Gegenvorschlag zur Initiative "Bezahlbar wohnen in Köniz"; Änderung des Gemeindebaureglements (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 13. November 2018; 32.14-17.86)

100.2018.445U

KEP/GEU/ROS

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 18. Mai 2020

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Daum, Verwaltungsrichter Keller

Gerichtsschreiberin Geiser Keller

1. ** Hauseigentümerverband Bern und Umgebung**

2. ** A.________ und B.________**

alle vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführende

gegen

Einwohnergemeinde Köniz

handelnd durch den Gemeinderat, Landorfstrasse 1, 3098 Köniz

Beschwerdegegnerin

und

Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern

Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8

betreffend Gegenvorschlag zur Initiative «Bezahlbar wohnen in Köniz»; Änderung des Ge­meindebaureglements (Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kan­tons Bern vom 13. November 2018; 32.14-17.86)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.05.2020, Nr. 100.2018.445U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

Im November 2015 wurde in der Einwohnergemeinde (EG) Köniz die Initia­tive «Bezahlbar Wohnen in Köniz» eingereicht (sog. Könizer «Wohn-Initiative»), die einen ausgearbeiteten Entwurf zur Ergänzung des kommu­nalen Baureglements vom 7. März 1993 (nachfolgend: GBR) vorsah. Der Ge­meinderat arbeitete einen Gegenvorschlag aus, der vom 7. September bis 6. Oktober 2016 öffentlich aufgelegt wurde. Am 5. Oktober 2016 er­hoben nebst zwei weiteren Personen der Hauseigentümerverband Bern und Umgebung (HEV) sowie A.________ und B.________ ge­meinsam Einsprache. Das Initiativkomitee zog die Initiative am 6. De­zem­ber 2016 zurück, nachdem Gemeinderat und Parlament diese ab­gelehnt hatten. Die Stimmberechtigten der EG Köniz nahmen in der Volks­abstimmung vom 12. Februar 2017 den Gegenvorschlag an. Mit Ver­fügung vom 14. August 2017 genehmigte das Amt für Gemeinden und Raum­ordnung des Kantons Bern (AGR) die Ergänzung des GBR mit Art. 26a (Rand­titel: «preisgünstiges Wohnen») und wies die Einsprache ab.

B.

Dagegen erhoben der HEV sowie A.________ und B.________ am 13. September 2017 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchen­direktion des Kantons Bern (JGK; heute: Direktion für Inneres und Justiz [DIJ]). Diese wies die Beschwerde am 13. November 2018 ab, so­weit sie darauf eintrat.

C.

Gegen diesen Entscheid haben der HEV sowie A.________ und B.________ am 13. Dezember 2018 gemeinsam Verwaltungs­gerichts­beschwerde erhoben. Sie beantragen, der Entscheid der JGK sei auf­zuheben und die Änderung des GBR «Ergänzung um Art. 26a» sei nicht zu genehmigen.

Mit Beschwerdeantwort vom 31. Januar 2019 beantragt die EG Köniz, die Be­schwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die JGK schliesst mit Vernehmlassung vom 16. Januar 2019 auf Abweisung der Be­schwerde.

Am 25. Februar 2019 haben der HEV sowie A.________ und B.________ eine Stellungnahme zu Beschwerdeantwort und Vernehm­lassung eingereicht.

Der Instruktionsrichter hat den Verfahrensbeteiligten am 11. Oktober 2019 be­kanntgegeben, er beabsichtige, das bundesgerichtliche Urteil im Be­schwerde­verfahren gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts betreffend die Initiative für bezahlbare Wohnungen und Änderung der Bauordnung der Ein­wohnergemeinde Bern (VGE 2017/147 vom 7.6.2018) abzuwarten. Das Bundes­gericht bestätigte das Urteil des Veraltungsgerichts mit BGE 1C_441/2018 vom 14. November 2019. In der Folge hat der Instruk­tions­richter den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit zur Stellung­nahme ge­geben. Alle halten an ihren Rechtsbegehren fest.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 2 Bst. b i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die umstrittene Bestimmung ist Teil der baurecht­lichen Grundordnung der Gemeinde. Sie enthält generell-abstrakte, für das ge­samte Gemeindegebiet geltende Regelungen über den preisgünstigen Wohnungs­bau. Im vorliegenden Fall sind vor dem Verwaltungsgericht da­her die Verfahrensregeln für die Anfechtung kommunaler Erlasse anwend­bar, auch wenn Vorschriften und Pläne nach Art. 61 ff. des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) mit einer Verfügung genehmigt werden (sog. Genehmigungsbeschluss).

1.2 Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen kommunale Erlasse ist be­fugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Mög­lichkeit zur Teilnahme erhalten hat und durch den angefochtenen Er­lass virtuell, d.h. mit einer minimalen Wahrscheinlichkeit früher oder später einmal in schutzwürdigen Interessen betroffen sein könnte (Art. 79a VRPG; BVR 2015 S. 3 [VGE 2013/405 vom 29.8.2014] nicht publ E. 1.2, 2010 S. 260 E. 1.3). Die Beschwerdeführenden 2 haben am vorinstanzlichen Ver­fahren teilgenommen. Entgegen der Ansicht der Gemeinde (Beschwerde­antwort vom 31.1.2019 [BA] S. 2) ist es nicht von vornherein aus­geschlossen, dass sie als Einwohnerin und Einwohner der EG Köniz der­einst von der Regelung betroffen sein könnten, zumal sie in einem Ortsteil wohnen, in dem die Mietzinse besonders hoch sind (Art. 26a Abs. 2 GBR und hinten E. 5.4.2; vgl. BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 1, 104 Ia 305 E. 1a mit Hinweisen). Der Beschwerdeführer 1 ist als juristische Per­son konstituiert und vertritt gemäss Statuten die Interessen seiner Mit­glieder. Anders als für die Stadt Bern (vgl. BVR 2020 S. 17 [VGE 2017/147 vom 7.6.2018] nicht publ. E. 1.2) ist hier fraglich, ob die Mehrheit oder eine Viel­zahl der Mitglieder virtuell betroffen ist, ist doch die Gemeinde Köniz nur eine von mehreren Gemeinden in der Umgebung von Bern. Da aber die Be­schwerdeführenden 2 zur Beschwerde befugt sind und sie gemeinsam mit dem Beschwerdeführer 1 Rechte geltend machen, kann die Frage offen­bleiben (vgl. BVR 2019 S. 170 [VGE 2017/342 vom 27.11.2018] nicht publ. E. 1.2; VGE 2016/1 vom 16.12.2016 E. 1.2 [bestätigt durch BGer 1C_23/2017 vom 3.10.2017]; vgl. auch angefochtener Entscheid E. 2.2 f.).

