Baubewilligung für die Erstellung eines Dreifamilienhauses - Art. 75b BV (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 11. Dezember 2012 - RA Nr. 110/2012/181)

100.2013.31/32U

KEP/COZ/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 2. September 2014

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Keller

Gerichtsschreiberin Conrad

100.2013.31

A.________ vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführerin 1

100.2013.32

B.________ handelnd durch die statutarischen Organe

vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdeführerin 2

gegen

C.________ und D.________ vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdegegnerschaft

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Gsteig Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, 3785 Gsteig b. Gstaad

betreffend Baubewilligung für die Erstellung eines Dreifamilienhauses; Art. 75b BV (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 11. Dezember 2012; RA Nr. 110/2012/181)

Sachverhalt:

A.

Am 19. Juli 2012 reichten C.________ und D.________ bei der Einwohnergemeinde (EG) Gsteig ein Baugesuch ein für den Neubau eines Dreifamilienhauses mit einer Autoeinstellhalle auf der in der Wohn- und Gewerbezone 3 (WG 3) liegenden Parzelle Gsteig Gbbl. Nr. 1___. Da­gegen erhoben A.________ und B.________ Einsprache. Sie rügten, das geplante Projekt verstosse gegen den von Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommenen Art. 75b der Bundesverfassung (BV; SR 101) betreffend Zweitwohnungen. Am 15. Oktober 2012 bewilligte das Regierungsstatthalteramt (RSA) Obersimmental-Saanen das Vorhaben und wies die Einsprachen ab.

B.

Gegen diesen Gesamtentscheid reichten A.________ und B.________ am 21. November bzw. 15. November 2012 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Die BVE wies die Beschwerden am 11. Dezember 2012 ab.

C.

Dagegen haben A.________ am 17. Januar 2013 und B.________ am 18. Januar 2012 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der Entscheid der BVE sei aufzuheben und das Baugesuch vom 17. Juli 2012 sei abzuweisen bzw. die Baubewilligung sei nicht zu er­teilen. B.________ stellt zusätzlich den Antrag, eventuell sei die Sache zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Des Weiteren sei das Verfahren zu sistieren, bis ein rechtskräftiger Entscheid des Ver­waltungs­gerichts oder des Bundesgerichts zur Anwendbarkeit von Art. 75b BV auf hängige Beschwerdeverfahren vorliege.

Der damalige Abteilungspräsident hat mit Verfügung vom 21. Januar 2013 die beiden Verfahren 100.2013.31 und 100.2013.32 vereinigt.

Mit Beschwerdeantwort vom 21. Februar 2013 beantragen C.________ und D.________, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die BVE hat mit Eingabe vom 24. Januar 2013 auf eine Stellungnahme verzichtet. Die EG Gsteig hat sich nicht vernehmen lassen. A.________ und B.________ haben je mit Replik vom 2. April 2013 an ihren Rechtsbegehren festgehalten. C.________ und D.________ haben mit Eingabe vom 6. Mai 2013 auf die Einreichung einer Duplik verzichtet. Sie haben jedoch zum Ausdruck gebracht, dass sie an ihren Begehren festhalten. Die BVE hat auf eine Stellungnahme verzich­tet.

Das Bundesgericht hat am 22. Mai 2013 zwei Grundsatzurteile zur An­wend­barkeit von Art. 75b BV gefällt. Der Instruktionsrichter hat mit Ver­fügung vom 2. Juli 2013 C.________ und D.________ aufgefor­dert, im Licht der Urteile zur Beschwerdesache Stellung zu nehmen und anzugeben, ob sie am Bauvorhaben festhalten oder nicht und bejahenden­falls, wie sie die geplante Baute zu nutzen gedenken. Mit Zwischenver­fügung vom 20. Januar 2014 hat der Instruktionsrichter deren Antrag auf Sistierung des Verfahrens abgewiesen und ihnen erneut Gelegenheit ge­geben, sich zur vorgesehenen Nutzung der Wohnungen zu äussern. Mit Eingabe vom 22. April 2014 haben C.________ und D.________ an ihrem Bauvorhaben festgehalten und erklärt, die Einheiten des Dreifamilienhauses als Erstwohnungen zu nutzen und diese Nutzung im Grundbuch anzumerken. Die weiteren Verfahrensbeteiligten haben sich mit diesem Vorgehen einverstanden erklärt. A.________ hat mit Ein­gabe vom 14. Mai 2014 ihre Rechtsbegehren wie folgt modifiziert:

