Baubewilligung für drei Wohnhäuser (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 30. April 2013 - RA Nr. 110/2011/126)

100.2013.187U

KEP/KOM/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 13. August 2014

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Häberli und Keller

Gerichtsschreiber Kocher

A.________

vertreten durch Fürsprecher …

Beschwerdeführer

gegen

1. ** B.________**

2. ** C.________**

3. ** D.________ AG,**handelnd durch die statutarischen Organe,

alle vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdegegnerschaft

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Hilterfingen

handelnd durch den Gemeinderat, Staatsstrasse 18, 3652 Hilterfingen

betreffend Baubewilligung für drei Wohnhäuser (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 30. April 2013; RA Nr. 110/2011/126)

Sachverhalt:

A.

Am 26. Januar 2010 reichten B.________, C.________ und die D.________ AG bei der Einwohnergemeinde (EG) Hilter­fingen ein Baugesuch für den Neubau von drei Wohnhäusern mit Park­galerie und überdeckter Zufahrtsrampe auf den Parzellen Hilterfingen Gbbl. Nrn. 1________, 2________, 3________ und 4________ ein. Die Parzellen liegen in der Wohn­zone E1/Holz. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen A.________ als Eigentümer der angrenzenden Parzelle Gbbl. Nr. 5________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 22. Juli 2011 erteilte der Regierungsstatthalter von Thun dem Vorhaben die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab.

B.

Dagegen erhob A.________ zusammen mit einer weiteren Person am 26. August 2011 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Diese holte beim Amt für Gemeinden und Raum­ordnung des Kantons Bern (AGR) und beim Oberingenieurkreis I des Tief­bauamts des Kantons Bern Fachberichte und Stellungnahmen zu ver­schiedenen Fragen ein und führte am 5. Juni 2012 einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. B.________, C.________ und die D.________ AG passten das Vorhaben in verschiedenen Punkten an und reichten entsprechende Projektänderungen ein, zuletzt gemäss den revidierten Plänen vom 20. September 2012. Mit Entscheid vom 30. April 2013 wies die BVE das Rechtsmittel ab.

C.

Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 30. Mai 2013 stellt A.________ das Rechtsbegehren, der Entscheid der BVE vom 30. April 2013 sei auf­zuheben und es sei der Bauabschlag zu erteilen.

B.________, C.________ und die D.________ AG beantragen mit Beschwerdeantwort vom 1. Juli 2013 die Abweisung der Beschwerde. Die BVE schliesst mit Vernehmlassung vom 14. Juni 2013 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Die EG Hilterfingen hat sich nicht vernehmen lassen.

Auf Anordnung des Instruktionsrichters hat die EG Hilterfingen mit Stellung­nahme vom 8. November 2013 über ihre Praxis zur Fassadengestaltung in der Wohnzone E1/Holz Bericht erstattet. B.________, C.________ und die D.________ AG haben daraufhin Bilder von Ver­gleichsobjekten eingereicht, zu welchen sich die EG Hilterfingen am 8. Ja­nuar 2014 wiederum geäussert hat.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz ge­mäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig.

1.2 Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teil­genommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugeset­zes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Wo nötig, wird auf das Erforder­nis des schutzwürdigen Interessens an den einzelnen erhobenen Rügen näher eingegangen (vgl. Art. 35c Abs. 1 BauG; E. 6.3 hiernach). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzu­treten.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

Strittig ist zunächst, ob das Bauvorhaben die Gestaltungsfreiheit nach Art. 75 BauG beanspruchen kann.

2.1 Die geplanten Neubauten sollen auf den Parzellen Gbbl. Nrn. 1________, 2________, 3________ und 4________ zu liegen kommen. Sie stossen an die nordost- und südostseitige Grenze der Parzelle Nr. 6________. Auf diesem Grundstück befindet sich bereits das Wohnhaus Nr. 25, welches zuletzt gemäss der Baubewilligung vom 23. Oktober 2008 ausgebaut wurde (vgl. Situations­plan 1:500 rev. 20.9.2012, act. 6A3; Beilage zum Schreiben der Gemeinde vom 19.6.2012, Vorakten BVE, 3. Dossier [act. 3C], pag. 185 f.).

2.2 Bei gemeinsamer Projektierung eines Areals mit mehreren Bauten können die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände, die Anordnung der Bauten und die Gebäudelängen frei bestimmt werden (sog. Gestal­tungs­freiheit; Art. 75 Abs. 1 BauG). Der Beschwerdeführer macht geltend, die Beschwerdegegnerschaft habe in Bezug auf Parzelle Nr. 6________ auf die Gestaltungsfreiheit verzichtet, wobei Art. 75 BauG mangels gemein­samer Projektierung für dieses Grundstück und das sich darauf befindliche Haus Nr. 25 ohnehin nicht angerufen werden könne. Folglich sei der reglementarische Gebäudeabstand einzuhalten, welcher zwischen dem auf Parzelle Nr. 3________ projektierten Haus Nr. 3 und dem Haus Nr. 25 jedoch unterschritten werde (Beschwerde, Ziff. 7). Die Be­schwerde­gegner­schaft bestreitet insbesondere einen Verzicht auf den Ein­bezug des Grund­stücks Nr. 6________ in die gemeinsame Projektierung und ver­weist im Weiteren auf die Erwägungen der BVE.

2.3 Vorab ist festzuhalten, dass entgegen der Auffassung des Be­schwer­deführers in der Eingabe der Beschwerdegegnerschaft vom 21. Sep­tember 2012 kein Verzicht auf die Beanspruchung der Gestaltungs­freiheit zu erblicken ist; vielmehr wird diese darin ausdrücklich vorbehalten (Vorakten BVE, 3. Dossier [act. 3C], pag. 210). Auch die Rüge der nicht vorhandenen gemeinsamen Projektierung geht fehl: Eine gemeinsame Projek­tierung muss zunächst mehrere Bauten umfassen. Damit soll verhin­dert werden, dass die Gestaltungsfreiheit dazu missbraucht wird, einzelne Gebäude unter Missachtung des reglementarischen Abstands ohne Aus­nahmebewilligung näher an ein bestehendes Gebäude zu bauen (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 4./3. Aufl. 2013/2010, Art. 75 N. 3 Lemma 2). Nur wenn mindestens zwei neue Haupt­bauten geplant sind, kann von einer gemeinsamen Projektierung gespro­chen werden. Bereits bestehende Bauten werden dabei nicht mitgezählt (vgl. BVR 2009 S. 315 E. 4.1 mit Hinweisen; Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 75 N. 3 Lemma 2). Dieses Erfordernis ist vorliegend erfüllt, beinhaltet das Bau­vorhaben doch insgesamt drei neue Wohnhäuser. Es handelt sich folglich um eine gemeinsame Projektierung eines Areals. In eine solche gemein­same Projektierung können wie vorliegend auch bereits bestehende Bau­ten miteinbezogen werden (BVR 2009 S. 315 E. 4.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 75 N. 3 Lemma 3). Ob das bestehende Haus bereits zu einem früheren Zeitpunkt oder gleichzeitig mit den Neubauten umgebaut wird, ist unerheb­lich. Die drei geplanten Neubauten bilden ausserdem Gegenstand eines einzigen Baubewilligungsverfahrens, weshalb entgegen der Meinung des Beschwerdeführers nicht von einer Etappierung gesprochen werden kann. – Betreffend die weiteren Voraussetzungen für eine freie Gestaltung kann auf die unbestrittenen Ausführungen der BVE verwiesen werden (vgl. Art. 75 Abs. 2 und 4 BauG; angefochtener Entscheid, E. 4c-e). Die Rüge erweist sich damit als unbegründet.