1.3 Die Beschwerdeführenden beantragen, Art. 26a GBR sei nicht zu ge­nehmigen. Weshalb Art. 26a Abs. 1 Bst. b und c sowie Abs. 3 Bst. b und c GBR, die sich mit der Abgabe von geeigneten Grundstücken im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger und der Unterstützung von gemein­nützigen Wohnbauträgern bei der Landbeschaffung befassen, nicht recht­mässig sein sollen, begründen sie aber mit keinem Wort. Insoweit sind die Be­gründungsanforderungen nicht erfüllt (Art. 81 i.V.m. Art. 32 Abs. 2 VRPG) und ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Im Übrigen sind die Be­stimmungen über Form und Frist eingehalten und ist auf die Beschwerde ein­zutreten.

1.4 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechts­verletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2.

2.1 Art. 26a GBR lautet wie folgt:

1 Mit dem Ziel einer guten sozialen Durchmischung setzt sich die Ge­meinde für die Erstellung und Erhaltung preisgünstiger und dabei qualitativ hochwertiger Mietwohnungen ein, indem sie insbesondere

a) bei Erlass oder Änderungen von Nutzungsplänen 20-40% des für das Wohnen bestimmten zusätzlichen Nutzungsmasses – sofern dieses 4'000 m2 Geschossfläche übersteigt – dem preisgünstigen Wohnungs­bau in Kostenmiete vorbehält;

b) geeignete Grundstücke im Baurecht an gemeinnützige Wohnbau­träger abgibt und mit geeigneten Mitteln die Zweckbindung für den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete dauerhaft sichert;

c) gemeinnützige Wohnbauträger bei der Landbeschaffung unter­stützt.

2 Absatz 1 Buchstabe a kommt zur Anwendung, wenn auf einem zu­sammen­gehörenden Areal mehr als 4'000 m2 Geschossfläche für das Wohnen neu ermöglicht werden und wenn dieses Areal in einem der Ortsteile liegt, die von besonders hohen Mietzinsen be­troffen sind; der Gemeinderat bezeichnet diese Ortsteile durch Ver­ordnung.

3 Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten durch Verordnung, ins­beson­dere:

a) die Anforderungen an den preisgünstigen Wohnungsbau in Kosten­miete, die Instrumente zur Sicherung der Zweckbindung (ins­besondere durch Vertrag, Anmerkung im Grundbuch) sowie die Sicherung und Kontrolle der Mietzinse;

b) die Anforderungen an gemeinnützige Wohnbauträger im Sinn von Ab­satz 1 Buchstabe b;

c) die Massnahmen zur Unterstützung der gemeinnützigen Wohn­bau­träger bei der Landbeschaffung.

2.2 Die Beschwerdeführenden machen geltend, Art. 26a Abs. 1 Bst. a, Abs. 2 und Abs. 3 Bst. a GBR verstiessen gegen den Vorrang des Bundes­rechts (Art. 49 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; SR 101]; E. 3 f. hiernach) und die Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV; Art. 27 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; hinten E. 5). Ferner sei der planungsrecht­liche Grundsatz der Verdichtung verletzt (hinten E. 6). – Das Verwaltungs­gericht hat Art. 26a Abs. 1 Bst. a, Abs. 2 und Abs. 3 Bst. a GBR einer ab­strakten Normenkontrolle zu unterziehen. Dabei werden kommunale Nor­men nur aufgehoben, sofern sie sich jeglicher verfassungs-, bundesrechts- und konventionskonformen Auslegung entziehen, nicht jedoch wenn sie einer solchen in vertretbarer Weise zugänglich bleiben. Grenze der Ausle­gung ist der klare und eindeutige Wortsinn. Für die Beurteilung, ob die kommunale Norm verfassungs- und gesetzeskonform ausgelegt werden kann, sind in Anlehnung an die Praxis des Bundesgerichts folgende Krite­rien massgebend: die Tragweite des Grundrechtseingriffs, die Wahrschein­lichkeit verfassungs- und gesetzmässiger Anwendung, die Möglichkeit, bei einer späteren Normenkontrolle einen hinreichenden Rechtsschutz zu er­halten, die konkreten Umstände, unter denen die Norm zur Anwendung kommt, sowie die Möglichkeit einer Korrektur und die Auswirkungen auf die Rechtssicherheit. Der blosse Umstand, dass die angefochtene Norm in einzelnen Fällen auf eine verfassungswidrige Weise angewendet werden könnte, führt für sich allein noch nicht zu deren Auf­hebung. Bei der Beur­teilung der Wahrscheinlichkeit rechtskonformer An­wendung dürfen auch Erklärungen der Behörden zur künftigen Rechts­anwendung berücksichtigt werden (zum Ganzen BVR 2020 S. 17 E. 5.1 und 5.2 einleitend mit Hinwei­sen).

2.3 Das Verwaltungsgericht hatte sich bereits mit einer vergleichbaren Regelung der Stadt Bern zu befassen und zu prüfen, ob die betreffenden Normen gegen den Grundsatz des Vorrangs von Bundesrecht und die Eigen­tumsgarantie bzw. die Wirtschaftsfreiheit verstossen. Die Vorschriften sehen namentlich vor, dass bei Um- und Neueinzonungen sichergestellt wird, gegebenenfalls mittels einer Überbauungsordnung, dass in den Wohn­zonen mindesten ein Drittel der Wohnnutzung als preisgünstiger Wohn­raum im Sinn der eidgenössischen Verordnung vom 26. November 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohnraum­förderungs­verordnung, WFV; SR 842.1) erstellt und dauerhaft in Kosten­miete vermietet wird (Art. 1 Abs. 3 und Art. 16b Abs. 1 der Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 [BO; SSSB 721.1]). Das Ver­waltungs­gericht hat einen Verstoss gegen Bundeszivilrecht und eine Grund­rechts­verletzung verneint (Urteil vom 7.6.2018, publ. in BVR 2020 S. 17, insb. E. 6 f.). Das Bundesgericht hat die dagegen erhobene Be­schwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten abgewiesen (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019; vorne Bst. C).

