Abbruch des Hotels Schweizerhof (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 4. April 2012; RA Nr. 110/2011/89)

100.2012.145 U publiziert in BVR 2014 S. 251 STE/FRP/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 5. Juli 2013

Verwaltungsrichter Müller, Abteilungspräsident

Verwaltungsrichterinnen Herzog und Steinmann

Gerichtsschreiber Freudiger

A.________ Verein, handelnd durch seine statutarischen Organe vertreten durch …

Beschwerdeführerin

gegen

B.________ AG handelnd durch ihre statutarischen Organe vertreten durch Rechtsanwalt …

Beschwerdegegnerin

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Interlaken handelnd durch die Baubewilligungsbehörde, Gemeindeverwaltung, Postfach 97, 3800 Interlaken

betreffend Abbruch der ehemaligen Dépendance des Hotels Schweizerhof (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 4. April 2012; RA Nr. 110/2011/89)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 05.07.2013, Nr. 100.2012.145U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

Die B.________ AG ist Eigentümerin des in der Hotel­zone HA liegenden Grundstücks Interlaken Gbbl. Nr. 1________, auf dem sich unter anderem die ehemalige Dépendance des Hotels Schweizerhof (Höheweg 59) befindet. Mit Gesuch vom 10. März 2010 beantragte die B.________ AG die Bewilligung zum Abbruch der ehe­maligen Dépendance. Dagegen erhob die A.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 16. Juli 2010 erteilte die Einwohnergemeinde (EG) Interlaken die nachgesuchte Abbruchbewilligung.

Auf Beschwerde der A.________ hin hob die Bau-, Verkehrs- und Ener­giedirektion des Kantons Bern (BVE) diese Verfügung am 29. Oktober 2010 auf und wies die Sache zur Behandlung im Sinn der Erwägungen an die Gemeinde zurück. Mit Gesamtentscheid vom 24. Mai 2011 bewilligte die EG Interlaken den Abbruch erneut.

B.

Gegen diesen Entscheid erhob die A.________ am 17. Juni 2011 wie­derum Be­schwerde bei der BVE. Mit Entscheid vom 4. April 2012 wies die Direktion die Beschwerde ab, soweit sie darauf eintrat, und bestätigte die Abbruchbewilligung der EG Interlaken.

C.

Hiergegen hat die A.________ am 2. Mai 2012 Verwaltungsgerichtsbe­schwerde erhoben. Sie stellt folgende Rechtsbegehren:

«1. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion RA Nr. 110/2011/89 AH/Sm vom 4. April 2012 sei aufzuheben.

2. Die Abbruchbewilligung der Einwohnergemeinde Interlaken vom 24. Mai 2011 sei aufzuheben.

3. Das Abbruchgesuch der B.________ AG betref­fend das Hotel Schweizerhof gemäss Baupublikation vom 12.03.2010 sei abzuweisen.

4. Vorsorglich Der B.________ AG sei eine Frist zu Baumass­nahmen zum Erhalt des Hotel Schweizerhof zu setzen, unter der Androhung der Ersatzvornahme durch die Einwohnergemeinde Interlaken auf Kosten der B.________ AG.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der B.________ AG.»

Die B.________ AG beantragt mit Beschwerdeantwort vom 31. Mai 2012, das Gesuch um Erlass von vorsorglichen Massnahmen und die Verwaltungsgerichtsbeschwerde seien abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die BVE schliesst mit Vernehm­lassung vom 10. Mai 2012 auf Abwei­sung der Beschwerde. Die EG Interlaken beantragt mit Stellungnahme vom 14. Mai 2012 ebenfalls die Abweisung der Be­schwerde.

Die Instruktionsrichterin hat mit Zwischenverfügung vom 12. Juni 2012 das Gesuch um Anordnung vorsorglicher Massnahmen abgewiesen.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanz­lichen Verfahren teilgenommen und ist von Gesetzes wegen zur Be­schwerde befugt (Art. 79 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 40a und 35a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die form- und fristge­recht einge­reichte Beschwerde ist grund­sätzlich einzutreten (vgl. aber E. 1.2 hier­nach).

1.2 Die Beschwerdeführerin beantragt auch die Aufhebung der Ab­bruchbewilligung der Gemeinde vom 24. Mai 2011. Damit übersieht sie, dass ihrer Beschwerde an die BVE voller Devolutiveffekt zuge­kommen ist. An­fechtungsobjekt kann im verwaltungsgerichtlichen Verfah­ren aus­schliess­lich der vorinstanzliche Entscheid sein. Soweit die Auf­hebung der kommunalen Abbruchbewilligung beantragt wird, ist auf die Beschwerde des­halb nicht einzutreten (BVR 2010 S. 411 E. 1.4 mit Hin­weisen).

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG). Sind für die Beurteilung einer bestimmten Frage besondere Sach- oder Fachkenntnisse erforderlich, über welche es nicht gleichermassen verfügt wie die Verwaltungsbehörden mit ihren Fachleuten und -stellen, auferlegt es sich bei der Überprüfung eine gewisse Zurückhaltung (BVR 2010 S. 411 E. 1.5 mit Hinweisen; vgl. BGE 135 I 176 E. 6.1 und 8.1 [Pra 98/2009 Nr. 117]).

2.

Die Beschwerdeführerin beantragt eine öffentliche Schlussverhandlung und Urteilsberatung (Ziff. 5 der Schlussbemerkungen vom 28.1.2013, act. 18).

2.1 Ein Anspruch auf eine öffentliche Schlussverhandlung kann sich aus Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK; SR 0.101) ergeben (vgl. Art. 36 Abs. 2 VRPG). Diese Konventionsbestim­mung ist bei Drittinterventionen gegen die Erteilung einer Bau- oder sonsti­gen behördlichen Genehmigung anwendbar, soweit die Verletzung von auf das Eigentum gegründeten Abwehrrechten geltend gemacht wird. Nicht anwendbar ist Art. 6 EMRK, wenn lediglich die Einhaltung öffentlich-recht­licher Bestimmungen verfolgt wird (BGE 128 I 59 E. 2a/bb, 127 I 44 E. 2c, je mit Hinweisen). – Die Beschwerdeführerin begründet ihren Antrag mit einem «gesamtschweizerischen öffentlichen Interesse» am vorliegenden Verfahren, was nach dem Gesagten nicht zur Anwendbarkeit von Art. 6 EMRK führt. Ihre Rügen betreffen den Natur- und Heimatschutz bzw. vorab den Denkmalschutz. Abgesehen davon, dass die Beschwerdeführerin nicht Nachbarin im baurechtlichen Sinn ist, dienen die von ihr als verletzt gerüg­ten gesetzlichen Bestimmungen allein Interessen der Allgemeinheit, nicht aber dem Schutz des Eigentums oder anderer ziviler Rechte von Nach­barinnen und Nachbarn (BGer 1A.151/2002 vom 22.1.2003, in URP 2003 S. 235 E. 2.1). Inwiefern zivilrechtliche Ansprüche der Beschwerdeführerin im Sinn von Art. 6 Ziff. 1 EMRK betrof­fen sein sollten, ist nicht ersichtlich. Der Antrag wird deshalb abgewiesen.

