Genehmigung der Teil-Überbauungsordnung XIV "Bleikenmatt" (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 18. März 2019; 2017.JGK.3249)

100.2019.140U

STE/BAE/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 20. März 2020

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Stohner, Verwaltungsrichterin Steinmann

Gerichtsschreiberin Barben

1. ** A.________ und B.________**

2. ** C.________ und D.________**

3. ** E.________ und F.________**

alle vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführende

gegen

G.________ AG

handelnd durch die statutarischen Organe

vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdegegnerin 1

Einwohnergemeinde Kehrsatz

handelnd durch den Gemeinderat, Zimmerwaldstrasse 6, 3122 Kehrsatz

Beschwerdegegnerin 2

und

Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern

Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8

betreffend Genehmigung der Teil-Überbauungsordnung XIV «Bleikenmatt» (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 18. März 2019; 2017.JGK.3249)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.03.2020, Nr. 100.2019.140U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

Die Zone mit Planungspflicht (ZPP) Nr. 3 «Bleikenmatt» liegt am östlichen Rand des Dorfzentrums von Kehrsatz und ist für eine Wohnüberbauung vorgesehen. Der westliche Teil (Teilgebiete A, B und E) liegt im Wirkungs­bereich der Teil-Überbauungsordnung (Teil-ÜO) XII und ist bereits über­baut. Der östliche Teil (Teilgebiete C und D) umfasst das noch unüberbaute Grundstück Kehrsatz Gbbl. Nr. 1________ und das Grundstück Nr. 2________ mit ei­nem Kindergarten. Am 18. August 2016 beschloss der Gemeinderat der Einwohnergemeinde (EG) Kehrsatz für das Grundstück Nr. 1________ die Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt», bestehend aus dem Überbauungsplan und den Überbauungsvorschriften (ÜV), die Umzonung der Parzelle Nr. 2________ von der ZPP Nr. 3 «Bleikenmatt» in eine Zone für öffentliche Nutzungen (ZöN) so­wie eine Änderung des Baureglements. Während der öffentlichen Auflage hatten unter anderen A.________ und B.________, C.________ und D.________ sowie die Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft … gegen die Planung Einsprache erhoben. Mit Verfügung vom 26. April 2017 genehmigte das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) die Planung und wies die Einsprachen ab.

B.

Gegen die Genehmigungsverfügung des AGR erhoben A.________ und B.________, C.________ und D.________ sowie (von der Stockwerkeigentümer­gemeinschaft …) unter anderen E.________ und F.________ am 29. Mai 2017 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kir­chendirektion des Kantons Bern (JGK; heute: Direktion für Inneres und Justiz [DIJ]). Diese beteiligte die Grundeigentümerin G.________ AG auf deren Begehren hin am Verfahren und wies die Beschwerde mit Ent­scheid vom 18. März 2019 ab.

C.

Gegen diesen Entscheid haben A.________ und B.________, C.________ und D.________ sowie E.________ und F.________ am 18. April 2019 Verwal­tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der Entscheid der JGK sei aufzuheben und die vom Gemeinderat Kehrsatz am 18. August 2016 beschlossene Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» sei nicht zu genehmigen.

Die G.________ AG beantragt mit Beschwerdeantwort vom 21. Mai 2019, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die EG Kehrsatz hat mit Eingabe vom 3. Mai 2019 auf weitere Ausführungen verzichtet. Die JGK beantragt mit Vernehmlassung vom 8. Mai 2019, die Beschwerde sei abzuweisen.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzli­chen Verfahren teilgenommen. Sie sind als Eigentümerinnen und Eigen­tümer benachbarter Grundstücke durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Auf­hebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Die Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» umfasst den östlichen Teil der ZPP Nr. 3 «Bleikenmatt» (Teilgebiete C und D). Sie grenzt gegen Westen an das Gebiet der Teil-ÜO XII (Teilgebiete A und B der ZPP Nr. 3), welches mit bis zu dreigeschossigen Gebäuden, mehrheitlich Mehrfamilienhäusern, überbaut ist (vgl. Art. 13 Abs. 5 Bst. a und b des Baureglements der Ein­wohnergemeinde Kehrsatz vom 13. September 2010 [GBR]). Gegen Süden grenzt das Gebiet der Teil-ÜO XIV an die neue ZöN N (Kindergarten), an die Wohnzone W2 sowie an die Zone mit Quartierplanung (ZQ) 1 (vgl. Zonenplan der EG Kehrsatz vom 13.9.2010, einsehbar unter: <www.kehrsatz.ch>, Rubrik «Online Schalter»). Das Gebiet der Teil-ÜO XIV liegt an einem Hang, der im oberen Teil Richtung Osten, im unteren Teil auch Richtung Norden leicht abfällt. Die Teil-ÜO XIV sieht sechs gleich ausgerichtete Baufelder vor, die im oberen Teil ungefähr parallel zum Hang liegen. Die Höhe der Gebäude ist durch Höhenkoten begrenzt (Überbau­ungsplan, in act. 4D).

