Feststellung des Eigentums an der Abwassersammelleitung Terrassenweg 28-71 (Entscheid des Regierungsstatthalteramts Bern-Mittelland vom 30. Januar 2018; vbv 57/2017)

100.2018.55U publiziert in BVR 2019 S. 264

KEP/BAE/ROS

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 12.Februar 2019

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Herzog, Verwaltungsrichter Keller

Gerichtsschreiberin Barben

1.-2.…

3.A.________

4.-8.…

9.B.________

10.-26.…

27.C.________

28.-42.…

alle p.A. C.________

Beschwerdeführende bzw. weitere Beteiligte

gegen

Einwohnergemeinde Münsingen handelnd durch den Gemeinderat, Neue Bahnhofstrasse 4, 3110 Münsingen

vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdegegnerin

und

Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland Poststrasse 25, 3071 Ostermundigen

betreffend Feststellung des Eigentums an der Abwassersammelleitung Terrassenweg …-… (Entscheid des Regierungsstatthalteramts Bern-Mittelland vom 30. Januar 2018; vbv 57/2017)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.02.2019, Nr. 100.2018.55U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

Die Überbauung Höheacker in Münsingen wurde Anfang der 1980er-Jahre er­stellt und umfasst 44 Reiheneinfamilienhäuser (Terrassenweg …-…). Deren Eigentümerinnen und Eigentümer haben Miteigentum an der in­ter­nen Erschliessungsstrasse, der unterirdischen Einstellhalle und den ober­ir­di­schen Abstellplätzen; die Miteigentümergemeinschaft besorgt auch den Unter­halt der Abwassersammelleitung, die hangabwärts an die Leitung der Über­bauung Drosselweg angeschlossen ist, welche ihrerseits in die Ka­na­li­sa­tion der Gemeinde mündet.

Nachdem die Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft Überbauung Höhe­acker die Einwohnergemeinde (EG) Münsingen mehrfach darum er­sucht hatten, die Abwassersammelleitung der Überbauungen Höheacker und Drosselweg als öffentliche Detailerschliessungsanlage zu Eigentum und Unterhalt zu übernehmen, erliess die Gemeinde am 8. März 2017 fol­gende Verfügung:

«1. Es wird festgestellt, dass die Abwassersammelleitung von KS 427 am Terrassenweg (bei GB Nr. 1________) bis KS 420 (an der Gren­ze der Überbauung Terrassenweg …-…) eine Leitung im Pri­vat­eigentum darstellt. Im Übrigen wird das Feststellungsbegehren ab­gelehnt.»

B.

Dagegen erhoben C.________, B.________ und A.________ im Namen der Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft Über­bau­ung Höheacker am 28. März 2017 gemeinsam Beschwerde beim Re­gie­rungs­statthalteramt Bern-Mittelland. Der Regierungsstatthalter wies das Rechts­mittel mit Entscheid vom 30. Januar 2018 ab.

C.

Gegen diesen Entscheid haben C.________, B.________, A.________ und D.________ im Namen der Mitglieder der Mitei­gen­tümergemeinschaft Überbauung Höheacker gemeinsam Beschwerde er­hoben mit folgenden Rechtsbegehren:

«1. Der Beschwerdeentscheid des Regierungsstatthalters von Bern-Mittel­land vom 30. Januar 2018 (…) sei aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass die Abwasser-Sammelleitung von Kon­troll­schacht 420 bis Kontrollschacht 427 (Überbauung Terrassen­weg …-…) in 3110 Münsingen (gemäss Plan, Beilage zur Ver­fügung der Einwohnergemeinde Münsingen vom 8. März 2017) im Eigen­tum der Einwohnergemeinde Münsingen steht.

3. Die Einwohnergemeinde Münsingen sei anzuweisen, die geänder­ten Eigentumsverhältnisse im Grundbuch anzumelden.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.»

Die EG Münsingen und das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland be­an­tragen mit Beschwerdeantwort vom 8. Mai 2018 bzw. Vernehmlassung vom 12. April 2018, die Beschwerde sei abzuweisen.

Mit Eingabe vom 18. Juni 2018 haben C.________, B.________, A.________ und D.________ dazu Stellung genommen.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge­setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig.