3.

3.1 Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Verhältnis zwi­schen Vermieter- und Mieterschaft und insbesondere der Mieterschutz seien abschliessend im Bundesrecht geregelt. Die umstrittene kommunale Vor­schrift enthalte aber «eine Regelung über die Höhe der Miete im Bereich der ‹Missbrauchs›-bekämpfung» und greife somit direkt in das Ver­hält­nis von Vermieter- und Mieterschaft ein. Zulässig seien nur Mass­nahmen, die das Angebot an verfügbarem Wohnraum im Allgemeinen er­höhten. Hier gehe es aber um die Förderung von preisgünstigem Wohn­raum. Mit der Kostenmiete werde vorgeschrieben, wie die Miete zu berechnen sei; dies stelle einen unzulässigen, direkten Eingriff ins Miet­verhältnis dar. Es gehe demnach nicht nur um die Förderung des preis­günstigen Wohnungsbaus oder um eine raumplanerische Vorschrift über die zulässige Nutzung von Grundstücken. Wegen des direkten Eingriffs in das Mietverhältnis sei Art. 26a GBR selbst dann unzulässig, wenn es sich um eine öffentlich-rechtliche Vorschrift handeln würde (Beschwerde Art. 4).

3.2 Die Gemeinden sind bei der Ortsplanung im Rahmen der Gesetz­gebung und der übergeordneten Planung frei (Art. 65 Abs. 1 BauG; Art. 109 KV). Selbstredend dürfen kommunale Vorschriften die bundes­recht­liche Zuständigkeitsordnung nicht verletzen (Vorrang des Bundes­rechts, Art. 49 Abs. 1 BV). Der Bund hat gemäss Art. 109 Abs. 1 BV die Kompetenz zur Bekämpfung von Missbräuchen im Miet­wesen. Die Gesetz­gebung auf dem Gebiet des Zivilrechts ist Sache des Bundes (Art. 122 Abs. 1 BV). Bei beiden Bundeskompetenzen handelt es sich um umfas­sende Kompetenzen mit nachträglich derogatorischer Kraft. Die Kantone dürfen nur soweit zivilrechtliche Bestimmungen er­lassen, als das Bundes­recht ausdrücklich oder dem Sinn nach die Geltung kantonalen Rechts vor­behält (Art. 5 Abs. 1 des Schweizerischen Zivil­gesetz­buches [ZGB; SR 210]; zum Ganzen BVR 2020 S. 17 E. 6.2 mit Hin­weisen).

3.3 In ihren öffentlich-rechtlichen Befugnissen werden die Kantone durch das Bundeszivilrecht hingegen nicht beschränkt (Art. 6 Abs. 1 ZGB). Eine Materie kann daher sowohl von Regeln des Bundeszivilrechts wie von solchen des kantonalen öffentlichen Rechts erfasst werden. Kantonale Re­ge­lungen sind in diesem Fall zulässig, wenn der Bundesgesetzgeber die Materie nicht abschliessend regelt, die kantonale Regelung durch ein schutz­würdiges öffentliches Interesse begründet ist und sie nicht gegen Sinn und Geist des Bundesrechts verstösst oder dessen Durchsetzung be­ein­trächtigt oder vereitelt. In diesem Rahmen kann jedoch das kantonale öffent­liche Recht das Bundesprivatrecht nicht nur ergänzen, sondern auch in seiner Tragweite beeinflussen; Art. 6 ZGB anerkennt insofern eine ex­pansive Kraft des kantonalen öffentlichen Rechts. Auch wenn eine bundes­recht­liche Regelung in einem bestimmten Bereich umfassend ist, kann ein kantonales Gesetz im gleichen Bereich Bestand haben, wenn es ein anderes Ziel anstrebt als das vom Bundesrecht verfolgte (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 5.2.1; BVR 2020 S. 17 E. 6.3; je mit Hin­weisen).

3.4 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfen die Kantone nicht direkt in die Verträge zwischen Vermieter und Mieter eingreifen, weil das Bundesrecht diese Materie abschliessend regelt. Den Kantonen bleibt es jedoch unbenommen, verhältnismässige Massnahmen zur Bekämpfung der Wohnungsnot zu treffen, indem sie beispielsweise den Umbau und den Ab­bruch von Wohnhäusern einer Bewilligungspflicht unterwerfen bzw. die Be­willigung für den Umbau von Wohnhäusern an die Bedingung knüpfen, während einer bestimmten Zeit die Höhe der Mieten zu kontrollieren und da­mit Mieterhöhungen zu verhindern, die dem Ziel der kantonalen Rege­lung widersprechen. An der Zulässigkeit derartiger kantonaler Be­stimmungen ändert der Umstand nichts, dass die entsprechenden Mass­nahmen zur Bekämpfung der Wohnungsnot indirekt das Verhältnis zwischen Vermieter- und Mieterschaft beeinflussen können, indem sie höhere Mieten für die von den Massnahmen betroffenen Wohnungen ver­hindern (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 5.2.2; BVR 2020 S. 17 E. 6.5.1 und 6.6.1; je mit Hinweisen).

