First-residence quota and use ban upheld as unlawful not provenKI-generiert

100.2013.442U

KEP/COZ/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 18. Dezember 2014

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Keller

Gerichtsschreiberin Conrad

Einwohnergemeinde Sigriswil handelnd durch die Bau- und Planungskommission, Kreuzstrasse 1, 3655 Sigriswil

Beschwerdeführerin

gegen

A.________ vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdegegnerin

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baupolizei; Erstwohnungsanteil, Benützungsverbot (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 26. No­vem­ber 2013; RA Nr. 120/2013/14)

Sachverhalt:

A.

A.________ ist Alleineigentümerin der in der Wohnzone W1 gelegenen Parzelle Sigriswil Gbbl. Nr. 1___ in …. Im Jahr 2007 liess sie auf dem Grundstück ein Haus mit zwei Wohnungen errichten. Am 16. Oktober 2008 bezog sie die Wohnung im Erd- und Dach­geschoss. Die Wohnung im Untergeschoss ist vermietet. Das Haus ist ge­mäss Baubewilligung vom 3. Januar 2007 mit einem Zweckentfremdungs­verbot zu Gunsten einer Erstwohnungsnutzung belegt. Bei einer Kontrolle stellte die Baupolizeibehörde der Einwohnergemeinde (EG) Sigriswil fest, dass der Ehemann von A.________ nicht Wohnsitz in der EG Sigriswil genommen hat, und leitete ein Verfahren zur Wiederherstel­lung des rechtmässigen Zustands gegen das Ehepaar ein. Mit Wiederher­stellungsverfügung vom 15. Februar 2013 belegte die Baupolizeibehörde die Wohnung von A.________ mit einem Benützungsverbot ab dem 1. November 2013 unter Androhung der Versiegelung am 1. De­zember 2013. Gleichzeitig verfügte sie, das Benützungsverbot gelte als aufgehoben, wenn die Wohnung von A.________ und ihrem Ehemann oder einer anderen Person als Erstwohnung genutzt werde.

B.

Gegen die Wiederherstellungsverfügung führte A.________ am 19. März 2013 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Nach Durchführung eines Augenscheins mit Instruktionsverhandlung hiess die BVE das Rechtsmittel am 26. November 2013 gut und hob die Wiederherstellungsverfügung auf.

C.

Gegen diesen Entscheid hat die EG Sigriswil am 23. Dezember 2013 Ver­waltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie stellt folgende Rechtsbegehren:

«Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion sei aufzuhe­ben und eine neue Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zu­stands (Benützungsverbot) zu setzen.

eventuell: Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion sei zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion zurückzuweisen.»

A.________ beantragt mit Beschwerdeantwort vom 14. Feb­ruar 2014, die Beschwerde sei abzuweisen. Die BVE schliesst mit Ver­nehmlassung vom 10. Januar 2014 ebenfalls auf Abweisung der Be­schwerde.

Der Instruktionsrichter hat die EG Sigriswil, die EG Adelboden, das Amt für Migration und Personenstand des Kantons Bern sowie A.________ darum ersucht, weitere Unterlagen einzureichen. Die EG Sigris­wil und A.________ haben sich am 8. April 2014 bzw. 3. April 2014 zu den eingeholten Dokumenten geäussert. Die BVE hat auf eine Stellungnahme verzichtet.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Gemeinde hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson­ders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristgerecht einge­reichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 In formeller Hinsicht macht die Gemeinde geltend, der vorinstanz­liche Entscheid hätte sich nicht nur an die Beschwerdegegnerin, sondern auch an ihren Ehemann richten müssen (Beschwerde, S. 2). – Der Ehe­mann der Beschwerdegegnerin hat keine Beschwerde gegen die Wieder­herstellungsverfügung der Gemeinde erhoben; er ist auch nicht notwendige Partei. Die Vorinstanz hat ihn daher zu Recht nicht ins Verfahren einbe­zogen.

