Baubewilligung; Ausbau Kleinwohnung und Heizraum (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 18. März 2020; BVD 110/2019/203)

100.2020.131U

KEP/ZUD/SPR

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 24. Februar 2021

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Keller, Verwaltungsrichter Stohner

Gerichtsschreiber Zürcher

1.A.________ und B.________

2.C.________ und D.________

vertreten durch Rechtsanwältin …

Beschwerdeführende

gegen

E.________ und F.________ vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdegegnerschaft 1

und

Einwohnergemeinde Köniz Bauinspektorat, Landorfstrasse 1, 3098 Köniz

Beschwerdegegnerin 2

sowie

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 24.02.2021, Nr. 100.2020.131U, Seite 1

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baubewilligung; Anbau Kleinwohnung und Heizraum (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 18. März 2020; BVD 110/2019/203)

Sachverhalt:

A.

1998 wurde auf der (damaligen) Parzelle Köniz Gbbl. Nr. 1________ die Siedlung «…» mit zwölf Reiheneinfamilienhäusern erstellt und das Grund­stück anschliessend aufgeteilt. E.________ und F.________ sind Eigentümer und Eigentümerin der dabei entstandenen Parzelle Köniz Gbbl. Nr. 2________ und des darauf stehenden Reiheneinfamilienhauses. Das Grundstück liegt in der Gemischten Zone AW, Bauklasse IIIa. Am 12. Sep­tember 2018 stellten E.________ und F.________ bei der Ein­wohnergemeinde (EG) Köniz ein Baugesuch für den Anbau einer Kleinwoh­nung, den Ersatz des Heizraums sowie der Heizung und den Einbau von Dachflächenfenstern sowie Sonnenkollektoren. Gegen das Bauvorhaben er­hoben unter anderen G.________, C.________ und D.________ gemeinsam Einsprache. Die EG Köniz erteilte mit Gesamtentscheid vom 23. Oktober 2019 die Baubewilligung und wies die Einsprache ab.

B.

Diese Verfügung fochten G.________, C.________ und D.________ am 25. November 2019 bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirek­tion des Kantons Bern (BVE; heute: Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]) an. Mit Entscheid vom 18. März 2020 wies die BVD die Beschwerde ab und be­stätigte den Gesamtentscheid der EG Köniz.

C.

Gegen den Entscheid der BVD haben G.________, C.________ und D.________ am 17. April 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde er­hoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen.

Mit Beschwerdeantwort vom 20. Mai 2020 beantragen E.________ und F.________ die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzu­treten sei. Die EG Köniz und die BVD schliessen mit Beschwerdeantwort vom 6. Mai bzw. Vernehmlassung vom 30. April 2020 auf Abweisung der Be­schwerde. Nachdem G.________ seine Liegenschaft während des hängigen Verfahrens an A.________ und B.________ veräussert hat, haben letztere am 26. Juni 2020 ihren Eintritt ins Verfahren erklärt. Mit Eingabe vom 19. Ja­nuar 2021 hat sich der Rechtsvertreter von E.________ und F.________ zur Kostenliquidation des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens geäussert.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig.

