Baubewilligung - Abbruch eines Gebäudes und Errichtung eines Mehrfamilienhauses - Art. 75b BV (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 14. Dezember 2012 - RA Nr. 110/2012/192)

100.2013.22U

KEP/COZ/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 4. September 2014

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Keller

Gerichtsschreiberin Conrad

A.________ handelnd durch die statutarischen Organe

vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführerin

gegen

1. ** B._____ AG** handelnd durch die statutarischen Organe

2. ** C.________**

beide vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdegegnerschaft

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Adelboden Baubewilligungsbehörde, Zelgstrasse 3, Postfach 193, 3715 Adelboden

betreffend Baubewilligung; Abbruch eines Gebäudes und Errichtung eines Mehrfamilienhauses; Art. 75b BV (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 14. Dezember 2012; RA Nr. 110/2012/192)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.09.2014, Nr. 100.2013.22U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

Am 8. Juni 2012 stellten die B._____ AG und C.________ bei der Einwohnergemeinde (EG) Adelboden ein Baugesuch für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines Mehr­familienhauses mit Einstellhalle auf der in der Wohnzone W2 gelegenen Parzelle Adelboden Gbbl. Nr. 1___. Dagegen erhob A.________ Ein­sprache. Sie rügte, das geplante Projekt verstosse gegen den von Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommenen Art. 75b der Bundesverfas­sung (BV; SR 101) betreffend Zweitwohnungen. Mit Gesamtentscheid vom 22. Oktober 2012 erteilte das Regierungsstatthalteramt (RSA) Frutigen-Niedersimmental die Baubewilligung und wies die Einsprache ab.

B.

Gegen diesen Gesamtentscheid erhob A.________ am 26. November 2012 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Die BVE wies die Beschwerde am 14. Dezember 2012 ab.

C.

Dagegen hat A.________ am 14. Januar 2013 Verwaltungsgerichts­beschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzu­heben und die Baubewilligung sei nicht zu erteilen. Mit Beschwerdeantwort vom 4. März 2013 beantragen die B._____ AG und C.________, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten bzw. die Be­schwerde sei abzuweisen. Die BVE hat auf eine Stellungnahme verzichtet. Die EG Adelboden hat sich nicht vernehmen lassen.

Das Bundesgericht hat am 22. Mai 2013 zwei Grundsatzurteile zur An­wend­barkeit von Art. 75b BV gefällt. Der Instruktionsrichter hat mit Ver­fügung vom 2. Juli 2013 die B._____ AG und C.________ aufgefordert, im Licht der Urteile zur Beschwerdesache Stellung zu nehmen und anzugeben, ob sie am Bauvorhaben festhalten oder nicht und bejahendenfalls, wie sie die geplante Baute zu nutzen gedenken. Die B._____ AG und C.________ haben am 16. September 2013 folgende Anträge gestellt:

«1. Das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis die Ausführungs­gesetzgebung zu Art. 75b BV auf Bundesebene in Kraft tritt und die Be­willigungsfähigkeit des Bauvorhabens unter dem neuen Recht ab­schiessend beurteilt werden kann.

2. Eventualiter: Die Angelegenheit sei an die Vorinstanz oder an die Bau­bewilligungsbehörde zurückzuweisen, verbunden mit der An­weisung, das Verfahren bis zum Inkrafttreten der Ausführungs­gesetzgebung zu Art. 75b BV zu sistieren und das Bauvorhaben dann­zumal im Lichte der neuen Vorschriften zum Bau von Zweit­wohnungen neu zu beurteilen.

3. Subeventualiter: Sollte das Verwaltungsgericht die vorstehenden An­träge ablehnen, sei der Beschwerdegegnerschaft eine neue Frist zur Stellungnahme zur Frage anzusetzen, ob und allenfalls mit wel­chen Modifikationen sie an ihrem Bauvorhaben festhält.

4. Bezüglich der Anträge gemäss Ziff. 1 und 2 wird vorbehalten, die Auf­hebung der Sistierung und die Erteilung der Baubewilligung un­ter Erlass von grundbuchlich anzumerkenden Nutzungs­beschrän­kun­gen im Sinne der Gesetzgebung über die Zweitwohnungs­initiative zu beantragen.»