2.2 Die Gemeinde rügt weiter, die Vorinstanz habe betreffend die Kosten­auflage ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt (Beschwerde, S. 9). Die BVE hat der Beschwerdegegnerin (Beschwerdeführerin im vor­instanzlichen Verfahren) keine Kosten auferlegt, obwohl sie erst im Be­schwerdeverfahren ein Arztzeugnis eingereicht hat, das die Krankheit ihrer Tochter belegt. Die Beschwerdegegnerin habe rechtzeitig auf die Krankheit hingewiesen und die Einreichung von Beweismitteln angeboten (ange­fochtener Entscheid, E. 5). – Dabei handelt es sich indessen nicht um eine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der Begründung des Kostenpunkts. Die Beschwerdeführerin hat weder dargelegt noch ist ersichtlich, inwiefern diese Kostenbegründung rechtsfehlerhaft sein soll. Es ist deshalb nicht weiter darauf einzugehen.

3.

Das Zweckentfremdungsverbot gemäss Baubewilligung vom 3. Januar 2007 lautet wie folgt (Ziff. 3.4.1 der Baubewilligung, act. 10A):

«Zweckentfremdungsverbot: Gemäss Art. 32 GBR ist 60 % der Bruttogeschossfläche des Gebäu­des auf der Parzelle Nr. 1___ von ortsansässigen Personen (mit fes­tem Wohnsitz bzw. Steuerdomizil in Sigriswil, vgl. Art. 23 ZGB) ständig zu nutzen.»

Dieses Zweckentfremdungsverbot dient der Durchsetzung von Art. 32 Abs. 1 des Baureglements der EG Sigriswil vom 22. Juni 1996 (GBR) über den Erstwohnungsanteil (vgl. auch Art. 73 Abs. 1 BauG). Danach sind in den Zonen, in denen das Wohnen zugelassen ist, bei Neubauten minimale Flächenanteile der Bruttogeschossfläche (BGF; gemäss Art. 93 der Bau­verordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]) als Erstwohnungen aus­zuweisen. Art. 40 GBR schreibt in der Wohnzone W1 einen Erstwohnungs­anteil von 60 % der BGF vor. Mit der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3), die am 1. August 2011 in Kraft getreten ist, wurden die Art. 93-98 BauV aufge­hoben. Gemäss der Übergangsbestimmung von Art. 34 BMBV passen die Gemeinden ihre baurechtliche Grundordnung bis zum 31. Dezember 2020 den Bestimmungen der BMBV an (Abs. 1); bis zur Anpassung finden die bisherigen Art. 93-98 BauV Anwendung (Abs. 2). Die EG Sigriswil hat ihr GBR noch nicht angepasst. Gemäss Art. 93 Abs. 2 Bst. a BauV im Um­kehrschluss sind Keller- und Dachräume an die BGF anrechenbar, wenn sie als Wohnräume verwendbar sind. Dies trifft für das Haus der Be­schwerdegegnerin zu. Gemäss unbestrittenen Angaben der Gemeinde hat das an eine Drittperson vermietete Untergeschoss eine BGF von 70,5 m2 und die Wohnung der Beschwerdegegnerin im Erd- und Dachgeschoss eine solche von 163,5 m2. Da nur die Wohnung der Beschwerdegegnerin 60 % der gesamten BGF des Hauses von 234 m2 erreicht, muss diese als Erstwohnung genutzt werden, damit die Auflage zum Zweckentfremdungs­verbot eingehalten ist. Die Gemeinde bestreitet, dass die Wohnung im Erd- und Dachgeschoss als Erstwohnung genutzt wird.

4.

4.1 Gemäss Art. 32 Abs. 2 GBR sind Erstwohnungen Wohnungen, die von ortsansässigen Personen (mit festem Wohnsitz bzw. Steuerdomizil in Sigriswil, vgl. Art. 23 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]) ständig benutzt werden. Knüpft das öffentliche Recht Rechts­folgen an den Wohnsitz, so bestimmt es diesen Begriff selbständig (Art. 6 Abs. 1 ZGB; Daniel Staehelin, in Basler Kommentar, 2. Aufl. 2002, Art. 23 ZGB N. 3). Es ist daher zulässig, wenn die Gemeinde für die Bestimmung einer Erstwohnung vom zivilrechtlichen bzw. steuerrechtlichen Wohnsitz­begriff ausgeht und als zusätzliche Voraussetzung die ständige Benutzung der Wohnung verlangt.

