Baupolizei; Baubewilligung für den Ausbau einer Scheune zu Wohnzwecken; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 4. März 2019; RA Nr. 110/2019/3)

100.2019.120U

STE/TST/ROS

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 28. Mai 2020

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichterin Steinmann

Gerichtsschreiber Tschumi

A.________

vertreten durch Rechtsanwältin …

Beschwerdeführer

gegen

Einwohnergemeinde Aeschi b.Spiez

Baubewilligungsbehörde, Scheidgasse 2, Postfach 115,

3703 Aeschi b. Spiez

Beschwerdegegnerin

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baupolizei; Baubewilligung für den Ausbau einer Scheune zu Wohnzwecken; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 4. März 2019; RA Nr. 110/2019/3)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 28.05.2020, Nr. 100.2019.120U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

A.________ ist Eigentümer des in der Landwirtschaftszone und im Streu­siedlungsgebiet gelegenen Grundstücks Aeschi b. Spiez Gbbl. Nr. 1________, das mit einem Wohnhaus, einem Holzschopf und einer Scheune für Klein- und Federvieh überbaut ist. Am 25. August 2017 reichte er bei der Einwohnergemeinde (EG) Aeschi b. Spiez ein Baugesuch für den Um­bau der Scheune ein. Darin umschrieb er das Bauvorhaben wie folgt: «Die be­stehende Küche vom Erdgeschoss nach Obergeschoss verlegen. Neue Küchen­geräte installieren. Das bestehende WC vom Erdgeschoss nach Ober­geschoss verlegen. Einbau einer Dusche im Obergeschoss.» Am 21. No­vember 2017 besichtigte die Bauverwaltung der EG Aeschi b. Spiez das Baugrundstück. Dabei stellte sie fest, dass A.________ bereits mit dem Einbau einer Wohnung begonnen hatte, und verfügte mündlich die Bau­einstellung. Am 9. Februar 2018 bestätigte sie diese schriftlich und er­liess gleichzeitig ein Benützungsverbot für die fertiggestellten und un­bewilligten Räume. Am 9. August 2018 verweigerte das Amt für Ge­meinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) dem Bauvorhaben die Aus­nahme­bewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzone. Gestützt darauf ver­fügte die EG Aeschi b. Spiez am 16. November 2018 den Bau­abschlag und ordnete gleichzeitig die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu­stands an.

B.

Gegen diese Verfügung erhob A.________ am 21. Dezember 2018 Be­schwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE; heute: Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern [BVD]). Mit Ent­scheid vom 4. März 2019 wies diese die Beschwerde ab und bestätigte den Entscheid der EG Aeschi b. Spiez vom 16. November 2018 und die Ver­fügung des AGR vom 9. August 2018. Weiter setzte sie die Frist zur Wieder­herstellung des rechtmässigen Zustands neu auf den 30. Juni 2019 an.

C.

Am 3. April 2019 hat A.________ beim Verwaltungsgericht Beschwerde er­hoben mit den folgenden Rechtsbegehren:

«1. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 4. März 2019 im Verfahren RA Nr.110/2019/3 sei aufzuheben.

2. Es sei dem Baugesuch ohne Einschränkung in Bezug auf die Art der Wohnnutzung (Erst- oder Zweitwohnung) zu entsprechen bzw. es seien die gemäss Baugesuch ausgeführten und geplanten Bau­arbeiten gestützt auf die bereits 1983 erfolgte Zweckänderung zu­mindest zu tolerieren.

Eventuell zu Ziffer 2 sei dem Baugesuch gestützt auf Art. 39 Abs. 1 lit. a RPV für eine ganzjährige Wohnnutzung zu entsprechen, unter An­merkung dieser Tatsache im Grundbuch.

Subeventuell zu Ziffer 2 sei dem Baugesuch gestützt auf Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV für eine touristisch bewirtschaftete Ferienwohnung zu entsprechen, unter Anmerkung dieser Tatsache im Grundbuch.

Subsubeventuell zu Ziffer 2 seien die nichtlandwirtschaftliche Wohn­nutzung in den vorbestehenden, auf den ursprünglichen Plänen als ‹Futter­küche›, ‹WC›, ‹Hühner› sowie ‹Futter u. Eiablage› be­zeichneten Räumen zu bewilligen und die rückbaupflichtigen Änderungen genau zu bezeichnen.

• unter Kosten- und Entschädigungsfolge-»

Die EG Aeschi b. Spiez hat am 30. April 2019 auf eine Beschwerdeantwort ver­zichtet und auf ihre Stellungnahme vom 30. Januar 2019 verwiesen. Die BVE beantragt mit Vernehmlassung vom 11. April 2019, die Beschwerde sei abzuweisen.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge­setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Ju­ni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Der Beschwerdeführer hat am vor­instanz­lichen Verfahren teilgenommen, ist als Baugesuchsteller durch den an­gefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Inter­esse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Be­stimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechts­verletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

