 N. 27 f.).

6.2 Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwalt­schaft [GSOG; BSG 161.1]).

6.3 Bei diesem Verfahrensausgang hat der unterliegende Beschwerde­führer die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu tragen und der obsiegenden Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Gemäss Art. 41 Abs. 1 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) be­trägt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro In­stanz. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streit­sache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). Die Rechtsvertreterinnen der Beschwerdegegnerschaft machen in ihrer Kosten­note vom 1. Dezember 2021 ein Honorar von Fr. 4’960.-- zuzüglich Auslagen von Fr. 173.60 sowie MWSt von Fr. 395.30 geltend, ausmachend insgesamt Fr. 5’528.90 (act. 8A). Dies erscheint angesichts der obgenannten Kriterien als überhöht. Der Verfahrensgegenstand war aufgrund der Vertretung im vor­instanzlichen Verfahren bereits bekannt und es fand bloss ein einfacher Schriftenwechsel ohne Beweisverfahren statt. Die Bedeutung der Streitsa­che ist durchschnittlich, der gebotene Zeitaufwand sowie die Schwierigkeit des Prozesses waren höchstens durchschnittlich. Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände erscheint für das verwaltungsgerichtliche Verfahren deshalb ein Parteikostenersatz von pauschal Fr. 4’500.-- (inkl. Auslagen und MWSt) als angemessen.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2’000.--, werden dem Beschwerdeführer auf­erlegt.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerschaft die Parteikos­ten, bestimmt auf Fr. 4’500.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

-Beschwerdeführer

-Beschwerdegegnerschaft

-Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

-Einwohnergemeinde Saanen

-Bundesamt für Raumentwicklung

Der Abteilungspräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundes­gericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun­des­ge­richt (BGG; SR 173.110) geführt werden