Baubewilligung für den Ausbau zu einem Doppeleinfamilienhaus (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 16. Oktober 2015 - RA Nr. 110/2015/6)

100.2015.338U

DAM/SES/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern

Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 12. September 2016

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Daum und Häberli

Gerichtsschreiberin Seiler

A.________ und B.________ vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführende

gegen

C.________ vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdegegner 1

Einwohnergemeinde Bremgarten b. Bern handelnd durch den Gemeinderat, Chutzenstrasse 12, 3047 Bremgarten b. Bern

Beschwerdegegnerin 2

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baubewilligung für den Ausbau zu einem Doppeleinfamilienhaus (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 16. Oktober 2015; RA Nr. 110/2015/6)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.09.2016, Nr. 100.2015.338U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

C.________ und seine Ehefrau sind Eigentümer und Eigentümerin der Parzelle Bremgarten Gbbl. Nr. 1___, welche in der Wohnzone W2 liegt. Mit Baugesuch samt dem Begehren um eine Ausnahmebewilligung für das Unter­schreiten des Traufabstands vom 10. Juni 2014 (Eingang bei der Gemeinde: 13.6.2014) beantragte C.________, es sei die Erweiterung des bestehenden Ein­familienhauses zu einem Doppeleinfamilienhaus und der Abbruch be­stimmter Gebäudeteile zu bewilligen. Dagegen erhoben A.________ und B.________, Stockwerkeigentümer und -eigen­tümerin des nörd­lich angrenzenden Grundstücks Bremgarten Gbbl. Nr. 2___ (Stockwerkein­heiten Nrn. 2___-2 und 2___-1), gemeinsam Ein­sprache. Das Regierungs­statthalteramt Bern-Mittelland bewilligte das Bau­vor­haben mit Gesamtbau­entscheid vom 9. Dezember 2014 einschliesslich der beantragten Aus­nahme und wies die Einsprache ab.

B.

Dagegen führten A.________ und B.________ am 16. Januar 2015 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kan­tons Bern (BVE). Die Direktion holte in der Folge weitere Auskünfte und zwei Berichte der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Land­schaftsbilder (OLK) ein. Mit Entscheid vom 16. Oktober 2015 ergänzte sie den Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramts Bern-Mittelland, indem sie das Bedachungsmaterial näher bestimmte. Im Übrigen wies sie die Beschwerde ab, soweit sie darauf eintrat.

C.

Gegen diesen Entscheid haben A.________ und B.________ am 18. November 2015 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie stellen folgende Rechtsbegehren:

«1. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 16. Oktober 2015 sei aufzuheben und dem Baugesuch des Be­schwerdegegners sei der Bauabschlag zu erteilen.

2. Eventualiter sei die Sache zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zu­rückzuweisen.

3. Im vorliegenden Verfahren sei eine öffentliche Verhandlung durch­zuführen.

• unter Kosten- und Entschädigungsfolge – »

C.________ beantragt in seiner Beschwerdeantwort vom 23. Dezember 2015, das Rechtsmittel sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Einwohnergemeinde (EG) Bremgarten schliesst in ihrer Stellungnahme vom 18. Dezember 2015 auf Abweisung der Beschwerde, ebenso die BVE in ihrer Vernehmlassung vom 10. Dezember 2015.

Mit Verfügung vom 7. Juni 2016 hat der Instruktionsrichter den mit Eingabe vom 2. Juni 2016 gestellten Beweisantrag von A.________ und B.________ abgewiesen, es seien die Bauakten der «Helferhäuser» an der …strasse … in Bremgarten einzuholen. Die Genannten haben sich am 28. Juli 2016 sodann schriftlich zu den Rechtsschriften der übrigen Be­teiligten geäussert und zusätzliche Unterlagen eingereicht. Am 24. August 2016 hat eine öffentliche mündliche Schlussverhandlung mit Parteivor­trägen gemäss Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK; SR 0.101) stattgefunden. An dieser Verhandlung hat das Verwal­tungsgericht weitere Beweisanträge von A.________ und B.________ sowie von C.________ abgewiesen (Gutachten zu ästheti­schen Fragen, Augenschein, Einholen von weiteren Baubewilligungsakten). In der Sache haben die Parteien an ihren Anträgen festgehalten.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig.

1.2 Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Als Einsprecherin und Einsprecher und unmittelbar angren­zende Nachbarin bzw. Nachbar sind sie durch den angefochtenen Ent­scheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Soweit die BVE auf die Beschwerde teilweise nicht einge­treten ist, ergibt sich ihre Legitimation ausserdem unmittelbar aus dem ne­gativen Prozessentscheid (BVR 2013 S. 536 E. 1.1, 2006 S. 481 E. 1.2). Ob die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, der Themenbereich des Gebäudeabstands liege ausserhalb des Streitgegenstands, ist im Rahmen der materiellen Erwägungen zu prüfen (hinten E. 3.2; BVR 2012 S. 225 E. 1.2 und 2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum berni­schen VRPG, 1997, Art. 79 N. 3, Art. 65 N. 6). Auf die form- und fristge­recht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten (vgl. aber auch hinten E. 4.2).

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Die Beschwerdeführenden rügen vorab in verfahrensrechtlicher Hinsicht, die BVE habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, in­dem sie ihre Stellungnahmen vom 8. Juni und 2. September 2015 zu den Berichten der OLK sowie zur Anwendung von Art. 417 des Baureglements der EG Bremgarten vom 29. März 2010 (GBR; genehmigt am 19.1.2011) ungenügend gewürdigt habe.

