Baubewilligung; Neubau Mehrfamilienhaus: Unterschreiten Grenzabstand (Entscheid BVD vom 9. März 2021; BVD 110/2020169

100.2021.100U

STE/NUI/SPR

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 7. März 2022

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Steinmann

Gerichtsschreiberin Nuspliger

A.________

Beschwerdeführer

gegen

Einwohnergemeinde Heimberg

Baubewilligungsbehörde, Alpenstrasse 26, Postfach 271, 3627 Heimberg

Beschwerdegegnerin

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baubewilligung; Neubau Mehrfamilienhaus: Unterschreiten Grenzabstand (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 9. März 2021; BVD 110/2020/169)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 07.03.2022, Nr. 100.2021.100U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

A.________ reichte am 14. November 2019 bei der Einwohnergemeinde (EG) Heimberg ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhau­ses mit fünf Wohneinheiten und sechs Autoabstellplätzen auf der Parzelle Heimberg Gbbl. Nr. 1________. Gleichzeitig stellte er ein Ausnahmegesuch für das Unterschreiten des kleinen Grenzabstands zur Parzelle Nr. 2________. Mit Bauentscheid vom 28. August 2020 verweigerte die EG Heimberg die nach­gesuchte Bau- und Ausnahmebewilligung (Bauabschlag).

B.

Gegen diesen Entscheid erhob A.________ am 29. September 2020 Be­schwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Mit Entscheid vom 9. März 2021 wies die BVD die Beschwerde ab.

C.

Hiergegen hat A.________ am 9. April 2021 Verwaltungsgerichtsbe­schwerde erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzu­heben und die Sache sei zur materiellen Prüfung der Beschwerde vom 29. September 2020 an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Mit Beschwerdeantwort vom 1. Juni 2021 bzw. Vernehmlassung vom 20. Mai 2021 beantragen die EG Heimberg und die BVD je die Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge­nommen, ist als Baugesuchsteller durch den angefochtenen Entscheid be­sonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]).

1.2 Die Vorinstanz hat einen Sachentscheid gefällt. Der Antrag des Be­schwerdeführers ist auf einen Prozessentscheid (Nichteintreten) ausgerich­tet. Zusammen mit der Begründung kann die Laienbeschwerde aber ohne weiteres so verstanden werden, dass die Vorinstanz die Ausnahmebewilli­gung zur Unterschreitung des kleinen Grenzabstands und in der Folge die Baubewilligung zu Unrecht verweigert habe. Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Be­schwerde ist einzutreten.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Für die gegenüber Nachbargrundstücken und gegenüber anderen Bauten und Anlagen einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände sind die Vorschriften der Gemeinden massgebend (Art. 12 Abs. 2 BauG). Die streit­betroffene Parzelle befindet sich in der Wohn- und Gewerbezone (WGb) mit Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III. Die EG Heimberg hat für die WGb einen kleinen Grenzabstand von 6 m und einen grossen Grenzabstand von 12 m festgelegt (Art. 52 des Baureglements der EG Heimberg vom 10. Dezember 2007 [GBR]). Mit einem geplanten Abstand von 3 m unterschreitet das Mehr­familienhaus unbestrittenermassen den kleinen Grenzabstand gegenüber der westlichen Nachbarparzelle Nr. 2________. Der Beschwerdeführer verfügt über kein Näherbaurecht (vgl. Art. 26 Abs. 2 GBR), ist aber der Ansicht, es lägen Gründe für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung vor.

