Baubewilligung für 5 Mehrfamilienhäuser (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 15. August 2014 - RA Nr. 110/2014/7)

100.2014.257Upubliziert in BVR 2016 S. 79

DAM/BAM/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 21. Juli 2015

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Daum

Gerichtsschreiberin Baldegger

1. ** A.________ AG**

2. ** B.________ AG**

beide vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdeführerinnen

gegen

1. ** C.________**

2. ** D.________**

3. ** E.________**

4. ** F.________**

alle vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdegegner

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21.07.2015, Nr. 100.2014.257U, Seite 1

Einwohnergemeinde Vechigen Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, Kernstrasse 1, 3067 Boll

betreffend Baubewilligung für 5 Mehrfamilienhäuser (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 15. August 2014; RA Nr. 110/2014/7)

Sachverhalt:

A.

Am 19. Dezember 2011 stellten die A.________ AG und die B.________ AG bei der Einwohnergemeinde (EG) Vechigen ein Bau­gesuch für die Wohnüberbauung G.________weg auf den in der Wohnzone W2 gelegenen Parzellen Gbbl. Nrn. 1 und 2. Gemäss Baupublikation vom 1. und 6. Juni 2012 umfasste das Bauvorhaben ursprünglich den Neu­bau von 15 Wohneinheiten mit 30 überdachten Autoabstellplätzen sowie den Abbruch der bestehenden Bauten auf beiden Grundstücken. Dagegen erhoben neben anderen C.________, D.________, E.________ und F.________ am 28. Juni 2012 je Einsprache. Nach erfolgloser Eini­gungsverhandlung und einer negativen Stellungnahme der Kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) kam es zu einer Projektänderung. Das geänderte Projekt wurde daraufhin am 31. Mai und 5. Juni 2013 publiziert und sah neben dem Abbruch der bestehenden Bauten den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 15 Wohn­einheiten (Gesamtüberbauung) und 24 Abstellplätzen für Motor­fahrzeuge und eine veränderte Umgebungsgestaltung vor. Dagegen erhoben C._______, D.________, E.________ und F.________ am 19. Juni 2013 wiederum je Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 10. Dezember 2013 bewilligte die EG Vechigen das geänderte Vorhaben und wies die Ein­sprachen ab.

B.

Hiergegen führten C.________, D.________, E.________ und F.________ am 14. Januar 2014 gemeinsam Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Diese hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 15. August 2014 gut, hob den Gesamt­entscheid der EG Vechigen auf und verweigerte die Baubewilligung für das Vorhaben (Bauabschlag).

C.

Dagegen haben die A.________ AG und die B.________ AG am 17. September 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht er­hoben. Sie beantragen, es seien der Entscheid der BVE aufzuheben und der Gesamtentscheid der EG Vechigen zu bestätigen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache an die BVE zurückzu­weisen. Mit Beschwerdeantwort vom 10. Oktober 2014 beantragen C.________, D.________, E.________ und F.________, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die BVE zurückzuweisen. Die BVE beantragt mit Vernehmlassung vom 16. Oktober 2014 Abweisung der Beschwerde. Die EG Vechigen hat keine Stellungnahme eingereicht.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerinnen haben am vorinstanz­lichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben als Baugesuchstellerinnen, denen die Bau­bewilligung verweigert worden ist, ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

Auf den beiden Bauparzellen in Hanglage sind gesamthaft 15 Wohn­einheiten in zwei Häuserreihen projektiert. Die nördliche Häuserzeile um­fasst auf vier Geschossen neun Wohneinheiten. Davon entfallen sechs auf die drei Doppeleinfamilienhäuser G.________weg 15/15A, 17/17A und 17B/17C (Unter-, Erd- und Obergeschoss); hinzu kommen drei Wohnungen im Sockel­geschoss (G.________weg 19F, 19G und 19H). Zwischen den Doppelein­familienhäusern sind je zwei überdachte Autoabstellplätze im Freien vorgesehen. Die untere Häuserzeile besteht aus zwei Gebäuden mit drei­geschossigen Reiheneinfamilienhäusern mit insgesamt sechs Wohn­ein­heiten (H.________strasse 19/19A/19B und 19C/19D/19E); darunter ist eine durch­gehende Autoeinstellhalle für Motorfahrzeuge vorgesehen (zum Ganzen Vorakten Gemeinde, Ordner 2 [nachfolgend: Ordner 2], Übersichtspläne und Projektpläne zum geänderten Projekt mit Fassadenansichten, Schnitten und Grundrissebenen, jeweils «rev Februar 2013», bewilligt am 10.12.2013).

