generelle Baubewilligung für den Neubau eines Appartementhauses (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 26. August 2013 - RA Nr. 110/2013/50)

100.2013.320U

KEP/KOM/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 27. November 2014

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterin Arn De Rosa, Verwaltungsrichter Keller

Gerichtsschreiber Kocher

A.________

Beschwerdeführer

gegen

B.________ und C.________

Beschwerdegegnerschaft 1

D.________ und E.________

Beschwerdegegnerschaft 2

F.________ und G.________

Beschwerdegegnerschaft 3

H.________

vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdegegner 4

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 27.11.2014, Nr. 100.2013.320U, Seite 1

Einwohnergemeinde Därligen

handelnd durch den Gemeinderat, Chrützweg 2, 3707 Därligen

betreffend generelle Baubewilligung für den Neubau eines Appartement­hauses (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 26. August 2013; RA Nr. 110/2013/50)

Sachverhalt:

A.

A.________ ist Eigentümer der Parzelle Därligen Gbbl. Nr. 1___. Diese wird teilweise vom Überbauungsplan Nr. 2 «I.________» vom 28. Okto­ber 1981 erfasst. Der östliche Teil der Parzelle ist der Wohn- und Gewerbe­zone WG2 zugeteilt und enthält drei Baufelder. Westlich der Bau­felder ist ein Teil der Parzelle als Grünfläche ausgeschieden. Am 12. Dezember 2011 reichte A.________ ein generelles Baugesuch ein für den Neubau eines Appartementhauses mit Garagenunterbau. Die Zufahrt zum geplanten Appartementhaus sollte über die Parzelle Därligen Gbbl. Nr. 2___ erfolgen. Gegen das Bauvorhaben erhoben nebst anderen B.________ und C.________, D.________ und E.________, F.________ und G.________ sowie H.________ Einsprache. Am 27. Dezember 2012 erteilte der Regierungsstatthalter von Interlaken‑Oberhasli die generelle Baubewilligung.

B.

Dagegen erhoben B.________ und C.________, D.________ und E.________, F.________ und G.________ sowie H.________ Be­schwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Das Rechtsamt der BVE holte einen Bericht des Tiefbauamts des Kantons Bern (TBA; Oberingenieurkreis [OIK] I) über die Erschliessung ein. Mit Entscheid vom 26. August 2013 hiess die BVE die Beschwerden gut und hob die generelle Baubewilligung vom 27. Dezember 2012 auf.

C.

Hiergegen hat A.________ am 23. September 2013 Verwal­tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Er beantragt sinngemäss, dass der Entscheid der BVE aufzuheben und die generelle Baubewilligung des Re­gierungsstatthalters zu bestätigen sei. Weiter beantragt er, dass die Um­legung des Kinderspielplatzes in die Bewilligung aufgenommen werde, die BVE alle beanstandeten Punkte der Beschwerdeführenden zu behandeln habe und die Kosten neu zu verteilen seien. Mit Eingabe vom 2. Oktober 2013 hat A.________ seine Beschwerde ergänzt. B.________ und C.________, D.________ und E.________ sowie F.________ und G.________ beantragen mit ihren Beschwerdeantworten vom 23. Okto­ber, 29. Oktober und 8. November 2013 sinngemäss die Abwei­sung der Beschwerde. H.________ beantragt mit Beschwerdeant­wort vom 11. November 2013, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen. Die BVE schliesst mit Vernehmlassung vom 17. Oktober 2013 auf Abweisung der Beschwerde. Die Einwohner­gemeinde (EG) Därligen verweist mit Stellungnahme vom 6. November 2013 auf ihre bisherigen Äusserungen.

Auf Anordnung des Instruktionsrichters hat die EG Därligen weitere Unter­lagen eingereicht und die Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu) am 28. März 2014 einen Fachbericht zur Verkehrssicherheit der geplanten Er­schliessung erstattet (Technisches Gutachten bfu/VT-Nr. 106650). Die Ver­fahrensbeteiligten haben an ihren Anträgen festgehalten.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Das Verfahren der generellen Baubewilligung ist im bernischen Recht als eigenständiges Verfahren konzipiert, weshalb der Entscheid über ein generelles Baugesuch als selbständig anfechtbarer Teilentscheid anzusehen ist (VGE 2013/403 vom 10.9.2014 [zur Publ. be­stimmt], E. 1.3 mit Hinweisen).

1.2 Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teil­ge­nommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugeset­zes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). Praxisgemäss auferlegt es sich bei der Über­prüfung von Aspekten, die eine Fachbehörde aufgrund ihres Fach­wissens besser beurteilen kann, eine gewisse Zurückhaltung (BVR 2010 S. 411 E. 1.5 mit Hinweisen; VGE 2013/55 vom 10.3.2014, E. 5.6).

2.

Nach Art. 32d Abs. 1 BauG kann bei grösseren Bauvorhaben oder bei un­klarer Rechtslage ein Gesuch um die Erteilung einer generellen Baubewilli­gung gestellt werden. Die generelle Baubewilligung kann die vorgesehene Nutzung, die Erschliessung des Baugrundstücks, die Lage und die äussere Gestaltung des Bauobjekts, dessen Einordnung in die Umgebung sowie ähnliche Einzelfragen zum Gegenstand haben (Art. 32d Abs. 2 BauG; Art. 42 Bst. a des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungs­verfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Diese gesetzliche Aufzählung bezeichnet weder einen Mindestinhalt, noch ist sie abschlies­send (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 4./3. Aufl. 2013/2010, Art. 32-32d N. 8). Die generelle Baubewilligung er­lischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren seit ihrer rechtskräftigen Ertei­lung das Baugesuch für das Ausführungsprojekt eingereicht wird (Art. 32d Abs. 3 BauG). Sie gilt nur für jene Teile des Bauprojekts, die im Baugesuch eindeutig als Gegenstand des Bewilligungsverfahrens bezeichnet worden sind (Art. 42 Bst. b BewD). Der Regierungsstatthalter hat – gestützt auf die mit dem Baugesuch eingereichten Unterlagen – dem Bauvorhaben die ge­nerelle Baubewilligung erteilt, umfassend die Nutzung, Erschliessung, Lage, äussere Gestaltung, Fassaden, das Dach und das Gebäudevolumen (vgl. generelle Baubewilligung vom 27.12.2012, Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 211 ff., Ziff. I.2 und III.1.1). – Die BVE kam zum Schluss, dass weder die geplante Erschliessung noch der vorgesehene Kinder­spielplatz den gesetzlichen Anforderungen entsprächen. Sie nahm weiter an, dass eine geänderte Erschliessung des Baugrundstücks mehr oder weniger gewich­tige Änderungen beim geplanten Gebäude zur Folge haben werde, wes­halb sie auf die Prüfung der weiteren Rügen verzichtete, die generelle Bau­bewilligung aufhob und den Bauabschlag erteilte (vgl. ange­fochtener Ent­scheid, E. 6a). Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden, zumal der Be­schwerdeführer selber davon ausgeht, dass eine andere Erschliessung Auswirkungen auf die Grösse des Bauvorhabens hätte (Schluss­bemerkun­gen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 2). Soweit der Be­schwerdeführer gel­tend machen will, dass er weniger Kosten hätte über­nehmen müssen, wenn ihm die BVE in den anderen Rügepunkten Recht gegeben hätte, ist ihm aus den gleichen Gründen nicht zu folgen (vgl. zum Ganzen vorne Bst. C). Strittig sind vor Verwaltungsgericht die Frage der Strassen­erschliessung (vgl. E. 3-6 hiernach) und der Standort des Kinder­spiel­platzes (vgl. hinten E. 7).