«a) Die Beschwerde sei gutzuheissen, und der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) vom 11. De­zem­ber 2012 sei aufzuheben;

b) Der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramtes Ober­simmen­tal-Saanen vom 15. Oktober 2012 sei mit Ausnahme von Ziff. 2.2.2. (Abweisung Einsprachen) zu bestätigen und mit der fol­genden Auflage zu ergänzen:

ERSTWOHNUNGEN

Die aufgrund dieser Baubewilligung erstellten Wohnungen müssen als Erstwohnungen genutzt werden.

ANMERKUNG IM GRUNDBUCH

Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird ange­wiesen, auf dem Grundbuchblatt der Parzelle Gsteig Gbbl.-Nr. 1___ die Anmerkung "Erstwohnungen" anzubringen.

c) die Verfahrenskosten für das Verfahren vor der BVE und vor dem Ver­waltungsgericht seien den Beschwerdegegnern zu auferlegen; und

d) die Beschwerdegegner seien ferner anzuweisen, der Beschwerde­führerin 1 die Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungs­gericht zu ersetzen.»

B.________ hat mit Eingabe vom 16. Mai 2014 ihre Rechtsbegehren wie folgt geändert:

«1. Die Baubewilligung sei zu erteilen, aber nur mit der Auflage gemäss Art. 6 Abs. 1 und entsprechender Anmerkung im Grundbuch ge­mäss Art. 6 Abs. 2 der Zweitwohnungsverordnung (SR 702), dass die Baute nur als Erstwohnungen genutzt werden darf.

2. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung (im Sinne von Ziffer 1) an die Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen.

3. Die Verfahrenskosten vor BVE und Verwaltungsgericht seien den Be­schwerdegegnern aufzuerlegen und diese seien zu verpflichten, die Beschwerdeführerin 2 ausseramtlich zu entschädigen.»

Mit Verfügung vom 26. Mai 2014 hat der Instruktionsrichter den Parteien einen Vergleich vorgeschlagen, der jedoch mangels Einigkeit bezüglich der Kostenliquidation nicht zustande gekommen ist.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig.

1.2 Gemäss Art. 79 Abs. 1 VRPG ist zur Verwaltungsgerichts­beschwerde befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (Bst. a; sog. formelle Beschwer), durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (Bst. b) und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung oder des Entscheids hat (Bst. c; sog. materielle Beschwer; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 und 2 i.V.m. Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Materiell beschwert ist demnach, wer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung oder des an­gefochtenen Entscheids zieht. Bei Bauvorhaben stehen naturgemäss die Nachbarinnen und Nachbarn des Baugrundstücks in einer besonders nahen Beziehung zur Streitsache (BVR 2011 S. 498 E. 2.3 f., 2006 S. 261 E. 2.2; BGE 137 II 30 E. 2.2.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 35-35c N. 16 und 17).

