Handänderungssteuer (Entscheide der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 21. September 2012 - 32.13-11.45, 32.13-11.46)

100.2012.357/358U

HAT/SAD/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 27. November 2013

Verwaltungsrichter Müller, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichter Häberli, Keller und Rolli, a.o. Verwaltungsrichter Bürki,

Gerichtsschreiber Schurter

Schweizerische Bundesbahnen SBB handelnd durch die statutarischen Organe

vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdeführerin

gegen

Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern Münstergasse 2, 3011 Bern

betreffend Handänderungssteuer (Entscheide der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 21. September 2012; 32.13-11.45, 32.13-11.46)

Sachverhalt:

A.

Die Schweizerischen Bundesbahnen SBB (nachfolgend: SBB) sind eine spezialgesetzliche Aktiengesellschaft mit Sitz in Bern. Mit Verträgen vom 9. Juli 2010 räumte ihnen die Einwohnergemeinde (EG) Bern selbständige und dauernde Baurechte zulasten der Grundstücke Bern Kreis 5 Gbbl. Nrn. 1________ und 2________ ein, auf denen sie ihren neuen Hauptsitz errich­ten wollen. Mit Verfügungen vom 8. April 2011 veranlagte das Grundbuch­amt Bern-Mittelland die Handänderungssteuer auf Fr. 162'360.-- (1,8 % von Fr. 9'020'000.--) pro Grundstück. Einsprachen der SBB hiergegen blieben erfolglos (Entscheide vom 19.5.2011).

B.

Am 9. Juni 2011 gelangten die SBB an die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK), welche ihre Beschwerden am 21. September 2012 abwies.

C.

Mit zwei getrennten Eingaben vom 18. Oktober 2012 haben die SBB Ver­waltungsgerichtsbeschwerden erhoben mit dem Rechtsbegehren, die Ent­scheide der JGK vom 21. September 2012 seien aufzuheben, es sei fest­zustellen, dass die rubrizierten Geschäfte nicht der Handänderungssteuer unterliegen und es seien die unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen von je Fr. 162'360.-- zuzüglich Zins zurückzuerstatten.

Mit Verfügung vom 23. Oktober 2012 hat der Abteilungspräsident die bei­den Verfahren vereinigt.

Die JGK schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 20. November 2012 auf Abweisung der Beschwerden.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als letzte kantonale Instanz ge­mäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch die angefochtenen Entscheide besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist grundsätzlich (vgl. E. 1.2 hiernach) einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht ist nicht Aufsichtsbehörde der Grundbuch­ämter. Im Fall einer Gutheissung der Beschwerden ist die finanzielle Rück­abwicklung Sache der Verwaltung; sie bildet nicht Gegenstand des vor­liegenden Verfahrens, weshalb auf die Beschwerden nicht einzutreten ist, soweit die Rückerstattung der von der Beschwerdeführerin geleisteten Zahlungen verlangt wird (vgl. VGE 23358 vom 16.3.2009, E. 1.2.3; vgl. etwa auch BGer 2C_396/2011 vom 26.4.2012, E. 1.3).

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft die angefochtenen Entscheide auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). Da die Streitigkeit von grund­sätzlicher Bedeutung ist, urteilt es in Fünferbesetzung (Art. 56 Abs. 2 Bst. a des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehör­den und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

2.

2.1 Die Einräumung eines selbständigen und dauernden Baurechts an einem Grundstück unterliegt der Handänderungssteuer (Art. 1 i.V.m. Art. 4 Bst. b und Art. 5 Abs. 1 Bst. b HG). Die Steuer bemisst sich aufgrund der Gegenleistung, die aus allen vermögensrechtlichen Leistungen besteht, welche die Erwerberin oder der Erwerber der Veräusserin oder dem Ver­äusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat (Art. 6 HG). Sind zeitlich wiederkehrende Leistungen vereinbart, so gilt als Gegenleistung die Summe aller während der ersten 20 Vertragsjahre zu erbringenden Leistungen (Art. 7 Abs. 1 HG). Handänderungssteuerpflichtig ist – soweit hier interessierend – die Rechtserwerberin oder der Rechtserwerber (Art. 2 HG).

2.2 Es ist sowohl unbestritten, dass die Einräumung der Baurechte grundsätzlich der Handänderungssteuer unterliegt, als auch, dass die allenfalls geschuldete Steuer Fr. 162'360.-- pro Grundstück beträgt. Streitig ist einzig, ob ein Steuerbefreiungstatbestand vorliegt.