2.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundes­verfassung [BV; SR 101]; Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 21 ff. VRPG) bedeutet unter anderem, dass die Be­hörde die Vorbringen der in ihrer Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt (Art. 21 Abs. 1 VRPG; BGE 137 II 226 E. 3.2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 15). Folge dieser Prüfungspflicht und zugleich Bedingung einer wirksamen Selbstkontrolle ist die behördliche Begründungspflicht (BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1, 2012 S. 109 E. 2.3.3; vgl. auch Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Im Allgemeinen muss die Begründung so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung oder den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Dagegen wird nicht verlangt, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor­bringen ausdrücklich widerlegt (statt vieler BGE 140 II 262 E. 6.2; BVR 2015 S. 234 E. 3.2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5 f.).

2.3 Die Vorinstanz hat sich einlässlich mit den Berichten der OLK be­fasst und nicht unbesehen auf sie abgestellt. Dass sie die daran ge­äusserten Kritikpunkte der Beschwerdeführenden, etwa den Vorwurf, das Quartier sei entgegen den Angaben im Bericht vom 28. April 2015 nicht mit Stichstrassen erschlossen (Vorakten BVE 3A pag. 113), nicht einzeln widerlegt hat, ist nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz hat insbesondere auch dargelegt, weshalb die Dachneigung von 45° und die Gebäudehöhe weder in Bezug auf das Mass noch die Ästhetik problematisch seien (vgl. angefochtener Entscheid E. 3 und 6). Weiter hat sie ausführlich begründet, weshalb sie Art. 417 GBR betreffend Gestaltungsspielraum für anwendbar hält (angefochtener Entscheid E. 5). Mit den für den Entscheid wesentli­chen Gesichtspunkten hat sich die BVE damit hinreichend auseinanderge­setzt. Dass sie den Einwänden der Beschwerdeführenden nicht gefolgt ist, bedeutet keine Gehörsverletzung.

3.

3.1 In der Sache sind die Beschwerdeführenden zunächst der Ansicht, das Bauvorhaben halte den vorgeschriebenen Gebäudeabstand zu ihrer Südfassade nicht ein. Da sie ihren altrechtlich bewilligten Balkon im ersten Obergeschoss vor ca. sechs Jahren verglast hätten und er die zulässigen Masse eines vorspringenden Gebäudeteils nach dem heute massgeben­den Art. 623 i.V.m. Art. 212 Abs. 2 Bst. e GBR überschreite, sei der Ge­bäudeabstand ab der Aussenwand des Balkons zu messen. Die BVE er­achtete diese Rüge als verspätet und trat darauf nicht ein. Im Übrigen war sie der Ansicht, sie sei unbegründet (angefochtener Entscheid E. 2b).

3.2 Nach Art. 40 Abs. 2 BauG sind Einsprecherinnen und Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde befugt. Diese Be­stimmung begrenzt den Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens auf die bereits in der Einsprache erhobenen Rügen. Er kann im Verlauf des Verfahrens grundsätzlich nicht ausgeweitet werden. Diese sog. aspekt­mässige Umschreibung des Streitgegenstands gilt nach der Praxis des Verwaltungsgerichts, soweit in einer baurechtlichen Streitigkeit die Ver­letzung von kantonalem und kommunalem Recht – wie beispielsweise von Gebäudeabständen (Art. 12 Abs. 2 BauG) – geltend gemacht wird (BVR 2016 S. 79 E. 3.2, 2015 S. 15 E. 1.4 mit weiteren Hinweisen). Dabei genügt es, dass der Themenbereich in der Einsprache angesprochen wor­den ist; die rechtliche Begründung kann in oberer Instanz noch nach­geschoben oder geändert werden (VGE 2014/214 vom 22.7.2015, in URP 2015 S. 735, nicht publ. E. 3.2, 2014/76 vom 9.12.2014, E. 2.2.1; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 40-41 N. 9a). – Es trifft zwar zu, dass die Beschwerdeführenden in ihrer Einsprache vorab gerügt haben, die Grenzabstände liessen sich man­gels Angaben nicht überprüfen. Allerdings haben sie in diesem Zusam­menhang auch den «tatsächliche[n] Abstand des neuen Gebäudes und dessen Erkers zu unserer Südseite hin» erwähnt (Vorakten RSA 3B pag. 94 Rz. 14). Der Themenbereich Gebäudeabstand ist damit hinrei­chend angesprochen, zumal die Beschwerdeführenden im Einsprachever­fahren noch nicht anwaltlich vertreten waren. Die Rüge liegt folglich ent­gegen der Auffassung der BVE innerhalb des Streitgegenstands. Ob sie begründet ist, ist nachfolgend zu prüfen.

3.3 Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen zwei Gebäuden (Art. 644 Abs. 1 GBR). Er entspricht gemäss Art. 644 Abs. 2 GBR wenigstens der Summe der Grenzabstände. Vorspringende Gebäu­deteile im Sinn von Art. 623 i.V.m. Art. 212 Abs. 2 Bst. e GBR bleiben bei der Messung der Grenzabstände unberücksichtigt (Art. 643 Abs. 3 und 642 Abs. 3 GBR). Zwischen Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Vor­schriften oder Ausnahmebewilligungen den Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass der Unterschreitung des Grenzabstands (Art. 644 Abs. 3 GBR).

