Handelsgericht 2. Kammer
HSU.2025.40 / lw / mv
Entscheid vom 18. September 2025
Besetzung Oberrichter Vetter, Präsident Gerichtsschreiber Wendt
Gesuchstellerin N. GmbH, ___________ vertreten durch lic. iur. Daniel Santini, Rechtsanwalt, Oberdorfstrasse 28, Postfach, 5703 Seon
Gesuchsgegnerin R. AG, _____________ vertreten durch LL.M. David Grimm, Advokatur Grimm AG, Rechtsanwalt, Hauptstrasse 45, Postfach 111, 5070 Frick
Gegenstand Summarisches Verfahren betreffend superprovisorische Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts
Die Gesuchstellerin ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz in M. (AG). Sie hat im Wesentlichen [...] zum Zweck (Gesuchsbeilage [GB] 2).
Die Gesuchsgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in S. (AG). Sie bezweckt insbesondere [...] (GB 3).
Die Gesuchsgegnerin ist Alleineigentümerin des Grdst.-Nr. 1234 GB S. (E- GRID: CH13452345453).
Mit Gesuch vom 5. September 2025 (Postaufgabe: 5. September 2025) stellte die Gesuchstellerin die folgenden Rechtsbegehren:
Am 8. September 2025 erliess der Präsident folgende Verfügung:
Mit Gesuchsantwort vom 18. September 2025 stellte die Gesuchsgegnerin folgende Rechtsbegehren:
" 1. Es sei das Gesuch abzuweisen
Der Eingang des Gesuchs vom 5. September 2025 wird den Parteien bestätigt.
Das Gesuch um Erlass superprovisorischer Massnahmen vom 5. September 2025 wird abgewiesen.
Die Gesuchstellerin hat mit beiliegendem Einzahlungsschein bis zum 19. September 2025 einen Gerichtskostenvorschuss von Fr. 1'025.00 an die Obergerichtskasse zu bezahlen (Art. 98 ZPO i.V.m. Art. 101 ZPO).
Der Gesuchsgegnerin wird Frist bis 19. September 2025 für die Erstattung einer schriftlichen Antwort angesetzt.
Fristerstreckungen werden grundsätzlich nicht gewährt. Ausnahmsweise ist eine Fristerstreckung beim Vorliegen zureichender Gründe möglich (Art. 144 Abs. 2 ZPO). Als solche gelten die Zustimmung der Gegenpartei oder von der Partei nicht vorhersehbare oder nicht beeinflussbare Hinderungsgründe.
Der Stillstand der Fristen gemäss Art. 145 Abs. 1 ZPO gilt nicht (Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO).
1.2. Sachliche Zuständigkeit Die sachliche Zuständigkeit des Einzelrichters am Handelsgericht für den Erlass superprovisorischer und vorsorglicher Massnahmen ergibt sich aus Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 6 Abs. 5 ZPO und § 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO AG, da die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist, der behauptete Streitwert von Fr. 103'283.25 die Streitwertgrenze von Art. 6 Abs. 1 lit. b ZPO überschreitet und die Parteien im schweizerischen Handelsregister eingetragen sind.
Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts setzt im Wesentlichen die Forderung eines Bauhandwerkers oder Unternehmers für die Leistung von Arbeit und allenfalls von Material zugunsten des zu belastenden Grundstücks sowie die Wahrung der viermonatigen Eintragungsfrist voraus (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 839 Abs. 2 ZGB).
Die Eintragungsvoraussetzungen sind im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts lediglich glaubhaft zu machen. An diese Glaubhaftmachung werden zudem weniger strenge Anforderungen gestellt, als es diesem Beweismass für vorsorgliche Massnahmen (Art. 261 ff. ZPO) sonst entspricht. 2 Die vorläufige Eintragung darf nur verweigert werden, wenn der Bestand des Pfandrechts ausgeschlossen oder höchst unwahrscheinlich erscheint. Im Zweifelsfall, bei unklarer
1 BGE 137 III 563 E. 3.3. 2 BGE 137 III 563 E. 3.3, 86 I 265 E. 3; vgl. auch SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl. 2022, N. 1533 ff.; BSK ZGB II-THURNHERR, 7. Aufl. 2023, Art. 839/840 N. 37.