Der Beschwerdeführer hat das Baugrundstück am 28. Mai 2013 im Rahmen einer Erbteilung zu Alleineigentum erworben (Beilage Nr. 6 zur Be­schwerde vor der Vorinstanz vom 21.12.2018, Vorakten BVE). Die Bau­bewilligung für das Erstellen der Scheune auf dem Grundstück wurde der früheren Eigentümerin und Rechtsvorgängerin des Beschwerdeführers am 8. März 1984 erteilt, nachdem diese auf den ursprünglich geplanten Einbau eines sog. «Hirtgemachs» im Obergeschoss verzichtet hatte. Gemäss den be­willigten Plänen sollte im Erdgeschoss ein Stall- und Kellerraum ent­stehen. Im Obergeschoss waren zwei Räume geplant, einer für die Futter- und Eiablage und eine Heudiele («Dihli»). Die Gemeinde erteilte die Bau­bewilligung u.a. mit der Auflage, dass der als Futter- und Eiablageraum be­zeichnete Teil der Scheune weder zu Wohnzwecken um- oder aus­gebaut noch benutzt werden dürfe (unpag. Bauakten Nr. 25/83 mit Bau­plänen, act. 3D). Später stellte sie fest, dass die unterdessen ausgeführten Bau­arbeiten in zahlreichen Punkten nicht den bewilligten Plänen ent­sprachen, und verfügte am 26. Juni 1984 die Baueinstellung. Am 26. Juli 1984 hiess die Gemeinde das nachträgliche Baugesuch gut u.a. für das Erstellen einer Futter­küche sowie den Einbau eines WCs im Erdgeschoss (an Stelle des vor­mals bewilligten Kellers) und den Einbau eines Hühner­stalls im Ober­geschoss (als Teil der bisherigen Diele). In den Auflagen zur Bewilligung hielt sie wiederum fest, dass eine Zweckentfremdung in nicht­land­wirt­schaft­liche Nutzung verboten sei (unpag. Bauakten Nr. 38/84, act. 3C). Am 18. Sep­tember 1987 reichte die frühere Eigentümerin der Bauparzelle er­neut ein Baugesuch ein, namentlich für das Umnutzen des Futter- und Eiablage­raums in ein «Hirtgemach». Das damalige Raum­planungsamt des Kantons Bern (heute: AGR) befand am 18. Dezember 1987, ein Wohnteil in der Scheune sei weder landwirtschaftlich begründbar noch für die Frei­zeit­land­wirtschaft erforderlich, und verweigerte dem Vor­haben die notwendige Aus­nahmebewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzone. Gestützt dar­auf verfügte die Gemeinde am 4. Januar 1988 den Bauabschlag und hielt erneut fest, die Scheune dürfe nicht zu Wohn­zwecken verändert bzw. be­nutzt werden. Die dagegen erhobene Be­schwerde wies die Baudirektion des Kantons Bern (heute: BVD) mit Ent­scheid vom 6. März 1989 ab (unpag. Bauakten Nr. 50/87, act. 3E). Knapp zweieinhalb Jahre später am 5. Au­gust 1991 reichte die Rechtsvorgängerin des Beschwerdeführers ein weiteres Baugesuch ein für den Einbau eines Heubühnentors und einer Frei­treppe. Am in der Folge durchgeführten Augen­schein stellte die Ge­meinde fest, dass in der Zwischenzeit das «Hirt­gemach» im ehemaligen Futter- und Eiablageraum eingebaut worden war (Protokollauszug der Bau­kommissions­sitzung vom 17.9.1991, unpag. Bau­akten Nr. 53/91, act. 3F). Sie entschied, den Zustand (Einbau eines Lavabos) zwar zu dulden, die Wohn­nutzung aber nach wie vor zu verbieten (Protokollauszug der Bau­kommissions­sitzung vom 22.10.1991, unpag. Bauakten Nr. 53/91, act. 3F). Am 22. November 1991 erteilte sie die nach­gesuchte Baubewilligung für das Heubühnentor und die Freitreppe, verbot aber erneut eine allfällige Nutzungs­änderung; namentlich die Futterküche und der Eiablageraum dürften nach wie vor nicht zu Wohnzwecken benutzt werden (unpag. Bau­akten Nr. 53/91, act. 3F). Am 20. August 1997 reichte die damalige Eigen­tümerin der Bauparzelle bei der EG Aeschi b. Spiez schliesslich eine Vor­anfrage ein für die Umnutzung der Scheune zu Wohn­zwecken und teilte mit, sie halte keine Tiere mehr und bewirtschafte das Land seit einiger Zeit nicht mehr selber. Das Regierungsstatthalteramt (RSA) Frutigen (heute: Frutigen-Niedersimmental) beschied ihr am 10. Oktober 1997, dass dem Vor­haben keine Ausnahmebewilligung für das Bauen ausserhalb der Bau­zone in Aussicht gestellt werden könne und dass sie in einem allfälligen Bau­bewilligungsverfahren mit einem Bauabschlag rechnen müsse (unpag. Bau­akten Nr. 57/97, act. 3H).

3.

Anders als die Vorinstanzen ist der Beschwerdeführer der Ansicht, der be­gonnene Umbau der Scheune sei bewilligungsfähig. Er verlangt, es sei ihm eine Aus­nahme­bewilligung nach Art. 24a des Bundesgesetzes vom 22. Ju­ni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) zu er­teilen, da eine reine Zweckänderung ohne bauliche Mass­nahmen bzw. eine blosse «Nutzungsverlegung» zur Diskussion stehe (E. 4 hier­nach). Even­tuell sei das Bauvorhaben gestützt auf Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 Bst. a der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) als ganzjährig genutzte Wohnung oder gestützt auf Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV als Ferienwohnung bzw. Bed & Breakfast-Unter­kunft zu bewilligen (hinten E. 5). Ausserdem könne ein Rückbau nicht mehr ver­langt werden bzw. sei die Wohnnutzung zu­mindest zu tolerieren, weil der Wiederherstellungsanspruch der Behörden ver­wirkt, der Be­schwerde­führer im Vertrauen auf die Rechtmässigkeit seines Tuns zu schützen und ein Rückbau unverhältnismässig sei (hinten E. 6).