4.2 Ähnliche Regelungen bzw. Begriffsumschreibungen werden in den Bereichen der Zweitwohnungs- und der Raumplanungsgesetzgebung des Bundes verwendet: Die kommunale Definition ist mit jener der (hier nicht anwendbaren) Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 (Zweitwohnungsverordnung; SR 702) vergleichbar, die auf den zivilrecht­lichen Wohnsitzbegriff sowie auf die dauernde Nutzung abstellt (Art. 2 Bst. a Zweitwohnungsverordnung; Erläuternder Bericht zur Verordnung über Zweitwohnungen des Bundesamts für Raumentwicklung [ARE] vom 17.8.2012, S. 6). Auch der Entwurf zum Bundesgesetz über Zweitwohnun­gen (E-ZwG; Botschaft des Bundesrats betreffend Bundesgesetz über Zweit­wohnungen vom 19.2.2014, in BBl 2014 S. 2287 ff., 2298) knüpft in Art. 2 Abs. 2 E-ZwG i.V.m. Art. 3 Bst. b des Bundesgesetzes vom 23. Juni 2006 über die Harmonisierung der Einwohnerregister und anderer amtli­cher Personenregister (Registerharmonisierungsgesetz, RHG; SR 431.02) mit dem Begriff «Niederlassung», der die Rechtspraxis zu Art. 23 ZGB be­rücksichtigt, an die Voraussetzungen des zivilrechtlichen Wohnsitzes an (Botschaft des Bundesrats zur Harmonisierung amtlicher Personenregister vom 23.11.2005, in BBl 2006 S. 427 ff., 457 [nachfolgend Botschaft Harmoni­sierung Personenregister]). Art. 2 Abs. 2 E-ZWG nennt allerdings keine weiteren Anforderungen an die Nutzung. Das ARE stellt in einer Weg­leitung zum Richtplaninhalt im Bereich Siedlung (vgl. Art. 8a Abs. 2 und 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raum­planungsgesetz, RPG; SR 700]) auf die Ortsansässigkeit einer Per­son ab, die ebenfalls nach den Voraussetzungen des zivilrechtlichen Wohn­sitzes definiert wird (Zweitwohnungen, Planungshilfe für die kanto­nale Richtplanung vom Juni 2010, S. 8).

5.

Zu prüfen ist zunächst, ob die Beschwerdegegnerin in Sigriswil Wohnsitz begründet hat.

5.1 Der Wohnsitz einer Person befindet sich an dem Ort, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält (Art. 23 Abs. 1 ZGB; Art. 4 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]; Art. 3 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bun­dessteuer [DBG; SR 642.11]; Art. 3 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan­tone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Die Absicht des dauernden Ver­bleibens muss nach aussen erkennbar sein. Massgebend ist der Ort, an dem sich der Mittelpunkt der Lebensinteressen befindet. Dieser bestimmt sich nach der Gesamtheit der objektiven, äusseren Umstände, aus denen sich die Interessen erkennen lassen (BGE 138 II 300 E. 3.2 f.). Der Lebens­mittelpunkt befindet sich grundsätzlich dort, wo die betroffene Per­son schläft, die Freizeit verbringt und ihre persönlichen Effekten liegen (Daniel Staehelin, a.a.O., Art. 23 ZGB N. 5 f.; Kästli/Teuscher, in Leuch/Kästli/Langenegger, Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, 2. Aufl. 2014, Art. 4 N. 11, 19 ff.; Fabian Mösching, Massnahmen zur Be­schränkung von Zweitwohnungen, Diss. Bern 2014, S. 9; Blumenstein/Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 6. Aufl. 2002, S. 58). Kriterien wie die Anmeldung und Hinterlegung der Schriften, die Steuer­pflicht sowie eine fremdenpolizeiliche Aufenthalts- oder Niederlassungs­bewilligung sind je für sich allein nicht entscheidend, dienen aber als Indi­zien für die Absicht des dauernden Verbleibens (BGE 132 I 29 E. 4.1; BVR 2001 S. 1 E. 2b und c; Daniel Staehelin, a.a.O., Art. 23 ZGB N. 23 mit Hinweisen; Kästli/Teuscher, a.a.O., Art. 4 N. 14, 22). Weitere Indizien sind ein fester Telefonanschluss, eine Postadresse, soziale Kontakte und Wohn­eigentum (Daniel Staehelin, a.a.O., Art. 23 ZGB N. 6, 15 mit Hinwei­sen). Damit ein Wohnsitz begründet werden kann, muss zum Erfordernis des Lebensmittelpunkts gemäss Art. 23 Abs. 1 ZGB der tatsächliche Auf­enthalt hinzukommen. Ein solcher ist im Sinn eines Wohnens (résider) zu verstehen. Ist die objektiv erkennbare Absicht des dauernden Verbleibens und der Begründung eines neuen Lebensmittelpunkts gegeben, so genügt ein Aufenthalt kürzester Dauer (Einzug) zur Begründung eines Wohnsitzes (Daniel Staehelin, a.a.O., Art. 23 ZGB N. 20 f.). Für Eheleute (und einge­tragene Partnerschaften) wird der Wohnsitz je selbständig bestimmt (BGE 121 I 14 E. 5b). Es ist daher möglich, dass auch bei intakter Ehe die Ehefrau und der Ehemann je einen eigenen Wohnsitz haben, wenn sie unter­schiedliche Lebensmittelpunkte aufweisen (Daniel Staehelin, a.a.O., Art. 23 ZGB N. 10 f.; Blumenstein/Locher, a.a.O., S. 59 f.).