Beweis- oder Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die Entscheidung dem Richter im ordentlichen Verfahren zu überlassen. 3
Letztlich läuft es darauf hinaus, dass der gesuchstellende Unternehmer nur die blosse Möglichkeit eines Anspruchs auf ein Bauhandwerkerpfandrecht nachzuweisen hat. 4
Die Pfandsumme von Fr. 53'992.00 zuzüglich 5 % Zins seit 23. Januar 2025 kann der Gesuchstellerin daher zugesprochen werden.
3 BGE 86 I 265 E. 3, 102 Ia 81 E. 2b.bb; BGer 5A_426/2015 vom 8. Oktober 2015 E. 3.4, 5A_924/2014 vom 7. Mai 2015 E. 4.1.2; SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1533. 4 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 719; VETTER/CARBONARA, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2023, N. 51 f.
und 13). Die Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 ZGB habe frühestens am Tag nach der Zustellung der postalischen Nichtabholmeldung der Mahnung mit Rücktrittsandrohung der Gesuchstellerin und damit am 27. Juni 2025 zu laufen begonnen (Gesuch Ziff. 6; GB 12).
4.1.2. Gesuchsgegnerin Die Gesuchstellerin müsse ihre allerletzten Arbeiten spätestens am 8. Dezember 2024 ausgeführt haben. Dies ergebe sich aus der Rechnung vom 8. Dezember 2024. Danach seien nachvollziehbarerweise keine weiteren Arbeiten mehr ausgeführt worden. Die Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 ZGB beginne mit den letzten ausgeführten Arbeiten und nicht mit einem allfälligen späteren Rücktritt zu laufen. Der Anspruch der Gesuchstellerin auf Eintragung eines Grundpfandrechts sei daher verwirkt (Antwort Rz. 7 ff.; GB 8). Zudem handle es sich bei den verfahrensgegenständlichen Arbeiten um zwei Etappen. Die erste Etappe sei bereits im November 2024 abgeschlossen worden. Hierfür liefe ohnehin eine separate Viermonatsfrist (Antwort Rz. 13). Schliesslich habe die Gesuchstellerin weder behauptet noch substantiiert, welche Arbeiten sie an welchem Tag erbracht haben soll (Antwort Rz. 15).
4.2. Rechtliches Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts muss bis spätestens vier Monate nach der Arbeitsvollendung erfolgen, andernfalls verwirkt der Anspruch (Art. 839 Abs. 2 ZGB). 5 Die Eintragungsfrist berechnet sich nach Art. 7 ZGB i.V.m. Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 i.V.m. Abs. 2 OR. Sie endet somit an demjenigen Tag des letzten Monats, der durch seine Zahl dem Tag der Arbeitsvollendung entspricht. 6 Bei der Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 ZGB handelt es sich um eine Spätestensfrist. Der Anspruch der Gesuchstellerin auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts entsteht bereits ab dem Zeitpunkt, in dem sich die Handwerker und Unternehmer zur Arbeitsleistung verpflichtet haben. 7
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 839 Abs. 2 ZGB gelten Bauarbeiten grundsätzlich dann als vollendet, wenn alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt sind. Nicht in Betracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervollkommnung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelieferter, aber fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. Geringfügige Arbeiten gelten aber dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie unerlässlich sind; insoweit werden Arbeiten weniger nach quantitativen als vielmehr nach qualitativen Gesichtspunkten gewürdigt. 8
5 BGE 126 III 462 E. 4c.aa; BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2), Art. 839/840 N. 29. 6 BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2), Art. 839/840 N. 31a. 7 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1048 ff. 8 BGer 5A_613/2015 vom 22. Januar 2016 E. 4 m.w.N.