3.

Der Beschwerdeführer macht eine Überschreitung der zulässigen Aus­nützungsziffer geltend.

3.1 Umstritten ist, ob der Estrich des bestehenden Gebäudes Nr. 25 und der Zugang ab Galerietreppe zum Estrich an die Brutto­geschossfläche anzurechnen sind. – Das AGR hat mit Verweis auf seine Praxis ausgeführt, dass der Estrich zur Bruttogeschossfläche hinzuzurech­nen sei, wenn die Fensterfläche nicht weniger als 5 % der Bodenfläche betrage (vgl. Berichte AGR vom 8.3.2012 und 5.7.2012, Vorakten BVE, 3. Dossier [act. 3C], pag. 114 und 193). Die Beschwerdegegnerschaft hat ihr Projekt daraufhin angepasst, die Glasscheibe in der Aussenwand des Estrichs entfernt, eine PVC‑Schaumplatte mit Zusatzdämmung eingebaut und damit die Fensteröffnung lichtundurchlässig sowie mit der nötigen Däm­mung verschlossen, was die Bauverwaltung am 27. September 2012 (aussen) und 9. Oktober 2012 (innen) überprüft hat (Vorakten BVE, 4. Dossier [act. 3D], pag. 220 f. mit Beilagen; Schlussbemerkungen Be­schwerdegegnerschaft vom 21.1.2013, Vorakten BVE, 4. Dossier [act. 3D], pag. 256, Ziff. 6). Die BVE hat dazu erwogen, dass mit dem Verschluss des Dreiecksfensters die verbleibende Fensterfläche von 1,38 m2 (zwei Dach­flächenfenster von je 0,69 m2) weniger als 5 % der Estrich‑Bodenfläche von 29,4 m2 ausmache, weshalb die wohnhygienischen Anforderungen für eine Nutzung des Estrichs als Wohn- oder Arbeitsraum nicht mehr erfüllt und die strittige Fläche nicht an die Bruttogeschossfläche anzurechnen sei (vgl. angefochtener Entscheid, E. 5e).

3.2 Der Beschwerdeführer macht wie bereits vor der BVE geltend, dass der Verschluss des Dreiecksfensters mit einer Schaumplatte die Wohnnut­zung nicht dauerhaft ausschliesse, weshalb der Estrich an die Brutto­geschossfläche anzurechnen sei (Beschwerde, Ziff. 8 S. 6 f.). – Die BVE hat hierzu zutreffend ausgeführt, dass das Entfernen der lichtundurchlässi­gen Schaumplatte und das Wiedereinsetzen einer Glasscheibe von aussen erkennbar wäre, zumal sich auf der Aussenseite des Fensters keine Jalou­sien befinden würden, welche das Fenster verbergen; im Übrigen liesse sich selbst eine zugemauerte Fensteröffnung wieder öffnen (vgl. ange­fochtener Entscheid, E. 5f). Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, vermag nicht zu überzeugen: Das Entfernen der Abdeckung und das Wieder­einsetzen der Glasscheibe wären leicht erkennbar, selbst wenn nach dem Bau der geplanten Wohnhäuser das Dreiecksfenster von aussen nicht mehr gleich gut einsehbar sein sollte. Eine Nachkontrolle durch die Baupolizei ist jederzeit durchführbar. Zudem ist entgegen der Meinung des Beschwerdeführers davon auszugehen, dass die Schliessung der Fenster­öffnung mittels Schaumplatte nicht ohne weiteres rückgängig gemacht wer­den kann, dient diese doch als Mauer‑ bzw. Fensterersatz, was eine Ein­passung und Befestigung voraussetzt. Die Beschwerde erweist sich in die­sem Punkt als unbegründet.

4.

Weiter rügt der Beschwerdeführer, dass die drei projektierten Wohnhäuser die zulässige Gebäudehöhe überschreiten würden.

4.1 Art. 50 i.V.m. Art. 26 Abs. 2 des Baureglements der Einwohnergemeinde Hilterfingen vom 10. Dezember 1997 [GBR] sieht für Bauten am Hang in der Wohnzone E1/Holz eine Gebäudehöhe von 5,5 m vor (inkl. Hangzuschlag von 1 m). Umstritten ist die Messweise für die Südwestfas­sade der geplanten Häuser. Gemäss Art. 26 Abs. 1 GBR wird die Ge­bäudehöhe in der Fassadenmitte gemessen, und zwar vom gewachsenen Boden bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante des Dach­sparrens, bei Flachdächern bis Oberkante offene oder geschlossene Brüs­tung. Vorliegend sind die Sockel- und Obergeschosse in den Südwest­fassaden der geplanten Häuser versetzt und die Satteldächer werden im Traufbereich in ein in der Südwestfassade durchlaufendes Flachdach über­geleitet. Unbestritten ist, dass die Versetzungen der Sockel- und Ober­geschosse in den Südwestfassaden weniger als 2,5 m betragen und des­halb gemäss Praxis der Gemeinde nicht die separate Messung für gestaf­felte Gebäude (Art. 27 GBR) zur Anwendung gelangt (vgl. Beschwerde, Ziff. 6 S. 3; angefochtener Entscheid, E. 3d S. 8). Strittig ist hingegen der obere Messpunkt, welcher von der Bestimmung der Fassadenflucht (vgl. E. 4.3 und 4.4 hiernach) und der Schnittlinie (vgl. E. 4.5 hiernach) abhängt.

4.2 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestim­mung. Ist der Text nicht klar und sind verschiedene Interpretationen mög­lich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berück­sichtigung aller Auslegungselemente. Abzustellen ist dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie auf die Be­deutung, die der Norm im Kontext mit anderen Bestimmungen zukommt (BGE 139 III 78 E. 4.3, 138 II 440 E. 13; BVR 2012 S. 20 E. 3.1). Dabei ist zu beachten, dass die Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonen­ordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom sind (Art. 65 Abs. 1 BauG; vgl. auch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung [BV; SR 101], Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]). Ihre Autonomie beschränkt sich nicht nur auf die Rechtsetzung; insbesondere wo eine Gemeinde zum Erlass von Rechts­normen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch bei deren Anwendung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Wird die Anwendung einer von ihr erlassenen Bestimmung Gegen­stand eines Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der Gemeinde vertretene Auslegung rechtlich haltbar ist. Sie auferlegen sich mit andern Worten eine gewisse Zurückhaltung gegen­über der Auffassung der Gemeinde, indem sie sich der Prüfung enthalten, ob eine andere Bedeutung der umstrittenen Bestimmung ebenfalls möglich und rechtlich vertretbar wäre (BVR 2012 S. 20 E. 3.2, 2010 S. 113 E. 3.4). Dabei kann auch von Belang sein, wie die Gemeinde die zur Diskussion stehende Vorschrift bisher in der Praxis verstanden und gehandhabt hat (BVR 2010 S. 113 E. 4.4 mit Hinweisen).

4.3 Nach der Auslegung der Gemeinde von Art. 50 i.V.m. Art. 26 Abs. 2 GBR werden die Gebäudehöhen der Südwestfassaden in den Fassaden­mitten der Gebäudekuben gemessen und Fassadenrücksprünge, gebildet durch Loggien, Balkone, Sitzplätze und dergleichen, nicht berücksichtigt. Sie erachtet deshalb die Schnittlinie der Fassadenflucht des Sockel­geschosses mit dem Dachvorsprung als massgebend (Stellungnahme Ge­meinde vom 26.1.2011, Baubewilligungsakten [act. 3E], pag. 242, S. 2). Diese Auslegung deckt sich mit der Auffassung des AGR gemäss Fach­bericht. Unter Berücksichtigung der unbestrittenen Praxis der Gemeinde, wonach erst ab Fassadenrücksprüngen von 2,5 m die gestaffelte Mess­weise anzuwenden ist (vgl. E. 4.1 hiervor), kam dieses zum Schluss, dass die Gebäudehöhe auf der Fassadenflucht des Sockelgeschosses zu mes­sen sei (Bericht AGR vom 23.11.2011, Vorakten BVE, 2. Dossier [act. 3B], pag. 81; Bericht AGR vom 24.9.2010, Baubewilligungsakten [act. 3E], pag. 86, zur grafischen Darstellung der Messweise im Plan zudem pag. 87).