2.2 Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist nur die Genehmi­gung der Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt». Die gleichzeitig genehmigte Umzo­nung der Parzelle Nr. 2________ und die Änderung von Art. 7 sowie Art. 13 Abs. 5 Bst. b GBR waren bereits vor der Vorinstanz nicht mehr angefochten. Ebenfalls nicht Gegenstand des Verfahrens bildet das Referenzprojekt, auf dessen Grundlage die Teil-ÜO XIV ausgearbeitet wurde; dieses dient bloss der Illustration des Bebauungskonzepts und der Aussenraumgestaltung (Art. 4 ÜV), die Rechtmässigkeit eines konkreten Bauprojekts wird erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein. Zwar ist es möglich, mit der Ge­nehmigung einer Überbauungsordnung auch die Baubewilligung zu erteilen (vgl. Art. 88 Abs. 6 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]); dies ist hier aber nicht der Fall. Einwände, die sich gegen das Referenzprojekt richten, sind im vorliegenden Verfahren daher nicht zu be­urteilen.

3.

3.1 Die Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, die Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» verstosse gegen die verbindlichen Vorgaben des Bau­reglements für die ZPP Nr. 3 «Bleikenmatt» und sei daher nicht genehmi­gungsfähig. Sie rügen insbesondere, es fehle die Rücksichtnahme auf die bestehenden benachbarten Siedlungen, die in Art. 13 Abs. 5 Bst. c GBR vorgeschrieben sei. Mit der festgelegten Gebäudehöhenkote und der mög­lichen Geschosszahl, den Grenzabständen und der Anordnung der Baube­reiche sowie der Ausnützungsziffer und der Nutzungsaufteilung werde zu wenig auf die Nachbarschaft Rücksicht genommen und dem Terrainverlauf ungenügend Rechnung getragen.

3.2 Die Gemeinden sind im Rahmen des übergeordneten Rechts in der Ortsplanung autonom (Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 55 Abs. 1 und Art. 65 Abs. 1 BauG). Das AGR als Ge­nehmigungsbehörde und die JGK bzw. DIJ als kantonale Beschwer­deinstanz im Sinn von Art. 33 Abs. 3 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) haben zu prüfen, ob die Gemeinde das ihr zustehende Planungs­ermessen richtig und zweckmässig ausgeübt hat. Die Rechtsmittelbehörde hat sich bei der Überprüfung zurückzuhalten, soweit es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demo­kratie sowie die Gemeindeautonomie von Bedeutung sein sollen. Mit der Pflicht zur vollen Überprüfung wird also nicht ausgeschlossen, dass sich die Rechtsmittelinstanz eine gewisse Zurückhaltung auferlegt, wenn der unteren Instanz mit der Anwendung unbestimmter Planungsbegriffe oder bei der Handhabung des Planungsermessens ein Beurteilungsspielraum oder Ermessensbereich zusteht. Im Rahmen der ihm zustehenden Rechts­kontrolle hat das Verwaltungsgericht lediglich zu prüfen, ob die Vorinstanz ihre Überprüfungsbefugnis frei von Rechtsfehlern ausgeübt hat. Daraus ergibt sich, dass es einen Beschwerdeentscheid in Planungssachen nicht schon dann aufhebt, wenn ein anderes Vorgehen ebenfalls denkbar gewe­sen wäre, sondern nur dann, wenn sich die beschlossene und genehmigte Planung als rechtswidrig erweist (BVR 2019 S. 170 E. 3.2 mit Hinweisen).

3.3 Jede Planung hat sich an Art. 1 und 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) zu orientieren und in jedem Fall sind alle Interessen, sowohl die öffentlichen wie die privaten, zu beachten und gegeneinander abzuwägen (Art. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.13]). Nach Art. 24 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen nicht zu Einwirkungen auf die Nachbarschaft führen, die der Zonenordnung wider­sprechen. Unter Einwirkungen sind auch ideelle bzw. immaterielle (z.B. ästhetische oder psychisch wirkende) Immissionen zu verstehen (zum Ganzen BVR 2003 S. 257 E. 9c; VGE 22631 vom 30.1.2007 E. 4.1, je mit Hinweisen).