3.4 Die Summe der massgebenden Grenzabstände zwischen den Liegenschaften des Beschwerdegegners und der Beschwerdeführenden beträgt 15 m (kleiner und grosser Grenzabstand von 5 bzw. 10 m für die W2 gemäss Art. 212 Abs. 1 Bst. b GBR), was von keiner Seite in Frage gestellt wird (vgl. Pläne; Vorakten Gemeinde 3C). Beim geplanten Erker an der Nordseite des Hauses des Beschwerdegegners handelt es sich un­streitig um einen vorspringenden Gebäudeteil, der bei der Messung des kleinen Grenzabstands unberücksichtigt bleibt. Der südseitige, verglaste Balkon der Beschwerdeführenden im Obergeschoss ist nach heute mass­gebendem GBR hingegen kein vorspringender Gebäudeteil, da der Anteil des Balkons an der Fassadenlänge über 40 % liegt (vgl. Art. 212 Abs. 2 Bst. e GBR). Da der Balkon und dessen Verglasung aber unbestrittener­massen vor Inkrafttreten der heute geltenden baurechtlichen Grundordnung am 19. Januar 2011 bewilligt worden sind (vgl. Bewilligung der Verglasung vom 3.9.2009; act. 4A und 4B), reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass der Unterschreitung des (hier: grossen) Grenzabstands, d.h. um die Tiefe des verglasten Balkons (Art. 644 Abs. 3 GBR). Der Gebäudeabstand ist mithin ohne Einbezug des verglasten Balkons im Obergeschoss zu messen; dass er bei dieser Messweise eingehalten ist, wird nicht in Frage gestellt.

3.5 An dieser Beurteilung ändern die weiteren Vorbringen der Be­schwerdeführenden nichts. Insbesondere ist nicht entscheidend, ob sie ihren (bewilligten) verglasten Balkon durch Abbruch der dahinter liegenden Mauer zum Wohnraum geschlagen haben; dieser Frage hat die Gemeinde gegebenenfalls in einem baupolizeilichen Verfahren nachzugehen (vgl. auch ihre Beschwerdeantwort; act. 4 Ziff. 3a). Weiter ergibt sich weder aus dem Grundbuch noch wird geltend gemacht, dass der Beschwerdegegner in einen Näherbau eingewilligt hat (vgl. Art. 641 GBR; zu den Auswirkun­gen des Näherbaurechts auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 12). Wes­halb er sich nicht auf Art. 644 Abs. 3 GBR berufen können soll, wie die Be­schwerdeführenden geltend machen (act. 10 S. 5 Rz. 16), ist nicht er­sichtlich. Schliesslich ist die von den Beschwerdeführenden im Zu­sam­menhang mit dem «Balkon» im Erdgeschoss angerufene Weisung BSIG Nr. 7/721.0/10.1 «Baubewilligungsverfahren; Empfehlungen zur Behand­lung einiger Sonderfälle von baubewilligungspflichtigen Vorhaben» des Amtes für Gemeinden und Raumordnung vom 14. April 2010 betreffend Fassaden mit Balkonen (Abstände; Ziff. 3) auf die vorliegende Situation nicht anwendbar. Wie die Gemeinde zu Recht vorbringt (act. 4 Ziff. 3c), handelt es sich beim «Südbalkon im Erdgeschoss» nicht um einen Balkon, ist er doch nicht freitragend mit dem Hauptgebäude verbunden (vgl. BSIG Nr. 7/721.0/10.1 Ziff. 2.2 Bst. a).

3.6 Der Einwand der Beschwerdeführenden, der Gebäudeabstand sei nicht eingehalten, ist somit unbegründet. Bei diesem Ergebnis kann dahin­gestellt bleiben, inwiefern den Beschwerdeführenden rechtsmissbräuchli­ches Verhalten vorzuwerfen ist (vgl. angefochtener Entscheid, E. 2b).

4.

4.1 Umstritten ist weiter die Dachgestaltung des Vorhabens. – Auf der Südseite des projektierten Gebäudes sind zwei Vorbauten vorgesehen, die zugleich als Terrassen des Dachgeschosses dienen. Vier Lukarnen mit bodentiefen Fenstertüren sollen die Terrassen erschliessen. Dazwischen liegt eine fünfte, gleich gestaltete Lukarne mit einem bodentiefen Fenster. Allseitig anerkannt ist, dass diese Dachaufbauten die Trauflinie des Daches durchbrechen und damit den Mindestabstand zur Trauflinie von 1 m ge­mäss Art. 414 Abs. 6 GBR nicht einhalten.