1.2 Hinsichtlich Rechtsnachfolge bzw. Parteiwechsel erklärt Art. 13 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 VRPG die Vorschriften der Schweizerischen Zivilpro­zessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) für sinngemäss anwendbar. Wird das Streitobjekt während des Prozesses veräussert, kann die Erwerberin oder der Erwerber gemäss Art. 83 Abs. 1 ZPO anstelle der veräussernden Partei in den Prozess eintreten (sog. Par­teiwechsel infolge Einzelrechtsnachfolge; zum Ganzen Michel Daum, in Her­zog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 13 N. 25 f.; zur – hier nicht einschlägigen – Konstellation, dass das Eigentum an einem Grundstück gewechselt hat, über welches ein Uferweg geplant war VGE 2012/342 vom 19.5.2014 E. 1.2). Ohne Veräusserung des Streitobjekts setzt ein Parteiwechsel gemäss Art. 13 VRPG i.V.m. Art. 83 Abs. 4 ZPO grundsätz­lich die Zustimmung aller Verfahrensbeteiligter voraus (sog. gewill­kürter Par­teiwechsel; Michel Daum, a.a.O., Art. 13 N. 28). – G.________, der ursprüng­lich zusammen mit den Beschwerdeführenden 2 ans Verwaltungs­gericht gelangt ist, hat seine Liegenschaft während des hängigen Verfahrens an die jetzigen Beschwerdeführenden 1 veräussert (act. 7A). Gewechselt hat damit das Eigentum an einer Liegenschaft, aus deren Nähe zur Baupar­zelle die Beschwerdeführenden 1 (bzw. deren Rechtsvorgänger) ihre Be­schwerdele­gitimation herleiten (vgl. E. 1.3 hiernach). Die Beschwerdefüh­renden 1 ha­ben am 26. Juni 2020 ihren Eintritt ins Verfahren erklärt (act. 9). Mit Verfü­gung vom 1. Juli 2020 hat der Instruktionsrichter sie als Partei ins Rubrum aufgenommen (act. 10), nachdem er vorgängig auf die Veräusse­rung der Liegen­schaft und die Erklärung der neuen Eigentümer, ins Verfah­ren einzutreten, hingewiesen hatte. Vorinstanz und Gemeinde haben hierge­gen nicht oppo­niert. Es darf von ihrer (konkludenten) Zustimmung zum Par­teiwechsel aus­gegangen werden. Die Beschwerdegegnerschaft 1 hat am 23. Juni 2020 den Parteiwechsel selber angeregt (act. 7) und die Beschwer­deführenden 1 auch im Rahmen der Kostenliquidation als Partei betrachtet (act. 12). Im Ergebnis liegt damit eine Zustimmung aller Verfahrensbeteiligter zum Parteiwechsel vor.

1.3 Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist befugt, wer am vorinstanzli­chen Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen Entscheid be­sonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 79 Abs. 1 VRPG, vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 und Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführenden 1 (bzw. deren Rechtsvorgänger; E. 1.2 hiervor) haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen. Sie sind damit formell beschwert. Die für die Beschwerdebefugnis erforderliche räumliche Nähe ist nach der bundes- und verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bis zu einem Ab­stand von etwa 100 m zu bejahen (BGE 140 II 214 E. 2.3; BVR 2013 S. 343 E. 4.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 35-35c N. 17a). Die Parzelle der Beschwerdeführenden 1 (Gbbl. Nr. 3________) grenzt direkt an die streitbetroffene Parzelle; diejenige der Be­schwerdeführenden 2 (Gbbl. Nr. 4________) liegt innerhalb einer Distanz von 100 m. Die Beschwerdeführenden sind damit auch materiell beschwert und deshalb zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt. Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.4 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

1998 ist auf der (damaligen) Parzelle Köniz Gbbl. Nr. 1________ (nachfolgend: Mutterparzelle) die Siedlung «…» mit zwölf Reiheneinfamilienhäu­sern, zugehörigem Autounterstand und gemeinsamer Infrastruktur (Besu­cherparkplätze, Briefkastenanlagen, Abfallcontainer, Kompostplatz, Spiel­platz) erstellt worden. Am 5. November 1998 ist die Mutterparzelle in vier­zehn (Tochter-)Parzellen aufgeteilt worden. Dabei ist unter anderen die streitbetroffene Parzelle im Eigentum der Beschwerdegegnerschaft 1 ent­standen (angefochtener Entscheid I/1; Beschwerde S. 3; Baubewilligung vom 16.10.1998 S. 1 und 4, in act. 1C Beilage 2; Urschrift Nr. 722 vom 5.11.1998 S. 3, 9 f., 12 ff., in act. 1C Beilage 7; Beschwerdeantwort Be­schwerdegegnerschaft 1 S. 5 f.). Die streitbetroffene Parzelle befindet sich in der Gemischten Zone AW, Bauklasse IIIa (Zonenplan der EG Köniz vom 7.3.1993, einsehbar unter https://map.koeniz.ch/portal/apps/sites/#/geo-portal, Karte «OPR Nutzungsplan», Ansicht «Nutzungsplanung rechtsgül­tig» i.V.m. der entsprechenden PDF-Legende; Art. 42 und 93 des Bauregle­ments der EG Köniz vom 7. März 1993 [nachfolgend: GBR]). In der Bau­klasse IIIa beträgt die Ausnützungsziffer (AZ) mindestens 0,5 und maximal 0,8 (Art. 93 Abs. 1 GBR). Am 12. September 2018 hat die Beschwerdegeg­nerschaft 1 bei der Gemeinde ein Baugesuch für den Anbau einer Kleinwoh­nung, den Ersatz des Heizraums sowie der Heizung und den Einbau von Dachflächenfenstern sowie Sonnenkollektoren gestellt. Die bestehende Bruttogeschossfläche (BGF) von 209,19 m2 würde sich mit dem Bauvorha­ben um 28,43 m2 auf neu 237,62 m2 erhöhen. Mit einer anrechenbaren Land­fläche von 428 m2 ergäbe sich auf der streitbetroffenen Parzelle eine AZ von 0,56 (Grundbuchauszug, in act. 5A Beilage 2; Berechnung AZ, in Akten Ge­meinde 3B pag. 12, 111 f.; zur AZ auch hinten E. 3.2). – Da sich der ent­scheidwesentliche Sachverhalt hinreichend klar aus den Akten ergibt, wer­den die Anträge der Verfahrensbeteiligten auf Edition der (vollständigen) Akten der Gemeinde zu den Baubewilligungsverfahren aus den Jahren 1998 und 1999 (Nrn. 13ʹ649 und 13ʹ920) abgewiesen (Beschwerde S. 3; Be­schwerdeantwort Beschwerdegegnerschaft 1 S. 6). Ebenso wenig notwen­dig sind zusätzliche Angaben bezüglich Berechnung der BGF oder eine Aus­kunft zur Ortsplanungsrevision (Beschwerdeantwort Beschwerdegegner­schaft 1 S. 16; zur antizipierten Beweiswürdigung BVR 2018 S. 206 E. 4.5, 2017 S. 255 E. 5.1). Schliesslich hat die Vorinstanz zu Recht darauf verzich­tet, den Ausnützungskataster zu konsultieren (Beschwerde S. 11; angefoch­tener Entscheid E. 2e); dies ist auch vor Verwaltungsgericht nicht angezeigt.