1.2

1.2.1 Die Beschwerde ist im Namen der Mitglieder der Miteigentümerge­mein­schaft Überbauung Höheacker eingereicht worden. Diese ist eine Ge­mein­schaft von Miteigentümerinnen und Miteigentümern gemäss Art. 646 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) und als solche un­be­strittenermassen nicht parteifähig (BGE 103 Ib 76 E. 1; im Unterschied zu einer Stockwerkeigentümergemeinschaft [Art. 712l Abs. 2 ZGB]). Ver­fah­rens­partei sind daher die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft. Unter­zeichnet ist die Beschwerde von den Beschwerdeführern Nrn. 3, 9 und 27 als Mitglieder der Gemeinschaft und von D.________ als aussen­ste­hen­dem Treuhänder. Die vier Unterzeichner nehmen als Mitglieder des Aus­schusses Verwaltungsaufgaben für die Miteigentümergemeinschaft wahr und sind von der ausserordentlichen Eigentümerversammlung am 13. Fe­bruar 2018 «mit 23 gegen 17 Stimmen» zur Einreichung der Be­schwer­de ermächtigt worden (act. 1C/4).

1.2.2 Nach Art. 32 Abs. 2 VRPG muss eine Beschwerde unter anderem eine Unterschrift enthalten. Die Parteien können sich verbeiständen und, so­weit nicht persönliches Handeln oder Erscheinen nötig ist, aufgrund schrift­licher Vollmacht vertreten lassen. Vorbehältlich hier nicht interessie­render Ausnahmen sind aber vor den Verwaltungsjustizbehörden zur Pro­zess­vertretung nur Anwältinnen und Anwälte zugelassen. Sie müssen nach der Anwaltsgesetzgebung zur Parteivertretung im Kanton Bern berechtigt sein (Art. 15 Abs. 1 und 4 VRPG). Da die vier Unterzeichnenden nicht an­walt­lich tätig sind, können sie die übrigen Miteigentümerinnen und Mit­eigen­tümer vor Verwaltungsgericht nicht rechtsgültig vertreten; die Er­mäch­ti­gung vom 13. Februar 2018 ändert daran nichts.

1.2.3 Ob eine Mehrheit von Personen als notwendige Streitgenossen­schaft zu betrachten ist, die ein Verfahren nur gemeinsam führen kann, ent­schei­det sich nach dem materiellen Recht, das auf die Streitsache An­wen­dung findet. Schreibt dieses vor, dass mehrere Personen nur gemein­sam handeln oder belangt werden können, gilt dieses Erfordernis auch im Pro­zess, und es liegt eine notwendige Streitgenossenschaft vor. Allerdings kann im Verwaltungs(justiz)verfahren die Befugnis zur Beteiligung am Ver­fah­ren auch bei einzelnen Mitgliedern einer notwendigen Streitgenossen­schaft erfüllt sein, ist hier doch nicht die Legitimation zur Sache, sondern die hinreichende individuelle Betroffenheit und Beziehungsnähe zum Ver­fah­rens­gegenstand massgebend (VGE 22267 vom 26.8.2005 E.1.2; Merkli/ Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 13 N. 4 und 6).

1.2.4 Nach Art. 648 ZGB ist jede Miteigentümerin und jeder Miteigen­tümer befugt, die Sache insoweit zu vertreten, zu gebrauchen und zu nut­zen, als es mit den Rechten der andern verträglich ist (Abs. 1). Zur Ver­äusserung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweck­be­stimmung bedarf es der Übereinstimmung aller Miteigentümerinnen und Mit­eigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung verein­bart haben (Abs. 2). – Das Verfahren zielt auf die Feststellung des Eigen­tums an der Abwassersammelleitung, welche die Überbauung Höheacker er­schliesst und für deren Unterhalt die Mitglieder der Miteigentümerge­mein­schaft gemeinsam aufkommen. An dieser Feststellung haben die ein­zelnen Mit­glieder der Miteigentümergemeinschaft ein eigenes schutzwürdi­ges Inter­esse; es handelt sich nicht um eine Veräusserung oder Belastung der Sache im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB, welcher sämtliche Miteigen­tüme­rinnen und Miteigentümer zustimmen müssten (vgl. Barbara Graham-Siegenthaler, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Sachenrecht, 3. Aufl. 2016, Art. 648 N. 5 f., 11 mit Hinweisen). Auf die Beschwerde ist da­her einzutreten, soweit sie von den Beschwerdeführern Nrn. 3, 9 und 27 in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer erhoben worden ist (BGE 103 Ib 76 E. 1).

1.3 Die übrigen Miteigentümerinnen und Miteigentümer sind als notwen­dige Partei am Verfahren zu beteiligen, weil die Feststellung des Eigentums auch ihnen gegenüber gelten muss (Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 12 N. 5; ferner BVR 2008 S. 261 E. 3.4.1 [analog]). Da seit Beginn des Ver­waltungsverfahrens eine gemeinsame Zustelladresse besteht (Art. 15 Abs. 2 VRPG), sind dazu keine weiteren Schritte erforderlich. Es erübrigt sich daher, die Unterschriften der weiteren als Beschwerdeführende ge­nann­ten Personen einzuholen bzw. abzuklären, welche Personen sich der Rechts­schrift tatsächlich anschliessen wollen. Ebenso bleibt folgenlos, dass der Regierungsstatthalter zu Unrecht vorbehaltlos auf die Beschwerde ein­getreten ist.