1.3 Die Beschwerdeführerin 1 übt als Mitglied einer einfachen Gesell­schaft Gesamteigentum an der Stockwerkeinheit Gbbl. Nr. 2___-3 aus. Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, sie hätte nur gemeinsam mit ihrem Gesellschaftspartner Beschwerde führen dürfen (Beschwerdeant­wort, S. 3). – Die einfachen Gesellschafter müssen gemäss Art. 653 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) grundsätzlich ge­meinsam über ihr Eigentum verfügen und in prozessualer Hinsicht gemein­sam Rechte geltend machen oder belangt werden (notwendige Streit­genos­senschaft; Art. 13 Abs. 1 VRPG i.V.m. Art. 70 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272]; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 13 N. 4). Im Verwaltungs- und Verwaltungsgerichtsverfahren ergibt sich die Befugnis zur Beteiligung an solchen Verfahren jedoch nicht aus der Legitimation zur Sache, sondern aus der prozessualen Legitimation zum Verfahren (hinreichende individuelle Betroffenheit und Beziehungs­nähe zum Verfahrensgegenstand). Diese Verfahrensvoraussetzung kann auch bei einzelnen Mitgliedern einer notwendigen Streitgenossenschaft erfüllt sein und dazu führen, dass ihre Legitimation zum selbständigen Aus­üben von Parteirechten zu bejahen ist. In diesem Sinn kann im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens auch in Fällen gemeinschaftlichen Eigen­tums in eigenem Namen Beschwerde führen, wer als Nachbarin oder Nach­bar besonders betroffen ist (VGE 2013/174 vom 18.12.2013, E. 1.3, 2009/12 vom 3.6.2009, E. 1.1, 22267 vom 26.8.2005, E. 1.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 20; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 13 N. 6). – Die Beschwerdeführerin 1 hat am vorinstanzlichen Ver­fahren teilgenommen, ist als direkt an die Bauparzelle anstossende Nach­barin durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. Unter diesen Umständen ist ihre selbständige Anfechtungsbefugnis zu bejahen.

1.4 Die Beschwerdegegnerschaft bringt weiter vor, die Beschwerde­führerin 2 sei nicht beschwerdebefugt, weil die umstrittene Sache keine Bundesaufgabe sei. – Das Bundesgericht hat eingehend dargelegt, wes­halb die Begrenzung des Zweitwohnungsbaus nach Art. 75b Abs. 1 BV eine Bundesaufgabe darstellt, die in erster Linie den Schutz von Natur, Landschaft und Heimat bezweckt (BGE 139 II 271 E. 9.3 ff., insbesondere E. 11 mit Verweis auf die Botschaft des Bundesrats vom 29.10.2008 zur eidgenössischen Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweit­wohnungen!», in Bundesblatt 2008 S. 8757; zur unmittelbaren Anwendbar­keit von Art. 75b Abs. 1 BV vgl. BGE 139 II 243 E. 9 ff.). Die Baubewilligung vom 15. Oktober 2012 ist folglich in Erfüllung einer Bundesaufgabe ergan­gen, weshalb die Beschwerdeführerin 2 bereits von Bundesrechts wegen beschwerdebefugt ist (Art. 12 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz [NHG; SR 451] i.V.m. Art. 1 und Anhang Ziff. 9 der Verordnung vom 27. Juni 1990 über die Bezeichnung der im Be­reich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes be­schwer­deberechtigten Organisationen [VBO; SR 814.076]). Sie ist so­dann unabhängig vom Vorliegen einer Bundesaufgabe gestützt auf kan­tonales Recht zur Beschwerde an das Verwaltungsgericht befugt (Art. 79 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 40a und 35a BauG; VGE 2013/92 vom 12.2.2014, E. 1.2; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 65 N. 22). Die Beschwerde­führe­rin 2 hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Sie ist dem­nach zur Beschwerde legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Be­schwerde ist einzutreten.

1.5 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

2.1 Die Beschwerdeführerin 1 bringt zunächst vor, die BVE habe gegen Art. 69 Abs. 1 VRPG verstossen, indem sie die Beschwerde als offen­sicht­lich unbegründet ohne Durchführung eines Schriftenwechsels abge­wiesen habe. Die Beschwerde sei mitnichten offensichtlich unbegründet. Da die BVE zu Unrecht davon ausgegangen sei, habe sie sich nicht mit allen vor­getragenen Argumenten, insbesondere nicht mit der Auffassung des Bundes­amts für Raumentwicklung (ARE) zur Anwendbarkeit der Zweitwoh­nungsvorschriften, auseinandergesetzt. Die BVE habe wohl eine rasche höchstrichterliche Klärung der strittigen Grundsatzfrage ermöglichen wol­len. Dies sei aber nicht in die Begründung des angefochtenen Ent­scheids eingeflossen, was eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1], Art. 21 ff. VRPG) bewirke.

