Baubewilligung für die Umnutzung als Wohnungen für eine kurzzeitige Vermietung; Sistierung des Verfahrens (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 24. Februar 2020; BVD 110/2019/146)

100.2020.105U

DAM/TST/SPR

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil des Einzelrichters vom 16.Juli 2021

Verwaltungsrichter Daum

Gerichtsschreiber Tschumi

A.________ AG

vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführerin

gegen

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Interlaken Bauverwaltung, General-Guisan-Strasse 43, Postfach, 3800 Interlaken

betreffend nachträgliche Baubewilligung für die Umnutzung von Wohnun­gen zur kurzzeitigen Vermietung; Sistierung des Verfahrens (Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 24. Februar 2020; BVD 110/2019/146)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 16.07.2021, Nr. 100.2020.105U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

Am 16. Februar 2016 und 30. November 2017 bewilligte die Einwohnerge­meinde (EG) Interlaken der A.________ AG das Bauprojekt «Gebäude X.___». Das inzwischen ausgeführte Bauvorhaben umfasste den Umbau und die Erweiterung des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses auf der Par­zelle Gbbl. Interlaken Nr. 1.________, die gemäss dem Zonenplan der «Misch­zone Kern» zugeordnet ist. Aufgrund des wachsenden Zweitwohnungsbe­stands erliess die EG Interlaken am 5. Dezember 2018 für die Dauer von zwei Jahren die Planungszone «Zweitwohnungen» mit folgendem Zweck: «Überprüfen der zulässigen Wohnnutzungen in den Wohnzonen, den Misch­zonen sowie den Kernzonen im Hinblick auf die Beschränkung des Baus von Zweitwohnungen». Dagegen erhob die A.________ AG am 10. Januar 2019 Einsprache, zog diese später aber wieder zurück.

B.

Am 19. März 2019 stellte die A.________ AG bei der EG Interlaken ein Ge­such mit dem Antrag um Feststellung, dass das kurzzeitige Vermieten der bestehenden Wohnungen im «Gebäude X.___» als Ferienwohnungen we­der baubewilligungspflichtig sei noch dem Gastgewerbegesetz vom 11. No­vember 1993 (GGG; BSG 935.11) unterstehe; eventuell sei ihr für die erwähnte Nutzung die Bau- und Gastgewerbebewilligung zu erteilen, gege­benenfalls unter Auflagen. Gemäss den Angaben im eingereichten Bauge­suchsformular «4.3 Gastgewerbe» geht es um 22 Wohnungen mit 86 Gästebetten. Die EG Interlaken leitete das Gesuch am 23. April 2019 zu­ständigkeitshalber an das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli weiter. Nachdem die A.________ AG am 26. Juni 2019 mitgeteilt hatte, sie vermiete im «Gebäude X.___» bereits kurzzeitig Wohnungen, eröffnete die Gemeinde am 26. Juli 2019 ein baupolizeiliches Wiederherstellungsverfah­ren. In der gleichen Verfügung hielt sie fest, die A.________ AG habe bereits ein (nachträgliches) Baugesuch eingereicht, und sistierte das Baupolizeiver­fahren unter Hinweis auf das beim Regierungsstatthalteramt hängige Bau­bewilligungsverfahren. Mit Verfügung vom 9. August 2019 sistierte der Re­gierungsstatthalter auch dieses Verfahren (Dispositiv-Ziff. 1), da die umstrit­tene Umnutzung seiner Auffassung nach dem Zweck der Planungszone «Zweitwohnungen» widersprach. Die Feststellungsanträge liess er im Dis­positiv der Verfügung unerwähnt. Vorfrageweise bejahte er aber sowohl die Baubewilligungspflicht für die kurzzeitige Wohnungsvermietung im «Gebäude X.___» als auch deren Unterstellung unter die Gastgewerbegesetzge­bung. Ausserdem verlangte er von der A.________ AG einen Kostenvor­schuss von Fr. 3'400.-- für das Baubewilligungsverfahren (Dispositiv-Ziff. 2).

C.

Gegen diese Verfügung des Regierungsstatthalters erhob die A.________ AG am 9. September 2019 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedi­rektion des Kantons Bern (BVE; heute: Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]), wobei sie die bereits dem Regierungsstatthalter unterbreiteten Feststel­lungsanträge erneut stellte. Die BVD wies die Beschwerde mit Entscheid vom 24. Februar 2020 ab, soweit sie darauf eintrat. Für die Feststellungsan­träge betreffend die Baubewilligungspflicht und die Unterstellung unter die Gastgewerbegesetzgebung fehle es der A.________ AG an einem hinreichen­den Rechtsschutzinteresse. Es erübrige sich daher, separate Feststellungs­entscheide zu treffen. Ausserdem gelangte sie zum Schluss, dass der Re­gierungsstatthalter das Baubewilligungsverfahren zu Recht sistiert und einen Kostenvorschuss verlangt habe. Sie bestätigte deshalb die angefochtene Sistierungsverfügung vom 9. August 2019 einschliesslich der Verpflichtung zur Bezahlung eines Vorschusses.