1.4 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechts­verletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Die Feststellungsverfügung der Gemeinde, die Grundlage des Ver­fah­rens bildet, betrifft das Eigentum an der Abwassersammelleitung der Über­bauung Höheacker vom Kontrollschacht 427 am Terrassenweg bis zum Kontrollschacht 420 an der Grenze zur Überbauung Drosselweg (nach­folgend: Leitungsabschnitt Terrassenweg). Betreffend das Eigentum an der unterliegenden Sammelleitung der Überbauung Drosselweg (nach­folgend: Leitungsabschnitt Drosselweg) hat die Gemeinde ein Fest­stellungs­interesse verneint, wogegen sich die Beschwerdeführenden nicht zur Wehr setzen. Gegenstand des Verfahrens ist daher nur die Feststellung be­treffend den oberen Abschnitt der Abwassersammelleitung von Kontroll­schacht 420 bis 427. Davon zu unterscheiden ist die Frage, welche Be­deu­tung dem unteren Abschnitt für die rechtliche Einordnung des oberen Ab­schnitts zukommt. Darauf ist hinten in E. 5.3 einzugehen.

2.2 Das Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) unterscheidet je nach ihrer Funktion im Erschliessungsnetz zwischen den Basiser­schlies­sungs­anlagen, welche aus den Hauptsträngen der Erschliessungs­anlage und den zugehörigen Einrichtungen bestehen (Art. 106 Abs. 2 Bst. a BauG), den Detailerschliessungsanlagen, welche mehrere Grund­stücke mit den Anlagen der Basiserschliessung verbinden (Art. 106 Abs. 2 Bst. b BauG) und den Hausanschlüssen, welche ein Gebäude oder eine zu­sammen­gehörige Gebäudegruppe mit dem Erschliessungsnetz verbin­den (Art. 106 Abs. 3 BauG). Gemäss Art. 108 Abs. 1 BauG projektiert und baut die Gemeinde die Erschliessungsanlagen mit Ausnahme der Hausan­schlüsse, soweit dafür nicht besondere Erschliessungsträger bestehen oder die Erstellung durch die Grundeigentümerinnen und -eigentümer ver­ein­bart ist. Erschliessungsanlagen, deren Planung und Erstellung den inter­essierten Grundeigentümerinnen und -eigentümern vertraglich überbunden worden ist, gehen nach ihrer ordnungsgemässen Erstellung von Gesetzes wegen an die Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt über; der Gemeinderat stellt den Eigentumsübergang in einer Verfügung fest, eröffnet diese den bis­herigen Eigentümerinnen und Eigentümern und meldet, sobald die Ver­fügung rechtskräftig ist, die neuen Eigentumsverhältnisse zur Eintragung in das Grundbuch an (Art. 109 Abs. 2 BauG).

2.3 Bereits das alte Baugesetz vom 7. Juni 1970 (aBauG; GS 1970 S. 163 ff., in Kraft bis 31.12.1985) kannte die Unterscheidung zwischen Basis- und Detailerschliessungsanlagen sowie Hausanschlüssen. Im Ge­gen­satz zum neuen Recht waren nach dem aBauG aber Planung und Bau von Detailerschliessungsanlagen ausschliesslich Sache der interessierten Grund­eigentümerschaft (Art. 74 Abs. 1 und Art. 76 Abs. 1 aBauG). Gemäss Art. 78 Abs. 1 aBauG gingen die Detailerschliessungsanlagen nach ihrer Voll­endung unentgeltlich an die öffentlichen Erschliessungsträger zu Ei­gen­tum und Unterhalt über; Hausanschlüsse gehörten jedoch regelmässig den Eigen­tümerinnen und Eigentümern der erschlossenen Grundstücke. Der Ge­meinde­rat hatte veränderte Eigentumsverhältnisse zur Eintragung beim Grund­buchamt anzumelden (Art. 78 Abs. 2 aBauG; zum Ganzen BVR 2008 S. 332 E. 4.2.2).

3.