4.

4.1 Laut Art. 24a Abs. 1 RPG ist die Bewilligung für eine Zweck­änderung von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die keine bau­lichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert, zu er­teilen, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (Bst. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass un­zulässig ist (Bst. b). Der Begriff der baulichen Massnahmen im Sinn dieser Bestimmung ist weit auszulegen. Es sind darunter alle Arbeiten an der Baute zu verstehen, die im Hinblick auf die neue Nutzung ausgeführt werden und damit der Bewilligungspflicht gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG unter­stehen (BGer 1C_131/2018 vom 27.8.2018 E. 3.1, 1C_283/2017 vom 23.8.2017 E. 3.2). Dazu zählen Neubauten, Wiederaufbauten, Ersatz­bauten, Umbauten, Anbauten, Zweckänderungen und Sanierungen, die über das übliche Mass einer Renovation hinausgehen. Der Bewilligungs­pflicht unterstehen auch reine Umnutzungen, wenn diese im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, mit so wichtigen räumlichen Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nach­barschaft an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 119 Ib 222 E. 3a; BGer 1C_131/2018 vom 27.8.2018 E. 3.2, 1C_127/2008 vom 4.12.2008 E. 2.2). Wird eine Zweckänderung von baubewilligungsfreien Unter­halts- und Renovationsarbeiten begleitet, steht dies der Anwendung von Art. 24a RPG nicht entgegen, wobei auch hier vorausgesetzt ist, dass keine neuen, auch nicht geringfügige Auswirkungen auf die Umwelt ent­stehen. Was aber über eine blosse Renovation hinausgeht, stellt eine be­willigungs­pflichtige Massnahme dar und schliesst eine erleichterte Aus­nahme­bewilligung nach Art. 24a RPG aus. Renovationsarbeiten dürfen nicht so umfangreich sein, dass im Ergebnis etwas Neues entsteht; denn dann wird das Vorhaben grundsätzlich baubewilligungspflichtig (BGer 1C_131/2018 vom 27.8.2018 E. 3.3, 1C_351/2011 vom 7.3.2012 E. 5.3; Rudolf Muggli, in Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bau­zone, 2017, Art. 24a, N. 9 ff; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum berni­schen BauG, Band I/II, 4. Aufl. 2013/2017, Art. 81 N. 28).

4.2 Gemäss Baugesuch beabsichtigt der Beschwerdeführer, im Ober­geschoss der Scheune eine zum Wohnraum offene Küche mit einem Koch­feld, einem Spülbecken und diversen Arbeitsflächen einzubauen. Weiter soll ein Badezimmer entstehen mit einer Dusche, einem WC und einem Lavabo. Ebenso vorgesehen ist die Schaffung eines Dach­geschosses durch Einbau eines Zwischenbodens mit Treppenaufgang. Geplant sind ausser­dem eine Wärmedämmung sowie das inwändige Ver­glasen der Gim­wand (vgl. die als ungültig gestempelten Pläne vom 23.10.2017, Bei­lagen zu unpag. Vorakten Gemeinde, act. 3J; Beilage Nr. 13 zur Be­schwerde vor der Vorinstanz, act. 3A). Dieses Bauvorhaben geht eindeutig über das übliche Mass einer Renovation oder Reparatur hinaus: Im Ober­geschoss soll eine völlig neue Raumstruktur entstehen und eine bisher nicht bewilligte Wohnnutzung ermöglicht werden. Ein solcher Umbau ist klar baubewilligungspflichtig. Die beabsichtige Wohnnutzung führt zudem zu neuen, nicht unerheblichen Auswirkungen auf den Raum. Dass die vor­bestehenden Installationen entfernt werden sollen (Futter­küche und WC im Erd­geschoss, Lavabo im Obergeschoss), ändert daran nichts. Weg­gefallene landwirtschaftliche Auswirkungen dürfen nicht mit neuen nichtland­wirt­schaftlichen Auswirkungen «verrechnet» werden (BGer 1C_127/2008 vom 4.12.2008 E. 2.5; BVR 2009 S. 503 E. 3.3.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 81 N. 28). Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, es handle sich bloss um eine «Verlegung der Wohnnutzung inner­halb des bestehenden Gebäudevolumens» (Beschwerde S. 18), kann ihm nicht zugestimmt werden. Denn eine Wohnnutzung in der Scheune wurde nie bewilligt (vgl. vorne E. 2). Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass sich die Scheune zwar im Bereich der öffentlichen Kanalisation befindet, aber nicht an diese angeschlossen ist (vgl. Baugesuch, Formular 3.0 «Ent­wässerung von Grundstücken»; unpag. Vorakten Gemeinde, act. 3J). Da­mit stehen einer Wohnnutzung auch die gewässerschutzrechtlichen Vor­schriften entgegen (Art. 11 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20]).

