Exception permit for agricultural building renovation in the building zoneKI-generiert

100.2016.342U

STE/WEB/CES

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 22. September 2017

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Steinmann

Gerichtsschreiberin Werren

1. ** A.________**

2. ** B.________**

beide vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdeführende

gegen

C.________ und D.________

vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdegegnerschaft

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Reichenbach

Baubewilligungsbehörde, Bahnhofstrasse 30, 3713 Reichenbach im Kandertal

betreffend Baubewilligung; Sanierung Ökonomiegebäude mit Neubau Mist­läger und Jauchekasten (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedi­rek­tion des Kantons Bern vom 18. Oktober 2016; RA Nr. 110/2016/55)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 22.09.2017, Nr. 100.2016.342U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

C.________ und D.________ nutzen den Ökonomieteil des ehemali­gen Bauernhauses auf ihrer Parzelle Reichenbach im Kandertal Gbbl. Nr. 1___ für einen landwirtschaftlichen Kleinbetrieb, während A.________ und B.________ im früheren Wohnteil des Hauses auf ihrem Grundstück Gbbl. Nr. 2___ ein Seminar- und Ferienhaus betreiben. Beide Parzellen liegen in der Landwirtschaftszone. Am 16. Oktober 2015 reichten C.________ und D.________ ein Baugesuch für die Sanierung des Ökonomiegebäu­des sowie den Neubau eines Mistlägers und einer Jauchegrube für das Mistwasser ein. Das Gesuch umfasste auch die Erweiterung eines beste­henden Zimmers, den Einbau eines Holzofens im zweiten bestehenden Zimmer, von dem ein Badezimmer mit Dusche, Toilette und Lavabo abge­trennt werden soll. Gegen dieses Bauvorhaben erhoben A.________ und B.________ Einsprache. Nachdem das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) dem Vorhaben zugestimmt hatte, erteilte die Ein­wohnergemeinde (EG) Reichenbach am 15. März 2016 die Baubewilligung.

B.

Am 19. April 2016 reichten A.________ und B.________ dagegen Be­schwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Diese wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 18. Oktober 2016 ab, soweit sie darauf eintrat.

C.

Dagegen haben A.________ und B.________ am 18. November 2016 Ver­waltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit den Rechtsbegehren, der ange­fochtene Entscheid sei aufzuheben und dem Bauvorhaben sei der Bauab­schlag zu erteilen. Eventualiter sei die Baubewilligung mit der ausdrückli­chen Auflage zu ergänzen, die Scheune dürfe nicht zu einer (Ferien-)Woh­nung ausgebaut bzw. als solche genutzt werden.

C.________ und D.________ sowie die BVE beantragen mit Be­schwerdeantwort vom 21. Dezember 2016 bzw. Vernehmlassung vom 23. November 2016 die Abweisung der Beschwerde. Die EG Reichenbach hat sich nicht vernehmen lassen. Mit Eingabe vom 18. April 2017 haben C.________ und D.________ ein weiteres Beweismittel eingereicht. A.________ und B.________ haben am 2. Mai 2017 dazu Stellung genom­men.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzli­chen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristge­recht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Die Beschwerdeführenden beanstanden den angefochtenen Ent­scheid lediglich in Bezug auf die Wohnnutzung im abparzellierten Ökono­mieteil des ehemaligen Bauernhauses und die damit zusammenhängenden Umbaupläne. Gegen die übrige Sanierung des Ökonomieteils, die Jauche­grube und das Mistläger erheben sie keine Einwände. Unbestritten ist wei­ter, dass die geplante Wohnnutzung im Ökonomieteil (Erweiterung eines Zimmers sowie Einbau eines Badezimmers und eines Holzofens) in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform ist (vgl. Art. 16a des Bundesge­setzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) und das Bauvorhaben einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG bedarf. Streitig ist, ob eine solche nach Art. 24c RPG erteilt werden kann.

2.2 Art. 24c RPG befasst sich mit bestehenden zonenwidrigen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone. Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkon­form sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Sol­che Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut wer­den, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2). Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Öko­nomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Der Bundesrat erlässt Vorschriften, um negative Auswirkungen auf die Landwirtschaft zu vermeiden (Abs. 3 Satz 1; Art. 41 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raum­planung vorbehalten (Abs. 5).