D.

Dagegen hat die A.________ AG am 25. März 2020 Verwaltungsgerichtsbe­schwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuhe­ben (Rechtsbegehren 1) und es sei festzustellen, dass die Nutzung der als Wohnungen ausgebauten Stockwerkeinheiten zur kurzzeitigen Vermietung weder baubewilligungspflichtig sei (Rechtsbegehren 2) noch dem GGG unterstehe (Rechtsbegehren 3). Eventuell sei die zuständige Behörde anzu­weisen, das Baubewilligungsverfahren weiterzuführen und mit dem Gesamt­bauentscheid abzuschliessen (Rechtsbegehren 4). Die BVD beantragt mit Vernehmlassung vom 2. April 2020, die Beschwerde sei abzuweisen.

Am 8. Dezember 2020 und damit während Hängigkeit des verwaltungsge­richtlichen Verfahrens hat die EG Interlaken die Teilrevision ihrer Ortspla­nung «Zweitwohnungen» beschlossen. Das Amt für Gemeinden und Raum­ordnung des Kantons Bern (AGR) hat die Planung am 16. März 2021 ge­nehmigt. Sie blieb unangefochten und ist infolgedessen in Rechtskraft erwachsen. Mit Stellungnahmen vom 30. März und 25. Mai 2021 hält die A.________ AG an ihren Anträgen fest. Die EG Interlaken hat am 10. Mai 2021 um Abweisung der Rechtsbegehren 2 und 3 (Feststellungsanträge) er­sucht. Die BVD hat auf weitere Ausführungen verzichtet. Am 27. Mai 2021 hat der Instruktionsrichter davon Kenntnis genommen und gegeben, dass das hängige Baubewilligungsverfahren gemäss Mitteilung des Regierungs­statthalters sistiert bleibt, solange das Verwaltungsgericht mit der Beschwer­desache befasst ist.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Es prüft von Amtes wegen, ob es sich beim Entscheid der BVD vom 24. Februar 2020 um einen End-, Teil- oder selbständig anfechtbaren Zwischenentscheid handelt (Art. 20a VRPG; BVR 2017 S. 205 E. 1.2). Ent­hält ein Hoheitsakt unterschiedliche Anordnungen, so ist für jede Einzelan­ordnung separat zu fragen, ob insoweit ein anfechtbarer Entscheid vorliegt (BVR 2016 S. 237 E. 4.1; Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 61 N. 13).

1.2 Die BVD ist auf die Feststellungsbegehren betreffend die Baubewilli­gungspflicht der kurzzeitigen Wohnungsvermietung und deren Unterstellung unter die Gastgewerbegesetzgebung nicht eingetreten (angefochtener Ent­scheid E. 2g und 3d am Ende; vorne Bst. C). Insofern handelt es sich um einen Endentscheid (negativer Prozessentscheid), der ohne weiteres beim Verwaltungsgericht anfechtbar ist (Michel Daum, a.a.O., Art. 61 N. 9; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 74 N. 17). Bei Beschwerden gegen auf Nichteintreten lau­tende Entscheide ist Prozessthema in der Regel jedoch nur, ob die Vor­instanz zu Recht oder zu Unrecht keinen Sachentscheid gefällt hat (BVR 2017 S. 459 E. 2.3; Michel Daum, a.a.O., Art. 20a N. 45; vgl. dazu hinten E. 2). Soweit die Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht mit ihren Hauptanträgen einen materiellen Entscheid über die Feststellungsbegehren verlangt (Rechtsbegehren 2 und 3), ist auf die Beschwerde daher nicht ein­zutreten.

1.3 Weiter hat die BVD die Sistierung des (nachträglichen) Baubewilli­gungsverfahrens bestätigt und den verlangten Kostenvorschuss für zulässig befunden (angefochtener Entscheid E. 5c und 6; vorne Bst. C). Bei beiden Anordnungen handelt es sich um Zwischenverfügungen, da sie das Verfah­ren weder ganz noch teilweise abschliessen (Art. 61 Abs. 1 VRPG; vgl. für die Verfahrenseinstellung ausdrücklich Bst. c und für den Vorschuss Ruth Herzog, a.a.O., Art. 105 N. 30). Der Rechtsmittelentscheid über eine Zwi­schenverfügung ist seinerseits ein Zwischenentscheid (Michel Daum, a.a.O., Art. 61 N. 5 mit Hinweisen), der hier weder die Zuständigkeit noch den Aus­stand oder die Ablehnung betrifft. Solche (anderen) Zwischenverfügungen bzw. -entscheide sind unter anderem dann selbständig anfechtbar, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können (Art. 74 Abs. 3 i.V.m. Art. 61 Abs. 3 Bst. a VRPG). Kein solcher Nachteil ergibt sich aus dem Anliegen, eine Verteuerung oder eine aus wirtschaftlicher Sicht un­günstige Verlängerung des Verfahrens zu verhindern (BVR 2017 S. 205 E. 1.3; Michel Daum, a.a.O., Art. 61 N. 39, Art. 38 N. 26).