3.

3.1 Die auf Parzelle Nr. 1___ vorgesehene Baute soll über die Parzelle Nr. 2___ erschlossen werden. Die beiden Grundstücke bilden zusammen mit den Uferparzellen Nrn. 3___ und 4___ und einem weiteren Grundstück Teil des Überbauungsplans Nr. 2 «I.________» vom 28. Oktober 1981 (vgl. weisse Sichtmappe bei Akten BVE [act. 5A2] sowie Zonenplan der EG Därligen vom 11. Dezember 1998, act. 15A1). Die Erschliessung soll im Wesentli­chen über die bereits bestehende Zufahrt zur Überbauung «I.________» auf Parzelle Nr. 2___ erfolgen. Die Zufahrt biegt von der Kantonsstrasse in den südöstlichen Teil der Parzelle ein. Dort befindet sich gemäss unbestrittener Feststellung der BVE ein Parkplatz mit 37 Abstellplätzen, welcher zu durch­fahren ist, bevor nach einer Kurve um die nordöstliche Ecke der Überbau­ung in eine Unterführung eingebogen wird. Die Zufahrt führt dann auf der nördlichen Seite der Parzelle Nr. 2___ über die Vorplätze von 16 Einzelgara­gen, bevor wiederum eine Unterführung durchfahren wird (vgl. Plan Grund­risse Erdgeschoss 1:100 [verkleinert auf 1:200] vom 14.12.1984 [mit Kor­rekturen vom 26.1.1985/13.2.1985/9.4.1985/21.11.1985], act. 16A5). Die Unterführungen sind gemäss Feststellung des Kreisoberingenieurs in der Breite auf 3,1 m bzw. 3,5 m und in der Höhe auf 2,35 m bzw. 2,36 m be­schränkt (vgl. Fachbericht TBA, OIK I, vom 23.5.2013 zur Erschliessung [nachfolgend: Fachbericht TBA], Akten BVE [act. 5A], pag. 76 ff., Ziff. 2.1). Nach der nordwestlichen Ecke endet die bestehende Zufahrt auf dem Vor­platz der westlichen Garagen der Überbauung. Von hier ist auf einer Breite von rund 23 m der Zugang bzw. die Zufahrt zur Parzelle Nr. 1___ vorgesehen (Plan Umgebung, Zufahrt 1:200 vom 3.12.2012, rote Sichtmappe in Akten BVE [act. 5A1]). Das Grundstück Nr. 2___ ist in Stockwerkeigentumsanteile aufgeteilt, wovon gemäss Angaben des Beschwerdeführers rund 37 % in seinem Eigentum stehen (Schlussbemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 2). Sein Bauvorhaben ist damit hinsichtlich der Erschliessung auf die Nutzung von fremdem Grund angewiesen. Er beruft sich auf das im Grundbuch eingetragene Fuss- und Fahrwegrecht vom 10. März 1986.

3.2 Mit Vereinbarung vom 22./25./26. Oktober 1981 verpflichtete sich die damalige Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 2___, die verkehrstechni­sche Erschliessung der Parzelle Nr. 1___ – anstatt direkt zur Gemein­destrasse – über den auf ihrem Grundstück zu erstellenden Fahrweg ab Dorfstrasse bis zur Bahnunterführung bzw. Schiffländte sicherzustellen (Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 122 ff., Ziff. I.4). Im bewilligten Bau­projekt vom 10. Dezember 1981 (Abbruch der Gebäude Nrn. 95A und 94A; Umbau und Erweiterung des bestehenden Hotels «I.________» und Neubau Apart‑Hoteltrakte) war dementsprechend eine Zufahrtsrampe auf der west­lichen Seite des Grundstücks Nr. 2___ vorgesehen (vgl. Baubewilligung vom 2.9.1982, act. 15A2, Kopie Situationsplan zur Baueingabe). Nach zweimali­ger Verlängerung der Baubewilligung erfolgte eine Projektänderung. Am 26. April 1985 erteilte die Gemeinde dem abgeänderten Vorhaben, welches eine von der Vereinbarung vom 22./25./26. Oktober 1981 abweichende verkehrstechnische Erschliessung vorsah, die kleine Baubewilligung. Darin wurde festgehalten, dass die Zufahrtsverhältnisse zur Parzelle Nr. 1___ in einer neuen Vereinbarung zu regeln seien (act. 15A3). Mit Dienstbarkeits­vertrag vom 30. Januar 1986 (Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 5 f.) haben die damalige Eigentümerin der Parzelle Nr. 2___ und der damalige Eigentümer der Parzelle Nr. 1___ ein Fuss- und Fahrwegrecht vereinbart, das am 10. März 1986 im Grundbuch eingetragen wurde. Die Vereinbarung vom 22./25./26. Oktober 1981 wurde in der Folge aufgehoben (vgl. Ver­einbarung vom 30.1./24.2.1986, Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 121).