3.1 Die Überbauung Höheacker umfasst 44 Reiheneinfamilienhäuser (Terrassen­weg …-…) mit einer unterirdischen Einstellhalle und einem ober­irdischen Parkplatz. Gestützt auf eine Baubewilligung vom 25. März 1982 (act. 6B pag. 49) wurde sie in den Jahren 1982/83 erstellt. Sie liegt am Hang oberhalb der Überbauung Drosselweg, die aus freistehenden Ein­familien­häusern sowie Reiheneinfamilienhäusern besteht und 1980 be­willigt wurde (act. 6C/3). Die Abwassersammelleitung, die in die Gemein­de­kanalisation führt, wurde 1980 gemeinsam mit der Überbauung Drossel­weg ge­plant (Dienstbarkeitsvertrag vom 5.12.1980, act. 6C/4). Die Bau­herr­schaft der Überbauung Drosselweg erstellte den Leitungsabschnitt Drossel­weg von der Gemeindekanalisation (Kontrollschacht 1592) bis zum Kon­troll­schacht 420 an der obersten Parzellengrenze, wofür ihr die dama­lige Bau­herrschaft der Überbauung Höheacker eine Einkaufssumme von Fr. 20'000.-- bezahlte (Dienstbarkeitsvertrag vom 5.12.1980, Ziff. III.2, act. 6C/4). Der Leitungsabschnitt Terrassenweg von Kontrollschacht 420 bis 427 wurde beim Bau der Überbauung Höheacker 1982/83 ange­schlossen.

3.2 Der hier zu prüfende Leitungsabschnitt wurde unter der Geltung des aBauG erstellt. Er kann gemäss Art. 78 Abs. 1 aBauG nur in das Eigentum der Gemeinde übergegangen sein, wenn es sich dabei um eine Detailer­schlies­sung und nicht um einen Hausanschluss handelt (vorne E. 2.3). An der Unterscheidung zwischen Detailerschliessung und Hausanschluss hat sich mit dem neuen BauG nichts geändert (VGE 2010/150 vom 9.8.2010 E. 3.3; Tagblatt des Grossen Rates 1984, Beilage 6, S. 15 zu Art. 106-109). Nach Art. 7 Abs. 4 BauG bzw. Art. 4 Abs. 2 aBauG und Art. 137 Abs. 1 der alten Bauverordnung vom 26. November 1970 (aBauV; GS 1970 S. 386 ff.) haben die benachbarten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer ihre Er­schliessungsanlagen aufeinander abzustimmen und soweit nötig ge­mein­sam zu erstellen. Daraus folgt, dass gemeinsame Erschliessungsan­lagen in der Regel Detailerschliessungsanlagen darstellen. Der Gesetzge­ber wollte mit dem Institut der Detailerschliessung die Zahl der Anschlüsse ver­mindern, die Erschliessungskosten senken und den Anschluss weiterer Grund­stücke erleichtern (Art. 73 Abs. 2 aBauG). Zudem wollte er den häu­figen Streitereien unter Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern we­gen der Erschliessungsanlagen ein Ende bereiten und später Anschlies­sen­de vor übermässigen Forderungen der privaten Erstellerinnen und Er­steller schützen. Ferner wollte er durch Überführen des Eigentums an der Er­schliessungsanlage an die öffentliche Erschliessungsträgerschaft (Art. 78 Abs. 1 aBauG) den ordentlichen Unterhalt und die dauernde Benützbarkeit der Anlage sicherstellen (zum Ganzen VGE 2010/10 vom 10.6.2010 E. 3.3; Peter Ludwig, Die Baulanderschliessung nach bernischem Recht, in BVR 1982 S. 411 ff., 417; Aldo Zaugg, Die Detailerschliessung nach ber­ni­schem Recht, in BVR 1976 S. 417 ff., 429 und 435). Nach der Recht­sprechung kann die Erschliessung mehrerer freistehender Häuser daher in der Regel nicht mehr als blosser Hausanschluss angesehen werden (so etwa BVR 1977 S. 456 E. 3 [betreffend Detailplanpflicht für neu erstellte Häuser]; RR 6.12.1978, in BVR 1979 S. 131 E. 2c [betreffend Bauabstand zu einer Strasse, die künftig noch weitere Grundstücke erschliessen könnte]; VGE 23460 vom 5.1.2010 E. 4). Ausnahmen von diesem Grund­satz waren be­reits unter dem aBauG insofern denkbar, als es angehen konnte, einzelne zusammengebaute Ein- oder Mehrfamilienhäuser, welche eigen­tumsrecht­lich mehrere selbständige Parzellen bilden, oder Areal­über­bauungen mit gemeinsamer Zufahrt und gemeinsamen Abstellplätzen, deren interne Ver­bindungen nur aus Fusswegen bestehen, erschliessungs­mässig als eine Einheit zu betrachten (VGE 2010/10 vom 10.6.2010 E. 3.3 mit Hinweis auf Peter Ludwig, a.a.O., S. 417). Art. 106 Abs. 3 BauG ver­wendet nun den Begriff der zusammengehörigen Gebäudegruppe. Von einer solchen kann gesprochen werden, wenn die gemeinschaftlich projektierte Überbauung eines in sich geschlossenen Areals in Frage steht und das Areal einer ein­zigen Grundeigentümerin bzw. einem einzigen Grund­eigentümer oder meh­reren, zu einer Bauherrengemeinschaft zu­sammen­geschlossenen Grund­eigentümerinnen und Grundeigentümern ge­hört. Entscheidend ist, wie sich der Endzustand präsentieren wird: Der Gesetz­geber dachte vor allem an eine Arealüberbauung mit gemeinsamer Zu­fahrt, gemeinsamen Parkplät­zen und internen Verbindungen, die weit­gehend nur aus Fusswegen be­stehen (VGE 2010/150 vom 9.8.2010 E. 3.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, Art. 106/107 N. 11).