1.4 Das Baubewilligungsverfahren ist nach wie vor sistiert (vorne Bst. D). Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, sie habe als Bauge­suchstellerin ein Interesse an einer raschen Verfahrenserledigung. Die mit der angefochtenen Verfahrenseinstellung verbundene Verzögerung bewirke daher praxisgemäss einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil (Be­schwer­de S. 2).

1.4.1 Die von der Beschwerdeführerin angeführte Rechtsprechung (BVR 1993 S. 459 E. 3d) ist auf Fälle zugeschnitten, in denen sich die Bauherr­schaft gegen die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens für ein noch nicht ausgeführtes Vorhaben zur Wehr setzt. Im vorliegenden Fall geht es indes um die Einstellung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens, da be­reits ohne Bewilligung Wohnungen kurzzeitig vermietet wurden. Das Verfah­ren zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wurde zwar eröffnet, ist aber sistiert; ein baupolizeiliches Benützungsverbot hat die Gemeinde so­weit ersichtlich nicht erlassen (vgl. Akten Regierungsstatthalteramt [RSA] 3F pag. 160; vorne Bst. B). Die Planungszone «Zweitwohnungen», mit der die Vorinstanzen die Sistierung begründet haben, ist inzwischen von der rechts­kräftigen Teilrevision der Ortsplanung abgelöst worden (vorne Bst. D). Je­denfalls im heutigen Zeitpunkt liegt der nicht wieder gutzumachende Nachteil daher nicht auf der Hand, zumal die Sperrwirkung der Planungszone nicht mehr ursächlich sein kann für Einnahmeausfälle aus entgangenen Vermie­tungen (vgl. für ein Gegenbeispiel VGE 22997 vom 13.7.2007 E. 1.4).

1.4.2 Nach Darstellung der Beschwerdeführerin war von Anfang an beab­sichtigt, einen Teil der Wohnungen im «Gebäude X.___» kurzzeitig als Fe­rienwohnungen zu vermieten (Beschwerde S. 3). In der Urkunde zur Aufhe­bung mit Neubegründung von Stockwerkeigentum vom 23. Dezember 2017 wird denn auch festgehalten, welche Einheiten zum Wohnen in Dauerver­mietung oder kurzzeitiger Vermietung genutzt werden dürfen (Akten RSA 3F pag. 34 [Rückseite]). Ob die kurzzeitige Vermietung in öffentlich-rechtlicher Hinsicht bewilligungsfähig ist – sofern eine Baubewilligung erforderlich ist, was die Beschwerdeführerin bestreitet –, steht seit mehreren Jahren bei sich ändernden Rechtsgrundlagen zur Diskussion. Die Beschwerdeführerin hat ein schutzwürdiges Interesse, diese Frage klären zu lassen und mit dem Ent­scheid über ihr Baugesuch nicht länger im Ungewissen gelassen zu werden. Der nicht wieder gutzumachende Nachteil ist hinsichtlich der Verfahrensein­stellung daher zu bejahen.

1.5 Verlangt die Behörde einen Kostenvorschuss, kann ein nicht wieder gutzumachender Nachteil allenfalls darin gesehen werden, dass die Partei mangels sofortiger Anfechtbarkeit gezwungen wäre, ein unerwünschtes Kos­tenrisiko in Kauf zu nehmen (vgl. Ruth Herzog, a.a.O., Art. 105 N. 31 mit Hinweis). Die amtlichen Kosten des Baubewilligungsverfahrens sind jedoch in jedem Fall von den Gesuchstellenden zu tragen (Art. 52 Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilli­gungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Die Beschwerdeführerin wehrt sich nur gegen den Vorschuss, den das Regierungsstatthalteramt in Anwendung von Art. 53 Abs. 1 BewD auf Fr. 3'400.-- festgesetzt hat (vorne Bst. B), weil das Vorhaben nicht baubewilligungspflichtig sei; es dürfe daher kein Baube­willigungsverfahren durchgeführt werden (Beschwerde S. 14). Damit zeigt sie keinen nicht wieder gutzumachenden Nachteil auf, zumal ihr der Kosten­vorschuss zurückzuerstatten wäre, wenn sich herausstellen sollte, dass das Baubewilligungsverfahren zu Unrecht durchgeführt wurde. Soweit sich die Beschwerde gegen den Kostenvorschuss richtet, ist auf sie demnach nicht einzutreten.

1.6 Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge­nommen, ist als Baugesuchstellerin durch den angefochtenen Entscheid be­sonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Be­schwerde ist daher unter den vorstehend genannten Vorbehalten betreffend die (materiellen) Feststellungsanträge und den Kostenvorschuss einzutre­ten.

1.7 Die Beurteilung von Beschwerden gegen Nichteintretensverfügun­gen oder -entscheide fällt in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 2 Bst. c des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Ge­richtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). Dasselbe gilt für Beschwerden gegen Zwischenentscheide (Art. 57 Abs. 2 Bst. b GSOG). Die Voraussetzungen für die einzelrichterliche Zuständigkeit sind somit in allen Teilen gegeben.