Mit Zwischenverfügung vom 20. Januar 2014 hat der Instruktionsrichter den Antrag auf Sistierung des Verfahrens abgewiesen und der B._____ AG und C.________ erneut Gelegenheit gegeben sich zur vorgesehenen Nutzung der Wohnungen zu äussern. Mit Eingabe vom 14. Mai 2014 haben die B._____ AG und C.________ erklärt, im geplanten Mehrfamilienhaus Erstwohnungen realisieren zu wollen. A.________ hat mit Stellungnahme vom 10. Juni 2014 an ihren Rechtsbegehren festgehalten. Die BVE hat am 23. Mai 2014 erklärt, das Vorhaben könne mit der Auflage «Erstwohnung» bewilligt werden. Die EG Adelboden hat sich zur Eingabe vom 14. Mai 2014 nicht vernehmen lassen. Am 8. Juli 2014 hat sie sich zur Stellungnahme von A.________ ge­äussert. Die B._____ AG und C.________ haben am 7. August 2013 hierzu ebenfalls Stellung genommen.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson­ders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]).

1.2 Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, der Beschwerde mangle es an einer rechtsgenüglichen Begründung. Sie sei im Wesentli­chen wortgleich mit der Beschwerde im vorinstanzlichen Verfahren und befasse sich nicht mit der Begründung des angefochtenen Entscheids. Im Ergebnis stelle sie einen Verweis auf die Beschwerdebegründung im vor­instanzlichen Verfahren dar, was unzulässig sei (Beschwerdeantwort vom 4.3.2013, S. 3). – Gemäss Art. 32 Abs. 2 VRPG müssen Parteieingaben unter anderem eine Begründung enthalten, ansonsten auf sie nicht ein­zutreten ist (Art. 20a Abs. 2 i.V.m. Art. 32 Abs. 2 und Art. 33 Abs. 3 VRPG; BVR 2002 S. 426 E. 3a; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum berni­schen VRPG, 1997, Art. 32 N. 12, Art. 51 N. 6). An die Begründung werden zwar praxisgemäss keine hohen Anforderungen gestellt. Sie muss sich aber wenigstens in minimaler Form mit dem angefochtenen Erkenntnis auseinandersetzen und sinngemäss darauf schliessen lassen, welche Rechts­normen oder Grundsätze der Ermessensausübung nach Auffassung der opponierenden Partei verletzt oder inwiefern Sachverhaltselemente unrichtig oder unvollständig festgestellt worden sind (BVR 2006 S. 470 E. 2.4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 N. 15, auch zum Folgen­den). Ein blosser (globaler) Verweis auf frühere Rechtsschriften stellt daher keine rechtsgenügliche Begründung dar (BVR 1988 S. 97 E. 1b). Hingegen genügt es grundsätzlich, dass die Beschwerdeführerin ihre Argumentation vorträgt, wobei es ihr nicht verwehrt ist, frühere Ausführungen zu wieder­holen. Soweit sie sich nicht eingehend mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinandersetzt, läuft sie jedoch das Risiko, dass die Erwägungen als unbestritten betrachtet werden (VGE 21608 vom 27.8.2003, E. 2.1, 21843 vom 1.3.2004, E. 1.3). Die Wiederholung von Teilen der vor der Vorinstanz eingereichten Beschwerde stellt keinen unzulässigen Globalverweis auf diese Rechtsschrift dar. Mit ihren Ausführungen zur Anwendbarkeit von Art. 75b BV brachte die Beschwerdeführerin zum Ausdruck, weshalb sie dem angefochtenen Entscheid nicht folgen kann. Die Verwaltungsgerichts­beschwerde erfüllt damit ohne weiteres die Anforderungen an eine Begrün­dung gemäss Art. 32 VRPG. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