3.3 Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Bau­grundstück erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die be­treffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Was die Zu­fahrt betrifft, so verlangt das Bundesrecht eine für die Be­nützerinnen und Benützer der Bauten und die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste verkehrs­sichere, den zonengerechten Baumöglichkeiten ange­passte Erschliessung. Die Anforderungen im Einzelnen ergeben sich aus dem (selbständigen) kantonalen Recht (Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 7/8 N. 2 mit Hinweisen u.a. auf BGE 136 III 130 E. 3.3.2; vgl. auch BGer 1C_532/2010 vom 29.3.2011, E. 2.3.1). – Zwar besteht die vom Beschwerdeführer vor­gesehene Zufahrt bereits. Sie ist im Zusammenhang mit dem Bauprojekt zum Umbau und der Erweiterung des Hotels «I.________» (vgl. E. 3.2 hiervor) festgelegt worden. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers (vgl. Be­schwerde, S. 2 un­ten sowie S. 3) lässt sich daraus jedoch nicht ableiten, dass damit auch die Er­schliessung des strittigen Bauvorhabens bewilligt worden und vorliegend nicht mehr zu beurteilen wäre, zumal das Bauvor­haben zu diesem Zeit­punkt noch gar nicht bekannt war und nicht Gegen­stand des Bau­bewilligungsverfahrens bildete. Die Frage, ob sichergestellt ist, dass das Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung der Baute ge­nügend erschlossen sein wird, ist Voraussetzung der Baubewilligung und kann nur anhand des geplanten Bauvorhabens geprüft werden (vgl. Art. 7 Abs. 1 BauG sowie hinten E. 5 f.). Daran ändert auch nichts, dass bei dem Umbau des Hotels «I.________» an eine künftige Überbauung der Nachbar­parzelle Nr. 1___ gedacht und die damalige Bauherrschaft verpflichtet wurde, die Zu­fahrt neu zu vereinbaren (vgl. E. 3.2 hiervor).

4.

4.1 Die BVE hat erwogen, dass eine Zufahrt über die Parzelle Nr. 2___ dem Überbauungsplan Nr. 2 widerspreche und eine Ausnahmebewilligung benötigte. Sie begründete dies damit, dass die Zufahrt entlang von Wohn­bauten führen würde, was gemäss Art. 12 der dazugehörigen Sonder­bauvorschriften (SBV) nicht zulässig sei. Vielmehr sei die Zufahrt direkt von der Kantonsstrasse her zu erstellen. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung erachtete die BVE als nicht gegeben, wobei der Beschwerdeführer auch kein Ausnahmegesuch gestellt habe (vgl. an­gefochtener Entscheid, E. 3).

4.2 Der Überbauungsplan legt die Zufahrt nicht räumlich fest. Art. 12 SBV schreibt aber vor, dass aus Rücksicht auf die Nachbarschaft (Lärm- und Geruchsbelästigung), mit Ausnahme der Zufahrt zum offenen Park­platz, die Zu- und Wegfahrten im Bereich ausserhalb der gegenüberliegen­den Wohnbauten anzulegen sind. Mit den «gegenüberliegenden Wohnbau­ten» sind diejenigen gemeint, welche sich gegenüber dem vom Überbau­ungsplan erfassten Gebiet befinden. Als solche kommen insbesondere die auf der anderen Seite der Kantonsstrasse gelegenen Wohnbauten, welche gegenüber dem südöstlichen Bereich des Überbauungsplans liegen, in Frage. Dafür spricht auch, dass Art. 12 SBV die Zufahrt zum offenen Park­platz, welcher eben gegenüber diesen Wohnbauten liegt, vom Verbot aus­nimmt. Mit der Gemeinde ist deshalb davon auszugehen, dass bereits die bestehende Zufahrt zu den Garagenplätzen der Überbauung «I.________», welche über den offenen Parkplatz der Überbauung erfolgt, Art. 12 SBV widerspricht (vgl. Stellungnahme Gemeinde vom 12.3.2012, Baubewil­ligungsakten [act. 5B], pag. 118). Umso mehr steht diese Bestimmung auch der geplanten Zufahrt zur Parzelle Nr. 1___ entgegen, was eine Ausnahme­bewilligung erforderlich machen würde.

4.3 Hierzu ist allerdings festzuhalten, dass die Gemeinde eine Zufahrt über den offenen Parkplatz für die gesamte Überbauung «I.________» bereits mit der kleinen Baubewilligung vom 26. April 1985 bewilligt hat, während im ursprünglichen Bauvorhaben eine Zufahrtsrampe auf der westlichen Seite des Grundstücks Nr. 2___ vorgesehen war (vgl. vorne E. 3.2). Mittlerweile ist im Bereich der ursprünglich vorgesehenen Zufahrt eine Werkstatt bewilligt und gebaut worden (kleine Baubewilligung vom 8.10.1985, act. 15A4; vgl. auch Stellungnahme Gemeinde vom 12.3.2012, Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 118). Anstelle einer Autoeinstellhalle (vgl. Art. 3 Abs. 1 SBV) wurden zudem Einzelgaragen erstellt, welche eine Zugänglichkeit auch auf der Nordseite der Überbauung nötig machten. Damit sind Fakten geschaf­fen worden, welche dem Überbauungsplan zumindest teilweise widerspre­chen. Eine Anpassung des Überbauungsplans fand in diesen Punkten nicht statt. Inwiefern dies einen Einfluss auf die Beurteilung des strittigen Bau­vorhabens hat, kann mit Blick auf die nachfolgenden Erwägungen jedoch offenbleiben.

5.

5.1 Nach Art. 7 Abs. 1 BauG dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertig­stellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird. Die Erschliessungsanlagen müssen ins­besondere auch rechtlich sichergestellt sein (Art. 3 Abs. 1 der Bauverord­nung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Als sichergestellt gilt eine Erschliessung nach Art. 4 Bst. c BauV, wenn bei Anlagen auf fremdem Grund entweder ein für die Grundeigentümer verbindlicher Plan (Überbau­ungsplan, Strassenplan) besteht oder das Recht zu ihrer Erstellung und Erhaltung vor dem Bauentscheid vereinbart ist; die benötigten Rechte müs­sen bei Baubeginn erworben sein (BVR 2004 S. 412 E. 3.1). – Zugunsten von Parzelle Nr. 1___ besteht ein Fuss- und Fahrwegrecht auf dem Grund­stück Nr. 2___. Die Beschwerdegegnerschaft 2 geht jedoch davon aus, dass die Dienstbarkeit nur für den ehemaligen Eigentümer von Parzelle Nr. 1___ oder dessen Rechtsnachfolger gelte und die vorgesehene Erschliessung des strittigen Bauvorhabens zu einer unzumutbaren Mehrbelastung führen würde (vgl. Beschwerdeantwort vom 29.10.2013, act. 7, Ziff. 3). Der Be­schwerdeführer erachtet die Belastung dagegen mit Verweis auf den Über­bauungsplan Nr. 2 als von der Dienstbarkeit gedeckt (vgl. Beschwerde, S. 1 unten). Die BVE hat die Frage offengelassen (vgl. angefochtener Ent­scheid, E. 2c).