4.4

4.4.1 Entgegen der Meinung des Beschwerdeführers steht Art. 26 Abs. 1 GBR dieser Auslegung nicht entgegen (vgl. Beschwerde, Ziff. 6 S. 4), ist doch für die Bestimmung der Schnittlinie die Fassadenflucht und nicht die Fassade massgebend. Der Begriff «Flucht» bezeichnet eine bestimmbare Tiefenebene von Bauteilen im Bezug zu anderen vor- und zurücktretenden Elementen (Wörterbuch der Architektur, Reclam Sachbuch, 13. Auflage 2010, Erläuterung zum Begriff «Flucht, fluchten»). Die Fassadenflucht kann im Verhältnis zu zurückversetzten Gebäudeteilen die imaginäre Weiterfüh­rung der Fassade sein (vgl. Information AGR vom 17.10.2011 zur Verord­nung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen [BMBV; BSG 721.3], Erläuterungen und Empfehlungen zur Umsetzung in die kommunalen Baureglemente, Zonenpläne und Überbauungs­ordnungen, Bernische Systematische Information Gemeinden [BSIG] Nr. 7/721.3/1.1 [nachfolgend: Information BMBV], Erläuterungen zu Art. 7). Eine Definition der Fassadenflucht und Höchstmasse für Vor- und Rück­sprünge enthält das GBR nicht. Wenn die Gemeinde die Fassadenflucht anhand der äussersten Fassade bzw. dem Sockelgeschoss bestimmt und das zurückversetzte Obergeschoss als (unbedeutenden) Rücksprung be­trachtet, ist dies nicht zu beanstanden. Auch Art. 7 BMBV definiert die Fassa­denflucht als Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain (Abs. 1), wobei vorspringende und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile nicht berücksichtigt werden (Abs. 2; vgl. auch VGE 2012/346 vom 31.1.2013, E. 4.3). Dabei gilt ein Rücksprung erst dann als beachtlich, wenn er die von der Gemeinde festgelegten Höchstmasse nicht mehr ein­hält (vgl. Information BMBV, Erläuterung zu Art. 11). Selbst wenn die gel­tenden Gemeindevorschriften noch nicht den Regeln der BMBV angepasst wurden, besteht kein Anlass, einer kommunalen Vorschrift, die bereits Be­griffe gemäss der neuen Verordnung verwendet, eine abweichende Bedeu­tung beizumessen (VGE 2012/346 vom 31.1.2013, E. 4.2). Die BMBV kann deshalb im Zusammenhang mit dem Begriff der Fassadenflucht als Aus­legungshilfe beigezogen werden.

4.4.2 Auch der Vorwurf des Beschwerdeführers, es bestehe nur eine hypo­thetische Schnittlinie eines hypothetisch verlängerten Dachsparrens mit einer nicht bestehenden Fassade, ist nicht stichhaltig (vgl. Beschwerde, Ziff. 6 S. 4 f.). Den Bauplänen kann entnommen werden, dass ein Schnitt­punkt der Fassadenflucht, von welcher in Art. 26 Abs. 1 GBR die Rede ist (vgl. E. 4.4.1 hiervor), und der Dachkonstruktion besteht (vgl. Plan Schnitt A-A, B-B 1:100 rev. 20.9.2012, act. 6A14). Dass das Dach an diesen Stel­len über keinen Dachsparren verfügt, ist nicht entscheidend (vgl. E. 4.5 hiernach; vgl. auch VGE 2011/412 vom 14.1.2013, E. 7.4). Schliess­lich bringt der Beschwerdeführer vor, dass bei seinem Haus und beim Gebäude Nr. 21 B andere Messweisen benutzt wurden, ohne dies näher auszuführen oder zu belegen. Betreffend das Gebäude Nr. 21 B ist festzuhalten, dass der heutige Beschwerdeführer und da­malige Einspre­cher an der Einigungsverhandlung vom 27. April 2011 zur Kenntnis genom­men hat, dass die beim hier strittigen Bauvorhaben ange­wandte Mess­weise derjenigen beim Gebäude Nr. 21 B entspreche (Bau­bewilligungsakten [act. 3E], pag. 31). Die BVE hat die Aus­legung der Ge­meinde betreffend die massgebende Fassadenflucht damit zu Recht als haltbar erachtet (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3g).

4.5 Der Beschwerdeführer wendet ein, dass in der Wohnzone E1/Holz keine Flachdächer erlaubt seien, weshalb auch nicht die Messweise für Flachdächer angewandt werden dürfe (vgl. Beschwerde, Ziff. 6 S. 4 f.). – Das AGR hat aufgrund des Umstands, dass die Satteldächer bei allen drei Gebäuden im Traufbereich in ein in der Südwestfassade durchlaufendes Flachdach überleiten, die Messweise für Flachdächer als massgebend er­achtet, was dazu führte, dass die Beschwerdegegnerschaft die Gebäude­höhe reduziert hat (Bericht AGR vom 23.11.2011, Vorakten BVE, 2. Dos­sier [act. 3B], pag. 81 sowie Beilagen 3-3d; Plan Schnitt A-A, B-B 1:100 rev. 20.9.2012, act. 6A14). Tatsache ist, dass sich im Schnittpunkt von Fassadenflucht des Sockelgeschosses und Dach wegen der flach­dach­artigen Konstruktion kein Dachsparren befindet. Wie die BVE zutref­fend ausgeführt hat, erscheint es in diesem Fall als sachgerecht, die Mess­weise für Flachdächer zu übernehmen, zumal faktisch die Oberkante des Flach­dachs in Erscheinung tritt (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3h auch zum Folgenden). Die Zulässigkeit der Dachform wird vom Beschwerde­führer zu Recht nicht in Frage gestellt. Es handelt sich denn auch um eine Dach­konstruktion, wie sie in ähnlicher Art andernorts in der Wohnzone E1/Holz ebenfalls vorkommt (vgl. Baubewilligungsakten [act. 3E], pag. 76 ff.). Es ist folglich nicht zu beanstanden, wenn die BVE den oberen Messpunkt der Gebäudehöhe auf der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante des Flachdachs bestimmt hat.

4.6 Dass bei der im vorliegenden Fall angewandten Messweise für Flach­dächer die Gebäudehöhe überschritten wird, macht der Beschwer­deführer nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich; insofern kann auf E. 3i des angefochtenen Entscheids der BVE verwiesen werden. Die Rüge der nicht reglementskonformen Gebäudehöhe erweist sich damit als unbegrün­det.

5.

Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass die Parkgalerie und die Zufahrt den Grenzabstand zu seinem Grundstück nicht einhalten.

5.1 Unbestritten ist, dass die Parkgalerie und die Zufahrtsrampe weni­ger als 5 m von der Parzellengrenze entfernt sind und somit den kleinen Grenzabstand gemäss Art. 50 GBR unterschreiten. – Die BVE hat die Park­galerie und die Zufahrtsrampe als unterirdische Bauten gemäss Art. 20c GBR beurteilt und auf den dafür vorgesehenen privilegierten Grenzabstand von 1 m abgestellt. Dabei kam sie zum Schluss, dass dieser Grenzabstand im vorliegenden Fall eingehalten wird (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8e und 8f). Der Beschwerdeführer ist hingegen der Meinung, dass Parkgalerie und Zufahrtsrampe den ordentlichen Grenzabstand zu beachten haben.