3.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht beanstanden die Beschwerdeführerinnen eine unzulässige Ausdehnung des Streitgegenstands durch die BVE.

3.1 Ihrer Auffassung nach hat die BVE von den Einsprechern nicht ge­rügte, unwesentliche Aspekte des Bauvorhabens beurteilt (vgl. Be­schwerde, S. 3 f.), indem sie die Baubewilligung der Gemeinde wegen Überschreitung der Gebäudelänge bei der oberen Häuserzeile und einer zu kleinen Kinderspielplatzfläche aufgehoben habe. Die Beschwerdegegner hätten diese beiden Aspekte jedoch weder in ihren Einsprachen noch mit ihrer Baubeschwerde gerügt. Ebenso wenig seien die Voraussetzungen für eine Abänderung des kommunalen Entscheids von Amtes wegen gegeben, zumal sie in diesem Zusammenhang nicht angehört worden seien (dazu Beschwerde, S. 5). Wäre der Bauherrschaft bekannt gewesen, dass die BVE wegen der angeblichen Überschreitung der Gebäudelänge beabsich­tige, die gesamte Baubewilligung aufzuheben, hätte sie eine geringfügige Projektänderung eingereicht und nicht nur erläutert, weshalb ihrer Auf­fassung nach die Gebäudelänge eingehalten sei. Die Aufhebung der Ge­samtbewilligung als Folge der unzulässigen Erweiterung des Streitgegen­stands, der Prüfung nicht beanstandeter unwesentlicher Punkte und der unzureichenden Anhörung sei nicht nur gesetzwidrig, sondern widerspre­che auch dem Gebot des fairen Verhaltens aller Beteiligten.

3.2 Nach Art. 40 Abs. 2 BauG sind die Einsprecherinnen und Einspre­cher (nur) im Rahmen ihrer Einsprachegründe zur Baubeschwerde an die BVE befugt. Die Regelung bedeutet, dass der Streitgegenstand durch die in der Einsprache erhobenen Rügen festgelegt wird. Er kann im Verlauf des oberinstanzlichen Verfahrens noch eingeschränkt, aber nicht mehr er­weitert werden. Den Einsprecherinnen und Einsprechern ist es folglich grundsätzlich verwehrt, im Rechtsmittelverfahren Rügen vorzubringen, die sie nicht bereits in ihren Einsprachen erhoben haben. Umgekehrt ist der Rechtsmittelbehörde im Prinzip untersagt, sich mit Beanstandungen aus­einanderzusetzen, welche nicht bereits in der Einsprache geltend gemacht worden sind. Diese sog. aspektmässige Umschreibung des Streitgegen­stands gilt nach der Praxis des Verwaltungsgerichts, soweit in einer bau­rechtlichen Streitigkeit die Verletzung von kantonalem und kommunalem Recht geltend gemacht wird. Nicht massgebend ist sie hingegen, wenn die Verletzung von Bundesverwaltungsrecht zur Diskussion steht (BVR 2015 S. 15 E. 1.4; VGE 2014/76 vom 9.12.2014, E. 2.2.1, 2010/90 vom 1.11.2010, E. 2.3 und 2.5). Mit der aspektmässigen Umschreibung des Streitgegenstands geht auch einher, dass gegen Projektänderungen nur noch Einwendungen erhoben werden können, die unmittelbar die Pro­jektänderung betreffen (VGE 2010/90 vom 1.11.2010, E. 2.3.1). – Im vor­liegenden Fall stehen mit der Gebäudelänge und der Kinderspielplatzfläche unbestrittenermassen rein kantonale bzw. kommunale Regelungen in Frage (Art. 13 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 32 Abs. 1 und Art. 67 des Baureg­lements der EG Vechigen vom 25. März 1994, genehmigt am 28. April 1995 [nachfolgend: GBR] bzw. Art. 15 Abs. 1 BauG und Art. 42 ff. der Bau­verordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]; zur Anwendbarkeit des GBR in zeitlicher Hinsicht vgl. auch hinten E. 4.1). Damit greift die aspekt­mässige Beschränkung des Streitgegenstands nach Art. 40 Abs. 2 BauG und der Streitgegenstand wurde – vorbehältlich Art. 40 Abs. 3 BauG – durch die Vorbringen der Beschwerdegegner in der Einsprache festgelegt.