3.5 Der Bund hat gestützt auf Art. 109 Abs. 1 BV Regeln zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen erlassen. Die Art. 269 ff. des Schweizerischen Ob­li­gationen­rechts (OR; SR 220) sollen im Sinn eines individuellen Mieter­schutzes verhindern, dass die Vermieterschaft aus der Mietsache zum Nach­teil der Mieterschaft eine übermässige Rendite erzielt. Diese (bundes­recht­lichen) Bestimmungen zielen allerdings nicht darauf ab, der Ver­mieter­schaft eine Rendite von einer gewissen Höhe oder gar eine maximal zu­lässige Rendite zu garantieren. Kantonale bzw. kommunale Mass­nahmen, die dazu dienen, das knappe Angebot an preisgünstigen Miet­wohnungen zu erhalten bzw. zu erhöhen, haben eine andere Stossrichtung als die bundes­rechtlichen Bestimmungen zur Bekämpfung missbräuch­licher Miet­zinse. An kantonalen bzw. kommunalen Massnahmen, die darauf abzielen, das Bedürfnis der Bevölkerung an einem genügenden Angebot von Miet­wohnungen in einem bestimmten Preissegment zu befriedigen, besteht ein öffent­liches Interesse. Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass der ver­günstigte Wohnraum nur Personen mit tiefem Einkommen zugutekommt (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 5.2.3 mit Hinweisen; BVR 2020 S. 17 E. 6.6.2 und 7.4.3).

3.6 Das Bundesgericht hat Art. 16b BO als kantonales bzw. kom­mu­nales öffentliches Recht qualifiziert: Die Vorschrift verpflichte die zu­ständige Planungsbehörde und werde nur im Fall von Ein- und Um­zonungen relevant, d.h. im Zusammenhang mit Nutzungsplanänderungen. Nutzungs­pläne seien ein Instrument des Raumplanungsrechts, welches dem öffentlichen Recht zuzuordnen sei. Art. 16b Abs. 1 und 2 BO seien als Auf­trag an die Planungsbehörden formuliert, welche den Privaten hoheitlich gegen­überträten. Das Verwaltungsgericht habe demnach zu Recht fest­gestellt, dass es sich nicht um Privatrecht handle. Die Massnahmen nach Art. 16b Abs. 1 und 2 BO zielten allgemein darauf ab, das unbestrittener­massen knappe Angebot an preisgünstigen Mietwohnungen in der Stadt Bern zu erhöhen bzw. das Bedürfnis der Bevölkerung an einem ge­nügenden Angebot von preisgünstigen Mietwohnungen zu befriedigen. Daran bestehe ein schutzwürdiges öffentliches Interesse, und zwar un­abhängig davon, ob sichergestellt sei, dass nur Personen mit tiefem Ein­kommen vom günstigen Wohnraum profitieren. Damit erübrige es sich zu prüfen, inwieweit die mit Art. 16b BO beabsichtigte Erhöhung des Angebots an preisgünstigen Wohnungen spezifisch Personen mit tiefem Einkommen zu­gutekommen werde. Die Massnahmen nach Art. 16b Abs. 1 und 2 BO dienten nicht primär der Bekämpfung missbräuchlich hoher Mietzinse im Einzel­fall. In diesem Sinn regle das Bundesprivatrecht die von Art. 16b BO er­fasste Materie nicht abschliessend, sondern lasse Raum für die im öffent­lichen Interesse liegenden Massnahmen der Gemeinde. Dass sich die um­strittenen kommunalen Bestimmungen indirekt auf das Verhältnis zwischen Ver­mieterschaft und Mieterschaft auswirken könnten und dass die Ver­mieter­schaft von betroffenen Wohnungen mittels baupolizeilicher Verfahren künftig allenfalls gezwungen werden könnten, die Höhe von bestimmten Miet­zinsen nach unten anzupassen, ändere daran nichts. Inwiefern Art. 16b Abs. 1 und 2 BO gegen Sinn und Geist des Bundesrechts verstossen oder dessen Durchsetzung beeinträchtigen oder vereiteln sollten, sei ebenfalls nicht ersichtlich. Mit Blick auf Art. 49 BV seien die umstrittenen kantonalen Be­stimmungen zur Sicherstellung eines genügenden Angebots an preis­günstigen Mietwohnungen in der Stadt Bern somit nicht zu beanstanden. Die Rüge der Verletzung des Grundsatzes des Vorrangs des Bundesrechts er­weise sich als unbegründet (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 5.3).

4.

4.1 Art. 26a Abs. 1 Bst. a und Abs. 2 GBR regeln im Wesentlichen das­selbe wie Art. 16b Abs. 1 BO, nämlich, dass auf dem Weg der Nutzungs­planung unter bestimmten Voraussetzungen preisgünstiger Wohnraum er­stellt und in Kostenmiete vermietet werden muss. Das Verwaltungs­gericht und das Bundesgericht haben eine solche Vorschrift als mit dem Vorrang des Bundesrechts vereinbar erklärt (E. 3 hiervor). Die Vorbringen in der Be­schwerde erweisen sich mit Blick auf diese Urteile als un­begründet (vgl. auch hinten E. 4.4). Die Beschwerdeführenden insistieren aber, dass in Recht­verhältnisse zwischen Privaten eingegriffen werde, weshalb die Re­ge­lung privatrechtlicher Natur sei. Sie berufen sich beispiel­haft auf die (ver­altete) Subjekttheorie (vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum ber­nischen VRPG, 1997, Art. 8 N. 11; Thomas Koller, Berner Kommentar, 2012, Art. 6 ZGB N. 40), wonach ein öffentlich-recht­liches Verhältnis vor­aus­setzt, dass auf mindestens einer Seite ein öffent­lich-rechtliches Rechts­subjekt auftritt. Ferner sei das Bundesgericht ohne weitere Begründung und ohne sich mit der einschlägigen Rechtsprechung auseinanderzusetzen da­von ausgegangen, dass nur ein indirekter Eingriff in das Mietverhältnis vor­liege. Der Regelungsinhalt von Art. 26a GBR bzw. der Kostenmiete sei je­doch derselbe wie derjenige der Bestimmungen zum missbräuchlichen Miet­zins, nämlich die zulässige Höhe des Mietzinses (Stellungnahme vom 9.1.2020, act. 13 S. 1 f.). Aus den Erwägungen des Verwaltungsgerichts und des Bundesgerichts ergibt sich indes ohne weiteres, dass gerade nicht ein Rechtsverhältnis zwischen zwei Subjekten des Privatrechts (Vermieter- und Mieterschaft) geregelt oder direkt in ein solches Verhältnis eingegriffen wird. Dass sich das Bundesgericht nicht ausdrücklich zu den «klassischen» Methoden zur Abgrenzung von privat- und öffentlich-rechtlichen Normen (vgl. BVR 2020 S. 17 E. 6.4 mit Hin­weisen) geäussert hat, ist unter diesen Um­ständen nicht von Belang. Es trifft sodann zwar zu, dass das Bundes­gericht in einem anderen Urteil aus­geführt hat, die Frage der Bezahlung des Mietzinses und der Nebenkosten ziele nicht auf die Einhaltung eines öffent­lichen Interesses, sondern be­treffe das Verhältnis zwischen Ver­mieter- und Mieterschaft (BGE 137 I 135 E. 2.6.1 [Pra 100/2011 Nr. 81]). Es hat aber auch erwogen, an der Zu­lässigkeit kantonaler Bestimmungen ändere der Umstand nichts, dass die entsprechenden Massnahmen zur Be­kämpfung der Wohnungsnot indirekt das Verhältnis zwischen Vermieter- und Mieterschaft beeinflussen können, indem sie höhere Mieten für die von den Massnahmen betroffenen Wohnungen verhindern (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 5.2.2 am Ende; vorne E. 3.4).