Am 11. März 2012 ist mit Annahme der Volksinitiative «Schluss mit ufer­losem Bau von Zweitwohnungen!» Art. 75b BV in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV i.V.m. Art. 15 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die politi­schen Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 II 243 E. 8). Die neue Verfas­sungsnorm bestimmt, dass der Anteil der Zweitwohnungen am Gesamt­bestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Brutto­geschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent beschränkt ist. Das Bundesgericht hat entschieden, dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem Inkrafttreten anwendbar ist. Zwar bedarf die Bestimmung in weiten Teilen der Ausführung durch ein Bundesgesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch insoweit, als sie (in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in allen Gemeinden anordnet, in denen der 20 %-Zweitwohnungsanteil bereits erreicht oder überschritten ist. Dieses vorläufige Bauverbot kommt im Ergebnis einer Planungszone gleich. Es ist weit auszulegen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine Präjudizierung der künftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden (BGE 139 II 243 E. 9 ff.; Bernhard Waldmann, Das Bundesgericht hat ge­sprochen – erste Leiturteile zur Zweitwohnungsinitiative, in BR 2013 S. 233 ff.). Insofern erfasst es nicht nur Bauten, die erklärtermassen als Zweitwohnungen genutzt werden sollen, sondern auch solche, die als Zweit­wohnungen genutzt werden könnten (vgl. BGer 1C_289/2013 vom 28.10.2013, E. 3.2, 1C_604/2013 vom 8.10.2013, E. 3; vgl. zum Ganzen VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 3, 4.1, 2012/422 vom 10.2.2014, E. 2 [nicht rechtskräftig; zur Publ. bestimmt]). – Das RSA hat die Baubewilligung am 22. Oktober 2012 und damit nach Inkrafttreten von Art. 75b BV erteilt. Unbestritten ist, dass der Zweitwohnungsanteil der EG Adelboden mehr als 20 Prozent beträgt (vgl. Art. 1 Abs. 2 i.V.m. Anhang Zweitwohnungsverord­nung, Gemeinde Nr. 561). Das projektierte Mehrfamilienhaus lässt eine Nutzung mit Zweitwohnungen zu. Das Bauvorhaben der Beschwerde­gegnerschaft fällt somit in den Anwendungsbereich von Art. 75b BV. Der angefochtene Entscheid ist insoweit rechtsfehlerhaft, als er die Anwendbar­keit des Zweitwohnungsartikels verneint (angefochtener Entscheid, E. 2c).

3.

3.1 Ursprünglich lag die Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV und die Nutzung des projektierten Mehrfamilienhauses als Zweitwohnung im Streit. Die Beschwerdeführerin hat die Verweigerung der Baubewilligung bean­tragt. Nach dem Vorliegen der Grundsatzurteile des Bundesgerichts über die unmittelbare Anwendbarkeit des Zweitwohnungsartikels erklärte die Beschwerdegegnerschaft, Erstwohnungen realisieren zu wollen (vorne Bst. C). Die Beschwerdeführerin hat an ihrem Antrag festgehalten, dass die Baubewilligung vom 22. Oktober 2012 aufzuheben sei. Zur Begründung hat sie ausgeführt, das Baugesuch müsse unter Durchführung eines Ein­spracheverfahrens geändert werden, was nicht Aufgabe des Verwaltungs­gerichts sei. Die Erklärung der Beschwerdegegnerschaft Erstwohnungen zu erstellen, genüge nicht, denn die Baubewilligung müsse mit der Bedin­gung, die Wohnungen als Erstwohnungen zu nutzen, im Grundbuch ein­getragen werden. Zudem seien weitere Auflagen erforderlich, um eine miss­bräuchliche Nutzung als Zweitwohnung zu verhindern. So sei mittels Auszug aus dem Einwohnerregister und Kaufvertrag bzw. Mietvertrag nach­zuweisen, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer, Mieterinnen und Mieter sowie ihre Rechtsnachfolger dauernden Wohnsitz in der Ge­meinde hätten. Für den Fall, dass die Wohnungen während mehr als drei Monaten unbewohnt seien, müsse die Gemeinde diese an Personen mit Wohnsitz in der EG Adelboden vermieten können. Weiter seien bei Wider­handlung gegen die Auflagen Sanktionen vorzusehen (Eingabe vom 10.6.2014).