3.3 Zur Frage, ob die Gebäudelänge der oberen Häuserreihe nach Art. 40 Abs. 2 BauG Streitgegenstand vor der BVE bildete, ist Folgendes festzuhalten:

3.3.1 Die Beschwerdegegner haben die Gebäudelänge in ihren Ein­sprachen gegen das ursprüngliche Bauprojekt bezüglich der 24 über­dachten Autoabstellplätze und damit (bloss) für die untere Häuserreihe in Frage gestellt (Ordner 2, Einsprachen vom 28.6.2012, Rz. 9). In den Ein­sprachen gegen das geänderte Projekt und in der hinsichtlich der Gebäu­delänge weitgehend gleichlautenden Beschwerde an die BVE kritisieren sie dagegen ausdrücklich, dass bei den «drei nordseitig gelegenen Gebäuden G.________weg 15 bis 17C» die Unterschreitung des Gebäudeabstands mittels Zusammenbaus der «drei Gebäude» umgangen werden soll, wobei sich «zwischen den Gebäuden» die «überdachte Einstellhalle» (Beschwerde) bzw. «überdachte Autoabstellplätze» (Einsprachen) befänden. Dadurch werde die zulässige Gebäudelänge massiv überschritten (Ordner 2, Ein­sprachen vom 19.6.2013, Rz. 24; Vorakten BVE, pag. 27). Dass die Be­schwerdegegner in der Baubeschwerde von der «überdachten Einstell­halle» und nicht mehr wie in den Einsprachen von «überdachten Autoab­stellplätzen» sprechen, lässt – anders als die Beschwerdeführerinnen vor­bringen (Beschwerde, S. 4) – nicht den Schluss zu, dass sie die Gebäude­länge hinsichtlich der südlichen Häuser bemängeln, unter denen sich die Autoeinstellhalle mit 24 Plätzen befindet. Vielmehr machen der Wortlaut der Einsprachen gegen die Projektänderung und der Beschwerde an die BVE klar (Adresse und Anzahl der genannten Gebäude, Erwähnung der Parkplätze «zwischen den Gebäuden»), dass die Beschwerdegegner die Gebäudelänge insoweit (nur, aber immerhin) bezüglich der oberen Gebäu­dereihe in Frage stellen.

3.3.2 Aus den Akten ist nicht ohne weiteres ersichtlich, ob sich die Ge­bäudelänge der oberen Häuserzeile durch die Projektänderung verändert hat. Da in der Einsprache gegen ein geändertes Projekt grundsätzlich nur noch direkt auf die Projektänderung bezogene Einwände zulässig sind (vorne E. 3.2), fragt sich mit Blick auf Art. 40 Abs. 2 BauG, ob die Be­schwerdegegner die Gebäudelänge dieser Häuserzeile nicht schon in ihrer ersten Einsprache hätten bemängeln müssen. Umgekehrt geht damit die Frage einher, ob das Thematisieren der Gebäudelänge bezüglich eines Teils des Bauvorhabens in der Einsprache (hier: untere Häuserzeile) al­lenfalls ausreichend ist, damit der Themenbereich «Gebäudelänge» bezüg­lich des gesamten Bauvorhabens (d.h. hier einschliesslich der * oberen* Häu­serreihe) vom Streitgegenstand erfasst wird. Beides braucht nicht ab­schliessend beantwortet zu werden. Denn der Vorwurf, die BVE habe den Streitgegenstand betreffend die Gebäudelänge unzulässigerweise ausge­dehnt, erweist sich jedenfalls mit Blick auf Art. 40 Abs. 3 BauG als unbe­gründet.