5.2

5.2.1 Bauten, welche den gewachsenen Boden um mehr als 1,20 m über­ragen, haben gegenüber dem nachbarlichen Grund die in Art. 50 GBR fest­gesetzten Grenzabstände zu wahren (Art. 20 Abs. 1 GBR; vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 12 N. 14 Bst. a mit Hinweis auf die ähnlich lau­tende Bestimmung in Art. 79 Abs. 1 des Gesetzes vom 28. Mai 1911 be­treffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [EG ZGB; BSG 211.1]). Bauten, welche den gewachsenen Boden höchstens um 1,20 m überragen, gelten demgegenüber unter bestimmten Voraussetzun­gen als unterirdische Bauten im Sinn von Art. 20c GBR und haben einen reduzierten Abstand zu beachten. Die Vorschrift lautet:

Art. 20cBauabstände für unterirdische Bauten

1 Unter dem gewachsenen Boden dürfen Bauten und Bauteile bis 1 m an die Grundstücksgrenze, mit Zustimmung des Nachbarn bis zur Grund­stückgrenze heranreichen.

2 Unterirdische Bauten sind solche, welche das gewachsene Terrain an keiner Stelle mehr als 1.2 m überragen und höchstens eine Fas­sade freigelegt oder mit einem Zugang oder einer Zufahrt versehen ist. We­der freigelegte Fassade noch Zugang und Zufahrt dürfen innerhalb des Grenzabstandes liegen.

5.2.2 Dem Beschwerdeführer kann zunächst nicht gefolgt werden, wenn er meint, dass nur eine vollständig unter dem gewachsenen Boden lie­gende Baute vom privilegierten Grenzabstand gemäss Art. 20c Abs. 1 GBR profitiert, für eine teilweise über dem gewachsenen Terrain liegende unter­irdische Baute gemäss Abs. 2 der Bestimmung jedoch die ordentlichen Grenzabstände nach Art. 20 Abs. 1 i.V.m. Art. 50 GBR gelten. Gegen eine solche Auffassung sprechen sowohl der Wortlaut von Abs. 2 als auch des­sen Stellung in Art. 20c GBR, der gemäss Randtitel die «Bauabstände für unterirdische Bauten» regelt.

5.2.3 Umstritten ist sodann, wie der in Art. 20c Abs. 2 Satz 2 genannte Grenzabstand zu verstehen ist. – Mit Stellungnahme vom 21. November 2011 hat die Gemeinde ausgeführt, dass bei der Revision der Ortsplanung für das hier anwendbare GBR die Musterformulierung von Art. 10.7.4, Vari­ante I, auf Seite 91 des Musterbaureglements des Kantons Bern vom März 1988 (MBR 1988), wörtlich übernommen worden und mit dem in Abs. 2 Satz 2 genannten Grenzabstand derjenige in Abs. 1, also 1 m, gemeint sei (Vorakten BVE, 2. Dossier [act. 3B], pag. 76). Die BVE hat diese Aus­legung unter Berücksichtigung der Autonomie der Gemeinde als haltbar erachtet. Weder aus dem Wortlaut noch aus der Systematik lasse sich ab­leiten, dass mit «Grenzabstand» auf den kleinen Grenzabstand von 5 m verwiesen werde. Vielmehr ergebe sich aus der Systematik und dem Sinn und Zweck der Bestimmung, dass für unterirdische Bauten ein privilegierter Grenzabstand gelte. Dies führe in der Regel auch zu keiner Beeinträchti­gung des Nachbarn und mache auch unter dem Gesichtspunkt der rationel­len Bodennutzung Sinn (angefochtener Entscheid, E. 9c f.). Der Beschwer­deführer ist der Ansicht, dass der ordentliche Grenzabstand zwischen einem Hauptgebäude und der Parzellengrenze gemeint sei (vgl. Be­schwerde, Ziff. 10). Dies hätte zur Folge, dass die Zufahrt ungeachtet des­sen, ob die Zufahrtsrampe als unterirdische Baute zu qualifizieren ist, den kleinen Grenzabstand einzuhalten hätte.

5.2.4 Art. 20c Abs. 2 GBR entspricht grösstenteils dem MBR 1988 (S. 91), abgesehen davon, dass Satz 2 nicht «den kleinen Grenzabstand», sondern nur «den Grenzabstand» erwähnt, innerhalb welchem weder die freigelegte Fassade noch Zufahrt oder Zugang liegen dürfen. Nach dem Wortlaut ist nicht eindeutig, ob der kleine Grenzabstand oder der (privile­gierte) Grenzabstand von 1 m gemeint ist. Aus systematischer Sicht drängt sich die Lesart der Gemeinde umso mehr auf, als Art. 20 Abs. 1 GBR nach seinem Wortlaut nur für Bauten, die den gewachsenen Boden um mehr als 1,20 m überragen, die ordentlichen Grenzabstände vorsieht (vgl. E. 5.2.1 hiervor), wogegen Art. 20c GBR nur solche Bauten erfasst, die unter ande­rem den gewachsenen Boden höchstens um 1,20 m überragen. Auch die künftige Regelung verzichtet auf eine spezielle Abstandsregelung für die freigelegte Fassade, den Zugang oder die Zufahrt und sieht für die sog. Unterniveaubauten einen einheitlichen Grenzabstand von 1 m vor (vgl. Art. 212 Abs. 4 Bst. h des von den Stimmberechtigten im Rahmen der Orts­planungsrevision am 4. September 2013 beschlossene und am 29. Oktober 2013 dem AGR zur Genehmigung eingereichte neue Baureglement [nGBR {Auflageexemplar in den Akten}; vgl. Stellungnahme Gemeinde vom 8.11.2013, act. 8]). Entgegen der Meinung des Beschwerdeführers erweist sich die Auslegung der Gemeinde damit als haltbar und der Entscheid der BVE ist insoweit nicht zu beanstanden (zum Prüfungsmassstab bei der Auslegung kommunaler Erlasse vgl. E. 4.2 hiervor). Dass die Gemeinde Art. 20c Abs. 2 GBR anders anwendet, wird nicht geltend gemacht.

5.2.5 Bauten und Bauteile unter dem gewachsenen Boden (Art. 20c Abs. 1 GBR) wie auch Bauten, welche das gewachsene Terrain höchstens um 1,20 m überragen und zudem weitere Voraussetzungen erfüllen (Abs. 2; zu den weiteren Voraussetzungen [höchstens eine Fassade frei­gelegt oder mit einem Zugang oder einer Zufahrt versehen] vgl. E. 5.4 hier­nach), haben demnach einen Grenzabstand von 1 m einzuhalten. Nichts anderes gilt für freigelegte Fassaden, Zugänge oder Zufahrten solcher Bau­ten.