1.8 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

Zum umstrittenen Rechtsschutzinteresse an der Behandlung der Feststel­lungsbegehren ergibt sich Folgendes:

2.1 Feststellungsbegehren bedürfen im Allgemeinen eines ausgewiese­nen Feststellungsinteresses; sie sind gegenüber rechtsgestaltenden Be­gehren grundsätzlich subsidiär. Der Grundsatz der Einheit des Verfahrens verlangt, den Begriff des schutzwürdigen Interesses im gleichen Sinn zu ver­stehen wie bei der Beschwerdebefugnis nach Art. 65 bzw. Art. 79 VRPG. Erforderlich ist demnach kein rechtlich geschütztes Interesse, ein rein tat­sächliches, wirtschaftliches oder ideelles Interesse genügt. In der Regel muss es aber aktuell sein. Das Feststellungsinteresse darf nicht bloss ab­strakte, theoretische Rechtsfragen, sondern muss konkrete Rechte oder Pflichten zum Gegenstand haben. Im Vordergrund steht das Interesse, dank der vorzeitigen Rechtsklärung das Risiko nachteiliger Dispositionen zu ver­meiden. Mit Feststellungsbegehren können Privatpersonen auch das Ziel verfolgen, aus prozessökonomischen Gründen eine Grundsatzfrage klären zu lassen, wenn damit gewisse Fragen vorweg und ohne Durchführung ei­nes aufwändigeren Verfahrens mit Rechtsbegehren auf Gestaltung oder Leistung entschieden werden können. Ausgeschlossen ist das Feststel­lungsbegehren hingegen, wenn das schutzwürdige Interesse ebenso gut mit einer rechtsgestaltenden Verfügung gewahrt werden kann (BVR 2016 S. 273 E. 2.2 mit zahlreichen Nachweisen; Markus Müller, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 49 N. 73 f.; Michel Daum, a.a.O., Art. 50 N. 8).

2.2 Bestehen Zweifel, ob ein Bauvorhaben einer Baubewilligung bedarf, kann darüber der Entscheid der Regierungsstatthalterin oder des Regie­rungsstatthalters verlangt werden (Art. 48 Abs. 2 Bst. a BewD). Dieser Fest­stellungsentscheid kann mit Beschwerde angefochten werden. Erwächst er in Rechtskraft, kann er von den am Verfahren Beteiligten in einem nachfol­genden Baubewilligungsverfahren nicht mehr in Frage gestellt werden. Nebst der Gemeinde kann auch die Bauherrschaft ein schutzwürdiges Inte­resse daran haben, bei Zweifeln über das Bewilligungserfordernis den Ent­scheid der Regierungsstatthalterin oder des Regierungsstatthalters einzuho­len. Damit kann sie namentlich dem allfälligen Vorwurf des (bösgläubigen) Bauens ohne Baubewilligung und einer möglichen Bestrafung zuvorkommen sowie sich allenfalls auch ein aufwändiges Bewilligungsverfahren ersparen (Grundsatz der Prozessökonomie; vgl. zum Ganzen BVR 2016 S. 273 E. 2.3 f.; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen Baugesetz, Band I, 5. Aufl. 2020, Art. 1a N. 5).

2.3 Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines be­willigten Vorhabens Vorschriften missachtet, besteht die gesetzliche Folge darin, dass die zuständige Baupolizeibehörde von Amtes wegen ein baupo­lizeiliches Verfahren eröffnet und eine Wiederherstellungsverfügung erlässt (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Vor Einleitung eines Wiederherstellungsverfah­rens kann an der Klärung der Baubewilligungspflicht in einem selbständigen Verfahren unter Umständen ein Interesse bestehen. Hat die Baupolizeibe­hörde das Wiederherstellungsverfahren dagegen bereits eingeleitet, ist die Frage in diesem Verfahren bzw. im allfälligen nachträglichen Baubewilli­gungsverfahren zu klären. Eine umstrittene Baubewilligungspflicht kann in einem solchen Fall zum Gegenstand des Beschwerdeverfahrens gegen den Wiederherstellungs- oder Baubewilligungsentscheid gemacht werden. Dies gilt auch dann, wenn ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren gar nicht durchgeführt wurde, weil die betroffene Person kein nachträgliches Bauge­such eingereicht oder dieses wieder zurückgezogen hat. Nach Einleitung des Wiederherstellungsverfahrens muss mit anderen Worten ohnehin in ei­nem rechtshängigen Verfahren über das Bewilligungserfordernis befunden werden. Die Bauherrschaft hat daher gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung während eines laufenden Wiederherstellungsverfahrens kein schutzwürdiges Interesse (mehr) an einem separaten Feststellungsent­scheid über die Baubewilligungspflicht (grundlegend BVR 2016 S. 273 E. 2.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 5).