4.2 Vorab erscheint fraglich, ob die Beschwerdeführenden in diesem Punkt ein schutzwürdiges Interesse an der Beschwerde haben. Ein solches liegt vor und die betroffene Person ist mit sämtlichen Rügen zum Verfahren zuzulassen, wenn ihre tatsächliche oder rechtliche Situation durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann, sodass von der Abwen­dung eines materiellen oder ideellen persönlichen und unmittelbaren Nachteils gesprochen werden kann (BGE 141 II 50 E. 2.1, 137 II 30 E. 2.2; BVR 2013 S. 343 E. 4.1, 2011 S. 498 E. 2.3, 2011 S. 259 E. 2.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 16, Art. 40-41 N. 4 und 4a). Der prak­tische Nutzen an der Beschwerdeführung besteht darin, dass das Bauvor­haben nicht oder anders als geplant realisiert würde, wenn sich die Rüge als begründet erweist (BGE 139 II 499 E. 2.2; BVR 2011 S. 272 E. 6.2 mit Hinweisen; Michel Daum, Ist die rügebezogene Beurteilung der Legitima­tion zu Nachbarbeschwerden im Baurecht überholt?, in BVR 2014 S. 83 ff., 100 ff.). Indes ist unklar, ob ein praktischer Nutzen auch dann vorliegt, wenn der gerügte Mangel mit einer Projektänderung behebbar ist und diese Änderung der Nachbarschaft keinen Nutzen brächte (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 22b; Michel Daum, a.a.O., S. 104). – Eine solche Situation könnte hier vorliegen: Auch wenn der Abstand zwischen Dach­aufbauten und Trauflinie eingehalten werden müsste, würde dies das Bau­projekt nicht als Ganzes in Frage stellen. Wäre die Rüge begründet, müssten allenfalls die Dachaufbauten verschoben werden. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde ist nicht an­zunehmen, dass der Beschwerdegegner diesfalls auf die Terrassen oder gar das ganze Dachgeschoss verzichten und die Dachneigung verringern würde (vgl. dazu seine Ausführungen in der Beschwerdeantwort; act. 5 S. 11 ff.). Die Rückversetzung der Dachaufbauten wäre für die Beschwer­deführenden nicht einsehbar, da sie sich auf der Südseite des Bauvor­habens befinden. Der praktische Nutzen würde letztlich darin bestehen, das Bauvorhaben bloss vorübergehend zu verhindern bzw. weiter zu ver­zögern. Ein tatsächlicher oder rechtlicher Nutzen der Beschwerdeführen­den ist unter diesen Umständen jedenfalls nicht augenfällig (vgl. zu dieser Problematik auch René Wiederkehr, Die materielle Beschwer von Nach­barinnen und Nachbarn sowie von Immissionsbetroffenen, in ZBl 2015 S. 347 ff., 365 ff.). Wie es sich damit verhält, kann mit Blick auf die nachfol­gende Erwägung jedoch offenbleiben.

4.3 Das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland hat zur Unterschrei­tung des Abstands zwischen Dachaufbauten und Trauflinie eine Ausnah­mebewilligung nach Art. 26 BauG erteilt. Die Vorinstanz ist dem gefolgt, hat einen geringeren Abstand aber auch gestützt auf Art. 417 GBR über den Gestaltungsspielraum für zulässig gehalten. Die Beschwerdeführenden machen geltend, es bestünden weder Gründe, die eine Ausnahme im Sinn von Art. 26 BauG rechtfertigen würden, noch sei Art. 417 GBR anwendbar, da es sich dabei um eine unzulässige Ausnahmeregelung handle, die den abschliessenden Art. 26 ff. BauG zuwiderlaufe. Die Berufung auf Art. 417 GBR würde schliesslich zur Folge haben, dass nach Art. 212 Abs. 4 GBR eine Ausnützungsziffer von 0,5 eingehalten werden müsse, die hier unbe­strittenermassen überschritten wäre. Der Beschwerdegegner und die Ge­meinde teilen demgegenüber die Auffassung der BVE.

4.4 Die Gemeinde kann Vorschriften zum Ortsbild- und Landschafts­schutz erlassen, die über die kantonalen Mindestanforderungen nach Art. 9 Abs. 1 BauG hinausgehen (Art. 9 Abs. 3 und Art. 69 Abs. 2 Bst. c und f BauG; Art. 12 Abs. 4 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Solche Vorschriften müssen, um eine selbständige Bedeu­tung zu haben, konkreter gefasst sein als die kantonalen und dürfen Letz­tere nicht nur allgemein anders umschreiben (BVR 2009 S. 328 E. 5.2, 2006 S. 491 E. 6.2, je mit weiteren Hinweisen; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4). Es ist folgerichtig, dass eine Gemeinde, die von dieser Kompetenz Gebrauch gemacht hat, auch Voraussetzungen definieren kann, unter welchen von den – im Vergleich zum kantonalen Recht stren­geren Bestimmungen – abgewichen werden darf. Dabei geht es um Ge­staltungsvorschriften besonderer Art, sog. Ermächtigungsklauseln. Sie die­nen im Gegensatz zu einer echten Ausnahme nicht dazu, Unbilligkeiten oder Unzweckmässigkeiten allgemeinverbindlicher Normen im Einzelfall zu vermeiden, sondern räumen der Behörde einen gewissen Entscheidungs­spielraum ein, um im öffentlichen Interesse von eigenen – hier gestalteri­schen – Vorgaben abzuweichen. Die abschliessende Ausnahmeregelung von Art. 26 BauG wird mit solchen kommunalen Klauseln nicht unzulässi­gerweise ausgedehnt (vgl. dazu Zaugg/Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 1 mit Hinweis auf BVR 2003 S. 534 E. 4.2, 2000 S. 268 E. 2a, 1990 S. 198 E. 2c).

4.5 Die baurechtliche Grundordnung regelt in Art. 411 ff. GBR die Bau- und Aussenraumgestaltung einlässlich. Während Art. 411 Abs. 1 GBR den allgemeinen Gestaltungsgrundsatz im Sinn eines positiven Einfügungs­gebots enthält, befassen sich Art. 412-416 GBR mit Einzelaspekten der Bau- und Aussenraumgestaltung. Diese Bestimmungen gehen in ihrem Regelungsgehalt und in ihrer Regelungsdichte über Art. 9 Abs. 1 BauG hinaus und haben eigenständige Bedeutung. Soweit hier interessierend ist insbesondere Art. 414 GBR zur Dachgestaltung zu beachten. Nach Art. 414 Abs. 6 GBR dürfen Dachaufbauten nicht näher als 1 m an die Trauflinie zu liegen kommen. Die Baubewilligungsbehörde kann jedoch nach Anhörung der Fachberatung oder auf der Grundlage des Ergebnisses eines qualifizierten Verfahrens von den Vorschriften über die Bau- und Aussenraumgestaltung gemäss Art. 412-416 GBR abweichen (Art. 417 GBR). Aus den Hinweisen zu dieser Bestimmung ergibt sich, dass damit zeitgemässe und innovative Gestaltungslösungen ermöglicht werden sol­len, welche von der lokalen Bautradition im Sinn von Art. 412-416 GBR abweichen, in jedem Fall aber dem Grundsatz der guten Gesamtwirkung nach Art. 411 GBR entsprechen.