3.4 Das Bauen in einer ZPP setzt eine rechtskräftige ÜO voraus (Art. 93 Abs. 1 BauG). Als Grundlage dafür hat die Grundordnung für jede ZPP den Planungszweck, die Art der Nutzung, deren Mass als Planungswert und die Gestaltungsgrundsätze für Bauten, Anlagen und Aussenräume festzulegen. Der Gemeinderat kann in der ÜO baurechtliche Vorschriften abweichend zur Grundordnung festlegen, aber nicht von den Vorgaben für die ZPP ab­weichen (Art. 92 Abs. 1 BauG; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, Art. 92/93 N. 2). – Die Grundlagen für die ZPP Nr. 3 finden sich in Art. 13 Abs. 5 GBR in der Fassung vom 18. August 2016, genehmigt am 26. April 2017 (in act. 4D). Danach ist die ZPP Nr. 3 Wohnnutzungen und nicht störenden Arbeitsplätzen vorbehalten. Es ist eine ausgewogene Mischung von Wohnungen verschiedener Grösse und Eigentumsverhältnisse und insbesondere auch ein angemessener Anteil an alters- und behindertengerechten Wohnungen vorzusehen (Bst. a). In den Teilgebieten C und D (d.h. dem Wirkungsbereich der Teil-ÜO XIV) ist die Nutzung mit vorwiegend, im direkten Anschluss an die W2 mit maximal 2-geschossigen Bauten oder Gebäudeteilen zulässig. Das Attikageschoss darf maximal 2/3 der Fläche des darunterliegenden Normalgeschosses beanspruchen. An der gegen die Parzellengrenze liegenden Schmalseite muss das Attikageschoss um mindestens 4 m zurückversetzt werden. An der Hauptfassade darf das Attikageschoss auf die Fassade des darunter­liegenden Geschosses gestellt werden. Attikageschosse werden weder bei der Berechnung der Geschosszahl noch bei der Gebäudehöhe mitgezählt. Die maximale Ausnützungsziffer beträgt 0,67. Der Gemeinderat kann diese im Rahmen der ÜO auf maximal 0,79 erhöhen (Bst. b). Die Bauformen sind den Terrainverhältnissen anzupassen. Die Anordnung sowie die Geschoss­zahl der Bauten haben auf die bestehenden benachbarten Siedlun­gen angemessen Rücksicht zu nehmen (Bst. c).

3.5 Die Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» bezweckt die rationelle Erschlies­sung und die differenzierte Gestaltung von Bauten und Aussenräumen in den Teilgebieten C und D der ZPP Nr. 3. Sie sieht sechs Baufelder parallel zum oberen Teil des Hangs vor, deren Grösse und Lage im Überbauungs­plan verbindlich festgelegt sind (Art. 5 Bst. b ÜV). Die Baubereiche werden durch Baulinien gemäss Art. 90 ff. BauG umschrieben. Ausserhalb der Baubereiche sind keine vorspringenden Gebäudeteile gestattet. Davon ausgenommen sind Balkone, Vordächer, Vortreppen und transparente Sichtschutzwände mit einer maximalen Auskragung von 1,5 m (Art. 8 ÜV). Ebenfalls verbindlich bestimmt sind die höchstens zwei Baustufen pro Ge­bäude und die maximalen Gebäudehöhenkoten, die bis oberkant offene oder geschlossene Brüstung des obersten Normalgeschosses gemessen werden, d.h. ohne Einbezug des Attikageschosses (Art. 9 und 11 Abs. 3 ÜV). Verbindlich geregelt werden zudem die Schmalseiten der Gebäude betreffend Rücksprung Attikageschoss (Art. 5 Bst. e ÜV). Zur Dachgestal­tung bestimmt Art. 11 Abs. 1 ÜV, dass für neue Hauptbauten nur Flach­dächer erstellt werden dürfen. Art. 11 Abs. 3 ÜV übernimmt die Vorschrift von Art. 13 Abs. 5 Bst. b GBR betreffend Attikageschoss.

3.6 Gemäss Erläuterungsbericht S. 8 f. (in act. 4D) soll der vorhandene Rhythmus von bebauten und offenen Räumen in der Teil-ÜO XIV (gemeint wohl: XII) durch die projektierte Siedlung in den Teilgebieten C und D auf­genommen und weitergeführt werden. Durch das Aufnehmen der beste­henden Achsen entstehe eine gewisse Transparenz, welche den Durch- und Ausblick in die Landschaft ermögliche. Die Staffelung der einzelnen Gebäudevolumen reagiere sowohl auf die vorhandene Hanglage wie auch auf den Umgang mit den benachbarten Bauten. Die Gebäudetiefe der Bau­bereiche A, B, C und D ermögliche mit einem dem natürlichen gewachse­nen Terrain folgenden Gebäudesprung ein ausgewogenes, abgestuftes Bauvolumen, welches sich sorgfältig in die gebaute Umgebung einfüge. Die Baubereiche E und F verhielten sich mit einem entsprechenden Gebäude­sprung in der gleichen Art und Weise gegenüber der Zone ZQ1.

3.7 Die Beschwerdeführenden beanstanden, die Gebäudehöhe und Geschosszahl nehme zu wenig Rücksicht auf die Nachbarschaft.

3.7.1 Wie die JGK zutreffend ausgeführt hat, enthält das GBR für die ZPP Nr. 3 «Bleikenmatt» keine Vorgaben betreffend die maximal zulässige Ge­bäudehöhe. Es regelt diese nur indirekt, indem vorwiegend – und im direk­ten Anschluss an die W2 maximal – zweigeschossige Bauten (plus Attika) zulässig sind und die Anordnung und die Geschosszahl der Bauten auf die benachbarten Siedlungen Rücksicht zu nehmen haben. Die im Überbau­ungsplan festgelegten maximalen Höhenkoten der Gebäude ermöglichen zwar Bauten bis zu gut 10 m Höhe plus Attika; sie dürfen aber nur im Rah­men dieser allgemeinen Vorgaben ausgeschöpft werden. Ob ein konkretes Bauprojekt diese einhält, wird im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein. Erst in diesem Verfahren wird allenfalls die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) einzubeziehen sein (Art. 22a des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Bau­bewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]), zumal die Auswirkungen auf das Ortsbild von der Gestaltung der Bauten abhängen und nicht abstrakt allein aufgrund der maximal zulässigen Gebäudehöhe beurteilt werden können. Der Antrag auf Beizug der OLK wird abgewiesen.

