Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle und kommerzieller Nutzungsfläche (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 12. Dezember 2014 - RA Nr. 110/2014/56)

Eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten hat das Bundesgericht am 7. Dezember 2015 abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist (BGer 1C_499/2015)

100.2015.6U

KEP/KOM/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 25. August 2015

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Steinmann, Verwaltungsrichter Keller

Gerichtsschreiber Kocher

A.________ AG

handelnd durch die statutarischen Organe

vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdeführerin

gegen

Bauherrengemeinschaft …, bestehend aus:

1. ** B.________ AG**

handelnd durch die statutarischen Organe

2. C.________ AG

handelnd durch die statutarischen Organe

p. Adr. C.________ AG

vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdegegnerinnen 1

Einwohnergemeinde Thun

Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 3602 Thun

Beschwerdegegnerin 2

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle und kommerzieller Nutzungsfläche (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 12. Dezember 2014; RA Nr. 110/2014/56)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 25.08.2015, Nr. 100.2015.6U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

Am 13. Februar 2013 ersuchten die B.________ AG und die C.________ AG bei der Einwohnergemeinde (EG) Thun um eine Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Lagergebäudes sowie des Kebabstandes und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle und kom­merzieller Nutzungsfläche auf den Grundstücken Thun 1 (Thun) Gbbl. Nrn. 1.________ und 2.________. Die Parzellen liegen in der Zone Wohnen/Arbei­ten W/A3+. Gegen das Baugesuch erhob unter anderen die A.________ AG Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 18. März 2014 erteilte die EG Thun die Baubewilligung für das Vorhaben und wies sämtli­che Einsprachen ab.

B.

Dagegen reichte die A.________ AG am 22. April 2014 Be­schwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Das Rechtsamt der BVE holte bei der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) einen Fachbericht ein und führte am 17. September 2014 einen Augenschein mit Instruktionsver­handlung durch. Mit Entscheid vom 12. Dezember 2014 wies die BVE das Rechtsmittel ab.

C.

Am 8. Januar 2015 hat die A.________ AG Verwaltungsgerichts­beschwerde erhoben. Sie beantragt, der Entscheid der BVE sei aufzu­heben und dem Vorhaben sei die Baubewilligung zu verweigern (Bauab­schlag).

Mit Beschwerdeantwort vom 11. Februar 2015 beantragen die B.________ AG und die C.________ AG die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die EG Thun und die BVE schliessen mit Beschwerdeant­wort vom 21. Januar 2015 bzw. mit Vernehmlassung vom 22. Januar 2015 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson­ders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

Die Bauparzelle liegt an der Bernstrasse in Thun, zwischen dem Bern­torkreisel und dem Kreisel Bernstrasse/Kyburgstrasse. Das Gebiet westlich und östlich der Bernstrasse ist vom Berntorkreisel bis zur Höhe der Baupar­zelle der Zone W/A3+ zugeteilt. Im weiteren Verlauf der Bernstrasse, nörd­lich der Bauparzelle, ist die westliche Strassenseite der Zone W/A3 zu­gewiesen, wogegen die östliche Strassenseite auf dem Gebiet der EG Steffisburg liegt (Zonenplan der Stadt Thun vom 2. Juni 2002). Das neue Mehrfamilienhaus soll in seinen Hauptdimensionen 37,90 m lang, 37,70 m breit und 18,95 m hoch werden (Baugesuch vom 13.2.2013, Bau­gesuchsakten Mappe 1, pag. 29). Das Erdgeschoss ist zur Bernstrasse hin um 2 m von den oberen Geschossen zurückversetzt und weist einen Lauben­gang auf; es soll der Dienstleistungsnutzung dienen. Die oberen Geschosse sind in zwei Gebäudevolumina aufgeteilt. Im westlichen Gebäu­deteil ist ein Obergeschoss geplant. Im zur Bernstrasse hin geplanten östli­chen Gebäudeteil sind vier Obergeschosse und ein Attikageschoss vor­gesehen. Die Obergeschosse sollen vollumfänglich der Wohnnutzung die­nen (vgl. Pläne «Grundriss 1» und «Grundriss 2, Schnitte» 1:200 vom 7.11.2013 [gestempelt am 18.3.2014], Baugesuchsakten Mappe 1). Die Umgebung des Bauvorhabens lässt sich wie folgt beschreiben: Zwischen dem Berntorkreisel und der Bauparzelle befinden sich auf der westlichen Strassenseite das sechsgeschossige Hotel «Elite» (seit Januar 2014 Hotel «Am Schloss», vgl. http://www.hotelamschloss.ch/de/hotel-am-schloss-thun/elite-hotel, Bernstrasse 1), die viergeschossige Migros-Klubschule (Bernstrasse 1a) und etwas zurückversetzt das fünfgeschossige Gebäude Bernstrasse 3 mit zusätzlichem Attikageschoss. Westlich des Bauvor­habens befindet sich ein viergeschossiger Neubau, nördlich ein lang­gezogener, dreigeschossiger Bau (Comadur SA, Bernstrasse 11). Der da­von weiter westlich und nördlich gelegene Teil des Quartiers ist kleinräumi­ger bebaut und weist grösstenteils ältere Ein- und Mehrfamilienhäuser auf. Auf der östlichen Strassenseite liegt direkt gegenüber dem Bauvorhaben das zweigeschossige Gebäude der Beschwerdeführerin. Zwischen diesem und dem Berntorkreisel steht ein drei- bis viergeschossiger Gebäuderiegel (vgl. unbestrittene Darstellung des Sachverhalts im angefochtenen Ent­scheid, E. 2f).