5.2 Über privatrechtliche Verhältnisse ist im Baubewilligungsverfahren nur dann zu entscheiden, wenn einerseits die Baugesetzgebung privat­rechtliche Tatbestände voraussetzt oder ausdrücklich als massgebend er­klärt oder wenn andererseits die Bauherrschaft auf fremdem Boden baut (BVR 2004 S. 412 E. 3.2, 2003 S. 385 E. 4b mit Hinweisen). – Eine solche Situation läge nach dem zuvor Ausgeführten grundsätzlich vor. Mit Blick auf die nachfolgenden Erwägungen zur Frage des Genügens der Erschlies­sung (vgl. E. 6 hiernach), erübrigen sich jedoch weitere Ausführungen dar­über, ob die bestehende Strassenerschliessung sichergestellt ist.

6.

6.1 Die Erschliessung ist genügend, wenn die Zufahrtsstrasse hin­reichend nahe an die Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuer­wehr und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG) sowie wenn vorschriftsgemässe Einrichtungen zur Versorgung der Bauten und Anlagen mit Wasser und Energie und zur Beseitigung des Abwassers be­stehen (Abs. 2 Bst. b). Zudem müssen die Erschliessungsanlagen den Be­anspruchungen gewachsen sein, die sich aus der Nutzung des Baugrund­stücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind (Abs. 3). Nach Art. 8 BauG umschreibt der Regierungsrat die Anforderungen an eine genügende Erschliessung näher (Abs. 1). Er ordnet namentlich auch die Fälle, in denen eine be­stehende Strasse als genügend gelten kann, obgleich sie den Anforderun­gen an eine Neuerschliessung nicht entspricht (Abs. 2 Bst. a), und die für besondere Fälle möglichen Erleichterungen oder geltenden strengeren Anforderungen (Abs. 2 Bst. b). Gemäss Art. 5 Bst. a BauV genügen be­stehende Erschliessungsanlagen für Bauvorhaben in einem weitgehend überbauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone, wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und Verkehrssicher­heit und Brandbekämpfung gewährleistet sind. Genügt die bestehende Er­schliessungsanlage nicht, so hält Art. 7 BauV für die Zufahrt zum Bau­grundstück fest, dass die Fahrbahnbreite bei Strassen mit Gegenverkehr 4,2 m grundsätzlich nicht unterschreiten soll (Abs. 2). Wenn besondere Verhältnisse im Sinn von Artikel 6 Absatz 3 es erfordern, kann die Fahr­bahnbreite auch für Strassen mit Gegenverkehr bis auf 3 m herabgesetzt werden; ist die Strasse auf einer grösseren Strecke nicht überblickbar, so sind Ausweichstellen anzulegen (Art. 7 Abs. 3 BauV).

6.2 Die BVE hat die Zufahrt über die Parzelle Nr. 2___ nicht als beste­hende Erschliessung im Sinn von Art. 5 BauV beurteilt. Die Voraussetzun­gen, welche Art. 6 BauV an eine neue Erschliessungsstrasse stellt, erach­tete die BVE aus verschiedenen Gründen als nicht erfüllt (vgl. angefochte­ner Entscheid, E. 4). Der Beschwerdeführer macht dazu geltend, dass nur an zwei Stellen keine Kreuzungsmöglichkeit bestehe und diese Zufahrts­verhältnisse bereits bei der Baubewilligung des «I.________» in Kauf genom­men worden seien (vgl. Beschwerde, S. 2 unten).

6.3 Wie bereits ausgeführt, ist die Zufahrt im Bereich der beiden Unter­führungen nur etwas mehr als 3 m breit (vgl. vorne E. 3.1). Von der östli­chen Unterführung bis zum Ende der Zufahrt fliesst der Verkehr in beide Richtungen. Selbst wenn man mit der BVE davon ausgeht, dass es sich bei der Zufahrt nicht um eine bestehende Erschliessung im Sinn von Art. 5 Bst. a BauV handelt – die Anwendung von Art. 5 Bst. b BauV kommt be­reits deshalb nicht in Frage, weil hier weder ein Umbau noch eine Erweite­rung oder Zweckänderung einer bestehenden Baute, sondern ein Neubau zur Diskussion steht (vgl. BVR 2004 S. 412 E. 4.2) – müsste die Erschlies­sung nicht zwingend als ungenügend erachtet werden. Zwar verlangt Art. 7 Abs. 2 BauV für eine neue Erschliessungsstrasse mit Gegenverkehr grund­sätzlich eine Strassenbreite von 4,2 m, doch könnte diese bis auf 3 m ver­ringert werden, wenn besondere Verhältnisse in Sinn von Art. 6 Abs. 3 Satz 2 BauV gegeben sind (ungünstige topographische Gegebenheiten, vorhandene bauliche Hindernisse, gebotene Verlangsamung des Verkehrs, zu erwartende geringe Verkehrsbelastung wie bei einer Zufahrt für nicht mehr als 20 Wohnungen sowie besondere Verkehrsbedürfnisse). Dies aber nur unter der Voraussetzung, dass die Verkehrssicherheit gewährleistet ist (Art. 6 Abs. 3 Satz 1 BauV; vgl. auch vorne E. 3.3). Auf die Verkehrssicher­heit kommt es auch entscheidend an, wenn die geplante Zufahrt als be­stehende Erschliessung betrachtet würde (vgl. Art. 5 Bst. a BauV; VGE 21028 vom 11.6.2001, E. 4a; vgl. auch vorne E. 6.1). Wie es sich da­mit verhält, ist im Folgenden zu klären.