2.2 Ein Anspruch auf öffentliche Urteilsberatung ergibt sich nicht aus der EMRK, sondern gegebenenfalls aus dem kantonalen Recht (Merkli/ Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 37 N. 2 f.). Danach urteilt das Verwaltungsgericht bei Einstimmigkeit auf dem Zirkulationsweg. Gleiches gilt bei Mehrheitsbeschlüssen in Strei­tigkeiten, die weder von grundsätzlicher Bedeutung noch von grosser Tragweite sind. Nur in den übrigen Fällen findet eine öffentliche Urteils­beratung statt (Art. 37 Abs. 1 Bst. c VRPG i.V.m. Art. 56 Abs. 5 des Geset­zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staats­anwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). Da sich die urteilende Kammer im vorliegenden Fall einig ist, besteht kein Anlass für eine öffentliche Urteils­beratung. Der Antrag wird abgewiesen.

3.

Das Gebäude am Höheweg 59 wurde als Dépendance zum Hotel Schwei­zerhof errichtet, welches im Februar 1971 Opfer eines Brandes wurde. Die Dépendance konnte zwar – ebenso wie der angebaute Saal und das «Chalet Schweizerhaus» im Hinterhof – gerettet werden, wurde aber in der Folge nicht mehr genutzt (Barbara Frutiger, Hotelarchitektur als Erfolgs­faktor. Die Dynamik schweizerischer Hotelarchitektur am Beispiel zweier Bauphasen des Hotels Schweizerhof in Interlaken, Lizentiatsarbeit 2007, Vorakten BVE, act. 3A1, S. 2). Sie ist im Bauinventar der EG Interlaken vom 25. April 2000 als schützenswertes Baudenkmal (hinten E. 4.2) sowie im Inventar der schüt­zens­werten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Einzel­objekt und als Teil des schützenswerten Gebiets G1 «Höheweg» verzeich­net (hinten E. 4.3). Umstritten ist vorab die rechtliche Tragweite dieser In­ventarisierungen.

3.1 Die Vorinstanz hat zunächst geprüft, ob es sich bei der ehemali­gen Dépendance um ein Denkmalschutzobjekt handelt (angefochtener Entscheid, E. 5). Folglich ging sie davon aus, dass bisher noch nicht grundeigentümerverbindlich über die Schutzwürdigkeit dieses Gebäudes entschieden worden ist. Die Beschwerdeführerin bestreitet dies implizit, indem sie geltend macht, die Beschwerdegegnerin habe sich nicht gegen die Inventarisierung gewehrt.

3.1.1 Bauinventare haben negative Rechtswirkung in dem Sinn, dass grundsätzlich nur diejenigen Objekte als schützens- oder erhaltenswert gelten, die im Inventar bezeichnet sind (Art. 10e Abs. 1 BauG; Art. 13c Abs. 3 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). Mit einer Beschwerde kann nur gerügt werden, das Inventar sei unvollständig (Art. 13a Abs. 4 BauV). Erst mit der Überführung des Bauinventars in die Nutzungsplanung wird dieses für die Grundeigentümerinnen und Grund­eigentümer verbindlich (sog. positive Rechtswirkung) mit der Folge, dass die Schutzwürdigkeit eines Objekts in einem nachfolgenden Baubewilli­gungsverfahren nicht mehr bestritten werden kann (BVR 2005 S. 219 E. 3.2 und 6.2.4; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Bd. I, 3. Aufl. 2007, Art. 10a-10f N. 9 f., 14).

3.1.2 Gemäss Art. 521 Abs. 2 des Baureglements der EG Interlaken vom 9. Juli 2009 (GBR) sind die schützens- und erhaltenswerten Bau­denkmäler im Zonenplan 2 mit hinweisendem Charakter dargestellt (Her­vorhebung durch das Gericht; Vorakten BVE, act. 3A, Beilage zur Eingabe der EG Interlaken vom 19.7.2011, hinter pag. 33). Entsprechend lautet die Legende zu den jeweiligen Einträgen im Zonenplan 2 vom 9. Juli 2009 «schützenswerter Bau Bauinventar» (einsehbar unter: ˂http://www.inter­laken-gemeinde.ch˃, Rubriken «Reglemente», «7: Bauwesen, öffentliche Werke, Energie, Verkehr», «701: Raumplanung», «Zonenpläne», «Zonen­plan 2»). Unter B11 der Erläuterungen zum Zonenplan 2 wird dazu Folgen­des festgehalten (Beilage B1 zum GBR):

« Das Bauinventar der Gemeinde Interlaken ist ein Inventar der schüt­zenswerten und erhaltenswerten Baudenkmäler im Sinne der Bau­gesetzgebung. Der oder die Grundeigentümer können im Baubewilli­gungsverfahren den Nachweis verlangen, dass das Inventar, d.h. die Einstufung ihrer Liegenschaft, richtig ist. Gegen diesen Entscheid steht ihnen der Rechtsweg offen.

Der Zonenplan 2 zeigt hinweisend auf, welche Gebäude im Bauinven­tar als schützenswerte oder erhaltens­werte Bauten, als Bau mit Situ­a­tionswert oder als Baugruppe enthalten sind. Das Bauinventar enthält jedoch auch weitergehende Aussagen.»

Die Formulierungen in Art. 521 GBR und in den Erläuterungen zum Zonen­plan 2 decken sich mit den Formulierungsvorschlägen im geltenden Musterbaureglement des Kantons Bern für eine bloss behördenverbindliche Regelung der Schutzwürdigkeit im Bauinventar (Musterbaureglement des Kantons Bern [MBR], Stand 31.12.2012, einsehbar unter: ˂http://www.jgk.be.ch˃, Rubriken «Raumplanung», «Arbeitshilfen [AHOP]», «Musterbaureglement [MBR]», Dokumente «Musterbaureglement [MBR] – Beilage B1» und «Musterlegende Zonenplan und Hinweisplan»). Das Bau­inventar der EG Interlaken wurde folglich nicht in die Nutzungsplanung überführt. Die Eintragungen im Zonenplan 2 haben nur hinweisenden Cha­rakter; sie sind nicht grundeigentümerverbindlich. Die Beschwerdegegnerin hatte bisher keine Möglichkeit, die Schutzwürdigkeit der ehemaligen Dépendance anlässlich der Inventarisierung oder der Nutzungsplanung zu bestreiten. Die BVE hat die Frage zu Recht im Baubewilligungsverfahren geprüft.

3.2 Die Vorinstanz hat sodann festgehalten, bei der Erfüllung von kan­tonalen (und kommunalen) Aufgaben werde der Schutz von Ortsbildern durch kantonales (und kommunales) Recht gewährleistet. Bundesinven­tare wie das ISOS seien zwar auch hier von Bedeutung, hätten aber keine direkte Bindungswirkung (angefochtener Entscheid, E. 5e). – Die Be­schwerdeführerin erblickt darin eine Verletzung von Bundesrecht. Sie macht geltend, die Aufnahme des ISOS in den Richtplan des Kantons Bern habe dessen Bindungswirkung für den Kanton und die Gemeinden ge­bracht. Damit sei der Schutz der ISOS-Objekte zu einer Bundesaufgabe geworden.