2.2.1 Insoweit beruft sich die Beschwerdeführerin zu Recht nicht (mehr) auf Bundesrecht (vgl. Art. 12 Bst. b HG): Zwar sieht Art. 62d des Regie­rungs- und Verwaltungsorganisationsgesetzes vom 21. März 1997 (RVOG; SR 172.010) eine umfassende Steuerbefreiung für die Eidge­nossen­schaft sowie ihre Anstalten und Betriebe vor. Dieser Regelung ging jedoch die Spezialbestimmung von Art. 21 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. März 1998 über die Schweizerischen Bundesbahnen (SBBG; SR 742.31) vor (AS 1998 S. 2851), welche per Ende 2009 aufgehoben wurde. Aufgrund dieser Norm war die Beschwerdeführerin nur insoweit von den kantonalen Steuern befreit, als sie Dienstleistungen im Zusammen­hang mit dem öffentlichen Verkehr erbrachte; soweit sie Geschäfte ausser­halb dieses Zwecks tätigte, war sie grundsätzlich steuerpflichtig (BGE 130 I 96 E. 3.7; BGer 2P.64/2003 vom 23.12.2003, E. 3.7). Die Aufhebung von Art. 21 Abs. 1 SBBG führte allerdings nicht dazu, dass für die Beschwerdeführerin (wieder) Art. 62d RVOG gelten würde; sie erfolgte – unter gleichzeitiger ent­sprechender Anpassung des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) und des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) – mit der Zielsetzung, eine steuerliche Gleichbehandlung aller vom Bund konzessionierten Verkehrs- und Infrastrukturunternehmen zu erreichen. Zu diesem Zweck wurde die Steuerbefreiung für Dienstleistungen des öffentlichen Verkehrs über eine An­passung von Art. 56 Bst. d DBG und Art. 23 Abs. 1 Bst. j StHG auf die Eisenbahninfrastruktur und den öffentlichen Personenverkehr aller Ver­kehrsträger ausgeweitet (vgl. Zusatzbotschaft des Bundesrats vom 9. März 2007 zur Bahnreform 2, insb. BBl 2007 S. 2702 und 2733). Aufgrund dieser Revision sind die vom Bund konzessionierten Verkehrsbetriebe einheitlich von den in DBG und StHG geregelten direkten Steuern befreit, während sie grundsätzlich den gestützt auf andere Erlasse erhobenen (indirekten) Steuern unterliegen. Mithin steht das Bundesrecht einer Besteuerung der Beschwerdeführerin gestützt auf Art. 1 i.V.m. Art. 4 Bst. b und Art. 5 Abs. 1 Bst. b HG nicht entgegen (vgl. BGE 131 I 394 E. 3.4; Scheidegger/Leh­mann, Besteuerung konzessio­nierter Verkehrs- und Infrastrukturunter­nehmen, in ST 2013 S. 77 ff., S. 80). Nichts anderes ergibt sich aus Art. 65 des Eisenbahngesetzes vom 20. Dezember 1957 (EBG; SR 742.101), da hier keine Liegenschaftssteuern erhoben werden.

2.2.2 In Frage kommt demgegenüber eine Steuerbefreiung gestützt auf den von der Beschwerdeführerin angerufenen Art. 12 Bst. g HG. Gemäss dieser Bestimmung sind juristische Personen, die öffentliche oder gemein­nützige Zwecke verfolgen, von der Handänderungssteuer befreit, sofern das betroffene Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich solchen Zwecken dient. – Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin öffent­liche Zwecke verfolgt (vgl. BGE 126 II 54 E. 8), zumal sie als «Kernauf­gabe» Dienstleistungen im öffentlichen Verkehr erbringt, namentlich in der Bereitstellung der Infrastruktur, im Personenfernverkehr, im regionalen Per­sonenverkehr und im Güterverkehr sowie in den damit zusammen­hän­genden Bereichen (Art. 3 Abs. 1 SBBG). Zu prüfen ist damit einzig, ob die im Baurecht zu errichtenden Gebäude ausschliesslich und unwiderruf­lich diesem öffentlichen Zweck dienen werden.

3.