Weiter tritt der Fristenlauf gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch vor der Vollendung der geschuldeten Arbeiten ein, wenn der Unternehmer oder der Besteller den Vertrag vorzeitig auflösen, 9 wobei es seitens des Unternehmers genügt, wenn er die Arbeit endgültig einstellt. 10 Daraus folgt, dass die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB ihren Lauf grundsätzlich noch nicht mit Eintritt des Schuldnerverzugs des Unternehmers nimmt, 11 da die Vertragsauflösung neben dem Schuldnerverzug (von Ausnahmen nach Art. 108 OR abgesehen) auch dem Ansetzen einer Nachfrist sowie einer Rücktrittserklärung bedarf (Art. 107 OR). Demzufolge läuft die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB vor Arbeitsvollendung allgemein nur mit einem rechtsgültigen Rücktritt vom Vertrag. 12
Werden auf der Grundlage verschiedener Werkverträge mehrere, zeitlich gestaffelte Leistungen erbracht, so stellt sich die Frage, wann deren fristauslösende Vollendung anzunehmen ist. Dabei kommt es entscheidend darauf an, ob diese Leistungen eine Einheit bilden. Denn wiederholt gleiche oder gleichartige Bauleistungen des gleichen Unternehmens bilden in ihrer Gesamtheit eine einzige, spezifische Bauarbeit und unterliegen einem einheitlichen Fristenlauf. Eine Einheit zwischen zeitlich gestaffelten Bauleistungen ist dann anzunehmen, wenn zwischen diesen ein innerer Zusammenhang besteht. 13 Vorausgesetzt ist, dass die verschiedenen Bauleistungen in wirtschaftlicher und tatsächlicher Hinsicht ein Ganzes bilden. 14 Ob formell getrennte Werkverträge abgeschlossen wurden, spielt keine Rolle, kommt es doch nicht auf die oft eher zufällige Anzahl von Werkverträgen an, sondern darauf, ob zwischen den fraglichen Leistungen ein enger Konnex vorhanden ist. 15 Zur Beurteilung, ob zwei Bauleistungen eine funktionelle Einheit bilden, kann der Begriff der Arbeitsgattung herangezogen werden, der freilich unscharfer Natur ist. 16
Grundsätzlich hat der Unternehmer, welcher für mehrere Bauwerke auf verschiedenen Grundstücken arbeitete, die Eintragungsfrist für jedes Grundstück gesondert einzuhalten. Die Frist beginnt deshalb für jedes Grundstück bzw. Bauwerk mit der Vollendung der dafür geleisteten Arbeiten separat zu laufen, trotz einer allfälligen einheitlichen Vergebung in einem einzigen Werkvertrag. Indessen gilt ausnahmsweise auch für mehrere Bauwerke auf verschiedenen Grundstücken ein einheitlicher Fristbeginn, wenn
9 BGE 120 II 389 = Pra 84 (1995) Nr. 199 E. 1a und b, 102 II 206 = Pra 65 (1976) Nr. 220 E. 1a. 10 BGer 5A_683/2010 vom 15. November 2011 E. 4.1; SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1117. 11 Differenziert SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1124 ff. 12 BGE 120 II 389 = Pra 84 (1995) Nr. 199 E. 1a und b, 102 II 206 = Pra 65 (1976) Nr. 220 E. 1a. 13 BGer 5C.232/2001 vom 19. November 2001 E. 3a. 14 BGer 5A_282/2016 vom 17. Januar 2017 E. 7.1. 15 BGer 5C.232/2001 vom 19. November 2001 E. 3a. 16 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1173.