3.2.1 Das ISOS ist ein Bundesinventar im Sinn von Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451). Es enthält die im Anhang der Verordnung vom 9. Septem­ber 1981 über das Bundesinventar der schüt­zenswerten Orts­bilder der Schweiz (VISOS; SR 451.12) aufgezählten Objekte (Art. 1 VISOS). Durch die Auf­nahme ins ISOS wird dargetan, dass ein Objekt in be­sonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Ein­bezug von Wiederher­stellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösst­mögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Der entspre­chende Schutz gilt aber lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in un­mittelbarer Weise (Art. 6 Abs. 2 NHG). Bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben – namentlich der kantonalen Nutzungsplanung oder der Beur­teilung eines Bauvorhabens innerhalb der Bauzonen (und damit auch eines entsprechenden Abbruchvorhabens [vgl. Art. 1a Abs. 2 BauG]) – ist das Inven­tar insofern von Bedeutung, als es gestützt auf die allgemeine Pla­nungspflicht der Kantone (Art. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) wie ein Konzept oder Sachplan gemäss Art. 13 RPG zu berück­sichtigen ist (so auch Art. 4a VISOS). Aufgrund der Behördenverbindlich­keit der Richt­planung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des ISOS auf diese Weise Eingang in die grundeigentümerverbindliche Nutzungs­planung. Insoweit besteht für die Kantone und Gemeinden eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren. Diese Pflicht findet zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung und zum andern darin, dass im Einzelfall erforderliche Interessenabwägun­gen im Licht der Heimatschutzanliegen vorgenommen werden (zum Gan­zen BGE 135 II 209 E. 2.1; Waldmann/Hänni, Handkom­mentar RPG, 2006, Art. 17 N. 21; VGE 2011/412 vom 14.1.2013 [zur Publ. be­stimmt], E. 4.1).

3.2.2 Es trifft zwar zu, dass der (behördenverbindliche) Richtplan den Gemeinden die Berücksichtigung des ISOS vorschreibt (vgl. Richtplan des Kantons Bern in der Fassung vom 8.6.2011, Massnahmenblatt E_09). Eine die Schutzanliegen umsetzende Nutzungsplanung hat die EG Interlaken aber (noch) nicht erlassen und sie wäre nach dem Gesagten – trotz Richt­plan­vorgabe – auch keine Bundesaufgabe. Wie die BVE zutreffend ausge­führt hat, ist das NHG im vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht direkt anwendbar. Es bestand deshalb auch keine Pflicht, gestützt auf Art. 7 NHG ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimat­schutz­kommission (ENHK) und/oder der Eidge­nössi­schen Kommission für Denk­malpflege (EKD) einzuholen. Der Beweisantrag wird auch vom Verwal­tungsgericht abgewiesen.

4.

4.1 Die BVE ist in Übereinstimmung mit der Denkmalpflege des Kan­tons Bern (KDP) zum Ergebnis gekommen, dass es sich bei der ehemali­gen Dépendance in Würdigung ihres ästhetischen, kulturellen und ge­schichtlichen Wertes und angesichts der Tatsache, dass sie im ISOS als Einzelobjekt verzeichnet ist, um ein schützenswertes Baudenkmal handle, das zu Recht als solches im Bauinventar der EG Interlaken enthalten sei (angefochtener Entscheid, E. 5g). – Die Beschwerdegegnerin teilt diese Einschätzung namentlich wegen des heutigen Zustands des Gebäudes nicht. Ihrer Auffassung nach kann die Frage aber offenbleiben, weil die Verweigerung der Abbruchbewilligung ohnehin nicht verhältnismässig wäre (Beschwerdeantwort vom 31.5.2012, act. 6, S. 7; anders noch in der Be­schwerdeantwort im vorinstanzlichen Verfahren vom 8.7.2011, Vorakten BVE, act. 3A, pag. 25 f.).

4.2 Gemäss Art. 10a Abs. 1 BauG sind Baudenkmäler herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, historischem oder ästhetischem Wert. Dazu gehören namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen. Bau­denkmäler sind schützenswert, wenn sie wegen ihrer bedeutenden archi­tektonischen Qualität oder ihrer ausgeprägten Eigenschaften unge­schmälert bewahrt werden sollen (Art. 10a Abs. 2 BauG). Wie erwähnt, ist die ehemalige Dépendance im Bauinventar der EG Interlaken als schüt­zenswertes Objekt verzeichnet (sog. K-Objekt; vgl. Art. 13 Abs. 3 Bst. a BauV). Sie wird wie folgt beschrieben (Baugesuchsakten der EG Inter­laken, Vorakten BVE, act. 3A, Beilage «Aktenrücksendung betr. Beschwer­de­verfahren RA Nr. 110/2010/129 [Interlaken]» zur Eingabe der EG Inter­laken vom 19.7.2011, hinter pag. 33, S. 5):

« Ehem. Dépendance des 1971 abgebrannten Hotels Schweizerhof, erb. 1901 Nobles Hotel unter Walmdach; im OG charakteristische Loggia (Ver­grösserung 1923, Urfer & Stähli). Äusserst sorgfältig durchkomponierte und ausgeführte Hauptfassade mit vornehm-zurückhaltendem Sand­steindekor des Neuklassizismus: Lisenen, Gesimse, Konsolen, Fens­terbekrönung im 1. OG; gute Eisenarbeiten (Balkon- und Fenster­gitter). Der weitgehend original erhaltene Bau ist ein Werk des für seine qualitätvollen Villen und Stadthäuser bekannten Zürcher Archi­tekturbüros Pfleghard & Haefeli. Zusammen mit dem Neurokoko-Saalbau (Nr. 57) Teil der aus der Hochblüte des Oberländer Tourismus stammenden Hotelreihe am Höheweg. Seine Mise-en-valeur ist aus kultur- und architekturhistorischer Sicht dringend zu wünschen.»

Darüber hinaus ist das Gebäude Teil der im Bauinventar der Gemeinde ebenfalls verzeichneten Baugruppe H. Diese umfasst die an die Höhematte angrenzende «Häuserschicht» an Höheweg, Alpen- und Klosterstrasse und das Gebiet Aarzelg mit zahlreichen Dependenzgebäuden der Hotellerie und dem Kursaal (Auszug Bauinventar der EG Interlaken, act. 9A1).

4.3 Wie ausgeführt, ist die Heimatschutzgesetzgebung des Bundes zwar nicht unmittelbar anwendbar. Ihre Anliegen sind im Einzelfall aber dennoch zu berücksichtigen. Die ehemalige Dépendance figuriert im ISOS als Einzelelement (E. 1.0.3) mit der Umschreibung «Ehemalige Depen­dance des Hotels „Schweizerhof“, schmaler 4-geschossiger Bau mit Loggia unter Walmdach, 1901 (Otto Pfleghard, Max Haefeli)». Sie hat «besondere Bedeutung» und es gilt das höchste Erhaltungsziel «Integrales Erhalten der Substanz» (Kategorie A). Gemäss dem generellen Erhaltungshinweis ist sie folglich unter Schutz zu stellen. Ausserdem ist die ehemalige Dépen­dance Teil des Gebiets G1 «Höheweg». Dieses wird im ISOS umschrieben als «ab M. 19. Jh. entstandener Hotelbereich mit Abfolge von Luxushotels entlang einer Flanierallee, Verbindung der historischen Ortsteile». Es hat «besondere Bedeutung» und «besondere räumliche sowie architektur­historische Qualität». Das Gebiet G1 ist mit der Aufnahmekategorie AB (A: ursprüngliche Substanz; B: ursprüngli­che Struktur) und dem Erhaltungs­ziel A inventarisiert. Danach sind alle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral zu erhalten und störende Eingriffe zu beseitigen. Als generellen Erhaltungshinweis für Gebiete mit dem Erhaltungsziel A sieht das ISOS namentlich ein Abbruchverbot vor (zum Ganzen ISOS, Kanton Bern, Bd. 8.1: Oberland Orte A-K, 2007, S. 189; Erläuterungen zum ISOS, einsehbar unter: http://www.bak.admin.ch/isos, Rubriken «Das ISOS in Kürze», «Erläute­rungen zum ISOS», S. 4 f.).