2.3

2.3.1 Die Beschwerdeführenden bestreiten nicht, dass das Gebäude recht­mässig erstellt wurde, bevor das Grundstück Bestandteil des Nicht­baugebiets wurde. Sie machen aber geltend, der Ökonomieteil sei nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar. Beim Objekt handle es sich um ein jahrzehntelang vernachlässigtes Gebäude, welches sich in einem desola­ten Zustand befinde. Insbesondere der obere Teil stelle ein eigentliches Abbruchobjekt dar. Art. 24c RPG sei daher nicht anwendbar (Beschwerde S. 4).

2.3.2 Ein Gebäude ist bestimmungsgemäss nutzbar, wenn es weiterhin für den bisherigen Zweck genutzt werden kann. Der gesetzliche Bestan­desschutz erstreckt sich hingegen nicht auf nutzlose und eingestürzte Bau­ruinen (Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 24c N. 4; Rudolf Muggli, in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskom­mentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24c N. 16; BGer 1C_356/2010 vom 21.2.2011 E. 2.4, 1C_168/2015 vom 11.5.2016, in ZBl 2017 S. 510 E. 3.5.1). – Es trifft zu, dass die Beschwerdegegnerschaft ge­mäss Fachbericht des Amtes für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern (LANAT) zur Zonenkonformität vom 11. Februar 2015 im Rahmen einer Voranfrage betreffend Abbruch des Ökonomieteils und Wiederaufbau mit Einbau eines kleinen Wohnbereichs offenbar erklärt hat, der Scheu­nenteil sei baufällig (act. 3B 4 S. 1, nachfolgend: Fachbericht LANAT). Ent­gegen der Ansicht der Beschwerdeführenden bedeutet das aber noch nicht, dass keine bestimmungsgemässe Nutzung mehr möglich ist. Das Ökonomiegebäude wird als Stall und für die Bewirtschaftung des landwirt­schaftlichen Betriebs der Beschwerdegegnerschaft genutzt (Fachbericht LANAT S. 1; Beschwerdeantwort S. 5). Eine bestimmungsgemässe Nut­zung findet folglich nach wie vor statt und es handelt sich nicht um eine vom Bestandesschutz ausgenommene Bauruine. In den Akten vorhandene Fotoaufnahmen zeigen vielmehr ein zwar sanierungsbedürftiges, aber weiterhin nutzbares Gebäude (act. 3B 2). Dementsprechend beschränken sich die geplanten Sanierungsarbeiten auf einzelne Gebäudeteile; die tra­genden Konstruktionen sind hingegen mehrheitlich intakt (vgl. Baupläne [act. 3C 6]; Stellungnahme der Beschwerdegegnerschaft vom 9.12.2015 zur Einsprache der Beschwerdeführenden [act. 3C 4/3] S. 1). Mit Blick auf die aktenkundigen Informationen zum Zustand des Gebäudes ist kein Au­genschein nötig; der entsprechende Beweisantrag der Beschwerdeführen­den wird abgewiesen (Beschwerde S. 5 oben; Eingabe vom 2.5.2017 [act. 8] S. 1 unten).

2.4

2.4.1 Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, die Wohnnutzung könne auch deshalb nicht bewilligt werden, weil es sich hier nicht um eine an eine landwirtschaftliche Wohnbaute angebaute Ökonomiebaute handle. Zum einen werde der Wohnteil seit Jahrzehnten nicht mehr als landwirt­schaftliche Wohnbaute genutzt und zum andern seien die beiden Gebäu­deteile mit der Abparzellierung je einem eigenen rechtlichen Schicksal zu­geführt worden. Daher könne für die Erweiterungsmöglichkeiten im Öko­nomieteil nicht von einer bestehenden altrechtlichen Wohnnutzung des Gebäudes als Ganzes ausgegangen werden. Durch den Einbau eines Holzofens und eines Badezimmers würden die im Ökonomieteil bestehen­den Zimmer ganzjährig bewohnbar, was einer (unzulässigen) vollständigen Zweckänderung gleichkomme. Eine vollständig neue Wohnnutzung zu nicht landwirtschaftlichen Zwecken unterlaufe aber das zentrale Anliegen der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet, weshalb ihm auch wesentliche Interessen der Raumplanung entgegenstünden (Beschwerde S. 5 ff.).