3.2 Nach Art. 4 Bst. a der Zweitwohnungsverordnung dürfen in Gemein­den mit einem Anteil von mehr als 20 % Zweitwohnungen Bewilligungen für den Bau von Wohnungen erteilt werden, die als Erstwohnungen genutzt werden. Die Baubewilligungsbehörde legt in der Bewilligung für den Bau einer neuen Wohnung die Pflicht zu deren Nutzung nach Art. 4 Bst. a der Zweitwohnungsverordnung fest und weist das Grundbuchamt an, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung «Erst­wohnung» anzubringen (Art. 6 Abs. 1 und 2 der Zweitwohnungsverord­nung). Da die Beschwerdegegnerschaft die Wohnungen des Mehrfamilien­hauses als Erstwohnungen nutzen will, muss die Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 4 Bst. a i.V.m. Art. 6 Abs. 1 und 2 der Zweitwohnungsverord­nung als Auflage im Grundbuch angemerkt werden. Die Beschwerde­gegnerschaft hat denn auch mit Eingabe vom 7. August 2014 ausdrücklich bestätigt, dass sie mit einer entsprechenden Auflage einverstanden ist. Weitergehende Auflagen, wie sie die Beschwerdeführerin beantragt, sind weder gesetzlich vorgeschrieben noch erforderlich. Die Nutzungsbeschrän­kung gilt auch für allfällige Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 29 N. 8). Dass die Beschwerdegegnerschaft rechtsmissbräuchlich an­geben würde, die Wohnungen im Mehrfamilienhaus als Erstwohnungen nutzen zu wollen, hat die Beschwerdeführerin weder substantiiert dargetan noch sind Hinweise darauf ersichtlich (vgl. BGer 1C_874/2013 vom 4.4.2014, E. 4.5; VGE 2014/68-73 vom 25.8.2014, E. 3.2, 2014/1 vom 4.4.2014, E. 2.3 [beide nicht rechtskräftig]). Für die Überprüfung der Einhal­tung der Nutzungsbeschränkung ist die Baupolizeibehörde zuständig. Ins­besondere hat sie die Einhaltung der Auflage zur Nutzung als Erstwohnun­gen zu kontrollieren und nötigenfalls die Wiederherstellung des rechtmässi­gen Zustands zu verfügen bzw. durchzusetzen. Die von der Beschwerde­gegnerschaft veranlasste Ergänzung der Baubewilligung ist mit keinen bau­lichen Änderungen am geplanten Vorhaben verbunden. Da das Bau­gesuch, in dem die Nutzung nicht festgelegt wurde, sowohl eine gesetzes­konforme als auch eine gesetzwidrige Nutzung zuliess, die Auflage der Erstwohnungsnutzung aber die gesetzwidrigen Auswirkungen zu ver­hindern vermag, muss es mit dieser Nebenbestimmung bewilligt werden (BVR 2012 S. 74 E. 4.3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15 ff.). Die Erteilung der Baubewilligung mit einer Auflage zur Erstwohnungsnutzung ist nicht als eine eigentliche Projektänderung i.S. von Art. 43 BewD anzu­sehen (VGE 2014/1 vom 4.4.2014, E. 2.3 [nicht rechtskräftig]). Auch im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht können derartige Auflagen zur Bau­bewilligung angebracht werden (VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 5.1).

3.3 Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich beanstandet, die EG Adelboden habe ihre Nutzungsplanung nicht an Art. 75b BV und Art. 8 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumpla­nungsgesetz, RPG; SR 700) angepasst (Eingabe vom 10.6.2014, Ziff. 4), bezieht sie sich auf die kommunale Regelung des Erst- bzw. Zweit­wohnungsanteils, welche nicht Thema des vorliegenden Verfahrens ist, wie die Beschwerdegegnerschaft zutreffend vorgebracht hat (Eingabe vom 7.8.2014, S. 4). Das bundesrechtliche Zweitwohnungsverbot gemäss Art. 75b Abs. 1 BV gilt unabhängig davon, ob die Gemeinde ihrerseits Vor­schriften über den Erst- bzw. Zweitwohnungsanteil erlassen und ihren Zonenplan angepasst hat, weshalb nicht geprüft werden muss, ob die EG Adelboden mit Art. 12 des Gemeindebaureglements vom 23. November 2013 (GBR; rechtskräftig genehmigt am 31. März 2014) und der Ver­ordnung vom 27. Mai 2014 zum Vollzug des Erstwohnungsanteilplans (EWAP) ihren planungsrechtlichen Verpflichtungen nachgekommen ist.