5.2 Die Beschwerdegegnerin, deutsche Staatsangehörige, stellte am 25. Juli 2005 beim Amt für Migration und Personenstand des Kantons Bern ein Gesuch um Erteilung der Aufenthaltsbewilligung B als EG/EFTA-An­gehörige (act. 11A, S. 2 ff.) und meldete sich am 24. August 2005 in Adel­boden an (Auszug Einwohnerregister Adelboden, act. 9A). Am 16. Oktober 2008 ist sie nach Sigriswil in ihr neues Haus gezogen (Mutationsmeldung der Fremdenkontrolle Sigriswil vom 18.11.2008, act. 11A, S. 27). Am 16. Juli 2010 hat sie die Niederlassungsbewilligung C erhalten (Auszug Zentrales Migrationsinformationssystem [ZEMIS] vom 13.3.2014, act. 11B). Ihr Einkommen und Vermögen versteuert sie in der EG Sigriswil (Auszug Steuerveranlagungsverfügung 2012 vom 6.2.2014, act. 14A).

5.3 Nach Auffassung der Vorinstanz hat die Beschwerdegegnerin an­hand von objektiven Indizien (Anmeldung, Wohneigentum, Niederlas­sungsbewilligung, Steuerpflicht) zu erkennen gegeben, dass sie die Absicht habe, dauernd in Sigriswil zu verbleiben und habe dort unabhängig von ihrem Ehemann Wohnsitz begründet (angefochtener Entscheid, E. 4c). – Die Gemeinde macht geltend, die Vorinstanz habe dem entscheidenden Faktor der familiären Bindungen, die zu Bergisch Gladbach (Deutschland) bestünden, zu wenig Gewicht beigemessen. Die Eheleute lebten in ein­heitlichen Sphären und hätten keine getrennten Wohnsitze. Der Lebens­mittelpunkt der Beschwerdegegnerin befinde sich bei ihrer Familie in Bergisch Gladbach (Beschwerde, S. 5 f.).