3.4 Nach Art. 40 Abs. 3 BauG prüft die BVE das Bauvorhaben frei und kann den angefochtenen Entscheid nach Anhörung der Parteien von Amtes wegen abändern, wenn er erhebliche Mängel aufweist. Sie prüft das Bau­vorhaben folglich mit umfassender Kognition (Art. 66 VRPG) und ist nicht an die Anträge der Parteien gebunden, sondern kann den angefochtenen Entscheid auch aus anderen als von diesen vorgebrachten Gründen auf­heben. Voraussetzung ist allerdings, dass der Entscheid erhebliche Mängel aufweist. Als solche Mängel gelten ins Auge springende, ins Gewicht fal­lende Punkte (BVR 1993 S. 388 E. 6c; VGE 2014/137 vom 23.9.2014, E. 2, 2009/49 vom 22.10.2009, E. 3.2). Anders als das Verwaltungsgericht mit­unter festgehalten hat, ist Art. 40 Abs. 3 BauG dagegen nicht wie die Kas­sation von Amtes wegen im Sinn von Art. 40 Abs. 1 VRPG auf Fälle zu beschränken, in denen zwingendes öffentliches Recht in schwerwiegender Weise bedroht ist (so BVR 2000 S. 33 E. 4c und einzelne weitere nicht publ. Urteile; vgl. die entsprechende Kritik von Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 40-41 N. 11). Der BVE steht praxisgemäss ein gewisser Ermessensspielraum zu, wann sie von Amtes wegen einschreiten will (VGE 2009/49 vom 22.10.2009, E. 3.2, 23296 vom 13.8.2008, E. 4.4). – Die Gebäudemasse stellen ein Haupt­merkmal einer Baute dar und prägen diese und ihre Wirkung auf die Umgebung wesentlich (vgl. im Zusammenhang mit Projektänderungen VGE 2014/76 vom 9.12.2014, E. 3.3). Die Einhaltung der Gebäudelänge kann daher mit der Einhaltung von Abstandsvorschriften verglichen wer­den, deren Missachtung das Verwaltungsgericht als erheblichen Mangel im Sinn von Art. 40 Abs. 3 BauG betrachtet hat (VGE 2014/137 vom 23.9.2014, E. 2). Dass die Überprüfung der Gebäudelänge der oberen Häuserzeile jedenfalls im vorliegenden Fall keinen Detailaspekt beschlägt, folgt bereits aus dem Umstand, dass das GBR grundsätzlich eine Gebäu­delänge von 25 m zulässt (Art. 32 Abs. 1 i.V.m. Art. 67 GBR); stellt das Sockelgeschoss einen durchgehenden Baukörper dar, weist es unbestritte­nermassen eine Länge von ca. 70 m auf (dazu ausführlicher hinten E. 4.5). Die BVE hat daher zu Recht erwogen, dass das Überschreiten der Gebäu­delänge einen erheblichen Mangel im Sinn von Art. 40 Abs. 3 BauG dar­stellen könne, der eine Überprüfung von Amtes wegen rechtfertigt (vgl. auch Vernehmlassung vom 16.10.2014, S. 2).