4.3 Nach dem Gesagten kann weder für die ohne Bewilligung aus­geführten Bauarbeiten noch für die beabsichtigte landwirtschaftsfremde Wohn­nutzung eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG erteilt werden (an­gefochtener Entscheid E. 2c). Bei diesem Ergebnis ist nicht ersichtlich, wes­halb die Vorinstanz dem Beschwerdeführer – wie dieser meint (Be­schwerde S. 11) – Gelegenheit für eine Projektänderung hätte einräumen müssen.

5.

5.1 Gemäss Art. 39 Abs. 1 RPV können die Kantone in Gebieten mit tra­ditioneller Streubauweise, die im kantonalen Richtplan räumlich fest­gelegt sind und in denen die Dauerbesiedlung im Hinblick auf die an­zu­strebende räumliche Entwicklung gestärkt werden soll, folgende Um­nutzungen als standortgebunden (Art. 24 Bst. a RPG) bewilligen: die Änderung der Nutzung bestehender Bauten, die Wohnungen enthalten, zu land­wirtschaftsfremden Wohnzwecken, wenn sie nach der Änderung ganz­jährig bewohnt werden (Bst. a); die Änderung der Nutzung be­stehender Bauten oder Gebäudekomplexe, die Wohnungen enthalten, zu Zwecken des örtlichen Kleingewerbes (beispielsweise Käsereien, holz­verarbeitende Be­triebe, mechanische Werkstätten, Schlossereien, Detail­handelsläden, Wirts­häuser); der Gewerbeteil darf in der Regel nicht mehr als die Hälfte der Baute oder des Gebäudekomplexes beanspruchen (Bst. b). Eine ent­sprechende Bewilligung setzt voraus, dass die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert bleiben (Art. 39 Abs. 3 RPV). Ausserdem dürfen der Bewilligung namentlich keine über­wiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 43a Bst. e RPV). Das Bundes­gericht hat in seiner Rechtsprechung auf die in der Lehre ge­äusserten Zweifel an der Gesetzeskonformität von Art. 39 RPV hin­gewiesen und fest­gehalten, dass die Bestimmung als Ausführungsnorm eine «sehr weit­gehende Interpretation» von Art. 24 Bst. a RPG darstellt (BGE 137 II 338 E. 2.6; vgl. Peter Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d RPG, System der neuen Regelung, in ZBl 2001 S. 291 ff., 294, 305, und Wald­mann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 24 N. 27).

5.2 Die Vorinstanz hat erwogen, die Scheune des Beschwerdeführers be­finde sich zwar innerhalb eines im kantonalen Richtplan bezeichneten Streu­siedlungsgebiets, womit Art. 39 Abs. 1 Bst. a und b RPV grundsätzlich zur Anwendung gelangten. Die Umnutzung zu landwirtschaftsfremden Wohn­zwecken könne jedoch nach keinem dieser beiden Tatbestände be­willigt werden. Eine Bewilligung gemäss Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV falle ausser Betracht, weil nach dessen klarem Wortlaut die angestrebte Zweck­änderung nur dann zulässig sei, wenn die bestehende Baute selber bereits recht­mässig bewilligte Wohnungen enthalte. Es sei unbestritten, dass dies bei der Scheune nicht der Fall sei. Dagegen reiche es nicht aus, dass im be­nachbarten, ebenfalls auf dem Baugrundstück liegenden Hauptgebäude Wohn­raum vorhanden sei (angefochtener Entscheid E. 3c). Auch eine Be­willigung nach Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV sei nicht möglich, weil das ge­plante touristische Vermieten nicht als typisch für eine ländliche, landwirt­schaft­lich geprägte Region bezeichnet werden könne und daher nicht unter den Begriff des örtlichen Kleingewerbes im Sinn der Bestimmung falle. Viel­mehr kämen solche Ferienwohnungen genauso in städtischen Ge­bieten vor. Folglich fehle der verlangte eindeutige Bezug zur ländlichen und land­wirt­schaftlich geprägten Region. Wie das AGR zu Recht ausführe, setze die Bewilligung eines örtlichen Gewerbes zudem voraus, dass dieses der orts­ansässigen Bevölkerung diene. Für eine touristisch bewirtschaftete Ferien­wohnung treffe das nicht zu und diese sei insofern nicht vergleichbar mit dem in Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV bespielhaft aufgeführten Wirtshaus. Hin­zu komme, dass die Voraussetzungen einer touristisch bewirtschafteten Wohnung gemäss Art. 7 Abs. 1 Bst. b und Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) ohnehin nicht erfüllt wären, da es sich weder um eine Einlieger­wohnung noch um einen strukturierten Beherbergungsbetrieb handle. Ein solcher müsse hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen um­fassen und ein hotelähnliches Betriebskonzept aufweisen, was hier beides nicht der Fall sei (angefochtener Entscheid E. 4c).