5.4 Die Vorinstanz legt überzeugend dar, dass die Beschwerdegegnerin aufgrund der Anmeldung und dem Erwerb von Wohneigentum in der Ge­meinde, dem Gesuch um eine Niederlassungsbewilligung C und der An­erkennung der Steuerpflicht ihre Absicht, dauernd in Sigriswil zu verblei­ben, nach aussen erkennbar gemacht hat, zumal die zuständigen Behör­den von Kanton und Gemeinde den Wohnsitz der Beschwerdegegnerin in Sigriswil bislang anerkannt haben. Die Gemeinde bringt nichts vor, was diese Schlussfolgerung der Vorinstanz fraglich erscheinen liesse. Die Tat­sache, dass der Ehemann und die pflegebedürftige Tochter der Beschwer­degegnerin in Deutschland leben, steht der Wohnsitznahme der Beschwer­degegnerin in Sigriswil nicht entgegen. Die Gemeinde übersieht, dass dem Wohnsitz der Familie nur bei alternierenden Aufenthaltsorten wie sie bei Wochenaufenthalterinnen und Wochenaufenthaltern vorkommen, entschei­dende Bedeutung zukommt, weil dort meist schwer feststellbar ist, zu wel­chem Ort die engeren Beziehungen gepflegt werden. Auf die Beschwerde­gegnerin sind die Grundsätze des Familienorts schon deshalb nicht an­wendbar, weil sie als Rentnerin keinem festen Wochenplan unterworfen ist. Die Gemeinde vermag denn auch nicht aufzuzeigen, inwiefern die Be­schwer­degegnerin nach dem Wegzug von Adelboden, wo sie unstreitig Wohnsitz begründet hatte, diesen wieder nach Deutschland verlegt haben sollte, zumal sie ihrem Wunsch gemäss, ihren Lebensabend in der Schweiz zu verbringen (Gesuch Aufenthaltsbewilligung vom 25.7.2005, act. 11A, S. 2 ff.), die erwähnten und folgenden weiteren Vorkehrungen in Sigriswil getätigt hat. So weisen die Grösse und die Ausstattung der Wohnung der Beschwerdegegnerin, die Einrichtung eines Festnetz-Telefonanschlusses, einer Postadresse und einer Bankverbindung auf die Begründung des Lebens­mittelpunkts in Sigriswil hin. Demgegenüber führt die Gemeinde einzig Arztbesuche der Beschwerdegegnerin in Bergisch Gladbach als In­diz für den dortigen Wohnsitz an (Protokoll Augenschein vom 19.8.2013, Vorakten BVE, pag. 43 ff., S. 4; Beschwerde, S. 6). Zwar trifft es zu, dass Arztbesuche ein Hinweis auf den Lebensmittelpunkt sein können, doch hat die Beschwerdegegnerin ihren Hausarzt in Gunten (vgl. Beschwerde­ant­wort, S. 8), was unwidersprochen geblieben ist, und besucht ebenfalls in Sigriswil einen Physiotherapeuten (Beschwerdeantwortbeilage 2, act. 5A), weshalb die von der Gemeinde geforderten Belege über Arztbesuche der Beschwerdegegnerin in Bergisch Gladbach keine für die Beurteilung der Wohnsitzbegründung entscheidenden Beweismittel darstellen. Weil die Beschwerdegegnerin nicht bestreitet, Arzttermine in Deutschland wahr­zunehmen, durfte die Vorinstanz vom entsprechenden Beweisantrag der Beschwerdeführerin absehen (Beschwerde, S. 9; antizipierte Beweiswürdi­gung). Den Anspruch auf rechtliches Gehör hat sie damit nicht verletzt (BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3; BGE 136 I 229 E. 5.3). Was die Gemeinde ge­gen den angefochtenen Entscheid hinsichtlich Begründung des Wohnsitzes weiter vorbringt, erschöpft sich in appellatorischer Kritik (Beschwerde, Ziff. 2.2, 2.5), die nicht berücksichtigt werden kann. Den vorliegenden objek­tiven Umständen folgend hat die Beschwerdegegnerin die Absicht bekundet, dauernd in Sigriswil zu verbleiben. Mit dieser Absicht ist sie in ihre Wohnung in Sigriswil eingezogen, womit sie auch das Erfordernis des Aufenthalts erfüllt. Demnach hat die Beschwerdegegnerin Wohnsitz in Sigris­wil begründet.

5.5 Die Gemeinde rügt schliesslich, die Vorinstanz habe den Grundsatz der Rechtsgleichheit verletzt, indem sie anders als in einem früheren Fall keinen gemeinsamen Wohnsitz der Eheleute angenommen hat (Be­schwerde, S. 8). In jenem Fall hielten sich die Eheleute regelmässig ge­meinsam abwechslungsweise an zwei Orten auf und hatten zu beiden Or­ten ähnlich starke Beziehungen, weshalb von gemeinsamen Lebensmittel­punkten ausgegangen wurde (Entscheid RA-Nr. 120/2012/23 vom 20.6.2012, E. 7b). Vorliegend besteht jedoch weder ein alternierender Wohn­sitz noch hat der Ehemann der Beschwerdegegnerin, dessen Wohn­sitz sich unstreitig in Bergisch Gladbach befindet, eine ähnlich starke Be­ziehung zu Sigriswil. Wie vorstehend dargelegt, hat die Vorinstanz zu Recht getrennte Wohnsitze der Eheleute angenommen. Die Sachverhalte sind somit nicht vergleichbar. Die Vorinstanz hat demnach den Rechts­gleichheitsgrundsatz nicht verletzt.