3.7.2 Der Perimeter der Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» grenzt gegen Westen an die Überbauung der Teil-ÜO XII mit dreigeschossigen Gebäuden plus Attika, im Süden an die W2 und im Südosten an zweigeschossig überbau­tes Gebiet an der Mättelistrasse, das in der ZQ1 liegt. Entgegen der Auf­fassung der Beschwerdeführenden gilt die Beschränkung auf maximal zwei Geschosse nur im direkten Anschluss an die W2, nicht an die ZQ1, selbst wenn diese ursprünglich nach den Vorschriften der W2 überbaut worden ist. Gemäss Art. 12 Abs. 2 GBR richtet sich die Nutzungsart, aber nicht das Nutzungsmass der ZQ nach den Bestimmungen der W2. Es könnten somit auch in der ZQ 1 grössere Bauvolumen bewilligt werden (vgl. Art. 12 Abs. 3 GBR). Das Gelände fällt von den Gebäuden an der Mättelistrasse Richtung Norden ab; die geplanten Bauten werden somit niedriger am Hang stehen und dadurch weniger hoch in Erscheinung treten. Durch die zwei Baustufen pro Gebäude passen sich die Bauformen auch an das Terrain an. Der Überbauungsplan sieht zudem vor, dass die Attikageschosse auf den Baufeldern B, D, E und F auf den südlichen Schmalseiten gegenüber der W2 und der ZQ1 zurückversetzt werden. Damit wird bei der Gebäudehöhe auf die bestehenden Bauten Rücksicht genommen.

3.7.3 Der Entscheid, mit der Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» eine im Vergleich zu den benachbarten Siedlungen teilweise dichtere Bauweise und eine entsprechend höhere bzw. grössere Überbauung zuzulassen, liegt im Pla­nungsermessen der Gemeinde (Art. 65 Abs. 1 BauG; vorne E. 3.2) und trägt dem raumplanerischen Ziel der haushälterischen Bodennutzung Rechnung (Art. 1 Abs. 1 RPG). Die Rücksichtnahme auf die bestehenden Bauten kann nicht so weit gehen, dass die nach Art. 13 Abs. 5 Bst. b GBR zulässige Ausnützung des Grundstücks nicht mehr erreicht werden kann. Die Beschwerdeführenden haben keinen Anspruch darauf, dass das Areal der ÜO XIV unüberbaut bleibt oder bloss sehr locker überbaut wird (BVR 2003 S. 257 E. 9c/aa; VGE 22631 vom 30.1.2007 E. 4.2). Die EG Kehrsatz kennt zudem bereits eine dreigeschossige Wohnzone mit einer Gebäudehöhe bis 10 m und eine viergeschossige Wohn- und Arbeitszone (Art. 2 GBR); die geplante Gebäudehöhe ist für die Gemeinde somit nicht aussergewöhnlich hoch. Die Vorschriften der ÜO betreffend Gebäudehöhe und Geschosszahl sind daher rechtmässig.

3.8 Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Gebot der Rück­sichtnahme auf bestehende Siedlungen gebiete es, grössere Grenz­abstände zu den Nachbargrundstücken einzuhalten anstelle der grosszügi­gen Gebäudeabstände im Perimeter der ÜO.

3.8.1 Die Baufelder B, D, E und F halten auf ihrer südlichen Schmalseite einen Grenzabstand von jeweils 5 m ein, das Gebäude D auf der östlichen Längsseite einen Abstand von 6,10 m. Nach den Vorgaben des GBR ha­ben die Bauten im Perimeter der ÜO XIV «Bleikenmatt» keinen minimalen Grenzabstand einzuhalten. Die Beschwerdeführenden stellen dies nicht in Frage; sie leiten ihre Forderung nach grösseren Abständen einzig aus dem Gebot der Rücksichtnahme auf bestehende Siedlungen ab (Art. 13 Abs. 5 Bst. c GBR). Die JGK hat die Grenzabstände für die Wohnzone W2 und W3 als Vergleichsgrösse herangezogen für die Prüfung der Frage, ob die Grenzabstände angemessen Rücksicht auf die bestehenden benachbarten Siedlungen nehmen. Sie hat dies bejaht mit der Begründung, der Abstand sämtlicher Baufelder zu den angrenzenden Grundstücken entspreche min­destens dem kleinen Grenzabstand der W2. Die gegen Osten ausge­rich­tete Längsseite des Baufelds D halte sogar den kleinen Grenzabstand der W3 ein. Wie die JGK zutreffend festgehalten hat, sind die Grenz­abstände in Art. 2 GBR für die ZPP Nr. 3 nicht direkt massgebend. Die ÜO kann von den Bestimmungen der Grundordnung (mit Ausnahme derjenigen betref­fend die ZPP) abweichen (vorne E. 3.4). Die Grenzabstände gemäss GBR können jedoch als Vergleichsgrösse dienen (BVR 2003 S. 257 E. 9c/bb; VGE 22631 vom 30.1.2007 E. 4.2).