4.2 Die Beschwerdeführenden bringen keine Argumente vor, die auf­zeigen würden, weshalb im vorliegenden Verfahren nicht auf die Er­wägungen des Verwaltungsgerichts und des Bundesgerichts zur vergleich­baren Regelung der Stadt Bern abgestellt werden könnte: Wie Art. 16b BO richtet sich Art. 26a GBR an die kommunalen Planungsbehörden. Die Be­stimmung ist planungsrechtlicher Natur und verfolgt öffentliche Interessen, näm­lich die Erstellung und Erhaltung preisgünstiger und dabei qualitativ hoch­wertiger Mietwohnungen mit dem Ziel einer guten sozialen Durch­mischung (Art. 26a Abs. 1 GBR; ausführlich zum öffentlichen Interesse hinten E. 5.4). Art. 26a GBR erlaubt es dem Bauinspektorat sodann nicht, einen einzelnen Mietzins festzulegen oder auf baupolizeiliche Anzeige hin an­zupassen. Nichts anderes ergibt sich aus dem Entwurf vom 2. November 2016 der Ausführungsverordnung zu Art. 26a GBR (einsehbar unter: <www.köniz.ch/politik>, Rubriken «Gemeindeparlament/Dokumente Par­la­ments­sitzungen/Archiv Dokumente der Parlamentssitzungen/2016-12-05_T04_Initiative-Bezahlbar Wohnen»; nachfolgend: Ausführungs­verordnung). Deren Art. 8 bestimmt, dass das Bauinspektorat von der Eigen­tümerschaft die Herausgabe der Baukostenabrechnung, der Miet­verträge, der Mietkostenabrechnung und der weiteren notwendigen Unter­lagen verlangen kann, wenn begründeter Verdacht besteht, dass der Miet­zins einer preisgünstigen Wohnung die Anforderungen nach Artikel 1 der Aus­führungsverordnung nicht erfüllt. Damit erhält das Bauinspektorat eine Mög­lichkeit, die Einhaltung der Mietzinse zu kontrollieren, nicht jedoch sie selber anzupassen. Die Vorinstanz hat somit zu Recht erwogen, dass es sich bei Art. 26a GBR um eine öffentlich-rechtliche Bestimmung handelt. Sie hat sich auch zur Frage geäussert, ob ein direkter oder ein indirekter Ein­griff in das Mietverhältnis vorliegt (angefochtener Entscheid E. 5.2.2 S. 17). Eine Verletzung der Begründungspflicht als Bestandteil des An­spruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV; Art. 26 Abs. 2 KV; Art. 21 ff. VRPG; vgl. auch Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG) ist nicht gegeben, so­weit die Beschwerdeführenden eine solche überhaupt geltend machen wollen (vgl. Beschwerde Rz. 29).

4.3 Mit Art. 26a GBR will die Gemeinde das Angebot an günstigen Wohnungen durch planerische Massnahmen erhöhen und gleichzeitig eine gute soziale Durchmischung erreichen (vgl. auch hinten E. 5.4). Insoweit be­stehen auf Bundesebene keine abschliessenden Regelungen (BVR 2020 S. 17 E. 6.6.1 f.). Sodann ist kein Verstoss gegen Sinn und Geist des Bun­des­rechts gegeben (BVR 2020 S. 17 E. 6.6.3). Eine übermässige Er­schwerung oder gar Vereitelung der Bestimmungen des OR zu miss­bräuch­lichen Mietzinsen ist ebenfalls zu verneinen, zumal Art. 26a GBR wie Art. 16b BO nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen und nicht flächen­deckend zur Anwendung kommt (BVR 2020 S. 17 E. 6.6.5). Die Be­schwerde­führenden machen denn auch nicht substanziiert geltend, dass Art. 26a GBR als öffentlich-rechtliche Vorschrift gegen Bundesrecht ver­stossen würde.

4.4 Die Vorinstanz hat demnach zu Recht befunden, dass kein Verstoss gegen Bundeszivilrecht vorliegt.

5.

5.1 Das Verwaltungsgericht hatte im Urteil betreffend Art. 16b BO offen­gelassen, ob überhaupt ein Eingriff in die Eigentumsgarantie vorliege. Die Be­stimmung beeinträchtige aber jedenfalls die aus der Wirtschaftsfreiheit ab­geleitete Vertragsfreiheit, insbesondere die Inhaltsfreiheit und die Part­ner­wahlfreiheit (BVR 2020 S. 17 E. 7.1 f.). Das Bundesgericht hat dann – ohne Diskussion der Frage – erwogen, Art. 16b BO tangiere die Eigen­tums­garantie und die Wirtschaftsfreiheit (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 6.1). Es ist aber so oder anders zu prüfen, ob der mit Art. 26a Abs. 1 Bst. a, Abs. 2 und Abs. 3 Bst. a GBR bewirkte Grund­rechts­eingriff zulässig ist, d.h. namentlich auf einer gesetzlichen Grundlage be­ruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV und Art. 28 KV).