3.5 Zu beurteilen bleibt, ob die BVE bei der Überprüfung der Gebäude­länge das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerinnen verletzt hat. – Soll der Bauentscheid in einem weiter gehenden Mass, als von der Gegenseite verlangt worden ist, zum Nachteil einer Partei abgeändert werden, so ist der betroffenen Partei davon zuvor Kenntnis und Gelegenheit zur Stellung­nahme zu geben (vgl. auch Art. 73 Abs. 2 VRPG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 40-41 N. 11a). Die BVE hat die Beschwerdeführerinnen mit Verfügung vom 9. April 2014 darüber informiert, dass nach einer ersten summarischen Prüfung fraglich sei, ob die Gebäudelänge der beiden durchgehenden Sockelgeschosse eingehalten sei (Vorakten BVE, pag. 89). Die Beschwer­deführerinnen haben daraufhin mit Eingabe vom 12. Mai 2014 erläutert, weshalb ihrer Auffassung nach die baupolizeilichen Masse auch in diesem Punkt eingehalten seien (Vorakten BVE, pag. 98). Damit erweist sich der Vorwurf der Gehörsverletzung als unbegründet. Den Beschwerdeführerin­nen war bekannt, dass die BVE Zweifel an der Einhaltung der Gebäude­länge hegte und das Bauvorhaben insbesondere auch unter diesem Ge­sichtspunkt zu überprüfen gedenkt. Da eine Baubewilligung (nur) erteilt wird, wenn das Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschrif­ten entspricht (Art. 2 BauG; Art. 35 Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]), mussten sie folglich mit der Aufhebung der Baubewilligung rechnen. Von der ihnen offenstehenden Möglichkeit, anstelle der Stellung­nahme eine Projektänderung einzureichen, haben sie trotz der ihnen be­kannten Zweifel der BVE an der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem kommunalen Recht verzichtet. Dass die Vorinstanz ihnen nicht von Amtes wegen Gelegenheit zur Projektänderung gegeben hat, schadet nicht, denn dazu ist sie nicht verpflichtet (BVR 1989 S. 400 E. 3c; VGE 23339-23342 vom 3.11.2008, E. 4.4.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13a und Art. 40-41 N. 11a).

3.6 Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die BVE den Streit­gegenstand durch die Prüfung der Gebäudelänge nicht unzulässig erweitert hat und ihr insoweit auch keine Gehörsverletzung vorzuwerfen ist. Ob dies auch mit Bezug auf die Überprüfung der Kinderspielplatzfläche gilt oder ob insoweit eine unzulässige Ausdehnung des Streitgegenstands bzw. eine Gehörsverletzung vorliegt, kann mit Blick auf den Ausgang des Verfahrens offengelassen werden.

4.

In der Sache ist zunächst streitig, ob die BVE die Baubewilligung infolge Nichteinhaltung der Vorschriften über die Gebäudelänge verweigern durfte.

4.1 Bauvorhaben sind gemäss Art. 36 Abs. 1 BauG grundsätzlich nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs geltenden Recht zu beur­teilen. Die Verfahrensbeteiligten sind daher übereinstimmend der Auffas­sung, dass für die Beurteilung des hier strittigen Bauvorhabens noch das (mittlerweile nicht mehr gültige) GBR aus dem Jahr 1994 (Vorakten Ge­meinde, Ordner 1 [nachfolgend: Ordner 1], act. 55, Stand Januar 1999) massgeblich ist. Art. 32 Abs. 1 i.V.m. Art. 67 GBR sehen für die hier inte­ressierende Zone W2 eine maximale Gebäudelänge von Gebäuden und Gebäudegruppen, einschliesslich Anbauten von 25 m vor, wobei bei Ge­bäuden mit unregelmässigen Grundrissen die Gesamtlänge am flächen­mässig kleinsten umschriebenen Rechteck zu messen ist (Art. 32 Abs. 2 GBR). Es ist zwischen den Verfahrensbeteiligten weiter unstreitig, dass die zulässige Gebäudelänge überschritten ist, falls die drei Doppeleinfamilien­häuser 15/15A, 17/17A und 17B/17C bzw. deren Sockelgeschoss mit den Wohnungen 19F, 19G und 19H als ein durchgehendes Gebäude zu be­trachten sind. Sie beurteilen allerdings unterschiedlich, ob dies zutrifft.

4.2 Die Vorinstanz hat erwogen, massgebendes Kriterium für den Zu­sammenbau von Gebäudeteilen sei der optische Eindruck und nicht die statische Verbindung. Die drei Wohnungen des Sockelgeschosses seien rückwärtig über eine durchlaufende Mauer sowie im Deckenbereich mit­einander verbunden. Frontseitig entstehe im Bereich der Decke auf einer Länge von ungefähr 68 m ein ca. 0,5 bis 1,3 m breites, durchlaufendes Sichtbetonband. Mit den eingeschobenen Kellerräumen, deren Fluchten ebenfalls bis zur Vorderkante des Sichtbetonbands reichten, würden die Gebäudeteile zusätzlich miteinander verbunden. Die Lücke zwischen den Nebenräumen, die eine Trennung schafften, sei von aussen nicht sichtbar. Die Länge des Sockelgeschosses betrage am flächenmässig kleinsten um­schriebenen Rechteck 67,8 m und überschreite damit die nach Art. 32 Abs. 1 i.V.m. 67 GBR zulässige Gebäudelänge von 25 m massiv (ange­fochtener Entscheid, E. 3c und d).