3.8.2 Nach Art. 2 Abs. 1 GBR beträgt der kleine Grenzabstand in der Wohn­zone W2 5 m und in der W3 6 m. Der kleine Grenzabstand gilt für die Schmalseiten und die beschattete Längsseite des Gebäudes (Art. 30 Abs. 2 GBR). Der grosse Grenzabstand gilt für die besonnte Gebäudelänge des Gebäudes und wird rechtwinklig zu ihr gemessen. Kann die besonnte Gebäudelänge nicht eindeutig ermittelt werden, wie bei Ost-West-Orientie­rung der Wohn- und Arbeitsräume, so bestimmt die Baupolizeibehörde die Anordnung der Grenzabstände auf Antrag der Baugesuchstellenden (Art. 30 Abs. 3 GBR). Da das Gebiet der ÜO XIV vorwiegend zweigeschos­sig überbaut werden soll, hat sich die JGK zu Recht am Grenzabstand der W2 orientiert. Dieser ist an den südlichen Schmalseiten der Baufelder B, D, E und F eingehalten, ebenso an der östlichen Längsseite des Baufelds D. Da die Längsseiten der Baufelder Richtung Osten und Westen ausgerichtet sind, muss das Baufeld D entgegen der Auffassung der Beschwerdefüh­renden den grossen Grenzabstand nicht zwingend auf der Ostseite einhal­ten. Indem sich die Anordnung der Baufelder an den Grenzabständen des GBR orientiert, nimmt sie genügend Rücksicht auf die bestehenden be­nachbarten Bauten.

3.8.3 Die Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken sind zudem im Zusammenhang mit der Gesamtüberbauung zu sehen: Dass zwischen den grossen Baufeldern in der ÜO ein grösserer Abstand eingehalten wird, ist nachvollziehbar, da die Siedlung sonst sehr kompakt wirken und der beab­sichtigte Durch- und Ausblick in die Landschaft verunmöglicht würde. Wie die JGK zutreffend erwogen hat, führt die verdichtete Bauweise dazu, dass die Freiflächen zwischen den Gebäuden grosszügig bemessen werden müssen, um die Überbauung aufzulockern. Dies führt zu einer grösseren Wohnqualität, zumal die geplanten Mehrfamilienhäuser keine privaten Gärten haben. Bleibt der Durchblick zwischen den geplanten Gebäuden erhalten, dient dies nicht nur den Bewohnerinnen und Bewohnern dieser Gebäude, sondern auch der Nachbarschaft. Dies ist ebenfalls als Rück­sichtnahme auf die bestehenden Bauten zu verstehen; diese bemisst sich nicht allein nach dem Abstand der Gebäude zu den Nachbargrundstücken. Aus dem Gebot der Rücksichtnahme auf bestehende Bauten können die Beschwerdeführenden deshalb weder einen Anspruch auf grössere Ab­stände zu den benachbarten Grundstücken noch auf eine andere Anord­nung der Baufelder ableiten.

3.9 Dasselbe gilt für die vorgesehene Ausnützung des Grundstücks. Art. 13 Abs. 5 Bst. b GBR räumt dem Gemeinderat ausdrücklich die Kom­petenz ein, die Ausnützungsziffer in der ÜO auf bis zu 0,79 zu erhöhen, was er mit Art. 7 ÜV getan hat. Gemäss Art. 13 Abs. 5 Bst. c GBR haben die Anordnung sowie die * Geschosszahl* der Bauten auf die bestehenden benachbarten Siedlungen angemessen Rücksicht zu nehmen; das Gebot der Rücksichtnahme verpflichtet den Gemeinderat aber nicht dazu, eine geringere Ausnützung vorzusehen. Die ÜO XIV «Bleikenmatt» verletzt da­her die Vorgaben von Art. 13 Abs. 5 GBR nicht. Die Beschwerde erweist sich in diesen Punkten als unbegründet. Die entscheidwesentlichen örtli­chen Verhältnisse sind aus den Akten hinreichend ersichtlich; der Beweis­antrag auf einen Augenschein wird daher abgewiesen.

4.

4.1 Die Beschwerdeführenden rügen weiter, die Teil-ÜO XIV «Bleiken­matt» verletze mit dem Baufeld F übergeordnete Vorschriften des Hecken- sowie des Natur- und Heimatschutzes. Der dort vorgesehene Wohnblock würde in eine geschützte Hecke hineinragen, weshalb diese beseitigt und regelmässig auf den Stock zurückgeschnitten werden müsste. Es könnte sich keine annähernd so wertvolle Hecke mit Brut- und Nistplätzen für Vö­gel entwickeln wie sie heute bestehe. Die Beschwerdeführenden beantra­gen deshalb eine Begutachtung durch BirdLife Schweiz.