3.1 Ausschliesslichkeit nach Art. 12 Bst. g HG verlangt, dass das er­worbene Grundstück keiner anderen Nutzung als derjenigen, die dem öffentlichen Zweck dient, zugeführt wird. Unwiderrufliches Dienen ist gege­ben, wenn das Grundstück dem öffentlichen Zweck ununterbrochen und fortwährend bzw. während der gesamten Dauer seiner Zugehörigkeit zum betroffenen Vermögen dient. Eine abschliessende Beurteilung dieses Krite­riums ist bei einer einmalig zu entrichtenden Steuer schwierig. Umso wich­tiger erscheint es, dass die öffentliche Nutzung, die auch zukünftig verfolgt werden soll, zumindest im Zeitpunkt der Veranlagung vorliegt (BVR 2007 S. 454 E. 4.2.1). Weiter ist erforderlich, dass das Grundstück unmittelbar mit seinem Verwendungszweck der Verwirklichung des steuerprivilegierten Zwecks dient; eine Steuerbefreiung rechtfertigt sich insbesondere dann nicht, wenn das Grundstück diesem Zweck bloss mit seinem Ertrag dient (BVR 2007 S. 454 E. 4.2.2 mit Hinweisen). Von der Erhebung der Handän­derungssteuer kann somit nur dann abgesehen werden, wenn das Grund­stück mit seinem Verwendungszweck unmittelbar dem öffentlichen Zweck dient und dieses Dienen ausschliesslich und – soweit im Zeitpunkt der Ver­anlagung beurteilbar – unwiderruflich ist (BVR 2007 S. 454 E. 4.2.3).

3.2 Die Vorinstanz hat die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nach Art. 12 Bst. g HG verneint, weil die betroffenen Grundstücke nicht ausschliesslich dem öffentlichen Zweck dienten. Die Beschwerdeführerin erbringe Dienstleistungen des öffentlichen Verkehrs, beabsichtige aber, die im Baurecht zu erstellenden Gebäude ihres künftigen Hauptsitzes teilweise für den Betrieb zweier Personalrestaurants an eine (gewinnstrebige) Dritte zu vermieten. Die entsprechende Tätigkeit sei kommerzieller Natur, wobei der zu vereinbarende Mietzins nach Angaben der Beschwerdeführerin im marktüblichen Bereich liegen solle. Demnach verfolge die Beschwerde­führerin mit dem Erwerb der Grundstücke nicht nur öffentliche, sondern auch wirtschaftliche Zwecke. Daran ändere nichts, dass sie den Mietertrag vollumfänglich dafür einsetzen wolle, den Mitarbeitenden vergünstigte Ver­pflegung im Personalrestaurant anzubieten. Aufgrund der verlangten Aus­schliesslichkeit der öffentlichen Zweckwidmung genüge es für eine Steuer­befreiung nicht, wenn das Grundstück dem öffentlichen Zweck mit seinem Ertrag diene. Die Voraussetzungen von Art. 12 Bst. g HG wären mithin selbst dann nicht erfüllt, wenn die von der Beschwerdeführerin gewährten Vergünstigungen an das Personal als dem öffentlichen Zweck dienend an­gesehen würden (angefochtene Entscheide, E. 5).–Die Beschwerdeführe­rin bringt dagegen vor, sie erziele durch die Vermietung der Gebäude­flächen zwar einen Mietertrag. Das Mietverhältnis könne jedoch nicht iso­liert betrachtet werden. Die Vermietung erfolge unter strikten Auflagen dar­über, wie das je Gebäude vorgesehene Personalrestaurant zu betreiben sei; insbesondere bestimme sie selber über die Höhe der Preise der ange­botenen Speisen und Getränke, die nicht kostendeckend seien. Deshalb habe sie sich vertraglich verpflichtet, das Defizit, das bei der Betreiberin der Personalrestaurants anfalle, auszugleichen. Insgesamt verursache ihr der Betrieb der beiden Personalrestaurants jährliche Kosten von rund 1,7 Mio. Franken. Sie verfolge mit der Vermietung offensichtlich keine wirtschaft­lichen Interessen, sondern rein personalpolitische bzw. soziale Ziele in di­rektem Zusammenhang mit dem öffentlichen Zweck, den der Bahnbetrieb unbestrittenermassen darstelle.