3.

Umstritten ist zunächst, ob das Bauvorhaben die Vorschriften des Ge­meindebaureglements zum Nutzungsmass einhält. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, das Gebäude sei zu voluminös und überschreite insbeson­dere die zulässige Gebäudehöhe bzw. Geschosszahl.

3.1 Art. 21 des Baureglements der Stadt Thun vom 2. Juni 2002 (BR) regelt das Nutzungsmass der Bauzonen. Der massgebende Abs. 3 lautet:

Für die Zonen W3+ und W/A3+, die nicht von einer besonderen bau­rechtlichen Ordnung überlagert werden, gelten das Nutzungsmass und die baupolizeilichen Masse der vorherrschenden Bebauung.

Da das Baugrundstück nicht von einer besonderen baurechtlichen Ordnung überlagert wird, richten sich das Nutzungsmass und die baupolizeilichen Masse nach der «vorherrschenden Bebauung». Es stellt sich die Frage, was unter diesem Begriff zu verstehen ist.

3.2 Die Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom (Art. 65 Abs. 1 BauG). Ihre Autonomie beschränkt sich nicht nur auf den Bereich der Rechtsetzung; insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Wird die Anwendung einer von ihr erlassenen Be­stimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, haben die Rechts­mittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Aus­legung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit andern Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und rechtlich vertretbar wäre. Sie sind nicht befugt, die kommunale Auslegung der Norm durch ihr eigenes Verständnis zu ersetzen, wenn die Rechtsauffassung der Gemeinde betreffend Inhalt, Sinn und Tragweite der interessierenden Vorschrift rechtlich vertretbar er­scheint (BVR 2007 S. 58 E. 4.3; zum Ganzen BVR 2012 S. 20 E. 3.2, 2010 S. 113 E. 3.4, je mit Hinweisen).

3.3 Im Gesamtentscheid vom 18. März 2014 wie auch in ihrer Stellung­nahme vom 26. Mai 2014 im vorinstanzlichen Verfahren stellte sich die Gemeinde auf den Standpunkt, zur Bestimmung des zulässigen Nutzungs­masses im Sinn von Art. 21 Abs. 3 BR sei vor allem auf eine städtebauliche Beurteilung abzustellen (Akten BVE, pag. 16 sowie 32). Am Augenschein vom 17. September 2014 führte der Gemeindevertreter aus, die Bestim­mung diene dazu, an städtebaulich heiklen Lagen auf den Einzelfall be­zogene Lösungen zu finden, um der Komplexität der architektonischen Situation gerecht zu werden. Im Vordergrund stünden die optische Beurtei­lung der Situation und die Begleitung des Bauvorhabens durch die Ge­meinde. Zu berücksichtigen sei die Gesamtwirkung des Bauvorhabens unter Einbezug der baulichen Entwicklung in der Umgebung. Art. 21 Abs. 3 BR beziehe sich auf Gebiete, in denen eine städtebauliche Entwicklung möglich und erwünscht sei (vgl. Protokoll Augenschein vom 17.9.2014, Akten BVE, pag. 55 f. sowie 59, Voten Beauftragter für Städtebau der Ge­meinde).