4.2 Gemäss Art. 27 Abs. 1 des Naturschutzgesetzes vom 15. Septem­ber 1992 (nachfolgend: NSchG; BSG 426.11) sind Hecken in ihrem Be­stand geschützt (vgl. auch Art. 18 Abs. 1bis des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz [NHG; SR 451]). Als Hecken gel­ten linienförmige Bestockungen mit einheimischen Sträuchern, allenfalls mit Krautsaum und Bäumen (Art. 28 Abs. 1 NSchG). Der Regie­rungsstatthalter oder die Regierungsstatthalterin kann eine Ausnahme­bewilligung zur Be­seitigung einer geschützten Hecke erteilen, wenn der Fort­bestand der Hecke unter Abwägung der privaten und öffentlichen Inte­res­sen den Gesuchstellenden nicht mehr zumutbar ist oder wenn überwie­gende öffent­liche Interessen die Beseitigung erfordern (Art. 27 Abs. 2 NSchG i.V.m. Art. 13 Abs. 1 der Naturschutzverordnung vom 10. November 1993 [NSchV; 426.111]). Wird eine Ausnahmebewilligung erteilt, sind die Ge­suchstellenden zu ökologischem Ersatz zu verpflichten (Art. 13 Abs. 2 NSchV; vgl. auch Art. 18 Abs. 1ter NHG).

4.3 An der östlichen Grenze des Grundstücks Nr. 1________ befindet sich eine Hecke, die unbestrittenermassen gemäss Art. 27 NSchG geschützt ist. Sie ist auch im Zonenplan und im Anhang des GBR als Naturobjekt ver­zeichnet (Massnahme Nr. 11108, Hecke Bleikenmatt). Gemäss Art. 27 Abs. 1 und 2 GBR bezwecken Naturobjekte den Schutz von wertvollen Naturressourcen sowie von Lebensräumen mit seltenen und gefährdeten Pflanzen und Tieren und dienen dem ökologischen Ausgleich. Sie sind zu erhalten und wo nötig zu verbessern.

4.4 Art. 17 Abs. 2 ÜV sieht vor, dass die geschützte Wildhecke soweit als möglich zu erhalten und zu pflegen ist. Bei Rodungen (max. 36 m2) und Beeinträchtigungen sind in unmittelbarer Nähe mindestens gleichwertige (ökologische) Ersatzmassnahmen zu leisten. Sie sind im Baubewilligungs­verfahren nachzuweisen. Unter dem Titel «Hinweise» sind im Überbau­ungsplan die geschützte Hecke einerseits im gegenwärtigen Zustand sowie andererseits im vorgesehenen Zustand nach Rodung und Ersatzmass­nahmen eingezeichnet (grün gepunktete bzw. schraffierte Fläche). Das Baufeld F hält gemäss Überbauungsplan einen Abstand von mindestens drei Metern zur bestehenden Hecke ein. Nicht berücksichtigt sind allerdings Balkone, die gemäss ÜO bis 1,5 m über die Baulinien hinaus- und damit näher an die Hecke heranreichen dürfen (vgl. auch Referenzprojekt, Ge­bäude F). Gemäss Erläuterungsbericht wird zudem während der Bauphase zwischen dem Gebäude und der Hecke Arbeitsraum für Aushub und Ge­rüst benötigt.

4.5 Die für das Referenzprojekt voraussichtlich notwendigen Massnah­men im Umgang mit der Hecke während und nach der Bauphase haben eine Vertreterin der Abteilung Naturförderung (ANF) des Amtes für Land­wirtschaft und Natur des Kantons Bern (LANAT) und Vertreter der Bauherr­schaft bei einer Begehung am 25. August 2015 besprochen (vgl. Aktennotiz vom 7.9.2015, Anhang e zum Erläuterungsbericht). Gemäss Aktennotiz hält das Baufeld F einen Minimalabstand von 3 m zur Aussenkante der Hecke und einen solchen von 5 m zur Bestockung der Hecke ein, was der Vor­gabe der ANF entspricht. Eine teilweise Rodung der Hecke (max. 36 m2 sowie Walnussbaum) mit Wiederherstellungs- und Ersatzmassnahmen wurde mit der ANF diskutiert. Im Vorprüfungsverfahren hat das AGR einen Fachbericht der ANF eingeholt; diese hat unter Hinweis auf die Aktennotiz vom 7. September 2015 mitgeteilt, sie stimme dem Vorhaben zu und eine Ausnahmebewilligung könne mit Auflagen in Aussicht gestellt werden. Zu den Überbauungsvorschriften hielt die ANF fest, Eingriffe hätten sich maximal auf die Grössenordnung zu beschränken, wie sie im Richtprojekt dar­gelegt und in der Aktennotiz vom 7. September 2015 beschrieben sei. Be­treffend den Überbauungsplan forderte sie, der Anschluss an den öffent­lichen Fussweg sei entlang der Hecke und nicht durch die Hecke zu führen (Fachbericht vom 8. Januar 2016 S. 2, in act. 4F).