5.3 Die BVE hat festgestellt, dass die Parkgalerie und die Zufahrts­rampe den gewachsenen Boden an keiner Stelle um mehr als 1,20 m über­ragen, was unbestritten geblieben ist. Weiter ging die BVE davon aus, dass die Parkgalerie und die Zufahrtsrampe als separate Bauteile zu beurteilen sind. Betreffend Parkgalerie zog die BVE in Erwägung, dass Art. 20c Abs. 2 GBR so zu verstehen sei, dass kumulativ höchstens eine Fassade freige­legt und ein Zugang und eine Zufahrt erstellt werden dürften, was hier ein­gehalten sei, da die Parkgalerie lediglich über eine freigelegte Fassade (südwestseitig) und nur einen Zugang und eine Zufahrt verfüge. Zur Zu­fahrtsrampe erwog sie, dass diese vollständig überdeckt sei und nur über eine Zufahrt verfüge. Sowohl die Parkgalerie als auch die Zufahrtsrampe erachtete die BVE als unterirdische Bauten (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8e und 8f). Der Beschwerdeführer bringt vor, die Auffassung der BVE widerspreche dem Wortlaut von Art. 20c Abs. 2 GBR. Die aufgeführten Elemente seien alternativ und nicht kumulativ zu verstehen. Im Übrigen bestehe auch kein Grund, die Parkgalerie und die Zufahrtsrampe getrennt zu beurteilen.

5.4

5.4.1 Der Wortlaut von Art. 20c Abs. 2 GBR ist nicht eindeutig. Zwischen der einleitenden Formulierung und dem gesamten zweiten Satzteil besteht grammatikalisch kein Zusammenhang («Unterirdische Bauten sind solche, welche […] überragen und höchstens eine Fassade freigelegt oder mit einem Zugang […] versehen ist»). Der zweite Satzteil ist wie der erste in sich stimmig. Es ist deshalb davon auszugehen, dass sich der Schluss des ersten Satzes «[…] freigelegt oder mit einem Zugang oder einer Zufahrt versehen ist» auf «höchstens eine Fassade» und nicht auf «unterirdische Bauten» bezieht. Was den Sinn der Bestimmung betrifft, so ist dieser darin zu erblicken, die Qualifikation als unterirdische Baute davon abhängig zu machen, wie diese in Erscheinung tritt (vgl. BVR 1977 S. 465 E. 1). Dem­nach ist entscheidend, dass nur eine Fassade – entweder weil sie freige­legt oder mit einem (sichtbaren) Zugang oder mit einer (sichtbaren) Zufahrt versehen ist – in Erscheinung tritt. Ein solches Verständnis macht auch insofern Sinn, als in der Regel dann von einer Fassade gesprochen wird, wenn diese sichtbar ist (als sog. Schauseite; vgl. Wörterbuch der Architek­tur, a.a.O., Erläuterungen zum Begriff «Fassade»). Damit ist die Auslegung der BVE, wonach kumulativ mehrere der in Art. 20c Abs. 2 GBR genannten Elemente vorhanden sein dürfen, wenn letztlich nur eine Fassade erkenn­bar ist, nicht zu beanstanden. Die Parkgalerie erfüllt diese Voraussetzun­gen: Sie verfügt über eine freigelegte Fassade und über einen sichtbaren Zugang, welcher sich in der freigelegten Fassade befindet (vgl. Pläne Grund­riss Ebene 1 und Fassade Südwest An-/Neben- und Unterirdische Bauten, beide 1:100 rev. 20.9.2012 [act. 6A5 und 6A13]). Sie verfügt auch über eine Zufahrt. Diese erfolgt jedoch unterirdisch über eine Zufahrts­rampe, so dass die Parkgalerie nur mit einer Fassade in Erscheinung tritt. Die Zufahrtsrampe liegt grösstenteils unter dem gewachsenen Boden. Nur die Einfahrt zur Rampe tritt in Erscheinung. Damit erfüllt die Zufahrtsrampe ebenfalls die Voraussetzungen von Art. 20c Abs. 2 GBR.

5.4.2 Die Einfahrt zur Zufahrtsrampe liegt grösstenteils unterhalb des ge­wachsenen Terrains und erfordert eine Abgrabung sowie eine Stützmauer. Zwischen der Parkgalerie und der Einfahrt besteht eine relativ grosse Dis­tanz. Die Parkgalerie ist auf der Parzelle Nr. 2________ auf der Geschoss­ebene 1 vorgesehen. Die Einfahrt liegt unterhalb der Geschossebene 0 und damit rund zwei Ebenen tiefer auf den Parzellen Nrn. 3________ und 4________ (vgl. Pläne Grundrisse/Schnitte ESTH 1:100 und Situationsplan 1:500, beide rev. 20.9.2012 [act. 6A16 und 6A3]). Zwischen dem sichtbaren Teil der Parkgalerie und der Einfahrt zur Zufahrtsrampe ist keine Verbindung er­kennbar. Es erscheint damit sachgerecht, dass die BVE die Parkgalerie und die Zufahrtsrampe getrennt beurteilt und die Abstandsvorschriften für unterirdische Bauten angewandt hat.

5.5 Der Grenzabstand für unterirdische Bauten im Sinn von Art. 20c GBR beträgt 1 m (vgl. E. 5.2 hiervor). Dass dieser Abstand von der Park­galerie und der Zufahrtsrampe nicht eingehalten wäre, wird vom Be­schwerdeführer zu Recht nicht vorgebracht (vgl. im Einzelnen E. 8e, 8f und 9e des angefochtenen Entscheids). Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.

6.

Umstritten ist schliesslich die Fassadengestaltung.

6.1 Das Bauvorhaben liegt in der Wohnzone E1/Holz. Gemäss Art. 33 Abs. 2 GBR sind in diesen Gebieten die Fassaden mit Ausnahme des Sockel­geschosses in Holz zu erstellen oder mit Holz zu verkleiden. Das Holz muss dabei farblich als solches erkennbar sein.

6.2 Vorgesehen war ursprünglich eine teilweise Verkleidung der Fassa­den mit Holzlamellen. Der Regierungsstatthalter hat gestützt auf den Ver­gleich mit den Holzanteilen bei bestehenden Überbauungen in der betroffe­nen Zone die Bewilligung mit der Auflage erteilt, dass der Holzanteil der nichtverglasten Fassadenteile – mit Ausnahme des Sockelgeschosses – mindestens 50 % zu betragen habe (Gesamtentscheid vom 22.7.2011, Ziffern 2.5 S. 6 und 3.2.2 S. 8, Baubewilligungsakten [act. 3E], pag. 9 und 11). Die BVE erachtet den Entscheid des Regierungsstatthalters – vor dem Hintergrund der konstanten Praxis der Gemeinde und der Zurückhal­tung bei der Auslegung von kommunalen Vorschriften – als rechtlich halt­bar (angefochtener Entscheid, E. 11e). Der Beschwerdeführer ist dem­gegenüber der Ansicht, es handle sich bei Art. 33 Abs. 2 GBR um eine klare Vorschrift, die von der Gemeinde konsequent durchgesetzt werde und von der nicht nach Belieben abgewichen werden könne. Die Beschwerde­gegnerschaft bestreitet das schutzwürdige Interesse des Beschwerdefüh­rers an dieser Rüge, welche ihrer Ansicht nach aufgrund der Praxis der Gemeinde ohnehin unbegründet sei.