5.2 Die Beschwerdeführenden machen geltend, es handle sich um einen schweren Grundrechtseingriff. Zwar sei das GBR ein Gesetz im formellen Sinn, die Normdichte der Regelung sei aber ungenügend. So würden der Begriff der Kostenmiete und die Formulierungen «preisgünstige und dabei qualitativ hochwertige Mietwohnungen» sowie «Ortsteile, die von be­sonders hohen Mietzinsen betroffen sind» in Art. 26a GBR nicht definiert. Un­klar sei zudem, wer den Anfangsmietzins festlegen und kontrollieren soll. Es sei unzulässig, den Begriff der Kostenmiete erst auf Stufe Ver­ord­nung zu definieren. Auch der Vollzug der Vorschrift sei im formellen Ge­setz zu regeln (Beschwerde Art. 1 und 2). Selbst wenn eine gewisse Wohnungs­knappheit herrsche, bestehe kein öffentliches Interesse an günstigem Wohn­raum, wenn keine Belegungsvorschriften bestünden. Ins­besondere könne die beabsichtigte soziale Durchmischung so nicht erreicht werden (Be­schwerde Art. 3). Art. 26a GBR führe einzig dazu, dass solvente Per­sonen günstiger eine Wohnung mieten könnten und sei deshalb nicht taug­lich, das angestrebte Ziel zu erreichen. Da das Mietrecht überrissene Renditen ohnehin verhindere, sei die neue Regelung auch nicht notwendig und folglich unverhältnismässig (Beschwerde Art. 5).

5.3 Gesetzliche Grundlage:

5.3.1 Einschränkungen von Grundrechten bedürfen einer gesetzlichen Grund­lage und müssen in schwerwiegenden Fällen im Gesetz selber vor­gesehen sein (Art. 36 Abs. 1 BV). Das Legalitätsprinzip verlangt eine hin­reichende und angemessene Bestimmtheit der anzuwendenden Rechts­sätze zur Sicherung des Gesetzesvorbehalts, der Rechtssicherheit und der rechts­gleichen Rechtsanwendung. Der Grad der erforderlichen Bestimmt­heit lässt sich nicht abstrakt festlegen. Er hängt unter anderem von der Viel­falt der zu ordnenden Sachverhalte, von der Komplexität und der Vor­her­sehbarkeit der im Einzelfall erforderlichen Entscheidungen, von den Norm­adressatinnen und -adressaten, von der Schwere des Eingriffs in die Verfassungsrechte sowie von der erst bei der Konkretisierung im Einzel­fall möglichen sachgerechten Entscheidung ab. Das Erfordernis der Ge­set­zesform verlangt, dass wichtige oder wesentliche Rechtsnormen in die Form eines Gesetzes (im formellen Sinn) zu kleiden sind. Für einen schwe­ren Eingriff in die Grundrechte bedarf es einer klaren und ein­deutigen Grundlage in einem Gesetz; für leichtere Eingriffe genügt eine kom­petenz­konform erlassene Regelung im materiellen Sinn, d.h. eine recht­setzende oder -vollziehende Verordnung. Der Gesetzgeber kann je nach Materie nicht völlig darauf verzichten, allgemeine Begriffe zu ver­wenden, die formal nicht eindeutig umschrieben sind; dies kann sich etwa wegen einer nicht abstrakt erfassbaren Vielfalt der zu ordnenden Sach­verhalte, des Bedürf­nisses nach sachgerechten Entscheidungen im Einzel­fall oder ständiger Anpassung einer Regelung an veränderte Verhältnisse recht­fertigen. Die Anforderungen an das Bestimmtheitsgebot sind weniger streng zu handha­ben, wenn eine stark technische Materie oder unter­schied­lich gelagerte Sachverhalte zu regeln sind, bei denen im Interesse einer sachgerechten Flexibilität Differenzierungen im Anwendungsfall an­gebracht erscheinen; so oder anders dürfen die wesentlichen Wertungen aber nicht von der rechts­anwendenden Behörde selber ausgehen (zum Ganzen BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 6.2.2; BVR 2020 S. 17 E. 7.3.2; je mit Hinweisen).

5.3.2 Zu Art. 16b BO hat das Bundesgericht erwogen, es sei fraglich, ob die Schwere des Grundrechtseingriffs überhaupt eine formell-gesetzliche Grund­lage bedinge. Jedenfalls seien die wesentlichen Grundzüge der Ver­pflichtung zur Errichtung von preisgünstigem Wohnraum in ausreichend be­stimmter Weise geregelt. Namentlich werde festgelegt, in welchen Fällen, mindestens in welchem Umfang und auf welche Art und Weise die Ver­pflichtung zur Errichtung bzw. Bereitstellung von preisgünstigem Wohn­raum gelten soll. Auch werde festgeschrieben, dass bzw. in welchen Fällen da­von Ausnahmen gemacht werden können. Alle Details könnten im Ein­klang mit Art. 36 Abs. 1 BV auf tieferer Normstufe und allenfalls in Sonder­nutzungs­plänen geregelt werden. Dies gelte zunächst für die genaue De­fi­ni­tion des Begriffs der Kostenmiete – soweit sie sich nicht bereits aus Art. 269a OR bzw. der Wohnraumförderungsgesetzgebung des Bundes er­gebe. Schliesslich könne auch die Frage, wie die Verpflichtung zur Er­stellung von preisgünstigem Wohnraum durchzusetzen ist, auf tieferer Norm­stufe beantwortet werden (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 6.2.3 mit Hinweis).