6.4

6.4.1 Die BVE hat zur Frage der Erschliessung beim TBA einen Fach­bericht eingeholt (vgl. vorne Bst. B), in welchem sich dieses auch zur Ver­kehrssicherheit äusserte. Zwar hat das TBA die Verhältnisse als eng und unübersichtlich und die Zufahrt als nur im Schritttempo befahrbar erachtet, doch besteht seiner Meinung nach das grösste Gefahrenpotential weniger für Menschen als für Autos selbst (kleinere Sachschäden). Den engen Unter­führungen schreibt das TBA eine gewisse Bremswirkung zu. Wegen des Mehrverkehrs, den es auf allen Teilen der Zufahrt als beträchtlich be­wertet, erwartet das TBA eine Zunahme von Rückwärts- und Ausweich­manövern. Die Gefährdung für Velofahrende vermochte es nicht genau abzuschätzen, erblickte jedoch ein gewisses Risiko darin, dass diese sich schneller bewegen und von manövrierenden Autolenkern gefährdet werden könnten. Es kommt zum Schluss, dass die Verkehrssicherheit auch mit der zu erwartenden Verkehrszunahme nicht übermässig beeinträchtigt werde, erachtet die geplante Erschliessung jedoch als unzweckmässig (vgl. Fach­bericht TBA, Akten BVE [act. 5A], pag. 76 ff., 77 f.). Die BVE ist zur Erkennt­nis gelangt, dass die Schlussfolgerung des TBA betreffend die Verkehrssicherheit nicht zu überzeugen vermöge (vgl. angefochtener Ent­scheid, E. 4e).

6.4.2 Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren hat der Instruktionsrichter die Fachmeinung der bfu hinzugezogen (vgl. vorne Bst. C). Diese nimmt im Fachbericht vom 28. März 2014 differenziert Stellung zur Verkehrs­sicher­heit der geplanten Erschliessung von Parzelle Nr. 1___ über die Parzelle Nr. 2___ und der bereits bestehenden Zufahrt. Sie zeigt auch auf, welche Massnahmen zur Verbesserung der Verkehrssicherheit ergriffen werden könnten. Als Sicherheitsdefizite der bereits bestehenden Zufahrt bezeich­net sie insbesondere die (zu kleinen) Anhaltesichtweiten an der östlichen und westlichen Ecke der Überbauung «I.________». Weitere Sichtprobleme ortet die bfu entlang der nördlichen Garagenzeile, wo das ausfahrende Fahr­zeug ohne Sicht rückwärts auf den Fahrweg gelange, auf welchem wenig Platz zum Ausweichen bestehe. Ebenso bei den Fussgängerzugän­gen bei den Unterführungen, wo sich die Fussgängerinnen und Fussgänger bereits mit dem ersten Schritt auf der Fahrbahn befänden, bis sie von den Fahrzeuglenkenden gesehen werden oder selber Sicht auf die Fahrbahn haben. Schliesslich sei auch die Sichtweite beim Abgang in die Unter­führung zur Uferparzelle durch Büsche eingeschränkt. Durch die Rück­wärts­manöver beim Ein- und Ausparkieren sieht sie bei den nördlichen und westlichen Garagen zudem eine Gefährdung der Fussgängerinnen und Fussgänger (vgl. Fachbericht bfu vom 28.3.2014 [nachfolgend: Fachbericht bfu], act. 20A, Ziff. II.1). Die bfu geht für Personenwagen von einem Mehr­verkehr von rund 60 Fahrten pro Tag aus. Bezüglich des Langsamverkehrs (Velo, Fussgänger) sei eine Zunahme zu erwarten, die jedoch schwer ab­zuschätzen sei. Durch den Mehrverkehr würden gemäss der bfu auch neue Konfliktsituationen entstehen, wobei insbesondere allfällige Rückwärts­manöver im Bereich der östlichen und westlichen Ecken der Überbauung und in den schmalen Bereichen der Unterführungen heikel seien. Von der geplanten Erschliessung rät die bfu aus Gründen der Verkehrssicherheit ab. Der Mehrverkehr könne auf dem schlecht ausgebauten Fahrweg nicht akzeptiert werden (vgl. Fachbericht bfu, act. 20A, Ziff. II.2 f. sowie Ziff. III). Da sie bereits die Erschliessung von Parzelle Nr. 2___ aus Gründen der Verkehrssicherheit als ungenügend erachtet, schlägt die bfu mehrere Mass­nahmen zu deren Verbesserung vor (je ein Geländer von 1,5 m an der östlichen und westlichen Ecke, Signalisation 10 km/h, Schwellen im Bereich der westlichen und östlichen Ecken sowie bei den Fussgänger­zugängen, Zurückschneiden der Büsche bei der Unterführung zur Strand­parzelle, Anzeigen des Fusswegs zur Strandparzelle nur via Durchgang Hotel, Poller und Randmarkierung bei den Fussgängerzugängen). Dabei rät sie selbst dann von einer Erschliessung der geplanten Neubaute über die Parzelle Nr. 2___ ab, wenn diese Sicherheitsmassnahmen umgesetzt würden (vgl. Fachbericht bfu, act. 20A, Ziff. II.4 sowie Ziff. III).