3.4 Gemäss Art. 21 Abs. 3 BR richten sich das Nutzungsmass und die baupolizeilichen Masse in der Zone W/A3+ nach der vorherrschenden Be­bauung. Die zulässigen Masse für ein Bauprojekt sind demnach nicht auf­grund einer isolierten, auf ein Einzelobjekt beschränkten Betrachtung fest­zulegen. Vielmehr haben sich Bauvorhaben an den bestehenden Bauten zu orientieren. Der Begriff «vorherrschend» kann sowohl in einem quanti­tativen Sinn («vorwiegend», «überwiegend») als auch in einem qualitativen Sinn («dominierend», «prägend») verstanden werden (vgl. Duden, Das Synonymwörterbuch, Bd. 8, 5. Aufl. 2010, S. 1053). Die Gemeinde stellt den qualitativen Aspekt in den Vordergrund. Danach ist nicht die Orientie­rung an den mehrheitlich vorhandenen, sondern an den dominierenden, für die städtebauliche Entwicklung relevanten Bauten für die Festlegung der baupolizeilichen Masse entscheidend. Dieses Verständnis lässt sich ohne weiteres mit dem Wortlaut der Bestimmung vereinbaren.

3.5 Die Beschwerdeführerin sieht die Bestimmung hingegen im er­läuternden Kommentar zum BR konkretisiert (Beschwerde, Rz. 17). Ge­mäss Kommentar zu Art. 21 Abs. 3 BR ist auf diejenigen Masse abzustel­len, die von der Mehrzahl der bestehenden Bauten entlang einer Strasse oder einer Gebäudegruppe eingehalten werden. Wie die BVE zutreffend ausgeführt hat, legt der Wortlaut des Kommentars eine Umsetzung der Bestimmung nahe, bei der rechnerisch die Medianwerte der Ausnutzung, Geschosszahl, Gebäudedimensionen usw. der Umgebung bestimmt wer­den. Ein solches Verständnis von Art. 21 Abs. 3 BR wäre mit dem Stand­punkt der Gemeinde im vorliegenden Verfahren (vgl. vorne E. 3.3) nicht zu vereinbaren. – Der erwähnte Kommentar bildet zusammen mit dem Zonen­plan, dem BR und weiteren für die Bauwilligen nützlichen Angaben das «Handbuch Bau und Nutzung» (Art. 4 Abs. 2 BR). Er stellt eine Anwen­dungshilfe dar; als solche ist er weder vollständig noch verbindlich (Kom­mentar zu Art. 4 Abs. 1 BR sowie Gebrauchsanweisung BR, Stichwort «Kom­mentar»). Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin war er denn auch nicht Bestandteil der Abstimmungsunterlagen; der Botschaft des Stadtrates lag vielmehr nur das unkommentierte BR bei (Botschaft zur Ge­meindeabstimmung vom 2.6.2002, S. 10; Baureglement 2002, Beilage zur Botschaft zur Gemeindeabstimmung vom 2.6.2002). Das im Kommentar dargestellte Normverständnis vermag auch nicht zu überzeugen: So würde eine rein rechnerische Ermittlung der zulässigen Masse nicht unbedingt zu einem klaren Ergebnis führen, da jede Erweiterung oder Verkleinerung des als massgeblich erachteten Perimeters – zu dessen Bestimmung auch im Kommentar eindeutige Kriterien fehlen – sich auf die Durchschnittswerte auswirkt (vgl. angefochtener Entscheid, E. 2c). Hätte die Gemeinde sich am rechnerischen Durchschnitt oder an der zahlenmässig überwiegenden Ausnützung und Massstäblichkeit des Vorhandenen orientieren wollen, hätte sie die entsprechenden Masse auch gleich ermitteln und im BR fest­legen können. Weiter fällt auf, dass die Zone W/A3+ grösstenteils die alt­rechtliche Kernzone I abgelöst hat, welche in diesem Gebiet viergeschos­sige Bauten zugelassen hatte (vgl. Art. 27 Abs. 1 Bst. a der Bauordnung der Stadt Thun vom 16. März 1986 [nicht mehr in Kraft]). Im Verzicht, die Geschosszahl in dieser Zone wiederum auf vier zu beschränken, kommt der Wille zum Ausdruck, in diesem Gebiet gewisse bauliche Entwicklungs­möglichkeiten zu gestatten.