6.3 Durch ein Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Inte­ressen betroffene Personen müssen nach Art. 35c Abs. 1 BauG an jeder vorgebrachten Rüge ein eigenes schutzwürdiges Interesse haben. Da die Beschwerdebefugnis im kantonalen Verfahren mindestens im gleichen Um­fang zu gewähren ist wie vor Bundesgericht (Art. 111 Abs. 1 und 3 des Bun­des­gesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundes­gerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]; Art. 33 Abs. 3 Bst. a des Bundesgeset­zes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) und das Bundesgericht eine rügespezifische Beurteilung der Beschwerdelegitimation ablehnt, ist Art. 35c Abs. 1 BauG im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 89 Abs. 1 BGG auszulegen. Ein eigenes schutzwürdiges Interesse im Sinn von Art. 35c Abs. 1 BauG ist deshalb immer dann zu bejahen, wenn der Nachbarin oder dem Nachbar mit dem Durchdringen der jeweiligen Rüge ein praktischer Nutzen entsteht, der auch darin bestehen kann, dass das Bauvorhaben nicht – oder nicht wie geplant – verwirklicht werden kann (BGE 137 II 30 E. 2.2.1, 2.2.3 und 2.3, 133 II 249 E. 1.3.2; BGer 1C_492/2010 vom 23.3.2011, E. 3.2; BVR 2011 S. 272 E. 6.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O, Art. 35–35c N. 22 ff., mit weiteren Hinweisen). Nach der Rechtsprechung sind Nachbarinnen und Nach­barn zur Rüge befugt, der projektierte Bau entspreche bezüglich Farb- und Materialwahl nicht den geltenden Vorschriften (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35–35c N. 22a, mit Hinweis auf BGE 137 II 30 E. 2.3). Die Rüge der Verletzung von Art. 33 Abs. 2 GBR ist damit zulässig und materiell zu prüfen.

6.4

6.4.1 Es stellt sich die Frage, wie Art. 33 Abs. 2 GBR zu verstehen ist und ob eine bloss hälftige Holzverkleidung reglementskonform ist.

6.4.2 Art. 33 Abs. 2 GBR verlangt, die Fassaden in Holz zu erstellen oder mit Holz zu verkleiden; ausgenommen sind einzig die Fassaden der Sockel­geschosse. Der Wortlaut, der die Verkleidung mit Holz als Alterna­tive zu einer aus Holz bestehenden Fassade nennt, spricht damit für eine vollständige Holzverkleidung der Fassaden. Unter systematischen und his­torischen Gesichtspunkten ergibt sich nichts anderes: Die Bestimmung von Art. 33 GBR befindet sich im Abschnitt über die Baugestaltung (Art. 24-34 GBR) und regelt gemäss ihrem Randtitel die Fassadengestaltung, in ihrem zweiten Absatz jene in der Wohnzone E1/Holz. Dabei handelt es sich um eine Vorschrift, welche die Wohnzone E1/Holz in ästhetischer Hinsicht prä­gen und von der gewöhnlichen Wohnzone E1 abgrenzen soll, was ins­besondere dann gelingt, wenn die Fassaden vollständig in Holz zu erstellen oder mit Holz zu verkleiden sind. Die Gemeinde konnte zudem belegen, dass bereits die Baureglemente von 1980 (GBR 1980) und 1967 (GBR 1967) sinngemäss gleiche Bestimmungen enthielten, die keine An­haltspunkte für eine lediglich teilweise Holz- oder holzähnliche Verkleidung der massgeblichen Fassaden liefern (vgl. Stellungnahme der Gemeinde vom 8.11.2013 inkl. Beilagen, act. 8 und 8A). Eine Lockerung ist von der Gemeinde auch künftig nicht vorgesehen, haben die Stimmberechtigten doch ein neues Baureglement beschlossen, welches in Art. 413 Abs. 1 nGBR die bisherige Regelung der Fassadengestaltung in der Wohn­zone E1/Holz im Wesentlichen fortführt.

6.4.3 Die Auslegung von Art. 33 Abs. 2 GBR führt damit zum Ergebnis, dass mit Ausnahme des Sockelgeschosses und der verglasten Teile die Fassaden gänzlich mit Holz zu verkleiden sind, falls sie nicht ohnehin aus Holz bestehen. Eine Auflage, wonach 50 % der nichtverglasten Fassa­den­flächen, unter Ausnahme des Sockelgeschosses, mit Holz zu verkleiden seien, verletzt folglich diese Bestimmung.

6.5 Die BVE (und zuvor bereits der Regierungsstatthalter) haben die Vorschrift in einem weniger strengen Sinn verstanden (vgl. angefochtener Entscheid, E. 11e). Beide Vorinstanzen sind jedoch nicht vom Wortlaut der Bestimmung ausgegangen und haben auch sonst nicht die herkömmlichen Auslegungselemente (vgl. E. 4.2 hiervor) berücksichtigt. Vielmehr haben sie anhand von einigen Vergleichsobjekten auf das Verständnis der Ge­meinde geschlossen.

6.5.1 Eine von Sinn und Zweck von Art. 33 Abs. 2 GBR abweichende Praxis der Gemeinde kann unter dem Aspekt der «Gleichbehandlung im Unrecht» von Bedeutung sein (vgl. Art. 8 Abs. 1 BV und Art. 10 Abs. 1 KV; Beschwerdeantwort, act. 4, Ziff. II.B.7.c; Stellungnahme der Beschwerde­gegner­schaft vom 3.12.2013, act. 12, S. 2). Demnach geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Ver­waltung im Konfliktfall jenem der Rechts­gleichheit in der Regel vor. Wenn eine Behörde in einem Fall eine vom Gesetz abweichende Entscheidung getroffen hat, gibt das den Privaten, die sich in der gleichen Lage befinden, grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend von der Norm behandelt zu werden. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die abweichende Behandlung lediglich in einem einzigen oder in einigen wenigen Fällen er­folgt ist. Besteht hingegen eine eigentliche gesetzwidrige Praxis und lehnt es die Behörde ab, diese auf­zugeben, so können Private verlangen, dass die widerrechtliche Begünsti­gung, die Dritten zuteil wurde, auch ihnen ge­währt werde. Die Anwendung der Gleichbehandlung im Unrecht setzt zu­dem voraus, dass die zu be­urteilenden Sachverhalte in ihren tatbestands­mässigen Elementen überein­stimmen (BGE 136 I 65 E. 5.6; BVR 2013 S. 85 E. 8.1, 2012 S. 74 E. 4.8.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, N. 518).

6.5.2 Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren hat die Gemeinde – entge­gen der Erwägungen der BVE – ausgeführt, dass sie die Vorschriften zur Fassadengestaltung bisher grossmehrheitlich umgesetzt habe und nur ein­zelne Gebäude bloss minimale oder keine Holzanteile aufwiesen (vgl. Stellung­nahmen der Gemeinde vom 8.11.2013 und 8.1.2014, act. 8 und 14). – Die BVE verwies betreffend die bisherige Praxis der Gemeinde auf die Gebäude Nrn. 21 A, 21 B und 25, welche sich ebenfalls in der Wohnzone E1/Holz in unmittelbarer Nähe zur Bauparzelle befänden und in den nichtverglasten Nordwest‑ und Südostfassaden geringe Holz­anteile aufwiesen (vgl. angefochtener Entscheid, E. 11e). Diese Beispiele gilt es insoweit zu relativieren, als zwar die Fassade des Gebäudes Nr. 21 A tatsächlich nur wenige Holzanteile aufweist, jedoch nebst der Kamineinfassung, bei der möglicherweise Brandschutzüber­legungen einer Holzverkleidung entgegenstehen, kaum über unverglaste Flächen verfügt, die nicht mit Holz verkleidet sind (vgl. Vorakten BVE, 2. Dossier [act. 3B], Beilagen zu pag. 75 ff., Foto 18/25; Baubewilligungs­akten [act. 3E], pag. 76‑78). Das Gebäude Nr. 21 B ist gröss­tenteils mit Holz verkleidet. Ausnahme bildet nebst dem Sockelgeschoss ein teilweise in den Hang gebauter Bauteil auf der Nordwestseite des Ge­bäudes (vgl. Vorakten BVE, 2. Dossier [act. 3B], Beilagen zu pag. 75 ff., Foto 15/25). Betreffend das Gebäude Nr. 25 ist schliesslich festzuhalten, dass dieses bereits vor 1980 erbaut wurde (vgl. Luftbild über dem Thunersee aus dem Jahr 1975 [Luftbild Nr. 19751760015647], einseh­bar unter: http://map.geo.admin.ch, Rubriken «Geokatalog/Luft-, Satel­liten­bilder/Luft­bilder swisstopo s/w», Suchbegriff «19751760015647») und ursprüng­lich talseitig eine Holzfassade aufwies, was gemäss dem damals geltenden Baureglement genügte (Art. 53 GBR 1967, Stellungnahme der Gemeinde vom 8.11.2013, act. 8; Baubewilligungsakten Nr. 929/16/2008 der Liegen­schaft Nr. 25, Beilage zum Schreiben der Gemeinde vom 19.6.2012, Vorakten BVE, 3. Dossier [act. 3C], pag. 185 f. auch zum Fol­genden). Nach einem Umbau besteht die talseitige Fassade des Ober­geschosses heute grösstenteils aus Glas (vgl. Protokoll Augenschein vom 5.6.2012, Foto Nr. 5, Vorakten BVE, 3. Dossier [act. 3C], pag. 159). Eine konstante Praxis der Gemeinde, nur eine teilweise Holzverkleidung zu­zulassen, lässt sich mit diesen Gebäuden jedenfalls nicht belegen.