6.4.3 Sowohl der Bericht des TBA als auch derjenige der bfu erwähnen die engen Verhältnisse und das Konfliktpotential zwischen verschiedenen Verkehrsteilnehmerinnen und -teilnehmern. In beiden Berichten wird darauf hingewiesen, dass der zu erwartende Mehrverkehr – der ebenfalls überein­stimmend als beträchtlich bezeichnet wird – zu mehr Ausweich- und Rück­wärtsmanövern führen wird. Während das TBA den engen Verhältnissen bei den Unterführungen eine gewisse (positive) Bremswirkung zuschreibt, sieht die bfu an diesen Stellen die grössten Gefahren aufgrund der gerin­gen Anhaltesichtweiten und den Fussgängerzugängen, welche sich in den Unterführungen und damit an den engsten Stellen befinden. Die Beurtei­lung des TBA vermag in diesem Punkt nicht zu überzeugen, zumal darin die Sichtproblematik in den Unterführungen und an der östlichen und west­lichen Ecke der Überbauung nicht berücksichtigt wurde. Dass diese Proble­matik jedoch besteht, lässt sich anhand der vorhandenen Bilder in den Berich­ten der bfu und des TBA erkennen (vgl. Fachbericht bfu, act. 20A, Abbildungen Nrn. 1, 2 und 4; Fotodokumentation zum Fachbericht TBA, Akten BVE [act. 5A], pag. 80 ff., Fotos Nrn. 6, 8, 12, 13 und 14). Die bfu hat im Weiteren überzeugend dargelegt, wie sich die entlang der gesamten Strecke befindlichen Parkplätze und Garagen auf die Verkehrssicherheit auswirken. So ist insbesondere einleuchtend, dass die ersten Meter aus der Garage oder dem Parkplatz heraus «blind» gefahren werden und die bereits kleine Ausweichfläche für Verkehrsteilnehmerinnen und -teilnehmer insbesondere entlang der Garagen von der benötigten Manövrierfläche verdrängt wird. Aufgrund des erwarteten Mehrverkehrs ist zudem mit weite­ren Verkehrsteilnehmerinnen und ‑teilnehmern in diesem Bereich zu rech­nen, womit sich die Ausweichfläche zusätzlich verkleinert. Die Bilder ma­chen die Platzverhältnisse deutlich und stützen die Ansicht, welche bereits die BVE vertreten hat (vgl. angefochtener Entscheid, E. 4e), dass der ge­samten Zufahrt die Funktion einer Manövrierfläche zukommt (vgl. Fach­bericht bfu, act. 20A, Abbildung Nr. 3; Fotodokumentation zum Fachbericht TBA, Akten BVE [act. 5A], pag. 80 ff., Fotos Nrn. 4, 7, 9-13, 15 und 16). Das TBA geht davon aus, dass auf der gesamten Strecke im Schritttempo gefahren wird. Überzeugender ist die Annahme der bfu, welche von einer höheren Geschwindigkeit ausgeht und als Sicherheitsmassnahme an den heiklen Stellen eine Begrenzung der Geschwindigkeit auf 10 km/h vor­schlägt. Zwar sind die Verhältnisse eng, doch sind sie nicht so eng, dass ein Auto durchwegs im Schritttempo unterwegs wäre. Insbesondere dann nicht, wenn gerade kein Kreuzungs- oder Ausweichmanöver nötig ist, was sich jedoch aufgrund der schlechten Sichtverhältnisse sehr schnell ändern und zu heiklen Situationen führen kann. Wesentliche Differenzen zwischen dem Bericht des TBA und demjenigen der bfu sind nicht erkennbar. Die eingehenden Erörterungen der bfu erweisen sich jedoch insgesamt als diffe­renzierter und besser nachvollziehbar als der Bericht des TBA. Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Verkehrssicherheit mit der projektierten Erschliessung nicht gewährleistet ist.

6.4.4 Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, vermag an dieser Beurteilung nichts zu ändern: Dass die bfu einen Mehrverkehr von bis zu 60 Fahrten pro Tag angenommen hat, bzw. der Mehrverkehr vom TBA als beträchtlich bezeichnet wurde, ist nicht zu beanstanden. Geplant sind gegen­über der heutigen Situation 20 zusätzliche Velo- und 15 Autoabstell­plätze (sechs Einstellhallenplätze, acht Einzelgaragenplätze, ein Besucher­parkplatz; vgl. generelle Baubewilligung vom 27.12.2012, Baubewil­ligungsakten [act. 5B], pag. 211 ff., Ziff. II.8.9 S. 11 sowie Plan Grundrisse, 1:100 vom 3.12.2012, rote Sichtmappe in Akten BVE [act. 5A1]). Unklar ist, wie und von wem die drei offenbar bereits bestehenden Parkplätze auf Par­zelle Nr. 1___ bisher genutzt wurden und ob deshalb – wie vom Beschwer­deführer geltend gemacht – nur von 12 zusätzlichen Autoabstellplätzen auszugehen ist (vgl. Beschwerde, S. 2). Geht man zugunsten des Be­schwerdeführers davon aus und vergleicht man diese Zahl mit der Anzahl Garagen und Parkplätzen auf der nördlichen (16 Garagen) und westlichen Seite (10 Garagen und 3 Parkplätze) der Überbauung «I.________» – diese Bereiche wurden im Bericht der bfu als die gefährlichsten bezeichnet – dann handelt es sich um eine nicht unerhebliche Zunahme von über 40 %. Im Bereich der westlichen Unterführung/Ecke wird der Verkehr potenziell sogar verdoppelt. Wenn der Beschwerdeführer geltend macht, dass die Erschliessung bisher zu keinen Problemen geführt habe (vgl. Schluss­bemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 2), dann ist auf den mit dem Bauvorhaben einhergehenden Mehrverkehr zu verweisen.

6.5 Der Beschwerdeführer erklärt sich bereit, die von der bfu vorge­schlagenen Massnahmen umzusetzen, und schlägt darüber hinaus eigene Massnahmen zur Verbesserung der Verkehrssicherheit vor (vgl. Schluss­bemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 1). Es stellt sich die Frage, ob dies etwas an der Beurteilung ändern könnte.

6.5.1 Ausgangspunkt der verwaltungsgerichtlichen Beurteilung bildet das Projekt, wie es gemäss Baugesuch von der BVE beurteilt wurde. Im Ver­fahren vor dem Verwaltungsgericht sind Projektänderungen ausgeschlos­sen (Art. 43 Abs. 4 BewD). Vorbehalten bleibt unter anderem die Befugnis des Gerichts, die Sache zwecks Prüfung einer Projektänderung an die Vor­instanz zurückzuweisen. Ein Rechtsanspruch auf Rückweisung besteht nicht; der Entscheid liegt vielmehr im Ermessen des Gerichts. Eine Rück­weisung ist ausserdem nur sinnvoll, wenn die Aussicht besteht, dass die Projektänderung bewilligt werden kann (BVR 2012 S. 74 E. 4.3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13b). Vorstellbar wäre auch, die von der bfu und vom Beschwerdeführer vorgeschlagenen Massnahmen als Auflagen in die Baubewilligung aufzunehmen. Solche Nebenbestimmungen kommen grundsätzlich nur in Betracht bei Bauvorhaben, die je nach ihrer näheren Gestaltung oder Einrichtung oder je nach der Art der Nutzung oder Betriebsführung sowohl gesetzeskonform als auch gesetzwidrig sein kön­nen, und sind in diesen Fällen das Mittel, um die gesetzwidrigen Aus­wirkungen zu verhindern. Wenn ein Bauvorhaben den gesetzlichen An­forderungen nicht entspricht, kann der Mangel in der Regel nicht mit Be­dingungen oder Auflagen geheilt werden. Dazu bedarf es entweder einer Projektänderung oder einer Ausnahmebewilligung. Vorbehalten bleiben Fälle, in denen eine Baubewilligung unter der Bedingung erteilt wird, dass bei der Ausführung des Vorhabens eine geringfügige, eindeutig bestimm­bare Änderung vorgenommen wird (BVR 2012 S. 74 E. 4.3.2; vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a Bst. b und c mit Hinweisen; Andreas Baumann, in Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, § 59 N. 43-51).