3.6 Nach dem Gesagten erweist sich die Auffassung der Gemeinde, die massgeblichen Masse ausgehend vom Vorhandenen aufgrund einer städte­baulichen Betrachtung zu bestimmen (vgl. vorne E. 3.4), vor dem Hintergrund des ihr zustehenden Spielraums unter dem Blickwinkel der Rechtskontrolle als vertretbar.

4.

4.1 In ihrem Gesamtentscheid vom 18. März 2014 verweist die Ge­meinde auf die vorgängige Beurteilung des Projekts durch den Fachaus­schuss Bau- und Aussenraumgestaltung. Sie hält unter anderem fest, dass das Gebäudevolumen die Eingangssituation zur erweiterten Innenstadt markiere und sich in eine Abfolge von markanten Bauten eingliedere. Am Augenschein vom 17. September 2014 wies der Gemeindevertreter zudem darauf hin, dass hinter dem Hotel «Am Schloss» bereits ein grösserer Bau bestehe und das Vorhaben zu einer gewissen räumlichen Klärung zwi­schen den Gebäuden «Comadur SA» (Bernstrasse 11) und dem Hotel «Am Schloss» (Bernstrasse 1) führe (Protokoll Augenschein vom 17.9.2014, Akten BVE, pag. 56, Votum Beauftragter für Städtebau der Gemeinde). Mit Bericht vom 15. August 2014 hat sich die OLK zum Ortsbild geäussert. Betreffend die Situation an der Bernstrasse hielt sie fest, dass Bauten mit einem höheren Nutzungsmass ihren Schwerpunkt am südlichen Ende der Bernstrasse hätten und die Masse nach Norden kontinuierlich abnähmen. Das Vorhaben gehe auf die vorherrschende Verdichtung mit dem prägnan­ten sechsgeschossigen Baukörper des Hotels «Am Schloss» am südlichen Ende der Bernstrasse und dem im Westen angrenzenden Neubau ein (Bern­strasse 3; Akten BVE, pag. 43 f.).

4.2 Die BVE stellt ebenfalls eine bauliche Verdichtung und grössere Gebäudevolumina am südlichen Ende der Bernstrasse rund um das Hotel «Am Schloss» fest. Sie verweist auf die sehr heterogene Umgebung des Bauvorhabens und nimmt Bezug auf die unterschiedliche Bebauung der östlichen und westlichen Strassenseiten, welche nach ihrer Einschätzung nicht als Einheit wahrgenommen wird. Sie kommt zum Schluss, dass der Gebäudekomplex zwischen der Bauparzelle und dem südlichen Ende der Bernstrasse als städtebauliche Einheit mit ähnlicher, verdichteter Überbau­ung wahrgenommen werde (vgl. angefochtener Entscheid, E. 2f). Diese Beurteilung der Umgebung des Bauvorhabens wird von der Beschwerde­führerin nicht in Frage gestellt und ist mit Blick auf das Fotodossier zum Augenschein sowie auf die von der Beschwerdeführerin mit Stellungnahme vom 16. Oktober 2014 eingereichten Bilder nicht zu beanstanden (Akten BVE, pag. 62 ff. sowie Beilagen zu pag. 77 ff.). Ergänzend ist zu erwähnen, dass die städtebauliche Einheit der Baugruppe Hotel «Am Schloss», Migros Klubschule und Bernstrasse 3 auch in gestalterischer Hinsicht zum Ausdruck kommt (vgl. hinten E. 5.4). Von den Bauten auf der gegenüber­liegenden Strassenseite grenzt sie sich somit sowohl bezogen auf die Ge­bäudevolumina als auch auf die Gestaltung ab. Inwiefern von einem weite­ren Augenschein andere Erkenntnisse zu erwarten wären, ist nicht ersicht­lich. Der dahingehende Antrag der Beschwerdeführerin wird abgewiesen (Stellungnahme vom 11.5.2015, act. 12; vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 18 N. 10).