5.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, der Wortlaut von Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV sei entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht oder höchstens scheinbar klar. Mit Blick auf die Zulässigkeit der Umnutzung von Ökonomie­bauten zu Wohnzwecken könne es keinen Unterschied machen, ob das betreffende Gebäude direkt an ein vorbestehendes Wohnhaus an­gebaut sei oder von diesem etwa durch einen Hausplatz getrennt werde. Es handle sich hierbei um ein untaugliches Abgrenzungskriterium. Ent­scheidend sei vielmehr, ob die Ökonomiebaute trotz Umnutzung in ihrer äusseren Erscheinung und baulichen Grundstruktur erhalten bleibe und ob die bestehende Erschliessung die Nutzungserweiterung erlaube. Es müsse da­her ausreichen, wenn sich der fragliche Raum in unmittelbarer Nähe zu einem Gebäude befinde, das bereits Wohnraum enthalte, und mit diesem eine visuelle und funktionelle Einheit bilde. Ein anderes Verständnis der Norm würde zu unsachgerechten Unterscheidungen führen. Ausserdem sei es vorab eine Frage der Geographie, des Klimas und des Produktions­programms, ob grössere zusammenhängende Gebäude oder Einheiten aus kleineren, visuell und funktionell zusammenhängenden Volumen er­stellt worden seien. Im Emmental seien zum Beispiel herkömmlicherweise grosse Bauernhäuser vorherrschend, während in den gebirgigen Regionen des Oberlands eher kleinere und dafür mehrere, zu einer Einheit zu­sammen­gefasste Bauten typisch seien. Da es sich bei der lokaltypischen Be­siedlungs­form gerade um einen der raumplanerisch bedeutsamen Aspekte handle, auf dessen Erhaltung Art. 39 RPV abziele, wäre es gerade­zu widersinnig, ihn bei der Beurteilung von Umnutzungsvorhaben ausser Acht zu lassen und Regionen mit traditionell grossen Bauvolumen gegen­über denjenigen mit traditionell kleinen bzw. gestückelten Volumen pauschal besserzustellen (Beschwerde S. 12 ff.).

5.4 Nach eindeutigem Normtext ist Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV nur auf be­stehende Bauten anwendbar, die Wohnungen enthalten, nicht aber auf solche, die sich nur in der Nähe von Wohnbauten befinden. Von diesem Ver­ständnis geht auch das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) aus: Mit der Ausnahmeregelung von Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV wollte der Ver­ordnungs­geber (bloss) das «Hineinwachsen der Wohnnutzung in den Öko­nomie­teil» zulassen (ARE, Erläuterungen zur RPV, 2000/2001, S. 39, ein­seh­bar unter: <www.are.admin.ch>, Rubriken «Raumplanungs­recht/Publi­kationen»); das Ausweiten der Wohnnutzung auf freistehende Öko­nomie­bauten wird hingegen nicht erwähnt. Vom klaren Wortlaut einer Be­stimmung kann nur abgewichen werden, wenn triftige Gründe für die An­nahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wieder­gibt (BVR 2018 S. 341 E. 3.5.2, BVR 2012 S. 401 E. 3.3, 2011 S. 183 E. 4.3.1, je mit Hinweisen). Anders als der Beschwerdeführer meint, liegen hier keine solchen Gründe vor. Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV soll im Unter­schied zum hier interessierenden Bst. a nicht nur auf bestehende Wohn­bauten, sondern ausdrücklich auch auf «Gebäudekomplexe, die Wohnungen ent­halten» Anwendung finden. Dass der Verordnungsgeber für beide Be­stimmungen desselben Absatzes einen identischen Anwendungs­bereich vor­sah, versehentlich aber unterschiedliche Formulierungen wählte, kann aus­geschlossen werden. Für eine solche Annahme bestehen auch sonst keine triftigen Gründe: Entgegen der Ansicht des Beschwerde­führers ist nicht ersichtlich, dass die wortgetreue Auslegung von Art. 39 Abs. 1 Bst. a RPV zu unsachgemässen Unterscheidungen führen soll. Im Umstand, dass in den verschiedenen Regionen unterschiedliche traditionelle Baustile vor­herrschen mögen, ist kein Grund zu erblicken, der es rechtfertigen würde, sich über den klaren Wortlaut der Bestimmung hin­wegzusetzen. Vielmehr hat die Vorinstanz zutreffend festgehalten, dass – würde der Auffassung des Beschwerdeführers gefolgt – die Gefahr einer übermässigen, nicht ge­wollten Ausdehnung der landwirtschaftsfremden Dauerbesiedlung ausser­halb der Bauzonen bestünde (angefochtener Ent­scheid E. 3c a.E.).

5.5 Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, es sei nicht ersichtlich, dass örtliches Kleingewerbe im Sinn von Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV seiner Aus­gestaltung nach typisch für eine ländliche, landwirtschaftliche Region sein müsse und «urbane Tätigkeiten» deshalb ausscheiden würden. Min­des­tens vier der sechs im Verordnungstext ausdrücklich erwähnten Sparten, nämlich mechanische Werkstätten, Schlossereien, Detail­handels­läden und Wirtshäuser, kämen in städtischen Gegenden genauso vor wie im ländlichen Raum. Bestritten werde ausserdem, dass beim Erlass von Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV das Erbringen von Dienstleistungen für die orts­ansässige Bevölkerung im Vordergrund gestanden habe. Es sei viel­mehr darum gegangen, nahe gelegene Verdienstmöglichkeiten zu schaffen. Im Übrigen treffe nicht zu, dass es sich beim Tourismus in der Region um einen Fremdkörper handle. Aeschi liege nicht nur am Fuss des Hausbergs Niesen und im Einzugsgebiet des Thunersee-Tourismus, sondern verfüge auch über vielfältige Wintersportmöglichkeiten und attraktive Wander-, Velo- und Bikerouten. Schliesslich sei erstmals im an­gefochtenen Ent­scheid verlangt worden, dass ein hotelähnliches Betriebs­konzept vorgelegt werden müsse. Es könne offenbleiben, ob ein solches effektiv Be­willigungs­voraussetzung sei. Der guten Ordnung halber werde es der Be­schwerde aber beigelegt (vgl. Beschwerdebeilage 2). Somit sei nach­gewiesen, dass die Voraussetzungen einer Ausnahme nach Art. 24 RPG i.V.m. Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV gegeben seien (Beschwerde S. 14 f.).