3.3 Die Tauglichkeit der Unterscheidung zwischen Detailerschliessung und Hausanschluss ist für Versorgungs- und Entsorgungsanlagen umstrit­ten. Dementsprechend behält das BauG eine anderweitige Regelung der Spe­zial­gesetzgebung oder durch den zuständigen öffentlichen Erschlies­sungs­träger vor (Art. 106 Abs. 2 BauG; zum Ganzen Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 106/107 N. 3). Die EG Münsingen hat die Hausanschlussleitungen in Art. 7 des Abwasserentsorgungsreglements vom 17. Februar 2003 definiert als private Leitungen, die ein Gebäude oder eine Gebäudegruppe mit dem öffent­lichen Leitungsnetz verbinden (Abs. 1). Die Leitung zu einer zusam­men­gehörenden Gebäudegruppe gilt als gemeinsame private Hausan­schluss­leitung, auch wenn das Areal in verschiedene Grundstücke aufge­teilt ist. Vorbehalten bleiben die Nutzungspläne der Gemeinde (Abs. 2). Im alten Abwasserreglement der EG Münsingen vom 27. Juni 1977 ist die Ab­grenzung Detailerschliessung-Hausanschluss nicht geregelt (act. 11A Bei­lage 3; Beschwerdeantwort S. 11).

3.4 Das Amt für Wasser und Abfall des Kantons Bern (AWA) empfiehlt, für die Abgrenzung die sogenannte «Y-Regel» anzuwenden, wonach die Lei­tun­gen ab demjenigen Kontrollschacht als öffentlich gelten, an dem die An­schlüsse von zwei Gebäuden oder zusammengehörenden Gebäude­gruppen vereinigt werden. Wenn in einer Gemeinde eine bewährte Praxis zur Eigentumsabgrenzung bestehe, die im Einklang mit den geltenden Vor­schrif­ten stehe, jedoch nicht der Y-Regel entspreche, so könne diese aber weiter­hin angewandt werden. Für zusammengehörende Gebäudegruppen könnten gemeinsame (private) Hausanschlussleitungen eine sinnvolle Lö­sung darstellen, um aufwendige Doppel- und Mehrfachleitungen zu ver­meiden; das Gleiche gelte für vertragliche Lösungen (Merkblatt «Eigen­tums­abgrenzung und öffentlich-rechtliche Sicherung von öffentlichen Lei­tun­gen» des AWA vom September 2012 S. 9 f., einsehbar unter: <www.bve.be.ch>, Rubriken «Amt für Wasser und Abfall», «Formu­lare/ Merkblätter», «Abwasserentsorgung»).

4.

4.1 Die Reiheneinfamilienhäuser der Überbauung Höheacker wurden von einer einzigen Bauherrschaft geplant und gemeinsam bewilligt, ihr Er­scheinungs­bild ist einheitlich (act. 6B pag. 49). Sie verfügen über eine ge­mein­same Zufahrt auf den oberirdischen Parkplatz und zur unterirdischen Ein­stellhalle, die weiteren internen Verbindungen sind Fusswege. Die Ei­gen­tümerinnen und Eigentümer der Reiheneinfamilienhäuser haben Mitei­gen­tum an der unterirdischen Einstellhalle und den oberirdischen Abstell­plätzen; die Miteigentümergemeinschaft besorgt auch den Unterhalt der ca. 110 m langen Abwassersammelleitung zwischen Kontrollschacht 420 und 427, die ab Kontrollschacht 422 unter der Einstellhalle hindurchführt (act. 6C/1). In diese münden auf der jeweiligen Höhe die Anschlüsse der ein­zelnen Reihenhäuser (act. 6A pag. 43).