4.4 Auf Aufforderung der BVE hin hat die KDP am 19. Dezember 2011 eine eingehende denkmalpflegerische Beurteilung der ehemaligen Dépen­dance abgegeben (Vorakten BVE, act. 3A, pag. 64 ff.). Zum kulturellen Wert des Gebäudes hält der Bericht fest, dass die ehemalige Dépendance von den renommierten Zürcher Architekten Pfleghard & Haefeli erbaut wor­den sei. Mit der vom Historismus geprägten Fassadengliederung und der sorgfältig durchdachten Gestaltung könne es als stellvertretend für die Ar­beiten dieses bedeutenden Schweizer Architekturbüros zu Beginn des 20. Jahrhunderts gelten. Sie sei zudem eine der wenigen Bauten von Pfleghard & Haefeli ausserhalb der Ostschweiz. Historisch gesehen sei die Dépendance der letzte noch existierende Teil eines einst glanzvollen Grand Hotels, das für die Veränderungen etwa ab dem Jahr 1900 weg von den vermögenden Individualreisenden aus besten Familien hin zu den Gästen aus der Mittelschicht und in der Folge zum Massentourismus stehe. Damit sei sie ein interessantes Zeugnis der jüngeren Geschichte des Touris­musorts Interlaken und des Berner Oberlands. Den ästhetischen Wert mache sodann aus, dass sowohl das Innere wie das Äussere des Objekts mit ausserordentlicher Sorgfalt durchdacht, mit grosser Sicherheit entwor­fen und handwerklich höchst präzise umgesetzt worden seien. Die For­mensprache des Gebäudes sei von bemerkenswerter Zurückhaltung und für die Zeit um das Jahr 1900 ausgesprochen fortschrittlich. Innerhalb der Baugruppe H bilde die Schweizerhofdépendance den östlichen Eckpfeiler der imposanten Aufreihung nobler historistischer Hotelfassaden auf der Nordseite der Höhematte. Nachdem im Jahr 2004 bereits der hochkarätige Schweizerhofsaal in Folge von Vernachlässigung habe abgebrochen wer­den müssen, würde der Abbruch der ehemaligen Dépendance die weitere Erosion der für die Tourismusgeschichte des Kantons Bern wichtigen Bau­gruppe bedeuten. Im Gegensatz zu vielen anderen Hotelbauten in Inter­laken seien die Fassaden der Dépendance weitgehend original erhalten. – Obwohl sie mit Fachbericht vom 9. Juni 2010 dem bedingungslosen Ab­bruch zugestimmt hat (Vorakten BVE, act. 3A, Beilage «Aktenrücksendung betr. Beschwerdeverfahren RA Nr. 110/2010/129 [Interlaken]» zur Eingabe der EG Interlaken vom 19.7.2011, hinter pag. 33 [nachfolgend: Fachbericht Kommission], S. 13), hält auch die Kantonale Fachkommission für Denk­malpflege in ihrem ergänzenden Bericht vom 7. März 2011 fest, dass das Gebäude nach wie vor und unabhängig vom Erhaltungszustand schüt­zenswert sei (Vorakten Gemeinde, act. 3B, pag. 16).

4.5 Angesichts dieser Darlegungen der Fachbehörden besteht auch für das Verwaltungsgericht kein Zweifel, dass die ehemalige Dépendance ein wichtiges, besonders charakteristisches Zeugnis einer bestimmten Epoche der Tourismusgeschichte ist, das über ausgeprägte architektoni­sche Qualitäten verfügt und zudem in der Hotelzeile eine bedeutende Stel­lung einnimmt. Es ist deshalb zu Recht als schützenswertes Baudenkmal im Bauinventar aufgenommen worden. Daran vermögen weder der Wunsch der EG Interlaken, dass der Schutz des Gebäudes formell aufge­hoben werden solle (Stellungnahme vom 13.7.2011, Vorakten BVE, act. 3A, pag. 31), noch die Kritik der Beschwerdegegnerin, wonach die KDP ihren Bericht auf Fotos aus dem Jahr 2003 stütze und am vorinstanz­lichen Augenschein nicht dabei gewesen sei, etwas zu ändern. Die Qualifi­kation als schützenswertes Baudenkmal erfolgt gestützt auf verschiedene Kriterien in einer umfassenden Bewertung, in welcher der Erhaltungszu­stand eines Gebäudes jedenfalls dann nicht den Ausschlag geben kann, wenn eine Sanierung – wie hier (vgl. dazu hinten E. 5.2) – möglich ist (Art. 10a Abs. 1 und 2 BauG). Der insofern massgebliche Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten. Auf eine Einvernahme des ehemaligen kantonalen Denkmalpflegers als Zeugen sowie eine Edi­tion des Archivbestands des Architekturbüros Pfleghard & Haefeli zum Hotel Schweizerhof (Dépendance) kann folglich verzichtet werden. Die ent­sprechenden Beweisanträge der Beschwerdeführerin werden abgewiesen.

5.

Die Beschwerdeführerin bestreitet die Rechtmässigkeit der Abbruchbewil­ligung unter Hinweis auf Art. 10b Abs. 2 BauG, wonach schützenswerte Gebäude nicht abgebrochen werden dürfen. Allfällige enteignungsähnliche Wirkungen könnten allenfalls durch eine Entschädigung wegen materieller Enteignung ausgeglichen werden.