5.6 Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers verstösst die Vor­instanz nicht gegen Recht, wenn sie unter der Wendung «örtliches Klein­gewerbe» nur solche Gewerbebetriebe versteht, die einen hinreichenden regionalen Bezug aufweisen und im Wesentlichen der vor Ort ansässigen Be­völkerung dienen (so etwa auch Bandli/Bühlmann/Nicati/Tschannen, Zur neuen Raumplanungsverordnung des Bundes, in BR 1990 S. 20 ff., 25), zu­mal solche Betriebe einen Beitrag zur Stärkung der Dauerbesiedlung in Streu­siedlungsgebieten leisten. Weiter ist nicht ersichtlich und wird vom Be­schwerdeführer auch nicht dargelegt, welche andere Bedeutung dem ein­schränkenden Begriff «örtlich» im hier interessierenden Zusammenhang bei­zumessen wäre. Angesichts der vom Bundesgericht ausdrücklich ge­äusserten Bedenken an der Gesetzeskonformität der Ausnahme­bestimmung (vorne E. 5.1) verbietet sich im Übrigen eine grosszügige Aus­legung. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den vom Beschwerde­führer geplanten Beherbergungsbetrieb nicht als örtliches Klein­gewerbe im Sinn von Art. 39 Abs. 1 Bst. b RPV eingestuft hat, zumal dieser un­bestrittenermassen auf auswärtige Gäste ausgerichtet sein soll. Ob ein Be­trieb, der (auch) für städtische Gebiete typisch ist, generell kein ört­liches Klein­gewerbe sein kann, muss bei diesem Ergebnis nicht geklärt werden. Eben­so kann offenbleiben, ob der geplante Beherbergungsbetrieb mit der Ge­setzgebung über die Zweitwohnungen vereinbar wäre.

5.7 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Vorinstanz einen Bewilligungsanspruch für das vorgelegte Bauvorhaben auch unter dem Titel von Art. 39 Abs. 1 Bst. a und b RPG zu Recht verneint hat. Da sich aus den weiteren Ausnahmetatbeständen gemäss Art. 24 ff. RPG für das Bauen ausserhalb der Bauzonen unbestrittenermassen ebenfalls kein Be­willigungsanspruch ergibt, hat die Vorinstanz die Baubewilligung zu Recht verweigert.

6.

6.1 Im Fall des Bauabschlags entscheidet die Baubewilligungsbehörde zu­gleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederher­zustellen ist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG). Eine Wiederherstellungs­verfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (Art. 5 Abs. 2 und 3 und Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundes­verfassung [SR 101]; Art. 47 Abs. 6 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [BSG 725.1]; BVR 2013 S. 85 E. 5.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9 mit weiteren Hinweisen). Sie kann unter­bleiben, wenn die Bauherrschaft gutgläubig war und nicht gewichtige öffent­liche oder private (nachbarliche) Interessen sie gebieten (BVR 2003 S. 97 E. 3b; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a). Nach der bundes­gerichtlichen Recht­sprechung verwirkt der Anspruch der Behörden auf Wieder­herstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechts­sicherheit grund­sätzlich 30 Jahre nach dem Bauabschluss (BGE 136 II 359 E. 8 ff. mit Hin­weisen). Kürzere Verwirkungsfristen können sich aus Gründen des Ver­trauens­schutzes ergeben (BGE 136 II 359 E. 7 ff., 132 II 21 E. 6.3).

6.2 Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands hat die Ge­meinde in ihrer Verfügung vom 16. November 2018 Folgendes angeordnet (unpag. Vorakten Gemeinde, act. 3J):

«Sie werden aufgefordert, alle ausgeführten Arbeiten am begonnenen Wohnungs­einbau in Ihrer Scheune auf Parzelle Nr. 1________ bis zum 1. März 2019 rückgängig zu machen, das heisst

• die neu eingebauten Wände und die Isolation vollständig zu ent­fernen;

• die zusätzlichen sanitären und elektrischen Installationen vollständig zu entfernen;

• die neue Decke mit Isolation und die Deckenisolation vollständig zu ent­fernen;

• die neuen Fenster sowie die Aussenwandverkleidungen vollständig zu entfernen;

• sämtliche, auch die hier nicht aufgeführten, unbewilligten Bau­arbeiten rückgängig zu machen;

• das ehemals schon bestehende ‹Zimmer› im OG über dem Einstell­raum EG muss nicht zurückgebaut werden. Dieses ‹Zimmer› darf je­doch nicht zum dauernden Wohnen, auch nicht als Ferienwohnung ge­nutzt werden.

In den unter Punkt 5.1 erwähnten, als ungültig gestempelten Projekt­plänen sind die entsprechenden Konstruktionsteile ergänzend ge­strichelt und gelb eingezeichnet.»