2.4 Im vorliegenden Fall ist ein Wiederherstellungs- und nachträgliches Baubewilligungsverfahren hängig. Die Beschwerdeführerin hat daher kein schutzwürdiges Feststellungsinteresse hinsichtlich der Baubewilligungs­pflicht in einem weiteren eigenständigen Verfahren. Entgegen ihrer Auffas­sung besteht hier kein Anlass, von der erwähnten Rechtsprechung des Ver­waltungsgerichts abzuweichen:

2.4.1 Auch im vorliegenden Fall wird der Regierungsstatthalter im anfecht­baren Baubewilligungsentscheid über die umstrittene Baubewilligungspflicht zu befinden haben (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 14). Ein schutzwürdi­ges Interesse am Erlass eines separaten Feststellungsentscheids ergibt sich jedenfalls nicht bereits daraus, dass die Baubewilligungspflicht kontrovers ist (vgl. Beschwerde Rz. 25). An dieser Beurteilung ändert der Umstand nichts, dass das Baubewilligungsverfahren (wie auch das Wiederherstellungsver­fahren) derzeit (noch) sistiert ist, bewirkt die Sistierung doch nur die vorläu­fige Unterbrechung des Verfahrensfortgangs (BVR 2016 S. 273 E. 2.4 am Ende; Michel Daum, a.a.O., Art. 38 N. 1). Selbst wenn die Beschwerdefüh­rerin ihr nachträgliches Baugesuch noch zurückziehen sollte, könnte sie die Baubewilligungspflicht nach dem vorstehend Gesagten zum Gegenstand des Beschwerdeverfahrens gegen die Wiederherstellungsverfügung ma­chen. Somit kann sie in jedem Fall die Baubewilligungspflicht bereits im hän­gigen Baubewilligungs- bzw. Baupolizeiverfahren bestreiten und zum Ge­genstand eines Rechtsmittelverfahrens machen. Ein separater Feststel­lungsentscheid ist insofern unnötig.

2.4.2 Die geltend gemachten prozessökonomischen Argumente sind eben­falls nicht stichhaltig: Die Beschwerdeführerin hat bereits ein (nachträgli­ches) Baugesuch eingereicht, auch wenn sie dies nur eventualiter getan hat (Stellungnahme vom 30.3.2021 Rz. 13). Damit hat sie den wesentlichen Auf­wand für das Baubewilligungsverfahren, der seitens der Bauherrschaft an­fällt, schon geleistet (vgl. BVR 2016 S. 273 E. 2.5). Ebenso wenig ist erkenn­bar, inwiefern auf Behördenseite durch die verlangte separate Feststellung Verfahrensaufwand eingespart werden könnte. Wie die Beschwerdeführerin selber vorbringt (Stellungnahme vom 30.3.2021 Rz. 14), hat sich der Regie­rungsstatthalter in seiner Verfügung vom 9. August 2019 bereits vorfrage­weise zum umstrittenen Bewilligungserfordernis geäussert. Das Verfahren insgesamt würde durch einen selbständigen Feststellungsentscheid daher eher verlängert anstatt verkürzt. Selbst wenn der Regierungsstatthalter die Baubewilligungspflicht anders als in seiner Verfügung vom 9. August 2019 verneinen würde, wäre es ihm unbenommen, die verlangte Feststellung als Endentscheid im Baubewilligungsverfahren zu treffen. Ein separater Fest­stellungsentscheid wäre daher auch insoweit unnötig.

2.4.3 Weiter kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, wenn sie geltend macht, sie könnte einen für sie günstigen Bauentscheid mangels materieller Beschwer nicht anfechten. Sie befürchtet, möglicherweise unge­rechtfertigte Kosten tragen zu müssen, wenn zu Unrecht eine Baubewil­ligungspflicht angenommen und unnötigerweise ein Baubewilligungsverfah­ren durchgeführt werde (Stellungnahme vom 30.3.2021 Rz. 14). Die Be­schwerdeführerin ist durch die Kostenauferlegung auch dann materiell beschwert, wenn der Bauentscheid in der Sache für sie günstig ausfällt. Sie kann folglich einen allenfalls unrechtmässigen Kostenentscheid auch in einem solchen Fall im Rechtsmittelverfahren überprüfen lassen (vgl. etwa VGE 22527 vom 1.5.2006 E. 1.1; ferner Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 40-41 N. 8 Bst. d). Es ist demnach nicht ersichtlich, inwiefern der Erlass einer se­paraten Feststellungsverfügung erforderlich wäre, um ein Rechtsschutzdefi­zit zu beheben.