2.4.2 Wie bereits die BVE ausgeführt hat, gilt ein landwirtschaftliches Öko­nomiegebäude und eine mit diesem zusammengebaute Wohnbaute als Einheit und in seiner Gesamtheit als (teilweise) bewohnte Baute im Sinn von Art. 24c Abs. 3 RPG. Aus diesem Grund kann eine bestehende Wohn­nutzung auf ein angebautes Ökonomiegebäude ausgedehnt werden (Bun­desamt für Raumentwicklung [ARE], Teilrevision der Raumplanungsver­ordnung, Erläuternder Bericht, Oktober 2012, S. 7; Muggli/Pflüger, Beste­hende Wohnbauten ausserhalb der Bauzone, in Raum & Umwelt 1/2013 S. 2 ff., 9 und 16; Bericht der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie [UREK] des Nationalrats vom 22.8.2011 zur Standesinitiative Bauen ausserhalb der Bauzone, in BBl 2011 S. 7083 ff., 7088). Hingegen ist Art. 24c RPG nicht anwendbar auf alleinstehende, unbewohnte landwirt­schaftliche Bauten (Art. 41 Abs. 2 RPV).

2.4.3 Der Ökonomieteil der Beschwerdegegnerschaft ist mit dem Wohn­haus der Beschwerdeführenden zusammengebaut. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, bilden die Gebäudeteile daher eine Einheit. Dass sie sich seit der Parzellierung auf verschiedenen Grundstücken mit unter­schiedlichen Eigentümerinnen und Eigentümern befinden, ist aus raumpla­nerischer Sicht unerheblich. Ebenfalls unbeachtlich ist, ob das Wohnhaus aktuell noch landwirtschaftlichen Wohnzwecken dient bzw. wie lange diese schon aufgegeben wurden. Entscheidend ist insofern bloss, dass die Baute (Wohn- und Ökonomieteil) einst rechtmässig erstellt oder geändert wurden, was hier unbestritten ist. Der Ökonomieteil ist somit keine alleinstehende Baute gemäss Art. 41 Abs. 2 RPV, sondern fällt, wie die BVE zu Recht er­kannt hat, zusammen mit dem Wohnteil in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG. Insofern findet auch keine Zweckänderung einer reinen Ökonomiebaute statt. Das Gebäude ist als Ganzes in seinem Bestand ge­schützt und auch für die Erweiterungsmöglichkeiten der altrechtlichen Wohnnutzung als Einheit zu betrachten. Ob die im Ökonomieteil vorbeste­henden Zimmer in letzter Zeit bewohnt wurden, spielt daher keine Rolle. Schliesslich wahrt das Bauvorhaben auch die Identität der Baute und schöpft namentlich die Erweiterungsmöglichkeiten bei Weitem nicht aus, was zu Recht nicht bestritten wird (Art. 42 Abs. 1, 2 und 3 Bst. a und c RPV; Flächenberechnung/Massaufnahme des AGR vom 8.9.2015 [act. 3C 1/9]). Die BVE hat die Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG folglich zu Recht bestätigt.

2.5

2.5.1 Weiter machen die Beschwerdeführenden geltend, das Baugesuch sei rechtsmissbräuchlich. In Tat und Wahrheit beabsichtige die Beschwer­degegnerschaft letztlich den Einbau einer (Ferien-)Wohnung. Nachdem das AGR eine Voranfrage für den Abbruch des Ökonomieteils und einen Wie­deraufbau mit Wohnbereich abschlägig beurteilt habe, soll nun hauptsäch­lich ein Badezimmer eingebaut und eine Jauchegrube erstellt werden. Die dafür veranschlagten Kosten von Fr. 300'000.-- seien nur im Hinblick auf die eigentliche Absicht einer Wohnnutzung erklärbar. Für den Kleinbetrieb mit drei Milchkühen, den die Beschwerdegegnerschaft lediglich noch rund fünf bis sechs Jahre weiterführen wolle und der zudem mit Bewirtschaf­tungsbeschränkungen belegt sei, widerspreche eine derart hohe Investition jeder Vernunft (Beschwerde S. 7 f.; Eingabe vom 2.5.2017 [act. 8] S. 1).

2.5.2 Ein Rechtsmissbrauch liegt u.a. vor, wenn ein Rechtsinstitut zweck­widrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die nicht in des­sen Schutzbereich liegen (BGE 140 III 491 E. 4.2.4, 135 III 162 E. 3.3.1). Wie bereits die BVE ausgeführt hat, sind die voraussichtlichen Baukosten für die geplanten Massnahmen plausibel (angefochtener Entscheid E. 5c). Das bestreiten die Beschwerdeführenden auch nicht. Anders als sie mei­nen, ist es nicht an der Bewilligungsbehörde und den Rechtsmittelinstan­zen, über den wirtschaftlichen Sinn oder Unsinn einer Investition zu befin­den; dieser Entscheid liegt im alleinigen Ermessen der Bauherrschaft. Die Baubewilligung umfasst nur das Vorhaben, wie es im Gesuch umrissen wurde. Sollte die Beschwerdegegnerschaft später weitergehende Bauab­sichten haben, wäre dafür wiederum eine Bewilligung einzuholen und im Fall einer Überschreitung der Baubewilligung wären baupolizeiliche Mass­nahmen zu ergreifen. Inwiefern das hier zu beurteilende und wie gesehen bewilligungsfähige Vorhaben rechtsmissbräuchlich sein sollte, ist – wie die BVE zutreffend erkannt hat – nicht ersichtlich.