4.3 Nicht zu beanstanden ist, dass die Gemeinde als Referenz auf die Baugruppe Hotel «Am Schloss» abgestellt hat. Diese prägt die Eingangs­situation zur Innenstadt. Sie erscheint mit der verdichteten Bauweise, den städtischen Dimensionen und der ähnlichen Gestaltung der Gebäude als Einheit. Indem das Bauvorhaben diese Bauweise übernimmt und weiter­führt, wird die Eingangssituation zusätzlich betont. Der Vergleich der Be­schwerdeführerin mit den weniger hohen Gebäuden auf der Ostseite der Bernstrasse überzeugt nicht, da diese keinen prägenden Einfluss auf die Eingangssituation haben und für die städtebauliche Entwicklung nicht mass­gebend sind (vgl. insb. Beschwerde, Rz. 20 und 25). Die Bauten nördlich des Bauvorhabens sind schon deshalb nicht massgebend, weil sie einer anderen Zone zugeteilt sind (vgl. vorne E. 2). Die Orientierung des Bauprojekts an der Baugruppe Hotel «Am Schloss» führt dazu, dass diese Zonengrenze auch baulich zur Geltung kommt.

4.4 Das Gebäude Bernstrasse 1 ist bei sechs Geschossen knapp 19 m hoch. Daran anschliessend folgt das Gebäude Bernstrasse 1a mit vier Ge­schossen bei rund 13 m Höhe. Westlich davon liegt das fünfgeschossige Gebäude Bernstrasse 3 mit zusätzlichem Attikageschoss und einer Höhe von rund 19 m (vgl. Beilage der Beschwerdegegnerinnen 1 zur Be­schwerdeantwort, act. 5A). Mit der BVE ist davon auszugehen, dass das Bauvorhaben namentlich die mit Blick auf diese Bauten bestimmte Ge­bäudehöhe der Zone W/A3+ einhält (angefochtener Entscheid, E. 2f). Da­mit durfte auf das Erstellen eines Schattendiagramms verzichtet werden (vgl. Art. 22 Abs. 3 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1] i.V.m. Art. 20 Abs. 2 BauG; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 19/20 N. 9 f.; angefochtener Entscheid, E. 4; vgl. Beschwerde, Rz. 35). Das Vorhaben überschreitet auch die übrigen Masse der Referenzobjekte nicht. Die Beschwerde er­weist sich insoweit als unbegründet.

5.

Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, das Bauvorhaben erziele keine gute Gesamtwirkung und würde sich nicht in das Ortsbild einfügen.

5.1 Das kantonale Recht regelt in Art. 9 Abs. 1 BauG den allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutz. Danach dürfen Bauten, Anlagen, Re­klamen, Anschriften und Bemalungen Landschaften, Orts- und Stras­sen­bilder nicht beeinträchtigen. Diese Vorschrift stellt die sog. negative ästheti­sche Generalklausel im Sinn eines allgemeinen überall geltenden Be­einträchtigungsverbots dar. Gemeinden können nähere Vorschriften erlas­sen (Art. 9 Abs. 3 BauG; BVR 2009 S. 328 E. 5.2; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 1, 4 und 13, je auch zum Folgenden). Wie von der BVE zutreffend dargelegt, hat die Gemeinde mit Art. 5 Abs. 1 BR eine Bestim­mung erlassen, welche über Art. 9 Abs. 1 BauG hinausgeht und der inso­weit selbständige Bedeutung zukommt (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3b). Danach sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dies betrifft unter anderem die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbilds, Eigenheiten des Quartiers, Standort, Stellung, Form, Pro­portionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen, Gestaltung, Materi­alisierung und Farbgebung von Fassaden, Dächern und Reklamen sowie die Gestaltung der Aussenräume. – Eine gute Gesamtwirkung bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten nach der Praxis des Verwal­tungsgerichts, dass die Umgebung nicht gestört werden darf und sich der Neubau an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umge­bung zu orientieren hat (BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.2; VGE 2013/371 vom 4. März 2014, E. 4.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a).

5.2 Anders als die Beschwerdeführerin meint, sind die besonderen Schutz­vorschriften der Art. 31 ff. BR im vorliegenden Fall unbeachtlich, da das Bauvorhaben nicht in einem Erhaltungs- oder Entwicklungsgebiet im Sinn dieser Bestimmungen realisiert wird (vgl. Beschwerde, Rz. 31 und 34). Soweit die Beschwerdeführerin Art. 21 Abs. 3 BR als Ästhetikvorschrift verstanden haben will, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden (Be­schwerde, Rz. 30); Art. 21 BR legt das Nutzungsmass der einzelnen Bau­zonen fest (vgl. Marginalie zu Art. 21 BR). Im Übrigen ist in den voran­gehenden Ausführungen dargelegt worden, dass das Bauvorhaben die baupolizeilichen Masse einhält (vgl. vorne E. 4; Beschwerde, Rz. 28).