2.4.4 Die Beschwerdeführerin nennt schliesslich keine Gründe, weshalb sich die materielle Behandlung ihrer Feststellungsanträge entgegen der dar­gelegten Praxis ausnahmsweise dennoch rechtfertigen könnte (vgl. dazu auch die Bemerkungen von Peter Ludwig zu BVR 2016 S. 273, 279 f.). In einem anderen Verfahren hat der Regierungsstatthalter des Verwaltungs­kreises Interlaken-Oberhasli im Sinn von Art. 48 Abs. 2 Bst. a BewD festge­stellt, die Umnutzung von 11 Wohnungen mit ca. 42 Betten in kurzzeitig ver­mietete Ferienwohnungen sei baubewilligungspflichtig (Akten RSA 3F pag. 82 ff.). Diesen Entscheid vom 22. November 2017 hat die Beschwerde­führerin nicht angefochten, obwohl sie die Frage der Bewilligungspflicht hätte überprüfen und damit frühzeitig klären lassen können. Die relativ lange Ver­fahrensdauer in der vorliegenden Angelegenheit ist zudem zu relativieren, ist dafür doch in erster Linie die Kontroverse um die Verfahrenssistierung wegen der Planungszone «Zweitwohnungen» verantwortlich. Abgesehen davon kann die Dauer der Rechtsmittelverfahren in diesem Zusammenhang ohnehin nicht ausschlaggebend sein, hätte es die Bauherrschaft doch an­dernfalls in der Hand, über den Rechtsmittelweg letztlich doch die materielle Beurteilung der im Grundsatz unzulässigen Feststellungsbegehren zu erwir­ken. Auch vor diesem Hintergrund leuchtet nicht ein, weshalb das Durchlau­fen des Baubewilligungsverfahrens für die Beschwerdeführerin unzumutbar sein soll.

2.5 Nach dem Gesagten besteht kein hinreichendes Rechtsschutzinte­resse am Erlass eines separaten Entscheids über das Bestehen bzw. Nicht­bestehen der Baubewilligungspflicht. Darüber wird der Regierungsstatthalter im hängigen Baubewilligungsverfahren ohnehin zu befinden haben.

2.6 Nicht anders verhält es sich mit der Frage, ob die kurzzeitige Woh­nungsvermietung im «Gebäude X.___» der Gastgewerbegesetzgebung un­tersteht. Denn wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt, setzt die Zuständigkeit des Regierungsstatthalters für das Baubewilligungsverfahren voraus, dass die umstrittene Nutzung als Gastgewerbebetrieb gilt (vgl. Art. 8 Abs. 2 Bst. a BewD). Neben der Baubewilligungspflicht wird der Regierungs­statthalter folglich im Baubewilligungsentscheid ebenfalls zu beurteilen haben, ob das GGG auf die kurzzeitige Wohnungsvermietung anwendbar ist, hat er seine Zuständigkeit gemäss Art. 3 Abs. 4 VRPG doch von Amtes wegen zu prüfen. Es besteht kein Grund, die Zuständigkeit zum Gegenstand eines besonderen Feststellungsverfahrens zu machen. Im Übrigen war der Regierungsstatthalter nicht verpflichtet, seine Zuständigkeit mit einer selb­ständig anfechtbaren Zwischenverfügung zu bejahen (vgl. Art. 5 Abs. 1 VRPG). Zwar ist das Baubewilligungsverfahren noch nicht weit fortgeschrit­ten. Es ist aber nicht anzunehmen, dass es sich um ein aufwändiges Verfah­ren handelt, was für die Beurteilung der Zuständigkeit (erst) mit der Sachver­fügung spricht (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 5 N. 2).

2.7 Das Nichteintreten der BVD auf die Feststellungsanträge der Be­schwerdeführerin ist somit nicht zu beanstanden.

3.

Zu beurteilen ist weiter, ob die Sistierung des Verfahrens zulässig ist.

3.1 Der Regierungsstatthalter hat das Baubewilligungsverfahren am 9. August 2019 sistiert, weil die umstrittene kurzfristige Wohnungsvermie­tung seiner Auffassung nach dem Zweck der Planungszone «Zweitwohnun­gen» widersprach (vgl. Dispositiv-Ziff. 1 der Sistierungsverfügung). Gemäss Art. 62a Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 1 Satz 3 BauG werden Baubewilligungs­verfahren während der Dauer der Planungszone und des Planerlassverfah­rens eingestellt, es sei denn, die Behörde, welche die Planungszone ange­ordnet hat, habe der Erteilung einer Baubewilligung zugestimmt. Treten die neuen Vorschriften oder Pläne in Kraft, werden die Bauvorhaben nach neuem Recht beurteilt (Art. 62a Abs. 3 Satz 2 BauG). Haben die Bauwilligen ein Baugesuch eingereicht oder in Form eines Vorprojekts ihre Bauabsicht mitgeteilt, ist die Planungszone innert drei Monaten aufzulegen. Andernfalls ist eine Planungszone gegenüber dem gleichen Vorhaben seitens des Ge­meinwesens, dem das Vorhaben als Baugesuch oder als Vorprojekt durch Zustellung zur Kenntnis gebracht worden ist, während fünf Jahren nur zuläs­sig, wenn sich die Verhältnisse inzwischen wesentlich verändert haben (Art. 62 Abs. 2 BauG).