6.5.3 Das Gleiche gilt für die von der Beschwerdegegnerschaft angeführ­ten Beispiele: Mit Eingabe vom 3. Dezember 2013 will die Beschwerde­gegnerschaft anhand einer Fotodokumentation aufzeigen, dass die Ge­meinde in der Wohnzone E1/Holz zahlreiche Bauten bewilligt habe, die nur teilweise Holz an den Fassaden aufwiesen, bzw. deren Holzanteile farblich nicht als solche erkennbar seien (Stellungnahme der Beschwerdegegner­schaft vom 3.12.2013, act. 12; Fotodokumentation, act. 12A). Mit Stellung­nahme vom 8. Januar 2014 hat die Gemeinde diese Einschätzung entkräf­tet, indem sie für die meisten der bemängelten Bauten darlegen konnte, dass diese vor dem Inkrafttreten der entsprechenden Bestimmungen bewil­ligt wurden, was von der Beschwerdegegnerschaft unwidersprochen ge­blieben ist. Zwar hat die Gemeinde eingeräumt, dass zuweilen bei der Um­setzung der Bestimmung Schwierigkeiten bestehen, insbesondere betref­fend die hohen Verglasungsanteile der Fassaden und die Farbtöne des Holzes. Mit Fotos von Gebäuden mit vollständig in Holz erstellten oder mit Holz verkleideten Fassaden vermochte sie jedoch zu belegen, dass sie die Vorschriften regelmässig durchgesetzt hat (vgl. Stellungnahmen der Ge­meinde vom 8.11.2013 und 8.1.2014, act. 8 und 14; Fotodokumentation zur Stellungnahme vom 8.11.2013, act. 8A6-10). Darauf deutet auch das Schrei­ben der Gemeinde vom 3. September 2001 hin, mit welchem sie den heutigen Beschwerdeführer für sein Bauvorhaben wiederholt auf die in Art. 33 GBR vorgeschriebene Holzverkleidung aufmerksam machte (act. 11A, Ziff. 4; vgl. auch Eingabe des Beschwerdeführers vom 3. De­zem­ber 2013, act. 11, S. 2).

6.5.4 Die Gemeinde vermochte mit ihren Stellungnahmen vom 8. Novem­ber 2013 und 8. Januar 2014 aufzuzeigen, dass allfällige Ab­weichungen von Art. 33 Abs. 2 GBR nur in wenigen Fällen vorliegen. Eine gesetzwidrige Praxis besteht nach dem Gesagten nicht und eine Lockerung der Vorschrift ist auch nicht vorgesehen (vgl. E. 6.5.2 f. und E. 6.4.2 hier­vor). Damit be­steht schon aus diesem Grund kein Anspruch der Beschwer­degegnerschaft auf Gleichbehandlung mit anderen Hauseigentümern in der Wohn­zone E1/Holz.

6.6 Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung ausser Betracht fällt, da kein begründetes Ge­such der Beschwerdegegnerschaft vorliegt, auf ein nachträgliches Aus­nahmegesuch vor Verwaltungsgericht nicht eingetreten werden könnte und mangels entsprechenden Antrags eine Rückweisung an die BVE nicht mög­lich ist (vgl. Art. 34 Abs. 2 BauG; Art. 44 Abs. 3 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]; BVR 2009 S. 514 E. 5.4, S. 87 E. 4.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O, Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 6, Art. 32-32d N. 13b mit Hin­weis auf VGE 2010/196/197 vom 23.2.2012, E. 9.1, Art. 34 N. 13).

6.7 Erforderlich ist nach dem Gesagten eine möglichst vollständige Ver­kleidung der Fassaden mit Holz. Einschränkungen betreffend die Holz­verkleidung können insbesondere technisch bedingt sein. Zu denken ist beispielsweise an einen Verzicht auf Holzmaterialien an einem Kamin aus Brandschutzgründen oder Ähnliches. Die vom Regierungsstatthalter formu­lierte Auflage, wonach nur 50 % der nichtverglasten Fassadenflächen, un­ter Ausnahme des Sockelgeschosses, mit Holz zu verkleiden seien (vgl. E. 6.2 hiervor), ist dahingehend zu korrigieren.

7.

7.1 Der Beschwerdeführer dringt mit seinem Rechtsbegehren (Auf­hebung des Entscheids der BVE vom 30.4.2013 und Verweigerung der Baubewilligung) nicht durch. Die Beschwerde ist nur insoweit teilweise gut­zuheissen, als die vom Regierungsstatthalter formulierte Auflage betreffend Fassadengestaltung anzupassen ist. Im Übrigen erweist sich die Be­schwerde als unbegründet und ist abzuweisen.

7.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist der Beschwerdeführer zu einem Fünftel als obsiegend und zu vier Fünftel als unterliegend zu be­trachten. Er hat damit für das Verfahren vor Verwaltungsgericht vier Fünftel der Verfahrenskosten zu tragen und der anwaltlich vertretenen Beschwer­degegnerschaft vier Fünftel der Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 sowie Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Ein Fünftel der Verfahrens­kosten sind der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen, ebenso hat sie einen Fünftel der Parteikosten des Beschwerdeführers zu ersetzen. Die Kosten sind der Beschwerdegegnerschaft unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 106 VRPG).

7.3 Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerschaft führt in seiner Kostennote vom 27. März 2014 neben Honorar und Auslagen Mehrwert­steuerkosten in der Höhe von Fr. 469.70 auf (8 % des Gesamtbetrags von Honorar und Auslagen; act. 17A). Die Beschwerdegegnerschaft setzt sich zusammen aus der Beschwerdegegnerin 1, dem Beschwerdegegner 2 und der Beschwerdegegnerin 3. Letztere ist gemäss Unternehmens-Iden­tifikations­nummer-Register (UID-Register; einsehbar unter: https://www.uid.admin.ch) mehrwertsteuerpflichtig und kann somit die von ihrem Rechts­vertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwert­steuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. In solchen Fällen ist der Partei tatsächlich kein Aufwand angefallen und eine Ab­geltung der Mehrwert­steuer käme einer mit Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unver­einbaren Überentschädigung gleich. Nach neuer Praxis des Verwal­tungs­gerichts ist deshalb die in der Kostennote aufgeführte Mehrwertsteuer auf dem Honorar bei der Bestimmung des Parteikosten­ersatzes nicht zu be­rücksichtigen (VGE 2013/137 vom 26.5.2014, E. 6). Aufgrund des Um­stands, dass die Beschwerdegegnerschaft aus drei Parteien besteht, bleibt indes nur der auf die Beschwerdegegnerin 3 ent­fallende Drittel der Mehr­wert­steuerkosten unberücksichtigt.