5.1 Die Verweigerung der Abbruchbewilligung stellt eine Beschrän­kung der Eigentümerbefugnisse und damit einen Eingriff in die verfas­sungsmässig gewährleistete Eigentumsgarantie dar (Art. 26 der Bundes­verfassung [BV; SR 101]; Art. 24 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; BVR 1998 S. 440 E. 3a; VGE 22935 vom 28.11.2007, E. 3; vgl. auch BGer 1P.57/2007 vom 5.6.2007, E. 3.1). Eingriffe in Freiheits­rechte sind zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sind und den Kerngehalt des betreffenden Grundrechts nicht verletzen (Art. 36 BV und Art. 28 KV). Die (formell-)gesetzliche Grundlage für ein Abbruchverbot von schützens­werten Baudenkmälern findet sich in Art. 10b Abs. 2 BauG. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts und des Verwal­tungsgerichts liegen Beschränkungen der Eigentumsgarantie, die dem Schutz von Baudenk­mälern dienen, ganz allgemein im öffentlichen Inte­resse (BVR 1998 S. 440 E. 3c; BGE 126 I 219 E. 2c; BGer 1C_300/2011 vom 3.2.2012, E. 5.1.2). Gestützt auf eine verfassungskonforme Auslegung von Art. 10b Abs. 2 BauG ergibt sich sodann, dass trotz des absolut formulierten Abbruch­verbots unter Um­ständen auch schützenswerte Baudenkmäler abge­brochen wer­den dürfen. Steht die Belastung für die Eigentümerschaft in keinem ver­nünftigen Verhältnis zum öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Ob­jekts, ist ein Abbruchverbot nicht durchsetzbar. Aller­dings ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines schützenswerten Baudenkmals sehr er­heblich (BGE 126 I 219 E. 2c; VGE 22935 vom 28.11.2007, E. 6.1, 22620 vom 5.12.2006, E. 7.1 [bestätigt mit BGer 1P.57/2007 vom 5.6.2007]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 5; Bernhard Waldmann, Bauen und Denkmalschutz, in Schweizerische Baurechtstagung 2003, S. 109 ff., 124). – Es trifft folglich nicht zu, dass ein Abbruch der schützens­werten ehemaligen Dépendance losgelöst von Verhältnismässig­keitsüber­legungen ausgeschlossen ist und höchstens Entschädigungs­ansprüche wegen mate­rieller Enteignung geltend gemacht werden könnten.

5.2 Dass eine hinreichende gesetzliche Grundlage und ein öffentliches Interesse für ein Abbruchverbot der ehemaligen Dépendance gegeben sind, wird zu Recht von keiner Seite bestritten. Uneinigkeit besteht hinsicht­lich der Verhältnismässigkeit. Als Eingriff in die Eigentumsgarantie ist ein Abbruchverbot dann verhältnismässig, wenn es zur Erreichung des ange­strebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln steht (sog. Zumutbar­keit; statt vieler BGE 137 I 167 E. 3.6, 136 I 87 E. 3.2; BVR 2011 S. 433 E. 4.3, 2008 S. 360 E. 4.4). – Zu Recht nicht bestritten sind die objektive Eignung eines Abbruchverbots, zumal der aktuelle Zustand des Gebäudes eine Sanierung nach wie vor zuliesse (Fachbericht Kommission, S. 13; Gutachten C.________ vom 2.1.2012, Vorakten BVE, act. 3A, Beilage zu pag. 76, S. 13 f.), sowie die Erforderlichkeit. Umstritten ist hingegen die Zumutbarkeit des Abbruchverbots. Diese sog. Verhältnismässigkeit im engeren Sinn verlangt eine angemessene Zweck/Mittel-Relation. Die Zu­mutbarkeit ist anhand einer Abwägung der gegenläufigen Interessen zu beurteilen (vgl. BGE 136 I 87 E. 3.2; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemei­nes Verwaltungsgericht, 3. Auflage 2009, § 21 N. 16). Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten. Kommt dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung kein überragendes Gewicht zu, kann ein Abbruchverbot den Grundeigentümerinnen und -eigentümern nicht zugemutet werden, wenn es auf Dauer mit finanziellen Verlusten verbunden wäre. Die Eigentumsbeschränkung ist hingegen zu­mutbar, wenn eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung des Gebäudes auf längere Sicht tragbar ist (BGE 126 I 219 E. 2c, 118 Ia 384 E. 5e; BVR 1996 S. 68 E. 4c; VGE 22935 vom 28.11.2007, E. 6.4, 22620 vom 5.12.2006, E. 7.4 [bestätigt mit BGer 1P.57/2007 vom 5.6.2007]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 5; vgl. Bernhard Waldmann, a.a.O., S. 124 mit weiteren Hinweisen). – Anders als die Beschwerdeführerin meint, stellt sich somit nicht die Frage, ob – wie bei der Unterschutzstellung – so erhebliche Wert- bzw. Nutzungseinbussen eintreten, dass sie nur ge­gen Entschädigung geduldet werden müssen. Zu prüfen ist vielmehr, ob eine wenigstens selbsttragende Nutzung längerfristig möglich ist.

5.3 Die Vorinstanz hat ein Gutachten über die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung der ehemaligen Dépendance eingeholt (Gutachten C.________). Dieses zog mehrere Szenarien für eine Hotelnutzung in Betracht und kam zum Schluss, dass keine Variante eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung zulasse, sondern in jedem Fall mit beträchtlichen Verlusten zu rechnen sei (dazu E. 7 hinten). Die Vorinstanz hat ihren Entscheid im Wesentlichen auf diesen Befund abgestützt und ist deshalb zum Schluss gekommen, dass eine Verweigerung der Abbruchbewilligung für die Beschwerdegegnerin nicht zumutbar wäre (angefochtener Entscheid, E. 7g).

6.

Die Beschwerdeführerin macht vorab geltend, sie habe schon vor Jahren verlangt, dass die Beschwerdegegnerin Massnahmen ergreife, damit die ehemalige Dépendance nicht weiter verfalle. Es gehe nicht an, durch Unterlassen jeglichen Gebäudeschutzes einen de facto-Abbruch herbeizu­führen. Damit macht sie sinngemäss (auch) geltend, die Kosten für ver­nachlässigten Unterhalt dürften nicht berücksichtigt werden.

6.1 Aus dem in Art. 10b Abs. 2 BauG verankerten grundsätzlichen Abbruchverbot folgt, dass Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die den gebotenen Unterhalt eines Baudenkmals vernachlässigen, ein Ab­bruchgesuch nicht damit begründen können, dass die Erhaltung desselben wegen des (erhöhten) Sanierungsaufwands unverhältnismässig sei (Zaugg/ Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 6 mit Hinweisen; vgl. VGE 22935 vom 28.11.2007, E. 6.2; vgl. auch BGer 1C_418/2007 vom 25.7.2008, E. 4.4 f., 1A.191/1998 vom 11.10.1999, E. 3b [Pra 89/2000 Nr. 63]; Zwischenver­fügung vom 12.6.2012, act. 8). Die BVE hat deshalb zu Recht geprüft, ob der Beschwerdegegnerin unterlassener Unterhalt vorzu­werfen ist und die entsprechenden Sanierungskosten aus der Verhältnis­mässig­keitsprüfung auszuklammern sind. Sie hat erwogen, dass die Be­schwerde­gegnerin seit dem Erwerb der Liegenschaft im Jahr 1994 zwar kaum Auf­wendungen für den Unterhalt getätigt und damit den entspre­chenden Nachholbedarf selbst verschuldet habe. Es müsse aber auch be­rücksichtigt werden, dass ein wesentlicher Teil der Schäden bereits im Zu­sammenhang mit dem Brand im Jahr 1971 entstanden und das Gebäude seither nicht mehr gastwirtschaftlich genutzt worden sei. Zudem habe im Erwerbs­zeit­punkt eine rechtskräftige Abbruchbewilligung vorgelegen und habe sich die KDP auch in einem späteren Verfahren nicht grundsätzlich gegen den Abbruch gewehrt. Die Beschwerdegegnerin habe deshalb da­von ausgehen dürfen, dass die ehemalige Dépendance nicht zwingend erhalten werden müsse (angefochtener Entscheid, E. 7e).