4.6 Gestützt auf den Fachbericht der ANF und den Vorprüfungsbericht des AGR vom 28. Januar 2016 (in act. 4F) hat die Gemeinde den Verlauf des öffentlichen Fusswegs im Überbauungsplan geändert und in Art. 17 Abs. 2 ÜV die Einschränkung aufgenommen, dass maximal 36 m2 der He­cke gerodet werden dürfen. Die Rodung eines Teils der Hecke betrifft das Ausführungsprojekt. Die ÜO selber sieht die Rodung und das Zurück­schneiden der Hecke nicht vor; die grün schraffierte Fläche im Überbau­ungsplan («geschützte Hecken nach Rodung/Ersatzmassnahmen») ist le­diglich ein Hinweis und keine verbindliche Festlegung. Das Baufeld F hält den erforderlichen Abstand zur Hecke ein und erfordert daher keine Ro­dung. Eine solche verlangt auch Art. 17 Abs. 2 ÜV nicht. Die Bestimmung kann den Schutz der Hecke gemäss Art. 27 Abs. 1 NSchG durch die For­mulierung «so weit als möglich zu erhalten und zu pflegen» nicht ein­schränken. Sie ist vielmehr im Einklang mit dem übergeordneten Recht so zu verstehen, dass sie auf den Schutz der Hecke hinweist und eine allfäl­lige Rodung von vornherein auf eine Fläche von höchstens 36 m2 begrenzt. Es besteht daher kein Grund, diesem Teil der ÜO die Genehmigung zu verweigern. Eine umfassende Interessenabwägung im Sinn von Art. 27 Abs. 2 NSchG soll im Genehmigungsverfahren betreffend die ÜO nicht vorgenommen werden und wurde auch nicht vorgenommen. Ob die Vo­raussetzungen für eine Ausnahmebewilligung erfüllt sind und welche Wie­derherstellungs- und Ersatzmassnahmen gegebenenfalls nötig sind, wird im Baubewilligungsverfahren für das Ausführungsprojekt frei zu prüfen sein. Im vorliegenden Verfahren erübrigen sich weitere Abklärungen; der Beweisantrag auf Begutachtung durch BirdLife Schweiz wird abgewiesen.

5.

5.1 Die Beschwerdeführenden bringen vor, der vorgesehene Standort der Kehrichtsammelstelle direkt vor dem Gebäude Bleikenmattstrasse … nehme in keiner Weise auf die Interessen der Nachbarschaft Rücksicht. Eine Kehrichtsammelstelle sieben Meter vor den Schlafzimmern der Be­schwerdeführenden sei eine Zumutung und wegen der zu erwartenden Immissionen (Verkehr, Geruch, Lärm) mit den umweltrechtlichen Vorgaben nicht zu vereinbaren. Sie beanstanden, dass sich der angefochtene Ent­scheid nicht mit besser geeigneten Standorten auseinandersetze, und be­antragen, zur Beurteilung der Lärmproblematik sei ein Lärmgutachten ein­zuholen.

5.2 Die Beschwerdeführenden berufen sich im Wesentlichen auf das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip (Art. 11 Abs. 1 und 2 des Bundesgeset­zes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz [Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01]). Danach sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirt­schaftlich tragbar ist (vgl. auch Art. 7 Abs. 1 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV; SR 814.41]). Dazu gehört auch die Prüfung möglicher Alternativstandorte (vgl. etwa VGE 2017/352 vom 3.10.2018 E. 9.3 mit Hinweisen; Schrade/Loretan, in Kommentar USG, 1998, Art. 11 N. 16). – Die Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» regelt verbindlich die ungefähre Lage der Kehrichtsammelstelle (Art. 5 Bst. n ÜV). Diese befindet sich an der Bleikenmattstrasse, welche die Überbauung von der Bernstrasse her erschliesst (Art. 13 Abs. 5 GBR), bei der Kurve, wo ein Fussweg Richtung Mättelistrasse abzweigt. Die Wohnung der Beschwerdeführenden 3 befin­det sich auf der gegenüberliegenden Seite dieses Wegs. Wie die Vor­instanz zutreffend ausgeführt hat, ist dies derjenige Standort, der ohne zu­sätzliche bauliche Massnahmen, d.h. insbesondere ohne zusätzlichen Wendeplatz, von den Kehrichtfahrzeugen erreicht werden kann. Von der Erschliessung her ist es somit der zweckmässigste Standort. Inwiefern die Kehrichtsammelstelle zu Lärm durch Mehrverkehr führen soll, wie die Be­schwerdeführenden geltend machen, ist nicht ersichtlich: Es handelt sich um die Sammelstelle für die geplante Überbauung, nicht um eine öffentli­che Sammelstelle im Sinn von Art. 10 Abs. 2 Bst. d des Gesetzes vom 18. Juni 2003 über die Abfälle (Abfallgesetz, AbfG; BSG 822.1). Den Akten sind jedenfalls keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Sam­melstelle einer breiteren Öffentlichkeit zur Verfügung stehen soll. Im Übri­gen definiert die ÜO zwar die ungefähre Lage der Kehrichtsammelstelle, jedoch nicht deren Ausgestaltung: Gemäss Art. 18 ÜV kann die Sammel­stelle als Unterflur-Sammelstelle oder als oberirdischer Containerabstell­platz in einem Nebenbau erstellt werden. Es ist davon auszugehen, dass Lärm- und Geruchsimmissionen durch geeignete bauliche Massnahmen weitgehend vermieden werden können, zumal sich solche Sammelstellen für Überbauungen regelmässig in der Nähe von Wohnbauten befinden. Die JGK hat den vorgesehenen Standort somit zu Recht als recht- und zweck­mässig beurteilt; die Prüfung von Alternativstandorten erübrigt sich. Die Immissionen hängen weniger vom Standort als vielmehr von der Gestal­tung der Sammelstelle ab und können folglich nicht bereits aufgrund der ÜO abstrakt beurteilt werden; der Beweisantrag auf Einholen eines Lärm­gutachtens wird abgewiesen. Die Einhaltung der umweltschutzrechtlichen Bestimmungen, welche die Beschwerdeführenden anrufen, wird im Bau­bewilligungsverfahren betreffend das konkrete Projekt zu beurteilen sein. Die Beschwerde ist in diesem Punkt ebenfalls unbegründet.