2.2 Als offensichtlich unbegründet im Sinn von Art. 69 Abs. 1 VRPG ist eine Beschwerde zu bezeichnen, die klarerweise keinen Erfolg haben kann, weil Anträge oder Begründung in keiner Weise geeignet sind, das vorinstanzliche Erkenntnis umzustossen. Beschwerden, die schon vor Durch­führung des Schriftenwechsels als eindeutig unbegründet bezeichnet werden können, sind eher selten (Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 69 N. 8). – Es trifft zu, dass die Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsartikel der Bundesverfassung höchst umstritten waren und immer noch sind. Ob die BVE die Beschwerde unter diesen Umstän­den als offensichtlich unbegründet ohne Schriftenwechsel abweisen durfte, ist zweifelhaft, kann jedoch mit Blick auf das Folgende offenbleiben. Die Beschwerdeführerin 1 konnte in der Beschwerde ihren Standpunkt vorbrin­gen. Die BVE hat ihren Entscheid zwar knapp begründet. Dass sie sich nicht mit der Auffassung des ARE auseinandergesetzt hat, lässt die Begrün­dung jedoch nicht als ungenügend erscheinen. Mit den Hinweisen auf die gegenteiligen Meinungen brachte die BVE implizit zum Ausdruck, dass sie der Auffassung des ARE nicht folgen kann. Eine wirksame An­fechtung des Entscheids war denn auch ohne weiteres möglich. Ob die Begründung zutrifft, ist im Übrigen keine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der materiellen Prüfung (vgl. zur Begründungspflicht statt vieler BGE 138 I 232 E. 5.1, 136 I 229 E. 5.2; BVR 2012 S. 109 E. 2.3.3). Die Rüge der Gehörsverletzung erweist sich daher als unbegründet.

3.

Am 11. März 2012 ist mit Annahme der Volksinitiative «Schluss mit ufer­losem Bau von Zweitwohnungen!» Art. 75b BV in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV i.V.m. Art. 15 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die politi­schen Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 II 243 E. 8). Die neue Ver­fassungsnorm bestimmt, dass der Anteil der Zweitwohnungen am Gesamt­bestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Brutto­geschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent beschränkt ist. Das Bundesgericht hat entschieden, dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem Inkrafttreten anwendbar ist. Zwar bedarf die Bestimmung in weiten Teilen der Ausführung durch ein Bundesgesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch insoweit, als sie (in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in allen Gemeinden anordnet, in denen der 20 %-Zweitwohnungsanteil bereits erreicht oder überschritten ist. Dieses vorläufige Bauverbot kommt im Ergebnis einer Planungszone gleich. Es ist weit auszulegen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine Präjudizierung der künftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden (BGE 139 II 243 E. 9 ff.; Bernhard Waldmann, Das Bundesgericht hat ge­sprochen – erste Leiturteile zur Zweitwohnungsinitiative, in BR 2013 S. 233 ff.). Insofern erfasst es nicht nur Bauten, die erklärtermassen als Zweitwohnungen genutzt werden sollen, sondern auch solche, die als Zweit­wohnungen genutzt werden könnten (vgl. BGer 1C_289/2013 vom 28.10.2013, E. 3.2, 1C_604/2013 vom 8.10.2013, E. 3; vgl. zum Ganzen auch VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 3, 2012/422 vom 10.2.2014, E. 2 [nicht rechtskräftig; zur Publ. bestimmt]). – Das RSA hat die Baubewilligung am 15. Oktober 2012 und damit nach Inkrafttreten von Art. 75b BV erteilt. Unbestritten ist, dass der Zweitwohnungsanteil der EG Gsteig mehr als 20 Prozent beträgt (Art. 1 Abs. 2 i.V.m. Anhang Zweitwohnungsverordnung, Gemeinde Nr. 841). Das projektierte Dreifamilienhaus lässt eine Nutzung als Zweitwohnung zu. Das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerschaft fällt somit in den Anwendungsbereich von Art. 75b BV. Der angefochtene Ent­scheid ist insoweit rechtsfehlerhaft, als er die Anwendbarkeit des Zweitwoh­nungsartikels verneint (angefochtener Entscheid, E. 2).