die Bauwerke oder die Arbeiten bzw. Leistungen hierzu eine funktionelle Einheit bilden und die Bauarbeiten in einem Zug ausgeführt worden sind. 17
4.3. Würdigung Es ist vorliegend unbestritten, dass die Gesuchstellerin ihre Arbeiten in S. in zwei Etappen ausführte: Die erste Etappe im November 2024 und die zweite Etappe im Dezember 2024 (vgl. GB 7 und 8). Die Arbeiten beider Etappen wurden sowohl auf dem Grdst.-Nr. 1234 GB S. der Gesuchsgegnerin als auch dem Grdst.-Nr. 5678 GB S. der S. AG ausgeführt (vgl. Gesuch Ziff. 4). Damit ist für die Arbeiten auf beiden dieser Grundstücke von einem einheitlichen Fristbeginn auszugehen. Aufgrund der Vorbringen der Gesuchstellerin ist glaubhaft gemacht, dass die Arbeitsleistungen der Gesuchstellerin eine Einheit bilden. Der sog. funktionelle Zusammenhang ist damit zu bejahen.
Es ist auch unbestritten, dass die zweite Etappe nicht abgeschlossen und die Gesuchstellerin erst mit Schreiben vom 4. September 2025 an die N. GmbH in Liquidation (GB 13) formell von den Werkverträgen zurückgetreten ist. Gemäss ihrer Behauptungen hat die Gesuchstellerin jedoch bereits am Folgetag (27. Juni 2025) nach Erhalt der Rücksendung ihres Schreibens vom 16. Juni 2025 an die N. GmbH in Liquidation (GB 12) die noch ausstehenden Arbeiten definitiv eingestellt. Folglich begann der Fristenlauf der Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 ZGB am 27. Juni 2025 zu laufen, so dass diese Eintragungsfrist noch nicht verstrichen ist.
Ergebnis Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für eine Pfandsumme von Fr. 53'992.00 zuzüglich Zins zu 5 % ab 23. Januar 2025 erfüllt sind und das Grundbuchamt Zofingen anzuweisen ist, die vorläufige Eintragung des beantragten Bauhandwerkerpfandrechts vorzunehmen.
Prosequierung Ist eine Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts noch nicht rechtshängig, ist der gesuchstellenden Partei nach Art. 263 ZPO eine Frist zur Einreichung der Klage mit der Androhung anzusetzen, dass die Vormerkung der vorläufigen Eintragung im Grundbuch bei ungenutztem Ablauf der Frist ohne weiteres und ersatzlos gelöscht werde. 18 Die Prosequierungsfrist beträgt nach handelsgerichtlicher Praxis bei Fällen der vorliegenden Grösse rund drei Monate. Der Fristenstillstand gemäss Art. 145 Abs. 1 ZPO ist bei der Prosequierungsfrist nach Art. 263 ZPO i.V.m. Art. 961 Abs. 3 ZGB ausgeschlossen. 19
17 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1192 ff.; BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 2), Art. 839/840 N. 30; BRITSCHGI, Das belastete Grundstück beim Bauhandwerkerpfandrecht, 2008, S. 55 f. 18 SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1663 ff. 19 BGE 143 III 554 E. 2.5.2 m.w.N.; vgl. auch SCHUMACHER/REY (Fn. 2), N. 1670.
Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädigung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss sind sie von der Gesuchsgegnerin zu tragen.