6.

Umstritten ist sodann, ob die Beschwerdegegnerin ihre Wohnung im Sinn von Art. 32 Abs. 2 GBR ständig nutzt.

6.1 Die Vorinstanz hat erwogen, dass die Beschwerdegegnerin die meiste Zeit in der Schweiz verbringe, was sie anlässlich des Augenscheins und der Instruktionsverhandlung vom 19. August 2013 glaubhaft erklärt und mit Belegen bestätigt habe. Die in den Jahren 2011 und 2012 fast jeden Monat getätigten Schaltergeschäfte bei einer Bank und bei der Poststelle in Sigriswil sowie die monatlichen Einkäufe im Coop Heimberg oder Sigriswil wiesen auf einen regelmässigen Aufenthalt in Sigriswil hin. Der Wasserver­brauch für die beiden Wohnungen liege mit 97 m3 für das Jahr 2011 und 84 m3 für das Jahr 2012 nur leicht unter dem Durchschnitt von 100 m3 pro Jahr für zwei Personen. Dies bestätige, dass die Wohnung der Be­schwerdegegnerin während des grössten Teils des Jahres benutzt werde. Auch die Telefonrechnungen vom Februar 2011 bis Juli 2012 zeigten, dass der Festnetzanschluss in der Wohnung der Beschwerdegegnerin jeden Monat gebraucht werde. Der gepflegte Garten und die Wohnungseinrich­tung erweckten den Eindruck, dass sich die Beschwerdegegnerin dort stän­dig aufhalte (angefochtener Entscheid, E. 4b).

6.2 Die Gemeinde macht hingegen geltend, die Beschwerdegegnerin nutze ihre Wohnung höchstens intensiv als Zweitwohnung; sie diene aber nicht als Erstwohnung. Der Aufenthalt der Beschwerdegegnerin in Sigriswil sei nicht objektiv wahrnehmbar. Die für eine Erstwohnungsnutzung übli­chen wöchentlichen Einkäufe fänden nicht statt. Die Schaltergeschäfte rühr­ten daher, dass Postzustellungen wegen Abwesenheit der Beschwer­de­gegnerin nicht erfolgen könnten. Der Wasserverbrauch der Liegenschaft müsste unter Einbezug der Gartenpflege deutlich höher sein, wobei ein gepflegter Garten sowie die Wohnungseinrichtung auch bei Ferienwohnun­gen vorzufinden seien. Die Beschwerdegegnerin halte sich regelmässig zur Betreuung ihrer kranken Tochter in Deutschland auf (Beschwerde, S. 5 ff.).

6.3 Der Begriff der ständigen Nutzung wird im GBR nicht näher um­schrieben. Lehre und Praxis nehmen eine Erstwohnungsnutzung an, wenn die Anwesenheit der betroffenen Person mindestens drei aufeinander fol­gende Monate oder mindestens drei Monate innerhalb eines Jahres beträgt (Fabian Mösching, a.a.O., S. 195 f.; analog Art. 3 Bst. c RHG; dazu Bot­schaft Harmonisierung Personenregister, S. 457).