5.3 Die BVE hat die Umgebung des Bauvorhabens am südlichen Ende der Bernstrasse hinsichtlich Volumetrie, Materialisierung, Nutzung und Stil als höchst uneinheitlich bezeichnet. Sie ist der Ansicht, das Bauvorhaben vermöge eine gewisse optische Einheitlichkeit zu erzeugen, was ange­sichts der geringen architektonischen Qualität der Umgebung eine Aufwer­tung bedeute. Sie stützt sich dabei auf die Einschätzung der Fachbehörde. In ihrem Bericht vom 15. August 2014 hält die OLK fest, dass die Um­gebung der Bauparzelle sehr heterogen sei und wenig städtebauliche und architektonische Qualität aufweise. Die Volumetrie und Geschossigkeit des Vorhabens bezeichnet sie als städtebaulich nachvollziehbar und die bauli­che Verdichtung an diesem Ort als sinnvoll. Die Sichtachse auf das Schloss erachtet sie als nur unwesentlich beeinträchtigt (Akten BVE, pag. 44). Die Ausführungen der BVE und die Fachmeinung der OLK über­zeugen. Das Gericht hat keinen Grund davon abzuweichen (zum Stellen­wert von Fachberichten BVR 2013 S. 5 E. 5.6, 2010 S. 411 E. 1.5 mit Hin­weisen). Wie nachfolgend zu zeigen sein wird, vermögen die Vorbringen der Beschwerdeführerin daran nichts zu ändern.

5.4 Dass die Umgebung des Bauvorhabens von geringer städtebauli­cher und architektonischer Qualität ist, vermag die Beschwerdeführerin nicht in Frage zu stellen. Jedenfalls ist nicht nachvollziehbar, inwiefern sie ohne weitere Begründung zum Schluss kommt, in der unbestrittenermas­sen heterogenen Umgebung bestehe bereits eine gute Gesamtwirkung, welche durch das Bauvorhaben gestört werde (vgl. Beschwerde, Rz. 19 und 32). Das projektierte Gebäude hält zudem das erlaubte Nutzungsmass ein (vgl. vorne E. 4 auch zum Folgenden). Es reiht sich in eine Abfolge mar­kanter Bauten ein und beherrscht somit das Strassenbild nicht allein. Dass es sich bei dem Bauvorhaben um ein markantes und grossvolumiges Gebäude handelt, steht einer positiven ästhetischen Beurteilung somit nicht entgegen. Vielmehr ist der Beurteilung der BVE zu folgen, wonach mit dem Projekt eine gewisse Vereinheitlichung und räumliche Klärung am südli­chen Ende der Bernstrasse erreicht wird, welche sich positiv aufs Ortsbild auswirkt. So wird mit dem Bauvorhaben der bestehende Laubengang (Hotel «Am Schloss» [Bernstrasse 1] und Migros-Klubschule [Bern­strasse 1a]) und mit ihm ein Gestaltungsmerkmal der westlichen Strassen­seite aufgenommen und weitergeführt. Ausserdem orientiert sich das Bau­vorhaben hinsichtlich seiner Gestaltung an den teilweise mit Attikageschos­sen versehenen Flachdachbauten in seiner Umgebung (Bernstras­se 1, 1a, 3 und 5; vgl. Fotodossier Augenschein vom 17.9.2014, Akten BVE, pag. 62 ff., Fotos Nrn. 11-14).