2.2 Gemäss Art. 26 Abs. 1 BauG können Ausnahmen von einzelnen kan­tonalen und kommunalen Bauvorschriften gewährt werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. Die Ausnahmebewilligung bedeutet, dass von einer allgemein ge­haltenen Bestimmung aus besonderen Gründen des Einzelfalls abgewichen werden darf. Dabei geht es um die Behebung einer unverhältnismässigen Härte oder offensichtlichen Unzweckmässigkeit, d.h. einer mit dem Erlass der Vorschrift nicht beabsichtigten Wirkung. Der Ausnahmegrund ist keine absolute Grösse. Ob ein Sachverhalt dem Erfordernis der besonderen Ver­hältnisse zu genügen vermag, hängt von drei Komponenten ab, nämlich vom Interesse der Bauherrschaft an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vor­schrift, von der abgewichen werden soll und von der Art und dem Mass der verlangten Abweichung. Besondere Verhältnisse, die eine Ausnahme recht­fertigen, liegen umso eher vor, je weniger die Ziele der Bauvorschriften ge­fährdet werden. Als besondere Verhältnisse kommen sowohl objektive Be­sonderheiten (Lage der Parzelle, Beschaffenheit des Baugrunds, technisch bedingte Ausnahmesituationen usw.) wie auch solche in Frage, die in den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Person begründet sind (z.B. Be­dürfnisse einer behinderten Person). Der Wunsch nach optimaler, gewinn­bringender Nutzung des Grundstücks oder einer einfach besseren Lösung stellt hingegen keinen Ausnahmegrund dar (statt vieler BVR 2020 S. 502 E. 3.1 f., 2015 S. 425 E. 5.1; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 1 und 2, Art. 26-27 N. 3 ff.).

3.

3.1 Im Jahr 1991 hat der Beschwerdeführer von seiner Parzelle Heim­berg Gbbl. Nr. 3________ die Parzellen Nrn. 1________ bis 5________ abparzelliert; das Anmer­kungsgrundstück Nr. 2________ (Autounterstand) gehört je hälftig den Eigentüme­rinnen und Eigentümern der Parzellen Nrn. 4________ und 5________ (Akten Gemeinde pag. 37 bis 37-5 mit Situationsplan; Auszüge aus dem Grundstückdaten-In­formationssystem des Kantons Bern [GRUDIS], Akten Gemeinde pag. 23-1 bis 23-4). Die Bauparzelle Nr. 1________ ist bis auf die Einbuchtung in der nord­westlichen Ecke durch die Parzelle Nr. 2________ nahezu rechteckig; ihre Fläche beträgt 637 m2 (Auszug aus dem GRUDIS). Im Westen grenzt sie an die Parzellen Nrn. 2________ und 4________, im Norden an die Gemeindestrasse, im Osten an das Trassee der BLS-Bahnlinie Thun-Konolfingen und im Süden an die Zulg (Nebenfluss der Aare). Zu Lasten der Parzellen im Osten und im Süden bestehen Näherbaurechte (Auszug aus dem GRUDIS; Akten Gemeinde pag. 34 und 35). Die BLS-Bahnlinie überquert südöstlich der Bauparzelle via eine Stahlbrücke die Zulg.

3.2 Die Vorinstanz hat erwogen, weder die spezielle Parzellenform noch die Nähe zur Eisenbahnbrücke begründeten hier besondere Verhältnisse, zumal kein Anspruch darauf bestehe, die reglementarische Ausnützungszif­fer voll auszuschöpfen. Die Stahlbrücke sei eine alltägliche und notwendige Infrastruktur ähnlich wie Weichen, Bahnübergänge, Tunnelausfahrten usw. Solche Gegebenheiten bestünden bei einer Vielzahl von Parzellen und stell­ten daher keine Besonderheit dar (angefochtener Entscheid E. 2d ff.). – Als besondere Verhältnisse macht der Beschwerdeführer die Lärmsituation gel­tend, die hier aufgrund der Eisenbahn-Stahlbrücke und deren Bezeichnung als «Sanierungsobjekt» im Emissionskataster gemäss Art. 3 der Verordnung vom 4. Dezember 2015 über die Lärmsanierung der Eisenbahnen (VLE; SR 742.144.1) vorliege. Eine Stahlbrücke sei nicht mit der von der Vorin­stanz angeführten Infrastruktur vergleichbar. Es könne daher nicht der Durchschnittspegel (Lr) massgebend sein; er erfasse die extreme Lärmbe­lastung der einzelnen Vorbeifahrten von mindestens 80 dB nicht ausrei­chend. So seien auch im Gutachten «Aussenlärmuntersuchung» vom 13. November 2019 (Akten Gemeinde pag. 24-9) die Lärmemissionen in­folge der Stahlbrücke nicht vollständig erfasst. Es müsse ein möglichst gros­ser Abstand zwischen Lärmquelle und Nutzflächen angestrebt werden. Deshalb soll der Ostteil des geplanten Mehrfamilienhauses (mit einer Maiso­nettewohnung im ersten und zweiten Stock und den Garagen im EG) die anderen Wohnungen von der extremen Lärmbelastung – ähnlich wie eine Lärmschutzwand – abschirmen. Neben der Abschirmung werde für diese Wohnungen ein grösserer Abstand zur Lärmquelle erreicht. Diese Lärm­schutzmassnahme setze eine ausreichende Gebäudebreite (West-Ost-Aus­dehnung) und damit das Unterschreiten des kleinen Grenzabstands gegen­über der Parzelle Nr. 2________ voraus. Müsse der kleine Grenzabstand ein­gehalten werden, führe dies zu einer Überbauungseinschränkung, weil die Gebäudebreite verringert werden müsste (Beschwerde Rz. 8 und 11, je Ziff. 1 und 2).