4.

4.1 Ursprünglich lag die Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV und die Nutzung des projektierten Dreifamilienhauses als Zweitwohnung im Streit und die Beschwerdeführenden haben die Verweigerung der Baubewilligung beantragt. Gleichzeitig haben sie für den Fall, dass sich die Beschwerde­gegnerschaft für die Nutzung als Erstwohnungen entscheiden würde, eine Anmerkung der Nutzungsauflage im Grundbuch gefordert (vorne Bst. C). Nach dem Vorliegen der Grundsatzurteile des Bundesgerichts über die unmittelbare Anwendbarkeit des Zweitwohnungsartikels hat die Beschwer­degegnerschaft erklärt, die Wohnungen als Erstwohnungen nutzen zu wol­len mit entsprechender Anmerkung im Grundbuch (vorne Bst. C). Ohne eine im Grundbuch einzutragende Auflage zur Nutzung als Erstwohnungen wäre das Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig (vgl. Art. 6 i.V.m. Art. 4 Bst. a Zweitwohnungsverordnung). Die Erklärung der Beschwerdegegner­schaft, sich zu einem Nutzungsvorbehalt der Wohnungen zu verpflichten, bedeutet ein teilweises Unterziehen unter den gegnerischen Antrag. Erst in der Folge haben die Beschwerdeführenden ihre Anträge modifiziert (vorne Bst. C). Ihre Beschwerden erweisen sich nach dem Gesagten als offen­sichtlich begründet und sind (vollumfänglich) gutzuheissen. Über solche Beschwerden entscheidet das Gericht in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehör­den und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). Der vorinstanzliche Entscheid ist aufzuheben. Der Gesamtentscheid des Regierungsstatt­halters vom 15. Oktober 2012 ist – mit Ausnahme von Ziffer 4 des Disposi­tivs betreffend Nutzungsbeschränkung – zu bestätigen und mit der Auflage «Erstwohnungen» zu ergänzen. Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, ist anzuweisen, diese im Grundbuch anzumerken.

4.2 Soweit die EG Gsteig eine Ergänzung im Grundbuch wünscht, wo­nach bei Begründung von Stockwerkeigentum die Anmerkung der Nut­zungs­beschränkung auf die jeweiligen Stockwerkeinheiten zu übertragen sei, kann ihr nicht entsprochen werden (Stellungnahme vom 27.5.2014, act. 35). – Das Grundbuch dient der Rechtswahrheit und der Rechts­klarheit. Das bedeutet, dass die aus dem Grundbuch hervorgehenden Tat­sachen klar sein müssen und dem tatsächlichen Leben, d.h. der Wahrheit möglichst nahe kommen sollen (Urs Fasel, Kommentar zur Grundbuch­verordnung [GBV], 2. Aufl. 2013, Einl. 138-144 N. 144 sowie Art. 125 N. 12). Die Anmerkung soll bestehende, rechtlich relevante Tatsachen trans­parent machen (Urs Fasel, a.a.O., Art. 80 N. 5). Eine Nutzungs­beschränkung ist deshalb nur auf den ausgeschiedenen Stockwerkein­heiten anzumerken. Im hier interessierenden Fall liegt jedoch kein Stock­werkeigentum vor. Ein Hinweis im Grundbuch auf eine allfällige spätere Stockwerkeigentümerschaft ist nicht zulässig.

5.