3.

Strittig ist, ob mit dem Bauvorhaben die maximal zulässige AZ eingehalten wird. Zu klären ist die Frage, ob für die Berechnung der AZ einzig die streit­betroffene Parzelle massgebend ist (Einzelbetrachtung), oder ob darüber hinaus auch die ursprüngliche Mutterparzelle bzw. die anderen aus dieser entstandenen Parzellen zu berücksichtigen sind (Gesamtbetrachtung).

3.1 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid erwogen, bei der Er­mittlung der AZ bilde die Einzelbetrachtung des Baugrundstücks die Regel. Die AZ werde anhand der Landfläche des zu überbauenden Grundstücks sowie der darauf realisierten bzw. zu realisierenden BGF ermittelt. Eine Ge­samtbetrachtung sei ausnahmsweise dann angezeigt, wenn ein bisher un­überbauter Teil eines Grundstücks, der bereits in die Ausnützungsberech­nung eingeflossen sei, nachträglich abparzelliert und erneut als anrechen­bare Landfläche beansprucht werden soll. Es gelte insoweit das Verbot der mehrfachen Ausnützung einer Parzelle (angefochtener Entscheid E. 2c). Hier seien die Reiheneinfamilienhäuser zwar im Rahmen einer Gesamtüber­bauung realisiert, die AZ «in Bezug auf die gesamte Stammparzelle» berech­net und diese erst später parzelliert worden. Es sei aber nicht eine separate, unbebaute Fläche nach der Bewilligung des Bauvorhabens abparzelliert worden mit dem Zweck, sie erneut überbauen zu können. Es liege kein Ver­dacht auf rechtsmissbräuchliches Verhalten vor und bestehe kein Grund, von der Einzelbetrachtung abzuweichen. Die von den Beschwerdeführenden anbegehrte Gesamtbetrachtung sei weiter weder praktikabel noch sachge­mäss, da hierfür die BGF sämtlicher Bauten auf der ursprünglichen Mutter­parzelle neu ermittelt werden müssten. Für die Berechnung der AZ sei hier einzig die streitbetroffene Parzelle massgebend. Mit Blick auf die festgestell­ten Masse werde das zulässige Nutzungsmass eingehalten (angefochtener Entscheid E. 2d). – Nach Ansicht der Beschwerdeführenden stellt die Einzel­betrachtung zwar die Norm dar. In gewissen Fällen müsse aber nicht die vermarkte Parzelle, sondern eine grössere oder kleinere Landfläche für die Berechnung der AZ herangezogen werden. Hier seien durch die Aufteilung der ursprünglichen Mutterparzelle mehrere unter- bzw. übernutzte (Tochter-)Parzellen entstanden. Wenn für eine unternutzte Parzelle (wie die streitbe­troffene) erneut die ganze AZ beansprucht werden solle, stelle nur eine Ge­samtbetrachtung sicher, dass es nicht zu einer unzulässigen mehrfachen Ausnützung komme. Die Vorinstanz habe nicht nachvollziehbar dargelegt, weshalb hier keine Gesamtbetrachtung nötig sei (Beschwerde S. 8 ff.). Eine solche sei durchaus praktikabel, weil nicht unverhältnismässig aufwendig. Die gewählte Einzelbetrachtung sei weiter nicht sachgerecht, wenn sie zur Folge habe, dass eigentlich den (durch die Parzellierung der Mutterparzelle entstandenen) übernutzten Tochterparzellen dienende Nutzungsreserven auf unternutzten Tochterparzellen ausgeschöpft werden dürften. Dies führe zu einer unzulässigen mehrfachen Ausnützung derselben Landfläche (Be­schwerde S. 10 ff.). Die unternutzten Tochterparzellen blieben «mit der be­reits zugunsten einer anderen Parzelle erfolgten Ausnützung belastet»; ohne Rücksicht auf die anderen Tochterparzellen bzw. die ursprüngliche Mutter­parzelle könne nicht entschieden werden, ob die streitbetroffene Parzelle weitergehend ausgenutzt werden dürfe (Beschwerde S. 12 f.).