3.3 Die Vorinstanz hat sich in den angefochtenen Entscheiden primär auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts vom 2. April 2007 gestützt, mit dem die ausschliessliche Verwendung einer Liegenschaft für öffentliche Zwecke verneint wurde, weil die Stadtbauten Bern einen Teil der Räumlichkeiten, die eigentlich das Stadttheater hätte nutzen sollen, an ein Fahrradgeschäft vermieteten (publ. in BVR 2007 S. 454). Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt ist indes wesentlich anders gelagert: Am neuen Hauptsitz der Beschwerdeführerin in der «…» werden vorerst 1'700 Mit­arbeitende aus mehreren Bürostandorten der Beschwerdeführerin im Raum Bern zusammengeführt (mittelfristig werden offenbar rund 4'000 Angestellte der Beschwerdeführerin in der «…» tätig sein). Bei einem Be­trieb dieser Grösse, der sich in einer Dienstleistungs- und Gewerbezone am Stadtrand befindet, ist der Bedarf an internen Verpflegungsmöglich­keiten für das Personal offensichtlich. Entgegen der Auffassung der Vor­instanz kann der Umstand, dass Personalrestaurants nicht unmittelbar den von der Beschwerdeführerin für Dritte erbrachten Verkehrsdienstleistungen dienen, sondern vorab einem Bedürfnis der Mitarbeitenden entsprechen, nicht ausschlaggebend sein. Letztlich kann die Beschwerdeführerin ihre gesetzlichen Aufgaben im Bereich des öffentlichen Verkehrs nur durch den Einsatz von Mitarbeitenden erfüllen, so dass deren Bedürfnisse – jedenfalls insoweit, als bei ihrer Befriedigung ein vernünftiger Rahmen gewahrt wird – als eigene Bedürfnisse der Beschwerdeführerin erscheinen. Mithin dienen die streitbetroffenen Personalrestaurants dadurch, dass sie ein legitimes Bedürfnis der Mitarbeitenden der Beschwerdeführerin decken, direkt auch dem öffentlichen Zweck, den diese verfolgt. Würde Letztere die Personal­restaurants selber betreiben, stünde ausser Zweifel, dass ihr neuer Haupt­sitz bzw. die streitbetroffenen Baurechte im Sinn von Art. 12 Bst. g HG ausschliesslich öffentlichen Zwecken dienen. Allein der Umstand, dass sie eine gewinnstrebige Unternehmung mit dem Betrieb der Personalrestau­rants betraut hat, führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar ist die betref­fende Unternehmung auf eigene Rechnung tätig und wird mit den Dienst­leistungen, die sie zugunsten des Personals der Beschwerdeführerin er­bringt, wohl einen Gewinn erwirtschaften. Aus der Sicht der Beschwerde­führerin, auf die es im vorliegenden Zusammenhang ankommt, werden jedoch keine wirtschaftlichen Zwecke verfolgt. Es ist unbestritten, dass die Personal­restaurants für die Beschwerdeführerin, auch wenn sie für die Räum­lich­keiten marktkonforme Miet- und Pachtzinsen verlangen wird, keinen Ertrag abwerfen, sondern im Gegenteil erhebliche Kosten generie­ren werden; dies insbesondere auch darum, weil sie zwecks Verbilligung der angebotenen Speisen und Getränke Zahlungen an die Betreiberin aus­richten wird (vgl. die Aufstellung der Gesamtkosten in Beschwerdebeilage 3 sowie S. 21 f. des «Rahmenvertrags Dienstleistungen» vom 16.9.2009 [Beschwerde­beilage 4]). Damit eine Ausnahme von der Steuer­pflicht gemäss Art. 12 Bst. g HG vorliegt, ist nach dem klaren Gesetzes­wortlaut erforderlich, dass «das Grundstück ausschliesslich und unwider­ruflich» den verfolgten Zwecken dient (französisch «que l'immeuble en question serve exclusivement et irrévocablement ces buts»). Im Vorder­grund steht damit der objektive Aspekt der Art und Weise der Nutzung der streitbetroffenen Gebäude und nicht der subjektive Aspekt, ob die Nutzung durch die Eigentümerin selber erfolgt. Grundsätzlich schadet es deshalb nicht, dass die Beschwerdeführerin als Baurechtsinhaberin bzw. Eigentümerin der Gebäude die Personalrestaurants nicht selber führt, son­dern von einer Dritten betreiben lässt. Nach dem Gesagten dienen auch jene Räum­lichkeiten, die zwecks Betriebs von Personalrestau­rants an eine Dritte vermietet werden, direkt und ausschliesslich dem von der Beschwer­deführerin verfolgten öffentlichen Zweck. Daran ändert nichts, dass die geplanten Restaurants möglicherweise nicht nur von Mitarbeiten­den der Beschwerdeführerin, sondern auch von Drittpersonen genutzt wer­den: Aus den Akten geht zwar nicht direkt hervor, ob und wenn ja in wel­chem Aus­mass mit einer solchen Drittnutzung zu rechnen ist. Mit Blick auf die für die Restaurants vorgesehenen Flächen von total ungefähr 2'400 m2 bzw. knapp 7 % der gesamten Bruttogeschossfläche von rund 35'000 m2, dem Verhältnis dieser Fläche zur Anzahl Mitarbeitenden, die offenbar von 1'700 weiter bis auf eine Zahl von rund 4'000 Personen zunehmen wird, sowie in Anbetracht der Ausrichtung der Restaurationsbetriebe gemäss dem Rah­menvertrag ist aber davon auszugehen, dass die Lokale – ihrer Bezeich­nung als «Personalrestaurants» entsprechend – effektiv vornehm­lich von Mitarbeitenden zu den vorgesehenen Sonderkonditionen genutzt werden und nicht durch Dritte zu marktüblichen Bedingungen. Hin­weise darauf, dass die entsprechende Nutzung nicht unwiderruflich im Sinn von Art. 12 Bst. g HG wäre, sind weder ersichtlich noch geltend gemacht. Mithin sind die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung gestützt auf diese Bestim­mung erfüllt und die angefochtenen Entscheide sind aufzu­heben. Zudem ist antragsgemäss im Dispositiv festzustellen, dass die Ein­räumung der streit­betroffenen Baurechte nicht der Handänderungssteuer unterliegt.