Unter Berücksichtigung des verursachten Aufwands sowie des Umfangs der Streitigkeit werden die Gerichtskosten auf Fr. 2'000.00 festgesetzt (§ 8 GebührD; SAR 662.110). Dementsprechend wird der Gesuchstellerin der von ihr geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'025.00 zurückerstattet und die Gerichtskosten sind von der Gesuchsgegnerin nachzufordern (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin zudem eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Parteientschädigung wird nach dem Streitwert – vorliegend Fr. 53'992.00 – bemessen (vgl. § 3 AnwT; SAR 291.150). Ausgehend von einer Grundentschädigung von rund Fr. 8'929.28 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 5 AnwT) resultiert nach Vornahme eines Summarabzugs von 75 % (§ 3 Abs. 2 AnwT) ein Betrag von Fr. 2'232.32. Damit sind insbesondere eine Rechtsschrift und die Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (vgl. § 6 Abs. 1 AnwT). Nach einem weiteren Abzug von 20 % wegen der nicht durchgeführten Verhandlung (§ 6 Abs. 2 AnwT), resultiert ein Betrag in Höhe von Fr. 1'785.85. Nach Hinzurechnung einer Auslagenpauschale (§ 13 Abs. 1 AnwT) von praxisgemäss 3 % resultiert ein Betrag in Höhe von gerundet Fr. 1'840.00, den die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin als Parteientschädigung zu bezahlen hat.
Dem gesuchstellerischen Antrag auf Zusprechung des Mehrwertsteuerzuschlags ist nicht zu entsprechen. Die Gesuchstellerin ist gemäss UID-Register 20 selber mehrwertsteuerpflichtig. Sie kann die ihrem Anwalt bezahlte Mehrwertsteuer als Vorsteuer von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung in Abzug bringen (Art. 28 MWSTG). 21 Die Mehrwertsteuer stellt somit keinen zusätzlichen Kostenfaktor dar und ist bei der Bemessung der Parteientschädigung deshalb nicht zu berücksichtigen.
20 Vgl. https://www.uid.admin.ch/[...] (zuletzt besucht am 18. September 2025). 21 Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Parteientschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: https://www.ag.ch/media/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf (zuletzt besucht am 18. September 2025).
Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten im allenfalls vor Handelsgericht stattfindenden Hauptprozess im ordentlichen Verfahren oder aufgrund separater Verfügung im vorliegenden Verfahren bleibt vorbehalten.
Der Präsident erkennt:
In Gutheissung des Gesuchs vom 5. September 2025 wird der Gesuchstellerin die Vormerkung einer vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts gemäss Art. 837/839 i.V.m. Art. 961 ZGB auf dem Grundstück der Gesuchsgegnerin, Grdst.-Nr. 1234 GB S. (E-GRID: CH13452345453), für eine Pfandsumme von Fr. 53'992.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit 23. Januar 2025 bewilligt.
Das Grundbuchamt Q. wird angewiesen, die Vormerkung gemäss vorstehender Dispositiv-Ziff. 1 sofort einzutragen.
Die Gesuchstellerin hat bis zum 18. Dezember 2025 beim zuständigen Gericht im ordentlichen Verfahren Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts anzuheben.
Im Säumnisfall fällt die in der vorstehenden Dispositiv-Ziff. 1 angeordnete vorsorgliche Massnahme dahin, wobei die Vormerkung im Grundbuch nur auf entsprechendes Gesuch hin gelöscht wird.
Es gilt kein Stillstand der Fristen.
Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 2'000.00 sind von der Gesuchsgegnerin zu tragen. Der von der Gesuchstellerin geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'025.00 wird dieser zurückerstattet und die Gerichtskosten sind von der Gesuchsgegnerin nachzufordern.
Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin deren Parteikosten in richterlich festgesetzter Höhe von Fr. 1'840.00 zu ersetzen.
Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten mittels separater Verfügung oder im ordentlichen Verfahren bleibt vorbehalten, falls dieses vor dem Handelsgericht stattfindet.
Zustellung an: − die Gesuchstellerin (Vertreter; zweifach mit Abrechnung und Doppel der Antwort vom 18. September 2025 [inkl. Beilagen]) − die Gesuchsgegnerin (Vertreter; zweifach mit Einzahlungsschein)
Zustellung an: − das Grundbuchamt Zofingen (vorab per E-Mail: gbaq@ag.ch)
Art 90 ff. BGG)
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheids an gerechnet, die Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden.
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 98 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Aarau, 18. September 2025
Handelsgericht des Kantons Aargau 2. Kammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Vetter Wendt