3.2 Das Mass der zulässigen baulichen Nutzung wird grundsätzlich durch die baupolizeilichen Masse festgelegt, die für das Baugrundstück gelten (Bauabstände, Gebäudedimensionen; Art. 92 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Darüber hinaus können die Gemein­den gemäss Art. 92 Abs. 2 BauV das Mass der zulässigen baulichen Nut­zung durch verschiedene Nutzungsziffern begrenzen. Die EG Köniz hat dies mit der AZ getan (Art. 58 GBR). Art. 59 Abs. 1 GBR definiert die AZ entspre­chend aArt. 93 Abs. 1 BauV als die Verhältniszahl zwischen der anrechen­baren BGF der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Fassung vom 6. März 1985; GS 1985 S. 135). Für die Berechnung der AZ verweist Art. 59 Abs. 2 GBR auf aArt. 93 Abs. 2 und 3 BauV (Fassung vom 6. März 1985; GS 1985 S. 135 f.). Mit Inkrafttreten der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3) per 1. Au­gust 2011 wurden diese Normen zwar aufgehoben (Art. 35 und 36 BMBV; BAG 11-055 S. 7). Da die Gemeinde die Bestimmungen der BMBV noch nicht umgesetzt hat und die Anpassungsfrist verlängert worden ist (vgl. BAG 19-031), bleibt aArt. 93 BauV mit der dazu ergangenen Rechtsprechung aber weiterhin massgebend (Art. 34 Abs. 2 BMBV). Als anrechenbare BGF gilt die Summe aller dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (aArt. 93 Abs. 2 BauV). Die anrechenbare Landfläche ist gleich der Fläche der von der Baueingabe erfassten, baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile (aArt. 93 Abs. 3 BauV). Die Vorinstanz hat die für die Berechnung der AZ geltenden Grundsätze korrekt wiedergegeben. Insbesondere trifft es zu, dass in der Regel eine Einzelbetrachtung des Baugrundstücks stattfindet. Eine Gesamtbe­trachtung ist nur ausnahmsweise angezeigt, wenn Flächen von teilweise überbauten Grundstücken abparzelliert und für ein neues Bauprojekt ein zweites Mal zur Berechnung der AZ beansprucht werden sollen. Ist auf ei­nem Grundstück die zulässige Ausnützung erreicht, darf die nachträgliche Abparzellierung eines bisher unüberbauten Teils dieses Grundstücks nicht dazu führen, dass der abparzellierte Teil wiederum überbaut werden könnte. Ansonsten könnten Parzellen mehrfach ausgenützt und die Vorschriften über das Nutzungsmass umgangen werden (Verbot der mehrfachen Ausnüt­zung einer Parzelle). Die isoliert betrachtet unternutzte abparzellierte Fläche bleibt deshalb von Gesetzes wegen mit der bereits auf der ursprünglichen (noch vereinten) Parzelle erfolgten Ausnützung belastet (BGer 1P.392/2001 vom 10.9.2001 E. 2a; BGer vom 5.8.1996, in BVR 1997 S. 218 E. 3b/aa; BVR 2011 S. 272 E. 5.3, 1991 S. 289 E. 3a).