4.3 Dagegen stellen sich die Beschwerdeführerinnen auf den Stand­punkt, dass die Gebäudelänge bei der oberen Häuserzeile eingehalten sei. Sie argumentieren, dass die Beschränkung der Gebäudelänge im GBR ein baupolizeiliches Mass und keine ästhetische Vorschrift darstelle. Entschei­dend seien in diesem Zusammenhang die Details der technischen und konstruktiven Ausführung und nicht der optische Eindruck. Im Sockelge­schoss seien drei separate Wohnungen vorgesehen, welche unter sich einen Abstand von je 6 m einhielten. Im Abstandsbereich der Wohnungen sei jeweils ein als Keller bezeichneter Zwischenbau angeordnet, welcher gegenüber den Hauptbauten je einen Abstand von 1,4 m aufweise. Diese Zwischenbauten seien auf dieser Ebene konstruktiv nicht verbunden. Auch die rückwärtigen Nebenräume weit unterhalb des gewachsenen Terrains (Waschräume bzw. Reduit) seien nicht miteinander verbunden. Bei der durchlaufenden Mauer hinter den drei Wohnungen handle es sich um die unterirdische Hangsicherung in der Form einer Nagelwand und nicht um einen Gebäudeteil. Die obere Häuserreihe sei im Bereich der Gebäudeab­stände einzig durch eine schmale Terrassenverbindung als Durchgang und als Umgebungsgestaltung verbunden. Es wäre technisch ohne weiteres möglich, auf diese zu verzichten und die Zwischenräume zwischen den Einfamilienhäusern vollständig offenzulassen (Beschwerde, S. 6 f.).

4.4 Zwar ist den Beschwerdeführerinnen darin zu folgen, dass die Ge­bäudelänge (auch) ein baupolizeiliches Mass darstellt und somit das Nut­zungsmass begrenzt (vgl. auch Art. 92 BauV). Entsprechend spielen kon­struktive und funktionelle Aspekte eine Rolle bei der Beurteilung, ob es sich um ein selbständiges Gebäude oder um einen selbständigen Gebäudeteil handelt (vgl. etwa BGer 1C_417/2012 vom 6.2.2013, E. 2.5, und VGer SG 14.11.2002, in GVP 2002 Nr. 12 S. 33 f.). Vorschriften über die Gebäude­länge dienen darüber hinaus aber auch ästhetischen Zwecken (BVR 2008 S. 261, nicht publ. E. 6.3.2 [VGE 22962 vom 28.2.2008]). Ob ein Gebäude oder Gebäudeteil als einer oder mehrere Baukörper gilt, ist daher praxis­gemäss auch aufgrund der optischen Wirkung zu entscheiden (anschaulich BGer 1C_76/2014 vom 1.9.2014, E. 2.2 f.; ferner etwa VGer AG 2.3.2009, in AGVE 2009 S. 153 E. 2.2.2; VGer LU 23.8.2010, in LGVE 2010 II Nr. 14 E. 3b/aa; VGer SG 14.11.2002, in GVP 2002 Nr. 12 S. 34; BGer 1C_97/2014 vom 9.2.2015, E. 5.4, 1C_417/2012 vom 6.2.2013, E. 2.5). Welcher Gesichtspunkt nach Art. 32 GBR im Vordergrund steht, muss hier nicht abschliessend geklärt werden. Wie sich aus den nach­folgenden Er­wägungen ergibt, führen sie nicht zu abweichenden Beurtei­lungen der Ge­bäudelänge.