4.

4.1 Bei diesem Ausgang der Verfahren ist die Beschwerdeführerin als obsiegend zu betrachten. Das teilweise Nichteintreten auf die Beschwerden rechtfertigt kein Ausscheiden von Verfahrenskosten. Für die verwaltungs­gerichtlichen Verfahren sind demnach keine Kosten zu erheben, wobei auch für die Verfahren vor der JGK keine Kosten zu erheben sind (Art. 26 Abs. 1 HG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG).

4.2 Die Beschwerdeführerin hat zudem Anspruch auf Ersatz ihrer Par­teikosten im verwaltungsgerichtlichen und im vorinstanzlichen Beschwer­deverfahren (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Diese sind nach den Kriterien von Art. 41 des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811) festzulegen. Gemäss Art. 11 Abs. 1 PKV beträgt das Honorar in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz. Inner­halb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). In seiner Kostennote vom 14. Oktober 2013 macht der Vertreter der Beschwerdeführerin das Maximalhonorar von Fr. 11'800.-- pro Instanz geltend, ausmachend insge­samt Fr. 23'600.--. Dieser Betrag ist offensichtlich übersetzt: Weder liegt eine komplexe Rechtsstreitigkeit vor, noch verursachten die Verfahren be­sonderen Aufwand. Es war kein Beweisverfahren durchzuführen, weshalb sich die Prozessführung hauptsächlich auf das Erarbeiten und Einreichen der Rechtsschriften beschränkte; vor Verwaltungsgericht wurde zudem bloss ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt. Für das vorinstanzliche Verfahren hält das Verwaltungsgericht einen Parteikostenersatz von Fr. 8'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt) für angemessen. Angesichts der Vertrautheit mit Verfahren und Rechtsfragen war der Aufwand vor Verwal­tungsgericht kleiner, womit der Parteikostenersatz für das verwaltungs­gerichtliche Verfahren auf Fr. 5'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt) zu be­stimmen ist.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerden werden gutgeheissen, soweit auf sie eingetreten wird. Die Entscheide der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 21. September 2012 werden aufgehoben und es wird festgestellt, dass für die Errichtung der selbständigen und dauernden Baurechte zulasten der Grundstücke Bern Kreis 5 Gbbl. Nrn. 1________ und 2________ keine Handänderungssteuern geschuldet sind.

2. Für die Verfahren vor dem Verwaltungsgericht und der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion werden keine Verfahrenskosten er­hoben.

3. Der Kanton Bern (Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion) hat der Be­schwerdeführerin die Parteikosten für die Verfahren vor dem Verwal­tungsgericht, bestimmt auf Fr. 5'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Der Kanton Bern (Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion) hat der Be­schwerdeführerin die Parteikosten für die Verfahren vor der Justiz-, Ge­meinde- und Kirchendirektion, bestimmt auf Fr. 8'000.-- (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

5. Zu eröffnen:

• der Beschwerdeführerin

• der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern

und mitzuteilen:

• dem Grundbuchamt Bern-Mittelland

Der Abteilungspräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.