3.3 Sinn und Zweck des Verbots der mehrfachen Ausnützung einer Par­zelle ist also, zu verhindern, dass die Vorschriften über das Nutzungsmass umgangen werden, indem freie Flächen von an sich voll ausgenutzten Par­zellen abgetrennt und unter erneuter Ausschöpfung der AZ bebaut werden. Darum ist eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen, wenn die Abparzellierung offensichtlich genau zum Zweck der Mehrfachnutzung vorgenommen wurde (BVR 2006 S. 267 E. 3d). Die Sachlage hier ist indes anders: Die Mutterpar­zelle ist 1998 aufgeteilt worden, wobei unter anderen die (zu diesem Zeit­punkt bereits mit einem Reiheneinfamilienhaus bebaute) streitbetroffene Parzelle entstanden ist. Es besteht offensichtlich kein Zusammenhang zwi­schen der damaligen Parzellierung der Mutterparzelle und dem hier – gut 20 Jahre später – strittigen Bauvorhaben. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass mit dem gewählten Vorgehen die Vorschriften über das Nutzungsmass umgangen werden sollen. Zudem hat die Vorinstanz zu Recht erwogen, eine Gesamtbetrachtung sei weder praktikabel noch sachgemäss (vorne E. 3.1); vielmehr gebieten die praktischen Probleme bei der Ausnützungsberech­nung im Zusammenhang mit baulichen Erweiterungen in über 20 Jahre alten Arealüberbauungen eine einfache Lösung, wie sie die Einzelbetrachtung darstellt (BGer vom 5.8.1996, in BVR 1997 S. 218 E. 3c/bb). Nach dem Ge­sagten besteht hier kein Anlass, ausnahmsweise vom Grundsatz der Einzel­betrachtung abzuweichen. Die Vorinstanz ist zu Recht von einer Einzelbe­trachtung der streitbetroffenen Parzelle ausgegangen. Sie hat sich mit der von den Beschwerdeführenden anbegehrten Gesamtbetrachtung auseinan­dergesetzt, ist aber zu einer abweichenden Beurteilung gekommen. Eine Gehörsverletzung ist darin nicht zu erblicken. Ebenso wenig hat die Vorin­stanz den Sachverhalt unvollständig festgestellt (Beschwerde S. 7). Die Ge­meinde sieht für die Bauklasse IIIa (wie erwähnt) eine AZ von mindestens 0,5 und maximal 0,8 vor (Art. 93 Abs. 1 GBR). Das zulässige Nutzungsmass auf der streitbetroffenen Parzelle wird mit dem Bauvorhaben eingehalten (vorne E. 2). Der angefochtene Entscheid hält der Rechtskontrolle stand. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.

4.

4.1 Bei diesem Verfahrensausgang werden die unterliegenden Be­schwerdeführenden unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 VRPG). Sie haben der obsiegenden Beschwerdegegnerschaft 1 die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG).

4.2 Entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerschaft 1 (act. 12 S. 1 f.) hat der ursprüngliche Beschwerdeführer 1, G.________, keine Kosten zu tra­gen: Die Beschwerdeführenden 1 sind an seiner Stelle ins Verfahren einge­treten (vorne E. 1.2). Sie sind unterlegen und haften (solidarisch mit den Be­schwerdeführenden 2) für die gesamten Kosten. Nicht anwendbar ist Art. 83 Abs. 2 Satz 2 ZPO, wonach die ausscheidende Partei für die bis zum Partei­wechsel aufgelaufenen Kosten solidarisch mithaftet. Denn einerseits bezieht sich der Verweis in Art. 13 VRPG systematisch bloss auf die Voraussetzun­gen des Parteiwechsels. Andererseits kennt das VRPG eigene – vorbehält­lich spezialgesetzlicher Bestimmungen abschliessende – Vorschriften zu den Kosten, die solches nicht vorsehen (Michel Daum, a.a.O., Art. 13 N. 27). Die interne (zivilrechtliche) Vereinbarung zwischen den Beschwerdeführen­den 1 und G.________, wonach dieser die «finanziellen Folgen aus dem Ver­fahren» trägt (act. 7A), ist für den verwaltungsgerichtlichen Kostenschluss nicht massgebend.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden den Beschwerdeführenden auf­erlegt.

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerschaft 1 die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 4'216.65 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

-Beschwerdeführende

-Beschwerdegegnerschaft 1

-Beschwerdegegnerin 2

-Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundes­gericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun­des­ge­richt (BGG; SR 173.110) geführt werden.