4.2 Der Regierungsstatthalter hat erwogen, die Überbauung Höheacker sei eine typische zusammengehörige Gebäudegruppe. Sie sei ge­mein­sam pro­jektiert und in sich geschlossen, woran auch die unmittelbare Nach­bar­schaft zur Überbauung Drosselweg und zu den Gebäuden im Nor­den nichts änderten. Die Akten wie auch der Blick aus der Vogelperspek­tive zeigten das Bild eines in sich geschlossenen Areals. Der Regierungs­statt­halter verweist insbesondere auf die einheitliche Erschliessung über den Ter­rassen­weg und die internen Fusswege, die gemeinschaftlichen Park­plätze und die gemeinsame Einstellhalle, die gemeinsame Spielfläche und die gemeinschaftlich betriebene Heizanlage. Zudem bestehe kein zu­sätz­licher Erschliessungsbedarf, da das Gebiet an die Landwirtschaftszone grenze. Zwar könne die gesamte Abwassersammelleitung von Kontroll­schacht 427 bis Kontrollschacht 1592 nicht als ein- und derselbe Hausan­schluss betrachtet werden; dies würde sich aber höchstens auf die recht­liche Qualifikation des Leitungsabschnitts Drosselweg auswirken. Die Lei­tungs­abschnitte Drosselweg und Terrassenweg seien nicht als Einheit zu be­trachten, da nur der Abschnitt Terrassenweg Streitgegenstand sei.

4.3 Die Beschwerdeführenden machen demgegenüber geltend, die Lei­tung zwischen den Kontrollschächten 1592 und 427 sei als Einheit zu be­trachten und stelle eine Detailerschliessung dar. Es sei unerheblich, dass sie nicht gestützt auf einen Detailerschliessungsplan erstellt und im Ge­staltungs- und Überbauungsplan (act. 6B pag. 35) nicht eingetragen wurde. Das aBauG kenne den Begriff der Arealüberbauung bzw. zusammengehö­renden Gebäudegruppe nicht; zudem könnten solche nur ausnahmsweise er­schliessungsmässig als Einheit betrachtet werden. Die Kriterien der ge­mein­samen Parkanlage und der internen Fusswege seien vor allem auf die strassen­mässige Erschliessung zugeschnitten. Die Beschwerdeführenden ver­weisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach die Er­schliessung mehrerer Grundstücke in der Regel durch Detailerschlies­sungs­anlagen erfolgt. Sie machen geltend, ihre Unterhaltspflicht für die Leitung könne nicht davon abhängen, ob die Überbauung ursprünglich als Ein­heit geplant gewesen sei. Es gebe keinen sachlichen Grund, sie anders zu behandeln als Eigentümerinnen und Eigentümer von vergleichbaren Über­bauungen, für die keine gemeinsame Planung vorliege und keine ge­mein­samen Einstellhallen oder Spielflächen bestünden. Zudem sei die Trink­wasserleitung, die parallel verlaufe, unbestrittenermassen eine Detail­er­schliessungsanlage. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Abwasserleitung anders zu beurteilen wäre.

4.4 Die Gemeinde schliesst sich der Auffassung des Regierungsstatt­halters im Wesentlichen an. Sie macht geltend, die Leitung sei als Hausan­schluss erstellt worden, gemäss Art. 31 Abs. 2 des Baureglements der EG Münsingen vom 8. Mai 1978 (GBR 1978, act. 11A Beilage 2) wäre an­dern­falls ein Detailplan erforderlich gewesen. Bereits unter dem aBauG habe die Praxis bei besonderen Voraussetzungen eine «Arealüberbauung» an­ge­nommen und die Erschliessungsanlagen zu diesen Häusern als pri­vate An­lagen qualifiziert. Die grundsätzliche Rechtslage sei für Strassen und Lei­tungen gleich. Die Eigentümerinnen und Eigentümer der Über­bauung Höhe­acker seien als Miteigentümergemeinschaft nach wie vor zivil­rechtlich ver­bunden und verfügten über gemeinsame Erschliessungsan­lagen (Strasse, Fusswege, Flügelmauern, Zäune, Wasserversorgung, Ka­nali­sation, Elektro, TV, Telefon etc.); damit sei aus der Sicht des öffent­lichen Er­schliessungsrechts die Unterhaltspflicht abgedeckt. Es handle sich daher um eine «Arealüberbauung» bzw. eine zusammengehörige Gebäude­gruppe. Im Gegensatz zur Abwasserleitung sei die Trinkwasser­leitung von An­fang an als Hydranten- und Ringleitung (zu Feuerlösch­zwecken) konzipiert worden; es habe daher seitens der Gemeinde ein Inter­esse da­ran bestanden, diese Leitung als öffentlich zu bezeichnen, was für die Ab­wasser­leitung jedoch nicht gelte.

5.