4.6 Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat (angefochtener Entscheid E. 5c), handelt es sich bei Art. 417 GBR – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden – nicht um einen unzulässigen kommunalen Aus­nahmetatbestand, sondern um eine Ermächtigungsklausel im umschriebe­nen Sinn (E. 4.4 hiervor). Zu prüfen ist, ob sie im vorliegenden Fall ein Ab­weichen von der Abstandsvorschrift nach Art. 414 Abs. 6 GBR erlaubt. Da­bei ist zu berücksichtigen, dass es vorab Sache der Gemeinde ist zu be­stimmen, wie sie ihre eigene Vorschrift verstanden haben will. Wird die Anwendung einer von ihr erlassenen Norm Gegenstand eines Beschwer­deverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit andern Worten eine gewisse Zurückhaltung gegenüber der Auffas­sung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und rechtlich vertretbar wäre (statt vieler BVR 2015 S. 263 E. 5.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5, je mit Hinweisen).

4.7 Mit Blick auf den klaren Wortlaut von Art. 417 GBR kann nicht ernst­haft in Frage gestellt werden, dass er sich auch auf Art. 414 Abs. 6 GBR bezieht. Was die vorgesehenen formellen Erfordernisse angeht, ist die Fachberatung nach Art. 431 GBR vorschriftsgemäss beigezogen worden. Gestützt auf deren Einschätzung hat die Bau- und Betriebskommission der Gemeinde insbesondere aus ästhetischen Gründen den Verzicht auf den Abstand zwischen Dachaufbauten und Trauflinie unterstützt (Vorakten RSA 3B pag. 61 ff.; Vorakten Gemeinde 3C, Beurteilung und Empfehlung der Fachberatung). In ihrer Stellungnahme an die BVE hat die Gemeinde ausgeführt, Art. 417 GBR ermächtige die Bewilligungsbehörde, moderne und architektonisch hochwertige Konzepte zu bewilligen, welche der in den Gestaltungsvorschriften verankerten Bautradition nicht entsprechen. Ge­rade weil in der Gemeinde fast nur noch nach Innen gebaut werden könne, wolle man bei Umbauten innovative Lösungen ermöglichen. Das vor­liegende Projekt sei in enger Zusammenarbeit mit der Fachberatung der Gemeinde erstellt worden. Letztendlich sei die ästhetisch beste Lösung ausgewählt worden (Vorakten BVE 3A pag. 71 ff.). Die Sichtweise der Ge­meinde, die sie vor Verwaltungsgericht bestätigt hat (act. 4 Ziff. 4), ist rechtlich haltbar, wie die BVE überzeugend festgehalten hat (angefochte­ner Entscheid E. 5). Die Beschwerdeführenden vermögen nicht aufzu­zeigen, weshalb die Anwendung von Art. 417 GBR hier Recht verletzen soll. Insbesondere ist nicht entscheidend, welche Bedeutung die Gemeinde der Bestimmung im Zusammenhang mit den «Helferhäusern» beigemes­sen hat (vgl. auch vorne Bst. C); ebenso wenig spielt für die Beurteilung der vorliegenden Streitigkeit eine Rolle, ob die Gemeinde ihre künftige Praxis zu Art. 417 GBR in Leitlinien festhalten will, die sie der Allgemeinheit zur Verfügung stellt.

4.8 Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden folgt aus der An­wendung von Art. 417 GBR nicht, dass das Vorhaben Art. 212 Abs. 4 GBR einhalten müsste. Nach dieser Bestimmung gelten maximale Ausnützungs­ziffern, wenn die Gestaltungsfreiheit beansprucht wird. Damit wird (nur) die Gestaltungsfreiheit nach den Bestimmungen des BauG angesprochen (Art. 75 BauG; vgl. Art. 212 Abs. 3 Satzteil 1 GBR und Hinweis zu Art. 212 Abs. 3 GBR). Es trifft zwar zu, dass der Hinweis zu Art. 212 Abs. 3 GBR auch Art. 417 GBR erwähnt; er bezieht sich aber auf den zweiten Satzteil von Art. 212 Abs. 3 GBR, wonach weiter die Vorschriften zu den Überbau­ungsordnungen und den Ortsbilderhaltungs- und Strukturerhaltungsgebie­ten vorbehalten bleiben. Dieses Verständnis von Art. 212 Abs. 3 und 4 GBR entspricht demjenigen der Gemeinde (act. 4 Ziff. 5a), was angesichts des Wortlauts der Norm – es ist von «Gestaltungsfreiheit» die Rede und nicht von «Gestaltungsspielraum» – und insbesondere unter Berücksichti­gung der Autonomie der Gemeinde bei der Auslegung von kommunalen Bestimmungen (vorne E. 4.6) jedenfalls rechtlich haltbar ist.