7.4 Der Parteikostenersatz der Beschwerdegegnerschaft für das Ver­fahren vor Verwaltungsgericht ist damit auf vier Fünftel von Fr. 5'700.--, zuzüglich Fr. 170.95 Auslagen und Fr. 313.10 MWSt (zwei Drittel von 8 % von Fr. 5'870.95), insgesamt Fr. 6'184.05, ausmachend Fr. 4'947.25, fest­zusetzen. Entsprechend der eingereichten Kostennote ist der Parteikosten­ersatz des Beschwerdeführers auf einen Fünftel von Fr. 7'000.--, zuzüglich Fr. 170.-- Auslagen und Fr. 573.60 MWSt (8% von Fr. 7'170.--), insgesamt Fr. 7'743.60, ausmachend Fr. 1'548.70, festzusetzen.

7.5 Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind entsprechend dem Ausgang des Verfahrens neu zu verlegen. Die BVE erachtete den Be­schwerdeführer und E.________ zu einem Drittel als obsiegend. Aufgrund des Verfahrensausgangs vor Verwaltungsgericht sind der Beschwerdefüh­rer und E.________ im vorinstanzlichen Verfahren als zur Hälfte ob­siegend zu betrachten. Der unter solidarischer Haftbarkeit auferlegte Kosten­anteil des im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht mehr beteilig­ten E.________ (Beschwerdeführer 1 im vorinstanzlichen Verfahren) ist noch nicht in Rechtskraft erwachsen und hier nicht auszuscheiden (vgl. VGE 2011/177 vom 3.7.2012, E. 3.2, 2010/430 vom 29.3.2012, E. 9.2). Der Beschwerdeführer sowie E.________ haben die Hälfte der vorinstanzli­chen Verfahrenskosten zu tragen und der Beschwerdegegnerschaft die Hälfte der Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Diese hat ihrerseits die Hälfte der vorinstanzlichen Verfahrens­kosten zu tragen und dem Beschwerdeführer sowie E.________ die Hälfte der Parteikosten zu ersetzen. Die Kostenanteile werden den Par­teien unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt (Art. 106 VRPG).

7.6 Die Kostennote vom 21. Januar 2013 des Rechtsvertreters des Be­schwerdeführers und E.________ im vorinstanzlichen Verfahren weist unter anderem ein Honorar von Fr. 11'800.-- plus einen Zuschlag von 40 %, ausmachend Fr. 4'700.--, aus (Vorakten BVE, 4. Dossier [act. 3D], pag. 264 f.). Der Rahmentarif für den Parteikostenersatz beträgt Fr. 400.-- bis Fr. 11'800.-- pro Instanz (Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwalts­gesetzes vom 28. März 2006 [KAG; BSG 168.11] i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostener­satzes [Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811]). Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwie­rigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). Ein Zuschlag von bis zu 100 Prozent auf das Honorar wird gewährt bei Verfahren, die besonders viel Zeit und Arbeit beanspruchen (Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV). – Vor diesem Hintergrund erweist sich das vom Beschwerdeführer und E.________ geltend gemachte Anwaltshonorar im vorinstanzlichen Verfahren als zu hoch: Die Bedeutung der Streitsache ist nicht sehr hoch und die Schwierig­keit des Verfahrens ist als eher durchschnittlich einzustufen, weshalb das geltend gemachte Honorar von Fr. 11'800.-- auf Fr. 8'000.-- zu kürzen ist. Nicht zu beanstanden ist hingegen der geltend gemachte Zuschlag von 40 % zum Honorar. Im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens reichte die Beschwerdegegnerschaft zwei Projektänderungsgesuche ein, welche der Beschwerdeführer und E.________ anhand von Plänen und weiteren Unter­lagen studieren und auf die sie reagieren mussten. Der unter ande­rem daraus resultierende hohe zeitliche Aufwand von über 60 Stunden recht­fertigt den geltend gemachten Zuschlag. Die Kostennote des Rechts­vertreters der Beschwerdegegnerschaft vom 21. Januar 2013 weist ein Honorar von Fr. 9'300.-- aus (Vorakten BVE, 4. Dossier [act. 3D], pag. 259) und ist mit Blick auf die genannten Bemessungskriterien nicht zu beanstan­den. Die Neuverlegung der Kosten durch das Verwaltungsgericht rechtfer­tigt es indes, auch bei der Berechnung des Parteikostenersatzes im vor­instanzlichen Verfahren die auf die Beschwerdegegnerin 3 entfallenden Mehrwertsteuerkosten abzuziehen (vgl. E. 7.3 hiervor).

7.7 Der Parteikostenersatz des Beschwerdeführers und E.________ für das vorinstanzliche Verfahren ist damit auf die Hälfte von Fr. 11'350.-- (Fr. 8'000.-- plus Fr. 3'200.-- Honorarzuschlag und Fr. 150.-- Reise­zuschlag), zuzüglich Fr. 771.-- Auslagen und Fr. 969.70 MWSt (8 % von Fr. 12'121.--), insgesamt Fr. 13'090.70, ausmachend Fr. 6'545.35, fest­zusetzen. Der Parteikostenersatz der Beschwerdegegnerschaft ist auf die Hälfte von Fr. 9'300.--, zuzüglich Fr. 692.50 Auslagen und Fr. 532.95 MWSt (zwei Drittel von 8% von Fr. 9'992.50), insgesamt Fr. 10'525.45, aus­machend Fr. 5'262.75, festzusetzen.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise dahin gutgeheissen, dass die beiden letzten Sätze von Ziff. 1 des Entscheids der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 30. April 2013 wie folgt ge­ändert werden:

«Im Übrigen wird die Beschwerde teilweise gutgeheissen und der Ent­scheid des Regierungsstatthalteramts Thun vom 22. Juli 2011 wird wie folgt geändert:

3.2.2 Auflagen Fassaden: Die nichtverglasten Fassadenteile – mit Aus­nahme des Sockelgeschosses – sind, soweit technisch möglich, voll­ständig mit Holz zu verkleiden.»

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. a) Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 4'500.--, werden zu vier Fünfteln, aus­machend Fr. 3'600.--, dem Beschwerdeführer und zu einem Fünf­tel, ausmachend Fr. 900.--, der Beschwerdegegnerschaft aufer­legt.

b)Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerschaft vier Fünftel der Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, aus­machend Fr. 4'947.25 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

c)Die Beschwerdegegnerschaft hat dem Beschwerdeführer einen Fünf­tel der Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungs­gericht, ausmachend Fr. 1'548.70 (inkl. Auslagen und MWSt), zu er­setzen.

3. a) Die Kosten des Verfahrens vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern von Fr. 4'500.-- werden je zur Hälfte, aus­machend Fr. 2'250.--, dem Beschwerdeführer und E.________ so­wie der Beschwerdegegnerschaft auferlegt.

b)Der Beschwerdeführer und E.________ haben der Beschwerde­gegnerschaft die Hälfte der Parteikosten für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, aus­machend Fr. 5'262.75 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

c)Die Beschwerdegegnerschaft hat dem Beschwerdeführer und E.________ die Hälfte der Parteikosten für das Verfahren vor der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, ausma­chend Fr. 6'545.35 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

dem Beschwerdeführer

der Beschwerdegegnerschaft

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

der Einwohnergemeinde Hilterfingen

E.________

und mitzuteilen:

dem Regierungsstatthalteramt Thun

dem Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.