6.5.2 Der Beschwerdeführer hat im Rahmen seines Bauprojekts keine baulichen Massnahmen auf Parzelle Nr. 2___ vorgesehen. Nun schlägt er nebst den von der bfu genannten Massnahmen (vgl. vorne E. 6.4.2) vor, die Hecke an der nördlichen Grundstücksgrenze im Bereich der östlichen und westlichen Ecken der Überbauung zu entfernen. Auf der östlichen Seite beabsichtigt er die Aufhebung eines Parkfeldes. Weiter sieht er vor, entlang der Garagen eine Leitlinie zu ziehen und im Bereich der Fuss­gänger­zugänge in den Unterführungen Spiegel aufzustellen (vgl. Schluss­bemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 1 sowie beigelegter Situa­tionsplan, act. 25A1). All diese Massnahmen würden auf fremdem Grund ausgeführt. Eine Zustimmung der Eigentümerschaft von Parzelle Nr. 2___ liegt nicht vor und es ist auch nicht zu erwarten, dass sie ohne weiteres erteilt würde. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass die vorgesehenen Massnahmen von der Eigentümerschaft der Parzelle Nr. 2___ aufgrund sei­nes Fuss- und Fahrwegrechts geduldet werden müssten. Ob die Dienstbar­keit einen solchen Anspruch vermittelt, ist unklar. Im Dienstbarkeitsvertrag vom 30. Januar 1986 (Baubewilligungsakten [act. 5B], pag. 5 f.) wird zur Beschreibung der belasteten Wegstrecke auf den beigehefteten Situations­plan verwiesen. Darin ist das Wegrecht entlang der nördlichen Parzellen­grenze und damit im Bereich der bestehenden Hecke und wohl auch des aufzuhebenden Parkplatzes eingezeichnet. Der Dienstbarkeitsvertrag hält jedoch auch fest, dass die Eigentümerschaft der belasteten Parzelle auf dem südöstlichen Teil des Grundstücks, auf welchem auch ein Teil der zu entfernende Hecke und der aufzuhebende Parkplatz liegen, «jederzeit die Verlegung der Strecke (…) nach ihrem Gutdünken vornehmen kann». Zu­dem gilt es zu beachten, dass die Hecke innerhalb des Bahnabstands ge­mäss Art. 14 SBV liegt und eine Verbreiterung der Zufahrt in diesen Be­reich hineinreichen würde. Damit ist zumindest fraglich, ob die Hecke ent­fernt und ein Parkfeld aufgehoben werden könnte.

6.5.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, die von ihm vorgesehene Zufahrt über Parzelle Nr. 2___ sei unter dem geltenden Zonenplan die einzig mögliche Erschliessung. Dieses Vorbringen vermag ihm nicht zu helfen, da es ihn nicht davon entbindet, eine genügende Erschliessung sicherzustel­len (vgl. vorne E. 3.3). Im Übrigen zeigt der Beschwerdeführer nicht auf, welche anderen Erschliessungsmöglichkeiten er ernsthaft in Betracht ge­zogen hat und weshalb diese nicht möglich sind. So geht das TBA davon aus, dass eine Erschliessung über die Kantonsstrasse problemlos möglich wäre (vgl. Fachbericht TBA, Akten BVE [act. 5A], pag. 76 ff., Ziff. 2.6). Dass dadurch allenfalls ein Teil des südlichen Baufeldes nicht mehr überbaut werden kann (vgl. Schlussbemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 2), ändert nichts am Erfordernis einer verkehrssicheren Strassenerschlies­sung. Auch die bfu weist in ihrem Bericht auf eine Anschlussmöglichkeit ab der Kantonsstrasse hin (vgl. Fachbericht bfu, act. 20A, S. 13 und Abbildung Nr. 8). Dass das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern dieser Möglichkeit eine Absage erteilt haben soll, wie der Beschwerde­führer behauptet (vgl. Schlussbemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 2), ist nicht belegt.

6.5.4 Weiteres kommt hinzu: Die von der bfu vorgeschlagenen Mass­nahmen sollen die bestehende Erschliessungssituation verbessern. Die bfu hat die Verkehrssicherheit der geplanten Erschliessung auch nach einer allfälligen Umsetzung der von ihr genannten Massnahmen verneint. Dies ist nachvollziehbar, ändert doch eine Realisierung dieser Massnahmen weder etwas an den Platzverhältnissen noch am zu erwartenden Mehrverkehr. Auch würde die Zufahrt vor einer Vielzahl von Garagen vorbeiführen und die Anhaltesichtweiten würden ebenfalls nicht verlängert. Schliesslich hät­ten diese Massnahmen auch kaum einen Einfluss auf die Sicherheit der Velofahrenden, welche im Bericht des TBA als besonders gefährdet hervor­gehoben werden. Auch die zusätzlichen Massnahmen des Beschwerde­führers sind nicht geeignet, die Probleme der Verkehrssicherheit zu lösen. So bliebe weiterhin ein Konfliktpotential zwischen dem Langsamverkehr und dem motorisierten Verkehr insbesondere im Bereich der Garagen­zeilen bestehen. Auch auf den zu erwartenden Mehrverkehr und die engen Platzverhältnisse hätten die Massnahmen keinen Einfluss. An der östlichen Ecke würde sich die Anhaltesichtweite etwas verlängern, an der westlichen jedoch kaum.