6.2

6.2.1 Unbestritten ist, dass die Beschwerdegegnerin (bzw. deren Rechts­vorgängerin) im Jahr 1994 die Aktien an der Hotel Schweizerhof & Dependance Schweizerhaus AG erworben hat, welche ihrerseits Eigen­tümerin der Parzelle Nr. 1________ (und damit auch der ehemaligen Dépendance) war. Damals hatte die Gemeinde das Gebäude noch nicht als Denkmal­schutzobjekt inventarisiert (vgl. Art. 15 und Anhang III zum Gemeindebau­reglement der EG Interlaken vom 22.12.1981, Vorakten BVE, act. 3E, Bei­lage 4 zu pag. 19) und es lag eine Abbruchbewilligung vor, gemäss der das Gebäude bis dahin nie im Gespräch für eine Aufnahme im Schutzverzeich­nis gestanden habe; es sei baufällig und müsse deshalb abgebrochen wer­den (Bauentscheid der EG Interlaken vom 28.7.1993, E. 3, unpaginierte Vorakten Gemeinde, act. 3C). Die Bewilligung war unter der Bedingung erteilt worden, dass mit den Abbrucharbeiten erst begonnen würde, wenn der Neubau eines Hotelbetriebs an gleicher Stelle rechtlich und tatsächlich sichergestellt sei (Ziff. 2 des Dispositivs). Soweit die ehemalige Dépen­dance betreffend, erwuchs die Verfügung in Rechtskraft. Die Abbruchbewil­ligung für den Saal (Höheweg 57) focht das Amt für Kultur der Erziehungs­direktion des Kantons Bern (ERZ) hingegen an. In seiner Beschwerde vom 27. August 1993 führte es aus, dass die ehemalige Dépendance (sog. «Neuhaus») Teil der ortsbildwichtigen Gebäudeflucht am Höheweg sei. Sie sei nicht zur Aufnahme in das kommunale Inventar des schutzwürdigen Baubestands vorgeschlagen worden, weil ihr aus verschiedenen Gründen eindeutig geringere Bedeutung zukomme als dem besonders wertvollen Saal (Beschwerde vom 27.8.1993, Vorakten BVE, act. 3E, pag. 3 und 5; Beilage zum Leitbild Interlaken vom 22.5.1991, Vorakten BVE, act. 3E, Beilage 2 zu pag. 19).

6.2.2 Als die Gemeinde am 6. Dezember 1996 die in Ziff. 2 des Disposi­tivs ihres früheren Bauentscheids vom 28. Juli 1993 aufgenommene Be­dingung namentlich unter Hinweis auf die Baufälligkeit der Gebäude aufhob (unpaginierte Vorakten Gemeinde, act. 3C), erhob zwar unter anderen die Kantonale Denkmalpflege Beschwerde und machte geltend, dass ein Ab­bruch des Gebäudes am Höheweg 57 mit seiner durchaus ansprechenden, sorgfältig gegliederten und intakten Fassade erneut eine unglückliche Lücke am Höheweg hinterlassen würde. Sie wehrte sich aber (wiederum) nur gegen einen «Abbruch auf Vorrat» (Beschwerde vom 10.1.1997, Vorakten BVE, act. 3D, pag. 2). Die BVE hiess diese Beschwerde gut und hob die Verfügung der Gemeinde auf. Ausserdem stellte sie fest, dass die Abbruchbewilligung der EG Interlaken vom 28. Juli 1993 für die Gebäude Nrn. 57 und 59 nicht nichtig sei (Vorakten BVE, act. 3D, pag. 147 ff., 164).

6.2.3 Am 25. Juli 2003 stellte die Beschwerdegegnerin ein neues Ge­such zum Rückbau (Abbruch) der Gebäude am Höheweg 57, 59 und 63 sowie zum Wiederherstellen des Durchgangs und teilweisen Humusieren in den Gebäudegrundrissen (unpaginierte Vorakten Gemeinde, act. 11A). Die KDP wehrte sich erneut gegen einen Abbruch auf Vorrat und hielt in Bezug auf die ehemalige Dépendance ausdrücklich fest: «Die Denkmalpflege wird, sollte sich ein Abbruch für eine gesamtheitliche Neuüberbauung der Parzelle aufdrängen, einer Entfernung dieses Bauteils zustimmen» (Stel­lungnahmen der KDP vom 2.9.2003 und 31.10.2003, unpaginierte Vorakten Gemeinde, act. 11A). Dieser Empfehlung folgend, hielt die EG Interlaken mit Gesamtentscheid vom 31. Dezember 2003 fest, dass der Rückbau der ehemaligen Dépendance erst bewilligt werde, wenn sich dieser für eine gesamtheitliche Neuüberbauung der Parzelle aufdrängen sollte (un­paginierte Vorakten Gemeinde, act. 11A).

6.3 Seit die Beschwerdegegnerin im Besitz der Liegenschaft ist und auch nachdem die ehemalige Dépendance als schutzwürdiges Baudenk­mal ins Bauinventar der Gemeinde aufgenommen worden war, hatten weder die Denkmalpflege noch die Gemeinde im Grundsatz etwas gegen deren Abbruch einzuwenden, sondern – wenn überhaupt – nur gegen einen Abbruch «auf Vorrat». Unter diesen Umständen durfte die Be­schwerdegegnerin davon ausgehen, dass sie die ehemalige Dépendance nicht um jeden Preis erhalten muss, obwohl es sich um ein inventarisiertes Denkmalschutzobjekt handelt, sondern das Gebäude unter bestimmten Bedingungen abbrechen dürfe. Dass sie bei dieser Ausgangslage kaum etwas in den Gebäudeunterhalt investiert hat, kann ihr nicht vorgehalten werden. Wie die BVE zutreffend ausgeführt hat, rechtfertigt es sich deshalb nicht, die Kosten für den unterlassenen Gebäudeunterhalt aus der Verhält­nismässigkeitsprüfung auszuklammern.

7.

7.1

7.1.1 Gemäss dem von der BVE eingeholten Gutachten C.________ befin­den sich Teile der ehemaligen Dépendance (beispielsweise die Südfas­sade) noch in einem recht guten Zustand, andere präsentieren sich jedoch in einem sehr schlechten baulichen Zustand und sind wahrscheinlich sogar einsturzgefährdet (beispielsweise Teile der Westfassade und der Balkone). Das Ziegeldach weise grosse Löcher auf und der Regen könne ungehin­dert in das Gebäude eindringen. Eine Wiederherstellung des ursprüng­lichen Bauzustands unter Beibehaltung der ehemaligen Komfortstufe sei schon deshalb nicht sinnvoll, weil sich die Gästebedürfnisse seit dem Brand im Jahr 1971 wesentlich verändert hätten (S. 13). Abgesehen davon seien der Bauzustand und die Komfortstufe des gesamten Schweizerhofs wahrscheinlich bereits bei Ausbruch des Brandes 1971 ungenügend ge­wesen. Einen Hinweis dafür liefere die ungenügende Versicherungs­deckung der Gebäude (Versicherung zum Zeitwert und nicht zum Neuwert; S. 14). Gestützt auf diese Ausgangslage zog der Gutachter folgende Mög­lichkeiten für eine zonenkonforme Hotelnutzung in Betracht: Ein eigenstän­diges 5- oder 4-Sterne-Hotel, ein eigenständiges 2- oder 3-Sterne-Hotel, ein eigenständiges Hostel bzw. eine eigenständige Backpackers-Unterkunft oder Lodge und schliesslich eine 4- oder 5-Sterne-Dépendance zum Grand Hotel Victoria-Jungfrau (S. 3, 14).