3.4 Die von der Beschwerdegegnerschaft vorgesehene Nutzung der Wohnungen des Mehrfamilienhauses als Erstwohnungen ist nach dem Ge­sagten zulässig. Die Baubewilligung kann dafür unter entsprechender Auf­lage und Anmerkung im Grundbuch erteilt werden.

4.

4.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde als offensicht­lich begründet gutzuheissen ist, soweit die Beschwerdeführerin die Nicht­erteilung der Baubewilligung für Zweitwohnungen beantragt hat. Die Erklä­rung der Beschwerdegegnerschaft im Verlauf des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens, die Wohneinheiten des projektierten Mehrfamilienhauses als Erstwohnungen nutzen zu wollen, bedeutet zwar ein teilweises Unterziehen unter den gegnerischen Antrag, da das Bauvorhaben ohne einen solchen Nutzungsvorbehalt, der im Grundbuch als Auflage anzumerken ist, nicht bewilligungsfähig wäre (VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 5.1). Die Be­schwerdeführerin hat jedoch geltend gemacht, die Baubewilligung könne auch für Erstwohnungen nicht erteilt werden. Soweit sich ihre Beschwerde gegen die Erteilung der Baubewilligung für Erstwohnungen richtet, ist sie als offensichtlich unbegründet abzuweisen. Offensichtlich begründete oder unbegründete Beschwerden beurteilt das Verwaltungsgericht in Zweier­besetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organi­sation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). Ziff. 1 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids ist auf­zuheben. Der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalters vom 22. Okto­ber 2012 ist – mit Ausnahme von Ziffer 4.4 betreffend Abweisung der Einsprachen der Beschwerdeführerin – zu bestätigen und mit der Auf­lage «Erstwohnungen» zu ergänzen. Das Grundbuchamt Oberland ist an­zuweisen, diese im Grundbuch anzumerken.

4.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdeführerin als zur Hälfte obsiegend bzw. unterliegend. Ihr und der ebenfalls hälftig ob­siegenden bzw. unterliegenden Beschwerdegegnerschaft sind folglich die Verfahrenskosten vor dem Verwaltungsgericht je zur Hälfte aufzuerlegen (vgl. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführerin und die Beschwerde­gegnerschaft haben im Umfang ihres hälftigen Obsiegens Anspruch auf Ersatz ihrer Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Das vorinstanzliche Verfah­ren ist ohne Kostenfolgen geblieben (angefochtener Entscheid, Dispositiv Ziff. 2 und 3), weshalb hierfür keine Kosten zu verlegen sind.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Ziffer 1 des Entscheids der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 14. De­zem­ber 2012 wird aufgehoben und der Gesamtbauentscheid des Regierungs­statthalteramts Frutigen-Niedersimmental vom 22. Oktober 2012 wird mit Ausnahme von Ziffer 4.4 des Dispositivs bestätigt und mit der folgenden Auflage ergänzt:

«4.3.8 ERSTWOHNUNGEN

Die aufgrund dieser Baubewilligung erstellten Wohnungen müssen als Erstwohnungen genutzt werden.

ANMERKUNG IM GRUNDBUCH

Das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, wird angewiesen, auf dem Grundbuchblatt der Parzelle Adelboden Gbbl. Nr. 1___ die An­merkung "Erstwohnungen" anzubringen.»

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'500.--, werden je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 750.--, der Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerschaft auferlegt.

3. a) Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerschaft die Partei­kosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, festgesetzt auf Fr. 6'218.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zur Hälfte, ausmachend Fr. 3'109.--, zu ersetzen.

b) Die Beschwerdegegnerschaft hat der Beschwerdeführerin die Partei­kosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, festgesetzt auf Fr. 1'150.20 (je inkl. Auslagen und MWSt), zur Hälfte, ausmachend Fr. 575.10, zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

der Beschwerdeführerin

der Beschwerdegegnerschaft

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

der Einwohnergemeinde Adelboden

dem Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen (mit Hinweis auf die im Grundbuch vorzunehmende Anmerkung gemäss Ziff. 1 des Dis­posi­tivs dieses Urteils)

dem Bundesamt für Raumentwicklung

und mitzuteilen:

dem Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental

Der Abteilungspräsident:Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.