4.9 Nicht entscheidend ist nach dem Gesagten, ob auch Gründe ge­geben sind, die eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG für das Un­terschreiten des Abstands zur Trauflinie erlauben würden. Es ist daher nicht näher darauf einzugehen. Die Rüge der Beschwerdeführenden be­treffend Abstand zwischen Trauflinie und Dachaufbauten ist unbegründet.

5.

5.1 Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, das Vorhaben verletze den allgemeinen Gestaltungsgrundsatz nach Art. 411 GBR. Ihrer Ansicht nach ist das geplante «links/rechts» aufgeteilte Doppeleinfamilien­haus mit seinen Dimensionen etwas Neuartiges im Quartier und wirkt sich störend auf das Gesamtbild aus. Da das Dach mit seiner Metalleindeckung und seiner massiven Erscheinung nicht den vorherrschenden Merkmalen im Quartier entspreche, werde auch Art. 414 Abs. 1 GBR verletzt. Schliess­lich führe die Metallabdeckung zu einer massiven, den Beschwerdeführen­den unzumutbaren Blendwirkung. Die Vorinstanz hat die Fachberichte der OLK gewürdigt und ist ihnen in allen Teilen gefolgt (angefochtener Ent­scheid E. 6). Die Gemeinde beurteilt das Projekt nach wie vor positiv, ins­besondere auch hinsichtlich Materialisierung, Dachneigung und Fassaden­gestaltung (act. 4 Ziff. 5b und c). Der Beschwerdegegner verweist – na­mentlich für die gewählte Dacheindeckung – auf die Fachberichte der OLK (act. 5 S. 18 ff.).

5.2 Nach Art. 411 Abs. 1 GBR sindBauten und Anlagen so zu gestal­ten, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung ent­steht. Beurteilungskriterien für die gute Gesamtwirkung werden in Art. 411 Abs. 2 GBR festgelegt. Insbesondere zu berücksichtigen sind danach Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen, weiter die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisie­rung und Farbgebung. Die Dachgestaltung hat sich nach den ortsüblichen oder vorherrschenden Merkmalen zu richten, welche das Strassen-, Quartier- und Ortsbild prägen (Art. 414 Abs. 1 GBR). Diese Bestimmungen gehen – wie erwähnt – über Art. 9 Abs. 1 BauG hinaus, indem sie ein posi­tives Einordnungsgebot enthalten (vorne E. 4.5). Der Begriff «gute Ge­samtwirkung» stellt, wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, einen unbe­stimmten kommunalen Gesetzesbegriff dar, bezüglich dessen Auslegung das Verwaltungsgericht den kommunalen Behörden einen gewissen Beur­teilungsspielraum einräumt. Nach der Rechtsprechung ist die «gute Ge­samtwirkung» weder an geringen noch an besonders hohen architektoni­schen Qualitäten zu messen. Das Erfordernis bedeutet bei durchschnitt­lichen örtlichen Gegebenheiten nur, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine Neuüberbauung an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat (BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.1 f. mit Hinweisen). Liegen Berichte der OLK vor, räumt ihnen das Verwaltungsgericht regelmässig einen erheblichen Stellenwert ein und auferlegt sich bei ihrer Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung. Es prüft insbesondere, ob die Fachmeinung gefestigt und gut abgestützt ist, und ob sie – nach entsprechenden Erläute­rungen – auch Laiinnen und Laien zu überzeugen vermag (BVR 2009 S. 328 E. 5.7, 1998 S. 440 E. 3d; VGE 2014/78 vom 24.11.2014, E. 4.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 9, 9a und 10 Bst. b).

5.3 Im Bericht der OLK vom 28. April 2015 wird vorab die Umgebung des Bauvorhabens beschrieben. Danach ist das Siedlungsmuster geprägt von Bauvolumen, die sich trauf- oder giebelständig mehr oder weniger an der …strasse oder dem …hang ausrichten. Die heterogene Baustruktur zeigt mit wenigen Ausnahmen Hauptgebäude unter Schräg­dächern, wobei Satteldächer vorherrschend sind. Ansonsten sind keine gestalterischen Zusammenhänge erkennbar. Die Positionierung des ge­planten Baukörpers entspricht der Lage und Ausrichtung der Häuser in der Umgebung. Das vorgesehene Satteldach sowie die einheitliche Materiali­sierung verbindet die beiden Wohnhäuser in wohltuender Weise zu einem Ganzen (Vorakten BVE 3A pag. 79). Im Bericht vom 10. August 2015 zum geplanten Bedachungsmaterial (Rheinzink prePatina «vorbewittert» schie­fergrau) führt die OLK aus, dieses passe sich dank Vorbewitterung und schiefergrauem, nicht glänzenden Erscheinungsbild bereits ab Baubeginn in seine Umgebung ein. Es sei zudem alterungsfähig. Weiter verlange auch die in der Baueingabe gezeichnete Gestaltungsabsicht der in Bahnen ge­gliederten Dach- und Giebelwandflächen nach einem einheitlichen Material, um das Bauvolumen gestalterisch zusammenzubinden (Vorakten BVE 3A pag. 133).