5.1 Bei der rechtlichen Qualifikation einer Zufahrtsstrasse als Hauszu­fahrt oder Detailerschliessung geht es um die Auslegung kantonaler Rechts­begriffe, bezüglich welcher das Baugesetz der Gemeinde keine (re­lativ erhebliche) Entscheidungsfreiheit einräumt (VGE 2010/150 vom 9.8.2010 E. 2.5). Für Leitungen hingegen behält das BauG eine ab­weichende Regelung der Gemeinden vor (vorne E. 3.3). Das aBauG kannte keinen solchen Vorbehalt, das Abwasserreglement 1977 der EG Münsingen regelte die Abgrenzung dementsprechend nicht. Zu prüfen bleibt demnach, ob die Überbauung Höheacker eine zusammengehörige Ge­bäudegruppe bzw. eine Arealüberbauung darstellt.

5.2 Die Reiheneinfamilienhäuser der Überbauung Höheacker wurden ge­meinsam projektiert und bewilligt und von derselben Bauherrschaft er­richtet. Dass einzelne Häuser bereits vor der Fertigstellung verkauft wur­den, wie die Beschwerdeführenden vorbringen, ändert daran nichts. Die Über­bauung verfügt insbesondere über eine gemeinsame Zufahrt, gemein­same Parkplätze und eine gemeinsame Einstellhalle und ist intern durch Fuss­wege verbunden. Die Eigentümerinnen und Eigentümer der Reihen­ein­familienhäuser sind für den Unterhalt der gemeinsamen Erschlies­sungs­an­lagen als Miteigentümergemeinschaft verbunden. Den Beschwer­de­führenden ist zwar insofern beizupflichten, als interne Fusswege oder Spiel­plätze als Abgrenzungskriterium für eine Abwasserleitung sachfremd an­muten. Dennoch stellt das BauG für die Abgrenzung von Detailerschlies­sungs­anlagen und Hausanschlüssen oder Hauszufahrten grundsätzlich auf die­selben Kriterien ab. Dies ist insbesondere sachgerecht, wo Leitungen dem Verlauf von Erschliessungsstrassen folgen. Im vorliegenden Fall ver­läuft die Leitung ab dem Kontrollschacht 422 unter der privaten Einstellhalle hin­durch, die im Miteigentum der Eigentümerinnen und Eigentümer der Über­bauung Höheacker steht. Die Leitung ist daher nicht auf ihrer ganzen Länge zugänglich. Sie konnte im Wesentlichen deshalb so gebaut werden, weil die gesamte Überbauung von einer einzigen Bauherrschaft errichtet wurde. Seit dem Bau der Leitung wurden keine weiteren Haushalte daran an­geschlossen; solches ist auch nicht zu erwarten, da die Überbauung Höhe­acker hangaufwärts an die Landwirtschaftszone grenzt. Die Abwas­ser­leitung der Überbauung Höheacker stellt daher grundsätzlich auch im End­zustand einen Hausanschluss dar. Dies gilt jedoch nur dann, wenn der Leitungs­abschnitt Terrassenweg für sich betrachtet werden kann, was die Be­schwerdeführenden ebenfalls bestreiten.

5.3 Der Leitungsabschnitt Terrassenweg von Kontrollschacht 420 bis 427 schliesst an den Leitungsabschnitt Drosselweg (Kontrollschacht 420 bis 1592) an; der Durchmesser der Leitungen ist identisch und beim Kon­troll­schacht 420 befindet sich keine Verzweigung. Entgegen der Auffassung des Regierungsstatthalters kann die rechtliche Qualifikation einer Leitung nicht von der Länge des Teilstücks abhängen, welches Streitgegenstand des Verfahrens bildet. Nach der Y-Regel des AWA werden Leitungen ab einer Verzweigung als Detailerschliessung betrachtet. Eine solche Ver­zweigung besteht beim Kontrollschacht 420 an der Parzellengrenze zur Über­bauung Drosselweg nicht. Die Anschlüsse der einzelnen Gebäude der Über­bauung Drosselweg münden erst unterhalb des Kontrollschachts 420 in die Leitung ein. Dennoch kann der Leitungsabschnitt Terrassenweg für sich betrachtet werden: Die Abwassersammelleitung wurde zwar bereits 1980 beim Bau der Überbauung Drosselweg geplant (Dienstbarkeitsvertrag vom 5.12.1980, act. 6C/4). Die beiden Leitungsabschnitte Drossel­weg und Ter­rassenweg wurden aber separat bewilligt (Gewässerschutz­be­willigungen vom 30.6.80 [Drosselweg] und 3.8.81 [Terrassenweg], beide in act. 6C/3) und von der jeweiligen Bauherrschaft zu unterschiedlichen Zeit­punkten erstellt. Der Abschnitt Drosselweg wurde 1980 verlegt. Er wurde offen­sichtlich nur deshalb bis zum Kontrollschacht 420 an der Par­zellen­grenze zur Überbauung Höheacker gebaut, damit später diese Über­bauung an­geschlossen werden konnte. Dies berührt die rechtliche Qualifi­kation des Leitungs­abschnitts Terrassenweg aber nicht; er ist für sich zu beurteilen, da er von einer anderen Bauherrschaft zu einem anderen Zeit­punkt erstellt wurde.