3.3 Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, stellt ein Neubau an der Eisenbahnlinie in der Nähe der Stahlbrücke zweifellos eine Herausforde­rung dar. Besonders die Südfassade des geplanten Mehrfamilienhauses ist Lärmimmissionen ausgesetzt, was durch die in den Akten vorhandenen Gut­achten belegt ist. Der Vorinstanz ist allerdings beizupflichten, dass solchen Lärmimmissionen etwa mit der Anordnung der lärmempfindlichen Räume, der Wahl der Baumaterialien und allfälligen Lärmschutzelementen begegnet werden kann. Die Immissionen begründen aber keine besonderen Verhält­nisse, die eine Ausnahme vom Einhalten des Grenzabstands auf der lärm­abgewandten Seite rechtfertigen, zumal mit Blick auf die Parzellengrösse und die Näherbaurechte (vgl. vorne E. 3.1) sowie den Abstand gegenüber der Gemeindestrasse (vgl. Art. 80 Abs. 1 Bst. b des Strassengesetzes vom 4. Juni 2008 [SG; BSG 732.11]) auch unter Einhaltung des Grenzabstands zur Parzelle Nr. 2________ eine reglementskonforme Überbauung möglich ist. Dass sich die maximal zulässige Ausnützung von 0,8 (vgl. Art. 52 GBR) bzw. 0,95 unter Berücksichtigung der Nutzungsübertragung (vgl. Dienstbarkeits­vertrag in Akten Gemeinde pag. 33) damit nicht realisieren liesse, trifft zwei­fellos zu; darauf besteht aber auch kein Anspruch. Der Wunsch nach opti­maler, gewinnbringender Nutzung des Grundstücks stellt gerade keinen Ausnahmegrund dar (betreffend Strassenabstand z.B. VGE 2018/101 vom 19.3.2019 E. 5.6). Das Einhalten des Grenzabstands führt entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers nicht zu einer unzulässigen Über­bauungsbeschränkung (vgl. für gegenteilige Beispiele etwa BVR 1999 S. 211 E. 4; VGE 2017/352 vom 3.10.2018 E. 6.3 [bestätigt durch BGer 1C_603/2018 vom 13.1.2020]). Im Übrigen hat die Vorinstanz zu Recht darauf hingewiesen, dass der Beschwerdeführer die ungünstige Form der Parzelle selber verursacht hat und ihm bei der Abparzellierung und beim Ver­kauf des Anmerkungsgrundstücks klar sein musste, dass er nur noch auf dem Restgrundstück bauen kann. Darüber hinaus übersieht der Beschwer­deführer, dass Lärmsanierungsmassnahmen nach dem Bundesgesetz vom 24. März 2000 über die Lärmsanierung der Eisenbahnen (BGLE; SR 742.144) weder Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden noch einen Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung bei Neubauten begründen.

3.4 Der Beschwerdeführer vermag somit keine besonderen Verhältnisse darzutun, die eine Ausnahme vom reglementarischen Grenzabstand recht­fertigen könnten; die Vorinstanz hat die verweigerte Bau- und Ausnahmebe­willigung zu Recht bestätigt. Mangels eines Ausnahmegrunds kann wie vor der Vorinstanz offenbleiben, ob öffentliche oder nachbarliche Interessen ei­ner Ausnahmebewilligung entgegenstünden.

4.

4.1 Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechtsmittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwalt­schaft [GSOG; BSG 161.1]).

4.2 Bei diesem Verfahrensausgang hat der unterliegende Beschwerde­führer die Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Zu eröffnen:

-Beschwerdeführer

-Einwohnergemeinde Heimberg

-Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundes­gericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun­des­ge­richt (BGG; SR 173.110) geführt werden.