2.6 Die Vorinstanz hat die Baubewilligung zu Recht bestätigt.

3.

3.1 Aufgrund des bisherigen Ergebnisses ist der Eventualantrag der Beschwerdeführenden zu prüfen, wonach die Baubewilligung mit der Auf­lage zu ergänzen sei, dass der Ökonomieteil nicht zur Ferienwohnung aus­gebaut bzw. als solche genutzt werden darf. Hierzu bringen die Beschwer­deführenden vor, die Gäste ihres Ferienhauses würden ein erhöhtes Ruhe­bedürfnis aufweisen. Deshalb werde nicht nur der Baulärm sondern auch die geplante Wohnnutzung im Ökonomieteil zu erheblichen Umsatzeinbus­sen führen. Zudem sei die Nutzung des Ökonomieteils als Ferienwohnung aufgrund der Zweitwohnungsinitiative unzulässig (Beschwerde S. 9).

3.2 Mit einer Baubewilligung können Bedingungen und Auflagen ver­bunden werden (Art. 38 Abs. 3 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]; Art. 35 Abs. 3 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Bau­bewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Die Bauherrschaft, deren Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen ge­nügt, hat aber grundsätzlich Anspruch auf eine unbefristete, unwiderrufli­che, bedingungslose und unbelastete Baubewilligung. Wenn ein Bauvorha­ben den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht, kann der Mangel in der Regel nicht mit Bedingungen oder Auflagen «geheilt» werden. Bedin­gungen und Auflagen kommen daher namentlich bei Bauvorhaben in Be­tracht, die je nach ihrer näheren Gestaltung oder Einrichtung oder je nach der Art der Nutzung oder Betriebsführung sowohl gesetzeskonform als auch gesetzwidrig sein können. Sie sind das Mittel, um die gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern. Die Nebenbestimmungen müssen dabei in einem sachlichen Zusammenhang zur erteilten Bau- oder Ausnahmebewil­ligung stehen, im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig und durchsetzbar sein (BVR 2010 S. 351 E. 5.3, 2006 S. 153 E. 3.2 [bestätigt durch BGer 1P.837/2005 vom 31.1.2006], 2000 S. 71 E. 2; VGE 2011/22 vom 5.10.2011 E. 2.3.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 38/39 N. 15 ff.).

3.3 Was die Wohnnutzung betrifft, wurden die Erweiterung eines Zim­mers und der Einbau eines Badezimmers sowie einer Holzofenheizung bewilligt. Die von den Beschwerdeführenden befürchtete Nutzung als Feri­enwohnung und der Einbau einer Küche sind nicht Gegenstand des vorlie­genden Verfahrens. Über deren Bewilligungspflicht (vgl. Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD) und -fähigkeit ist hier nicht zu entscheiden. Da das zu beurteilende Vorhaben den gesetzlichen Anforderungen entspricht (E. 2 vorne), hat die Bauherrschaft Anspruch auf eine bedingungslose und unbelastete Baube­willigung; für Auflagen verbleibt kein Raum. Die Vorinstanz hat zudem zu­treffend ausgeführt, dass ein normales Ausmass an Baulärm zu dulden ist (angefochtener Entscheid E. 7c). Die Beschwerdeführenden legen in die­sem Zusammenhang nicht dar, inwiefern der Baulärm nach Art, Stärke oder Dauer aussergewöhnlich sein soll (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31 Bst. i).

4.

4.1 Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen. Solche Beschwerden beurteilt das Ver­waltungsgericht in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staats­anwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

4.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Be­schwerdeführenden unter Solidarhaft die Verfahrenskosten zu tragen und der obsiegenden Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und Art. 106 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'500.--, werden den Beschwerdeführen­den auferlegt.

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerschaft die Par­teikosten, bestimmt auf Fr. 4'920.50 (inkl. Auslagen und MWSt), zu er­setzen.

4. Zu eröffnen:

-den Beschwerdeführenden

-der Beschwerdegegnerschaft

-der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

-der Einwohnergemeinde Reichenbach

-dem Bundesamt für Raumentwicklung

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.