5.4 Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden durfte die BVE auf die Berichte der OLK abstellen. Anhand der Fotografien in den Akten ist erkennbar, dass das Siedlungsgebiet heterogen ist, wobei Satteldächer vorherrschen, die aber unterschiedliche Dachaufbauten sowie Solar­pannels unterschiedlichster Art und Anordnung aufweisen (Vorakten BVE 3A pag. 81 ff. und Beilagen zu pag. 138 ff., S. 5 ff.). Die Berichte der OLK sind schlüssig: Da es an quartiertypischen Gestaltungsmerkmalen fehlt bzw. das einzige solche Element – das Satteldach – übernommen wird, ist nicht erkennbar, weshalb sich das Bauvorhaben nicht in das Wohnquartier einfügen sollte. Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, Ziegel sei vorherrschendes Bedachungsmaterial in der Um­gebung, weshalb die geplante Zinkblecheindeckung nicht bewilligt werden könne, ist ihnen zu entgegnen, dass sich die Dachgestaltung gemäss Art. 414 Abs. 1 GBR nach den vorherrschenden Merkmalen *richten * muss, was nicht zwangsläufig mit übernehmen gleichzusetzen ist. Zudem er­scheint fraglich, ob die Bestimmung überhaupt auf das Bedachungsmate­rial zugeschnitten ist, thematisiert sie in den weiteren Absätzen doch nur Dachaufbauten, -einschnitte und Dachöffnungen einschliesslich Belichtung. Im Vordergrund steht hier daher der allgemeine Gestaltungsgrundsatz, wo die Materialisierung ausdrücklich als Beurteilungskriterium erwähnt wird (Art. 411 Abs. 2 GBR). Die Gemeinde ist jedenfalls der Ansicht, dass zwar Ziegel vorherrschendes Eindeckungsmaterial sei, aber dennoch andere Materialien bewilligt werden können. Sie beurteilt die vorgesehene Metall­eindeckung als passend (act. 4 Ziff. 5b). Das ist rechtlich haltbar, zumal auch die OLK die Metalleindeckung befürwortet. Sie hat sich – entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführenden – auch ausdrücklich für eine einheitliche Materialisierung des Dachs und der Gibelflächen ausge­sprochen (vorne E. 5.3).

5.5 In ästhetischer Hinsicht nicht ins Gewicht fällt sodann die angebli­che Blendwirkung, die vom Dach ausgehen soll. Der Beschwerdegegner beabsichtigt, sein Dach mit einem vorbewitterten Metall einzudecken, wel­ches Lichtrückstrahlung auf die Nachbarschaft gerade verhindert. Wie auch die OLK hervorhebt, unterliegt das Material zudem einem natürlichen Alte­rungsprozess (Vorakten BVE 3A pag. 133), sodass es zusehends matter werden sollte. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden lässt sich aus den eingereichten Fotodokumentationen nichts anderes ab­leiten, entsprechen doch die Aufnahmen des Materialmusters mit und ohne Blitz nicht den natürlichen Gegebenheiten. Die im Freien fotografierten Aufnahmen von mit Blech eingedeckten Dachaufbauten zeigen sodann gerade nicht eine dunkle, schiefergraue und vermutlich auch nicht vorbe­witterte Metalleindeckung (Vorakten BVE 3A Beilagen zu pag. 138 ff. S. 1, 2 und 4). Dasselbe gilt für die Blechabdeckung der «Kiste» im Garten der Beschwerdeführenden (act. 10A Beilage 13).

5.6 Nichts zu ihren Gunsten ableiten können die Beschwerdeführenden aus dem Einwand, die Vorinstanz habe es unterlassen, die immissions­rechtlichen Auswirkungen der Dacheindeckung zu prüfen und in die Ent­scheidfindung einzubeziehen (Beschwerde Rz. 76). Lichtreflexionen, die von einer Baute ausgehen, können zwar – als eine vom Menschen (mit)verursachte Einwirkung – Strahlen nach Art. 7 Abs. 1 und Art. 11 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) darstellen (BVR 2006 S. 116 E. 5.5). Die Beschwerdeführenden legen jedoch nicht näher dar und es ist nach dem vorstehend Ausgeführten auch nicht erkennbar, inwiefern das Bedachungsmaterial umweltrechtliche Bestimmungen verletzen sollte. So­fern die Beschwerdeführenden die Blendwirkung im Zusammenhang mit dem baurechtlichen Immissionsschutz nach Art. 24 BauG thematisieren wollen (vgl. dazu auch BVR 2016 S. 402 E. 8.6 betreffend Leuchtreklamen; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 8 Bst. a), ist ein Verstoss gegen die Zo­nenordnung nicht auszumachen; die Lichtreflexionen sind folglich auch unter diesem Gesichtswinkel hinzunehmen (weiterführend hinten E. 6.2).

5.7 Soweit die Beschwerdeführenden schliesslich die Ausmasse der Baute unter dem Gesichtspunkt der Ästhetik rügen (Beschwerde Rz. 62), geht dies insoweit an der Sache vorbei, als gestützt auf die Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes – auch bei kommuna­len positiven Einfügungsgeboten – zwar bestimmte Anforderungen an die Gestaltung von Bauten und Anlagen gestellt werden; Art und Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung dürfen aber grundsätzlich nicht (wesentlich) eingeschränkt werden. Unzulässig sind insbesondere Beschränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten (BGE 115 Ia 363 E. 3a S. 366; BVR 2006 S. 491 E. 6.3.3, 1990 S. 241 E. 4c; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15). Es besteht kein Anlass, hier von diesen Grundsätzen ab­zuweichen.

5.8 Das Bauvorhaben ist folglich mit den Anforderungen des Ortsbild­schutzes vereinbar; die Dacheindeckung verursacht zudem keine unzuläs­sigen Immissionen.

6.