5.3.3 Art. 26a Abs. 1 Bst. a und Abs. 2 GBR regeln, unter welchen Vor­aus­setzungen preisgünstige Wohnungen erstellt und in Kostenmiete ver­mietet werden müssen, nämlich bei Erlass oder Änderung von Nutzungs­plänen, wenn damit auf einem zusammengehörenden Areal mehr als 4'000 m2 Geschossfläche für das Wohnen neu ermöglicht werden und wenn dieses Areal in einem der Ortsteile liegt, die von besonders hohen Miet­zinsen betroffen sind (vorne E. 2.1). Damit sind in Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die wesentlichen Grundzüge hin­reichend bestimmt geregelt. Es trifft zu, dass Art. 26a GBR wie Art. 16b BO den Begriff der Kostenmiete verwendet, aber – anders als jene Be­stimmung – für die Definition des Begriffs nicht auf die WFV verweist. Nach der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist dies aber auch nicht nötig, kann doch namentlich der Begriff der Kostenmiete auf tieferer Norm­stufe definiert werden. Es ist folglich zulässig, dass die Gemeinde die ge­nauen Anforderungen für preisgünstige Wohnungen in Kostenmiete in der Aus­führungsverordnung regelt (Art. 26a Abs. 3 Bst. a GBR; vgl. Art. 1 der Aus­führungsverordnung). Weiter hat das Bundesgericht bestätigt, dass die WFV herangezogen werden darf (Beschwerde Rz. 12). Dass sich die Vor­instanz nicht ausdrücklich mit diesem Argument der Beschwerdeführenden be­fasst hat, ist nicht zu beanstanden, hat sie sich doch mit dem Begriff der Kosten­miete eingehend auseinandergesetzt (angefochtener Entscheid E. 5.1.2; vgl. zur Begründungspflicht statt vieler BVR 2018 S. 310 E. 3.5 mit Hin­weisen). Sodann darf die Gemeinde auch erst auf Verordnungsstufe die Orts­teile bestimmen, in denen die Regelung zur Anwendung kommen soll. Aus Art. 26a Abs. 2 GBR geht mit genügender Klarheit hervor, wie diese be­stimmt werden sollen, nämlich nach der Höhe der Mietzinse. Das Bun­des­gericht hat schliesslich bestätigt, dass die Durchsetzung der Ver­pflichtung zum preisgünstigen Wohnungsbau ebenfalls erst auf tieferer Norm­stufe geregelt werden darf. Eine Regelung des Vollzugs auf Stufe GBR ist folglich nicht nötig. Die Delegationsnormen (Art. 26a Abs. 2 und Abs. 3 Bst. a GBR) sind nicht zu beanstanden.

5.4 Öffentliches Interesse:

5.4.1 Das Bundesgericht hat anerkannt, dass ein öffentliches Interesse be­steht an kommunalen Massnahmen, die darauf abzielen, das Bedürfnis der Bevölkerung an einem genügenden Angebot von Mietwohnungen in einem bestimmten Preissegment zu befriedigen, und zwar unabhängig da­von, ob der vergünstigte Wohnraum nur Personen mit tiefem Einkommen zu­gutekommt (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 5.2.3; vorne E. 3.5). Es hat auch das sozialpolitische Ziel der «Durchmischung der Wohn­bevölkerung» als öffentliches Interesse anerkannt (BGE 131 I 333 E. 4.1 [Pra 95/2006 Nr. 75]; vgl. zum Ganzen auch BVR 2020 S. 17 E. 7.4.3).

5.4.2 Gemäss Art. 26a Abs. 1 GBR verfolgt die Gemeinde das Ziel einer guten sozialen Durchmischung. Die Verpflichtung zum Erstellen von preis­günstigem Wohnraum soll auf Ortsteile beschränkt sein, die von besonders hohen Mietzinsen betroffen sind (Art. 26 Abs. 2 GBR). Den Angaben der Ge­meinde zufolge bestehen im Gemeindegebiet grosse Unterschiede bei den Mietzinsen und die Angebotspreise in den stadtnahen Ortsteilen Wabern, Spiegel und Liebefeld liegen am höchsten. Für Familienhaushalte mit geringem Einkommen (unter Fr. 50'000.-- steuerbares Einkommen) sei es auf dem aktuellen Mietmarkt anspruchsvoll, eine finanzierbare stadtnahe Wohnung zu finden (Raumplanungsbericht vom 31.8.2016 [act. 4C pag. 11] S. 7 und Anhang 1 S. 10 f. [Grundlagenbericht]). Unter diesen Umständen ist ein öffentliches Interesse an der Erstellung preisgünstiger Wohnungen zu bejahen. Denn die hohen Mietpreise zeigen, dass zumindest in diesen Ge­bieten preisgünstige Wohnungen knapp sind. Folglich ändert nichts am öffent­lichen Interesse, dass im Jahr 2019 in der Gemeinde 1,03 % der Wohnungen leer standen. Auch wenn in bestimmten Teilen der Gemeinde ge­nügend preisgünstige Wohnungen vorhanden sind, wird das Ziel der sozialen Durchmischung nur erreicht, wenn auch in den übrigen Ortsteilen solche Wohnungen in ausreichender Menge verfügbar sind. Es spielt des­halb auch keine Rolle, dass in der Stadt Bern weniger Wohnungen leer standen als in der Gemeinde Köniz (vgl. BVR 2020 S. 17 E. 7.4.3; Stellung­nahme vom 9.1.2020, act. 13 S. 3). Denn Art. 26a GBR sieht anders als Art. 16b BO vor, dass nur in den Ortsteilen preisgünstige Wohnungen er­stellt werden müssen, wo besonders hohe Mietzinse herrschen. Der Ge­meinde­rat bezeichnet diese Ortsteile durch Verordnung (Art. 26a Abs. 2 GBR). Damit ist auch gewährleistet, dass die Vorschrift nur dort zur An­wendung gelangt, wo preisgünstige Wohnungen knapp sind, was sich mit der Zeit verändern kann (vgl. auch BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 5.4; angefochtener Entscheid E. 5.1.4).

5.5 Verhältnismässigkeit:

5.5.1 Das Gebot der Verhältnismässigkeit verlangt, dass eine behördliche Mass­nahme geeignet und erforderlich ist, das im öffentlichen Interesse liegende Ziel zu erreichen, und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist (statt vieler BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 6.4 einleitend).