3.2 Die BVD hat im angefochtenen Entscheid erwogen, die Planungs­zone «Zweitwohnungen» sei dem Bauvorhaben entgegenzuhalten. Die Mit­teilung über die Nutzungsabsichten der Beschwerdeführerin sei nicht als konkrete Anfrage anzusehen, sondern als lose Umschreibung im Rahmen eines «Firabebiers» abgegeben worden. Sie habe die dreimonatige Frist von Art. 62 Abs. 2 BauG nicht ausgelöst (E. 4). Ebenso wenig habe der Gemein­derat der Erteilung der Baubewilligung im Sinn von Art. 62a Abs. 1 Satz 3 BauG zugestimmt (E. 5). In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 25. März 2020 hat die Beschwerdeführerin die Auffassung vertreten, die Vor­instanzen hätten die Planungszone zu Unrecht auf das Bauvorhaben ange­wendet. Die Planungszone «Zweitwohnungen» ziele offenkundig nicht darauf ab, das strittige Vorhaben zu blockieren. Nach Ansicht des Gemein­derats beeinträchtige dieses den Zweck der Planungszone nicht (Beschwer­de Rz. 34 ff.).

3.3 Mit der Teilrevision der Ortsplanung «Zweitwohnungen» vom 8. De­zember 2020 ist die Planungszone von den neuen Vorschriften und Plänen abgelöst worden (vorne Bst. D). Aufgrund dieser Rechtslage stellt die Be­schwerdeführerin nicht mehr in Frage, «dass ihr Baugesuch nach den neuen Vorschriften zu beurteilen ist, da diese während der Dauer der Planungszone aufgelegt wurden (Art. 36 Abs. 2, Art. 36 Abs. 4 und Art. 62a Abs. 3 BauG)» (Stellungnahme vom 30.3.2021 Rz. 7). Das ist hier nicht in Frage zu stellen (vgl. für das nachträgliche Baubewilligungsverfahren auch VGE 23159 vom 23.5.2008 E. 2.1). Präzisierend hat die Beschwerdeführerin zudem fest­gehalten, an der Beur­teilung der Rügen, die sie in der Beschwerde vom 25. März 2020 gegen die Sistierung erhoben hat, möge sie nach dem Dahin­fallen der Planungszone zwar kein schutzwürdiges Interesse mehr haben. Der Wegfall der Planungs­zone bewirke aber nicht, dass sie kein schutz­würdiges Interesse mehr an der Wiederaufnahme des eingestellten Verfah­rens habe. Im Gegenteil sei das Interesse an der Durchführung des Baube­willigungsverfahrens und so­mit auch an der Aufhebung der Sistierung nach wie vor gegeben (Stellung­nahme vom 25.5.2021 S. 1 f.).

3.4 Die Verfahrensbeteiligten sind sich darin einig, dass der ursprünglich zur Diskussion stehende Sistierungsgrund (Sperrwirkung der Planungszone) mit der rechtskräftigen Genehmigung und dem Inkrafttreten der Ortspla­nungsteilrevision weggefallen ist (act. 8 und 8A; vorne Bst. D). Zu Recht weist die Beschwerdeführerin darauf hin, dass in einem solchen Fall nicht Gegenstandslosigkeit im Sinn von Art. 39 Abs. 1 VPRG eintritt, sondern das bislang sistierte Verfahren förmlich wiederaufzunehmen ist (Stellungnahme vom 25.5.2021 S. 1 mit Hinweis auf Michel Daum, a.a.O., Art. 38 N. 24; an­ders noch die Einschätzung des Instruktionsrichters in seiner Verfügung vom 30.4.2021). Für die Einstellung des Baubewilligungsverfahrens besteht kein Grund mehr. Das Verfahren ist vielmehr vom Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli weiterzuführen, zumal hinsichtlich der Baubewilligungs­pflicht des Vorhabens und der Zuständigkeit der Baubewilligungsbehörde keine Feststellungsentscheide getroffen werden (vorne E. 2).

4.

4.1 Im Ergebnis ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Der ange­fochtene Entscheid (und damit auch die Zwischenverfügung des Regie­rungsstatthalters vom 9.8.2019) ist insofern aufzuheben, als damit die Sis­tierung des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens bestätigt (bzw. ver­fügt) wurde. Die Sache ist – wie im Eventualstandpunkt beantragt (vorne Bst. D) – zur Fortsetzung des Baubewilligungsverfahrens an den Regie­rungsstatthalter zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuwei­sen, soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorne E. 1.2 und 1.5).

4.2 Die Verfahrens- und Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwal­tungsgericht sind grundsätzlich nach dem Unterliegerprinzip zu verlegen (Art. 108 Abs. 1 und 3 VRPG). Als unterliegend im Sinn von Art. 108 Abs. 1 VRPG gilt im Allgemeinen, wer mit seinen Anträgen nicht durchdringt. Nur teilweise obsiegt, wer nicht mit allen Hauptbegehren oder nur mit einem Eventualantrag durchdringt (Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 4). Die Be­schwerdeführerin unterliegt mit ihren Begehren überwiegend; sie obsiegt aber insofern, als ihrem Eventualantrag im Sistierungspunkt entsprochen wird, ausmachend einen Drittel. Der Regierungsstatthalter muss das Bau­bewilligungsverfahren allerdings ohnehin von Amtes wegen wiederaufneh­men, sobald die geltend gemachten Sistierungsgründe nicht mehr gegeben sind. Das ist hier unbestrittenermassen der Fall. Die Fortsetzung des Bau­bewilligungsverfahrens ist zudem (auch) Folge der erfolglosen Beschwerde­führung gegen das Nichteintreten auf die Feststellungsanträge (vorne E. 3). Diese speziellen prozessualen Verhältnisse erlauben es zwar nicht, der insoweit obsiegenden Beschwerdeführerin zufolge besonderer Umstände Verfahrenskosten aufzuerlegen (Art. 108 Abs. 1 VRPG; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 18). Hingegen steht ihr (auch) in diesem Punkt kein Parteikosten­ersatz zu (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