7.1.2 Für ein eigenständiges 4- oder 5-Sterne-Hotel erachtet der Gut­achter schon das Gebäudevolumen als viel zu klein. Zudem erscheine ein erfolgversprechendes Projekt ohne Integration der Parzelle Interlaken Gbbl. Nr. 1890 mit dem emissionslastigen Restaurant «D.________» völlig ausge­schlossen. Auch als Teil einer grösseren Hotelüberbauung im 4- oder 5-Sterne-Segment könnte die Inneneinteilung des Gebäudes (Zimmer­wände usw.) nicht im ursprünglichen Zustand belassen werden, weil sonst der heute geforderte Hotelstandard (Zimmergrösse/Nasszellen) kaum zu errei­chen wäre. Die Wirtschaftlichkeit dieser Szenarien erachtet der Gut­achter infolgedessen als nicht gegeben (S. 15). Aus denselben Gründen berech­nete er die Variante einer 4-Sterne-Dépendance zum Grand Hotel Victoria-Jungfrau nicht weiter. Denn wollte man das 4-Sterne-Gäste­segment erfolg­reich ansprechen, ohne das 5-Sterne-Segment in den Haupt­gebäuden zu beeinträchtigen, bräuchte es in der Dépendance eine eigene Empfangs- und Gästebetreuungsinfrastruktur. Dies würde – wie bei einem eigenstän­digen 4-Sterne-Haus – den verfügbaren Raum vermindern und zusätzliche Personalkosten verursachen (S. 27).

7.1.3 Für die anderen drei Szenarien stellte der Gutachter detaillierte Ertragswertberechnungen an und kam zum Schluss, dass bei allen die Sanierungskosten mit grosser Wahrscheinlichkeit über den Baukosten eines entsprechenden Neubaus liegen würden (S. 13). Für einen erfolg­reichen Hotelbetrieb müsse die Gebäudesubstanz mit ganz wenigen Aus­nahmen komplett erneuert und den heutigen Bau- und Komfortstandards angepasst werden. Die Sanierung des Gebäudes sei einem kompletten Neubau «unter erschwerten Bedingungen» gleichzustellen (S. 21, 26, 32). Der Gutachter schätzt die Investitionskosten je nach Nutzung auf rund 4,75 (eigenständiges Hostel/Backpackers/Lodge), 6,03 (eigenständiges 2- oder 3-Sterne-Hotel) bzw. 14,01 (5-Sterne-Dépendance) Mio. Franken, den Er­tragswert dagegen je nach Szenario nur auf 3,51, 3,59 bzw. 10,8 Mio. Franken. Der Verlust würde demnach im besten Fall (eigenständiges Hostel/Backpackers/Lodge) bei 1,24 Mio. Franken liegen. Allerdings sei der Standort für eine solche Nutzung äusserst fragwürdig, wenn man die Tou­rismusdestination Interlaken als Ganzes betrachte, und drohe nach der für das Jahr 2012 geplanten Neueröffnung der Jugendherberge beim Ost­bahnhof ein Überangebot im Backpackers-Bereich (S. 26). Für ein eigen­ständiges 2- oder 3-Sterne-Hotel wäre mit einem Verlust von 2,44 Mio. Franken zu rechnen, für eine 5-Sterne-Dépendance gar mit einem Verlust von 3,21 Mio. Franken (S. 3 f. und 33 ff.). Diese Berechnungen erfolgten gestützt auf optimistische Annahmen (hohe mögliche Erträge, tiefe wahr­scheinliche Kosten, optimale Umsatzentwicklung in der Zukunft; S. 3). Keines der Szenarien würde sich folglich wirtschaftlich lohnen (S. 21, 26, 32).

7.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, für die Bewertung der Re­novationskosten bestünden offene Fragen, namentlich was das Schicksal des Restaurants «D.________» angehe und wie die Beschwerdegegnerin den restlichen Teil der Parzelle Nr. 1________ überbauen könne. Es rechtfertige sich, dass die Gemeinde eine Renovation fördere, sei es durch planerische Massnahmen, Ausnahmebewilligungen oder Subventionen. – Gemäss dem Gutachten C.________ schränkt nebst der restriktiven Nutzungsordnung für die Hotelzone HA das auf der Nachbarparzelle am Höheweg liegende Restau­rant «D.________» eine befriedigende hotelmässige bauliche Entwicklung der ehemaligen Dépendance sowie der Gesamtparzelle Nr. 1________ tatsächlich entscheidend ein; ohne Einverständnis der Grundeigentümerin dieser Par­zelle gebe es für die Parzelle Nr. 1________ keine für Interlaken brauchbare, tou­ristisch und wirtschaftlich vertretbare Lösung. Ein erfolgversprechender Hotelbetrieb in einem gehobenen Gästesegment sei wegen der Emissionen (Lärm, Küchenlüftung) überhaupt nicht möglich. Zudem hätte ein neues eigenständiges Hotel nur einen eingeschränkten Zugang zum Höheweg (S. 4 und 15). – Bei der aktuellen Nutzung der Nachbarparzelle handelt es sich – genauso wie bei der geltenden Nutzungsordnung – um gegebene Tatsachen. Inwiefern der Beschwerdegegnerin die Abbruchbewilligung unter Hinweis auf eine theoretisch mögliche, aber nicht konkret geplante oder absehbare Änderung der Sach- bzw. der Rechtslage verweigert wer­den könnte, ist nicht ersichtlich. Soweit die Beschwerdeführerin darüber hinaus geltend macht, die Beschwerdegegnerin könnte allenfalls Beiträge aus dem Fonds der EG Interlaken für denkmalpflegerisch bedingte Mehr­kosten bei Schutzobjekten (Art. 513 GBR) erhältlich machen, handelt es sich ebenfalls lediglich um eine hypothetische Möglichkeit. Abgesehen da­von, dass auf Leistungen aus dem angesprochenen Fonds kein Rechtsan­spruch besteht (Art. 513 Abs. 4 GBR), hat die Gemeinde keinen derartigen Beitrag in Aussicht gestellt. Vielmehr vertritt sie die Ansicht, dass der Schutz des Gebäudes formell aufzuheben sei (Stellungnahme vom 13.7.2011, Vorakten BVE, act. 3A, pag. 31). Abgesehen davon scheint ausgeschlossen, dass solche Beiträge der Gemeinde oder des Kantons die prognostizierten Verluste ausgleichen könnten.