5.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegen die Beschwerde­führenden. Die Beschwerdegegnerschaft gilt als vollumfänglich unterlie­gend. Sie hat für die Verfahren vor dem Verwaltungsgericht und vor der BVE die Verfahrenskosten zu tragen und den Beschwerdeführenden für beide Verfahren die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 VRPG; Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerschaft stellt die Tatsache, dass Grundsatzurteilen des Bundesgerichts gefolgt wird, keinen besonderen Umstand im Sinn von Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG dar und vermag daher keine andere Kosten­verteilung zu rechtfertigen (Eingabe vom 17.6.2014, S. 2; Merkli/Aeschli­mann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 16 und N. 9). Der Verweis auf BVR 1994 S. 91 E. 5d ist unbehelflich, da dort die Kostenverlegung bei einer Praxis­änderung angesprochen wird. Die Gemeinde hat weder Anträge gestellt noch ist sie in ihren Vermögensinteressen betroffen, weshalb ihr keine Kosten aufzuerlegen sind und sie auch keinen Anspruch auf Partei­kosten­ersatz hat (Art. 108 Abs. 2 und Art. 104 Abs. 4 VRPG).

5.2 Die Verfahrensvereinigung führt nicht dazu, dass die Beteiligten zu Streitgenossinnen werden. Die Kosten sind deshalb grundsätzlich so zu verlegen, wie wenn die verschiedenen Eingaben getrennt behandelt wor­den wären. Verringert sich durch die gemeinsame Behandlung der Bearbei­tungsaufwand, so ist diesem Umstand bei der Festsetzung der Verfahrens­kosten Rechnung zu tragen (Art. 103 Abs. 2 VRPG; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 17 N. 4 und 7 sowie Art. 103 N. 4). Der Beschwerde­gegnerschaft ist deshalb eine reduzierte Pauschalgebühr aufzuerlegen. Eine Änderung der Rechtsbegehren im Verlauf des Verfahrens kann zwar zu einer anderen Verlegung der Verfahrenskosten führen (Art. 108 Abs. 1 VRPG; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 8). Vorliegend hat die Änderung der Rechtsbegehren der Beschwerdeführenden zu keiner Ver­zögerung des Verfahrens bzw. zu keinem Mehraufwand geführt. Eine andere Kostenaufteilung rechtfertigt sich daher nicht.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerden in den Verfahren 100.2013.31 und 100.2013.32 werden gutgeheissen. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energie­direktion vom 11. Dezember 2012 wird aufgehoben und der Gesamt­entscheid des Regierungsstatthalteramts Obersimmental-Saanen vom 15. Oktober 2012 wird mit Ausnahme von Ziffer 4 des Dispositivs be­stätigt und mit der folgenden Auflage ergänzt:

«4. ERSTWOHNUNGEN

Die aufgrund dieser Baubewilligung erstellten Wohnungen müssen als Erstwohnungen genutzt werden.

ANMERKUNG IM GRUNDBUCH

Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, auf dem Grundbuchblatt der Parzelle Gsteig Gbbl. Nr. 1___ die An­merkung "Erstwohnungen" anzubringen.»

2. a) Die Kosten der Verfahren 100.2013.31 und 100.2013.32 vor dem Ver­waltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von je Fr. 1'500.--, insgesamt ausmachend Fr. 3'000.--, werden der Be­schwer­de­gegnerschaft auferlegt.

b) Die Beschwerdegegnerschaft hat den Beschwerdeführenden die Partei­kosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht wie folgt zu ersetzen:

-der Beschwerdeführerin 1 in der Höhe von Fr. 2'754.-- (inkl. Aus­lagen und MWSt) und

-der Beschwerdeführerin 2 in der Höhe von Fr. 2'580.-- (inkl. Aus­lagen).

3. a) Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern von Fr. 400.-- werden der Beschwerde­gegner­schaft auferlegt.

b) Die Beschwerdegegnerschaft hat der Beschwerdeführerin 2 die Partei­kosten für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern von Fr. 2'530.-- (inkl. Auslagen) zu er­setzen.

4. Zu eröffnen:

der Beschwerdeführerin 1

der Beschwerdeführerin 2

der Beschwerdegegnerschaft

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

der Einwohnergemeinde Gsteig

dem Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (mit Hinweis auf die im Grundbuch vorzunehmende Anmerkung gemäss Ziff. 1 des Dispositivs dieses Urteils)

dem Bundesamt für Raumentwicklung

und mitzuteilen:

dem Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.