5.5.2 Ungeeignet ist ein Grundrechtseingriff, wenn er keinerlei Wirkungen im Hinblick auf den angestrebten Zweck entfaltet oder die Erreichung des Ziels sogar erschwert oder verunmöglicht (BVR 2010 S. 266 E. 6.2.3; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 21 N. 4). Wie die Gemeinde zu Recht ausführt, lässt sich ohne Be­legungs­vorschriften nicht gänzlich ausschliessen, dass teils gutsituierte Per­sonen eine preisgünstige Wohnung mieten (vgl. BA S. 5 f.). Die um­strittene Massnahme ist aber auch ohne Belegungsvorschriften geeignet, das knappe Angebot an preisgünstigen Mietwohnungen in bestimmten Teilen von Köniz zu erhöhen bzw. das Bedürfnis der Bevölkerung an einem ge­nügenden Angebot von solchen Mietwohnungen zu befriedigen, ist doch da­von auszugehen, dass die Verpflichtung dazu führt, dass mehr solche Wohnungen erstellt werden (BVR 2020 S. 17 E. 7.5.2; BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 6.4.1; vgl. Stellungnahme vom 25.2.2019, act. 7 S. 2 f.).

5.5.3 Erforderlich ist die Einschränkung eines Grundrechts, wenn das an­gestrebte Ergebnis nicht durch weniger einschneidende Massnahmen er­reicht werden könnte und die Einschränkung nicht über das angestrebte Ziel hinausgeht (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 6.4.2). Nach An­gaben der Gemeinde, welche die Beschwerdeführenden höchstens pauschal bestreiten, ist es für Haushalte mit einem tiefen Einkommen schwierig, eine finanzierbare stadtnahe Wohnung zu finden (vorne E. 5.4.2). Sie legen nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern das mit der umstrittenen Regelung verfolgte Ziel durch weniger einschneidende Mass­nahmen erreicht werden könnte. Das Bundesgericht hat zur Erforder­lich­keit ähnlicher Massnahmen in der Stadt Bern erwogen, eine Befristung der Verpflichtung, preisgünstigen Wohnraum anzubieten, oder eine Ein­schränkung auf bestimmte Stadtgebiete würde die (längerfristige) Wirk­sam­keit der Massnahmen insgesamt beeinträchtigen (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 6.4.2). Hier ist allerdings nicht erkennbar, inwieweit die Be­schränkung auf die stadtnahen Ortsteile die Wirksamkeit beeinträchtigen könnte; vielmehr verdeutlicht diese Regelung, dass die Gemeinde die Mass­nahmen auf das Erforderliche beschränken will.

5.5.4 Ein Grundrechtseingriff ist zumutbar, wenn zwischen dem mit der an­geordneten Massnahme angestrebten Ziel und dem Eingriff, den sie für die betroffene Person bewirkt, ein vernünftiges Verhältnis gewahrt wird. Die ent­gegenstehenden privaten und öffentlichen Interessen sind dabei anhand der gegebenen Umstände objektiv zu würdigen und zueinander in Bezug zu setzen (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 6.4.3). Das Bundes­gericht hat Art. 16b BO mit Blick auf die verfolgten Ziele auch ohne zeitliche Be­fristung als zumutbar erachtet. Dies weil die Massnahmen nur im Fall von Um- oder Neueinzonungen zur Anwendung gelangen, ausschliesslich Grund­stücke betroffen sind, für welche die Möglichkeit der Wohnnutzung neu geschaffen oder für welche die für die Wohnnutzung zulässige Fläche ver­grössert wird und nur ein Drittel der neu der Wohnnutzung zugeführten Fläche von der Regelung betroffen ist (BGE 1C_441/2018 vom 14.11.2019 E. 6.4.3). Diese Erwägungen können ohne weiteres auf Art. 26a GBR über­tragen werden, zumal die Verpflichtung zur Erstellung von preis­günstigen Wohnungen an zusätzliche Voraussetzungen geknüpft ist (4'000 m2 neue Ge­schossfläche für das Wohnen, Lage in bestimmtem Ortsteil; vorne E. 2.1). Unter diesen Umständen ist auch zumutbar, dass gemäss Art. 26a Abs. 1 Bst. a GBR bis zu 40 % des für das Wohnen be­stimmten zu­sätz­lichen Nutzungsmasses dem preisgünstigen Wohnungs­bau vorbehalten werden kann (angefochtener Entscheid E. 5.3).

5.6 Die Vorinstanz hat demnach zu Recht geschlossen, dass der Grund­rechtseingriff auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist.

6.

Die Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, es liege ein Ver­stoss gegen den Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung vor. Art. 26a GBR führe dazu, dass ein Teil der Mieterschaft von Ver­günstigungen profitieren könne, welche der andere Teil der Mieterschaft be­zahlen müsse. Sie befürchten, dass von Verdichtungsprojekten ab­gesehen würde, weil diese Mischrechnung nicht aufgehe (Beschwerde Art. 6). Diese Ausführungen sind spekulativ und überzeugen nicht: Auch hier gilt, dass die Teile ohne Preisgünstigkeitsverpflichtung grösser sind, je intensiver ein Grundstück genutzt wird (BVR 2020 S. 17 [VGE 2017/147 vom 7.6.2018] nicht publ. E. 8.3). Es dürfte bereits deshalb ein Anreiz be­stehen, ein Areal bestmöglich auszunützen. Im Übrigen ist es zulässig, mittels Überbauungsordnung eine Mindestausnützung vorzuschreiben und dem Interesse der haushälterischen Bodennutzung so zusätzlich Rechnung zu tragen (vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, Art. 88/89 N. 3 Bst. b und 15).

7.

Die Beschwerde erweist sich damit in allen Teilen als unbegründet und ist ab­zuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Ver­fahrens haben die Beschwerdeführenden die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Für die ihnen gemeinsam auferlegten Kosten haften sie solidarisch (Art. 106 VRPG). Seitens der Gemeinde sind keine er­satzfähigen Parteikosten angefallen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden den Beschwerde­führenden auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Zu eröffnen:

-Beschwerdeführende

-Beschwerdegegnerin

-Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundes­gericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun­des­ge­richt (BGG; SR 173.110) geführt werden.