4.5 Wie bereits die BVE festgestellt hat, weist das Sockelgeschoss einen durchgehenden südseitigen Deckenbereich auf (Ordner 2, Plan Nr. 215/104 Grundrissebene 4, «rev Februar 2013»). Darauf befinden sich vor den drei Doppeleinfamilienhäusern Gartenterrassen und Sitzplätze bzw. im Bereich dazwischen eine Terrassenverbindung. Eine konstruktive Einheit bildet zudem die nordseitige Wand des Sockelgeschosses. Dass diese Gebäudewand – wie die Beschwerdeführerinnen vorbringen – zu­gleich der Hangsicherung dient, ändert nichts am Umstand, dass das Sockelgeschoss und damit die nördliche Häuserzeile insoweit nicht aus drei konstruktiv getrennten Gebäuden bzw. Gebäudeteilen besteht. Optisch erscheint das Sockelgeschoss ebenfalls als Einheit (besonders deutlich Ordner 2, Plan Nr. 215/109 Fassadenansichten, Südansicht/Spielhof, «rev Februar 2013»; Plan Nr. 215/105 Grundrissebene 5, «rev Februar 2013»; Ordner 1, Visualisierung, act. 38). Dieser Eindruck beruht vorab auf der vorstehend erwähnten durchlaufenden Konstruktion des Sockelgeschosses im Deckenbereich, welche als markantes, die gesamte Gebäudelänge überspannendes Sichtbetonband ins Auge sticht. Er wird durch die Anord­nung der einzelnen Teile des Sockelgeschosses weiter verstärkt. Diese konstruktiv verbundenen Elemente – Deckenbereich und Keller – sind ge­genüber den Wohnungen vorversetzt. Dadurch treten sie prägend in Er­scheinung, sodass namentlich die Aussparungen zwischen den Wohnun­gen und den jeweils zwischen zwei Gebäuden angeordneten Kellern kaum mehr wahrgenommen werden. Angesichts der mehrfachen konstruktiven Verbundenheit der nördlichen drei Gebäude im Bereich des Sockel­geschosses (Deckenbereich und nördliche Gebäudewand) und des auch optisch vorherrschenden Eindrucks *eines * Gebäudekörpers ist die Behand­lung des Bauvorhabens als drei separate Häuser mit Art. 32 GBR nicht vereinbar. Wie die BVE überzeugend entschieden hat, überschreitet die nördliche Häuserzeile folglich aufgrund der Länge des Sockelgeschosses von ungefähr 70 m die zulässige Gebäudelänge von 25 m deutlich.

4.6 Nichts zu ihren Gunsten können die Beschwerdeführerinnen aus dem Verweis auf die Gemeindeautonomie ableiten (Beschwerde, S. 7 f.). Zwar sind die Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom (Art. 65 Abs. 1 BauG). Ihnen kommt deshalb bei der Anwendung ihrer eigenen Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu und die Rechtsmittelinstanzen auferlegen sich entsprechend gegenüber der Auf­fassung der Gemeinde eine gewisse Zurückhaltung (statt vieler BVR 2012 S. 20 E. 3.2). Beurteilungsspielraum geniessen die Gemeinden allerdings nur bei der Wahl zwischen mehreren rechtlich haltbaren Auslegungen einer Norm. Diese Voraussetzung ist nach dem vorstehend Gesagten nicht ge­geben. Die BVE hat deshalb den kommunalen Bauentscheid zu Recht und ohne Verletzung der Gemeindeautonomie aufgehoben.