6.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, es sei unklar, welche Bau­arbeiten genau rückgängig zu machen seien, insbesondere was unter der Formulierung «sämtliche, auch hier nicht aufgeführten, unbewilligten Bau­arbeiten» zu verstehen sei. Die Vorinstanz sei vermutlich irrtümlicherweise da­von ausgegangen, dass sich die Wiederherstellungsanordnung auf Bau­arbeiten beschränke, die der Beschwerdeführer selber vorgenommen habe (Be­schwerde S. 3, 16). – Wie sich aus dem Wortlaut der zitierten Wieder­herstellungs­anordnungen ergibt, hat die Gemeinde verlangt, dass «alle aus­geführten Arbeiten am begonnenen Wohnungseinbau […] rückgängig zu machen» sind. Darunter zu verstehen seien «sämtliche, auch die hier nicht aufgeführten, unbewilligten Bauarbeiten». Von der Wiederherstellung aus­drücklich ausgenommen hat die Gemeinde einzig «das ehemals schon be­stehende ‹Zimmer› im OG über dem Einstellraum EG», also der bereits mehr­fach erwähnte ehemalige Futter- und Eiablageraum (vorne E. 2). Folglich geht der Beschwerdeführer zu Recht davon aus, dass die Wieder­herstellungs­anordnung grundsätzlich nicht auf die Bauarbeiten beschränkt ist, die er selber ausgeführt hat, kann er doch auch für diejenigen un­bewilligten baulichen Veränderungen belangt werden, die seine Rechts­vorgängerin vorgenommen hat (BGer 1C_292/2017 vom 15.9.2017 E. 3.1, 1P.519/2004 vom 4.3.2005 E. 4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 12). Dies scheint die Vorinstanz in der Tat übersehen zu haben (vgl. angefochtener Ent­scheid E. 5c a.E.). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers kann jedoch nicht gesagt werden, die Wiederherstellungsanordnung sei unklar: Nach dem Gesagten muss das Ziel der Wiederherstellungs­massnahmen sein, den Zustand so wiederherzustellen, wie er gemäss den Bau­entscheiden vom 8. März und 26. Juli 1984 sowie vom 22. November 1991 bewilligt wurde, wobei der ehemalige Futter- und Eiablageraum mit Lavabo in seinem derzeitigen Zustand belassen werden kann, aber (weiter­hin) nicht bewohnt werden darf (vgl. vorne E. 2).

6.4 Anders als der Beschwerdeführer geltend macht (Beschwerde S. 16), bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass «die bauliche Infra­struktur, welche auch zu Wohnzwecken genutzt werden kann», im Wesent­lichen bereits im Jahr 1983 oder spätestens 1984 erstellt worden ist. Die Ge­meinde stellte bei ihrem Augenschein im Jahr 1991 lediglich fest, dass die Rechtsvorgängerin abweichend von den bewilligten Plänen im ehe­maligen Futter- und Eiablageraum das «Hirtgemach» eingebaut hatte. Es ist davon auszugehen, dass sie weitere Abweichungen vom bewilligten Zu­stand im Hinblick auf eine Wohnnutzung – wenn solche denn vorgelegen hätten – auch beanstandet hätte, zumal sie die Nutzung der Scheune als Wohnung in der Baubewilligung vom 22. November 1991 (erneut) aus­drück­lich verbot (vorne E. 2). Überdies hat die Rechtsvorgängerin des Be­schwerde­führers in ihrer Voranfrage vom 28. August 1997 für die Um­nutzung zu Wohnzwecken angegeben, dass sich im EG der Scheune Stallungen, eine Futterküche und ein WC befänden und im OG ein Heu­raum, ein Hühnerstall sowie ein Zimmer für den Hirten (unpag. Bauakten Nr. 57/97, act. 3H). Auch diese Angaben der ehemaligen Eigentümerin lassen darauf schliessen, dass die unbewilligten baulichen Veränderungen im Hinblick auf eine Wohnnutzung vor weniger als 30 Jahren vor­genommen worden sind (abgesehen vom sog. «Hirtgemach»). Unter diesen Umständen steht die Verwirkung den angeordneten Wieder­herstellungs­massnahmen nicht entgegen, zumal der Beschwerdeführer für seine gegenteilige Behauptung keine Beweise vorlegt, sondern nur pau­schal auf die Akten verweist (Beschwerde S. 9), aus denen solches nach dem Gesagten gerade nicht hervorgeht. Namentlich kann auch die zonen­konforme Nutzung bzw. «die Rückkehr zur landwirtschaftlichen Zweck­bestimmung» verlangt werden, wurde eine Ausnahmebewilligung für eine zonen­fremde nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung doch nie erteilt und ist auch nicht erhältlich. Eine Klärung der Verhältnisse bei einem Augen­schein mit anschliessender Instruktionsverhandlung ist bei dieser Ausgangslage nicht erforderlich. Der entsprechende Antrag des Be­schwerdeführers (Be­schwerde S. 2 f, 11) wird daher abgewiesen.