6.

6.1 Schliesslich machen die Beschwerdeführenden geltend, die Teil-ÜO XIV «Bleikenmatt» basiere bezüglich der geologischen und hydrologischen Verhältnisse auf einem ungenügend abgeklärten Sachverhalt. Die Be­schwerdeführenden 1 und 2, welche seit Jahrzehnten unmittelbar neben der geplanten Überbauung Bleikenmatt wohnten und das Gebiet bestens kennen würden, hätten bei längeren oder besonders heftigen Niederschlä­gen immer wieder starke Durchnässungen sowie oberflächlich abfliessen­des Wasser auf der Bauparzelle und ihren Grundstücken festgestellt. Es sei zu befürchten, dass die vorgesehenen langen Baukörper, die tief in den Untergrund reichten, die natürlichen Abflussverhältnisse verändern würden.

6.2 Wie die JGK zutreffend festgehalten hat, ist das Grundstück Nr. 1________ rechtskräftig der Bauzone zugewiesen und es bestehen objektiv keine Anhaltspunkte dafür, dass es als Bauland nicht geeignet wäre. Daran ändert die vage Befürchtung der Beschwerdeführenden nichts, wonach sich die unterirdischen Gebäudeteile negativ auf den Abfluss des Regen­abwassers auswirken könnten. Insbesondere befindet sich das Grundstück weder in einem Gefahrengebiet noch in einem Gebiet grosser Grundwas­serströme (vgl. Naturgefahrenkarte und Grundwasserkarte des Kantons Bern, einsehbar unter: <www.geo.apps.be.ch>). Es bestehen keine Hin­weise auf Probleme bei der Überbauung, denen nach den Regeln der Bau­kunst nicht begegnet werden könnte. Die unterirdische Gestaltung der Ge­bäude und die Liegenschaftsentwässerung werden zudem nicht mit der ÜO geregelt, sondern erst mit dem Ausführungsprojekt festgelegt und im Bau­bewilligungsverfahren überprüft. Darauf ist hier nicht weiter einzugehen. Der angefochtene Entscheid erweist sich somit in allen Punkten als recht­mässig. Die Beschwerde ist vollumfänglich abzuweisen.

7.

7.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden Beschwerdeführenden kostenpflichtig. Sie haben die Verfahrenskosten zu tragen und der Beschwerdegegnerin 1 die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 VRPG). Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 4 VRPG).

7.2 Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Partei­kostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwer­deverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zu­schläge nach Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierig­keit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). Der Rechtsvertreter der Be­schwerdegegnerin 1 macht in seiner Kostennote vom 27. Februar 2020 ein Honorar von Fr. 6'900.-- zuzüglich Fr. 7.30 Auslagen und MWSt geltend. Dies erscheint angesichts der obgenannten Kriterien als überhöht, auch wenn die Bedeutung der Streitsache als überdurchschnittlich betrachtet wird. Die Akten sind nicht besonders umfangreich, und es wurde weder ein Beweisverfahren noch ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt. Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände ist ein Honorar von pauschal Fr. 5'000.-- (inkl. Auslagen) angemessen. Da die Beschwerdegegnerin 1 selber mehrwertsteuerpflichtig ist, ist bei der Festlegung des Parteikosten­ersatzes keine Mehrwertsteuer zu berücksichtigen (BVR 2014 S. 484 E. 6; vgl. Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <www.uid.admin.ch>).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden den Beschwerdeführen­den auferlegt.

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin 1 für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf Fr. 5'000.-- (inkl. Auslagen), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

-Beschwerdeführende

-Beschwerdegegnerin 1

-Beschwerdegegnerin 2

-Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern

und mitzuteilen:

-Abteilung Naturförderung des Amtes für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun­desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.