7.3 Die Beschwerdeführerin kritisiert ausserdem, das Gutachten be­achte nicht den Mehrwert von zusätzlichen Hotelzimmern für das Grand Hotel Victoria-Jungfrau, zumal dieses Hotel viel besser ausgelastet sei als andere ähnliche Hotels und seit dem Bau des Kongresshauses in Inter­laken die Nachfrage nach Hotelsuiten des preislich oberen Segments nicht befriedigt werden könne. Unter diesen Umständen gerate eine Investition von ein paar Millionen Franken für die Renovation des Hotels Schweizerhof nicht aus den Fugen. – Wie aus dem Gutachten C.________ überzeugend her­vorgeht, erweisen sich aufgrund der Grösse, Raumaufteilung, Ausstattung und Nachbarschaft der ehemaligen Dépendance Nutzungsszenarien in Verbindung mit dem Grand Hotel Victoria-Jungfrau als nicht erfolgver­sprechend: Für eine 4-Sterne-Dépendance müsste eine eigene Empfangs- und Gästebetreuungsinfrastruktur eingebaut werden. Dafür wäre aber das Gebäudevolumen von vornherein zu klein, weshalb diese Variante aus­scheidet (dazu vorne E. 7.1.2). Eine 5-Sterne-Dépendance müsste mit dem Hauptgebäude durch einen Zwischenbau so verbunden werden, dass die Hotelgäste sich nicht bewusst wären, nur in einer Dépendance unterge­bracht zu sein. Ausserdem könnte die Inneneinteilung nicht so belassen werden und müsste das Problem der Emissionen des Restaurants «D.________» gelöst sein (S. 28). Angesichts der für dieses Szenario abseh­baren Investitionskosten von über 14 Mio. Franken kann entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht von ein paar Millionen Franken gesprochen werden, die der Beschwerdegegnerin ohne Weiteres zuzumu­ten wären. Dass ein angeblicher Mehrwert von Hotelzimmern für das Grand Hotel Victoria-Jungfrau diesen Verlust wettmachen könnte, lässt sich nicht unterstellen.

7.4 Die Beschwerdeführerin sieht eine weitere Möglichkeit darin, nur den vorderen, gut erhaltenen Teil der ehemaligen Dépendance (Kopfteil bis und mit Treppenhaus) zu erhalten bzw. zu restaurieren und den hinteren, baufälligen Teil abzureissen. Wie die BVE zutreffend ausgeführt hat, wider­spräche eine solche Lösung der heutigen Auffassung von Denkmalschutz (vgl. auch BGer 1C_300/2011 vom 3.2.2012, E. 5.1.2). Auf die entspre­chenden Ausführungen kann verwiesen werden (angefochtener Entscheid, E. 8f). Zudem ist nicht ersichtlich, dass und inwiefern ein solches Rest­gebäude wirtschaftlich rentabel oder mindestens ohne grössere Verluste betrieben werden könnte. Der Beweisantrag der Beschwerdeführerin, die KDP hierzu ergänzend zu befragen, wird daher abgewiesen.

7.5 In ihren Schlussbemerkungen (act. 18) bringt die Beschwerde­führerin schliesslich noch vor, mit dem rechtskräftigen Entscheid der BVE vom 28. November 1997 sei verbindlich entschieden, dass kein Abbruch ohne neues Bauprojekt erfolgen dürfe. Die Beschwerdegegnerin vermöge keine neue Sach- oder Rechtslage darzutun, welche eine Wiederbeurtei­lung dieser abgeurteilten Sache zulassen würde. – Dieser Argumentation kann schon deshalb nicht gefolgt werden, weil die BVE die damals ange­fochtene Verfügung der Gemeinde aus prozessualen Gründen aufgehoben und sich gerade nicht dazu geäussert hat, ob eine Abbruchbewilligung be­dingungslos hätte erteilt werden dürfen. Sie kam seinerzeit vielmehr zum Schluss, die EG Interlaken hätte die Auflage nicht zum Gegenstand eines separaten Verfahrens machen dürfen (unpaginierte Vorakten Gemeinde, act. 3C). Im vorliegenden Verfahren wurde die Bedingung einer gesicherten Ersatzüberbauung auch von den Denkmalpflegeorganen nicht mehr gefor­dert.

7.6 Es bleibt folglich dabei, dass gemäss den überzeugenden Darle­gungen im Gutachten C.________ kein für die Beschwerdegegnerin wirtschaft­lich tragbares Szenario für die Sanierung der ehemaligen Dépendance besteht; der Beschwerdegegnerin würde vielmehr auch im besten Fall ein erheblicher, auf längere Zeit andauernder Verlust drohen. Zwar besteht grundsätzlich ein erhebliches öffentliches Interesse daran, die ehemalige Dépendance als architektonisch bemerkenswertes Zeugnis einer ganz be­stimmten Tourismusepoche zu erhalten. Dieses wird aber dadurch relati­viert, dass das Gebäude seit mittlerweile über 40 Jahren leer steht, seit 20 Jahren grundsätzlich zum Abbruch freigegeben ist und sich als Folge davon in einem insgesamt schlechten Zustand befindet. Dazu kommt, dass die Nutzungsmöglichkeiten aufgrund der geltenden Nutzungsordnung sehr begrenzt und wegen der Nachbarschaft einerseits zum 5-Sterne-Grand Hotel Victoria-Jungfrau und andererseits zum Restaurant «D.________» zu­sätzlich eingeschränkt sind. Unter diesen Umständen wäre es unverhält­nismässig, der Beschwerdegegnerin die zu gewärtigenden Verluste für die Sanierung zuzumuten. Die BVE hat demnach kein Recht verletzt, indem sie die Abbruchbewilligung bestätigt hat.

8.

8.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass der angefochtene Ent­scheid der Rechtskontrolle standhält. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit da­rauf einzutreten ist (vgl. vorne E. 1.2). Bei die­sem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die Verfahrens­kosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Sie hat der Beschwerdegegnerin zudem die im verwal­tungsgerichtlichen Verfahren entstandenen Partei­kosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG).

8.2 Gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Partei­kostenverordnung, PKV; BSG 168.811) beträgt das Honorar in Beschwer­deverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.--. Innerhalb dieses Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitauf­wand, der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG). – Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht ein Honorar von Fr. 10'423.90 zuzüglich Auslagen und MWSt gel­tend. Dies ist nach den obgenannten Kriterien überhöht. Es fehlt an einer detaillierten Zusammenstellung der Kosten, sodass nicht nachvollziehbar erscheint, wie sich die geltend gemachte, überdurchschnittlich hohe Hono­rarsumme zusammensetzt. Zwar stellen sich verhältnismässig komplexe Rechtsfragen, jedoch hat sich der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin bereits im vorinstanzlichen Verfahren einlässlich dazu geäussert. Im Ver­fahren vor dem Verwaltungsgericht haben die Parteien keine wesentlichen neuen Aspekte vorgebracht, ebenso wenig mussten aufwändige Instrukti­onsmassnahmen durchgeführt werden. Schliesslich wurden die Partei­kosten für das Verfahren betreffend vorsorgliche Massnahmen (Zwischen­verfügung vom 12.6.2012, act. 8) bereits abgegolten. Unter Berück­sichti­gung der gesamten Umstände erscheint es gerechtfertigt, den Partei­kosten­ersatz der Beschwerdegegnerin auf Fr. 6'000.-- zuzüglich die geltend ge­machten Auslagen von Fr. 219.-- und Fr. 497.50 MWSt, somit insgesamt Fr. 6'716.50, festzusetzen.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 5'000.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin für das Ver­fahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, gerichtlich be­stimmt auf Fr. 6'716.50 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:

• der Beschwerdeführerin

• der Beschwerdegegnerin

• der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

• der Einwohnergemeinde Interlaken

• dem Bundesamt für Kultur

und mitzuteilen:

• der Denkmalpflege des Kantons Bern

Der Abteilungspräsident:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.