6.5 Der Beschwerdeführer beruft sich ferner auf den Vertrauensschutz: Er sei davon ausgegangen, die durch seine Rechtsvorgängerin jahrelang praktizierte und tolerierte Nutzung als Ferienwohnung sei zulässig. Es habe von ihm nicht verlangt werden können, dass er die historischen Bauakten konsultiere. Vielmehr wäre es Sache der zuständigen Baubewilligungs- bzw. Baupolizeibehörde gewesen, den guten Glauben allfälliger Rechts­nachfolgerinnen oder Rechtsnachfolger durch Anmerkung des Zweck­entfremdungs­verbots im Grundbuch zu zerstören. Weil dies nicht ge­schehen sei, habe er gutgläubig gehandelt (Beschwerde S. 17 f.). – Nach ständiger Rechtsprechung kann sich auf Vertrauensschutz nur berufen, wer unter Anwendung der zumutbaren Sorgfalt annehmen durfte, die Bau­ausführung bzw. ausgeübte Nutzung sei rechtmässig und stehe mit der Bau­bewilligung in Einklang (BGE 136 II 359 E. 7.1; BGer 1C_171/2017 vom 3.10.2017 E. 4.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b/a). Die Bauherr­schaft muss sich aber nicht nur ihr eigenes Wissen(müssen), sondern auch das­jenige ihrer Rechtsvorgängerin oder ihres Rechtsvorgängers anrechnen lassen (BVR 2013 S. 85 E. 6.3; VGE 2018/128 vom 8.11.2018 E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b/b mit Hinweisen). Überdies berechtigt die blosse Untätigkeit einer Behörde im Allgemeinen nicht zur Annahme, das Bauen oder Nutzen sei zulässig (BGE 132 II 21 E. 6.4 und 8.1; BVR 2006 S. 444 E. 5.3 und 6.3). Vielmehr darf erwartet werden, dass sich die Bauherrschaft bei der zuständigen Behörde erkundigt, ob eine nicht ein­deutig bewilligte Nutzung zulässig ist (BGE 132 II 21 E. 6.1). Nachdem die zu­ständigen Behörden seiner Rechtsvorgängerin wiederholt und un­miss­ver­ständlich mitgeteilt hatten, dass die Nutzung der Scheune als land­wirt­schafts­fremder Wohnraum unzulässig ist (vorne E. 2), kann sich der Be­schwerde­führer mithin nicht auf Vertrauensschutz berufen. Dass er die ent­sprechenden Dokumente nicht beigezogen oder sich zumindest bei der Gemeinde informiert hat, bevor er die umstrittenen Arbeiten in Angriff nahm, hat er sich selber zuzuschreiben. Daran ändert nichts, dass im Grund­buch kein Zweckentfremdungsverbot angemerkt wurde. Der Be­schwerde­führer hätte nach dem Gesagten unter Anwendung der ihm zu­mut­baren Sorgfalt auch ohne einen solchen Eintrag ohne weiteres er­kennen können und müssen, dass die Wohnnutzung unrechtmässig ist. Er hat daher als bös­gläubig zu gelten.

6.6 Der Beschwerdeführer ist ferner der Auffassung, die angeordnete Wieder­herstellung sei unverhältnismässig. Gemäss der Rechtsprechung ist dies dann der Fall, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die be­rührten öffentlichen Interessen den Schaden, welcher der Eigentümerin oder dem Eigentümer durch die Wiederherstellung entstünde, nicht zu recht­fertigen vermögen. Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch eine bösgläubige Bauherrschaft berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Inter­esse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Ge­wicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls erwachsenden (wirt­schaft­lichen) Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berück­sichtigen (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4; BVR 2006 S. 444 E. 6.1, 2002 S. 8 E. 2; Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 46 N. 9c/c). – Es kann im vorliegenden Fall nicht von einer bloss geringfügigen Abweichung vom Erlaubten gesprochen werden. Anders als der Beschwerdeführer meint (Beschwerde S. 18), be­steht zu­dem an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ein erhebliches öffent­liches Interesse, da die Trennung des Baugebiets vom Nicht­bau­gebiet ein fundamentaler Grundsatz des Raumplanungsrechts darstellt. Bei einer Streusiedlung verhält es sich in dieser Hinsicht nicht anders. Das öffent­liche Interesse an der Wahrung dieses grundlegenden Prinzips ist nach der Rechtsprechung sehr gewichtig (BGE 132 II 21 E. 6.4; BGer 1C_171/2017 vom E. 5.4 mit weiteren Hinweisen; BVR 2006 S. 444 E. 5.1). Dass der Rückbau besonders hohe Kosten verursacht, macht der Be­schwerdeführer weder geltend, noch ist dies ersichtlich. Angesichts seiner Bösgläubigkeit käme solchen Kosten in der vorzunehmenden Inter­essen­abwägung ohnehin nur geringes Gewicht zu. Die Wieder­herstellungs­anordnung erweist sich daher als verhältnismässig.

7.

7.1 Nach dem Gesagten ist die Beschwerde unbegründet; sie ist ab­zuweisen. Die von der Vorinstanz auf den 30. Juni 2019 angesetzte, knapp vier­monatige Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands er­scheint – was ihre Dauer anbelangt – als ausreichend und angemessen. Da sie unterdessen verstrichen ist, ist eine neue Frist anzusetzen.

7.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die Ver­fahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf den ** 30.September 2020** festgesetzt.

3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden dem Beschwerdeführer auf­erlegt.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

5. Zu eröffnen:

-Beschwerdeführer

Beschwerdegegnerin

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern

Bundesamt für Raumentwicklung

und mitzuteilen:

-Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun­desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.