6.5.5 Zusammenfassend bestehen erhebliche Zweifel sowohl an der Um­setzbarkeit der vorgesehenen Massnahmen als auch an deren Wirksam­keit. Auf eine Rückweisung an die Vorinstanz zwecks Prüfung der Projekt­änderung ist deshalb zu verzichten. Wenn fraglich ist, ob mit einer Um­setzung der vorgeschlagenen Massnahmen die Rechtswidrigkeit behoben werden kann, erweist sich eine Ergänzung der Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung ebenfalls als ungeeignet. So hat denn das Bundes­gericht betreffend den Fall einer ungenügenden Erschliessung festge­halten, dass dies keinen untergeordneten Mangel darstelle und es nicht möglich sei, eine Bewilligung mit der Auflage zu erteilen, dass die Er­schliessung genügend sei (BGer 1C_192/2009 vom 17.11.2009, E. 2.4, bestätigt in 1C_37/2011 vom 14.4.2011, E. 3.3 f.).

6.6 Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, dass innerhalb des Perimeters des Überbauungsplans aus Gründen der Rechtsgleichheit (Art. 8 der Bundesver­fassung [BV; SR 101]; Art. 10 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]) betreffend die Erschliessung für alle das Gleiche gelten müsse (vgl. Schlussbemerkungen vom 22./26.4.2014, act. 25, S. 2). Dem ist entgegenzuhalten, dass die vom Beschwerdeführer gewünschte Strassenerschliessung im Überbauungsplan Nr. 2 «I.________» mit SBV nicht vorgesehen ist, und insbesondere den Anforderungen an die Verkehrssicherheit nicht genügt. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Beurteilung gegen das Gebot der rechtsgleichen Behandlung verstossen soll, zumal wie aufgezeigt eine andere Erschliessungsmöglichkeit besteht.

6.7 Die BVE ist damit im Ergebnis zu Recht von einer ungenügenden und nicht bewilligungsfähigen Erschliessung ausgegangen und die Be­schwerde erweist sich insoweit als unbegründet. – Die entscheidwesentli­chen Tatsachen für diese Beurteilung ergeben sich mit genügender Klarheit aus den Akten. Es haben sich zwei Fachbehörden zur Erschliessungssitua­tion geäussert und diese fotografisch dokumentiert. Von einer Besichtigung vor Ort, wie sie der Beschwerdeführer in seinen Schlussbemerkungen be­antragt (act. 25, S. 2 a.E.), sind keine zusätzlichen Erkenntnisse zu erwar­ten. Der Antrag wird deshalb abgewiesen (vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 10).

7.

Zu prüfen ist weiter, ob die BVE zu Recht befunden hat, dass es dem Bau­vorhaben an den nötigen Aufenthalts- und Kinderspielplätzen im Sinn von Art. 15 BauG i.V.m. Art. 42 ff. BauV fehle.

7.1 Die BVE hat zunächst festgehalten, dass der Kinderspielplatz auf dem als Grünzone bzw. Grünfläche (Art. 79 BauG) ausgeschiedenen Teil der Parzelle geplant ist. Nach Art. 79 Abs. 2 BauG sind in Grünzonen nur unterirdische Bauten zulässig sowie solche, die für die Pflege der Grün­zone nötig sind. Diese Bauten dürfen den Zweck der Grünzone nicht be­einträchtigen. Die BVE ist gestützt auf diese Bestimmung zum Schluss gekommen, dass ein Kinderspielplatz, welcher im Freien zu schaffen sei (Art. 15 Abs. 1 BauG; Art. 44 Abs. 4 BauV), nicht mit der Zonenvorschrift vereinbar und damit am vorgesehenen Standort unzulässig sei (vgl. ange­fochtener Entscheid, E. 5 mit Hinweis auf Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 79 N. 2). Dies ist nicht zu beanstanden und auch der Beschwerdeführer hält dem nichts entgegen. Damit kann offenbleiben, ob mit Art. 3 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 SBV ein verbindlicher Standort innerhalb des Perimeters des Über­bauungsplans (Uferparzellen Nrn. 3___ und 4___) – (auch) für den Spielplatz des strittigen Bauvorhabens – festgelegt worden ist und ein Standort auf einem anderen Grundstück dem Überbauungsplan widersprechen würde (vgl. angefochtener Entscheid, E. 5c).

7.2 Der Beschwerdeführer verweist auf den neu vorgesehenen Standort des Kinderspielplatzes im Bereich des Bauzonenteils der Parzelle auf der Südseite des Gebäudes. Er beantragt, den neuen Standort in die Bewilli­gung aufzunehmen (vgl. vorne Bst. C). Dabei handelt es sich in der Sache um eine Projektänderung. Einen angepassten Umgebungsplan, auf wel­chem die Fläche für den Kinderspielplatz ausgeschieden wäre, hat er nicht eingereicht. Ohnehin ist betreffend Zulässigkeit der Projektänderung im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht auf das vorne in E. 6.5.1 Gesagte zu verweisen. Eine Projektänderung ist im Verfahren vor dem Verwal­tungsgericht nicht mehr zulässig und eine Rückweisung an die BVE zur Beurteilung der Projektänderung würde keinen Sinn machen, da das Bau­projekt bereits an der ungenügenden Erschliessung scheitert und die Aus­arbeitung einer neuen Strassenerschliessung Auswirkungen auf den Stand­ort des Kinderspielplatzes haben kann. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.

8.

8.1 Zusammenfassend ist die BVE zu Recht zum Schluss gekommen, dass das Bauvorhaben hinsichtlich der geplanten Erschliessung sowie des vorgesehenen Kinderspielplatzes nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Unter diesen Umständen war sie nicht gehalten, die weiteren beanstandeten Punkte zu prüfen. Die Beschwerde erweist sich in allen Tei­len als unbegründet und ist abzuweisen.

8.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig. Er hat die Verfahrenskosten zu tragen und der Beschwerde­gegnerschaft, soweit anwaltlich vertreten, die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 sowie Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Für den Fachbericht der bfu sind zusätzliche Gebühren zu erheben (Art. 103 Abs. 1 Satz 2 VRPG).

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.-- zuzüglich der Kosten von Fr. 1'500.-- für den Fachbericht der bfu, ausma­chend insgesamt Fr. 4'500.--, werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Der Beschwerdeführer hat dem Beschwerdegegner 4 die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, festgesetzt auf Fr. 4'467.40 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

dem Beschwerdeführer

der Beschwerdegegnerschaft 1

der Beschwerdegegnerschaft 2

der Beschwerdegegnerschaft 3

dem Beschwerdegegner 4

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

der Einwohnergemeinde Därligen

und mitzuteilen:

dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli

Der Abteilungspräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.