5.4 Aus den Akten ergibt sich, dass beim Bau der Abwassersammellei­tung nicht nur die Gemeinde, sondern auch die damalige Bauherrschaft von einem Hausanschluss ausging: Anders als die Trinkwasserleitung war die Abwassersammelleitung im Überbauungsplan Nr. 442 «Am Stutz» vom 20. Fe­bruar 1980 nicht verzeichnet (act. 6B pag. 35), entgegen Art. 73 Abs. 1 aBauG i.V.m. Art. 31 Abs. 2 GBR 1978 bestand kein Detailer­schlies­sungs­plan und der Bauabstand gegenüber öffentlichen Leitungen war nicht ein­gehalten (vgl. Art. 10 Abs. 2 des Abwasserentsorgungsregle­ments 2003 bzw. Art. 6 Abs. 2 des Abwasserreglements 1977). Dies ist für die recht­liche Qualifikation nicht entscheidend, spricht aber ebenfalls nicht für eine ab­weichende Beurteilung.

5.5 Die bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Qua­lifikation des umstrittenen Leitungsabschnitts als Hausanschluss nicht ent­gegen: In VGE 2016/204/205 vom 14. September 2017 hat das Ver­wal­tungs­gericht (gestützt auf das Abwasserreglement der dort betroffenen Ge­meinde) die Sammelleitung zu einer zusammengehörigen Gebäude­gruppe als Hausanschluss qualifiziert mit der Begründung, dass das Areal und da­mit die internen Leitungen nicht frei zugänglich seien. Dass es sich bei den areal­internen Leitungen um einen Hausanschluss handelte, war un­be­stritten. In VGE 19393 vom 2. Juni 1995 hätte die geplante 100 m lange Leitung, die zehn Einfamilienhäuser erschlossen hätte, eine Staats­strasse unter­queren müssen; das Urteil erging zudem vor einem grund­legend anderen planerischen Hintergrund. Weitere Urteile betrafen meh­rere frei­stehende Häuser, die nicht gemeinsam geplant bzw. bewilligt und zu unter­schied­lichen Zeitpunkten gebaut wurden (solche stellen keine Areal­über­bauungen dar; VGE 2010/10 vom 10.6.2010, 23460 vom 5.1.2010; BVR 1995 S. 75 [betreffend die Möglichkeit, solche Bauten zu errichten]), oder eine Überbauung in zwei Sektoren (mit unterschiedlichen Bau­vorschriften), die zu verschiedenen Zeitpunkten realisiert wurde (VGE 2010/150 vom 9.8.2010).

5.6 An der Beurteilung der Abwassersammelleitung als Hausanschluss ändert ebenfalls nichts, dass die weitgehend parallel verlaufende Trink­wasser­leitung, die auch Hydranten mit Wasser speist, als Detailerschlies­sungs­anlage gilt. Das erklärt sich mit der gesetzlichen Regelung, wonach die Wasserversorgung samt Hydrantenlöschschutz eine Gemeindeaufgabe ist (Art. 6 Abs. 1 des Wasserversorgungsgesetzes vom 11. November 1996 [WVG; BSG 752.32] i.V.m. Art. 39 Abs. 1 der Feuerschutz- und Feuerwehr­ver­ordnung vom 11. Mai 1994 [FFV; BSG 871.111]).

6.

Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Ver­fahrens werden die unterliegenden Beschwerdeführenden kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Da die Beschwerde im Namen aller Mitglieder der Mit­eigentümergemeinschaft erhoben worden ist, sind die Verfahrenskosten diesen gemeinsam unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 106 VRPG), unabhängig davon, ob sie als Beschwerdeführende oder als wei­tere Beteiligte am Verfahren teilnehmen. Die Gemeinde hat keinen An­spruch auf Ersatz ihrer Parteikosten (Art. 104 Abs. 4 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 4'500.--, werden den Mitgliedern der Mit­eigen­tümergemeinschaft Höheacker auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Zu eröffnen:

-den Beschwerdeführenden und weiteren Beteiligten

-der Beschwerdegegnerin

• dem Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun­desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.