4.7 Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, einzelne Teile eines Bau­vorhabens, für die kein Koordinationsbedarf besteht, separat zu beurteilen und hierfür gegebenenfalls eine Teilbaubewilligung zu erteilen (Art. 32 Abs. 1 Bst. c i.V.m. Art. 32c BauG; BVR 2015 S. 27 E. 5.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 5a). Vorangehend wurde festgehalten, dass die obere Häuserzeile die zulässige Gebäudelänge überschreitet und somit nicht bewilligungsfähig ist. Es wäre daher an sich denkbar zu prüfen, ob die unteren zwei Reiheneinfamilienhäuser teilbewilligungsfähig sind. Anders als im nachträglichen Baubewilligungsverfahren, in dem die Behörden von Amtes wegen zur Prüfung verpflichtet sind, ob das (bereits ausgeführte) Bauvorhaben wenigstens teilweise bewilligt werden kann (Art. 46 Abs. 2 Bst. c BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 14), besteht bei noch nicht erstellten Bauten und Anlagen in der Regel kein Grund, ohne entsprechen­den Antrag der Bauherrschaft eine Teilbaubewilligung zu prüfen (vgl. auch Andreas Baumann, in derselbe et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, § 59 N. 34). Insofern verhält es sich ähnlich wie bei Projektänderungen, die ebenfalls nicht von Amtes wegen aufzugreifen sind (vgl. vorne E. 3.5). Die Behörde hat das Projekt so zu beurteilen, wie es die Bauherrschaft zuletzt zur Bewilligung beantragt hat (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 14). Die (anwaltlich vertretenen) Beschwerdeführerinnen haben keinen (Eventual-)Antrag auf eine Teilbaubewilligung gestellt; dazu hätten sie aufgrund des angefochtenen Entscheids aber Anlass gehabt, wenn sie an einer solchen Bewilligung interessiert wären. Es sind hier auch keine Umstände ersichtlich, welche (ausnahmsweise) ein Abweichen von den dargestellten Grundsätzen nahelegen könnten: Das Bauvorhaben wurde ausdrücklich als Gesamtüberbauung publiziert (vorne Bst. A). Folge­richtig ist anzunehmen, dass sich die Nichtrealisierung der oberen Gebäu­dezeile auf die übrigen Gegenstände des Projekts auswirkt (z.B. Anzahl Parkplätze, Umgebungsgestaltung). Bei diesen Gegebenheiten erübrigen sich Weiterungen zur Frage der Teilbaubewilligung.

5.

5.1 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die BVE den Streitgegen­stand, soweit die Gebäudelänge des Bauvorhabens betreffend, nicht in unzulässiger Weise ausgedehnt und in diesem Zusammenhang auch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerinnen nicht verletzt hat. Zudem hat sie in der Sache zu Recht entschieden, dass die obere Häuserzeile die zulässige Gebäudelänge überschreitet und die Baubewilligung deshalb zu verweigern ist. Ob die Vorinstanz das Bauvorhaben auch hinsichtlich der Kinderspielplatzfläche gestützt auf Art. 40 Abs. 3 BauG von Amtes wegen überprüfen durfte und das Bauvorhaben in diesem Punkt sowie in den weiteren, von der BVE nicht näher geprüften Belangen die baurechtlichen Vorgaben einhält, kann bei diesem Ergebnis dahingestellt bleiben. Die Be­schwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.

5.2 Was die im vorinstanzlichen Verfahren umstrittenen Aufenthalts­bereiche und insbesondere Kinderspielplätze im Freien angeht, ist im Hin­blick auf ein neues Projekt immerhin Folgendes festzuhalten: Das kanto­nale Recht verlangt solche kollektiven Bereiche beim Bau von Mehrfamili­enhäusern, nicht aber bei zusammengebauten Reiheneinfamilienhäusern (Art. 15 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 43 Abs. 3 BauV). Sie können allenfalls auch zusätzlich zu den privaten Bereichen wie Gärten und Terrassen erfor­derlich sein (vgl. VGE 22363/22365/22385 vom 21.7.2006, E. 5.1 mit Hin­weis auf die Arbeitshilfe für die Ortsplanung AHOP, Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze, hrsg. vom damaligen Raumplanungsamt des Kan­tons Bern, Juni 1992, S. 9 ff.; vgl. zur Berechnung des Flächenbedarfs auch VGE 2011/256 vom 2.5.2012, E. 4). Dem ist je nach Ausgestaltung und Konzeption der Überbauung Rechnung zu tragen.

6.

Bei diesem Prozessausgang haben die Beschwerdeführerinnen die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Zudem haben sie den Beschwerdegegnern für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Für die ihnen auferlegten Kosten haften die Be­schwerdeführerinnen solidarisch (Art. 106 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden den Beschwerdeführerin­nen auferlegt.

3. Die Beschwerdeführerinnen haben den Beschwerdegegnern für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, bestimmt auf Fr. 5'762.25 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

den Beschwerdeführerinnen

den Beschwerdegegnern

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

der Einwohnergemeinde Vechigen

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.