6.1 Die Beschwerdeführenden bringen schliesslich vor, das Bauvor­haben führe zu einem übermässigen Entzug von Licht und einem über­mässigen Schattenwurf. Das wirke sich vor allem auf das Zimmer im Un­tergeschoss ihres Gebäudes aus und sei besonders unzumutbar, weil das gesamte Haus nach Minergie-Standards umfassend renoviert worden sei. Liege das Haus künftig übermässig im Schatten, werde der grosse finanzi­elle Aufwand hierfür zunichte gemacht. Da die Grenz- und Gebäude­abstände nicht eingehalten würden, sei ihr Anspruch auf genügende Be­lichtung und Besonnung verletzt. Diese übermässigen Einwirkungen seien zudem mit Blick auf Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) unzulässig, was auch im Baubewilligungsverfahren zu beachten sei. Zur Veranschaulichung ihrer Ausführungen haben die Beschwerdefüh­renden im vorinstanzlichen Verfahren und vor Verwaltungsgericht Schat­tendiagramme eingereicht (Vorakten BVE 3A pag. 14 Beilage 3; act. 10A Beilage 14).

6.2 Nach Art. 24 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen nicht zu Ein­wirkungen auf die Nachbarschaft führen, die der Zonenordnung widerspre­chen. Darunter fallen auch negative Immissionen, die sich aus der blossen Existenz von Bauten und Anlagen ergeben (z.B. Lichtentzug, Schattenwurf, Beeinträchtigung der Aussicht und dergleichen; vgl. dazu auch BVR 1992 S. 303 E. 4a). Mit der zonengemässen Nutzung ver­bundene Einwirkungen müssen jedoch grundsätzlich geduldet werden (Art. 89 Abs. 2 BauV; BVR 2005 S. 443 E. 3.1; VGE 2010/90 vom 1.11.2010, E. 5.3, 22631 vom 30.1.2007, E. 4.1 und 4.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 8 Bst. a und N. 31 Bst. a). Entspricht ein Bauvorhaben den massgebenden öffentlich-rechtlichen Normen über die Bauabstände, und handelt es sich dabei um Vorschriften, die im Rahmen einer detaillierten, den Zielen und Planungs­grundsätzen des Raumplanungsrechts entsprechenden Bau- und Zonen­ordnung erlassen worden sind, ist in aller Regel das Vorliegen einer über­mässigen Einwirkung im Sinn von Art. 684 ZGB und eine entsprechende Vereitelung von (zivilem) Bundesrecht zu verneinen (BGE 138 III 49 E. 4.4.2 [Pra 101/2012 Nr. 75], 129 III 161 E. 2.6 f.; BGer 1C_506/2008 vom 12.5.2009, E. 5; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 40).

6.3 Entgegen dem Standpunkt der Beschwerdeführenden sind vorlie­gend die Bestimmungen über die Grenz- und Gebäudeabstände eingehal­ten (vorne E. 3). Gründe, weshalb die zivilrechtlichen Ansprüche aus Art. 684 ZGB, im Sinn von Mindestgarantien (vgl. BGE 138 III 49 E. 4.4.4 [Pra 101/2012 Nr. 75]), ausnahmsweise dennoch verletzt sein sollten, sind nicht ersichtlich und werden nicht dargelegt. An dieser Beurteilung ändern auch die eingereichten Schattendiagramme nichts. Die vor der BVE einge­reichten Diagramme zeigen zwar, dass das Erdgeschoss der Beschwer­deführenden im November und Dezember über die Mittagszeit beschattet wird. Das ist nach dem Gesagten aber als Folge einer rechtskonformen Baute hinzunehmen und nicht übermässig. Auch aus den vor Verwaltungs­gericht eingereichten Diagrammen ergibt sich nichts anderes, zumal nach diesen Unterlagen für den Schattenwurf auch die bestehenden Bäume we­sentlich ins Gewicht fallen.

7.

7.1 Die Beschwerde erweist sich in allen Teilen als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfah­rens werden die Beschwerdeführenden unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 und Art. 106 VRPG). Sie haben die Verfahrenskosten zu tragen und dem Beschwerdegegner die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Der Gemeinde sind keine er­satzfähigen Parteikosten angefallen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

7.2 Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Partei­kostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwer­deverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zu­schläge nach Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 PKV. Innerhalb dieses Rahmen­tarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebote­nen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). – Der Rechtsvertreter des Beschwerde­gegners macht für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht ein Honorar von Fr. 15'900.-- zuzüglich Auslagen und MWSt geltend. Dies erscheint nach den obgenannten Kriterien deutlich überhöht. Die Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeitsgrad sind als durchschnittlich zu be­zeichnen. Der zeitliche Aufwand hat sich erheblich reduziert, weil der Be­schwerdegegner bereits vor der BVE durch seinen Anwalt vertreten war. Zudem haben sich keine neuen Fragen gestellt; ebenso wenig wurden vor Verwaltungsgericht Instruktionsmassnahmen durchgeführt. Immerhin ist zu berücksichtigen, dass eine öffentliche Schlussverhandlung abgehalten wurde. Insgesamt kann der gebotene Zeitaufwand allerdings kaum als überdurchschnittlich bezeichnet werden. Unter Berücksichtigung der ge­samten Umstände ist das Honorar für das verwaltungsgerichtliche Verfah­ren auf Fr. 6'000.-- zuzüglich Auslagen und MWSt festzusetzen.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.--, werden den Beschwerdeführen­den auferlegt.

3. Die Beschwerdeführenden haben dem Beschwerdegegner 1 die Partei­kosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf Fr. 6'820.20 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

-den Beschwerdeführenden

-dem Beschwerdegegner 1

-der Beschwerdegegnerin 2

-der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

und mitzuteilen:

-dem Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.