5.5 Die Beschwerdeführerin ist weiter der Meinung, die geplante Baute halte die vorgegebene Gebäudeflucht des Strassenzugs nicht ein (vgl. Be­schwerde, Rz. 24). Die BVE hat festgehalten, dass die Fassadenfluchten der Gebäude Bernstrasse 1 sowie 1a um etwa 0,1 m von der Baulinie zu­rückversetzt liegen, wogegen die Fassadenflucht des Bauvorhabens bis an die Baulinie reiche (angefochtener Entscheid, E. 3e). Diese Ausführungen blieben unbestritten. Zunächst ist festzuhalten, dass grundsätzlich an die Baulinie gebaut werden darf und gestützt auf Vorschriften des Ortsbild- und Landschaftsschutzes in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenord­nung zulässigen Nutzung nicht (wesentlich) eingeschränkt werden dürfen. Unzulässig sind Beschränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 9/10 N. 15). Ob den Beschwerdegegnerinnen 1 vor diesem Hintergrund aus ästhetischen Gründen überhaupt verweigert werden könnte, an die Baulinie zu bauen, kann letztlich offenbleiben. Auch wenn nach dem Situationsplan davon auszugehen ist, dass der Abstand zur Baulinie bei den Gebäuden Bernstrasse 1 sowie 1a etwas grösser ist als von der BVE angenommen (Situationsplan 1:500 vom 7.11.2013 [ge­stempelt am 18.3.2014], Baugesuchsakten Mappe 1), erscheinen die Aus­wirkungen dieser geringfügigen Abweichung auf das Ortsbild – bei nicht geschlossener Bauweise – als unerheblich, zumal die BVE zu Recht darauf hingewiesen hat, dass in erster Linie die Biegung der Bernstrasse kurz vor der Bauparzelle (Höhe Bernstrasse 11) die Wirkung der Gebäudeflucht beeinflusst (vgl. Fotodossier Augenschein vom 17.9.2014, Akten BVE, pag. 62 ff., Foto Nr. 7). Diese Einschätzung teilt auch die OLK. Deren Ver­treter hatte am Augenschein betont, dass es aus städtebaulicher Sicht rich­tig sei, die Baute direkt an die Strasse zu stellen, weil dadurch der Ort ge­stärkt werde (Protokoll Augenschein vom 17.9.2014, Akten BVE, pag. 57). Im Weiteren stimmen die Parteien überein, dass der freien Sichtachse auf das Schloss Thun bei der Beurteilung der Auswirkungen auf das Ortsbild grosse Bedeutung zukommt. Mit der OLK geht die BVE davon aus, dass diese Sichtachse durch das Bauvorhaben nur geringfügig eingeschränkt werde. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren äussert sich die Beschwer­de­führerin dazu nicht mehr ausdrücklich. Jedenfalls bestätigen die in den Akten vorhandenen Aufnahmen, dass die Sicht auf das Schloss ab Höhe Bernstrasse 11 nicht verdeckt wird (Fotodossier Augenschein vom 17.9.2014, Akten BVE, pag. 62 ff., Fotos Nrn. 3 und 7; Beilage der Beschwerdegegnerinnen 1 zur Beschwerdeantwort, act. 5A, S. 5 oben).

5.6 Nach dem Gesagten ist die BVE zu Recht zum Schluss gelangt, dass das Bauvorhaben die massgebenden Gestaltungsvorschriften einhält, indem es mit seiner Umgebung eine gute Gesamtwirkung erzielt. Die Be­schwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.

6.

Der angefochtene Entscheid hält der Rechtskontrolle stand. Die Be­schwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen und den anwaltlich vertretenen Be­schwerdegegnerinnen 1 die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 so­wie Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Allerdings sind diese mehrwert­steuerpflichtig (vgl. Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einseh­bar unter: https://www.uid.admin.ch) und können deshalb die von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihren eigenen Mehr­wertsteuerabrechnungen als Vorsteuer abziehen. In solchen Fällen ist der Partei kein Aufwand für Mehrwertsteuer angefallen und deren Abgeltung käme einer Überentschädigung gleich. Deshalb ist nach neuer Praxis des Verwaltungsgerichts bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes die Mehrwertsteuer nicht zu berücksichtigen (BVR 2014 S. 484 E. 6). Bei der ebenfalls obsiegenden Gemeinde sind keine Parteikosten angefallen (Art. 104 Abs. 1 VRPG); ihr kommt ohnehin kein Ersatzanspruch zu (Art. 104 Abs. 4 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden der Beschwerdeführerin auf­erlegt.

3. Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegnerinnen 1 die Partei­kosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, festgesetzt auf Fr. 4'590.-- (inkl. Auslagen), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

der Beschwerdeführerin

den Beschwerdegegnerinnen 1

der Einwohnergemeinde Thun

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.