6.4 Den Bank- und Postbelegen für das Jahr 2011 ist zu entnehmen, dass die Beschwerdegegnerin in jedem Monat, ausgenommen April und August, in Sigriswil weilte. Für das Jahr 2012 liegen ebenfalls Bank- und Postbelege verteilt auf das ganze Jahr vor; ausgenommen sind die Monate Januar, März, April und September (Beschwerdebeilagen 8-44, Vorakten BVE). Aus den Telefonrechnungen für jeweils zwei aufeinanderfolgende Monate geht hervor, dass im Jahr 2013 zahlreiche Festnetzverbindungen stattgefunden haben (Beschwerdeantwortbeilagen 11-17, act. 8A). Zusam­men mit den Auszügen der Coop-Superkarte von Februar 2011 bis Februar 2014 ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin in diesem Zeitraum bei­nahe jeden Monat in Sigriswil weilte (Beschwerdebeilage 47, Vorakten BVE, pag. 25 ff.; Beschwerdeantwortbeilage 18, act. 8A). Nicht in Sigriswil anwesend war die Beschwerdegegnerin gemäss den genannten Belegen und Auszügen lediglich im August 2011, Januar 2012 sowie im Juni 2013. Selbst wenn die Beschwerdegegnerin während der übrigen Monate teil­weise abwesend war, erfüllt sie ohne weiteres die hiervor für eine Erst­wohnungsnutzung und einen ständigen Aufenthalt erforderliche Anwesen­heitsdauer (vgl. vorne E. 6.3). Die Gemeinde bringt nichts vor, was dem entgegenstehen würde. Insbesondere vermag sie nicht darzulegen, dass sich die Beschwerdegegnerin derart oft andernorts aufhalten würde, dass höchstens von einem Ferienaufenthalt in Sigriswil gesprochen werden könnte. Der Einwand seitens der Gemeinde, wonach die Einkäufe im Coop Heimberg nicht zu beachten seien, da nicht in Sigriswil getätigt, greift zu kurz, liegt doch Heimberg in der Umgebung von Sigriswil. Entscheidend ist, dass die Beschwerdegegnerin zur gegebenen Zeit nicht grundsätzlich wo­anders sein konnte, was unter anderem sowohl die Einkäufe in Heimberg als auch die Schaltergeschäfte belegen, die teilweise in Thun stattgefunden haben. Mithin kommt es im hier interessierenden Fall auch nicht auf die Zustellbarkeit der Post der Beschwerdegegnerin an (vgl. Beschwerde, S. 9). Die Belege über die Schaltergeschäfte lagen bereits der Vorinstanz vor, weshalb sich die von der Gemeinde beantragte Befragung von Mitar­beitenden der Poststelle in Sigriswil betreffend Zustellbarkeit der Post erüb­rigte. Die Vorinstanz durfte in antizipierter Beweiswürdigung von dieser Beweiserhebung absehen, ohne den Anspruch der Gemeinde auf rechtli­ches Gehör zu verletzen. Der gepflegte Garten der Beschwerdegegnerin und der nicht geringe Gesamtwasserverbrauch von ihr und dem unstreitig oft abwesenden Mieter der Wohnung im Untergeschoss sind weitere Hin­weise darauf, dass die Beschwerdegegnerin ihre Wohnung regelmässig nutzt (Protokoll Augenschein vom 19.8.2013, Vorakten BVE pag. 43 ff., S. 6; Beschwerde, S. 6). Eine Manipulation des Wasserverbrauchs und eine Übertragung der Coop-Superkarte auf eine Drittperson sind zwar denk­bar (Protokoll Augenschein vom 19.8.2013, Vorakten BVE pag. 43 ff., S. 7; Beschwerde, S. 4; Beschwerdeantwort, act. 5, S. 6); vorliegend beste­hen jedoch keine Anhaltspunkte für ein solches Vorgehen. Die Beschwer­de­gegnerin erfüllt somit auch das Erfordernis der ständigen Nut­zung ihrer Wohnung im Sinn von Art. 32 Abs. 2 GBR.

7.

Nach dem Gesagten hat die Beschwerdegegnerin in der EG Sigriswil Wohn­sitz begründet und nutzt die Wohnung im Erd- und Dachgeschoss auf Parzelle Nr. 1___ ständig als Erstwohnung. Das Zweckentfremdungsverbot gemäss Baubewilligung vom 3. Januar 2007 ist nicht verletzt. Die Vor­instanz hat den entscheidwesentlichen Sachverhalt sorgfältig abgeklärt und insbesondere eine Instruktionsverhandlung mit Augenschein durchgeführt. Sie hat in nachvollziehbarer Weise dargelegt, weshalb sie die Aussagen der Beschwerdegegnerin als glaubhaft erachtet. Ihre Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden. Der angefochtene Entscheid hält der Rechtskontrolle stand. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzu­weisen.

8.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt die Beschwerdegegnerin. Die unterliegende Gemeinde hat der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegne­rin die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Da die Gemeinde nicht in ihren Vermögensinteressen be­troffen ist, sind keine Verfahrenskosten zu sprechen (Art. 108 Abs. 2 Satz 2 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, festgesetzt auf Fr. 5'781.20 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

der Beschwerdeführerin

der Beschwerdegegnerin

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.