4.3 Für die Verlegung der vorinstanzlichen Kosten ist trotz der teilweisen Aufhebung des angefochtenen Entscheids nicht von einem Obsiegen der Beschwerdeführerin auszugehen. Angesichts der überzeugenden Erwä­gungen der BVD ist nicht ersichtlich, dass die Sistierung des Baubewilli­gungsverfahrens aufgrund der seinerzeitigen Verhältnisse (Sperrwirkung der Planungszone) rechtswidrig war (angefochtener Entscheid E. 4 und 5): Der Standpunkt der Vorinstanz, wonach die an einem «Firabebier» mitgeteilte Absicht, Wohnungen kurzzeitig vermieten zu wollen, die Dreimonatsfrist von Art. 62 Abs. 2 BauG nicht auszulösen vermochte, erweist sich als rechtskon­form. Denn der Gesetzeswortlaut verlangt ausdrücklich, dass eine fristaus­lösende Mitteilung «in Form eines Vorprojektes» zu erfolgen hat, und lässt damit eine rein mündliche Erklärung der Bauabsicht ohne nähere Angaben zum Projekt nicht genügen. Wie die Vorinstanz ebenfalls richtig erkannt hat, stand zudem auch der Beschluss des Gemeinderats vom 3. April 2019 der Sistierung des Baubewilligungsverfahrens nicht entgegen. Wohl sieht Art. 62a Abs. 1 BauG vor, dass eine Baubewilligung im Fall einer rechtswirk­samen Planungszone nur erteilt werden darf, wenn die Planerlassbehörde zustimmt. Eine solche Zustimmung führt aber nicht dazu, dass anstelle der Baubewilligungsbehörde die Planerlassbehörde für den Entscheid über die Verfahrenssistierung zuständig wäre. Das Regierungsstatthalteramt als Bau­bewilligungsbehörde war nicht verpflichtet, das Verfahren weiterzuführen, zumal das Bauvorhaben dem Zweck der Planungszone unbestrittenermas­sen widersprach und keine plausiblen Gründe ersichtlich sind, die gegen eine Sistierung sprachen. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, be­gründete der Gemeinderat seine Zustimmung zur Weiterführung des Baube­willigungsverfahrens allein mit der Mitteilung der Bauabsicht beim erwähnten «Firabebier». Diese war jedoch wie dargelegt nicht geeignet, das hier inte­ressierende Vorhaben von der Planungszone auszunehmen. Selbst wenn der Gemeinderatsbeschluss – was die Vorinstanz im angefochtenen Ent­scheid verneint hat (E. 5c) – eine Zustimmung der Planerlassbehörde im Sinn von Art. 62a Abs. 1 BauG darstellen würde, war die Verfahrenseinstel­lung im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids somit nicht rechtswidrig. Der vorinstanzliche Kostenschluss ist daher zu bestätigen (vgl. BVR 2008 S. 193 E. 9.2, Begründung präzisiert mit Beschluss der Abteilungskonferenz vom 29.4.2014, Ziff. 5, wonach in solchen Fällen nicht an «besondere Um­stände», sondern an das Unterliegerprinzip anzuknüpfen ist; VGE 2015/349 vom 21.3.2017 E. 5.2; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 7).

5.

Gegen das vorliegende Urteil kann grundsätzlich Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht geführt werden (Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]). Soweit es sich um einen Zwi­schenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG handelt (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3, 133 V 477 E. 4.1), ist die Beschwerde aber nur zulässig, wenn eine der zu­sätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt ist.

Demnach entscheidet der Einzelrichter:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 24. Februar 2020 wird insofern aufgehoben, als damit die Sistierung des nachträglichen Baubewilligungs­verfahrens bestätigt wurde. Die Sache wird zur Fortsetzung des Verfah­rens an das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli zurückgewie­sen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einge­treten wird.

2. a)Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'500.--, werden der Beschwerdeführerin zu zwei Dritteln, ausmachend Fr. 1'000.--, auferlegt. Die übrigen Kos­ten werden nicht erhoben.

b) Für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht werden keine Partei­kosten gesprochen.

3. Die Verlegung der Verfahrens- und Parteikosten vor der Bau- und Ver­kehrsdirektion des Kantons Bern wird bestätigt.

4. Zu eröffnen:

-Beschwerdeführerin

-Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

-Einwohnergemeinde Interlaken

-Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli (ad bbew 123/2019)

Der Einzelrichter:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundes­gericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun­des­gericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.